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1、沈 陽 理 工 大 學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文）題 目： 房地產(chǎn)行業(yè)投資決策分析研究以唐山市南湖生態(tài)城項目為例 系： 工商管理系 專 業(yè)： 會 計 學(xué)生姓名： 宋 麗 杰 指導(dǎo)教師： 商 敏 2011年 11月 3日 房地產(chǎn)行業(yè)投資決策分析研究以唐山市南湖生態(tài)城項目為例摘 要 近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展期，成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著十分重要的地位。 但是，由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)起步晚、發(fā)展時間短，市場運(yùn)行還不太規(guī)范，各項制度有待逐步完善，投資決策的科學(xué)性和可行性研究不夠嚴(yán)謹(jǐn)，如不加以分析、研究，不加以解決，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，造成房地產(chǎn)投資得不償失，影響房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)

2、濟(jì)效益。如何全面分析和綜合評價房地產(chǎn)項目的必要性和可行性，如何在多方案中選擇綜合經(jīng)濟(jì)效益最好的方案，為政府部門和房地產(chǎn)投資商投資決策提供依據(jù)，盡可能免除主觀性的方法來達(dá)到正確綜合評價的目的，至今仍是行業(yè)中研究的重要領(lǐng)域。本文首先介紹了房地產(chǎn)投資決策的概念，其次對房地產(chǎn)投資決策的影響因素、房地產(chǎn)項目投資效益評價指標(biāo)體系以及投資風(fēng)險評價等內(nèi)容做了分析，最后以唐山市南湖生態(tài)城為案例，以相關(guān)數(shù)據(jù)為支撐，詳細(xì)分析此項目的投資費(fèi)用、投資收益和投資風(fēng)險，希望對房地產(chǎn)開發(fā)商如何決策及規(guī)避風(fēng)險提供一些參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資決策；唐山南湖生態(tài)城16AbstractIn the recent years, in

3、 our country real estate industry was in the high speed period of expansion, has become the national economy pillar industry, was occupying the very important status in the national economy. But, in China the real estate economy has developed only for several decades, the market operating and tradin

4、g are not normal enough. The real estate system needs to be completed to perfection gradually. The science application and feasibility research of the investment decision are not rigorous enough, for the sustainable development of real estate industry and the economic returns of the real estate proj

5、ects, and avoiding the investment gain more less than lose, these problems must be well analyzed and solved.How to overall analyzed and comprehensively appraise the necessity and feasibility of the real estate project, and how to find out the most economic one in multiple-plans are the basis for gov

6、ernment and investors to make decision, and achieve the correct purpose of the comprehensive appraisal without subjective influence is one of the important researches in real estate studies.This paper discuss the concept of real estate investment decision firstly, then it describe the influence fact

7、ors of the investment decision and found Income Index System of real estate investment, including the risk evaluation of the estate investment. Finally, it has a case analysis based on South Lake eco-city in Tangshan City, and analyzes the cost, income, risk of real estate investment based on analyz

8、e data. It will offer some impotent references to the property developer decision-making and the circumvention risk.Key words：Real estate；Investment decisions；Tangshan Nanhu Eco-City目 錄摘 要IAbstractII1房地產(chǎn)投資決策分析11.1房地產(chǎn)投資決策基本概念11.2房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容11.3房地產(chǎn)投資項目的特點(diǎn)21.4房地產(chǎn)投資決策的影響要素41.5房地產(chǎn)項目投資效益的評價41.6房地產(chǎn)項目投資效益評價指

9、標(biāo)體系51.7房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價81.7.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險及構(gòu)成要素81.7.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析92唐山市南湖生態(tài)城項目案例研究102.1南湖生態(tài)城項目投資決策分析102.1.1南湖生態(tài)城項目投資費(fèi)用評價102.1.2南湖生態(tài)城項目投資收益評價122.1.3南湖生態(tài)城項目投資風(fēng)險評價153展望173.1有待研究的內(nèi)容173.2項目評價問題183.2.1注重項目后評價183.2.2注意各種評價方法的適用度203.2.3加強(qiáng)項目綜合評價方法的創(chuàng)新20結(jié) 論22致 謝23參考文獻(xiàn)24Appendix25附 錄261房地產(chǎn)投資決策分析。 1.1房地產(chǎn)投資決策基本概念房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)

10、投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的房地產(chǎn)投資目標(biāo)，運(yùn)用一定的科學(xué)理論、方法和手段，通過一定的程序，對若干個可行的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行研究論證。從中選出最滿意的房地產(chǎn)投資方案的過程。也即：對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。房地產(chǎn)投資指的是一種經(jīng)濟(jì)行為，即為了獲取未來收益（貨幣的和非貨幣的），而預(yù)先投入一定數(shù)量的資金或者實(shí)物資源到房地產(chǎn)開發(fā)項目及經(jīng)營活動中，以形成房地產(chǎn)資產(chǎn)2。1.2房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容房地產(chǎn)投資決策包括兩方面的內(nèi)容：一是經(jīng)營分析，二是做出決策。經(jīng)營分析是從房地產(chǎn)公司經(jīng)營的觀點(diǎn)出發(fā)，運(yùn)用科學(xué)方法對經(jīng)營

11、活動的各項目標(biāo)、社會資源條件、外界環(huán)境及內(nèi)部組織等進(jìn)行經(jīng)營方針和技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果的分析與預(yù)測。做出決策就是根據(jù)分析結(jié)果，制定幾個可行的行動討論方案，再結(jié)合其它非定量化的條件和人的因素進(jìn)行判斷，并從中選擇一個最適宜的方案。 房地產(chǎn)投資決策的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 1. 確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo) 房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到房地產(chǎn)投資所預(yù)定的目標(biāo)，所以確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。房地產(chǎn)投資的目標(biāo)很多，獲取高額、無形收益、社會效益、環(huán)境效益等都是投資者所追求的目標(biāo)。對于任何自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我積累、自我發(fā)展的房地產(chǎn)投資者而言，決策都是在高額利潤這個主要目標(biāo)的前提下，去追求社會效益和環(huán)

12、境效益。不過，在投資利潤這個目標(biāo)的前提下，還應(yīng)考慮：投資資本金的安全性；變現(xiàn)性；遠(yuǎn)期與近期收入；對通貨膨脹的防范等。 2. 測量風(fēng)險 由于房地產(chǎn)項目投資量大，建設(shè)周期長，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風(fēng)險相對其它投資項目要大。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時，投資者不僅要測量而且要保證每一個方案在收益上的可靠性。 3. 制定房地產(chǎn)投資的可行方案 決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。制定房地產(chǎn)投資的可行方案時必須注意各方案在整體上的詳盡性和個體間的相互排斥性。只有這樣，才有可能進(jìn)行方案的全面比較和有效選擇，并可避免遺

13、漏最優(yōu)方案。 4. 分析與評價 方案的分析與評價就是要對每一個備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境等各個方面的條件、因素以及潛在問題作可行性分析，詳盡分析每一個備選方案的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較做出評價。 5. 選擇方案選擇方案不僅僅是整個決策過程的中心環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)決策者的重要職責(zé)，同時，也是科學(xué)性和技巧性的綜合體現(xiàn)。正確、有效地進(jìn)行選擇工作，必須掌握方案的優(yōu)先性、時效性、可行性等標(biāo)準(zhǔn)。1.3房地產(chǎn)投資項目的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長，且受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等特點(diǎn)的影響

14、，故房地產(chǎn)項目投資具有以下特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)投資金額高房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。投資一宗房地產(chǎn)，少則上百萬，多則上千萬，甚至上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身特征和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程所決定的。因此，對任何一個房地產(chǎn)投資，都要認(rèn)真地分析、慎重地決策。（2）投資回收期長房地產(chǎn)項目開發(fā)需要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工律設(shè)、銷售和出租等一系列過程，造成投資回收期較長。房地產(chǎn)項目投資回收期一般需要幾年甚至更長時間。投資者要承受長時間資金壓力和市場風(fēng)險，必須重視投資前期工作，盡可能避免風(fēng)險損失。（3）流動性差房地產(chǎn)是一種非流動性資產(chǎn)，不同于其他投資工具可以靈活應(yīng)變，單靠出售以收回投資

15、資金需要較長時間。如果急于變現(xiàn)，降低價格出售，有可能使投資者遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。（4）投資風(fēng)險大由于房地產(chǎn)項目投資占用資金多，且資金周轉(zhuǎn)期長，隨著時間的推移，其投資的風(fēng)險因素也將增多。一旦投資失敗，資金不能按期回收，企業(yè)或個人就會陷于資金窘迫之中，甚至由于債息負(fù)擔(dān)沉重、入不敷出、負(fù)債開發(fā)，嚴(yán)重影響其生存和發(fā)展。為此，每個投資者都應(yīng)加強(qiáng)自衛(wèi)的風(fēng)險意識，謹(jǐn)慎地參與房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資是一個動態(tài)過程，風(fēng)險伴隨著整個投資的動態(tài)過程。每一個環(huán)節(jié)都具有一定的風(fēng)險，每推進(jìn)一步就會重新面臨一個新的風(fēng)險。投資者的任務(wù)就是在相同風(fēng)險情況下，設(shè)法最大限度地增加收益，或者在相同收益水平情況下將風(fēng)險降到最小。（5）投

16、資收益高與任何投資一樣，房地產(chǎn)投資也是一項收益和風(fēng)險并存的經(jīng)濟(jì)活動。根據(jù)投資的風(fēng)險報酬原則，如在其他條件不變的情況下，投資項目的風(fēng)險越大，其收益越高。房地產(chǎn)投資由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特點(diǎn)而使房地產(chǎn)具有保值、增值的優(yōu)點(diǎn)。正因為房地產(chǎn)投資這種高的預(yù)期收益潛力，吸引著眾多的投資者樂于冒險投資于這個行業(yè)，從而抵消了房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的畏懼感，調(diào)動了投資者對房地產(chǎn)投資的積極性，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。（6）抵御通貨膨脹能力強(qiáng)由于房地產(chǎn)具有不可移動性和相對耐久性以及人們對房地產(chǎn)需求的日益增長，使房地產(chǎn)具有價值增值的特點(diǎn)，而使其能抵御通貨膨脹對資本價值的影響。（7）受政策影響大政府為

17、調(diào)控房地產(chǎn)市場出臺了很多房地產(chǎn)政策，如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財政稅收政策等。而政策與時間的關(guān)系密切，隨時不斷修改完善，必然影響房地產(chǎn)投資。而房地產(chǎn)很大程度上影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也推進(jìn)政策的不斷修訂。（8）金融作用強(qiáng)巨額的投資是房地產(chǎn)投資者在很大程度上依賴于金融部門的支持。房地產(chǎn)商品的消費(fèi)，也有賴于金融部門的抵押貸款。因此，金融機(jī)構(gòu)的參與，幾乎成了房地產(chǎn)緊急持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。1.4房地產(chǎn)投資決策的影響要素房地產(chǎn)投資涉及面廣，決策因素眾多，既有宏觀、可控、主觀等等方面的因素，也有微觀、不可控、客觀等方面的因素。大致包括如下幾個方面： （1）投資者自身影響因素具體包括資金實(shí)力雄厚與否、

18、投資經(jīng)驗多寡、經(jīng)營管理水平高低、決策能力高低、市場預(yù)測與否、投資時機(jī)的把握等因素。 （2）投資對象自身影響因素具體包括地理位置、地質(zhì)條件、地塊形狀和規(guī)劃條件、房屋結(jié)構(gòu)類型和用途、房屋施工質(zhì)量、房屋裝修水平和設(shè)備水平、房屋的造型與裝飾及房屋周圍的景觀和綠地等因素。 （3）投資環(huán)境影響因素具體包括政治形勢變化、法律法規(guī)和制度的變化、經(jīng)濟(jì)景氣程度、市場供需狀況、地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與自然環(huán)境、融資難易程度、項目周邊環(huán)境和設(shè)施配套條件、人口變化狀況及物價消費(fèi)水平和工資水平等因素。1.5房地產(chǎn)項目投資效益的評價項目投資評價就是運(yùn)用定量與定性分析方法，為確定投資項目的價值、質(zhì)量和可行性所作的研究、分析評價工作5。

19、房地產(chǎn)投資效益評價即房地產(chǎn)投資財務(wù)評價，是指在考慮房地產(chǎn)項目本身的直接效益和間接效益情況下，孤立地計算出房地產(chǎn)項目投入的資金所能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的利潤，從房地產(chǎn)項目本身的收入和支出來衡量項目是否可取。房地產(chǎn)投資效益評價能初步考察出房地產(chǎn)項目投資的可靠性和可以接受的前景。它是決定房地產(chǎn)投資命運(yùn)的重要決策依據(jù)。房地產(chǎn)投資效益評價指標(biāo)包括房地產(chǎn)項目總成本、房地產(chǎn)項目總收益、房地產(chǎn)投資主要有以下成本費(fèi)用組成： （1）土地開發(fā)費(fèi)：指委屈的建筑用地而投入的各種費(fèi)用，它包括：土地出讓金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及各種規(guī)定附加費(fèi)用；土地征用及拆遷、安置、補(bǔ)償費(fèi)用；“七通一平費(fèi)”；各種管理費(fèi)用，包括管理人員工資、辦公費(fèi)、招待費(fèi)用

20、；信息費(fèi)，包括前期尋找地塊，后期報建所支付的各種費(fèi)用等。 （3）附屬公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目中，按規(guī)劃要求興建的非直接營業(yè)的公共設(shè)施及生活設(shè)施而發(fā)生的費(fèi)用。 （3）市政工程建設(shè)費(fèi)：指開發(fā)項目中修建的市政建設(shè)工程費(fèi)用。 （4）房屋的建筑安裝工程費(fèi)：指全部新建或改建建筑物的總成本。（5）勘測設(shè)計費(fèi)：包括工程地質(zhì)勘測、小區(qū)規(guī)劃、施工圖設(shè)計。 （6）各種稅費(fèi)：指政府征收的公眾費(fèi)用，主要有以下費(fèi)用：保健費(fèi)、房地產(chǎn)交易稅、城市配套費(fèi)、抗震配套、消費(fèi)保證費(fèi)、營業(yè)費(fèi)、綠化費(fèi)、占道費(fèi)等。 （7）融資利息：包括各種融資手段帶來的利息。 （8）不可預(yù)見費(fèi)：此項費(fèi)用為前 7 項費(fèi)用總計的 5%左右。1.6房地產(chǎn)項目

21、投資效益評價指標(biāo)體系房地產(chǎn)投資項目的效益評價指標(biāo)體系如下圖所示：房地產(chǎn)項目等值年成本房地產(chǎn)項目投資現(xiàn)值房地產(chǎn)項目內(nèi)部收益率房地產(chǎn)項目凈現(xiàn)值房地產(chǎn)項目投資回收期房地產(chǎn)效益指標(biāo)體系房地產(chǎn)投資項目效益評價指標(biāo)體系計算如下：（1）房地產(chǎn)項目凈現(xiàn)值（FNPV） 將房地產(chǎn)項目每年的凈現(xiàn)金流量按統(tǒng)一的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率折算為房地產(chǎn)項目投資初期的現(xiàn)值，它們的代數(shù)和即為房地產(chǎn)項目的凈現(xiàn)值（FNPV）。 （2-1） （2-2）式中: FNPV房地產(chǎn)項目的凈現(xiàn)值； Ft房地產(chǎn)項目第 t 年的凈現(xiàn)金流量； N房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)壽命； 房地產(chǎn)項目第 t 年的貼現(xiàn)系數(shù)； 房地產(chǎn)開發(fā)同期貸款利率（房地產(chǎn)投資基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）。 凈現(xiàn)值法的評

22、價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。當(dāng) NPV 0時，表明投資項目的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；當(dāng)NPV = 0時，表明投資項目的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平；當(dāng) NPV 0時，表明投資項目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行，應(yīng)拒絕。因此，只有當(dāng)NPV 0時，投資項目才可行。（2）房地產(chǎn)項目的內(nèi)部收益率（FIRR） 內(nèi)部收益率（FIRR）是綜合反映房地產(chǎn)項目獲利能力的一個動態(tài)評價指標(biāo)，其計算公式為： （2-3） （3）房地產(chǎn)項目的總投資現(xiàn)值(FPW) 將房地產(chǎn)項目投資建設(shè)和

23、使用期內(nèi)各年支出按統(tǒng)一規(guī)定的房地產(chǎn)投資利率(房地產(chǎn)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率)貼現(xiàn)為現(xiàn)值即為總投資現(xiàn)值。其計算公式為： （2-4） 其中： 為等額支付序列現(xiàn)值系數(shù)； 為一次支付序列現(xiàn)值系數(shù)。 式中： P房地產(chǎn)項目第一年投資額； A房地產(chǎn)項目年經(jīng)營成本； F房地產(chǎn)項目固定資產(chǎn)殘值； 房地產(chǎn)投資基準(zhǔn)貼現(xiàn)率(一般取同期貸款利率)； FPW房地產(chǎn)項目總投資值（4）房地產(chǎn)項目等值年成本(FAC) 將房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)所有的現(xiàn)金流出(成本)按事先選定的房地產(chǎn)投資基準(zhǔn)收益率，折算為房地產(chǎn)項目每年的等額成本，即房地產(chǎn)項目的等值年成本(FAC)，其計算公式為： （2-5） 其中: 為資金回收系數(shù)； 償債資金系數(shù)。 （5）房

24、地產(chǎn)項目的年等值(FAW) 房地產(chǎn)項目等額收入與等額支出的差值即為房地產(chǎn)項目的年等值(FAW)，其計算公式為： （2-6）式中： 正常年度房地產(chǎn)項目的經(jīng)營成本之代數(shù)和。包括維修費(fèi)、各種稅費(fèi)、管理費(fèi)、平攤到每年的大修費(fèi)。 正常年度房地產(chǎn)項目的經(jīng)營收入之代數(shù)和。包括房地產(chǎn)項目的租金收入和其它穩(wěn)定的經(jīng)營收入，如餐館、飯店營業(yè)收入等。1.7房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價1.7.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險及構(gòu)成要素1. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險概念 房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商因?qū)ξ磥砟稠椃康禺a(chǎn)投資的決策以及客觀條件下的不確定性，而導(dǎo)致該項房地產(chǎn)投資的資本損失或?qū)嶋H收益與期望收益產(chǎn)生負(fù)偏差的程度及其發(fā)生概率，即開發(fā)商在房地產(chǎn)投資

25、過程中遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性，包括開發(fā)商直接或間接的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險通?？捎蔑L(fēng)險損失的范圍或幅度以及發(fā)生偏差的概率兩個參數(shù)來描述，其數(shù)學(xué)模型為； （2-7） 式中: R房地產(chǎn)投資風(fēng) P風(fēng)險損失概率C風(fēng)險損失的范圍或幅度。2. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的構(gòu)成要素 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要構(gòu)成要素包括房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素、房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件和房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失三個方面： (1)房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素是指能夠引起或增加房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件發(fā)生的機(jī)會和影響損失嚴(yán)重程度的因素，是事故發(fā)生的潛在條件，也稱風(fēng)險事件。風(fēng)險因素包括有形風(fēng)險因素和無形風(fēng)險因素。有形風(fēng)險因素指增加房地產(chǎn)投資風(fēng)險發(fā)生機(jī)會或損失嚴(yán)重程度的直

26、接條件，如發(fā)生金融危機(jī)等。無形風(fēng)險因素指由于人們主觀上的疏忽或過失等行為而導(dǎo)致增加房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件發(fā)生的機(jī)會和擴(kuò)大了損失嚴(yán)重程度的因素，如投資政策失誤等。(2)房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件又稱為風(fēng)險事故，指直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資損失發(fā)生的非故意的、非預(yù)期的、非計劃的偶然事件，它使得風(fēng)險的可能變成了現(xiàn)實(shí)并導(dǎo)致?lián)p失的后果，如市場疲軟就是典型的風(fēng)險事件。 (3)房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失是指由于房地產(chǎn)投資風(fēng)險事件的發(fā)生而導(dǎo)致開發(fā)商投入資本的喪失或減少額，或者預(yù)期收益之間出現(xiàn)負(fù)偏差值。一般而言，風(fēng)險和損失構(gòu)成一對因果關(guān)系，風(fēng)險為因，損失為果，風(fēng)險只有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，才能造成損失，但它本身并不是損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失有兩種形

27、態(tài)：一是直接損失，指開發(fā)商資本損失、收入損失等；二是間接損失，指開發(fā)商的商業(yè)信譽(yù)、企業(yè)形象以及社會利益損失等。1.7.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素分析房地產(chǎn)投資以其高預(yù)期回報率、抵抗通貨膨脹能力等多項優(yōu)點(diǎn)成為重要的受人青睞的投資工具。然而，由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大，涉及因素多等特點(diǎn)，風(fēng)險貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的整個生命周期：投資前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期和管理期。不同的階段風(fēng)險內(nèi)容不同，表現(xiàn)形式各異。如投資前期的市場定位風(fēng)險、投資方案決策風(fēng)險；開發(fā)建設(shè)期間的成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險；經(jīng)營階段的融資風(fēng)險、按揭風(fēng)險、市場定位及定價風(fēng)險；管理階段的物業(yè)管理風(fēng)險等。其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)遺漏，都可能影響到全

28、局。因此成功的開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)的投資風(fēng)險控制有深刻的理解，實(shí)施全面、動態(tài)、時時的風(fēng)險管理。房地產(chǎn)投資風(fēng)險有多種分類方法，按風(fēng)險的性質(zhì)可分為：系統(tǒng)風(fēng)險(市場體制風(fēng)險)和非系統(tǒng)風(fēng)險(項目特異性風(fēng)險)；按風(fēng)險的周期可分為：投資前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期和管理期風(fēng)險；按風(fēng)險的來源可分：政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險。2唐山市南湖生態(tài)城項目案例研究2.1南湖生態(tài)城項目投資決策分析房地產(chǎn)類項目投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)等活動中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。作為投資活動的一種，房地產(chǎn)投資與其他投資方式相比既具有投資的共性，也具有投資的個性，它兼具消費(fèi)和投資兩種功

29、能。由于房地產(chǎn)投資未來的收益尚未發(fā)生，會有較大的不確定性，因此房地產(chǎn)投資還具有較大的風(fēng)險。南湖生態(tài)城項目將投資150億元，屬超大型地產(chǎn)開發(fā)項目。2.1.1南湖生態(tài)城項目投資費(fèi)用評價該項目從市場調(diào)研、方案策劃、可行性研究到項目竣工投入使用，需要投入大量的資金。在項目的前期階段，為了對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價并做出投資決策，必須對項目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行盡可能準(zhǔn)確的估算。由于該項目的投資過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，而應(yīng)合二為一。該項目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及有關(guān)開發(fā)期間的稅費(fèi)等全

30、部投資。項目各項費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多，不確定性大，其投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分構(gòu)成。（一）開發(fā)成本房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本一般包括如下幾項：1.土地使用權(quán)出讓金2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償3.前期工程費(fèi)（1）規(guī)劃設(shè)計費(fèi) （2）項目可行性研究費(fèi) （3）地質(zhì)勘察測繪費(fèi)（4）三通一平費(fèi)4.建安工程費(fèi)（1）土建工程費(fèi) （2）設(shè)備及安裝工程費(fèi)5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6.公共配套設(shè)施費(fèi)7.不可預(yù)見費(fèi)8.開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)費(fèi)用一般包括如下三項：1.管理費(fèi)用2.銷售費(fèi)用3.財務(wù)費(fèi)用項目投資成本費(fèi)用估算包括以下幾個方面：1.土地使用權(quán)出讓金2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項目

31、的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。4.建安工程費(fèi)5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱為紅線內(nèi)外工程費(fèi)，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。6.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)7.開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分稅費(fèi)已成為開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重的費(fèi)用。各項稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。8.不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)包括備用金(不含工料價格上漲備用金)、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用

32、、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。它依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1一6項費(fèi)用之和為基數(shù)，按3%一5%計算。（二）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費(fèi)用、和財務(wù)費(fèi)用。1.管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用。管理費(fèi)用可按項目前述開發(fā)成本構(gòu)成中的1一6項之和為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。2.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。主要包括如下三項。(1)廣告宣傳及市場推廣費(fèi)約為銷售收入的2%3%(2)銷售代理費(fèi)約為銷售收入的1.5%2%(3)

33、其他銷售費(fèi)用約為銷售收入的0.5%1%以上各項合計，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%6%。3.財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用（匯兌損失等）。借款利息主要包括長期借款利息和流動資金借款利息。（三）投資估算在南湖生態(tài)城土地單價100萬/畝時，按照成本部門提供的造價數(shù)據(jù)，加上銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用，再加上相應(yīng)的財務(wù)費(fèi)用，預(yù)計每平方米的成本將達(dá)到6628元/平方米，整個項目總投資將達(dá)到84.6097億元。在南湖生態(tài)城土地單價200萬/畝時，按照成本部門提供的造價數(shù)據(jù)，加上銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用，再加上相應(yīng)的財務(wù)費(fèi)用，預(yù)計每平方米的成本將達(dá)到78巧元/平方米，整個項目總

34、投資將達(dá)到99.7522億元。2.1.2南湖生態(tài)城項目投資收益評價投資經(jīng)濟(jì)效益是指項目投資這一經(jīng)濟(jì)活動的經(jīng)濟(jì)效益，即項目投資經(jīng)濟(jì)活動中投入產(chǎn)出的對比關(guān)系。投資活動的直接目的，就在于依靠投入的資源和勞動，來換取未來的收益。因而，投資效益的高低，便成為評價項目投資成敗的關(guān)鍵，成為衡量項目投資方案好壞的重要內(nèi)容。項目投資經(jīng)濟(jì)效益評價，也構(gòu)成了項目前期策劃中可行性研究的重要內(nèi)容。項目投資效益評價應(yīng)當(dāng)是全面的，綜合的評價。既要考慮其綜合經(jīng)濟(jì)效益，也要考慮其綜合社會效益;既要站在投資者的立場研究項目投資帶來的利益，也要關(guān)注項目建設(shè)對宏觀的、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響;既要分析項目的直接經(jīng)濟(jì)利益，也要價究項目所帶來

35、的間接經(jīng)濟(jì)利益。投資利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總額變化幅度較大的項目，應(yīng)計算生產(chǎn)期年平均利潤總額與項目總投資的比率。其計算公式為： 項目年利潤總額或年平均利潤總額 投資利潤率 = 項目總投資 項目投資利潤率越高，表明項目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進(jìn)行評估時，首先要確定一個利潤率標(biāo)準(zhǔn)(例如20%)，當(dāng)投資方案的投資利潤率高于此標(biāo)準(zhǔn)時則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。如果要從多個可接受的互斥方案中進(jìn)行選擇，應(yīng)該選投資利潤率最高的方案。（1）在土地單價

36、為100萬/畝時，即總地價巧.1425億元時，項目凈利潤19.5410億元，項目凈利潤率23.10%。（2）在土地單價為200萬/畝時，即總地價30.2851億元時，項目凈利潤 11.6200億元，項目凈利潤率11.65%。詳細(xì)內(nèi)容見表3.8 財務(wù)測算模型。（說明：土地增值稅按國家增值累進(jìn)稅率計算；企業(yè)所得稅按國家新稅率25%計算）表3.8 財務(wù)預(yù)算模型財務(wù)測算模型編號科目不同地價的收益情況地價 100萬/畝地價 125萬/畝地價 150萬/畝地價 200萬/畝單價（元/M2） 總額 （萬元）單價（元/M2） 總額 （萬元）單價（元/M2） 總額 （萬元）單價（元/M2） 總額 （萬元）1項目

37、銷售均價950012126759500121267595001212675950012126752減 項土地費(fèi)用1186151425148318928217792271382373302851其中土地成本報價1152147015144018376917282205232303294030土地契稅3544104355135266166988213前期費(fèi)用150191481501914815019148150191484建安費(fèi)用3750478688375047868837504786883750478688其中土建工程2200280830220028083022002808302200280830

38、安裝工程45057443450574434505744345057443裝修工程11001404151100140415110014041511001404155會所及公建120153181201531812015318120153186地下車庫建設(shè)250319132503191325031913250319137配套費(fèi)用600765906007659060076590600765908直接費(fèi)用合計60567730816353811023663784867872439245069工程貸款利息272347212723472127234721272347210營業(yè)稅4756063447560634

39、475606344756063411項目毛利269734424024003063832104268527151019282412銷售毛利率28.39%25.14%22.14%15.90%13減項銷售費(fèi)用1501914815019148150191481501914814管理費(fèi)用1501914815019148150191481501914815項目總投資662884609769258839537221921809781599752216土地增值稅3564539824931770142181420017項目利潤總額20412605461851236318166121209901210154519

40、18減項企業(yè)所得稅5106513746359079415530223033863019項目投資利潤15311954101388177238124615906790811620020項目投資利潤率23.10520.05%17.26%11.65%21建筑面積（M2）12765002.1.3南湖生態(tài)城項目投資風(fēng)險評價在房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟(jì)效益評價分析中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率等。由于這些數(shù)據(jù)都是根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中就帶有某種不確定性因素。另外，由于掌握的信息是有限的，并且許多非物質(zhì)的成本和效益的分析評價，是靠個人價值的判斷，而主觀判斷

41、總是因人而異，難以確定的，這些同樣是分析中的不確定性因素10。1、政策風(fēng)險房地產(chǎn)投資項目受國家政策的產(chǎn)業(yè)政策的影響極大，但由于近期國家房地產(chǎn)政策的連續(xù)性，此項目的政策風(fēng)險較小。2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險將有所降低。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。因該項目投資大，就得采取融資渠道，利率的變化，當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)

42、營者帶來損失。做好利率預(yù)測對于投資決策至關(guān)重要。購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個非常不定的因素。但由于唐山的消費(fèi)者的購買力在不斷上升，這樣的情況對于房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者來講是個利好。3、技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求變化。房

43、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，實(shí)行開發(fā)類型多元化、開發(fā)區(qū)域多元化、開發(fā)時問差異化來分散風(fēng)險。如通過投資建造不同檔次的住宅;或者是把資金分散投資在不同類型的房地產(chǎn)，如住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)等。用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個別低收益的房地產(chǎn)損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發(fā)風(fēng)險，最終獲取平均的投資收益。4、國際風(fēng)險由于南湖生態(tài)城項目引入外資和外企，國際的政治、經(jīng)濟(jì)變化對該項目有大的影響，存在國際風(fēng)險。3展望3.1有待研究的內(nèi)容房地產(chǎn)投資開發(fā)的經(jīng)營活動過程，是一個隨時間推移，在場因素不斷變化的條件下，進(jìn)行投資、開發(fā)、回收的過程房地產(chǎn)投資具有周期長、數(shù)額大、變現(xiàn)能力差、投資回收快、風(fēng)

44、險大、收益高、區(qū)位固定性易受政策制約和影響等特征，這些決定了其投資的風(fēng)險是客觀存在的。據(jù)調(diào)查，中國房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)率不斷上身，因而，只有運(yùn)用科學(xué)的決策評價方法，科學(xué)深入地對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行分析研究和科學(xué)決策，才能成功地避開風(fēng)險，使企業(yè)立于不敗之地。本文只是根據(jù)自己有限的知識建立了房地產(chǎn)項目投資決策的指標(biāo)集，側(cè)重闡述了房地產(chǎn)投資決策中幾個主要的決策方法的綜合運(yùn)用，作了一些探討，許多問題和變化的情況還需進(jìn)一步研究。1指標(biāo)動態(tài)變化問題。房地產(chǎn)項目評價指標(biāo)體系是一個變動、模糊、定性的指標(biāo)體系。各指標(biāo)隨著時間和隨機(jī)因素的影響而動態(tài)變化，造成評價和決策結(jié)果的變化。這種變化影響了房地產(chǎn)投資決策評價結(jié)果的真

45、實(shí)性和推廣性，因此如何量化以及使指標(biāo)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理問題是需要我們深入研究的新領(lǐng)域。2須加強(qiáng)信息反饋。由于不定因素的影響，房地產(chǎn)投資決策過程中會發(fā)生相關(guān)因素的變化，這些變化會引起整個決策指標(biāo)系統(tǒng)的變化，進(jìn)而影響到?jīng)Q策評價結(jié)果，給決策的科學(xué)和準(zhǔn)確帶來一定的難度。因此在決策過程中，及時反饋可變信息，不斷完善指標(biāo)體系，在不斷的修改和完善過程中提高評價方法的適用性，這是一個需要研究的領(lǐng)域。3擴(kuò)大應(yīng)用領(lǐng)域。各種決策方法的綜合運(yùn)用，它可以拓展到投資項目領(lǐng)域的諸多方面如：投資方案的選擇，投資項目的評估，投資項目的招標(biāo)等等，也可以延伸到其他行業(yè)加以應(yīng)用，這些都可進(jìn)一步研究。4重視各種方法的綜合應(yīng)用。結(jié)合數(shù)學(xué)方

46、法來分析房地產(chǎn)投資決策的方法很多，本文只綜合研究了其中的一部分，其他如多目標(biāo)灰色局勢理論、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法、數(shù)理統(tǒng)計綜合評價法等等都是我們分析應(yīng)用的范圍。3.2項目評價問題項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價作為一門獨(dú)立的新興科學(xué)出現(xiàn)，在國外也不過50，60年歷史，化工技術(shù)經(jīng)濟(jì)即過程經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷史，就更短一些。近年來雖然有了較大的發(fā)展，畢竟還很年青。在我國更是一個新的，有著廣闊前景的學(xué)科。我國現(xiàn)行的可行性研究的項目評價方法的內(nèi)容還停留在計劃經(jīng)濟(jì)時代，其內(nèi)容和方法往往不能體現(xiàn)可行性研究和項目評價的真正作用。許多化工建設(shè)項目是為了通過審批做可行性研究和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價。近幾年來，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，我國在

47、投資、金融、財稅、外貿(mào)等領(lǐng)域相繼出臺了一系列改革措施，使投資建設(shè)在政策環(huán)境、融資條件等方面發(fā)生了重大變化，從而對投資決策咨詢工作提出了新的和更高的要求。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善和成熟，企業(yè)將自主決策，自負(fù)盈虧，政府在這方面的職能只在于宏觀調(diào)控。因此，化工新技術(shù)開發(fā)項目的可行性研究和項目評價的方法和內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢和全球經(jīng)濟(jì)的需要做適當(dāng)變化。以下是本人幾點(diǎn)粗淺的建議。3.2.1注重項目后評價后評價的概念最早產(chǎn)生于20世紀(jì)30年代的美國，主要是為羅斯福政府提出的社會計劃服務(wù)。這種方法被歐洲國家和國際援助機(jī)構(gòu)接受后開始用于對外援助項目的評價。在20世紀(jì)80年代，大多數(shù)發(fā)展中國家都面臨經(jīng)濟(jì)衰退

48、和債務(wù)危機(jī)，這也促使他們在公共領(lǐng)域開展后評價工作，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷修正發(fā)展計劃。由此后評價開始大范圍的應(yīng)用。在社會經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的不確定因素增加的現(xiàn)實(shí)背景下，如果把評價的結(jié)果反饋到項目本身或其他新的項目，可以總結(jié)評價經(jīng)驗，提高決策水平，為國家投資計劃、政策的制訂提供依據(jù)。因此，后評價逐漸成為項目評價不可分割的一部分。項目后評價的理論基礎(chǔ)是現(xiàn)代系統(tǒng)和控制論的基本原理。項目系統(tǒng)是由4種基本要素構(gòu)成的，即“輸入”、“處理”、“輸出”、“反饋”。項目系統(tǒng)是一個開放的閉環(huán)系統(tǒng)。根據(jù)現(xiàn)代控制論，對閉環(huán)系統(tǒng)的控制采用反饋控制方法?？刂普摰膭?chuàng)始人維納指出:“反饋是控制論的一種方法，即將系統(tǒng)以往操作結(jié)果再送入系

49、統(tǒng)中去”，其特點(diǎn)是“根據(jù)過去的操作情況去調(diào)整未來的行為”。建設(shè)項目后評價是以項目建成投產(chǎn)后經(jīng)過生產(chǎn)經(jīng)營所取得的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境的影響，是判斷項目預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度的基本建設(shè)工作全過程的一個重要階段，是固定資產(chǎn)投資管理工作的重要組成部分之一。其目的在于為己建項目更好地發(fā)揮投資效益，為改進(jìn)今后項目的立項決策、建設(shè)實(shí)施提供經(jīng)驗和依據(jù)，避免再度失誤。世界銀行把項目工作劃分為鑒定、準(zhǔn)備、評價、實(shí)施和后評價五個階段，其中，平價是投資決策的重要依據(jù);而后評價作為項目管理工作的最后環(huán)節(jié)，則是對項目加強(qiáng)管理、檢驗決策水平、改進(jìn)完善項目投資政策及提高投資效益的重要手段。投資項目后評價的內(nèi)容主要包括以下方

50、面的內(nèi)容。(1)項目效益評價:是通過項目建成投產(chǎn)后產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益與可行性研究時所預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益比較，評價市場預(yù)測是否準(zhǔn)確，項目投資是否值得，并以項目投產(chǎn)后實(shí)際取得的財務(wù)數(shù)據(jù)計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈現(xiàn)值率、投資利潤率、貸款償還期、國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等后評價指標(biāo)，并與可行性研究時所預(yù)測的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行對比、定量分析項目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度和產(chǎn)生偏差的原因，從中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，找出改進(jìn)措施，為提高項目的投資效益和投資決策水平服務(wù)。(2)項目影響平價:項目影響評價是指項目竣工投產(chǎn)后對對社會和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步和環(huán)境保護(hù)等方面所產(chǎn)生的作用，以此來評價項目決策的正確性。如果項目建成投產(chǎn)后達(dá)到原

51、來的預(yù)期結(jié)果，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、生產(chǎn)力布局、人民生活水平的提高、環(huán)境保護(hù)等方面都帶來了有益影響，說明項目決策是正確的。如果背離了原來的決策目標(biāo)，就應(yīng)具體分析，找出原因，引以為戒。(3)項目的過程評價:項目的過程評價是根據(jù)項目效益和影響評價中所發(fā)現(xiàn)的變化和問題，對照項目立項時所確定的目標(biāo)和任務(wù)，分析和評價項目執(zhí)行過程，從中找出原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。(4)項目持續(xù)性評價:項目持續(xù)性評價是要分析項目是在建設(shè)投入完成之后，項目的既定目標(biāo)是否還可以繼續(xù);項目是否可行順利地延伸進(jìn)行下去;項目是否具有可重復(fù)性，即是否可在未來以同樣地方式建設(shè)同類項目等。項目地持續(xù)性評價應(yīng)在分析的基礎(chǔ)上提出項目持

52、續(xù)的具體條件和風(fēng)險。3.2.2注意各種評價方法的適用度有研究投資項目綜合評價的論文中，研究某一姆資評價屯杏_掉裂應(yīng)用的占多數(shù)，而且一般模式是方法、模型加算例分析，在投賢項目_洲漲標(biāo)體系的選擇的合理性、規(guī)范化上的研究成果不多見。本人認(rèn)為卜一步的研究應(yīng)該更加注重投資項目綜合評價指標(biāo)體系的范圍、內(nèi)容、核心指標(biāo)的界定、定義。在項目綜合評價過程中，首要的核心問題在于確定綜合評價方法的合介方法有其適用范圍、背景，沒有哪種“絕對最優(yōu)方法”。川如數(shù)理統(tǒng)計法指標(biāo)結(jié)構(gòu)層次相對簡單、明確;指標(biāo)值的確定方面，人為打分的影響因素較小;統(tǒng)計數(shù)據(jù)的獲得較為容易，處理較為方便。這一類綜合評價方法具有評價指標(biāo)、方法較少受人為因

53、素影響的優(yōu)點(diǎn)，同時，評價較為客觀。但在投資項目的評價中，評價的內(nèi)容不是這樣簡單，層次性十分復(fù)雜，且指標(biāo)值的確定并非如此容易量化，因此，統(tǒng)計法盡管簡單、方便，但對樣本結(jié)構(gòu)要求較多。因此，多用于項目評價指標(biāo)結(jié)構(gòu)較為明晰，指標(biāo)值較易確定，簡單線性關(guān)系比較明顯的評價項目之中;模糊法適于指標(biāo)值不易統(tǒng)計量化的對象。3.2.3加強(qiáng)項目綜合評價方法的創(chuàng)新新應(yīng)用將是當(dāng)前項目綜合評價研究的重要領(lǐng)域，這種創(chuàng)新主要體現(xiàn)在三個層面:一是較成熟的評價或決策方法應(yīng)用于現(xiàn)階段尚未應(yīng)用的項目評價領(lǐng)域，這種創(chuàng)新研究主要面臨的問題是解決原應(yīng)用領(lǐng)域與項目評價領(lǐng)域中的可比性、合理性證明。二是幾種評價方法的結(jié)合應(yīng)用，各種綜合評價方法的相

54、互交叉使用，可以在一定程度上解決單獨(dú)使用某一方法時存在的問題，如在神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)評價中引入模糊判別算子，而層次分析法更是廣泛應(yīng)用于各指標(biāo)權(quán)重的確定中，這一創(chuàng)新的主要難度在于尋找不同評價方法的數(shù)學(xué)模型的構(gòu)造邏輯、邊界條件的一致性以及解法的合理性。三是新的理論、觀點(diǎn)應(yīng)用于綜合評價方法所構(gòu)造的新的評價方法。同時還應(yīng)對投資項目綜合評價做進(jìn)一步探新研究，包括:(1)圍繞效益一費(fèi)用核心指標(biāo)的設(shè)置上，在一般盈利性項目綜合評價的內(nèi)容上，將由只進(jìn)行項目的內(nèi)部盈利性評價到兼評項目內(nèi)部財務(wù)性和外部經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容;對于既有盈利性質(zhì)，又具公益屬性的大型綜合項目如水利綜合性項目等，將對項目投資效果的內(nèi)部性和外部性內(nèi)容上實(shí)現(xiàn)平衡性研

55、究;對于純公益性綜合項目的評價，則必須以項目的外部綜合性效果作為評價內(nèi)容。(2)指標(biāo)值的處理方面，下一步投資項目評價的研究方向?qū)⑹悄：?、定性指?biāo)的量化問題以及指標(biāo)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理問題。(3)評價指標(biāo)權(quán)重的分配比例問題，主要研究權(quán)重的確定方法及其合理性。砰)綜合評價模型的完善研究，包括綜合評價模型在投資項目領(lǐng)域的拓展應(yīng)用研究，以及各種方法的綜合應(yīng)用效果分析。結(jié) 論本文以唐山市南湖生態(tài)城項目為案例，運(yùn)用所學(xué)專業(yè)對其進(jìn)行了簡要的決策分析，依此增加了對房地產(chǎn)決策分析的了解，現(xiàn)就本文結(jié)論部分做一下概況。（1）可行性研究是對擬建投資項目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項目前期不可缺

56、少的一個階段。由于房地產(chǎn)投資過程是一個長期的涉及面廣且復(fù)雜的過程，存在著大量不確定風(fēng)險因素，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，通過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。（2）房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程是一個綜合的、多因素的、復(fù)雜的過程，項目投資應(yīng)考慮的因素很多。本文全面分析投資決策所涉及的指標(biāo)因素，建立了一種科學(xué)合理的評價體系，有利于我們在決策過程中把握主要矛盾，評價方法的合理性、科學(xué)性更具有現(xiàn)實(shí)意義，對科學(xué)的決策起指導(dǎo)性的作用。（3）財務(wù)分析是指通過對財務(wù)報表有關(guān)項目進(jìn)行對比，提示企業(yè)財務(wù)狀況，為企業(yè)進(jìn)行財務(wù)決策和財務(wù)計劃提供依據(jù)。投資者在投資前投資運(yùn)行中都應(yīng)定期進(jìn)行財務(wù)分析，一方面判斷

57、投資項目是否可行，另一方面通過財務(wù)分析來評判企業(yè)的償還債務(wù)的能力，資產(chǎn)管理情況，綜合財務(wù)狀況等。進(jìn)行及時合理的財務(wù)分析，有助于投資者及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險并采取措施規(guī)避風(fēng)險。（4）房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵因素，完美決策的制定來自于優(yōu)秀的管理人才，因此，培養(yǎng)、造就一批懂管理、會經(jīng)營的高素質(zhì)專業(yè)人才是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中取勝的前提條件。致 謝時光匆匆，如白駒過隙。在論文完成之際，本科生生涯已過去三載，遙想入學(xué)當(dāng)時，恍如隔日，不免感嘆時光易逝，韶華難追。在本次畢業(yè)設(shè)計過程中，商敏老師對該論文從選題、構(gòu)思、資料收集到最后定稿的各個環(huán)節(jié)給予細(xì)心指引與教導(dǎo)，使我會計學(xué)有了深刻的認(rèn)識，使我得以最終

58、完成畢業(yè)設(shè)計，在此表示衷心感謝。商老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、豐富淵博的知識、敏銳的學(xué)術(shù)思維、精益求精的工作態(tài)度、積極進(jìn)取的科研精神以及誨人不倦的師者風(fēng)范是我終生學(xué)習(xí)的楷模。同時也要感謝導(dǎo)師組的各位老師，他們在本文寫作的各個階段給出了許多寶貴意見。導(dǎo)師們的高深精湛的造詣與嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的治學(xué)精神將永遠(yuǎn)激勵著我。在四年的大學(xué)生涯里，還得到眾多老師的關(guān)心支持和幫助，在此，謹(jǐn)向老師們致以衷心的感謝和崇高的敬意!在大學(xué)四年生活中，不斷得到各位同學(xué)的關(guān)心與幫助，使我在學(xué)習(xí)和生活中不斷得到友誼的溫暖與關(guān)懷，最重要的是一種精神上的激勵，讓我非常感動。特別要感謝的是我的家人，一直給予我各方面的關(guān)懷和支持，讓我茁壯成長。最后

59、，我要向在百忙之中抽時間對本文進(jìn)行審閱、評議和參加本人論文答辯的各位師長表示感謝！參考文獻(xiàn)1鄭楠.房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策分析與研究.西安：建筑科技大學(xué),2010.2劉健.房地產(chǎn)開放投資的模糊實(shí)物期權(quán)決策模型構(gòu)建和應(yīng)用研究.天津：天津大學(xué),2009.3賴文韞.某建設(shè)項目投資決策與風(fēng)險防范研究.廣州：華南理工大學(xué),2010.4鄒琳.成都新都區(qū)房地產(chǎn)項目林蔭河畔投資決策風(fēng)險分析.重慶：重慶大學(xué),2009.5 王笑飛.玉田水電站項目投資可行性研究.成都：西南交通大學(xué),2010.6 袁璟.唐山市南湖生態(tài)項目投資角兒案例研究.沈陽：東北大學(xué),2009.7 唐山市2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報. http

60、:/www.tjcn.org/tjgb/201103/18964_2.html，2011.8 唐山市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報. http:/www.tjcn.org/tjgb/201103/18964_2.html，2011.9 唐山市2008年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報. http:/www.tjcn.org/tjgb/201103/18964_2.html，2011.10上官金麗.我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價研究.南京：南京航空航天大學(xué),2010.35Appendix 附 錄下面是贈送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝！保安部工作制度一、認(rèn)真貫徹黨的路線、方針政策和國家的法津法規(guī)，按照#年度目標(biāo)的要求，做好#的安全保衛(wèi)工作，保護(hù)全體人員和公私財物