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1、XX物業(yè)系統(tǒng)房屋本體維護維修管理制度編制日期2015.01.01審核日期2015.01.01批準日期2015.01.01修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內容修訂人審核人批準人1.目的保障房屋的正常使用和安全，完善房屋使用功能，改善裝修裝潢。同時結合房屋特點進行維修加固，延長使用壽命。2.適用范圍適用于各城市物業(yè)公司物業(yè)服務中心對房屋本體的維護保養(yǎng)。3.職責3.1工程維修部主管：負責房屋本體維護維修計劃及方案的制定和房屋本體日常維護管理的監(jiān)督、指導及組織。3.2服務中心經(jīng)理：負責房屋本體維護維修計劃及方案的審批和監(jiān)督執(zhí)行3.3工程維修員：負責具體的日常維護工作。3.4業(yè)主委員會：負責房屋本體維護所需費用

2、的審批及監(jiān)督。4.方法和過程控制4.1定義4.1.1房屋修繕是指為了修復和保持由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞而采取的各種養(yǎng)護維修活動。房屋修繕主要對房屋本體即房屋共用部分或具有共用性質部分進行局部或全部的更新、修復。4.1.2房屋的共用部分是指物業(yè)結構相連或具有共用性質的部分、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位（基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構（構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設施等。4.2房屋修繕的分類：修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。4.2.1小

3、修：保持房屋原來完損等級為目的的預防性養(yǎng)護工程，一般指：補漏防水、上下水管道修補、疏通、內外墻、地面抹灰修補等。4.2.2中修：房屋少量部位損壞、不符合建筑結構要求，須局部維修的工程，一般包括：墻體、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補或部分重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。4.2.3大修：主體結構大部分嚴重損壞、有危險必須進行大型維修的工程，一般包括：對共用設施設備的拆除改裝，如上下水管道、供電線路及對主體進行專項加固的工程。4.2.4翻修：指拆除重建。4.2.5綜合維修：指大中小維修工程一次性應修盡修的綜合性工程。4.2.6由于公司目前所接管物業(yè)的現(xiàn)狀，本程序主要針對房屋小修和中修修繕

4、工程的控制。4.3房屋日常小修的管理4.3.1對于房屋本體共用設施，應指定維護責任人，定期對其進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維護。經(jīng)常性的進行房屋的養(yǎng)護工程，可以維護房屋和設備的功能，防止事故的發(fā)生，延長大修周期，保證用戶的正常使用。4.3.2小修工程主要適用于：4.3.2.1屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等。4.3.2.2鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等。4.3.2.3修補樓地面面層，抽換個別楞木等。4.3.2.4修補內外墻、抹灰、窗臺、腰線等。4.3.2.5拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等。4.3.2.6抽換個別木梁，修補木樓梯等。4.3.2.7水衛(wèi)、電器等設備

5、的故障排除及零部件的修換等。4.3.2.8下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。4.3.2.9房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構件的臨時加固、修繕等。4.3.3物業(yè)服務中心應對裝修方案嚴格審核并對裝修過程進行監(jiān)督。4.3.4嚴禁對房屋的內、外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占、不得影響相鄰房屋的使用或危及其他客戶房屋的安全。4.3.5發(fā)現(xiàn)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等共用設施而影響其正常使用功能的，及時通告責任客戶并進行清理，如責任客戶有抵觸抗拒行為的，應將情況以書面形式上報相關房地產(chǎn)行政主管部門，由政府主管部門牽頭實施清理。4.4房屋中修工

6、程的管理4.4.1房屋中修工程必須在年初由所在項目的工程維修部主管制定修繕計劃，確定工程方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、質量要求、施工管理等，按程序要求報物業(yè)服務中心經(jīng)理審批，由物業(yè)公司評估審核后通過。4.4.2中修工程的計劃及方案應經(jīng)過客戶大會業(yè)主委員會會議通過，并按要求向全體客戶公布。4.4.3房屋的空調架、防盜網(wǎng)等外觀設施應當每三年至少粉刷一次，其費用由客戶業(yè)主或使用人承擔。4.4.4樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施應當每五年至少修繕粉刷一次;房屋的天面和外墻應當每十年至少修繕粉刷一次。4.4.5法規(guī)條例規(guī)定的期限屆滿確實不需要中修如粉刷和修繕的，應向業(yè)主委員會提交書面報告或進行說

7、明，得到業(yè)主委員會的認可。4.5房屋大、中修工程所需款項按法規(guī)的要求從住宅維修基金支付，制定基金使用的明細表，按法規(guī)條例的要求履行使用手續(xù)，并向全體客戶公布。4.6未成立業(yè)主大會，中修工程實施前必須經(jīng)占全體業(yè)主總人數(shù)及占全體投票權數(shù)的23以上簽字確認。4.7如有房屋大修、翻修情況，將由公司成立的專門工作小組負責組織實施。4.8中修后的房屋70以上必須符合基本完好和完好房標準的要求。4.9房屋本體公用設備的維護管理要求見共用設備管理作業(yè)指導書。4.10房屋的綜合維修工程參照上述房屋修繕工程的要求進行。4.11房屋主體承重結構部位無變形、裂縫、腐蝕等現(xiàn)象。4.12房屋維修回訪管理4.12.1 由客戶服務部負責維修回訪工作。4.12.2 對房屋的大缺陷、屋面漏水、外墻開裂等維修后，應隨時觀察效果，專人定期檢查，并作專項紀錄。4.12.3 各值班人員當收到客戶對維修后仍存在缺陷的再次投訴時，要立即報告工程維修部24小時內安排特殊回訪及返修。4.12.4 回訪可用電話、親臨、書面、或對維修部位的檢查等形式進行，對回訪結果要作好記錄和統(tǒng)計。5.附則5.1本指引由XX大區(qū)物業(yè)管理部品質督導組負責解釋及修訂。5.2本指引自頒布之日起執(zhí)行。6.支持性文件無7.相關記錄7.1房屋本體房屋本體及附屬設施巡查記錄表巡查記錄表 CRWH-WY-PZ-LV2-042-F1