《某公司大廈物業(yè)管理服務(wù)方案》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《某公司大廈物業(yè)管理服務(wù)方案（99頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、目 錄前言物業(yè)管理人員名額公司簡介一、管理架構(gòu)二、員工培訓(xùn)三、各項指標(biāo)的承諾及采取的相應(yīng)措施四、全面提升日常物業(yè)管理服務(wù)水平五、提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃1、門崗管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序2、巡邏崗巡視作業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序六、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定七、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案八、擬采取的安全與秩序維護(hù)方案九、突發(fā)事件處理十、綠化和保潔管理方案十一、停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明1、停車管理方案2、地下車庫經(jīng)營管理的說明投標(biāo)報價及經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算結(jié)束語前 言我公司接管“金匯大廈”后將按時開展各項物業(yè)服務(wù)工作，根據(jù)“金匯大廈”的項目特點，現(xiàn)擬出“金匯

2、大廈”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和商戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“金匯大廈”物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光大廈，提升工作品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。物業(yè)管理服務(wù)員名額名 稱投 標(biāo) 人 響 應(yīng) 人 數(shù) 經(jīng)理 1人主管2人 會計 1人水電工2人 保安班長 2人監(jiān)控2人 保安 10人 綠化 1人 保潔 10人 垃圾清運(yùn)工 1人 合計 32人 投標(biāo)單位（蓋章）： 法定代表人（簽字、蓋章）： 日期：2010年11月17日 物業(yè)管理服務(wù)方案公 司 簡 介 紹興欣和物業(yè)管理有限公司長期從事物業(yè)管理、保潔及

3、綠化養(yǎng)護(hù)工作，具有物業(yè)管理三級資質(zhì)。公司成立于2009年，現(xiàn)有人員96人，具有大專以上學(xué)歷8人，持有物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)職稱9人。公司下設(shè)物業(yè)管理部、環(huán)境保潔部、服務(wù)開發(fā)部、工程施工部，目前物業(yè)管理保潔面積近30余萬平方米，綠化養(yǎng)護(hù)管理面積達(dá)8萬平方米。 自成立以來，欣和物業(yè)公司堅持走專業(yè)化、知識化、標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)發(fā)展道路，集聚一批具有多年實際工作經(jīng)驗和管理技能的物業(yè)管理人才并建立了完善的物業(yè)管理工作體系?！瓣柟夥?wù)，精品管理”是欣和物業(yè)公司開展物業(yè)管理工作的服務(wù)宗旨，也是欣和物業(yè)公司物業(yè)管理的精華與特色所在。在此前提下我公司將開展與本服務(wù)宗旨相適應(yīng)的系列化物業(yè)服務(wù)工作，并在物業(yè)管理的延伸服務(wù)、擴(kuò)展

4、服務(wù)上下功夫，努力為廣大業(yè)主和物業(yè)使用人提供適合的具有欣和物業(yè)公司特色的物業(yè)管理服務(wù)。在堅持為業(yè)主和物業(yè)使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，引進(jìn)特色化、個性化的物業(yè)服務(wù)，把接管的各個項目辦成精品化、特色化的優(yōu)質(zhì)文明物業(yè)。 欣和物業(yè)愿在各級政府的指導(dǎo)下，與開發(fā)商通力協(xié)作，與廣大業(yè)主共同努力，大所轄物業(yè)管理為“和諧大廈、平安大廈”。一、管理架構(gòu)為規(guī)范金匯大廈物業(yè)管理工作，特設(shè)立管理處組織架構(gòu)（機(jī)構(gòu)設(shè)置）如下：管理成本核算財務(wù)核算治安應(yīng)急管理日常保安管理日常維修養(yǎng)護(hù)重大維修養(yǎng)護(hù)園區(qū)綠化管理園區(qū)清潔管理園區(qū)文化管理品質(zhì)督導(dǎo)管理檔案資料管理人力資源管理行政事務(wù)管理金匯大廈管理處行政人事部財務(wù)部物業(yè)部維修部保安部

5、二、員工培訓(xùn)1. 培訓(xùn)目標(biāo)為了充分體現(xiàn)“金匯大廈”智能化、多功能的生活環(huán)境，必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍，確?！敖饏R大廈”物業(yè)管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。（1）確立員工年度培訓(xùn)在150課時以上；（2）新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（3）管理人員持證上崗率100%；（4）特殊工種人員持證上崗率100%；（5）員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；（6）確立和完善工作、訓(xùn)練系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)。2. 培訓(xùn)方式（1）自辦培訓(xùn)班。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。（2）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。安排外派專業(yè)培訓(xùn)，業(yè)余人員及服務(wù)人員選派

6、參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)。（3）理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。（4）參觀學(xué)習(xí)。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗。3. 培訓(xùn)工作程序分析、比較、需求確定培訓(xùn)計劃 反 饋設(shè)計培訓(xùn)課程選定培訓(xùn)方法準(zhǔn)備培訓(xùn)條件指定培訓(xùn)人員實施培訓(xùn)計劃分析評估培訓(xùn)效果評價培訓(xùn)工作的有效性3. 培訓(xùn)課程A、 基本培訓(xùn)：管理員工的職責(zé)管理員工在物業(yè)扮演的角色禮貌及紀(jì)律員工手冊B、專業(yè)培訓(xùn)（1）物業(yè)部管理規(guī)則及文件的使用：-業(yè)戶守則-裝修守則電話用語及客戶服務(wù)

7、培訓(xùn)投訴處理程序緊急事件的處理程序（2）保安部保安崗位的職責(zé)投訴處理職責(zé)緊急事件的處理程序災(zāi)難發(fā)生時的緊急方案防火知識及消防裝置無線通話機(jī)的應(yīng)用（3）財務(wù)部管理費(fèi)預(yù)算案的制定與執(zhí)行發(fā)展商與管理處帳戶的處理方法（4）行政人事部行政系統(tǒng)人事系統(tǒng)人事管理庫房管理（5）維修部機(jī)電維護(hù)的措施及程序維修工具維護(hù)及保管物業(yè)設(shè)施的操作流程三、各項指標(biāo)的承諾及采取的相應(yīng)措施我公司在“金匯大廈”管理過程中，將按照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)對以下各項指標(biāo)做出承諾，并將相應(yīng)的保證措施匯列如下：序號指標(biāo)名稱質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)指 標(biāo) 計 算 依 據(jù)采取的措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）總

8、的房屋建筑面積100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時率99%及時完成的次數(shù) 100%零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%（報告期評定為合格的單位工程建筑面積）（報告期驗收鑒定的單位工程建筑面積）100%分項監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。4維修工程優(yōu)良率100%維修優(yōu)良

9、數(shù)維修總數(shù)嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)，確保功效。5維修工程質(zhì)量回訪率100%維修住戶滿意人數(shù)維修住戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。6清潔保潔率99%100% 已保潔的面積區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進(jìn)行8小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保大廈垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞池、雨水井、污水井完好率化糞池、雨水井完好數(shù)100%化糞池、雨水井總數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。8大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%大型機(jī)電設(shè)備完好數(shù) 100%大型及機(jī)電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄。9公共文

10、體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率 完 好 數(shù) 公共設(shè)施、小品雕塑總數(shù)100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。10排水管、明暗溝完好率 完好數(shù) 100%排水管、明暗溝總數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。11道路完好率95%100% 完好道路面積 區(qū)內(nèi)道路總面積落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程維護(hù)處監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)主管配合檢查落實。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。12停車場、單車棚完好率95%100% 完 好 數(shù) 停車場、單車棚總數(shù)13路燈完好率95%100%完好路燈盞數(shù) 區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)14大廈

11、內(nèi)治安案件發(fā)生率1治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù)區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)1000實行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保大廈業(yè)主人身財產(chǎn)安全。自行車、摩托車、汽車被盜率1100% 車輛總被盜數(shù) 大廈登記車輛總數(shù)15消防設(shè)施設(shè)備完好率98%100%消防設(shè)備完好數(shù) 消防設(shè)備數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。16火災(zāi)發(fā)生率11000%0 火災(zāi)受災(zāi)人數(shù) 區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查

12、力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保大廈安全。17違章發(fā)生率11000%0 違章發(fā)生次數(shù) 區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。18違章處理率及時率100% 及時處理數(shù) 違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100% 培訓(xùn)合格數(shù) 參加培訓(xùn)數(shù)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，并對培訓(xùn)過程進(jìn)行有效的監(jiān)控和檢查。20業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率295%95%1000有效投訴次數(shù) 區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)100%完成處理投訴次數(shù)有效投訴次數(shù)100%已

13、回訪投訴住戶數(shù)投訴住戶總數(shù)按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項工作，采取措施，加強(qiáng)與住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時為住戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。21業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率95%100%調(diào)查住戶滿意人數(shù)調(diào)查住戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個性社區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。22綠化完好率95%100%完好綠化覆蓋面積區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補(bǔ)，確保大廈公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露

14、。23機(jī)電設(shè)備完好率95%100%運(yùn)行完好臺日數(shù)計劃運(yùn)行臺日數(shù)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實行24 小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除。24應(yīng)急反應(yīng)速度模擬測試應(yīng)急反應(yīng)分隊由巡邏人員組成,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉大廈內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊及時到達(dá)現(xiàn)場處理.四、全面提升日常物業(yè)管理服務(wù)水平日常管理和服務(wù)的水平能全面反映物業(yè)管理公司的物業(yè)管理水平。我司已建立起一套嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的物業(yè)管理運(yùn)作體系，對各階段物業(yè)管理運(yùn)作都有成熟的經(jīng)驗。我們將從治安管理、保潔管理、車輛管理、消防管理、綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置安排、建

15、立業(yè)戶服務(wù)中心等六個方面全面提升“金匯大廈”的物業(yè)管理水準(zhǔn)。一、治安管理我們將針對實際情況，制訂出相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)治安狀況良好。合理安排治安崗保安班長（一崗）B、監(jiān)控中心崗位（一崗）C、車場崗位（大樓車道口一崗）D、大堂崗位（一崗）E、機(jī)動巡查（一崗）2、加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度人流入?yún)^(qū)控制圖門崗值勤業(yè)主問候詢問后、登記詢問后、登記進(jìn)入大廈來訪客戶進(jìn)入大廈（并跟蹤觀察）其他人員進(jìn)入大廈（并跟蹤觀察）人流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)主所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)在登記本簽字檢查證件（出入證）無異常放行來訪客戶放行其他人員放行（3）物流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)主所帶物品詢 問執(zhí)業(yè)主證明執(zhí)管理處開的放行條

16、放行來訪客戶收回放行其他人員確認(rèn)無誤，收回放行條放行二、保潔管理1、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)主環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對生活垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。2、8小時保潔制度大樓實行8小時保潔制度，以保證大廈的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生清掃在大廈人流低谷時進(jìn)行，減少對業(yè)主生活的影響。三、車輛管理1、對于機(jī)動車，我們將根據(jù)大廈的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：（1）了解各戶車輛情況，實行便捷停放。（2）實施停車專用車位制度。2、對非機(jī)動車輛的管理措施有：實行固定停放和臨時停放相結(jié)合的分區(qū)管理辦法，分臨時停車場（區(qū)）和固定停車場（區(qū)）

17、，并設(shè)立明顯的區(qū)分和提示標(biāo)識。臨時停放實行收、發(fā)牌管理，進(jìn)出登記；固定停放使用月卡，月卡上標(biāo)明車輛的型號、車牌號，每月更改月卡顏色區(qū)分有效期。對固定停車場實行專人封閉管理，憑月卡出入，不受理臨時停放保管，并在入口標(biāo)識牌上指示就近的臨時停車場位置。對于無牌車不負(fù)責(zé)保管責(zé)任。四、消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”工作方針的前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳

18、材料等向業(yè)主宣傳消防知識。日常檢查防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。消防栓是否完好，水壓是否符合要求。業(yè)主參與大廈的消防管理組織大廈人員開展消防演習(xí)。請消防支隊做有關(guān)知識講座。成立義務(wù)消防檢查隊，對大廈消防設(shè)施進(jìn)行檢查。消防報警特殊處理程序：火警撲救 通知 往現(xiàn)場調(diào)度中心值班人員義務(wù)消防隊員 消防119 報警 由入口處保安員引至現(xiàn)場 報告 往現(xiàn)場管理處主任

19、報告 掌握現(xiàn)場情況出事業(yè)主 通知 往現(xiàn)場 五、綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置安排1、管理處將安排專業(yè)園藝工負(fù)責(zé)處理日常綠化景觀的維護(hù)工作，以改善物業(yè)環(huán)境。2、管理處將于特定節(jié)日，如國慶節(jié)、中秋節(jié)、元旦、春節(jié)等，安排盆栽及燈飾等布置工作。六、建立業(yè)戶服務(wù)中心1、管理處將建立業(yè)戶服務(wù)中心，記錄及跟進(jìn)所有業(yè)戶的建議和投訴，并在最短時間內(nèi)處理。2、管理處將定期發(fā)出通知，報道有關(guān)物業(yè)內(nèi)資訊及其他事項，并知會業(yè)戶最新或修改之管理規(guī)章。3、管理將定期拜訪業(yè)戶，以收集有關(guān)改善運(yùn)作的意見及建議。五、提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃保安工作標(biāo)準(zhǔn)及程序一、門崗管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序（一）門崗管理服務(wù)工作要求1、對出入大廈的人員

20、進(jìn)行查看，禁止可疑人員進(jìn)入。2、根據(jù)管理規(guī)定，維護(hù)交通秩序，無關(guān)車輛不得進(jìn)入停車場。3、門崗設(shè)施，須保持整潔美觀，無關(guān)人員不得進(jìn)入門衛(wèi)崗?fù)ぁ?、可歸納為“六個要素”：即“一準(zhǔn)”、“兩快”、“三查”、“四要”、“五勤”、“五好”、“八看八對”。（1）“一準(zhǔn)”：發(fā)現(xiàn)情況要準(zhǔn)。（2）“兩快”：反映情況快，解決問題快。（3）“三查”：查驗出入人員的出入證、車輛的出入證和出入物品的許可證并核對實物。（4）“四要”：執(zhí)行制度要嚴(yán)格，查驗人、物要細(xì)致，處理問題要靈活，上崗執(zhí)勤要文明。（5）“五勤”：口勤、眼勤、腦勤、手勤、腿勤。（6）“六好”：執(zhí)行制度好、交通指揮好、形象樹立好、情況處理好、說話態(tài)度好、情況

21、記錄好。（7）“八看八對”：看證件對姓名、看相貌對年齡、看舉止對職業(yè)、看原籍對口音、看言行對學(xué)歷、看衣著對身份、看物品對來由、看同伴對關(guān)系。（二）門崗管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、外來人員進(jìn)出管理維修施工人員應(yīng)到管理處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶施工人員出入證方可進(jìn)入管理轄區(qū)；離開管理轄區(qū)應(yīng)交回施工人員出入證，并做好登記。2、物品進(jìn)出門管理辦法（1）攜帶家電、家具、電腦設(shè)備等大件物品出大門，應(yīng)到安保值班室填寫出門條。業(yè)主簽字，經(jīng)門崗保安人員驗證，核對物品名稱，數(shù)量準(zhǔn)確無誤后方可放行。（2）進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的裝修材料數(shù)多量大時，要有計劃地安排放行。（3）夜間應(yīng)從嚴(yán)控制物品的出入。3、車輛進(jìn)出的管理自行車進(jìn)入門口

22、時應(yīng)下車推行。（三）緊急情況處理1、發(fā)生火災(zāi)時的處理方法：（1）立即報告。報告時應(yīng)口齒清楚、簡明扼要。（2）按動緊急電鈴。一則通知人員撤離危險區(qū)域，二則發(fā)動業(yè)主緊急救火。（3）緊急撲救。要迅速切斷與滅火無關(guān)的電源，關(guān)掉燃?xì)饪傞_關(guān)，將易燃、易爆物品撤離起火現(xiàn)場，并積極有效地啟用滅火器材，努力撲火初起之火。（4）把好大門。防止無關(guān)人員涌入，防止阻礙火場滅火通道，防止不法之徒混入趁火打劫，或利用調(diào)虎離山之計和趁混亂進(jìn)行其他破壞，防止與起火有牽連的縱火犯罪嫌疑人逃離現(xiàn)場。2、對有車輛強(qiáng)行闖入、闖出的處置辦法：（1） 要記住牌號、車型、顏色、駛往的方向，并立即報告上級，組織有關(guān)人員迅速查找。（2） 若強(qiáng)

23、行闖入，則要通知重要崗位人員進(jìn)入戒備狀態(tài)，以防發(fā)生意外。（3） 若強(qiáng)行闖出，則要設(shè)法圍追堵截。必要時，可通知公安機(jī)關(guān)、交警部門協(xié)助堵截。3、對遇有瘋、傻、醉漢闖進(jìn)大門的處置辦法：（1）要進(jìn)行勸阻，無出入證禁止入內(nèi)，讓其離開門衛(wèi)責(zé)任區(qū)。（2）勸阻無效時，應(yīng)采取監(jiān)控措施，對認(rèn)識的應(yīng)及時通知其家人或工作單位，盡快將其領(lǐng)回；對不認(rèn)識的應(yīng)交有關(guān)部門或送派出所。（3）防止群眾圍觀造成門口交通堵塞，同時要警惕別有用心的人裝瘋賣傻，假裝醉酒，趁門口混亂之際趁火打劫，制造事端。4、大廈內(nèi)剛發(fā)生盜竊或搶竊案件的處置辦法：（1）立即封閉大門，防止犯罪嫌疑人利用機(jī)動車輛闖出大門。（2）實行門禁制度。嚴(yán)格履行驗證手續(xù)，

24、對身份不明者暫不予放行，對攜帶物品的可疑人要進(jìn)行核實，嚴(yán)防可疑的人員攜帶物品，混出大門。（3）提高警惕。嚴(yán)禁犯罪嫌疑人狗急跳墻、拔刀行兇或奪路而逃。5、對夜間停電或燈光突然熄滅的處置辦法：（1）查明原因。立即報告有關(guān)負(fù)責(zé)人，迅速查明停電或燈光熄滅的原因。（2）仔細(xì)觀察。注視門口責(zé)任區(qū)內(nèi)可疑對象，防止不法嫌疑人趁機(jī)行兇破壞。6、對有人當(dāng)面或用電話報告緊急情況的處置辦法：（1）問明情況。應(yīng)詳細(xì)詢問緊急情況的內(nèi)容，并問清姓名、地址、工作單位、家庭電話等。要記清其相貌、衣著特征等情況，同時做好記錄。（2）辨明真?zhèn)?。對報告的情況要認(rèn)真分析，確認(rèn)要影響的，要迅速向有關(guān)部門匯報，并采取必要的預(yù)防和控制措施。

25、（3）處理好見義勇為和堅守崗位的關(guān)系。保安是公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安秩序的重要輔助力量，當(dāng)業(yè)主有困難時要見義勇為；但要防止對有人求救不能分辨真?zhèn)螘r，便擅自崗位去“見義勇為”的魯莽舉動。不然，就是舍本逐末，一則違反保安職業(yè)道德，二則可能中了“調(diào)虎離山”之計，會使業(yè)主遭受難以估計的損失。7、對進(jìn)出人員攜帶的物品有懷疑時的處置辦法：（1）當(dāng)保安對進(jìn)出人員攜帶的提包、包裹等有懷疑時，可先禮貌地要求其說出包裹或提包內(nèi)的物品名稱、數(shù)量，并請其自己打開，拿出物品，一一核對。（2）若無查出問題，應(yīng)禮貌的說聲“謝謝您的合作”，并予以放下。若有可疑物品時，請其出示有效證明。無正當(dāng)手續(xù)，應(yīng)先扣下物品，并開具清單等及其姓

26、名，具體工作單位，以備查。（3）如果對方拒絕打開提包檢查，可禮貌的請其稍等片刻，并立即報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，請有關(guān)負(fù)責(zé)人親自檢查、處理。處理期間保安應(yīng)監(jiān)視可疑人的行蹤，防止其有任何不法行為。（4）無特殊情況不能對嫌疑目標(biāo)進(jìn)行搜身，如確有必要檢查時，可請對方自行將身上的物品取出檢查，如對方反對，則應(yīng)交有關(guān)負(fù)責(zé)人處理。這種檢查應(yīng)避免在公眾場合執(zhí)行，同時必須有第三人在場證明。（5）對女性進(jìn)行檢查要報告安防部，由領(lǐng)導(dǎo)安排女工作人員，以免造成不良影響。二、巡邏崗巡視作業(yè)工作標(biāo)準(zhǔn)及程序（一）巡視作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施全天安防巡視服務(wù)。2、防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按指定的巡視路線。確保

27、每小時對公共區(qū)域巡視1次。3、管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共區(qū)域場所任意施工的行為。4、為應(yīng)對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演戲（每年1-2次）。5、巡邏中遇到業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場。6、當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋到監(jiān)控中心。遇到緊急情況按照應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。7、巡邏中遇到可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問驗證，必要時可帶到安防部處理。（二）巡視工作任務(wù)1、預(yù)防和制止以下擾亂公共秩序的行為（1）擾亂大廈的秩序，致生活不能正常進(jìn)行；（2）擾亂大廈內(nèi)的公共交通秩序；2、制止以下妨礙公共安全的行為（1）在車輛、行人通行的地方施工，對溝井、坎穴不覆

28、蓋防護(hù)板、標(biāo)志、防圍的或者故意損毀移動覆蓋防護(hù)板、標(biāo)志、防圍的。（2）違反住宅裝修管理規(guī)定破壞建筑物結(jié)構(gòu)的。3、預(yù)防和制止以下妨礙社會管理秩序的行為（1）故意損毀路燈、公用電話或其它公用設(shè)施；（2）違反物業(yè)公司規(guī)定，破壞草坪、花卉、樹木的；（3）違反物業(yè)公司規(guī)定，在大廈內(nèi)裝修、使用音響器材等，造成噪音過大，影像周圍業(yè)主的工作或休息，不聽制止的。4、預(yù)防和制止違反消防管理的行為（1）在有易燃、易爆物品的地方違反禁令，吸煙、使用明火的；（2）故意阻礙消防信道或擾亂火災(zāi)現(xiàn)場秩序；（3）拒不執(zhí)行火場指揮，影響滅火救災(zāi)的；（4）指使或者強(qiáng)令他人違反消防安全規(guī)定，冒險作業(yè)；（5）違反消防安全規(guī)定，占用防火

29、信道或者搭棚、蓋房挖溝、砌墻賭塞消防車信道的；（6）埋壓、圈占或損毀消防火栓、水泵、蓄水池等消防設(shè)施或者將消防器材、設(shè)備挪作它用，經(jīng)物業(yè)公司通知不加改正的。5、維護(hù)大廈正常秩序（1）保護(hù)各類治安事件現(xiàn)場，疏導(dǎo)群眾，維護(hù)秩序。（2）維護(hù)大廈內(nèi)交通秩序。（3）協(xié)助業(yè)主的報警。（4）為行人、業(yè)主指引帶路，救助突然受傷、患病遇險等處于無援助的人，幫助遇到困難的殘病人、老人和兒童。（5）受理拾遺物品，設(shè)法送還失主或上交。（6）巡視大廈內(nèi)的安全防范情況，提示公司業(yè)主清除隱患。（7）發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)的廢棄物，影響衛(wèi)生環(huán)境的及時通知保潔員。（三）巡視工作要求1、巡邏保安要在巡邏過程中，應(yīng)多看、多聽，以確保完成巡視工

30、作任務(wù)。2、檢查治安、防盜、防火、跑冒、泄漏等情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門。3、巡查大廈內(nèi)各個重點部位、治安死角等，發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)前往詢問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。4、對在大廈內(nèi)流動擺賣的小販、推銷人員，應(yīng)權(quán)其離開轄區(qū)，屬“三無”人員按要求對其進(jìn)行處理。5、對大廈內(nèi)的裝修工程進(jìn)行監(jiān)督，對有礙交通或因超時裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修工程進(jìn)行管理或制止。6、巡邏保安應(yīng)重點掌握“六個要素”：即：“聽”、“看”、“嗅”、“問”、“想”、“做”。（1）聽（耳聽）異常聲音（包括水流聲、撬鎖聲、腳步聲、超時裝修聲、住戶室內(nèi)的異常聲、呼救聲等）。（2）看（眼觀）周圍情況（人員活

31、動情況、可疑人及物品、風(fēng)機(jī)房、公共照明情況、火災(zāi)隱患、防火門、消防通道、裝修現(xiàn)場、公共設(shè)施、區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、設(shè)備運(yùn)行情況、消防設(shè)施情況、業(yè)主是否有水溢出門外和門窗有無破損情況等。）（3）嗅（鼻嗅）異常味道（焦味、血腥味、煤氣味、油漆味、汽油味、天那水味等）。（4）問（詢問）詢問可疑人（仔細(xì)觀察其面部表情及回話神態(tài)，如表情驚慌，說話語無倫次或無身份證，立即通知領(lǐng)班帶到安防部處理。）（5）想（動腦想）分析判斷情況，想方設(shè)法地解決問題。（6）做（動手做）發(fā)現(xiàn)問題及時做出相應(yīng)的處理。（如發(fā)現(xiàn)火警立即報告并采取相應(yīng)的行動，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞，記錄下來報告有段部門及時處理，看到地面上的煙頭、紙屑等順手撿起來等。

32、）（四）常見可疑情況處理1、冒煙。了解確切的冒煙口，了解冒煙的原因（著火、電線短路等），并上報處理。2、冒水。了解冒水的確切位置，冒水的原因（上水管、下水管冒水、下雨等），及時堵漏并上報處理。3、有焦味、硫酸味或其他化學(xué)品異味。尋找味源，如因電源短路造成，要及時切斷；如是其它化學(xué)品異味，要及時封鎖現(xiàn)場，并通知有關(guān)部門處理。4、在大廈內(nèi)游蕩（借找人卻說不出被訪者單位及姓名）的人。密切觀察其舉動，必要時勸其離開。5、發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問、核查其攜帶工具的用途，如用途不明的，帶回安防值班室處理，或者扭送當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的人。立即設(shè)法攔

33、截，詢問驗證，如屬盜竊，搶劫財物的，扭送交公安機(jī)關(guān)處理。7、自行車、摩托車無牌、無行駛證，有撬損痕跡的，或?qū)]開鎖的自行車抬走或拖走的。應(yīng)詢問，并報告保安部領(lǐng)導(dǎo)處理。8、機(jī)動車拿不出行駛證，說不出車牌號，沒有停車證的。立即聯(lián)系停車場車管員，查明情況。9、遇到保安即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人。設(shè)法攔截（用對講機(jī)向其它保安通告）、擒獲，并帶到安防值班室處理，查明原因后根據(jù)情況放人或扭送公安機(jī)關(guān)處理。10、遇有踐踏草坪、攀折樹木、破壞花草的人員。應(yīng)進(jìn)行規(guī)勸說服，不聽規(guī)勸者，報告領(lǐng)辦或交安防部處理。11、拾到物品或?qū)I(yè)主送來的物品的處理。業(yè)主來或業(yè)主遺失的物品，都要一一登記清楚，并報告安防部領(lǐng)導(dǎo)。處理拾遺物品

34、，拾遺物品中有證件提供失主須立即交安防部領(lǐng)導(dǎo)處理。如拾遺物品屬于違禁品，登記后由安防部上報管理處領(lǐng)導(dǎo)與公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)處理。對各種拾遺物品，必須如實報告安防部領(lǐng)導(dǎo)，不得拾物不報，少報或私自挪用，違者重處，情節(jié)嚴(yán)重的以貪污論處。12、（1）禮貌地詢問，仔細(xì)觀察其面部表情及回話神態(tài)，如果表情驚慌，說話語無倫次或無身份證，對不良情況要迅速做出反應(yīng)，帶其道安防部處理。（2）及時與監(jiān)控中心聯(lián)系，掌握可疑人在監(jiān)控范圍內(nèi)的情況或了解附近住戶有無財物損失。視調(diào)查材料的情況進(jìn)行處理。（3）識別推銷員。推銷員一般西服革履、手夾公文包，包內(nèi)裝有宣傳廣告，對此類人員應(yīng)詳細(xì)詢問，如屬推銷人員，應(yīng)勸其離開大廈。（4）識別假身

35、份證。觀察證件上的相片與持證人的相貌，細(xì)查臉形、眼、耳、口、鼻五官特征，以及像片是否有可疑痕跡，印章清晰度等。注意證件上填寫的出生年月與持證人的實際年齡有無明顯差距。注意持證人的語音與身份證上所填籍貫或住址是否相符。（5）遇有可疑的人或事要設(shè)法穩(wěn)住，不露聲色，迅速報告領(lǐng)班前來協(xié)助處理。13、物品繁多，如電視、音像、筆記本電腦等貴重物品無任何證明的。暫時將人、物扣留，待其出具可靠證明后放行，如無任何證明，立即報安防部。14、三五成群、沒有正當(dāng)收入來源、大肆揮霍，且住在住宅樓。密切監(jiān)視，將情況向安防部反映。15、長時間一個人留在屋里不離開的，上前詢問。非本棟住戶勸其離開，如有作案嫌疑要詳細(xì)盤查。1

36、6、發(fā)現(xiàn)天臺隔熱層、消防栓或地下室等隱藏部位藏有刀具、鉗、鐵棒等工具。立即匯報但不動隱藏的工具，采取伏擊的方法，發(fā)現(xiàn)作案者的行動，將其擒獲。六、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定【房屋、建筑設(shè)施】建物維修工1.按房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程與房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)；（1） 2.每月一次按房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求對大廈房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查；3.將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表內(nèi)；4.房屋、設(shè)施修繕工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；5.房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。主管1.負(fù)責(zé)房屋、

37、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；2.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；3.組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；4.對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗證；5.每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄房屋、設(shè)施檢查表，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照房屋完好程度評定辦法，填寫房屋完好程度鑒定表、房屋完好情況分類記錄表，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；【供配電設(shè)備】電工1.每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；2.配電房每

38、周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄設(shè)備定期啟動表；3.按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；5.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。主管1.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；2.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保

39、養(yǎng)計劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；3.組織實施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；6.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；7.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件?！鞠涝O(shè)備】日常巡視1. 設(shè)備維修工每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)

40、容與程序巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表和風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；定期檢查1. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動測試，記錄設(shè)備定期啟動記錄表；2. 由設(shè)備主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表，消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表。維修保養(yǎng)1. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；2. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防

41、泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；3. 按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。主管1. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2. 每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；3. 組織實施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4. 每周巡視消防設(shè)備,檢查

42、巡視記錄；5. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及報警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門【給排水設(shè)備】管道工1.每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；2.水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；3.按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表

43、內(nèi)；主管1.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；3.組織實施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；6.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；7.每季匯總設(shè)備故障

44、情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；9.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件?！救蹼娫O(shè)備】分承包方維保人員1.按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；2.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；3.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，及時排除異常和故障。電工1.每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄信號收視設(shè)備巡

45、視記錄表；2.信號接收機(jī)房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次；3.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。保安人員1.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表；2.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。主管1.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；2.每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；3.組織實施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并

46、按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗證；4.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；5.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；6.對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；7.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8.按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；【水泵設(shè)備】管道工1. 每日一次按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)

47、備，并記錄水泵房巡視記錄表；2. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；3. 按房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；5. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。主管1. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2. 每年12月制訂下一年度房屋、設(shè)備、設(shè)

48、施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表，并按運(yùn)行情況制訂房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表；3. 組織實施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4. 每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表交經(jīng)理審核后報公司主管部門；6. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；7. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；8. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄水箱清洗消毒記錄表

49、；9. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。七、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案【樓道】對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次對樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。 每月一次對樓道、扶梯進(jìn)行巡查：每月一次1. 扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；2. 樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；3. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補(bǔ)破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。

50、對樓面進(jìn)行巡查： 每季一次1. 內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；2. 各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象?！居晡鬯偣芗拔菝嫱鈮Α繉ξ菝嬗晁偣?，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落 每季一次對污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每季一次對屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年二次對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每年二次【大廈內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次1. 大廈內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡

51、度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象；2. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；3. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。 每年二次油漆鐵柵欄。 每年一次【雨污水窨井、下水道】對區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。 每季二次 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次 疏通大廈內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 汛期前一個月【屋頂避雷帶】對屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測試，防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應(yīng)出具測試報告。 每年一次對屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。 每年二次【大廈內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】夜間應(yīng)對大廈內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次檢查照明供電