《萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件（125頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件1從客戶到產(chǎn)品產(chǎn)品庫的構(gòu)建萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件2目錄一、產(chǎn)品庫概述二、產(chǎn)品資料庫三、產(chǎn)品庫實(shí)踐（廣州）四、青年群體產(chǎn)品研發(fā)萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件3產(chǎn)品庫概述萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件4以前，我們拿到了土地再做產(chǎn)品，現(xiàn)在，我們要在獲取土地之前做產(chǎn)品既然沒有具體的項(xiàng)目地塊，我們就要把這個(gè)城市的所有土地大致上分成幾類，這個(gè)城市的所有客戶也分成幾類（當(dāng)然，都盡可能控制在個(gè)位數(shù)），每一類土地上聚集著一些對(duì)應(yīng)的客戶，他們對(duì)產(chǎn)品的需求具有較強(qiáng)的特征，我們根據(jù)這個(gè)特征制定了產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列G1、G2、G3、T1、T2、C產(chǎn)品系列各自具

2、有的產(chǎn)品特征，需要我們?nèi)ふ覍ふ?，更需要的是去賦予賦予每個(gè)產(chǎn)品系列中，不同類別客戶需求的差異，也需要我們?nèi)ふ?，去賦予之后，我們要把這些特征，物理化物理化在一個(gè)單體方案中這樣，這個(gè)單體方案就既值得復(fù)制，也可以復(fù)制，因?yàn)樗砩?，體現(xiàn)了某類客戶在某類土地上選擇產(chǎn)品時(shí)的核心需求；而不是其他什么原因。當(dāng)操作具體的項(xiàng)目時(shí)，某些情況下，這個(gè)單體可能會(huì)需要做修改，不過修改的是適應(yīng)項(xiàng)目的物理參數(shù)物理參數(shù)，而非客戶需求特征如果用一頁紙來介紹產(chǎn)品庫萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件5我們選擇了廣州市的G3、T1做產(chǎn)品G3和T1的產(chǎn)品差異在于：前者至少一梯前者至少一梯7 7，后者最多一梯六；前者可以沒，后者最多一

3、梯六；前者可以沒有入戶花園，后者必須有入戶花園；前者必須具備餐廚打開界面，后者可有入戶花園，后者必須有入戶花園；前者必須具備餐廚打開界面，后者可以不作要求；前者生活陽臺(tái)必須大于以不作要求；前者生活陽臺(tái)必須大于N N平米，進(jìn)深大于平米，進(jìn)深大于MM米，后者數(shù)字要米，后者數(shù)字要小得多小得多在G3系列中，青之與青持的產(chǎn)品差異在于：青年持家廚房必須保證若干功青年持家廚房必須保證若干功能配置，青年之家則少得多；青年持家有家政空間，青年之家無；青年持能配置，青年之家則少得多；青年持家有家政空間，青年之家無；青年持家有正式餐廳，青年之家只有兩人餐臺(tái)家有正式餐廳，青年之家只有兩人餐臺(tái)之后，做成單體方案中，有可

4、能G3 的青持與青之在一個(gè)單體中共存，也有可能只考慮青持，根據(jù)市場(chǎng)的客戶比例，選擇一個(gè)合理的，而不是一個(gè)唯一的再用一頁紙來舉個(gè)例子（僅僅是例子）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件6 滿足集團(tuán)發(fā)展對(duì)效率和規(guī)模的要求，在更短的時(shí)間內(nèi)提供整套產(chǎn)品解決方案（建立和客戶相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品體系，圍繞客戶價(jià)值精準(zhǔn)化，通過做簡(jiǎn)單，獲取更高的效率。 ）產(chǎn)品庫產(chǎn)品庫能力能力效率效率簡(jiǎn)單簡(jiǎn)單客戶客戶合作合作內(nèi)部?jī)?nèi)部外部外部改變流程，提升效率改變流程，提升效率流程流程工具工具操作方式操作方式操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量操作方式與產(chǎn)品質(zhì)量客戶期望的產(chǎn)品完善度客戶期望的產(chǎn)品完善度產(chǎn)品庫的目標(biāo)萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件7產(chǎn)品庫

5、與產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列產(chǎn)品庫產(chǎn)品庫產(chǎn)品系列建立了客戶與土地的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品庫則致力于建立基于土地屬性的客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值導(dǎo)向土地土地客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件8產(chǎn)品庫的產(chǎn)品劃分與產(chǎn)品系列關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品劃分方式篩選法通過從大到小的逐層篩選縮小土地和客戶的范圍，再建立與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)土地配套生命周期客戶產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3地理位置地理位置周邊配套周邊配套小區(qū)小區(qū)產(chǎn)品產(chǎn)品萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件9產(chǎn)品庫體系產(chǎn)品系列土地配套生命周期客戶產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值需求點(diǎn)規(guī)劃特征單體特征戶型特征主力產(chǎn)品某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品選擇1、在一定區(qū)域內(nèi)，為合適

6、的客戶在合適的土地上提供合適的萬科產(chǎn)品2、進(jìn)行產(chǎn)品梳理，為產(chǎn)品復(fù)制和工廠化做準(zhǔn)備3、基于產(chǎn)品梳理的產(chǎn)品優(yōu)化萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件10產(chǎn)品庫工作流程土地特征產(chǎn)品系列3年項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)及策略基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本控制產(chǎn)品入庫產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品入庫趨勢(shì)研究主力客戶及其特征和需求配套特征某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征客戶產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）確定重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品系列+可能產(chǎn)品組合方案產(chǎn)品的選取原則萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件11“提供可復(fù)制的產(chǎn)品”產(chǎn)品庫的核心價(jià)值是“好”產(chǎn)品才值得復(fù)制！有適應(yīng)性的產(chǎn)品才能復(fù)制！萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件12“超出客戶滿意”

7、“超出客戶滿意”，就是超出客戶內(nèi)心需求。但這種需求有時(shí)因?yàn)槭袌?chǎng)上沒有具體的產(chǎn)品參照，因而無法明確表述。什么是“好”產(chǎn)品我們需要筆記本電腦安全可靠，但如果沒有IBM Thinkpad，我們?nèi)绾沃雷约盒枰V鋁合金框架與氣囊式硬盤保護(hù)功能呢？IBM 提供了超越客戶滿意的功能，因而能夠獲得產(chǎn)品溢價(jià)。更好的顯示屏也是附加價(jià)值，為什么IBM不提供？因?yàn)椴⒎切枰踩缘纳虅?wù)客戶的最需！萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件13“超出客戶滿意”的過程就是尋找“重要而未被滿足的需求”： 找出某一類客戶的核心需求比如商務(wù)人士對(duì)筆記本安全性的要求；此謂“重要”； 通過創(chuàng)造性的過程，將客戶需求產(chǎn)品化，并找出核心需求之

8、下市場(chǎng)尚未提供（即“未被滿足” ）的功能； 找出這些功能中，以目前的成本和生產(chǎn)模式看，可以付諸實(shí)現(xiàn)的功能；即價(jià)值工程。如何做出“好”產(chǎn)品萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件14第一個(gè)層面：如果符合一個(gè)區(qū)域內(nèi)的氣候和規(guī)范、符合這個(gè)區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目的土地條件要求，那么，就有了在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的適應(yīng)性；第二個(gè)層面：如果不同地區(qū)的氣候和規(guī)范不同，但客戶的核心需求沒有變，那么，換了城市，“好產(chǎn)品” 仍然是“好產(chǎn)品”，只是要本地化和項(xiàng)目化直接復(fù)制變成了改版后的復(fù)制如何具有適應(yīng)性萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件151、適應(yīng)性研發(fā)（針對(duì)各區(qū)域和核心城市） 主流客戶+土地區(qū)位與密度趨勢(shì)+競(jìng)品規(guī)律2、超出客戶滿意的

9、產(chǎn)品研發(fā) 客戶細(xì)分+需求歸納+功能研發(fā)+產(chǎn)品測(cè)試產(chǎn)品庫的產(chǎn)品研發(fā)例如：小太陽客戶對(duì)生活陽臺(tái)的功能需求（兒童曬太陽、晾衣、游戲）具有趨同性，但因氣候差異各地的具體解決方案不同（北方多封陽臺(tái)，南方不封），需要總部與區(qū)域共同工作萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件16 主流客戶的需求趨同 未來的土地供應(yīng)也表現(xiàn)出一定的趨同性 用有限的產(chǎn)品滿足的項(xiàng)目需求“有限產(chǎn)品”與“大量需求”萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件17產(chǎn)品資料庫萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件18產(chǎn)品資料庫的功能使用對(duì)象：使用對(duì)象：公司管理層、設(shè)計(jì)和營銷系統(tǒng)的專業(yè)人員功能功能支持產(chǎn)品庫的構(gòu)建支持產(chǎn)品庫的構(gòu)建公司管理層：了解市場(chǎng)產(chǎn)品概

10、況營銷系統(tǒng)：（1）分析有客觀市場(chǎng)制約下客戶/土地/產(chǎn)品三者之間的關(guān)系（2）競(jìng)品市場(chǎng)研究，尋找產(chǎn)品的客戶邏輯（3）尋找市場(chǎng)產(chǎn)品空白點(diǎn)設(shè)計(jì)系統(tǒng)：（1）研究市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀，進(jìn)行產(chǎn)品分類（2）歸納經(jīng)典產(chǎn)品（3）競(jìng)品設(shè)計(jì)研究萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件19 操作主體：格式與標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)統(tǒng)一，一線公司營銷口/銷售代理公司完成錄入 合作模式：兩個(gè)平臺(tái)分別服務(wù)于各自公司，同時(shí)可以進(jìn)行信息對(duì)接代理公司代理公司信息平臺(tái)信息平臺(tái)萬科產(chǎn)品萬科產(chǎn)品資料庫平臺(tái)資料庫平臺(tái)信息對(duì)接信息對(duì)接產(chǎn)品資料庫的構(gòu)建（基于外部合作）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件20信息錄入信息錄入1、項(xiàng)目信息2、單體信息3、戶型信息4、客戶信息

11、產(chǎn)品查詢產(chǎn)品查詢數(shù)據(jù)分析（分?jǐn)?shù)據(jù)分析（分3個(gè)層次）：個(gè)層次）：1、分析結(jié)論概述（可進(jìn)行城市間對(duì)比）2、交叉分析表格3、具體產(chǎn)品信息系統(tǒng)維護(hù)系統(tǒng)維護(hù)（以城市為單位進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)置和數(shù)據(jù)維護(hù)）產(chǎn)品資料庫的結(jié)構(gòu)萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件21三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢(shì)三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn)1.5個(gè)衛(wèi)生間的配置需求二居中一衛(wèi)的戶型占絕對(duì)多數(shù)注：格中數(shù)字表示不同的戶型個(gè)數(shù)，也可切換成戶型套數(shù)廣州市場(chǎng)中產(chǎn)品的聚集度很高廣州市場(chǎng)的單向單體比重很小一核4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補(bǔ)充狀態(tài)10060-1

12、0040-6020-4010-20萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件22產(chǎn)品庫的分工萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件23 集團(tuán)：集團(tuán)：1、建立產(chǎn)品庫/產(chǎn)品資料庫的體系和標(biāo)準(zhǔn)2、結(jié)合集團(tuán)發(fā)展目標(biāo)和項(xiàng)目獲取情況明確產(chǎn)品庫的應(yīng)用目標(biāo)和范圍3、根據(jù)具體情況，參與部分區(qū)域的部分具體研發(fā)及入庫工作4、開發(fā)產(chǎn)品庫的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)5、開發(fā)產(chǎn)品資料庫的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 區(qū)域：區(qū)域：1、參與產(chǎn)品庫構(gòu)建的研討2、根據(jù)產(chǎn)品庫的構(gòu)建流程完成產(chǎn)品庫3、完成產(chǎn)品資料庫的具體錄入工作 外部資源引入：外部資源引入：1、各區(qū)域有固定的設(shè)計(jì)合作資源，共同研發(fā)2、各區(qū)域引入銷售代理公司完成產(chǎn)品資料庫的信息錄入產(chǎn)品庫的分工萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建

13、從客戶到產(chǎn)品課件24產(chǎn)品庫實(shí)踐（廣州）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件25產(chǎn)品庫工作流程（廣州）土地特征產(chǎn)品系列3年項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)及策略基于客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本控制產(chǎn)品入庫產(chǎn)品資料庫產(chǎn)品選擇產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品入庫趨勢(shì)研究主力客戶及其特征和需求配套特征某一產(chǎn)品系列下的產(chǎn)品分類及其特征客戶產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）確定重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)品系列+可能產(chǎn)品組合方案產(chǎn)品的選取原則萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件26目錄一、客戶及產(chǎn)品趨勢(shì)二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)三、廣州產(chǎn)品資料庫四、廣州產(chǎn)品系列劃分五、客戶產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇七、設(shè)計(jì)可能性研究七、設(shè)計(jì)可能性研究八、客

14、戶需求提煉八、客戶需求提煉九、競(jìng)品單體研究九、競(jìng)品單體研究十、設(shè)計(jì)任務(wù)書十、設(shè)計(jì)任務(wù)書萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件27一、客戶及產(chǎn)品趨勢(shì)萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件28廣州細(xì)分市場(chǎng)客戶比例家庭結(jié)構(gòu)細(xì)分家庭結(jié)構(gòu)細(xì)分從05年廣州市場(chǎng)客戶細(xì)分結(jié)果來看，社會(huì)新銳、望子成龍是廣州的主力群體，占廣州全市比例的83%，屬于市場(chǎng)主流購房人群。數(shù)據(jù)來源：2005年廣州公司客戶細(xì)分成果，未包括番禺、花都、從化、增城社會(huì)新銳：38.1望子成龍：45.3萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件29保有保有挖掘挖掘關(guān)注關(guān)注廣州市場(chǎng)廣州市場(chǎng)萬科客戶萬科客戶對(duì)萬科品牌喜好對(duì)萬科品牌喜好數(shù)據(jù)來源：2005年成交客

15、戶及客戶細(xì)分成果市場(chǎng)客戶、現(xiàn)有業(yè)主與品牌喜好關(guān)系萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件30廣州公司細(xì)分客戶群選擇廣州公司細(xì)分客戶群選擇核心客戶群核心客戶群青年持家青年持家 24.7%青年之家青年之家 13.4%孩子三代孩子三代 14.8%小太陽小太陽 17.5%富貴之家富貴之家 5.5%后小太陽后小太陽 13.0%老人一二三代老人一二三代 2.1%中年之家中年之家 9.0%非核心客戶群非核心客戶群經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)非目標(biāo)客戶群非目標(biāo)客戶群萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件31總體總體青年之家青年之家青年持家青年持家小太陽小太陽后小太陽后小太陽孩子三代孩子三代老人之家老人之家中年之家中年之家富貴之

16、家富貴之家樣本量：52669127906776114628 3房2衛(wèi)、3房1衛(wèi)、2房1衛(wèi)是主要的選擇。 對(duì)于富貴之家， 3房2衛(wèi)、4房2衛(wèi)為主流選擇 青年持家、孩子三代對(duì)3房2衛(wèi)的選擇比例更高，孩子三代同時(shí)對(duì)3房1衛(wèi)也需求較高目標(biāo)客戶對(duì)戶型的選擇萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件32戶型選擇的總體情況房間數(shù)房間數(shù)帶洗手間數(shù)帶洗手間數(shù) 3房是最主要的市場(chǎng)選擇，其次為2房 衛(wèi)生間的配置需求，相應(yīng)的以三房二衛(wèi)、二房一衛(wèi)為主。比例2房1衛(wèi)332房2衛(wèi)5比例3房1衛(wèi)223房2衛(wèi)343房3衛(wèi)0比例4房2衛(wèi)54房3衛(wèi)0萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件33目標(biāo)客戶對(duì)戶型面積的選擇 被訪者預(yù)期的住房面積在

17、8090M2左右，并呈正態(tài)分布。 富貴之家顯然需要更大的面積，平均達(dá)130平米，19要求144平米以上。此外，青年持家、孩子三代因家庭人口數(shù)多而相對(duì)略大的面積，大約大10平米左右。總價(jià)總價(jià)總體總體青年青年之家之家青年青年持家持家小太陽小太陽后小后小太陽太陽孩子孩子三代三代老人老人之家之家中年中年之家之家富貴富貴之家之家樣本量52669127906776114628%60M2以下1 2 60-70M2136141761815 70-80M22813192313920 80-90M223292823213633 90-100M21623151022181714100-110M27121415149

18、918110-120M2711778 44120-130M2 5 410 236130-144M2321 6 7144-160M23 4160-180M2 4180-200M2 7200-250M2 4250-300M2 4Total100100100100100100100100100均值（M2）91.985.994.186.886.895.889.084.3130.7說明：前期CATI數(shù)據(jù)，取消每平米3500元以下的樣本，推算，面積均值為93.8，顯示兩者調(diào)研結(jié)果差異很小。萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件34戶型面積選擇的總體情況選擇多大的建筑面積？選擇多大的建筑面積？二房及以下二房及

19、以下三房三房四房及以上四房及以上樣本量：19629832%60M2以下0.660-70M29.970-80M213.080-90M210.314.590-100M22.914.7100-110M211.6110-120M26.7120-130M23.22.3130-144M21.11.1144-160M20.4160-180M20.2180-200M20.4200-250M20.2250-300M20.2Total37.356.85.9均值（均值（M2）76.796.9138.94.61.10.60.2100M2以上144M2以上80M2以下120M2以下 2房、3房、4房及以上的平均面積分別

20、為76.7、96.9、138.9平方米 從面積配比看，小2房、小3房的需求相當(dāng)突出比例合計(jì)100萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件35目標(biāo)客戶對(duì)單體類型的選擇總體總體青年之家青年之家青年持家青年持家小太陽小太陽后小太陽后小太陽孩子三代孩子三代老人之家老人之家中年之家中年之家富貴之家富貴之家樣本量：52669127906776114628總體而言，消費(fèi)者對(duì)8-12層的小高層沒有抗性，對(duì)13-17層的中高層以及18層以上的高層也基本沒有抗性。富貴之家則更傾向于高層住宅及少量別墅。萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件36受9070政策的影響，需要用更小的戶型面積滿足客戶需求新審批、新開工的商品住房

21、建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件37客戶關(guān)鍵詞：社會(huì)新銳、望子成龍產(chǎn)品關(guān)鍵詞：小三房、兩房為主， 少量大三房，需考慮9070萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件38二、項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件39廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）住房用地計(jì)劃表表2：“十一五十一五”期間住房用地計(jì)劃期間住房用地計(jì)劃年度政府保障型住房（公頃）商品住房用地（公頃）合計(jì)（公頃）比例（）各年各年度其度其他商他商品住品住宅平宅平均容均容積率積率廉租住房

22、用地新社區(qū)住房用地部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房用地小計(jì)政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房用地其他商品住房用地單套套型建筑面積90平方米住房用地單套套型建筑面積90平方米住房用地其他商其他商品住房品住房用地占用地占商品住商品住房用地房用地比例比例單套套型建筑面積90平方米住房用地單套套型建筑面積90平方米住房用地小計(jì)2006918103718750117354391703047%2.18 20079843813115664150370501703058%2.60 20082803812014559139343463703058%2.60 2009660351011194911528338470

23、3058%2.61 2010526306115449112315376703051%2.66 合計(jì)3126815145076127163316652115703054%2.53 注：廉租、新社區(qū)住房，部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房，政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房套型建筑面積全部控制在90平方米以內(nèi)。根據(jù)表2，06-10年，其他商品住宅的平均容積率為2.53，且呈逐年攀升趨勢(shì)。 萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件40片區(qū)名稱片區(qū)名稱發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展?fàn)顩r戰(zhàn)略地位戰(zhàn)略地位規(guī)劃容積率區(qū)間規(guī)劃容積率區(qū)間土地屬性土地屬性D東部新城土地充裕，市場(chǎng)成熟重點(diǎn)戰(zhàn)略區(qū)域12T/CC城西發(fā)展24CB白云山南湖0.7

24、1.5CJ舊城西土地稀缺，市場(chǎng)成熟機(jī)會(huì)布點(diǎn)區(qū)域35GI舊城中心35GG中心景觀36G/高檔P東圃46G/CT天河商務(wù)46GZ海珠西2.54GF海珠發(fā)展2.54G/CH黃埔2.54GW花地灣25C/GX1番禺土地充裕，市場(chǎng)欠成熟潛力發(fā)展區(qū)域0.52C/TY1南沙0.52C/TX3花都中心24G/CY2增城中心24G/CY3從化中心24G/CR蘿崗白云北12TS花都非新華及南部土地稀缺，市場(chǎng)欠成熟一般關(guān)注區(qū)域0.51.5TL增城非荔城0.51.5TK從化非街口0.51.5T廣州公司項(xiàng)目發(fā)展策略及趨勢(shì)備注: G代表Golden系列； C代表City系列；T代表Town系列萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到

25、產(chǎn)品課件41發(fā)展關(guān)鍵詞：(中)高容積率；City為主，Golden為輔容積率區(qū)間劃分：容積率區(qū)間劃分：中低容積率2.5萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件42三、廣州產(chǎn)品資料庫萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件431、客戶與土地的關(guān)聯(lián)性2、土地與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性3、客戶與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性4、市場(chǎng)中的產(chǎn)品分布狀況產(chǎn)品資料庫的分析內(nèi)容萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件44客戶類型 + 土地屬性300200-300150-200100-15050-10025-50在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下，City是主流客戶最主流的供應(yīng)和選擇，Town居其次小太陽和后小太陽對(duì)于Town和Golden的排斥不太大青年持家和中

26、年之家在Golden中很少量，可能和老人及支付能力有關(guān)青年之家在Golden的量少，與其支付能力有一定關(guān)系，如果戶型面積減少，有增加的可能萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件45土地屬性 + 單體類型300200-300150-200100-15050-10025-50目前廣州市場(chǎng)中，City的比重較高（在中高容積率下）City和Golden土地中的單體類型主要是雙向的一核4和一核6City土地中也有小部分雙向/多向的一核8Town土地中不超過一核6萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件46土地屬性 + 戶型類型300200-300150-200100-15050-10025-50目前廣州市場(chǎng)中

27、，City和Town土地中的戶型類型以3居2衛(wèi)和2居1衛(wèi)為主Golden土地中以3居2衛(wèi)居多，2居1衛(wèi)也有一定量萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件47300200-300150-200100-15050-10025-50客戶類型 + 單體形態(tài)目前廣州市場(chǎng)中，雙向單體是供應(yīng)和選擇的主流多向單體其次單向單體受資源制約，供應(yīng)量很少萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件48300200-300150-200100-15050-10025-50客戶類型 + 單體類型目前廣州市場(chǎng)中，雙向一核4是主流供應(yīng)和選擇，雙向/多向一核六其次小太陽和后小太陽在一核8/7單體中也有部分，這一定程度上是這兩類人群比重最大

28、所致一核7-8因?yàn)槠焚|(zhì)原因供應(yīng)和選擇較少（更不被富貴之家接受），一核8以上數(shù)量很少萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件49300200-300150-200100-15050-10025-50客戶類型 + 戶型類型3居2衛(wèi)是除青年之家/年邁長(zhǎng)者外的客戶的主流需求青年之家的主流選擇是2居1衛(wèi)小太陽和后小太陽的第二比重選擇2居1衛(wèi)，第三比重選擇是3居1衛(wèi)，這可以理解為在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下的反映，但從功能需求看，仍有進(jìn)一步提升的需求現(xiàn)有市場(chǎng)下，青年持家和中年之家對(duì)2居1衛(wèi)也有一定需求萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件50300200-300150-200100-15050-10025-50客戶類

29、型 + 戶型面積目前廣州市場(chǎng)中，110-140平米是除青年之家/年邁長(zhǎng)者外的客戶的主流面積需求青年之家的主流面積選擇是70-90平米小太陽、后小太陽和青年持家的面積選擇表現(xiàn)為向下延展，這是在現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格下的反映。相對(duì)后小太陽，小太陽對(duì)面積的向下兼容性更強(qiáng)，可能是受孩子年齡的影響萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件51三居兩衛(wèi)比重比預(yù)想的大，需關(guān)注9070后的走勢(shì)三居一衛(wèi)目前比重居第三，可能是9070后的關(guān)注區(qū)域，結(jié)合客戶需求，可能出現(xiàn)1.5個(gè)衛(wèi)生間的配置需求二居中一衛(wèi)的戶型占絕對(duì)多數(shù)注：格中數(shù)字表示不同的戶型個(gè)數(shù)，也可切換成戶型套數(shù)廣州市場(chǎng)中產(chǎn)品的聚集度很高廣州市場(chǎng)的單向單體比重很小一核

30、4和一核6的單體比重最大，一核8的比重其次，一核5和一核7處于補(bǔ)充狀態(tài)10060-10040-6020-4010-20萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件52四、廣州產(chǎn)品系列劃分萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件53 產(chǎn)品系列劃分萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件54五、客戶產(chǎn)品（某一產(chǎn)品系列下）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件55重點(diǎn)需求選擇次重點(diǎn)需求選擇客戶對(duì)土地的選擇客戶/土地/產(chǎn)品選擇匯總清單在某一土地屬性下客戶對(duì)產(chǎn)品的選擇（City）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件56客戶產(chǎn)品（C1系列）客戶特征客戶特征青年持家青年持家小太陽小太陽孩子三代孩子三代高支付能力高支付能力中支

31、付能力中支付能力戶型分類戶型分類2居居1衛(wèi)衛(wèi)3居居1衛(wèi)衛(wèi)3居居2衛(wèi)衛(wèi)4居居2衛(wèi)衛(wèi)舒適舒適緊湊緊湊單體分類單體分類一核四一核四一核五一核五一核六一核六單向單向雙向雙向多向多向萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件57六、可能產(chǎn)品組合方案及選擇萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件58產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列CityGolden(中中)高容積率；高容積率；City為主，為主，Golden為輔為輔政府住房政策導(dǎo)向公司項(xiàng)目發(fā)展策略及趨勢(shì)客戶產(chǎn)品客戶產(chǎn)品組合組合組合選擇組合選擇客戶產(chǎn)品組合原則：客戶產(chǎn)品組合原則：（1）近似人群原則（2）相對(duì)純化原則組合選擇原則：組合選擇原則：（1）普遍適用原則（2）銷售

32、市場(chǎng)判斷（市場(chǎng)需求量+需求迫切性）（3）簡(jiǎn)單優(yōu)先原則萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件59產(chǎn)品選擇流程客戶產(chǎn)品組合原則：客戶產(chǎn)品組合原則：（1）近似人群原則（2）相對(duì)純化原則產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品客戶產(chǎn)品組合組合組合選擇組合選擇核心客戶群：青年持家核心客戶群：青年持家 / 青年之家青年之家 / 孩子三代孩子三代 / 小太陽（富貴之家小太陽（富貴之家因檔次和產(chǎn)品特異性，不作為本次研究范圍）因檔次和產(chǎn)品特異性，不作為本次研究范圍）近似人群：近似人群：（1）根據(jù)客戶需求表，青持（）根據(jù)客戶需求表，青持（QC）、三代（）、三代（HS）、小太（）、小太（XT）的）的需求相對(duì)類似，相互可以組合

33、；需求相對(duì)類似，相互可以組合；（2）青之（）青之（QZ）與以上三類有所不同，青之戶型面積需求跨度大，）與以上三類有所不同，青之戶型面積需求跨度大，可劃分成可劃分成3段：段：90-70平（平（QZ1）；）； 70-50平（平（QZ2）；）； 50平以下平以下（QZ3）；）；QZ1和其他三類面積接近，可進(jìn)行組合；和其他三類面積接近，可進(jìn)行組合； QZ1-3因?yàn)橥驗(yàn)橥豢腿弘m面積跨度較大，仍可組合。一客群雖面積跨度較大，仍可組合。相對(duì)純化：組合時(shí)，避免超過相對(duì)純化：組合時(shí)，避免超過3種以上客戶在同一組合中出現(xiàn)，以種以上客戶在同一組合中出現(xiàn)，以求簡(jiǎn)單。求簡(jiǎn)單。萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件60

34、產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品客戶產(chǎn)品組合組合組合選擇組合選擇產(chǎn)品舒適度用地經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品舒適度用地經(jīng)濟(jì)性（注：對(duì)于廣州的City，一核6是上限）（City）（Golden）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件61產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品客戶產(chǎn)品組合組合組合選擇組合選擇組合選擇原則：組合選擇原則：普遍適用：在市場(chǎng)上能被普遍接受或存在的。銷售市場(chǎng)判斷：市場(chǎng)上需求量最大的組合；我們的產(chǎn)品中目前需求迫切性高的。簡(jiǎn)單優(yōu)先：一般情況下，客戶組合相對(duì)單純，關(guān)注度排序相對(duì)較高；同時(shí)兼顧適度的客戶混合，增加適應(yīng)性。組合比例（根據(jù)土地屬性區(qū)分）組合比例（根據(jù)土地屬性區(qū)分）對(duì)于客戶組

35、合的比例關(guān)系，可結(jié)合城市中各種客群的比例關(guān)系考慮。廣州(總體)：青年持家 24.7% 小太陽 17.5% 孩子三代 14.8% 青年之家 13.4% 富貴之家 5.5%萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件62產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品客戶產(chǎn)品組合組合組合選擇組合選擇產(chǎn)品舒適度用地經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品舒適度用地經(jīng)濟(jì)性（注：對(duì)于廣州的City，一核6是上限）青年群體青年群體（City）（Golden）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件63土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY4孩子三代212032小太陽29031土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)CITY6青年持家2+

36、2110+7532+21小太陽29031面積面積 / 居衛(wèi)數(shù)選擇居衛(wèi)數(shù)選擇在某一產(chǎn)品系列下，根據(jù)客戶特征和需求，結(jié)合與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系選取戶型類型，面積區(qū)間和居衛(wèi)數(shù)。土地屬性一核戶數(shù)客戶類型戶數(shù)戶型面積居衛(wèi)數(shù)GOLDEN8青年持家2+2110+9032+32小太陽29031青之127521產(chǎn)品選擇流程產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列City客戶產(chǎn)品客戶產(chǎn)品組合組合組合選擇組合選擇萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件64產(chǎn)品選擇表（高層）ABCD（青年群體）（青年群體）土地屬性土地屬性CityCityGoldenGolden一核幾戶一核幾戶4687/8客戶選擇客戶選擇孩子三代/小太陽青年持家/小太陽青持/小太陽/

37、青之1青之戶型面積戶型面積2X120平+2X90平2X110平+2X90平+2X75平（青持）2X110平+2X90平+2X90平+2X75平2x90+2x80+2x70+2x55居衛(wèi)數(shù)居衛(wèi)數(shù)32+3132+31+2132+32+31+213+2+2+1單體物理特單體物理特征（拼接性、征（拼接性、單雙向）單雙向）雙向/可拼接雙向/可拼接多向/可拼接多向/可拼接一核一核4 4選擇簡(jiǎn)述選擇簡(jiǎn)述土地屬性：City是項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn)一核戶數(shù)：City中一核4和6的聚類最突出客戶選擇：（1）City一核4為核心客群的主流選擇（排斥度）（2）City一核4自身?xiàng)l件好，適合相對(duì)舒適的產(chǎn)品；孩子三代對(duì)面積需求最大

38、（3）考慮9070，小太陽的面積需求向下兼容性更強(qiáng)；青之選擇在Golden解決戶型比例：孩三和小太的客群比重接近萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件65七、設(shè)計(jì)可能性研究萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件66廣州高層單體類型形態(tài)研究萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件67單體類型的比較研究（高層）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件68單體類型的可能選擇（高層）凸字形：一核3/4工字形：一核4/6士字形：一核5/6風(fēng)車型：一核6/7/8C 字形：一核6/7萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件69廣州高層單體核心筒研究萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件70八、客戶需求提煉萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建

39、從客戶到產(chǎn)品課件71客戶需求提煉 和設(shè)計(jì)進(jìn)行充分溝通，對(duì)現(xiàn)有信息充分了解后，通過頭腦風(fēng)暴，共同提煉和設(shè)計(jì)進(jìn)行充分溝通，對(duì)現(xiàn)有信息充分了解后，通過頭腦風(fēng)暴，共同提煉出針對(duì)每個(gè)客戶的主要突破點(diǎn)（單體出針對(duì)每個(gè)客戶的主要突破點(diǎn)（單體+戶型），避免信息過量造成的重點(diǎn)戶型），避免信息過量造成的重點(diǎn)不突出。同時(shí)，可以嘗試相對(duì)概括地模擬出其典型家庭行為。不突出。同時(shí)，可以嘗試相對(duì)概括地模擬出其典型家庭行為。 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)生活模式生活模式戶內(nèi)核心戶內(nèi)核心關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)戶內(nèi)空間戶內(nèi)空間資源投向資源投向單體公共單體公共部分要求部分要求萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件72九、競(jìng)品單體研究萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從

40、客戶到產(chǎn)品課件73舒適度（高）使用率（高）單體區(qū)分圖舒適度（享受）使用率（高）客戶對(duì)單體的需求XX居家型富貴型享受型（實(shí)用）競(jìng)品單體研究萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件74保利花園類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無使用率85.16%用地效率面寬22進(jìn)深22.4標(biāo)準(zhǔn)層面積384.98拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件75東方新世界.錦逸類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型

41、外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在南入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園有使用率用地效率面寬33.4進(jìn)深24標(biāo)準(zhǔn)層面積560.97拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3+4核心筒形式競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件76富力城期天籟萊茵-2類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園一半有使用率82.75%用地效率面寬25.9進(jìn)深20.2標(biāo)準(zhǔn)層面積427.21拼接性 好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心

42、筒形式競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件77富力城期天籟萊茵-1類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥不佳每戶朝向均勻入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園無使用率82.76%用地效率面寬23.3進(jìn)深20.3標(biāo)準(zhǔn)層面積411.6拼接性差附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）3核心筒形式競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件78美林海岸類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在北入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系離電梯太近入戶花園無使用

43、率81.44%用地效率面寬21.2進(jìn)深23.1標(biāo)準(zhǔn)層面積377.55拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件79嶺南新世界類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥一般每戶朝向大戶在南入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園一半有使用率82.98%用地效率面寬26.1進(jìn)深21.05標(biāo)準(zhǔn)層面積392.82拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3+4核心筒形式競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件80時(shí)代玫瑰園三期類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)

44、舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次臥較好每戶朝向大戶在北入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)，有交往空間入戶關(guān)系好入戶花園無使用率用地效率面寬25.6進(jìn)深23.6標(biāo)準(zhǔn)層面積424.15拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件81中海花城灣類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）好每戶朝向均勻入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園有使用率83.58%用地效率面寬31.6進(jìn)深25.15標(biāo)準(zhǔn)層面積581.42拼接性好附屬信息建筑類型高層戶型情況（居室數(shù)）3核心

45、筒形式競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件82中海康城類別形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）好每戶朝向大戶在南入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好入戶花園無使用率82.66%用地效率面寬26.2進(jìn)深19.75標(biāo)準(zhǔn)層面積375.74拼接性好附屬信息建筑類型中高層戶型情況（居室數(shù)）2+3核心筒形式競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件83競(jìng)品單體研究1核4萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件84富力城期天籟萊茵-2時(shí)代玫瑰園三期中?？党且箢悇e形態(tài)特征主朝向特征評(píng)價(jià)舒適度戶型通風(fēng)好好好好戶型外部視野和采光（拼接時(shí)）天井內(nèi)次

46、臥一般天井內(nèi)次臥較好好解決天井內(nèi)次臥的視野問題每戶朝向大戶在北大戶在北大戶在南營銷確定入戶大堂公共空間（核心筒）有采光通風(fēng)有采光通風(fēng)，有交往空間有采光通風(fēng)有采光通風(fēng)入戶關(guān)系好好好要解決好入戶花園一半有無無？使用率82.75%82.66%大于83%用地效率面寬25.925.626.28.63 進(jìn)深20.223.619.757.06 標(biāo)準(zhǔn)層面積427.21424.15375.74拼接性 好好好好附屬信息建筑類型中高層中高層中高層營銷確定戶型情況（居室數(shù)）2+32+32+33+3核心筒形式市場(chǎng)/客戶邏輯保證房間面寬/拼接后開口大/用地效率相對(duì)高適合享受型追求公共空間舒適度/天井內(nèi)次臥適當(dāng)改善適合標(biāo)簽

47、/社交型保證房間朝向，犧牲次臥開間/拼接后開口小/用低效率略低適合孩子三代競(jìng)品單體研究1核4的幾種客戶邏輯萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件85十、設(shè)計(jì)任務(wù)書萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件86設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)條條件件明明確確戶型維度（客戶需求）戶型維度（客戶需求）單體維度單體維度戶型面積標(biāo)配+選配精裝修要求（客戶+成本）戶數(shù)層數(shù)戶型選型土地利用效率外向資源分配拼接性要素設(shè)計(jì)價(jià)值觀（取舍原則）設(shè)計(jì)價(jià)值觀（取舍原則）模數(shù)化模塊化結(jié)構(gòu)體系簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)體型簡(jiǎn)單化立面靈活化+ +產(chǎn)品設(shè)計(jì)條件的確定萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件87第一部分：土地屬性第一部分：土地屬性第二部分：客戶類別和需求第二部分：客

48、戶類別和需求第三部分：產(chǎn)品解決和深度要求第三部分：產(chǎn)品解決和深度要求設(shè)計(jì)任務(wù)書萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件88青年群體產(chǎn)品研究萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件89討論時(shí)間萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件90廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件911. 小高層核心筒廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析 形態(tài)特征：由一部電梯和一部封閉樓梯或開敞樓梯 組成，適用于11層及11層以下的住宅。1.1 和平家園 優(yōu)點(diǎn)：緊湊，分?jǐn)偯娣e少，用地效率高。 缺點(diǎn)：核心筒只能通過樓梯間接通風(fēng)采光，核心 筒內(nèi)空間狹窄；多棟拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視 野較差。范例：和平家園萬科

49、萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件921.2 錦繡香江、萬科城市花園E棟 優(yōu)點(diǎn)：核心筒有直接的通風(fēng)采光；嵌入兩戶之 間的樓梯增加了長(zhǎng)翼的面寬，利于改善多棟拼 接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野。 缺點(diǎn)：分?jǐn)偯娣e略增，用地效率降低。范例：錦繡香江廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件93范例：萬科城市花園E棟廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件94 形態(tài)特征：由兩部電梯（其中一部為消防電 梯）和一部防煙樓梯組成，通常消防電梯和防 煙樓梯合用一個(gè)前室。適用于12層至18層的中 高層住宅。2.1 麗江花園 優(yōu)點(diǎn)：緊湊，分?jǐn)偯娣e少，用地效率高；形式 類

50、似1.1的核心筒，但由于增加了一部電梯，使 核心筒內(nèi)空間增大，而且利用兩部電梯與一部 樓梯的寬度差，組織核心筒（合用前室）的通 風(fēng)采光，一舉兩得。為工字形一梯四戶的中高 層最典型的核心筒組織方式。 缺點(diǎn)：多棟拼接時(shí)位于天井內(nèi)的用房視野較 差。范例：麗江花園 廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析2. 中高層核心筒萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件95 2.2 新城海濱花園、時(shí)代花園LAGUNA 優(yōu)點(diǎn)：兩部電梯與樓梯長(zhǎng)邊對(duì)向布置，中間為T 字形或工字形的交通空間連接各戶，交通流線 自然短捷，可利用各戶間的交接位組織核心筒 的通風(fēng)采光。為士字形一梯六戶的中高層最典 型的核心筒組織方式。 缺點(diǎn)：無明顯缺

51、點(diǎn)。 范例：新城海濱花園廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件96范例：時(shí)代花園LAGUNA 廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件97范例：朗晴居 廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析 2.3 朗晴居 優(yōu)點(diǎn)：兩部電梯與樓梯長(zhǎng)邊背靠背布置，交通 空間呈“凹”字形，各戶間結(jié)合緊密。 缺點(diǎn)：交通流線略長(zhǎng)，核心筒通風(fēng)采光不佳， 難以組織防煙樓梯間的自然通風(fēng)，須采用正壓 送風(fēng)及設(shè)置正壓送風(fēng)井。萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件98 形態(tài)特征：由兩部或三部電梯（其中一部為消 防電梯）和兩部防煙樓梯組成，通常消防電梯 和其中一部防煙樓梯合用一個(gè)前室

52、，另一部防 煙樓梯單獨(dú)設(shè)置前室。適用于19層及19層以上 的高層住宅。3.1 薈雅苑、金羊花園 優(yōu)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)方正 缺點(diǎn)：核心筒通風(fēng)采光差，部分客廳位于死角 位，朝向、視野差。若要滿足住宅單元內(nèi)的合 理布局，則幾乎所有客廳朝向、視野俱差；若 要滿足客廳的朝向、視野則需犧牲住宅單元內(nèi) 的合理布局，無法兩全。 范例：薈雅苑廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析3. 高層核心筒萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件99范例：金羊花園 廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件1003.2 協(xié)和新世界、富力順意花園 優(yōu)點(diǎn)：通過旋轉(zhuǎn)核心筒，利用旋轉(zhuǎn)后的核心筒 與住宅之間的空隙，組織交通及住

53、宅的輔助空 間，有效利用轉(zhuǎn)角位，核心筒通風(fēng)采光明顯改 善，廳房布局合理，朝向、視野俱佳。 缺點(diǎn)：無明顯缺點(diǎn)。范例：協(xié)和新世界廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件101范例：富力順意花園 廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件102 形態(tài)特征：電梯筒與樓梯筒拉開一定的距離， 形成一定的角度，利用無柱連廊形成交通空 間。住宅單元沿交通空間組織，并在某些部位 留出大的開口，形成開放的核心筒，衍生出C字 形、K字型等新型高層住宅平面。適用于12至18 層的中高層和19層及19層以上的高層住宅。4.1 時(shí)代玫瑰園一期 優(yōu)點(diǎn)：開放核心筒，有良好

54、的通風(fēng)采光，回家感 覺良好。凌空的無柱連廊交通空間面積折半計(jì) 算，提高了住宅實(shí)用率。豎向上存在小的居住鄰 里單元公共空間，為改善城市居民間的人際交往 提供場(chǎng)所，實(shí)現(xiàn)了高層住宅院宅化。住宅單元擁 有充足的通風(fēng)采光面。 缺點(diǎn)：由于需要開放核心筒，只適用于一梯六戶 或一梯七戶的住宅。范例：時(shí)代玫瑰園一期廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析4. 新型高層核心筒萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件1034.2 新光城市廣場(chǎng)北區(qū) 優(yōu)點(diǎn)：開放核心筒，優(yōu)點(diǎn)類同4.1，但區(qū)別在于 將三個(gè)電梯筒分開，形成三個(gè)一梯兩戶的布 局，隔層設(shè)置的居住鄰里單元公共空間停留性 更強(qiáng)。 缺點(diǎn)：也只適用于一梯六戶或一梯七戶的住 宅。該

55、平面由于用地的限制，需要將三棟住宅 塔樓以環(huán)型緊湊地拼接，造成部分次要用房面 向開口天井。范例：新光城市廣場(chǎng)北區(qū)廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件1044.3 某項(xiàng)目一梯五戶、一梯六戶 優(yōu)點(diǎn)：類同4.1，但區(qū)別在于樓梯筒與電梯筒之 間形成一定的夾角，在核心筒內(nèi)完成轉(zhuǎn)角處 理，適用于用地的轉(zhuǎn)角部位，或特殊形狀的用 地。與前兩種相比，該核心筒更具備生長(zhǎng)性， 住宅單元的“部件化”更明顯。 缺點(diǎn)：由于形態(tài)的特殊性，適用范圍有一定限 制。范例：某項(xiàng)目一梯五戶廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件105范例：某項(xiàng)目一梯六戶廣州萬科產(chǎn)品庫高層住

56、宅核心筒分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件106廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件107一. 高層住宅平面形態(tài)廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析1 1. 凸字形 適用戶數(shù)：一梯三戶至一梯四戶 常用戶數(shù)：一梯四戶1.1 大進(jìn)深小面寬的凸字形 適用于用地方正，或南北兩向皆有良好外向資源的地塊。范例：麗晴軒萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件108廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析1.2 小進(jìn)深大面寬的凸字形 適用于用地狹長(zhǎng)，或南北兩向中其中一向外向 資源較差的地塊。范例：廣州萬科城市花園E棟、F棟萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)

57、建從客戶到產(chǎn)品課件109廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析2 2. 工字形 適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯四戶 適用于用地方正且較寬松、南北兩向皆有良好外向資源的地塊。與大進(jìn)深小面寬的凸字形對(duì)比，優(yōu)點(diǎn)是每一戶皆可三面采光通風(fēng)，缺點(diǎn)是土地利用率略低。范例：和平家園萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件110廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：駿景花園范例：麗江花園左岸萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件111廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析3 3. 蝶形 適用戶數(shù)：一梯四戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯六戶 適用于用地方正且較寬松、南北兩向

58、皆有良好外向資源的地塊。從平面組合形式看，類似凸字形與工字形的結(jié)合。一梯六戶的組合在保持凸字形和工字形優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，進(jìn)一步提高了土地利用率 。因此，蝶形成為廣州近年高層多戶的主流平面形態(tài)。范例：富力陽光美居萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件112廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：廣州雅居樂范例：新城海濱花園萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件113廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：時(shí)代花園Laguna萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件114廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析4 4. Y字形 適用戶數(shù)：一梯三戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯六戶

59、 適用于不規(guī)則或較寬松、四周沒有不良外向資源的地塊。從平面組合形式上看，在自然巧妙留出核心筒的同時(shí)，最大限度地利用了通風(fēng)采光面，并使主要居住空間擁有良好的外部視線。在總平面組合上，Y字形可通過各單元的拼接，組合成較為自由的形態(tài)；也可獨(dú)立為塔式布置，但土地利用率較低。范例：星河灣萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件115廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：翠安儂苑范例：芳草園萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件116廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析5. 風(fēng)車形 適用戶數(shù)：一梯六戶至一梯八戶 常用戶數(shù)：一梯六戶至一梯八戶 適用于較高密度和容積率的、四周沒有不良外向

60、資源的地塊。土地利用率高，平面緊湊。在主要居住空間的朝向、視線等方面，遠(yuǎn)優(yōu)于傳統(tǒng)的井字形平面，近年來的發(fā)展有逐漸取代井字形平面的趨勢(shì)。下列的范例中，富力順意花園和協(xié)和新世界花園在此方面的優(yōu)點(diǎn)最為突出。范例：光大花園榕上居萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件117廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：富力順意花園范例：協(xié)和新世界花園萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件118廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析6. C字形 適用戶數(shù)：一梯六戶至一梯七戶 常用戶數(shù)：一梯六戶 適用于較高密度和容積率的、四周沒有不良外向資源的地塊。屬于創(chuàng)新性的高層住宅平面形態(tài)，主要特點(diǎn)是將傳

61、統(tǒng)封閉的核心筒打開，在某個(gè)方向可自然采光通風(fēng)，并可根據(jù)需要在豎向空間上形成小的居住鄰里單元公共空間。每一戶均擁有良好的采光和視線。在核心筒的組織上，分為集中核心筒和分散核心筒的設(shè)計(jì)。范例：時(shí)代玫瑰園一期萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件119廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例：新光城市廣場(chǎng)北區(qū)萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件120廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析7. K字形 適用戶數(shù)：一梯五戶至一梯六戶 常用戶數(shù)：一梯五戶至一梯六戶 適用于用地的轉(zhuǎn)角部位，或特殊形狀的用地。通過開放核心筒的設(shè)計(jì)，在核心筒內(nèi)完成對(duì)轉(zhuǎn)角的處理，不但使核心筒獲得充足的自然采光通

62、風(fēng)，同時(shí)利用開放核心筒拉開戶與戶之間的角度和距離。在使每一戶均方正實(shí)用且互不干擾的基礎(chǔ)上，起到作為轉(zhuǎn)角單元的作用。范例： (一梯五戶）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件121廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析范例： (一梯六戶）萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件122二. 典型戶型平面分析廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析1. 直廳，房置于一邊 適用范圍：兩房及三房單元 優(yōu)點(diǎn)：分區(qū)明確 缺點(diǎn)：當(dāng)房間數(shù)多時(shí)，交通面積增加范例：廣州某項(xiàng)目萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件123廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析2. 直廳，房置于兩側(cè) 適用范圍：三房以

63、上單元 優(yōu)點(diǎn)：交通面積少 缺點(diǎn)：土地及平面資源占用多，各單元平面布置有制肘，較適合單翼一個(gè)大戶型的平面。范例：廣州某項(xiàng)目萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件124廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析3. 橫廳 適用范圍：通常作為輔助戶型平面出現(xiàn)，如小進(jìn)深大面寬的凸字形。 優(yōu)點(diǎn)：滿足高層住宅單元的具體平面需求。 缺點(diǎn)：交通流線較長(zhǎng)，臥室對(duì)客廳有一定干擾。范例：新城海濱花園萬科萬科產(chǎn)品庫的構(gòu)建從客戶到產(chǎn)品課件125廣州萬科產(chǎn)品庫高層住宅平面形態(tài)及典型戶型平面分析4. L型廳 適用范圍：廳側(cè)出陽臺(tái)（花園）的戶型平面 優(yōu)點(diǎn)：L形廳與側(cè)出的陽臺(tái)（花園）形成視線貫通的大空間，尺度舒適；分區(qū)明確。 缺點(diǎn)：占用面寬較大；L形轉(zhuǎn)角處的設(shè)計(jì)容易造成一定的浪費(fèi)。范例：中海藍(lán)灣