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1、山西省農科院職工團體購房項目實施方案(討論稿)1 總則 1.1 為改善職工居住條件，加強職工團體購房項目（以下簡稱項目）管理，規(guī)范發(fā)起組織和管理行為，保護購房人的權益，依據有關法規(guī)和本項目的實際情況制定本方案。1.2職工團體購房項目性質屬職工個人出資、團體購置的商品房。1.3項目總的原則是自愿參加、民主管理、全成本核算、風險自負。1.4 項目實行“由山西農科院發(fā)起，職工個人全額出資，委托房地產商實施”的運作模式。2 項目組織管理2.1項目由發(fā)起人、購房人、房地產開發(fā)商等三方組織實施?；窘M織管理方式是：由發(fā)起人召集組織項目，購房人出資并參與管理項目，房地產商實施項目。2.2項目發(fā)起人的職責項目

2、發(fā)起人為山西省農科院。主要責任是：（1）發(fā)起和組織項目；（2）制定項目運作模式和實施方案；（3）負責建設用地、建設規(guī)劃的報批及規(guī)劃設計；（4）審核購房人資格條件及購房面積；（5）組織并協助購房人代表委員會開展工作；（6）協調購房人與開發(fā)商。2.3項目購房人的責任2.3.1購房人條件（1）山西農科院駐太原市（畜牧所獨立團購）的在職職工和離退休職工；（2）太原市以外各研究所的在職研究員和所級領導；（3）隰縣試驗站、五寨試驗站、右玉試驗站的正職領導；（4）同意項目實施方案并簽訂職工團體購房協議；（5）夫妻雙方均為本院職工的，只限購買一套住房。2.3.2項目購房人的責任（1）參與項目組織管理，通過民主

3、議事形式參與項目方案、規(guī)劃設計、開發(fā)商選擇、工程招標、物資采購等重大事項進行決策；（2）對項目資金使用、房源及其選房順序、成本核算進行監(jiān)督；（3）按時交付購房款。2.4房地產商的責任（1）代表購房人購買建設用地；（2）依開發(fā)協議承建工程并保證工程質量；（3）依開發(fā)協議收取管理費用；（4）承辦規(guī)劃、設計、施工、土地證、房產證等與項目有關的證件。（5）協助購房人辦理銀行按揭貸款。2.5購房人代表委員會及其議事決策方式2.5.1購房人代表委員會代表購房人行使項目管理權利與義務，采取民主議事、投票表決方式參與決策管理。2.5.2購房人代表名額及推選辦法購房人代表名額：總規(guī)模23人，在駐并單位中推選。院

4、機關、后勤處、老干部處、作物所各推選2人，其他研究所（包括中心和院屬企業(yè)）各推選1人。購房人代表條件。（1）必須是團購項目的參加人；（2）辦事公道，熱心公益事業(yè)，有較強的責任心和事業(yè)心； （3）熟悉基建、財務、法規(guī)、管理的專業(yè)人員； （4）不承擔重大科技項目；（5）有較強的管理能力。代表產生辦法：由各單位按代表名額提出候選人，本單位全體購房人推選。2.6項目領導組為協調開發(fā)商與各團購單位，項目成立領導小組。領導組的職責是：代表團購單位行使開發(fā)協議中甲方的權利；承辦項目的日常事務；協調購房人與開發(fā)商。3 項目規(guī)劃3.1項目區(qū)位項目區(qū)位于小店區(qū)人民路東側，北環(huán)路以南。該區(qū)域地處太原市政府規(guī)劃的居住

5、小區(qū)，交通便利，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。3.2項目規(guī)劃規(guī)劃為高層住宅組團，規(guī)劃凈用地48068.7平方米，總建筑面積18.18萬平米，住宅1124戶,面積17.99萬平米,土地容積率3.79，建筑密度25%，綠化率36%。3.3項目建設內容規(guī)劃建設住宅1124套，停車位1150個(其中地上停車位294個)，辦公及物業(yè)管理會所800平米、幼兒園1080平米, 配套建設小區(qū)道路、綠化、水暖電、通訊管網等設施和污水處理設施。3.4 住宅建設標準房屋為鋼筋混凝土剪力墻結構。門窗、電梯、外墻等交房標準由團購代表委員會確定。3.5 建設工期預計工期3年，起始期從競買到建設用地之日起算。4 購房面積控制與戶型結構

6、 4.1購房面積控制 （1）廳級、研究員：280平米以下；（2）其他各類人員：200平米以下。 4.2發(fā)起人委托設計單位提供戶型方案，在征求購房人意見的基礎上確定標準戶型,由購房人自主選擇。5 購房人報名、退出、變更5.1報名具備參加團體購房條件的職工，自愿報名參加。經發(fā)起人審核、填報戶型和車庫登記表、簽定山西農科院職工團體購房協議、并交付報名費后，即可取得購房資格。報名費按購房面積收取。申報150平米以上住宅的，每戶8萬元；150平米以下的每戶6萬元。報名費計入購房人第一次應交購房款內。5.2退出購房人在報名并取得購房資格后，原則上不許退出。確有特殊原因需要退出的，須按購房面積20元/平米承

7、擔違約費用，其余的報名費和購房款在三個月內全額退還，但不計利息。購房人違約款作為項目收入處置。5.3變更購房人資格原則不得轉讓他人和變更戶名。 6 項目費用及銷售價格6.1項目費用項目費用包括：（1）土地購置費與拆遷補償費。土地購置費按競標買價確定，拆遷補償費按評估價格確定。（2）工程建設費用，包括建筑物、綠化、道路、公用設施、管網等，根據招標和工程決算價格確定。（3）其他費用。包括建設單位管理費、地基勘探費、規(guī)劃設計費、工程監(jiān)理費、政府一票制收費、集中供熱費、城市管網引入費以及稅收等。管理費每平米80元,其他費用根據實際繳納情況確定。6.2 住宅與車庫銷售6.2.1 住宅與車位按1:1配套銷

8、售，多余的車庫由購房人自由申購。如地下車庫申購不完，按單戶住宅面積大小給較大的搭配銷售。6.2.2 住宅和車庫按成本價銷售。 6.2.3銷售成本價格計算辦法住宅售價（按住宅建筑面積公攤的單方造價+樓層差價）住宅面積地段系數按戶平攤的建設成本。其中：按住宅建筑面積公攤的單方造價=（項目總費用-項目總收入-按戶平攤的建設費用）/住宅竣工總建筑面積。按戶平攤的建設費用包括有線電視、煤氣等。住宅面積按測量面積計算。地段系數依據實際情況由購房人代表研究確定。 6.2.3在未決算出成本價之前，購房款暫按樓房銷售均價3150元/收繳，地下車位按8萬元/個、地上車位按 元/個收繳。待項目完工決算后長退短補。6

9、.2.4 樓層差價為30元/平米，即銷售價格為每加高一層增加30元/平米。在未決算出平均價格之前，第一層暫按2800元/平米起價。待決算出平均價格后，中間的樓層為平均價，每增加一層加價30元/平米，每降低一層減價30元/平米。6.3購房款預收6.3.1購房款按工程進度收繳。暫定分五次交付。第一次于簽訂職工團體購房協議后，繳付30%；第二次于主體工程建筑物出地平時，繳付20%；第三次于主體建筑物完成一半時繳付20%。第四次于主體工程封頂后交25%，其余的5%在辦理房產證之前繳付。不能按時足額交付購房款的，取消購房資格，并按購房面積20元/平米承擔違約費用，其余的報名費和購房款在三個月內全額退還，

10、但不計利息。6.3.2院房改辦協助有住房公積金帳戶的職工辦理住房公積金貸款。6.3.3 開發(fā)商在主體工程封頂并取得預售權后，協助職工辦理銀行按揭貸款。6.4選房辦法采取抓鬮或按打分排隊順序選房。具體辦法由團購代表委員會表決確定。（如采取打分，按下列方法選房；如采取抓鬮選房，方法另議。）6.4.1按職務加工齡打分，在職職工與離退休職工分別按分排隊，依在職職工和離退休職工購房人數的比例交叉選房。分值相同的,以職務較高者優(yōu)先;職務相同且分值一致的,以現任職務任職時間較長者優(yōu)先。 6.4.2工齡賦分辦法工齡每年1分。在職人員在參加工作前全日制大專以上學歷按入學時間計算工齡，截止時間為2008年；離退休

11、人員截止離退休之日前計算工齡；6.4.3職務賦分辦法管理系列：廳級10分，副廳級8分，正處6分，副處4分，科長及主任科員2分，副科及副主任科員以下1分。技術系列：研究員8分，副研究員5分，助研2分，實研以下1分。工勤系列：技師3分，高級工2分，中級工以下1分。離退休人員按離退休之前的職務賦分。6.4.4夫妻雙方為雙職工加3分。7 物業(yè)管理項目建成后,小區(qū)物業(yè)管理實行市場化運作8 項目風險8.1項目風險來源可能存在的風險來源主要有：（1）因房地產市場低迷，土地價格和建筑材料價格降低導致項目房價與延后建設的同類房產相比不具有比較優(yōu)勢；（2）因項目選址區(qū)域市政設施（包括道路、學校、醫(yī)院、公交）建設緩慢，由此造成居住環(huán)境條件與期望值有較大差異；（3）購房款不能及時足額到位，影響工程進度、交房時間和成本價格。8.2風險防范措施（1）加強項目合同管理，聘請專業(yè)法律顧問和專業(yè)技術顧問，防范投資風險；（2）加強成本管理。在保證工程質量的前提下，盡可能降低成本。8.3風險責任項目風險由購房人自負。購房人在報名前要充分認識投資風險。9 附則9.1本方案經團購代表委員會討論通過后實施。9.2本方案的解釋權歸團購代表委員會。9