《物業(yè)管理公司運營管理方案草案(20210113213441)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《物業(yè)管理公司運營管理方案草案(20210113213441)（17頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、物業(yè)管理公司全面運營管理方案（草案）物業(yè)管理有限公司2 0 16 年【目錄】一、組織加構的設定二、物業(yè)公司的工作職能三、物業(yè)公司發(fā)展方向確定四、物業(yè)的公司收支分析五、寫字樓經營管理方案 六、物業(yè)管理公司盈利模式的確定優(yōu)質的物業(yè)管理就是吸引客戶的法寶，就是經營者創(chuàng)造收益的源 泉;而良好的經營效益又為物業(yè)管理提供了資金支持，以經營引導管 理、以管理促進經營，二者相互依托，相互促進。商務寫字樓就是隨著經濟的高速發(fā)展，為滿足高效、舒適的辦公 環(huán)境需要而產生的一種房地產商品。其商品屬性從客觀上要求物業(yè)服 務公司要圍繞經營實施科學化、專業(yè)化的管理服務，使物業(yè)實現保值 增值。一、組織加構的設定（見附表一）二

2、、物業(yè)公司的工作職能1 制度管理:制定物業(yè)公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關的 運營管理制度。2 財務預算:參與物業(yè)公司的整體的運營成本費用,擬定寫字樓對 外出租收入及租金預算。3 決策工作:分析各項工作任務及經營狀況,對運營中出現的問題 提出意見及建議，解決運營中出現的問題。4 協(xié)調工作:協(xié)調各部門之間的關系脅調入駐業(yè)戶公共關系。5業(yè)主管理:制定管理相關規(guī)定及程序,協(xié)助業(yè)主辦理進場、撤場手續(xù)，督促業(yè)主服從各項管理制度。6 監(jiān)管工作:監(jiān)管各業(yè)主運營情況，定期分類各類報告，了解員工工 作表現、人員變動、掌握商戶經營情況，改善工作流程。7業(yè)主服務:巡視物業(yè)公司員工提供之業(yè)主服務態(tài)度、服務技巧等

3、, 若有業(yè)主投訴，細心聆聽、查明因由,及時解決問題及投訴，保持寫字樓 之信管及形象。8.營銷工作:配合制定全年營銷租憑計劃，執(zhí)行各項營銷活動，參與 營銷推廣活動之推廣計劃及實施。9 培訓工作:對招商主要營銷人員進行培訓，如日常工作程序，商戶 溝通技巧等，10.培養(yǎng)物業(yè)公司員工團隊精神:倡導彼此信任、友好一致、團結 互助、精誠合作的工作氛圍。三、本司的發(fā)展方向確定物業(yè)管理企業(yè)正逐步走向市場化、規(guī)范化，一些依靠開發(fā)商“過生 活的襁褓之嬰，也慢慢走出保護傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數 物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平匱乏的現象，也因此導致物業(yè)管理行 業(yè)頻頻鬧糾紛，所以，提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平就

4、是我國物業(yè)管 理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。簡言之，現代物業(yè)管理中大部分的職能就是通過對物與對行為的 管理，最終轉向以提供優(yōu)質服務主經營方式轉變。物業(yè)管理涉及業(yè)主的方方面面，各項管理工作針對性、技術性又 很強,要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理的成本費用，就必須 對物業(yè)實行專業(yè)化管理,由物業(yè)管理企業(yè)來全面負責與承擔管理責 任。雖然國內物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展，需求日益壯大撚而，綜觀國內 現在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務有一定的差距。故此, 我們一方面可以大膽借鑒香港地區(qū)與國外一些發(fā)達國家的物業(yè)管理 經驗，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系,同時自 己也要勇于實踐與嘗試，構建新

5、思路，實施新舉措。綜上所述,物業(yè)公司應把管理物業(yè)轉變成為經營物業(yè)，從而走規(guī)范 化、專業(yè)化的發(fā)展之路，就是本集團物業(yè)管理公司發(fā)展的方向,也就是 未來我物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢,這需要物業(yè)公司的每一名物業(yè)管理 人去思考、去創(chuàng)造、去實現。四、物業(yè)的公司收支分析物業(yè)公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：、公共性服務費用的收入就就是通常所說的物業(yè)管理費；二、公眾代辦性服務費的收入；三、特約服務費的收入；四、物業(yè)企業(yè)的綜合經營的收入。就上述的四種收入，就是物業(yè)企業(yè)經過多年的實際操作經驗與市 場調查、研究、分析的?？梢郧瞥觯谝环N物業(yè)管理費在物業(yè)公司為 擴大招商，促進市場可持續(xù)發(fā)展的情況下,在短期或中

6、長期時間內作為 市場發(fā)展吸引力的主營業(yè)務收入。作為實質性的物業(yè)經濟收入。第二 種公眾代辦服務費，就目前的市場環(huán)境來瞧，水、電及其她代辦項目都 就是控制在國家能源相關部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任可的手續(xù)費，只 能就是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶與業(yè)主提供服務。第三、第四種服務 費收取靠的就是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場,如果忽 視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途與空間。再瞧物業(yè)公司的支出情況：就是物業(yè)成本包含有服務人員的工資、社會保險;物業(yè)管理區(qū) 域公用部位、公用設施設備的日常維護費;清潔費用;綠化養(yǎng)護費;公共 秩序維護費;辦公費;固定資產折舊等等,我在核算營業(yè)成本的時候包 含了直

7、接的人工費、材料費；二就是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；三就是核算財務費用；四就是核算所得稅。在實際工作中我做了一些調查，并針對調查的資料進行統(tǒng)計、分 析,得出了如下的結果：物業(yè)公司的支出,就是在規(guī)范化操作下，按照國家相關部門審定的 指導價,占物業(yè)管理費的比例分別為：人工費:40%（占物業(yè)管理費總額）;清潔:10%江程維護、園林綠 化:10%;管理成本:7%,其它及不可預計費3%,總計支出費用占到物業(yè) 管理費的70%以上。那么，實際盈利值只有30%左右。按照以上數據得出，物業(yè)公司經營就是集團有發(fā)展的必要性。1、物業(yè)市場需求需要物業(yè)從管理物業(yè)向經營物業(yè)過度就目前的市場來瞧，物業(yè)公司出路就

8、是如何從管理物業(yè)到經營物 業(yè),如何選取其二者的最佳結合點著手，既不能全力搞其她經營，而相 應降低物業(yè)服務的質量，也不能死死瞧守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不 搞創(chuàng)新而將物業(yè)公司的大好資源白白浪費。因此，正確的做法應當就 是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務水平,不斷創(chuàng)新增加服務項目的同 時進行經營創(chuàng)利活動。2、經營物業(yè)的資源及管理運作經營物業(yè)的資源管理就就是策劃、組織、領導及控制物業(yè)公司的 資源，以求實現管理服務及經營的總目標。資源項目中主要分為兩大 部分:一就是物質資源;二就是人力資源。在物業(yè)項目中的人力資源就是最重要的資源。因為每個服務性項 目的經營管理就是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍

9、大, 要求高于其它行業(yè)。物質資源又可分為固定資產資源與資金資源。這就是都具備的資 源,只就是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽及形象，物業(yè)項目與其她單位或企 業(yè)的良好關系，一定的經營客源網絡,有用的資料、時間等，都可視為物 業(yè)項目的寶貴資源。物業(yè)項目的經營管理者的目標就就是要通過利用這些資源提供 給客戶一流的服務，同時獲得企業(yè)的經濟收益，實現盈利的目標。經營 物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運作:(1) 、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然后根據目標制定一整 套詳細的實施方案來達到目標。就根據物業(yè)公司的實際情況，物業(yè)經 營的資源的優(yōu)缺點，商家的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢與

10、方向，制定 可行性方案。(2) 、組織。組織就是指充分利用物業(yè)項目中一切可利用資源，以 便最有效地達到經營管理的目標。組織就就是充分地、有效地利用物 業(yè)公司中各個職能單位，每項設備,每個員工在經營管理活動中，協(xié)調 致地發(fā)揮其功能與作用。(3) 、領導。領導就是促進與指揮屬下員工履行崗位職責,對員工 給予指導與監(jiān)督,以確保得到最高與最佳的工作效率及經濟收益。(4) 、控制。控制即監(jiān)督與檢查計劃的執(zhí)行情況與目標的實現程 度。如成本控制、財務控制、質量控制。所以，具備上述的運作能力后,我們的經營與服務在日常管理中不 就是矛盾的而就是相輔相成的。五、寫字樓經營管理方案作為商務寫字樓的經營者，盈利就是物

11、業(yè)經營管理的目的,就是實 現投資回報、物業(yè)保值增值的必然要求。而作為寫字樓的經營管理與 服務物業(yè)公司，在工作中要著重把握兩個方面：1、在保證服務質量的前提下,科學合理地增加經營收入以及控制物業(yè)運營成本。定程度上,寫字樓租金水平決定出租率的高低，而出租率的高低 就是經營效益的具體體現。結合同類物業(yè)的市場供求狀況、地理位置、 建筑類型、結構狀況、設施設備情況、交通情況等因素，寫字樓物業(yè) 升值空間較大。合理制定商業(yè)租金價位，引進有一定的商業(yè)信譽商戶, 以帶動整幢大廈的商務氛圍。物業(yè)經營成本的控制在保證優(yōu)質服務質量的同時，采取管理措施 使成本費用最小化。經驗數據表明，人力成本與公共能源成本占物業(yè) 服務

12、企業(yè)成本的70%左右。由此，在滿足客戶能源需求的前提下，要避 免不必要能源的浪費。要做到計量細化到與每個能源使用方的經濟利 益掛鉤，并杜絕一切可能的無管理現象，如長明燈供水設施的跑冒滴漏 現象等。2、建立服務質量標準體系與工作流程，物業(yè)管理服務質量對寫字 樓租金水平與市場價值的影響力就是不可低估的。為此，要建立一整 套以客戶為關注焦點的規(guī)范內部管理運作的服務質量標準體系與工 作溺呈。_）檔案資料。檔案資料的建立就是對前期建設開發(fā)成果的記錄、 實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造的記錄、物業(yè)管理合同、客 戶資料、投訴反饋記錄以及物業(yè)管理過程中的質量記錄。物業(yè)管理檔 案資料的建立主要抓收集、整理、

13、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵 就是完整，整理的重點就是去偽存真，歸檔就就是按照資料本身的內在 規(guī)律進行科學地分類與保存，利用在日后的管理過程中使用并加以充 實。2）工程設備管理。設備就是寫字樓的心臟。一方面，技術力量配備 方面要求技術人員精干熟練，專業(yè)技術過硬,工作效率高。另一方面，制 定完善的設備運行管理檢查維修制度、故障應急預案、24小時值班 制度與科學的保養(yǎng)規(guī)程，確保樓宇外觀及結構良好，各系統(tǒng)設備設施完 好、運行正常。3）安全管理。加強治安防范管理力度與措施，堅持“張馳有度、人 技合的原則。即以監(jiān)控系統(tǒng)為主;輔之以保安門崗、流動崗哨、機 動應急人員，建立一個嚴密、可靠的安全網絡。安全崗

14、位設置以填補 技防“盲點”為準則，根據實際情況，設置門崗、外圍（含車場）流動崗。門 崗要做好來人來訪登記,經客戶確認后，再予放行;大件物品搬出，須憑 物業(yè)部簽定的放行條。流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查，對 可疑人員要進行盤查，排除一切不安定因素。4）消防管理。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng) 與消防設備設施，做好日常消防防范工作。通過各種形式，加強租戶與 員工的消防意識，提高消防技能。組建一支反應迅速、技術過硬的義 務消防隊。定期對消防系統(tǒng)進行聯動測試與消防設施、器材檢查，每 年進行兩次消防演習，提高物業(yè)使用人與員工的防火、滅火技能。每 天進行消防巡視檢查，發(fā)現問題及時排除

15、，保證系統(tǒng)的正常運轉。5）裝修管理。裝飾裝修直接關系到寫字樓的安全，這就要求物業(yè)管 理公司從裝修申報、方案審批、施工安全交底、簽訂裝修管理協(xié)議、 入場手續(xù)辦理、施工期間的監(jiān)管到竣工驗收，實行層層承諾，層層監(jiān)管, 確保無一例違章裝修并做相關資料記錄。6）保潔、綠化管理。一個清新、整潔、美好的辦公與商務環(huán)境, 給商戶帶來的舒適與賞心悅目并吸引著潛在的客戶細節(jié)打造完美； 我們從細節(jié)入手,建立健全各項保潔綠化規(guī)章制度、服務程序與質量 標準，明確保潔范圍、所用保潔材料、監(jiān)督檢查方式等。確保寫字樓 公共部位到處窗明幾凈，無衛(wèi)生死角，衛(wèi)生間無異味，垃圾隨產隨清;花 木青翠欲滴,給寫字樓帶來了勃勃生機。7）特

16、約服務。特約服務就是除租約中約定的常規(guī)服務外的有償服 務，包括入室保潔、快遞、傳真、電器維修、會議服務等。各項特約 服務須明碼標價，公示服務標準。此外，溫馨提示、重大節(jié)日前,樓宇進 行必要的裝飾、組織召開客戶聯歡會，也就是拉近與租戶的距離的好 方式。如此，有助于提高客戶滿意率，進而提高出租率與經營效益。8）財務管理。通過編制財務預算，可掌握企業(yè)計劃收支情況，從而 采取有效的措施，控制各項費用開支，降低成本。每月或每季度制定經 營收支預算分析報告，以全面、完整、真實、準確地反映月或季度財 務帳目狀況與經營成果。通過對經營收支報告的分析，了解項目盈利 能力與營運能力，揭示在經營活動中存在的問題,找

17、出影響財務狀況及 經營成本的因素，為下一步經營決策與財務決策提供重要依據。在實際工作中，切忌顧此失彼。唯此,才能使商務寫字樓的經營管 理在良性循環(huán)的軌道上運行，并進一步促進行業(yè)的健康發(fā)展，創(chuàng)造更大 的社會效益，創(chuàng)造金牌寫字樓物業(yè)經營管理企業(yè)，為公司實現經濟 效益與管理效益的雙贏出發(fā)。六、物業(yè)管理公司盈利模式的確定為拓寬經營思路,物業(yè)公司必須確定以下幾個觀點：(1) 在物業(yè)管理中，物業(yè)公司不僅就是服務的供應者，還應成為服 務的組織者,就是服務的集成商；(2) 在物業(yè)管理中，物業(yè)公司可利用的資源不應僅限于本公司專業(yè) 技術、設備、管理人員，還包括信息與知識，信息與知識成為重要的資 源；在物業(yè)管理中，

18、物業(yè)公司在提供機能性服務的基礎上還應 給予業(yè)主提供情感性服務，創(chuàng)造良好辦公樓文化氛圍，為開發(fā)商與 自身品牌創(chuàng)造價值,同時也使業(yè)主的物業(yè)有更大升值。按著此種思路, 從系統(tǒng)的角度，構建了現代物業(yè)管理服務體系思路。1、物業(yè)管理公司盈利模式的建立上述現代物業(yè)管理服務體系表明了現代物業(yè)管理公司盈利模式 的核心理念就是物業(yè)公司經營要以全面提升客戶價值為核心,實現自 身的業(yè)務的增值。與傳統(tǒng)物業(yè)管理體系相比，要實現以下幾個轉變：(1)經營資源組織多元化、社會化。物業(yè)公司至少可以組織的四 類資源來創(chuàng)造利潤:公司自身的資源,如公司的專業(yè)技術、設備、管理 人員;公司積累的關于所管轄寫字樓業(yè)主需求的信息資源;公司積累

19、的 關于物業(yè)管理方面的知識、經驗;整合社會的相關資源。(2)利潤來源的多元化。物業(yè)公司可以通過四條途徑來創(chuàng)造利潤: 公司利用自身資源,在寫字樓業(yè)主群體提供基本保證的基礎上充分開 展增值服務，收取物業(yè)管理費與勞務服務費;公司通過創(chuàng)建信息服務平 臺,把寫字樓業(yè)主的需求信息出售給社會服務供應商,獲取信息服務費;物業(yè)公司通過創(chuàng)建寫字樓文化交 流平臺，向寫字樓業(yè)主提供情感服篦雖然不能直接從這項服務中獲得收入, 但它能間接的創(chuàng)造利潤:因為寫字樓整體文化能夠營造融洽、與睦的寫字樓氛圍, 加強業(yè)主群體之間、物業(yè)經營者與業(yè)主群體之間的交流與溝通，增進感情,為業(yè)主 之間的互動創(chuàng)造增值機會,這一方面有利于開展日常管

20、理工作，業(yè)主也愿意把更 多的增值服務委托給物業(yè)管理公司來提供;另外一方面有利于物業(yè)管理公司收 集與積累關于業(yè)主群體的需求信息，因此，情感服務實際上起看放大”利潤 的作用。(3)服務對象的多元化。在物業(yè)管理公司盈利模式中，物業(yè)管理公司所扮演的 角色既就是服務的供應者又就是服務的組織者，就是服務集成商。服務的對 象就是多元化的，不光就是寫字樓業(yè)主群體，而且包括業(yè)戶、房產開發(fā)商、社會服 務供應商等。2、物業(yè)管理公司盈利模式的建立,較為適應信息時代經濟需求的現代物業(yè)的 服務體系,其主要的作用在于：從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)物業(yè)管理服務內涵,從而給物業(yè)管理公司經營者 創(chuàng)造經濟效益提供了一個嶄新的經營思路，

21、同時通過構建了現代物業(yè)管理服務 體系，從而使現代物業(yè)管理經營者通過多種途徑來最大限度地滿足業(yè)主的需求, 創(chuàng)造了社會效益，就是一件十分值得探索的事情。物業(yè)管理公司2012年3月】.程部長1人保安部長1人；編制6人I ；編制15人III II 1餐廳輕理!人保安班長3人_沈陽隆福澤物業(yè)餐飲有限公司總經理1人副總經理1人經理】人| ；編制31人|_|1旳師長1人Jex按忤員I人保安員M人ifi水罰丨人炒WM倚1人茶巴人高緩|務只2人;呻| 人零活3人綜介部長I人財務部項目部編制3人-；編制4人-文員1人 材料員人 電氣LIWI師1人 土崔L程師1人 保管員1人 岀納人 會計1人 超市水包二怕務中心3人保沽4人 文員人 車衲ITfl理員1人 采購員人 網絡錚理員1人 扭商專員1人 客服專員1人（附表一:物業(yè)餐飲公司組織架構圖）