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1、XX房地產(chǎn)有限公司項目管理手冊項目管理手冊編制說明一、本手冊規(guī)定了公司工程項目管理工作的工作規(guī)范和流程，是公司進行項目管理工作的依據(jù)。二、本手冊除了專業(yè)術(shù)語、日常用語和單獨說明外，使用以下術(shù)語或簡稱：（一）公司：是指鄂爾多斯華研房地產(chǎn)開發(fā)有限責任有限公司；（二）總公司：是指鄂爾多斯華研經(jīng)貿(mào)集團；（三）部門（或“各部門”）：是指公司下設(shè)的人力行政部、商務(wù)部、財務(wù)部、企業(yè)發(fā)展部、工程技術(shù)部、造價部、營銷策劃部、客戶服務(wù)中心等職能管理部門和業(yè)務(wù)運營部門；（四）項目部：是指公司為實施開發(fā)項目工程管理而成立的臨時性機構(gòu)，項目部的負責人是項目經(jīng)理；（五）項目銷售部：是指公司為實施開發(fā)項目銷售工作而成立的臨

2、時性機構(gòu)，項目銷售部的負責人是銷售部經(jīng)理。三、對本手冊的管理要求（一）本手冊為公司重要管理文件，經(jīng)人力行政部及相關(guān)部門共同研究和總經(jīng)理辦公會討論通過，由總經(jīng)理批準頒布執(zhí)行。（二）本手冊的編制、印發(fā)等事宜由人力行政部負責。（三）手冊持有者應(yīng)妥善保管本手冊，不得涂改、丟失、損壞、隨意涂改，也不得將手冊提供給公司以外人員。手冊持有者離開本公司時，須將手冊交還人力行政部，辦理回收登記。（四）各部門在本手冊使用期間如對本手冊有修改建議，需以書面形式向人力行政部提交，由人力行政部統(tǒng)一組織修訂。四、公司原有規(guī)定與本手冊不符的，以本手冊為準。五、本手冊自公司正式發(fā)布之日起施行（有特別說明的遵照特別說明）。目

3、錄04-01 項目可行性研究工作規(guī)程304-02 土地儲備工作規(guī)程1304-03 項目前期手續(xù)辦理管理規(guī)定1504-04 項目投資控制管理辦法1704-05 項目設(shè)計管理工作規(guī)程2104-06 設(shè)計評審工作規(guī)程2504-07 設(shè)計變更管理辦法3304-08 施工圖設(shè)計交底與圖紙會審工作規(guī)程4104-09 開發(fā)成本監(jiān)測及核算管理規(guī)程4504-10 工程預決算管理辦法4804-11 工程款支付控制規(guī)程5304-12 工程進度控制辦法5704-13 工程質(zhì)量管理辦法5904-14 工程交接驗收管理規(guī)定6904-15 工程量測量與工程簽證控制規(guī)程7204-16 工程計量、計價管理規(guī)定7804-17 項

4、目部例會制度8104-18 項目施工管理規(guī)程8304-19 工程資料管理規(guī)定9704-20 工程決（結(jié)）算管理規(guī)程9904-21 項目后評價實施辦法10404-01 項目可行性研究工作規(guī)程第一條 目的通過對意向開發(fā)項目的全面有效的可行性分析，確定項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，為公司最終決策提供可靠、科學的依據(jù)，提高項目開發(fā)監(jiān)視的綜合效益，特制定本規(guī)程。第二條 適用范圍適用于公司開發(fā)項目可行性的研究、分析和項目開發(fā)可行性研究報告的編制和評審。第三條 職責分配（一）企業(yè)發(fā)展部1、全面負責可行性研究的計劃、組織和實施；2、負

5、責各類信息的收集、匯總和分析；3、負責項目開發(fā)可行性研究報告的起草編制。（二）營銷策劃部參與負責銷售市場分析，參與負責銷售成本、市場售價和銷售額的估算分析。（三）工程技術(shù)部、總工程師參與負責技術(shù)分析。（四）造價部參與負責工程成本的估算分析。（五）財務(wù)部參與負責財務(wù)評價。（六）總經(jīng)理負責可行性研究工作計劃的批準，負責組織項目開發(fā)可行性研究報告的評審。（七）總經(jīng)理辦公會負責對項目開發(fā)可行性研究報告進行最終評審和批準。第四條 可行性研究分類（一）初步可行性報告，用于土地投標或合作洽談；（二）項目可行性研究報告，按照規(guī)定格式和內(nèi)容要求編制，項目報審用；（三）項目開發(fā)可行性研究報告，項目立項后，本公司組

6、織編制的詳盡可行性研究，供公司內(nèi)部使用，指導整個項目開發(fā)經(jīng)營工作的指導性文件。此階段可行性研究亦根據(jù)需要可進行數(shù)次，直至確定最終可行性研究方案?！咀ⅰ勘竟ぷ饕?guī)程主要就項目立項后的詳盡可行性研究做出規(guī)定要求，初步可行性研究和報審可行性研究可參照本規(guī)程執(zhí)行。第五條 開發(fā)項目用地選擇與地塊價值評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的地點選擇和地塊評價是對可供選擇的地點和地塊的條件和價值進行分析比較和評價。企業(yè)發(fā)展部在尋求土地信息和確定項目投資意向過程中首先應(yīng)進行初步可行性評價，即進行地塊價值評價。分析評價內(nèi)容包括：（一） 擬定地點的水文、地形、地質(zhì)條件等地理特征；（二） 擬定地點的市政配套、交通運輸條件；（三） 擬訂范

7、圍的拆遷情況；（四） 地塊周邊的自然景觀、人造景觀及污染情況；（五） 實際地價與地價潛在價值評價。第六條 開發(fā)項目可行性研究的任務(wù)可行性研究就是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的綜合效益進行科學的預測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為領(lǐng)導決策提供可靠的、科學的依據(jù)。第七條 開發(fā)項目可行性研究的組織實施（一）企業(yè)發(fā)展部根據(jù)公司要求，于項目立項后組織編制可行性研究

8、工作計劃，報總經(jīng)理審批并組織實施。（二）公司各專業(yè)職能部門和人員負責向企業(yè)發(fā)展部提供相關(guān)的輸入資料，包括估算數(shù)據(jù)、資料、分析和研究報告等，參與項目可行性研究。（三）企業(yè)發(fā)展部按照計劃的時間安排完成編制項目開發(fā)可行性研究報告，經(jīng)總經(jīng)理審核，上報公司總經(jīng)理辦公會討論審議。（四）對未通過審批的報告由企業(yè)發(fā)展部重新組織進行，重新編制項目開發(fā)可行性研究報告并報批。（五）可行性研究的外包由企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理提議，總經(jīng)理批準決定是否委托外部專業(yè)市場調(diào)研機構(gòu)實施。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托外部機構(gòu)承擔項目可行性研究任務(wù)；規(guī)模適量且研究深度適當?shù)捻椖?，由本公司自行組織可行性研究。（六）外部委托市場

9、調(diào)研由企業(yè)發(fā)展部負責委托、協(xié)調(diào)實施。第八條 可行性研究的步驟（一）籌備可行性研究開始前的準備工作包括提出項目開發(fā)設(shè)想，組建研究小組，制定研究工作計劃和工作大綱等。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)包涵在可行性研究工作計劃中。（二）市場調(diào)研企業(yè)發(fā)展部、營銷策劃部分別負責對項目有關(guān)情況進行不同層次的市場調(diào)研，提供項目前期可行性研究所需要的資料和數(shù)據(jù)。具體執(zhí)行市場調(diào)研工作規(guī)程。（三）方案的選擇和優(yōu)化企業(yè)發(fā)展部在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的方案，進行反復比較和論證，會同相關(guān)部門采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理方案。（四）財務(wù)評價與不確定性分析企業(yè)發(fā)展部對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、

10、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細的財務(wù)評價和不確定性分析。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力。由相關(guān)部門提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。（五）編寫報告書企業(yè)發(fā)展部經(jīng)上述分析與評價，即可編寫詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導決策。第九條 可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)項目的性質(zhì)規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)包括以下幾方面：（一）項目概況主要包括：1、項目名稱；2、項目的地理位置；包括項目所在地城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。3、項目所在地的周圍環(huán)境狀況；主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)?/p>

11、力、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。4、項目的性質(zhì)及主要特點。（二）專項市場調(diào)研情況及動遷安置1、企業(yè)發(fā)展部根據(jù)營銷策劃部提交的項目市場調(diào)研分析報告，與營銷策劃部共同對市場調(diào)查結(jié)果進行綜合分析，形成結(jié)論；2、如需要進行拆遷的，要制定動遷計劃，確定安置方案。（三）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定1、市場供給現(xiàn)狀分析及預測；2、市場需求現(xiàn)狀分析及預測；3、市場交易的數(shù)量與價格；4、服務(wù)對象分析、制定租售計劃；5、擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。（四）規(guī)劃設(shè)計方案選擇1、市政規(guī)劃方案選擇；市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交

12、通組織和共享空間等。2、項目構(gòu)成及平面布置；3、建筑規(guī)劃方案選擇；建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。（五）資源供給1、建筑材料的需用量、采購方式和供應(yīng)計劃；2、項目施工的組織計劃；3、項目施工期間的動力、水等供應(yīng)；4、項目建成投入使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。（六）項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用研究1、開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置；2、管理人員的配備方案；3、人員培訓計劃、管理費用估算。（七）開發(fā)建設(shè)計劃1、前期開發(fā)計劃；包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、

13、取得開工許可證直至完成開工前準備等系列工作計劃；2、工程建設(shè)計劃；包括各個單項工程的開工、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等；3、建設(shè)場地的布置；4、施工隊伍的選擇。（八）項目經(jīng)濟及社會效益分析1、項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分；2、項目投資來源、籌措方式的確定；3、開發(fā)成本估算；4、銷售成本、經(jīng)營成本估算；5、銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他收入估算；6、財務(wù)評估；運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法分析計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟指標，對項目進行財務(wù)評價；7、風險分析；一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行

14、風險分析；另一方面結(jié)合政治形勢、國家方針、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風險分析。8、項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價；9、結(jié)論及建議；運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等方面論述開發(fā)項目的可行性，提出存在的問題及相應(yīng)的建議，并推薦最佳方案。第十條 可行性研究報告的撰寫（一）封面要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。（二）摘要用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結(jié)論。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過1000字為宜。（三）目錄（四）正文這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從

15、總體到細節(jié)循序進行。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析和結(jié)論與建議等十二個方面。（五）附表附表是對于正文中不便于插入的較大型表格。一般包括：項目工程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。（六）附圖一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖等。第十一條 資金籌措（一）公司決策層和財務(wù)部負

16、責項目可行性研究過程中資金籌措的策劃。（二）制定可靠或比較可靠的資金籌措計劃，是開發(fā)項目實現(xiàn)預期目標的基本條件，是避免項目流產(chǎn)或夭折的根本保證，必須高度重視，周密策劃。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。（三）資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括自有資金、貸款和預售收入三部分。當資金來源中包括預售收入時，應(yīng)有銷售收入計劃配合考慮。第十二條 財務(wù)評價（一）財務(wù)部負責項目可行性研究過程中的財務(wù)評價。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)法。（三）

17、靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正常回報率相比較，以分析評價其經(jīng)濟合理性。靜態(tài)法的評價指標有凈利潤投資收益率和靜態(tài)投資回收期。（四）動態(tài)法財務(wù)盈利能力分析，一般應(yīng)以下列指標進行。1、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準收益率或設(shè)計的折現(xiàn)率ic，將項目經(jīng)營周內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，它是考察項目在經(jīng)營周期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，其值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。判別標準為FNPV0項目可行；FNPV0項目不可行。2、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)

18、金流量累計等于零時的折現(xiàn)率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。判別標準為：FIRRic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRRic項目不可行。3、財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）財務(wù)凈現(xiàn)值率是項目單位投資現(xiàn)值所獲得的凈現(xiàn)值，其值越大表明項目投資效益越好。4、動態(tài)投資回收期（Pt）動態(tài)投資回收期是按現(xiàn)值法計算的投資回收期。第十三條 不確定性分析（一）企業(yè)發(fā)展部及各職能部門在可行性研究過程中應(yīng)充分考慮不確定性因素，并進行綜合分析。（二）項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發(fā)

19、項目在經(jīng)濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。（三）盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BED）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。（四）敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務(wù)評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。（五）概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標可能發(fā)生的影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。第十

20、四條 項目開發(fā)可行性研究報告的評審（一）公司總經(jīng)理辦公會負責組織項目開發(fā)可行性研究報告的評審，評審會議應(yīng)有各職能部門負責任和外部專家組成員參加。專家組成員由公司高層管理人員推薦，公司總經(jīng)理辦公會確定，成員可包括經(jīng)濟師、建筑師、工程師、律師、會計師、城市經(jīng)濟學家開發(fā)企業(yè)家、社會學家、環(huán)境學家和地質(zhì)專家等。各方面專家通力合作才能保證項目的科學性。（二）總經(jīng)理辦公會以“項目評估與決策會議”的形式對項目開發(fā)可行性研究報告進行評審，總經(jīng)理審批。（三）開發(fā)項目評估內(nèi)容1、市場方面對市場現(xiàn)狀的研究方面所采用的預測方法是否符合實際，審查市場預測結(jié)果可信程度。2、技術(shù)方面項目構(gòu)成是否合理，實施計劃在操作執(zhí)行上的

21、可靠性和有效性，施工技術(shù)方面的可靠性。3、財務(wù)方面確保項目實施全過程的財務(wù)能力和消費者對項目的影響，包括通過市場調(diào)研分析了解的消費者購買力和對項目的興趣程度。4、國民經(jīng)濟方面要嚴格審查項目是否具有正確無誤的宏觀經(jīng)濟分析，尋求對項目計劃進行修改的可能性以達到提高項目經(jīng)濟效益。審查項目是否與行業(yè)的發(fā)展政策保持一致，審查項目的決策過程的投資風險分析，決策論證是否嚴密。5、組織機構(gòu)和管理方面審查評議項目在組織機構(gòu)方面的背景材料，審查項目的組織及其結(jié)構(gòu)在行政管理上對項目實施全過程的控制安排和方法。6、環(huán)境方面開發(fā)項目在地形、地貌條件上是否符合所定項目的條件；對不符合的因素在技術(shù)上可處理的，方法是否可靠；

22、水文地質(zhì)、氣象對項目的印象，防治措施是否可靠；選地是否符合城市規(guī)劃的要求；基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施是否與在建項目配套；拆遷、安置、方案是否合理；總之要到現(xiàn)場掌握第一手資料，審核是否與項目提供的資料相一致。（四）通過對項目的全面評估，公司總經(jīng)理進行最終決策，并決定項目的開發(fā)方案。（五）“項目評估與決策會議”應(yīng)形成會議紀要，并長期保留。第十五條 可行性研究管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目不論投資規(guī)模大小，都應(yīng)編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發(fā)或公司領(lǐng)導決策要求確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作，由企業(yè)發(fā)展部負責具體組織實施，公司各職能部門專業(yè)人員參與組成研究小組，開展工作。（三）開發(fā)項目的可行性研

23、究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報總經(jīng)理辦公會進行評審，并由總經(jīng)理最終審批。（四）開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應(yīng)歸入技術(shù)檔案管理，妥善保存?zhèn)洳?。（五）可行性研究報告屬公司的集體研究成果，對其有關(guān)經(jīng)營策略和經(jīng)濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害單位利益者，視為違紀行為。（六）開發(fā)項目實施完成后，應(yīng)組織參與研究的部門和人員進行總結(jié)，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結(jié)論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經(jīng)驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。附1：項目開發(fā)可行性研究與評審決策流程圖市場調(diào)查企業(yè)發(fā)展部委托專業(yè)機構(gòu)進行可行性研究項目開發(fā)周

24、期預測項目開發(fā)成本預算項目收入、利潤測算評估分析編制可行性研究報告公司審批和評審總經(jīng)理辦公會決策通過，進行詳細可行性研究未通過，結(jié)束洽談合作協(xié)議資源調(diào)查進一步研究公司分管領(lǐng)導下達可研指令04-02 土地儲備工作規(guī)程第一條 目的土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本生產(chǎn)要素之一。為了規(guī)范“找地”行為，提高競標能力，保障土地儲備和公司的可持續(xù)發(fā)展，特制訂本規(guī)程。第二條 適用范圍本規(guī)程適用于公司土地尋求過程的控制。第三條 職責分配（一）企業(yè)發(fā)展部是土地儲備工作的主控部門，負責土地信息的搜集、擬訂土地投標方案等。（二）企業(yè)發(fā)展部負責土地投標工作的具體運作和實施。第四條 工作程序（一）“找地”原則1、與公司的發(fā)展戰(zhàn)略相

25、符合；2、與公司的專業(yè)形象相符合；3、與公司的資源供應(yīng)能力相符合。（二）土地供應(yīng)信息的搜集1、企業(yè)發(fā)展部應(yīng)與土地儲備管理部門、中介機構(gòu)和公共社會關(guān)系保持密切的聯(lián)系，及時搜集最新土地信息，并隨時關(guān)注“土地招標公告”，全面掌握土地市場狀況，包括土地供應(yīng)、供求關(guān)系信息和土地市場交易價格等的收集、分析和匯總。2、企業(yè)發(fā)展部根據(jù)所收集的土地信息資料每個季度末定期編制并向公司總經(jīng)理報送土地市場信息報告。（三）意向土地市場調(diào)研1、如果土地滿足公司的“找地”原則，企業(yè)發(fā)展部應(yīng)進行初步市場調(diào)查并獲取相關(guān)的土地證明資料，如土地證、控制性規(guī)劃及其他等，并驗證資料的完整性、合法性、有效性。2、通過調(diào)查和分析，企業(yè)發(fā)展

26、部認為初步可行后編制并向總經(jīng)理提交意向市場調(diào)研分析報告和相關(guān)證明資料，由總經(jīng)理辦公會審議并報董事會確認決定初步開發(fā)意向和是否進行進一步可行性研究和洽商工作。（四）項目開發(fā)可行性研究1、公司對意向市場調(diào)研分析報告進行審議并通過后，企業(yè)發(fā)展部應(yīng)根據(jù)調(diào)研結(jié)果組織相關(guān)部門策劃編制完成詳細的項目開發(fā)可行性研究報告，報公司總經(jīng)理辦公會。公司總經(jīng)理辦公會依據(jù)項目開發(fā)可行性研究報告及相關(guān)資料審議決定最終開發(fā)意向。項目開發(fā)可行性研究具體執(zhí)行項目開發(fā)可行性研究工作規(guī)程。2、為確保土地購置和項目開發(fā)的正確決策，意向市場調(diào)研和項目開發(fā)可行性研究根據(jù)總經(jīng)理或總經(jīng)理辦公會的要求可反復實施，直至所提供報告和資料滿足決策過程

27、的驗證需要。（五）土地競標1、企業(yè)發(fā)展部根據(jù)項目的規(guī)模和地域條件等綜合因素和條件分析，應(yīng)在項目開發(fā)可行性研究報告中提出項目開發(fā)的模式，包括：獨立開發(fā)和合作參股開發(fā)等。公司總經(jīng)理辦公會確定開發(fā)模式和參加競標的方式，單獨競標或聯(lián)合競標。2、在公司決定競標后，企業(yè)發(fā)展部要進一步與土地儲備管理部門密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣的詳細信息，調(diào)查其他投標單位的情況，并在規(guī)定時間內(nèi)制訂出具體的投標方案，包括投標策略。3、公司財務(wù)部要提前安排投標所需的保證金和首期土地費。4、投標前，根據(jù)其他投標單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標最高報價。必要時，可與其他單位聯(lián)合投標。5、企業(yè)發(fā)展部負責組織參加投標工作

28、，總經(jīng)理應(yīng)親自參加投標執(zhí)行。投標時，要嚴格遵循既定的投標策略。6、土地競拍中標后，企業(yè)發(fā)展部負責與土地儲備管理部門具體接洽、簽署土地使用權(quán)出讓合同。具體執(zhí)行有關(guān)合同管理制度和財務(wù)付款控制相關(guān)的相關(guān)規(guī)定。第五條 土地儲備工作規(guī)則（一）企業(yè)發(fā)展部每季度一次向總經(jīng)理報送土地市場信息報告；（二）意向市場調(diào)查的數(shù)據(jù)準確，分析客觀；（三）對擬投資市場的土地拍賣信息要搜集完整，不遺漏；（四）無論投標與否，公司每年至少組織參加3次以上的土地拍賣活動；（五）土地儲備前應(yīng)嚴格執(zhí)行公司的意向市場調(diào)研和可行性研究工作規(guī)程，有效控制開發(fā)風險。04-03 項目前期手續(xù)辦理管理規(guī)定第一條 為了明確各類項目證照手續(xù)辦理的工作

29、分工，加強證照手續(xù)辦理工作的管理，保障項目計劃的按期實施，特制定本規(guī)定。第二條 項目證照手續(xù)辦理的職責分工1、工程技術(shù)部負責辦理投資項目立項手續(xù)、工程項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、交付使用許可證、供水、供電、煤氣、排污等項目建設(shè)的有關(guān)手續(xù)。2、銷售部負責預售許可證、房產(chǎn)證、土地證等與銷售有關(guān)的證件辦理工作。第三條 公司各相關(guān)職能部門應(yīng)積極加強、不斷改善與政府土地、拆遷、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、供電、供水、人防、消防、供氣、電信等職能部門的公共關(guān)系，各相關(guān)部門應(yīng)積極協(xié)助、配合辦理相關(guān)手續(xù)。第四條 辦理證照手續(xù)前，工程技術(shù)部和銷售部應(yīng)向相關(guān)職能部

30、門交底相關(guān)手續(xù)的辦理程序、聯(lián)系人、注意事項等。第五條 工程技術(shù)部、銷售部不能說明除了不可抗力以外的其他原因，又未提出辦理要求而導致工作延誤，責任由工程技術(shù)部或銷售部承擔。如果提出了辦理要求，因公司內(nèi)部相關(guān)職能部門的責任而導致工作延誤，責任由相關(guān)職能部門承擔。第六條 公司員工與政府有關(guān)部門有親屬、朋友、同學等密切關(guān)系的，有義務(wù)協(xié)助相關(guān)部門辦理有關(guān)手續(xù)。第七條 辦理各項證照手續(xù)的責任部門手續(xù)辦理人員應(yīng)遵守項目所在地政府的有關(guān)規(guī)定，嚴格執(zhí)行公司的項目前期工作計劃及公司相關(guān)管理規(guī)定，按期辦結(jié)各項手續(xù)。第八條 因以下原因?qū)е率掷m(xù)不能按期辦結(jié)的，責任部門和責任人不承擔責任：（一） 法律意義上的不可抗力；（

31、二） 政府職能部門的責任，如政府違約、相關(guān)人員因故不在崗等；（三） 公司未能及時繳費資金。第九條 非第八條原因而導致工作延誤的，公司將視延誤時間和所造成的實際損失追究責任人的責任。公司辦理各項手續(xù)的標準時間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。第十條 外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴格恪守公司秘密和項目秘密，維護公司品牌，嚴禁有有損公司的言行，違反者，公司查實后予以嚴肅處理。04-04 項目投資控制管理辦法第一條 項目投資管理體制公司項目投資控制管理體制為目標控制管理體制。第二條 項目投資管理目標公司項目投資控制的目標是：項目投資估算、項目投資預算、工程施工合同造價。第三條 項目投資控制環(huán)節(jié)（一）公司依據(jù)

32、工作環(huán)節(jié)對項目投資實施控制。（二）項目投資控制的環(huán)節(jié)包括：1、項目規(guī)劃及方案設(shè)計，工程施工圖設(shè)計；2、工程施工招標，工程材料設(shè)備采購；3、工程施工過程管理；4、市場推進（策劃、廣告等）；5、企業(yè)管理開支；6、行業(yè)規(guī)費交納；7、項目資金籌措。（三）項目規(guī)劃、方案設(shè)計及工程施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的投資控制目標是項目投資估算。（四）工程施工招標及工程材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)投資控制目標是項目投資預算。（五）工程施工過程管理環(huán)節(jié)投資控制目標是工程施工合同造價。（六）市場推進（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開支、行業(yè)規(guī)費交納及項目資金籌措環(huán)節(jié)投資控制目標是項目投資估算或預算。第四條 項目投資控制效果（一）公司對項目投資控制效

33、果實行檢驗。（二）體現(xiàn)控制效果的文件是：項目投資預算、工程施工合同造價、工程竣（完）工結(jié)算造價、項目竣工決算。（三）檢驗項目規(guī)劃、方案設(shè)計及工程施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項目投資預算。（四）檢驗工程施工招標環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程施工合同造價。（五）檢驗工程施工過程管理環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程竣（完）工結(jié)算造價。（六）檢驗工程材料設(shè)備采購、市場推進（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開支、行業(yè)規(guī)費交納及項目資金籌措環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項目竣工決算。第五條 項目投資控制文件的編制造價部負責組織公司相關(guān)部門編制項目投資控制目標文件。項目投資控制效果文件中除財務(wù)部負責編制項目竣工決算外，其

34、余項目投資控制效果文件由造價部負責編制。第六條 項目投資控制職責公司按職能部門分解項目投資控制職責：（一）工程技術(shù)部負責項目規(guī)劃及方案設(shè)計、工程施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)投資控制，負責行業(yè)規(guī)費交納環(huán)節(jié)投資控制；（二）項目部負責工程施工過程管理環(huán)節(jié)投資控制；（三）商務(wù)部負責工程施工招標環(huán)節(jié)投資控制，負責工程材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)投資控制；（四）營銷策劃部負責市場推進（策劃、廣告等）環(huán)節(jié)投資控制；（五）人力行政部負責企業(yè)管理開支環(huán)節(jié)投資控制；（六）財務(wù)部負責項目資金籌措環(huán)節(jié)投資控制。第七條 偏差指標考核（一）公司對項目投資目標執(zhí)行效果實行偏差指標考核。（二）投資控制偏差指標由公司決策層根據(jù)項目開發(fā)方式、融資渠道、項

35、目規(guī)模、市場容量等確定原則，總經(jīng)理主持，人力行政部負責制定并考核，造價部配合。考評結(jié)果報總經(jīng)理辦公會審議、批準。第八條 操作文件項目操作各環(huán)節(jié)投資控制由各責任部門根據(jù)相關(guān)環(huán)節(jié)管理體系文件具體實施。項目成本控制目標編號：SHZY-XM-01序號成本類別成本構(gòu)成要素控制目標及偏差率占總成本比例及偏差率金額比例偏差率金額比例偏差率一土地費用1.土地出讓金2.拆遷補償費用3.其它二前期費用1.項目可行性研究費2.勘察費3.設(shè)計費3.1規(guī)劃設(shè)計費3.2景觀設(shè)計費3.3建筑設(shè)計費3.4裝修設(shè)計費3.5設(shè)計評審費3.6其它4. “三通一平”費用4.1施工道路4.2施工供電安裝費4.3施工供水安裝費4.4施工

36、排水4.5場地平整費4.6臨時圍墻工程費4.7其它5.報批報建費 三建安費用1.建安工程費2.工程監(jiān)理費3. 其它3.1工程監(jiān)理費3.2質(zhì)量監(jiān)督費3.3預決算審計費3.4合同公證費3.5其它四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.道路設(shè)計、工程費2.給水設(shè)計、工程費3.水增容費4.排水工程費序號成本類別成本構(gòu)成要素控制目標及偏差率占總成本比例及偏差率金額比例偏差率金額比例偏差率四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5.供電工程費6.電增容費7.環(huán)衛(wèi)工程費8.煤氣設(shè)計、工程費9.信箱費10.公用天線工程費11.供熱工程費12.智能化設(shè)計、工程費13.景觀園林工程費14.消防工程費15.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費16.其它五公共配套設(shè)施費1.托幼

37、、學校2. 商業(yè)網(wǎng)點費3. 人防工程費4. 消防5.其它六銷售費用1.市場調(diào)查費2.廣告宣傳費3.沙盤、模型制作費 4.銷售代理費（傭金）5.賣場設(shè)計、工程費6家具、.設(shè)備、設(shè)施費7.展覽費、促銷活動費8.水電費、通訊費9.銷售人員薪酬10.培訓費用11.銷售許可證12.房屋面積測繪費七財務(wù)費用1.資金占用費、利息2.融資費用八間接費1.薪酬2.固定資產(chǎn)折舊費3.差旅費4.辦公場所租賃費5.其它管理費用及分攤九不可預見費04-05 項目設(shè)計管理工作規(guī)程第一條 目的為了對規(guī)劃設(shè)計前期工作進行有效控制，發(fā)揮公司的技術(shù)管理與監(jiān)控職能，實現(xiàn)公司技術(shù)能力的支持與保證，使公司開發(fā)項目設(shè)計管理高效運作，提高

38、項目前期及方案階段的設(shè)計水平，確保開發(fā)項目符合公司的開發(fā)理念，確保投資的產(chǎn)品質(zhì)量，確保專業(yè)產(chǎn)品的高品質(zhì)品牌特征，滿足房地產(chǎn)消費市場的需求，制定本規(guī)程。第二條 適用范圍本程序適用于公司所有開發(fā)項目的前期規(guī)劃設(shè)計和景觀設(shè)計工作的控制。第三條 職責分配（一）工程技術(shù)部1、負責規(guī)劃設(shè)計招標的組織；2、負責對地方產(chǎn)品技術(shù)特征的了解，匯總相關(guān)部門信息，編制、下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書；3、負責規(guī)劃與設(shè)計全過程的組織、協(xié)調(diào)、實施工作；4、與委托設(shè)計單位的溝通和協(xié)調(diào)；5、負責規(guī)劃設(shè)計方案的申報，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工圖送審。（二）企業(yè)發(fā)展部1、負責對投資項目進行分析、策劃，提出項目市場定位、產(chǎn)品定位、建筑形態(tài)定

39、位、功能定位、戶型定位、目標客戶定位、價格定位、產(chǎn)品設(shè)計理念的主導意見；2、負責項目的可行性研究，編制項目開發(fā)可行性研究報告；（三）營銷策劃部1、負責組織新項目相關(guān)的市場調(diào)研，編制項目市場調(diào)研分析報告等市場調(diào)研相關(guān)報告；2、根據(jù)公司市場調(diào)研的結(jié)果，依據(jù)公司對項目的總體定位，編制開發(fā)項目產(chǎn)品建議書；3、負責項目前期的策劃工作，提出策劃意見，編制開發(fā)項目項目策劃書；4、在項目銷售基本完成后對項目策劃、設(shè)計和銷售方案的確認。（四）造價部負責規(guī)劃設(shè)計階段技術(shù)經(jīng)濟的論證和投資估算。（五）財務(wù)部負責規(guī)劃設(shè)計階段財務(wù)分析和財務(wù)費用估算。（六）總工程師1、參與并監(jiān)督規(guī)劃設(shè)計招標的組織；2、監(jiān)督規(guī)劃與設(shè)計全過程

40、的組織、協(xié)調(diào)、實施工作，主持設(shè)計方案的內(nèi)部審查工作；3、組織工程技術(shù)部進行規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的編制，并進行審核；4、負責規(guī)劃設(shè)計各階段設(shè)計方案的審核。（七）工程副總經(jīng)理1、負責規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的審核；2、負責規(guī)劃設(shè)計各階段設(shè)計方案的審批。（八）總經(jīng)理辦公會負責規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的批準。第四條 工作程序（一）公司設(shè)計階段劃分1、公司設(shè)計階段劃分為：（1） 公司概念設(shè)計階段；（2） 委托規(guī)劃設(shè)計階段；（3） 委托景觀設(shè)計階段。2、委托規(guī)劃設(shè)計包括：（1） 規(guī)劃方案設(shè)計；（2） 擴初設(shè)計；（3） 施工圖設(shè)計。（二）概念設(shè)計控制1、土地價值分析（1） 企業(yè)發(fā)展部在公司獲取開發(fā)土地后，根據(jù)前期可行性研究和市場調(diào)研

41、結(jié)果進行土地價值分析。（2） 土地價值分析是在進一步市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，依據(jù)規(guī)劃要點，尋找“土地價值最大化和投資價值最大化”方案的過程。分析的一般方法是：擬訂幾個不同的產(chǎn)品方案和開發(fā)方案，并測算出不同方案的土地價值，價值最大化所對應(yīng)的產(chǎn)品方案就是理論上的“最佳方案”。通常情況下，一種產(chǎn)品方案對應(yīng)著幾種開發(fā)方案，而只有一種開發(fā)方案在單位時間內(nèi)能產(chǎn)生最大的效益，是這一產(chǎn)品方案的投資時間價值最大。這種產(chǎn)品方案和開發(fā)方案就是“最佳方案”。2、項目策劃（1）營銷策劃部根據(jù)項目市場調(diào)研資料，提出開發(fā)項目產(chǎn)品建議書。產(chǎn)品建議書的內(nèi)容應(yīng)明確市場或客戶對產(chǎn)品的具體要求。（2）營銷策劃部依據(jù)前期項目可行性研究報告所

42、確定的開發(fā)方案和產(chǎn)品建議書，組織工程技術(shù)部人員共同編制提出項目策劃書。（3）項目策劃書的內(nèi)容應(yīng)包括： 本地區(qū)房地產(chǎn)消費市場需求與趨勢； 本地區(qū)市場空白點； 周邊樓盤市場動態(tài)； 項目總體規(guī)劃思想與建筑、景觀、園林主題構(gòu)想； 配套設(shè)施建議； 房屋主力戶型與面積定位； 產(chǎn)品的意向客戶群體定位與價格定位； 項目總體開發(fā)時間和進度與開發(fā)階段劃分； 項目推廣總體策略和階段性銷售策略等。（4）營銷策劃部將項目策劃書報公司總經(jīng)理辦公會進行評審，根據(jù)評審意見對項目策劃書進行修訂，將修訂后的項目策劃書報總經(jīng)理辦公會審議批準。（5）項目策劃書審批通過后，將作為概念設(shè)計的輸入轉(zhuǎn)工程技術(shù)部進行下一步概念設(shè)計和設(shè)計委托工

43、作。3、概念設(shè)計（1）工程技術(shù)部根據(jù)項目策劃書、產(chǎn)品建議書和“規(guī)劃要點”進行概念性設(shè)計研究。（2）概念性設(shè)計研究后，工程技術(shù)部應(yīng)形成23個概念性方案。概念性設(shè)計方案包括：項目核心開發(fā)理念；項目整體風格定位（要與城市風格、自然景觀、人文景觀相融合）；項目建筑、景觀、園林主題思想；配套設(shè)施規(guī)劃；“規(guī)劃要點”的分解等。主力戶型面積與房型定位；方案的設(shè)計參數(shù)、設(shè)計標準，設(shè)備和結(jié)構(gòu)造型、功能和使用價值等；總體規(guī)劃效果圖（草圖）；單體建筑效果圖（草圖）；景觀園林效果圖（草圖）；其他方案文字描述。4、概念設(shè)計方案報總工程師審核，工程副總經(jīng)理復審，由總經(jīng)理辦公會審議批準。（三）委托規(guī)劃設(shè)計1、概念性設(shè)計方案審

44、核通過后，總工程師根據(jù)選定的概念設(shè)計方案，組織工程技術(shù)部編制委托單位規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。工程技術(shù)部負責組織規(guī)劃招標工作，委托進行規(guī)劃和建筑設(shè)計。工程技術(shù)部向委托設(shè)計單位提供概念性設(shè)計方案的資料，作為設(shè)計單位設(shè)計的輸入依據(jù)。2、規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的編制內(nèi)容一定要充分、詳細、明確，應(yīng)包括公司概念設(shè)計中的項目的開發(fā)理念和公司的詳細設(shè)計要求等內(nèi)容。3、委托設(shè)計單位的選擇、招標和委托執(zhí)行有關(guān)供方和招標的管理規(guī)定。4、委托設(shè)計過程中工程技術(shù)部及相關(guān)部門應(yīng)嚴格控制執(zhí)行概念性設(shè)計方案、規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書中確定的設(shè)計思想和要求。（四）設(shè)計評審1、委托規(guī)劃設(shè)計方案、擴初設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案的評審和確認執(zhí)行設(shè)計評審工作規(guī)程

45、。2、因項目原因，工程技術(shù)部認為不需要擴初設(shè)計階段的，應(yīng)書面說明理由。（五）景觀設(shè)計委托景觀設(shè)計的控制參照以上規(guī)程執(zhí)行。04-06 設(shè)計評審工作規(guī)程第一條 目的圖紙是設(shè)計工作的最終成果，是公司研究結(jié)果的反映，是公司開發(fā)理念的體現(xiàn)。設(shè)計評審是保證這些要素實現(xiàn)的措施。第二條 適用范圍適用于公司開發(fā)的項目中規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計的評審。第三條 職責分配（一）工程技術(shù)部1、工程技術(shù)部負責各階段設(shè)計評審的組織和實施；2、負責規(guī)劃設(shè)計各階段評審的具體工作，提出各階段評審報告；3、負責提出設(shè)計技術(shù)和規(guī)范方面的意見；4、與委托設(shè)計單位的溝通和協(xié)調(diào)。（二）營銷策劃部1、配合工程技術(shù)部進行設(shè)計委托

46、和設(shè)計任務(wù)書的編制等工作。2、參與規(guī)劃與設(shè)計方案的評審，確定市場和客戶的需求，提出市場定位方面的意見。（三）造價部參與規(guī)劃設(shè)計各階段的評審論證，提出造價和成本方面的意見。（四）項目部（公司）參與規(guī)劃設(shè)計各階段的評審，提出材料和工程施工方面的意見。（五）客戶服務(wù)中心參與規(guī)劃設(shè)計各階段的評審，提出客戶使用和物業(yè)管理方面的意見。（六）總工程師1、主持各階段設(shè)計方案的評審工作，監(jiān)督相關(guān)部門做好設(shè)計評審的實施工作；2、負責提出設(shè)計評審的主導意見。（七）工程副總經(jīng)理1、負責各階段評審報告的審核及除規(guī)劃設(shè)計方案外的審批；2、負責設(shè)計評審過程中外部專家、顧問成員的選定工作。（八）營銷副總經(jīng)理參與各階段評審報告

47、的審核（九）總經(jīng)理負責規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的評審和規(guī)劃設(shè)計方案的審核。（十）總經(jīng)理辦公會1、總經(jīng)理辦公會負責規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書的評審和規(guī)劃設(shè)計方案的核準。2、總經(jīng)理辦公會負責規(guī)劃方案評審時安排各專業(yè)職能部門負責人和專業(yè)技術(shù)人員參與討論；3、總經(jīng)理辦公會采用會議商討評審的形式，由各職能部門根據(jù)專業(yè)分工提出評審意見，總經(jīng)理辦公會決定最終評審意見方案。第四條 設(shè)計階段評審（一）公司對各設(shè)計階段的輸出實行嚴格的評審和審核制度，根據(jù)各設(shè)計階段的要求和設(shè)計輸出的不同，評審和審核劃分為：1、總體規(guī)劃方案評審；2、初步設(shè)計方案評審；3、擴初設(shè)計方案評審；4、施工圖設(shè)計審核。（二）在各階段設(shè)計院提交方案或圖紙后，總工程師

48、應(yīng)先組織工程技術(shù)部專業(yè)工程師對設(shè)計方案或圖紙進行預審，提出技術(shù)審核意見，報工程副總經(jīng)理進行審核后提交總經(jīng)理辦公會進行討論、審核。（三）總工程師根據(jù)委托設(shè)計時間進度和出圖時間協(xié)調(diào)和組織各分管領(lǐng)導和職能部門專業(yè)人員進行分階段的評審或?qū)徍?。（四）工程副總?jīng)理負責總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計方案、擴大初步設(shè)計方案的審核，總經(jīng)理辦公會負責總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計方案、擴大初步設(shè)計方案評審?？偣こ處熦撠熃M織相關(guān)部門進行施工圖設(shè)計的審核。（五）總經(jīng)理辦公會成員根據(jù)部門專業(yè)分工提出審核意見。各部門評審的內(nèi)容和重點包括：1、總工程師、工程技術(shù)部：從滿足設(shè)計要求和設(shè)計規(guī)范專業(yè)角度進行評審，報告預審核意見；2、營銷策劃部：

49、從市場產(chǎn)品定位、發(fā)展趨勢、市場需求、客戶需求、其他項目成敗因素等角度進行評審；3、造價部：從造價和成本方面進行專業(yè)評審，并從材料是否易于采購、采購的成本（包括采購價格和采購費用）、新材料在其他項目上的使用效果等角度進行評審；4、項目部：從施工技術(shù)、質(zhì)量、進度等角度進行評審；5、客戶服務(wù)中心從客戶使用和物業(yè)管理的便易性、低成本角度進行評審；6、必要時，評審應(yīng)邀請有關(guān)規(guī)劃、建筑專家參加，征詢專家的意見。（六）評審會議由總工程師主持，工程副總經(jīng)理參加。評審會議應(yīng)達成一致意見，當評審未能達成一致時應(yīng)增加評審次數(shù)。最終評審結(jié)論由總經(jīng)理辦公會裁定。（七）規(guī)劃方案評審由工程技術(shù)部保持記錄并整理形成規(guī)劃設(shè)計評

50、審報告。（八）規(guī)劃設(shè)計評審報告由工程技術(shù)部提交設(shè)計單位作為對方案進行修改的依據(jù)。第五條 規(guī)劃方案評審要求（一）規(guī)劃投標方案重點評審設(shè)計的依據(jù)、設(shè)計的規(guī)模、項目組成及布局、設(shè)施配套、占地面積、協(xié)作條件。評審還包括環(huán)境保護、建設(shè)期限、投資概算的可靠性、合理性、經(jīng)濟性、先進性和協(xié)調(diào)性是否滿足決策質(zhì)量目標和水平。（二）規(guī)劃設(shè)計方案評審的要點1、建筑風格的選擇；2、不同建筑的具體位置；3、園林風格的選擇；4、各類戶型的比例；5、每種戶型的面積、設(shè)計方案；6、建筑平面設(shè)計方案；7、外立面設(shè)計方案等；8、技術(shù)經(jīng)濟指標。第六條 初步設(shè)計方案評審要求（一）由于初步設(shè)計是決定工程采用的技術(shù)方案的階段，所以，這階段

51、設(shè)計圖紙的審核，側(cè)重于工程所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，以及是否達到項目決策階段確定的質(zhì)量標準。（二）初步設(shè)計方案評審要點1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：景觀利用、入口位置、規(guī)劃分區(qū)、道路結(jié)構(gòu)、豎向設(shè)計、組團形式、建設(shè)分期、停車方式、建筑高度；2、戶型平面：朝向、單元結(jié)構(gòu)、公共空間平面、戶型結(jié)構(gòu)、功能空間、尺度、屋面形式；3、建筑立面：立面風格、外墻材料、門窗材料、屋面材料、陽臺做法、外露設(shè)備隱蔽、建筑色彩。4、戶型設(shè)計評審要點主力戶型、非主力戶型的比例，在小區(qū)的位置是否合理；每一戶型設(shè)計是否合理，創(chuàng)新點是什么，改進建議；每一戶型各房間面積、組合是否合理，是否做到了“三分離”；衛(wèi)生間、廚房、采光、通風

52、如何、怎樣改進；裝飾材料規(guī)格與戶型設(shè)計尺寸的匹配性；對單元門、分戶門、房間門尺寸，材質(zhì)的評價；外窗面積、材質(zhì)是否滿足采光、隔單要求；廚房與餐廳的布置是否合理，中、西廚房是否分開，是否便于排風；錯層、復式的高度、安全性評價；屋頂保溫、隔熱層設(shè)計的合理性評價。第七條 擴大初步設(shè)計審核要求（一）技術(shù)設(shè)計是在初步設(shè)計基礎(chǔ)上方案設(shè)計的具體化，須嚴格按照公司批準的方案和國家規(guī)范進行。所以，對技術(shù)設(shè)計圖紙的審核側(cè)重于各專業(yè)設(shè)計是否符合預定的質(zhì)量標準和要求，是否符合設(shè)計大綱所提的要求。（二）由于工程項目要求的質(zhì)量與其所支出的投資是呈正相關(guān)的，所以，工程技術(shù)人員在初步設(shè)計及技術(shù)設(shè)計階段審核方案或圖紙時，需要同時

53、審核相應(yīng)的概算文件。只有既符合預定的質(zhì)量要求，而投資費用又在控制限額內(nèi)時，設(shè)計才能得以通過。第八條 施工圖設(shè)計審核要求（一）施工圖是對建筑物、設(shè)備、管線、園藝軟、硬質(zhì)景觀等工程對象物的尺寸、布置、選用材料、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計階段質(zhì)量控制的一個重點。（二）對施工圖的審核，應(yīng)注重于反映使用功能及質(zhì)量要求是否得到滿足。1、建筑施工圖簡稱“建施”。主要應(yīng)審核房間、尺寸及布置情況、門窗及內(nèi)外裝修、材料選用、建筑功能是否滿足要求等。2、結(jié)構(gòu)施工圖簡稱“結(jié)施?！敝饕獞?yīng)審核設(shè)計構(gòu)件是否優(yōu)化合理，與“建施”圖中的平面尺寸，室間尺寸是否矛盾。例如

54、：結(jié)構(gòu)設(shè)計中，梁、柱板、樓梯、電梯井的設(shè)計安全性、經(jīng)濟性評價。3、給排水施工圖簡稱“水施”。主要應(yīng)審核水處理工藝設(shè)備及管道布置和走向，加工安裝的質(zhì)量要求等。例如：自來水、排水等各類管線的設(shè)計是否合理，有無沖突。4、電氣施工圖簡稱“電施”。主要應(yīng)審核電氣線路及設(shè)施是否合理，線路走向與其它專業(yè)是否矛盾。例如：配電箱、電線的設(shè)計容量能否滿足未來家庭的要求；各房間是否有足夠的電源插座；電源插座位置、高度是否合理；各房間是否有便于安裝裝飾燈的接線盒，接線盒的位置、高度是否合理；主臥、起居室、衛(wèi)生間是否有電話插口和網(wǎng)絡(luò)終端；功能設(shè)置是否符合當?shù)氐氖褂霉δ芤蟆＃ㄈ┘夹g(shù)設(shè)計階段的審核由總工程師組織工程技術(shù)

55、部、項目部根據(jù)施工圖評審項目記錄表的內(nèi)容進行，并填寫和保持記錄。第九條 景觀設(shè)計方案評審要求（一）規(guī)劃設(shè)計方案評審的要點1、環(huán)境規(guī)劃：規(guī)劃立意、景觀分析、視線分析、景觀規(guī)劃分區(qū)、流線設(shè)計、場地布置、綠量控制；2、公共設(shè)施規(guī)劃：燈具布置、座椅布置、垃圾箱布置、標識布置、背景音樂布置、綠量控制；3、場地設(shè)計：地面材料、構(gòu)筑物造型、構(gòu)筑物材料、藝術(shù)品布置；4、道路設(shè)計：地面材料、路牙設(shè)計；5、綠化設(shè)計：視線分析、樹種分區(qū)。（二）景觀設(shè)計施工圖主要應(yīng)審核各種軟、硬質(zhì)景觀及選材是否滿足要求。例如：道路設(shè)計是否合理，是否符合規(guī)劃控制要求；景觀設(shè)計、是否便于施工；綠化面積是否符合規(guī)劃控制要求；樹（草）種的成

56、本；有沒有更好的方案。第十條 總平圖審核要求（一）是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程項目占地面積及面積界限、建筑紅線、建筑層數(shù)及高度、立面造型及與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。（二）工程建設(shè)對象本身是否符合法定的技術(shù)標準，如對安全、防火、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標準的規(guī)定。（三）有關(guān)專業(yè)工程設(shè)計的審核，如對供水、排水、供熱、供煤氣、交通道路、通訊等專業(yè)工程的設(shè)計，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項公共設(shè)施相協(xié)調(diào)與銜接等。第十一條 設(shè)計管理（一）在設(shè)計委托合同簽署后，為更好地監(jiān)督設(shè)計單位履行合同，確保設(shè)計質(zhì)量，按時完成設(shè)計，工程技術(shù)部負責建立并實施與委托設(shè)計單位良好的溝通渠道。（二）工程技

57、術(shù)部專業(yè)工程師每周二次定期與設(shè)計負責人保持聯(lián)系，了解設(shè)計進度和需要補充、明確的地方，必要時可到設(shè)計單位實地了解。（三）當設(shè)計內(nèi)容有變更，如公司提出新的設(shè)計要求時，需要補充協(xié)議時，工程技術(shù)部應(yīng)與設(shè)計單位及時簽署。（四）如果設(shè)計單位無法按合同完成，工程技術(shù)部要及時將情況反饋給總工程師和工程副總經(jīng)理。（五）設(shè)計期間，工程技術(shù)部要及時、準確地記錄雙方往來的內(nèi)容，記錄是雙方出現(xiàn)糾紛的原始證據(jù)。規(guī)劃設(shè)計評審報告編號：SHZY-XM-02項目名稱規(guī)劃設(shè)計階段評 審 內(nèi) 容（本報告可附相關(guān)資料）評 審 結(jié) 論采 取 的 更 正 措 施參加人員部 門職務(wù)或工種參加人員部 門職務(wù)或工種工 作 聯(lián) 系 單編號：SH

58、ZY-XM-03發(fā)出單位發(fā)出人發(fā)出時間接收單位接收人接收時間傳 遞 信 息 內(nèi) 容信 息 處 理 建 議 批準人： 日期：備 注附件內(nèi)容注1：本表格用于內(nèi)部和外部信息的溝通。注2：一式兩份，發(fā)出部門和接受單位各執(zhí)一份。04-07 設(shè)計變更管理辦法第一條 目的通過遵循規(guī)定的控制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預算或工程合同造價的目標范圍內(nèi)，并保證工程建設(shè)順利進行，特制定本程序。第二條 適用范圍本公司所有開發(fā)項目工程變更中設(shè)計變更的控制。第三條 職責分配（一）工程技術(shù)部1、負責設(shè)計變更的組織評審；負責設(shè)計變更對進度、質(zhì)量、施工等方面影響的分析。2、負責與設(shè)計院進行溝通，辦理變更手續(xù)。（二）項目部1、參與設(shè)計變更評審，對工程技術(shù)部的設(shè)計變更辦理工作進行督促。2、負責設(shè)計變更的組織實施。（三）總工程師1、負責設(shè)計變更的總體控制和技術(shù)問題的處理；2、對重大設(shè)計變更進行技術(shù)評審，并簽署意見；3、負責設(shè)計變更的審核。（四）工程副總經(jīng)理1、負責對設(shè)計變更的監(jiān)督管理；負責對重大設(shè)計變更進行綜合評審并簽署意見；2、負責一般設(shè)計變更的審批。（五）造價部參與設(shè)計變更評審，負責