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1、2.1期產品設計任務書 一、 項目地塊基本特征概述 規(guī)模尺寸：占地約130畝。南臨中心公園、東西景觀大道，北面和東面相接項目整體環(huán)路，西側緊臨中心景觀大道。地塊呈現大致規(guī)則四方形； 區(qū)位：地塊位于龍湖春天坐落在風景秀麗的龍子湖水利風景區(qū)，雄踞蚌埠大學城核心區(qū)域，與京滬高速鐵路蚌埠中心站僅隔800米，西行1公里即可到達龍子湖。因為開發(fā)時間不長，目前配套設施不太完善。但就未來大城區(qū)范圍而言，將成為未來的中心區(qū)，具突出的區(qū)位價值； 環(huán)境：市政府早已將新城區(qū)列為科教文衛(wèi)的重點發(fā)展區(qū)和高尚住宅區(qū)，位于新城區(qū)大學城的本案，居住環(huán)境自然十分理想。隨著周邊多個現代大學的陸續(xù)完善和學生的搬入，地

2、塊區(qū)域的居住生活環(huán)境在不久的將來會有更大的提升； 交通：本案交通便利，四至道路骨架基本形成，公交線路122、117、115和小中巴已直通市中心。出行較為方便，預期隨著大學園業(yè)主入住，交通將更為完善和便捷。 生活配套：地塊處于新城區(qū)，周邊的生活配套較為缺乏，僅有的生活配套設施分布散亂，規(guī)劃水平與層次比較滯后，故項目周邊的生活配套的成熟度會是一個喜憂參半的大問題. 規(guī)劃指標： 綜合凈容積率≤1.2 建筑密度≤25% 綠地率：40% 多層住宅建筑面積：35000平米 8棟 花園洋房建筑建筑面積:13000平米 8棟 別墅建筑面積:16000平米

3、45棟 小高層建筑面積:44000平米 5棟 注:不含預留用地和未征地塊. 2.1期擬開發(fā)構想 (1)地塊規(guī)模 2.1期為2期啟動項目,沿項目東北側呈條狀,西接中心景觀大道東至環(huán)狀路. (2) 規(guī)劃指標 多層住宅建筑面積：12000平米 4棟 小高層建筑面積:27000平米 3棟 二、總體規(guī)劃構想 1、 規(guī)劃布局基本原則 （1） 與城市規(guī)劃體系合理銜接； （2） 在保證較低成本的情況下將規(guī)劃做得較好； （3） 分期中分組團開發(fā)策略； （4） 盡量合理利用地塊固有的景觀生態(tài)及文化元素。 （5） 將合理組織景觀視線通廊；

4、 （6） 注重社區(qū)輪廓線的節(jié)奏與韻律設計； （7） 注重社區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設計，達成和諧統一。 2.建筑風格構想 ◆、以現代風格為主。 ◆、高檔住宅建筑可采用一些歐陸的風格元素； 3、建筑外立面設計： 外立面應以“厚重、沉穩(wěn)”為設計理念，體現本項目的“健康、生態(tài)、高尚、文化”主題。重視第五立面（屋頂）的設計，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性。強調色彩的變化，要生動，富有跳躍感，創(chuàng)導時尚潮流。 單體設計建議“園中有盤、盤中有園” 多層單體樓盤建議設計成板式，局部呈錯齒狀。少部分多層單體（如組團銜接處/對接處）讓組團景觀在實現上自然延伸進來，以弱化與組團聯系不夠緊密

5、的感覺,但須注意的是:在與參與性、互動性景觀銜接處，景觀過渡不可太濃厚，不要產生視覺阻斷性。 部分多層單體樓型建議主要設計點式形或可設計成短板式，同時將部分單體錯開，使其形成圍合的空間。使組團景觀的連續(xù)性增強，同時弱化人行走時建筑過密的壓抑感，進一步提高整體均好性，同時考慮部分架空層作室外半封閉娛樂、活動空間及設備設施房之用。 朝向：南北向，須注意城市常年風向與建筑朝向的關系。 建筑單體、樓型設計，建議要注重審美個性與獨特品味的創(chuàng)新設計及與周圍建筑景觀的協調性。 4、住宅物業(yè)設計細則及建筑風格提示 建筑風格必須與小區(qū)的整體風格相融洽，在彰顯其獨特個性時，必須考慮和周邊景觀的協調性

6、。 在戶型分布上，仍然沿用一期成功經驗，大戶型分布在單元東側和中心景觀一面。原幼兒園處建議在增加的點式單體上，采用三錯層戶型。 三、住宅物業(yè)戶型設計要求（原則、戶型面積及比例） a) 基本原則：動靜分開、干濕分開，充分考慮空調、熱水設備、管線布置的合理性及隱蔽性。 b) 所有戶型均需考慮景觀的不同視點，盡可能做到每個端頭戶型的創(chuàng)新設計，以便最大限度的提高銷售單價。 c) 戶型適當多樣化，可適當設計部分錯層、躍層式等多種創(chuàng)新戶型，兼顧各層面消費者的同時，試探市場的創(chuàng)新接受程度。 d) 衛(wèi)生間、廚房及工作陽臺北向布置，主臥南向布置。 e) 客廳開間宜在4-5米，臥室開間不宜小于3米，

7、廚房的開間尺寸至關重要，建議設置工作陽臺。 f) 建議每套均設置儲物間。 g) 餐廳要有自然采光、通風，與客廳分開，且避免餐廳與過道的混合。 h) 避免暗衛(wèi)、暗廚。 i) 建議客廳陽臺設計成空中花園。 j) 如有可能，盡量設置一南向臥室陽臺，以便單獨曬晾衣物。 K）沿中心景觀，西側戶型可考慮轉角陽臺。 L）一層增加庭院，閣樓在一期4米的高度上增加60CM。以利于提高銷售單價。 戶型面積及比例： 戶型類型 面積范圍(m2) 配比(%) 平面布局形式 備注 2房2廳單衛(wèi)單/雙陽臺 80-90 10 平層

8、 2房2廳雙衛(wèi)單/雙陽臺 90-105 5 平層 (小三房)2房2廳單衛(wèi)單/雙陽臺+小書房 95~110 25 平層 (中三房)3房2廳雙衛(wèi)雙陽臺 110-120 20 平層 (中三房)3房2廳單衛(wèi)雙陽臺+小書房 105-115 15 平層 設在東單元 (大三房)3房2廳雙衛(wèi)雙陽臺+儲藏間 120-139 20 平層 2房2廳單衛(wèi)單/雙陽臺 55-75 5 三錯層 2.1戶型面積和比例 戶型類型 面積范圍(m2) 配比(%) 平面布局形式 備注 2房2廳單衛(wèi)單/雙陽臺 90-100 10 小高層 2房

9、2廳雙衛(wèi)單/雙陽臺 95-105 5 小高層 (小三房)2房2廳單衛(wèi)單/雙陽臺+小書房 105~115 25 小高層 (中三房)3房2廳雙衛(wèi)雙陽臺 110-125 20 小高層 (中三房)3房2廳單衛(wèi)雙陽臺+小書房 110-125 20 小高層 設在東單元 (大三房)3房2廳雙衛(wèi)雙陽臺+儲藏間 125-139 15 小高層 設在東單元 . 四、單元戶型設計細節(jié)提示： 1. 單元戶型基本設計要求 1.1 層高：普通樓盤層高宜為2.8m，檔次較高的可為3.0m；若采用三錯層戶型層高可為6M。 1.2 廚房、衛(wèi)生間室內凈高不小于2.2

10、m；排水橫管下距樓地面的凈高不小于1.9m且不應影響門窗的開啟。 1.3 起居廳開間不宜小于3.4m（凈寬），深寬比不宜大于2；應減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應小于3m；無陽臺的起居廳宜設計寬度大于1.8m的低窗臺觀景凸窗。 1.4戶內通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000MM；當走道長度大于2000MM時，應相應加寬至1100MM。 1.5 戶內樓梯寬度應注意為凈寬；當一面臨空時，墻面到樓梯扶手最小寬度應不小于800MM。 1.6門寬大于900MM的儲藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲藏空間。 2. 玄關 玄關內應考慮衣帽鏡、柜的設置空間，凈寬宜≥1500M

11、M。 3. 廚房 3.1 住宅廚房面積不應小于5m2；單排布置設備的廚房凈寬不宜小于1.6m, 雙排布置時凈寬不宜小于2.2m。 3.2廚房應設排煙道；廚房應結合煙道設計管道。 4. 衛(wèi)生間 4.1 當兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對布置時，窗應錯位布置避免通視；衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。 4.2 衛(wèi)生間門應在隱蔽處開設；直接開向起居廳的衛(wèi)生間應設干濕潤室。 4.3 應考慮坐便器、洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置。 4.4 衛(wèi)生間設施 4.41不宜采用下沉式衛(wèi)生間設計；如條件限制必須采用時，衛(wèi)生間樓面應為抗?jié)B混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應接至排水立管

12、。 4.42排水設計時嚴禁將給水管明設在浴缸底部；施工時要注意浴缸底部一定做防水層。 4.43 大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設，潔具設施要與戶型檔次相匹配；應設管道井。 4.44暗廁應設計通風道，其位置應避免靠近給水管及設在門后。 4.45躍式住宅當頂層衛(wèi)生間設在下層臥室上方時不應采用下排的排水方式。 4.46 衛(wèi)生間、廚房地漏的排水管應設存水彎；且洗衣機排水處應設防止溢流和干涸專用地漏。 4.47 衛(wèi)生間應從門口向地漏找坡度；地漏應設在室內最低端。 4.48 衛(wèi)生間結構宜沉板50－100MM；未降板的衛(wèi)生間應設門檻。 4.49 衛(wèi)生間吊頂下應高于窗洞上50CM。 4.50 管

13、線設計要合理，避免影響放置浴盆、淋浴房及開窗；。 5. 陽臺 5.1 非封閉陽臺地面應比室內最少低5CM，如有困難以及頂層露臺的門應設門檻。 5.2 當洗衣機位于陽臺時，洗衣污水不應直接排到雨水管內，應設防止溢流和干涸專用排水地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空；當洗衣機置于窗下時，窗臺高度不宜小于1200MM，以保證窗的開啟和給水管的設置。。 5.3 陽臺欄板下部應設100MM高邊梁；陽臺欄桿嚴禁橫向設計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。 5.4 頂層陽臺應設頂板；復式住宅的陽臺應考慮晾衣及遮陽的需要。 5.5 陽臺排水禁止散排應設地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結合雨水管，宜靠近外

14、墻、陽臺角端設置，不宜設在門口；陽臺地面應向地漏找坡。 6．窗 6.1 凸窗窗臺高宜400－450MM，進深500MM。 6.2 窗楣應設滴水槽。 6.3開間大于、等于3300MM的房間窗寬不宜小于1800MM。 6.4 未設陽臺的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇，以便于空調室外機安裝。 7. 空調機位 7.1 空調機位應考慮便于安裝及維修（不必用吊籃）； 7.2不宜設在凸窗窗臺板下面，應靠近門窗洞口設置； 7.3 位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應相互錯位； 7.4 空調洞要靠近空調插座并在同一方位。 8． 其它 8.1 建、結、水、暖（空調）、電各專業(yè)應在初步設計、

15、施工圖設計時分階段進行專業(yè)會審，各留洞位置應與雨落管、排污管位置相協調以免發(fā)生沖突；大型洞口應計算洞頂標高，以免與樓板、梁發(fā)生沖突。 8.2 結構設計時應注意校對梁、墻關系，并考慮梁對室內環(huán)境影響，如： 8.2.1 避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺； 8.2.2 避免位于隔墻上的梁偏向起居室、餐廳一側； 8.2.3 避免衛(wèi)生間座廁正下方是大梁，導致無法居中安裝； 8.2.4 房間中部及門頂不應見梁；室內明梁下皮不應低于2200MM。 8.3 洗衣機進水龍頭應采用接口式。 9．單元入口 單元入口處應設雨篷，門洞最小尺寸宜為1500MMx2300MM，且設閉門器，地面找1％坡坡

16、向門外。 單元入口處走道凈寬不應小于1300MM。 五、公共配套設施的設計建議 室外運動設施：應方便業(yè)主運動，一部分盡量設置在建筑物的組團里，既能運動，又能達到共享環(huán)境空間。以部分設置在運動島上。首期及核心啟動區(qū)盡量多設置一些集中式的戶外活動設施。 其他設計要求 各種管線：合理利用現有的水、電、氣、電信等市政及專業(yè)管線的接口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、排洪、電視、等管線的布置問題，設計預留一定空間，便于今后施工接口。 環(huán)衛(wèi)設施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設施（垃圾站、配電、燃氣等）的合理數量及位置，即便與小區(qū)內業(yè)主的日常生活及運動，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關部門的管理。 停

17、車位：嚴格按照政府規(guī)定停車位相關指標設計，把握好適度超前的原則，為今后小區(qū)業(yè)主購車數量的增多預留合理的空間。 智能化設施：遵循技術先進、經濟適用的原則，建議設置周邊防范報警系統、門禁及小區(qū)巡邏系統、有線電視系統、數據傳輸網絡、物業(yè)管理系統、緊急求救裝置等智能化子系統。 《龍湖春天》項目二期工程產品建議 列項 一期總結 二期建議 建議理由 1、規(guī)劃 1、社區(qū)四通八達； 2、敞開式管理； 3、物業(yè)維護成本高； 4、管理人多； 5、安全系數低。 1、一個主入口，或人車分流兩個出入口； 2、封閉式管理。 1、安全； 2、便于管理； 3、聚集人氣； 4、降低管理成本。

18、 2、景觀 1、 以南北水軸與東西景觀軸為主，恢弘氣派； 2、 塊狀景觀多，點狀景觀少； 3、 工程質量不夠精細。 1、護好東西景觀軸和南北水軸； 2、增加點狀小圍合式景觀。 3、提高工程質量。 1、 南北水軸為水景，落差小，水域面積大，易積淤泥形成死水，維護成本高； 2、 尋求“戶戶有景觀，戶戶可觀景”。 3、園林 1、 綠化多，造型少； 2、 樣式單一； 3、 無立體式休閑園林。 1、 減少平面化園林； 2、 增加花、草、樹木的品種多樣性； 3、 做園亭、假山、雕塑； 4、 增加運動休閑區(qū)。 1、 龍湖春天綠化面積大，若樣式單調顯得枯燥； 2、 移步換

19、景，追求“可游、可觀、可賞”； 3、 提升社區(qū)品質。 4、布局 1、 “兵營式”布局，部分別墅有偏向； 2、 別墅區(qū)、多層區(qū)、小高層區(qū)布局相對合理； 3、 部分別墅沿路、沿街，私密性小，躁聲大。 1、 實現部分“圍合式”設計，以南北向為主或偏東15°； 2、 多層、小高層、別墅分區(qū)合理，擇優(yōu)原則，好的位置做好的產品。 1、“圍合式”實現群居生活； 2、選擇最好位置、景觀、環(huán)境做別墅產品，小高層、多層以此類推，實現高價位，高品質； 3、沿路邊做小戶型產品。 5、產品 1、 多層、小高層、花園洋房和別墅配比不滿足市場； 2、 SOHO市場不成熟； 3、 綜合辦公時機性、

20、地域性不具備。 1、 以多層和小高層住宅為主； 2、 花園洋房； 3、 做聯排、雙拼和獨棟別墅。 1、 按提供市場供給與需求平衡； 2、 在面積大小政策不影響的情況下做聯排、雙拼和獨棟別墅； 3、 提供市場合理配比，實現利潤最大化。 6、戶型 1、 多層面積100-120㎡的戶型少，需求量大； 2、 SOHO適用性低； 3、 別墅戶型結構亂。 1、 多層產品為兩房兩廳一衛(wèi)或三房兩廳兩衛(wèi)；面積區(qū)間在85-130㎡左右； 2、 小高層為住宅產品，單層錯層、空中別墅面積160-180㎡； 3、 別墅面積做大氣。 1、 七分產品，三分營銷； 2、 繼承一期全明戶型等優(yōu)點，

21、進行更加人性化設計； 3、 按市場需求戶型多樣化、合理化； 4、 新戶型提供，實現產品創(chuàng)新。 7、入戶門 1、 部分戶型往南入戶，有玄關，有很好的隱私性。 2、 花園洋房南入戶樓梯不理想； 3、 別墅入戶門太小。 1、 多層保持一期設計特性，部分入戶門可改為東西入戶，提高利用率； 2、 大面積戶型增加入戶花園，提高檔次； 3、 做母子門和別墅入戶門，卓顯大氣； 4、 增加一樓花園設計。 1、 做好入戶門，第一感覺豪華氣派，也是提升社區(qū)品質的重要手段之一； 2、 帶入門花園為蚌埠戶型新鮮產品，實用性好，不算容積率，檔次高。 8、窗 1、 窗戶無外檐，雨季易滲水； 2

22、、 部分飄窗高低不適中，部分中間夾著水泥柱，影響視覺效果， 3、 閣樓天窗偏高，視野不開闊，打開為豎立狀態(tài)，通風效果不佳。 1、 多做飄窗，增大空間，更具良好的通風采光效果； 2、 飄窗底下或邊緣空調板設置，適用不影響外立面。 3、 角窗無水泥柱框架設計或整面弧形玻璃。 1、 飄窗不僅能在視覺空間上彌補房間的狹小，更多的是增強了通風采光效果，減少壓抑； 2、 在窗戶中追求通透性，客戶不希望看到窗中間有根水泥柱。 9、起居室 1、 多層客廳朝東西南北皆可，但保證通風采光性好，帶陽臺增大空間感； 2、 別墅起居室偏小，中間剪力柱嚴重影響適用、效果。 1、 小戶型起居室開間可偏小

23、，做3900㎜； 2、 別墅客廳要大氣， 一般為40-50㎡； 3、 客廳不帶陽臺帶大飄窗也為舒適， 4、 適當挑高，錯層從3.6-5.6m不等。 1、 因戶型而異，追求舒適空間； 2、 平層戶型產品一般為3.9-4.8m開間，面積在18-25㎡。 3、 別墅起居室6-9m，面積在40-60㎡。 10、廚房 1、 一期廚房設計均好性合理； 2、 排給水管道可做適當調整。 1、 廚房設計可靠邊角，要求通風好； 2、 多層廚房大小為4-6㎡，別墅為10-12㎡； 3、 灶臺、洗水池、消防通風管的安排更具習慣性。 1、 安全、舒適、習慣； 2、 讓居家人們喜歡廚房。 1

24、1、餐廳 1、 與廚房相連，方便性好； 2、 獨立餐廳更追求居家美的享受。 1、 餐廳與客廳相連或獨立設計； 2、 平層餐廳在8-12㎡，別墅獨立餐廳在15-18㎡。 1、 別墅餐廳最好獨立或半獨立，利用錯層也可將其錯開，具有尊貴感； 12、主臥 1、 多層、別墅開間一般在3.6m，面積在15㎡左右； 2、 總體主臥面積偏小。 1、 多層、小高層主臥面積可適當調大，開間在3.7m，進深在4.5m； 2、 別墅主臥面積要在20平方米以上 1、 居家考慮，主臥的實用性高，平層戶型主臥集多功能于一體，稍大顯得寬敞； 2、 別墅主臥房是主人享受的一種空間。 1 3、次臥 多

25、層、別墅開間在3.5m，面積在12-14㎡； 1、 多層、小高層可3-3.3m，面積控制在11-12㎡； 2、 別墅次臥面積在13-15㎡； 1、 次臥的功能作用與主臥相比大大減小，在設計上大小適用即可； 2、 別墅的次臥在設計上還是要比多層、小高層的次臥大一點。 14、客臥 開間3-3.3m，面積在9-12㎡ 1、 多層、小高層可2.7-3m，面積控制在8-11㎡； 2、 別墅次臥面積在10-12㎡； 1、 面積追求“小”，小到達不到8個平方米； 2、 客臥的功能睡眠休息。 15、書房 1、 多層130㎡左右戶型無書房； 2、 別墅書房偏小不方便。 1、 面積戶型

26、書房最好帶陽臺，有景觀。 2、 別墅書房面積在10-12㎡或更大，與主臥相連或同層。 1、 書房是有學識人士的必備； 2、 書房要在位置好、環(huán)境好、視野好的方位。 16、衣帽間 1、 多層、別墅無主臥衣帽間； 2、 次臥有小衣帽間或儲藏室。 1、 裝修改造衣帽間的設計； 2、 別墅專門設計與主臥相連的衣帽間； 3、 別墅衣帽間可6㎡。 1、 愛美之心人皆有之，女主人更是如此，也更顯尊貴、實用； 2、 衣帽間與主臥相連。 17、保姆間 別墅戶型保姆房設計在5㎡左右。 1、 保姆房設計可與車庫或廚房相連； 2、 利用邊角關系面積控制在5㎡； 保證保姆間的隱蔽性，不干

27、擾主人的活動空間。 18、車庫 1、 小區(qū)停車位設計； 2、 別墅私家車庫。 1、 滿足于社區(qū)停車位配比要求； 2、 私家車庫合理安排，盡量靠北 1、 車位或車庫利潤小，銷售難度大； 2、 是否可考慮架空層車位或車庫，成本低。 19、陽臺 1、 多層大多客廳帶陽臺，增大活動空間； 2、 別墅主臥帶觀景陽臺； 3、 多層南面陽臺兩根水泥柱顯厚重。 4、 只客廳帶一陽臺戶型涼衣服影響視野風景線。 1、 加大陽臺設計，寬可做到1.8m； 2、 省除兩柱大柱節(jié)約成本； 3、 只客廳帶一陽臺的加長或弧線陽臺設計，與臥室相連，涼衣服不影響風景線； 4、 陽臺講究視野性與觀景

28、性，護欄是否可考慮綠玻，提升檔次 1、 在戶型格局不變的基礎上，陽臺創(chuàng)新也是銷售的一在賣點，弧線陽臺，錯落陽臺在市場上還是空白； 2、 增大陽臺面積，增加銷售收入。 20、露臺 多層、花園洋房、別墅均無露臺 1、 增加頂層露臺設計； 2、 面積10-15平方米。 1、“院子”市場需求量大； 2、空中花園獨自擁有； 3、隔熱效果好。 21、閣樓 1、 閣樓屋面低，墻柱多——亂； 2、 利用率低。 1、 稍加高閣樓設計； 2、 調整沉重墻和剪力柱的安排加大閣樓利用空間； 3、 增強天窗安全、視覺、通風、采光效果的設計。 1、 蚌埠消費習慣不大喜歡接受頂層； 2、

29、加大利用空間率，做好產品； 3、 提高利潤。 22、外立面 1、 粉紅色通體磚加涂料經久耐看； 2、 不具第一眼沖擊力，略顯厚重。 1、 色彩搭配適當調整為灰色更具清爽活力； 2、 屋頂通風管設計小造型更具藝術性。 1、 整體視覺效果好，品質檔次高； 2、 樹立品牌持續(xù)營銷打基礎。 23、管道 1、 外立面管道明顯； 2、 內部分管道安排不合理，如太陽能管道、下水管道、通風管等。 1、 外立面雨水管道、空調水管道往拐角處走，顯得外立面干凈不雜亂； 2、 內管道、墻體管道、排給水管道、煤氣管道、電線管道合理、習慣安排 1、 視覺效果好； 2、 適應生活習慣。 24、樓梯 1、 水泥地面，品質不高； 2、 鐵木護欄，質感單薄 1、 用花崗巖大理石或磁磚鋪地面； 2、 不銹鋼做樓梯護攔。 1、 提升項目自身價值； 2、 提高同類產品競爭力。 25、層高 層高2.9m，別墅客廳挑高5-6m 1、 標準層高2.9-3m，部分挑高如客廳可達3.6-6m； 2、 別墅客廳挑高最好在4.5m左右； 1、 挑高戶型與眾不同；增亮賣點； 2、 別墅客廳挑高才能顯現氣派，但要恰到好處，為避免形成天井現象。