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1、醫(yī)院物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)管理整體策劃及管理思路一、 管理思路確立的原則：1、 以人為本、專業(yè)管理2、 持續(xù)改進、創(chuàng)新模式3、 滿意達標(biāo)、誠信經(jīng)營4、 共生共榮、共建精品二、 物業(yè)管理的整體策劃和管理思路我們在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目的特點，歸納項目管理的難點和重點，制定出具有項目特色的個性化的整體思路，即“三三制”管理模式，具體概括為：1、 實現(xiàn)管理目標(biāo)的“三項達標(biāo)”我們的總體管理目標(biāo)是：在物業(yè)項目硬件達到相應(yīng)物業(yè)主管部門專業(yè)考評標(biāo)準(zhǔn)、且符合物業(yè)考評條件的前提下，醫(yī)院的物業(yè)管理服務(wù)一年內(nèi)達區(qū)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、二年達市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)、三年達省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。2、 構(gòu)建素質(zhì)建設(shè)的“二級平臺”我們希望通過我們的物業(yè)管理

2、，提供一個交往平臺使醫(yī)院的醫(yī)患人員、物業(yè)管理人員以及來訪客戶在我們管理一年內(nèi)能“相識相知、互聯(lián)互通”、二年內(nèi)到 “共生共榮”，形成良好的工作氛圍，構(gòu)建新型的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。3、 啟動服務(wù)規(guī)范的“三項工程”物業(yè)管理企業(yè)在實現(xiàn)管理目標(biāo)、實現(xiàn)客戶滿意的前提是規(guī)范企業(yè)內(nèi)部的組織和個人的行為，所以我們要全面啟動服務(wù)素質(zhì)的品質(zhì)完善工程、服務(wù)人員的品質(zhì)管理工程、管理基礎(chǔ)的品質(zhì)提升工程。4、鎖定“六個一”服務(wù)目標(biāo) 我們對擔(dān)負(fù)綜合服務(wù)的醫(yī)院，力求通過運用自身積累的經(jīng)驗，按“六個一”的目標(biāo)，構(gòu)造一個全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)目標(biāo)體系，使后勤服務(wù)從整體獲得實用、先進而有效的服務(wù)。（一）設(shè)計一套無時無處不在的星級服務(wù)模式讓醫(yī)院的

3、后勤服務(wù)形成全方位，具有星級化水平，這是公司綜合經(jīng)營每所醫(yī)院后勤服務(wù)必須追求的目標(biāo)，這一目標(biāo)在模式上展現(xiàn)為三個方面：第一，醫(yī)院委托的所有服務(wù)項目內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量上必須到位，追求最高滿意度。第二，以醫(yī)院后勤服務(wù)“管家”的大概念責(zé)任定位和服務(wù)意識，延伸服務(wù)的義務(wù)和施展范圍，并通過公司的“1+3”服務(wù)責(zé)任制加以保證，使員工對醫(yī)院的一切責(zé)任和義務(wù)的事項，凡耳聞眼見即動，不分彼此，自覺進行服務(wù)。使服務(wù)覆蓋于每個區(qū)域，每個場合和時間，無時無處不在。第三，以病人和醫(yī)院為中心，充分體察病人和醫(yī)院的需要，以搞服務(wù)為出發(fā)點，以微利、保本或無償?shù)姆绞?，增設(shè)擴展適其所需的各種有益服務(wù)。通過以上模式，使醫(yī)院的后勤保障處

4、于全方位、高水準(zhǔn)，使醫(yī)院職工和每個病人、顧客進入醫(yī)院即處于被服務(wù)之中。（二）創(chuàng)建一套一個電話一聲招呼OK便捷服務(wù)機制醫(yī)院是全天候運作的公共場所和治病救人的特殊機構(gòu)，后勤保障和醫(yī)療輔助性服務(wù)體系龐大而繁雜。如何使服務(wù)處于方便，運作順暢快速而高效，這是醫(yī)院后勤管理長期解決不好的一個難題。追求在這個方面獲得突破，是我們公司在經(jīng)營醫(yī)院后勤服務(wù)上設(shè)立的重要目標(biāo)之一。公司確定的目標(biāo)理念是：要使發(fā)生在醫(yī)院的服務(wù)事項，只要一聲知會，就能獲得落實解決。這種“一個電話、一聲招呼OK”的便捷服務(wù)需要一套科學(xué)有效的機制來實現(xiàn)。在探索中，公司在醫(yī)院等后勤服務(wù)單位創(chuàng)建的“后勤服務(wù)受理監(jiān)控中心”，賦予其統(tǒng)一對外受理公司責(zé)任

5、義務(wù)范圍內(nèi)的服務(wù)事項。并對所受理的服務(wù)在內(nèi)部進行分辦、協(xié)調(diào)、跟蹤、監(jiān)控、督導(dǎo)及反饋的功能和責(zé)任。醫(yī)院、病人、顧客和院外人員，只有將有關(guān)事項向受理監(jiān)控中心打一個電話或知會一聲，就能解決問題，避免了有事不知打哪里，不知找誰，不知能不能放心和不按時間、要求落實交辦的事項的現(xiàn)象，既方便了服務(wù)對象，又理順了內(nèi)部運作和監(jiān)管，使服務(wù)便捷、落實而高效。一個電話一聲招呼就OK的便捷服務(wù)機制，是公司醫(yī)院服務(wù)新模式的一項有特色的構(gòu)成環(huán)節(jié)，也是公司在所服務(wù)的醫(yī)院創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)和管理的目標(biāo)要求。（三）輸入一套人性化、高品位的服務(wù)文化使醫(yī)院后勤服務(wù)適應(yīng)現(xiàn)代醫(yī)院文化建設(shè)和當(dāng)今人民群眾的精神生活品位的追求，這是公司服務(wù)管理運營

6、所側(cè)重的另一個目標(biāo)。要真正履行好救人治病，維護人民群眾身心健康的職能，醫(yī)院不僅要提高醫(yī)療技術(shù)和業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，也必須注意人民群眾，尤其是病人的心里特點和需求，引入現(xiàn)代化服務(wù)意識和文化，改變醫(yī)院建筑風(fēng)格單調(diào)、色彩貧乏、氛圍神秘、人面嚴(yán)肅，讓人倍覺冰冷，使病人走入醫(yī)院即誘發(fā)社會弱勢群體心態(tài)的醫(yī)院傳統(tǒng)風(fēng)格。公司在開展醫(yī)院后勤服務(wù)的經(jīng)營中必須結(jié)合醫(yī)院的特點，用新的理念，考慮醫(yī)院的文化建設(shè)，在醫(yī)院引入體現(xiàn)人性化和高品位的服務(wù)文化，為醫(yī)院構(gòu)造多點文雅文化信息，輸入多一點人性化服務(wù)，使病人有“消費者”的感覺；使醫(yī)院少一點刻板單調(diào)，多一點姿彩；少一點冷漠，多一點熱情；少一點疑慮，多一點自信；少一點蒼白，多一點輕

7、松微笑的面容，讓醫(yī)院真正成為人們信賴的地方。（四）導(dǎo)入一套顯示現(xiàn)代醫(yī)院形象的視覺與標(biāo)識系統(tǒng)醫(yī)院的形象，是醫(yī)院獲得社會效益和經(jīng)濟效益的重要因素。醫(yī)院現(xiàn)代化的標(biāo)志之一，是對醫(yī)院自身形象的重視和追求。如果一所醫(yī)院建筑設(shè)施失護殘缺，水電和各類供給時好時斷，環(huán)境和服務(wù)不佳，則難以想象可以給人以好的印象和取得良好的經(jīng)營效益。而與上述相關(guān)的醫(yī)院后勤保障服務(wù)體系，無疑是醫(yī)院的一項重要的形象工程，是醫(yī)院和后勤服務(wù)企業(yè)必須重視的重要方面。公司追求為醫(yī)院創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)，必須把醫(yī)院的后勤服務(wù)作為形象工程來打造。除了通過嚴(yán)格有效的管理確保醫(yī)院的機電設(shè)施良好運轉(zhuǎn)，生活保障服務(wù)到位 ，須十分注意并一現(xiàn)代化美感追求來努力造就醫(yī)

8、院視覺形象，重點是以最大潛力創(chuàng)造建筑外觀新穎，室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)雅，并導(dǎo)入一套完整、清晰、視覺效果好的識別系統(tǒng)，使公司所服務(wù)的醫(yī)院具有良好的現(xiàn)代醫(yī)院形象。（五）建立一套全方位高系數(shù)的應(yīng)變和安全保障體系醫(yī)院后勤管理與其他住宅區(qū)和機構(gòu)的物業(yè)管理相比，難度更高的一個重要點，是醫(yī)院作為一個救死扶傷，事關(guān)人民安危的高強度運轉(zhuǎn)的公共服務(wù)機構(gòu)和場所，它既對安全保障和應(yīng)變能力要求高，又是安全事故易發(fā)地和應(yīng)對突發(fā)事件的責(zé)任機構(gòu)。如何確保醫(yī)院平安，如何最佳配合醫(yī)院應(yīng)對好突發(fā)事件，這是后勤服務(wù)的一個極重要的經(jīng)營管理目標(biāo)，就是在這個方面以最大努力，按照醫(yī)院的實際和特點，充分研究和把握好醫(yī)院的各種重要安全隱患和事故發(fā)生的源頭

9、、規(guī)律和因素，以及醫(yī)院應(yīng)對社會危難救災(zāi)等各種突發(fā)時間的運作，制定出橫到邊、縱到底、全方位的預(yù)防、處理各類安全事故和安全管理的措施，以及協(xié)助配合醫(yī)院應(yīng)對突發(fā)時間的運作方案，從而在醫(yī)院建立起全方位高系數(shù)的應(yīng)變和安全保障體系。（六）打造一個優(yōu)秀物業(yè)、花園小區(qū)和文明社區(qū)優(yōu)秀物業(yè)、花園小區(qū)、文明社區(qū)，是城市綜合管理的重要指標(biāo)項目，對一所醫(yī)院而言，它則是醫(yī)院建設(shè)和行政后勤管理的綜合指標(biāo)，是反映醫(yī)院建設(shè)、管理水平的重要標(biāo)志。公司對醫(yī)院的后勤服務(wù)管理，必須將服務(wù)單位打造成優(yōu)秀物業(yè)、花園小區(qū)、文明社區(qū)為目標(biāo)，按照優(yōu)秀物業(yè)、花園小區(qū)、文明社區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制定后勤服務(wù)和管理指標(biāo)和措施，并務(wù)求保證目標(biāo)的實現(xiàn)。第二章

10、管理方式 工作計劃 物資配備第一部分 擬采取的管理方式一、 管理方式確立原則1、 堅持以客戶服務(wù)為中心的原則2、 堅持社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相結(jié)合的原則3、 堅持行業(yè)管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則4、 堅持客服中心控制與屬地責(zé)任管理相結(jié)合的原則二、 管理方式的組成： 醫(yī)院物業(yè)是具有使用功能多樣化的特點。尤其是門診大樓，具有辦公與治療于一體的特點，對物業(yè)服務(wù)提出了新課題。面對這樣一個高要求、高水平的綜合性物業(yè)，選擇最佳的管理方式以期達成最佳的管理效果是我們追求的首要目標(biāo)。組織保障體系管理方 式整體運作體系信息反饋體系某某物業(yè)公司江西分公司組織架1、 外部組織體系圖深圳市XX 物業(yè)管理有限公司醫(yī)

11、院江西分公司其它業(yè)務(wù)單位 架構(gòu)圖說明（1）江西分公司與深圳市xx物業(yè)管理有限公司系隸屬關(guān)系（2）深圳市xx物業(yè)管理有限公司江西分公司與醫(yī)院系委托關(guān)系，雙方依據(jù)合同契約履行約定。（3）深圳市xx物業(yè)管理有限公司江西分公司與其它單位如市政府、工商、稅務(wù)、公安等單位構(gòu)成監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。2、管理處內(nèi)部組織機構(gòu)圖及說明后勤服務(wù)組保潔綠化班工程維修部保安交通組文化行政組事務(wù)服務(wù)組綜合服務(wù)部深圳市XX物業(yè)管理公司江西分公司架構(gòu)說明： （1） 組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效，一專多能。分公司實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，擬于醫(yī)院設(shè)總部管理的中央集權(quán)制和屬地管理相結(jié)合的管理方式。（2） 分公司內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高

12、工作效率。（3） 分公司設(shè)一名經(jīng)理、一名經(jīng)理助理、一名工程師，對各項事務(wù)實行首問責(zé)任制。（4） 本著盡心為客戶著想，盡力是客戶滿意的服務(wù)宗旨，各部門各司其職，發(fā)揚 優(yōu)良的團結(jié)協(xié)作精神，共同提升顧客滿意度。管理處本部主要承擔(dān)所在醫(yī)院服務(wù)管理的規(guī)劃、策劃、計劃，內(nèi)外重大關(guān)系事務(wù)的調(diào)處（與醫(yī)院監(jiān)管層、上級公司、下屬各部門以及相關(guān)的城管，派出所等政府部門）、內(nèi)部資源調(diào)配、指揮，監(jiān)督考核、培訓(xùn)等。綜合事務(wù)部（中心）負(fù)責(zé)服務(wù)過程中的受理、分辦、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)和信息反饋職能。事務(wù)接待、事務(wù)巡查等服務(wù)；兼顧商務(wù)文化；負(fù)責(zé)分公司的行政人事等管理內(nèi)容。保安部負(fù)責(zé)24小時治安、交通與消防管理；工程部負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備、公共設(shè)

13、施及智能化系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)；保潔綠化班負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生及綠化服務(wù)，文化部負(fù)責(zé)文化氛圍布置和一些輔助活動，綜合部負(fù)責(zé)后勤、人事、財務(wù)等。后勤服務(wù)部負(fù)責(zé)餐廳供應(yīng)，送配餐服務(wù)，辦公用品采購、發(fā)放，員工制服或工作服發(fā)放，車輛管理等內(nèi)容。三、 醫(yī)院物業(yè)管理的整體運作程序系統(tǒng)整體運作流程圖及說明日常管理接管驗收崗位培訓(xùn)機構(gòu)組建擬定方案 （1） 整體運作流程的設(shè)計原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣，相互緊密銜接，既無盲點，又無沉淀。（2） 整體運作各個環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我司ISO9001質(zhì)量體系，并融入ISO14000環(huán)境管理理念，倡導(dǎo)環(huán)保型醫(yī)院物業(yè)。（3） 所有運作過程均有嚴(yán)格的控制保證，充分體現(xiàn)

14、管理效率。整體運作流程實施電腦化管理1、 內(nèi)部運作流程圖及說明反饋各部門監(jiān)督總部調(diào)度指揮（1） 在內(nèi)部運作流程中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。總部調(diào)度既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。（2） 各部門職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進行規(guī)范。同時我們倡導(dǎo)全員服務(wù)精神，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。四、 信息反饋系統(tǒng)各種信息監(jiān)控發(fā)送有關(guān)部門反饋命令調(diào)度中心傳媒（1） 信息是我們重要的經(jīng)營資源。信息源要全面、匯聚與物業(yè)有關(guān)的所有信息，是反饋具有一定的范圍和頻度。信息采集真實、科學(xué)。（

15、2） 保證信息反饋通道暢通，信息處理集中，所有信息匯聚到調(diào)度中心，經(jīng)過分析整理，由調(diào)度中心發(fā)出指令，跟蹤檢查。（3） 保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一避免責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。（4） 充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。（5） 質(zhì)量控制上，對不合理的服務(wù)制訂了糾正偏差的處理措施。第二部分 管理階段性工作計劃 依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為介入期和管理期兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃：一、 介入期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注一擬訂物業(yè)管理方案1對物業(yè)展開深入的調(diào)查研究，了解其使用功能和特點2、從物業(yè)管理的角度，提出合理化建議并擬訂物業(yè)

16、管理方案。二組建物業(yè)管理隊伍1、 人員的選拔2、 人員的培訓(xùn)3、 人員的上崗三完善管理及辦公條件1、 安排管理用房2、 安排員工宿舍3、 管理處物資配備四制定管理規(guī)章制度1、 制定切合實際的各項制度；2、 引入ISO9001質(zhì)量管理體系五與委托方進行溝通與銜接1、 了解委托方組織架構(gòu)幾部門職能權(quán)限，便于日后工作的銜接2、 對雙方企業(yè)文化的認(rèn)同期六各類資料的收集及檔案的建立1、 收集檔案資料2、 科學(xué)分類3、 建檔4、 運用 二、 正常期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注一房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)1、制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案2、房屋的維修管理3、房屋的養(yǎng)護服務(wù)二機電設(shè)備的維修養(yǎng)護1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料

17、管理2、設(shè)備的運行管理3、設(shè)備的維修管理4、設(shè)備能源和安全管理三安全管理1、 治安管理2、 交通、車輛管理四消防管理消防應(yīng)急處理方案五智能化設(shè)施管理1、智能化設(shè)施的日常使用操作；2、智能化設(shè)施的維護；3、智能化系統(tǒng)的完善六中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理1、中央空調(diào)系統(tǒng)的日常使用及維護2、制訂維護應(yīng)急措施。七環(huán)境衛(wèi)生管理1、 綠化管理2、 清潔衛(wèi)生管理3、 環(huán)保管理4、 辦公區(qū)域清潔管理八食堂管理配餐和供餐的管理九財務(wù)管理1、 財務(wù)帳務(wù)2、 費用收取十文化活動開展1、 企業(yè)宣傳2、與委托方共同舉辦各項文化活動3、為委托方提供輔助性文化活動十一商務(wù)服務(wù)和完善配套1、按照委托方要求提供商務(wù)服務(wù)；2、協(xié)助委托方

18、完善配套第三部分 物質(zhì)裝備計劃一：辦公裝備清單序號項目單位單價前期投入啟用后投入數(shù)量合計數(shù)量合計1電腦臺50002100005250002復(fù)印機臺130001130003大班臺、椅套400014000140004辦公桌張300515001030005辦公椅張15057501015006沙發(fā)、茶幾套200012000120007大會議臺張4000280008文件柜個550844009保險柜個8002160010計算器個80324011過膠機臺350135012打孔機臺150230013打印機臺2000240002400014傳真機臺1500115002300015文具一批2000一批2000一批

19、2000小計分項合計二：保安、維修、保潔、綠化裝備清單序號項目單位單價前期投入啟用后投入數(shù)量合計數(shù)量合計總臺式對講機臺260012600對講機臺150057500812000沖擊鉆臺150011500電焊機臺120011200臺鉆臺130011300A17寸打蠟機臺15000115000管道疏通機臺250012500刷地機臺16000116000拋光機臺17000117000吸水機臺11000111000吸塵器臺35001350013500高架梯臺150011500玻璃刮把5010500塵推臺6010600伸縮竿把1105550清潔桶個1088015150地拖把151015010150推水刮把

20、754300警示牌個302606180垃圾車輛50015001500三相電纜米5010 50010500多功能工具車輛4562912清潔工具、用品一批20001200012000剪草機臺470014700綠化工具一批200012000分項合計三：社區(qū)文化裝備清單（啟用后）序號項目單位單價數(shù)量合計照相機部350013500音箱套500015000DVD部120011200電視機臺300013000電話部35041400電腦軟件套700017000小計第二部分 管理人員的培訓(xùn)及人員管理一、 培訓(xùn)原則1、 自學(xué)與面授相結(jié)合的原則2、 理論與實踐相結(jié)合的原則3、 脫產(chǎn)與在崗相結(jié)合的原則二、 公司培訓(xùn)目

21、標(biāo) 塑造一支具有持續(xù)學(xué)習(xí)能力和工作適應(yīng)能力的，能夠與時具進和勇于創(chuàng)新的，能夠不辱使命和充滿活力的員工隊伍。1、 確保每個員工年度培訓(xùn)在150課時以上；2、 確保新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；3、 管理人員持證上崗率100%；4、 員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%；三、 培訓(xùn)種類1、 職前培訓(xùn)新員工入職一個月內(nèi)必須參加公司人力資源部組織的職前培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后進行考核?？己顺煽兒细窈蠓娇缮蠉?，不合格允許補考一次，補考不及格者不予錄用。2、 崗位培訓(xùn)新員工入職三個月內(nèi)必須參加管理處或部門組織的崗位培訓(xùn)。掌握所從事崗位的必備知識及基本物業(yè)管理法規(guī)。3、 三級達標(biāo)培訓(xùn)包括基本達標(biāo)培

22、訓(xùn)、完全達標(biāo)培訓(xùn)和提升達標(biāo)培訓(xùn)。是為了讓員工從最基本的知識的技能達標(biāo)提升到對物業(yè)管理各層面知識的精通，熟練運用相關(guān)法律法規(guī)及專業(yè)知識，更全面地為顧客服務(wù)。4、 晉職培訓(xùn)對表現(xiàn)突出的，擬晉升到高一級職位的員工所進行的培訓(xùn)。這也是公司為了選拔人才進行的一次考核。5、 專題培訓(xùn)以物業(yè)管理知識、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量體系文件或物管案例等為主題進行的培訓(xùn)。主要由相應(yīng)專家、學(xué)者或同行業(yè)優(yōu)秀人士擔(dān)綱主講，達到拓寬視野、相互學(xué)習(xí)、溝通交流、提高認(rèn)識的目的。6、 司外培訓(xùn)組織相關(guān)人員參加公司以外的培訓(xùn)，如勞資管理、內(nèi)審管理、檔案管理等等，取得相應(yīng)上崗資格。四、 培訓(xùn)方式1、 自學(xué)。自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干

23、的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時間上給予安排和照顧。2、 公司集中培訓(xùn)。舉辦物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強的提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。3、 外派參加學(xué)習(xí)、培訓(xùn)班。選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)。4、 理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗，提高水平。5、 參觀學(xué)習(xí)。組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗。6、 崗位輪訓(xùn)。通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機會；通過人才的橫向、縱向交流，達到“專職多能”的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。五、

24、培訓(xùn)計劃培訓(xùn)時間培訓(xùn)主題授課方培訓(xùn)對象基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括員工手冊、勞動法、公司質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和公司規(guī)章制度、崗位職責(zé)內(nèi)部全體員工物業(yè)的接管驗收內(nèi)部管理人員智能化管理與服務(wù)、電腦知識、公用設(shè)施及設(shè)備維護標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序、綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序、消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識內(nèi)部管理人員雙方的企業(yè)文化、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)甲、乙雙方全體員工物業(yè)管理法律法規(guī)、案例分析內(nèi)部全體員工消防技能訓(xùn)練及演習(xí)內(nèi)部全體員工綜合學(xué)習(xí)考核內(nèi)部全體員工專題學(xué)習(xí)（科目待定）外請全體員工公共關(guān)系學(xué)原理外請管理人員怎樣接待客戶及處理投訴的藝術(shù)內(nèi)部或外請管理人員怎樣有效調(diào)動工作的積極性內(nèi)部或外請全

25、體員工分批組織員工外出參觀學(xué)習(xí)待定全體員工房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識內(nèi)部管理人員怎樣當(dāng)好部門主管內(nèi)部或外請部長助理以上國優(yōu)（大廈）考評標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部管理人員清潔作業(yè)指導(dǎo)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部全體員工機電設(shè)施、設(shè)備的日常保養(yǎng)和維修內(nèi)部工程部等等除了上述在職培訓(xùn)項目外，我們還將針對醫(yī)院物業(yè)項目的實際情況，對管理處員工進行下述緊急事件處理培訓(xùn)：一、 事故現(xiàn)場急救常識1. 急救原則：先救命，后治傷。2. 急救步驟：止血、包扎、固定、救治。3. 常用急救方法（1）包扎：傷口包扎繃帶必須清潔，傷口不要用水沖洗，如傷口大量出血，要用折疊多層的繃帶蓋手帕或手巾（必要時可撕下衣服）扎緊，直到流血減少或停止；（2）碰傷：輕微的碰傷，可將冷

26、濕布敷在傷處。較重的碰傷，應(yīng)小心把傷員安置在擔(dān)架上，等待醫(yī)生處理；（3）骨折：手骨或腿骨折骨，應(yīng)將傷員安放在擔(dān)架上或地上；（4）碎屑入目：當(dāng)眼睛為碎屑所傷，要去醫(yī)院治療，不要用手、手帕、毛巾、火柴梗等東西擦眼睛；（5）灼燙傷：用清潔布覆蓋傷面后包扎，不要弄破水泡，避免創(chuàng)面感染，傷員口渴時可給適量飲水或含鹽飲料。經(jīng)現(xiàn)場處理后的傷員要迅速送醫(yī)院治療；（7）煤氣中毒：立即將中毒者移到空氣新鮮的地方，讓其仰臥，解開衣服，但勿使其受涼，如中毒者呼吸停止，則實施人工呼吸搶救；（8）觸電：應(yīng)立即關(guān)閉電閘或用于木材等絕緣物把電線從觸電者身上服，使其呼吸不受阻礙，如觸電者呼吸停止，則應(yīng)進行人工呼吸。二、 供電中

27、斷1. 突然發(fā)生停電事故時，在第一時間通知機電隊，并通知管理處主任和相關(guān)管理人員，利用消防廣播等一切通訊手段，及時通知醫(yī)院各科室采取應(yīng)急措施。2. 機電隊迅速集中人員分析停電事故和停電原因，在第一時間制定應(yīng)急措施，保證在最短時間內(nèi)供電。（1） 高壓開關(guān)跳閘或損壞。開啟備用發(fā)電機，按第一種情況第2條進行應(yīng)急處理，如屬一般故障引起的跳閘，故障點排除后，將高壓開關(guān)復(fù)位；如屬供電上端停電，立即向供電局問明情況，請求盡快供電；如確定高壓開關(guān)熔絲燒毀，及時更換斷絲或使用備用柜供電；（2） 低壓側(cè)大范圍停電即低壓側(cè)開關(guān)跳閘。首先啟動備用電機發(fā)電供電，再尋找事故原因；如屬支路短路、過載、漏電、接地等故障引起進

28、線主開關(guān)跳閘，迅速隔離或切斷故障點，將進線開關(guān)復(fù)位；如屬進線主開關(guān)本身故障，迅速排除故障。（3） 低壓側(cè)小范圍停電即支路開關(guān)跳閘。先確定故障點是否在開關(guān)本身抑或在控制末端，如在開關(guān)本身用備用抽屜，如在控制末端，查明原因排除故障。3. 保安部堅守崗位，加強戒備，防止盜竊、破壞、火災(zāi)等其他事故發(fā)生。4. 受理部接聽電話，及時利用通訊設(shè)備傳達各種信息，事后將記錄整理后并遞交管理處閱后存檔。三、 供水中斷1. 機電隊當(dāng)班人員，第一時間到達現(xiàn)場，了解情況，分析、查明事故原因。（1） 如屬于水泵控制系統(tǒng)出現(xiàn)故障，引起停止供水，應(yīng)將水泵工作狀況由自動變?yōu)橥羞\，并及時排除故障；（2） 如果是水閥本身故障，在有

29、配件情況下，及時更換，沒有配件時進行修理，暫使用，待配件到位后更換；（3） 檢查供水總閥是否正常，如人為關(guān)閉，及時打開，并將情況反饋機電隊長、管理處主任。2. 停水后，由機電隊派人到各科室將熱水器電源開關(guān)關(guān)閉，防止熱水器缺水保護失控，造成熱水器損壞。3. 對重點部位，如急診科、手術(shù)室、ICU等，機電隊要絕對保證供水。4. 恢復(fù)正常供水后，巡視供水范圍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。四、 供餐中斷1. 營養(yǎng)餐應(yīng)急供餐措施（1） 營養(yǎng)餐準(zhǔn)備好臨時簡易訂餐菜單，提前一天預(yù)定，并向患者做好宣傳和解釋工作，均漿和半流、全流食品提前上班準(zhǔn)備好，并用保溫桶保溫；（2） 備好中瓶煤氣及高壓閥臨時炒小鍋菜，用一次性快餐具用

30、餐，避免餐具消毒困難；（3） 盡量作些現(xiàn)煮面食類，確?；颊哂貌汀?. 職工餐應(yīng)急供餐措施（1） 采用以面食為主，中西結(jié)合的方式，制做一些西式糕點、面包，各種餅類，配有鮮奶制品等，可以涼吃的食品，多做幾種粥類，開餐時用小煤氣灶分批加熱；（2） 組織人員包水餃，自做切面，用煤氣湯爐加工，供餐湯面；（3） 副食以熟食為主，烤、鹵及各式?jīng)霭璨恕⑿∠滩颂崆凹庸ず?，及各種茶蛋、咸蛋、鹵蛋等；（4） 在保質(zhì)、保量、保衛(wèi)生的前提下，外定部分快餐飯盒，每份6元備用，一個電話解決問題，自制部分一次性快餐用具，以免消毒不到位；（5） 籌備種種煤氣用具、高壓閥、檢查灶具是否完好可用；（6） 用所有容器分類備水，以防停

31、水急用；（7） 傳達到每個員工，積極做好準(zhǔn)備工作，并在門口提前張貼告示牌，請顧客對不周之處給予諒解，并告之供應(yīng)的品種，以便就餐人員選擇。五、 電梯困人凡遇電梯故障困人，應(yīng)首先通知電梯工，如電梯工超過5分鐘仍未到達，則機電班經(jīng)過培訓(xùn)之救援人根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客：1. 較箱停于接近電梯口的位置（1） 確定較箱所在位置（根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看）；（2） 關(guān)閉機房電源開關(guān)；（3） 用專用外門鎖鑰開啟外門；（4） 用人力開啟較箱門（要慢、用力不要過大）；（5） 協(xié)助乘客離開較箱；（6） 重新將外門關(guān)好（人在廳門外不能用手打開為止）；（7） 在較箱內(nèi)及時設(shè)置“故障停用”警示牌

32、，故障修復(fù)后及時撤除。2. 較箱停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時（1） 利用電話或其他方式，通知較廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明較廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如較廂門處于半閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉；（2） 進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)；（3） 拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄；（4） 救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標(biāo)志，使較箱逐步移動至最接近電梯門口；確認(rèn)剎車制動無誤，放開盤車手輪；（5） 按照上述“1”中所列步驟救出乘客；（6） 在較廂內(nèi)及時設(shè)置“故障停用”警示牌，故障修復(fù)后及時撤除。3. 遇到其他復(fù)雜情況，應(yīng)及時報告電梯維修保養(yǎng)單位

33、處理。4. 此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準(zhǔn)。六、 水管爆漏當(dāng)樓層內(nèi)空調(diào)水管，給排水管的接頭發(fā)生爆裂，造成樓層浸水時應(yīng)按如下步驟處理；1. 及時通知機電隊和相關(guān)責(zé)任人趕赴現(xiàn)場；2. 迅速關(guān)閉水管閥門，切斷水源，關(guān)掉室內(nèi)電源；3. 迅速用掃把掃走流進電梯廳附近的水，控制不了時可將電梯開往上一樓層，通知中控室關(guān)掉電梯；4. 關(guān)掉電源開關(guān)后，組織搶救房間、樓層內(nèi)的物品如資料、電腦等；5. 用垃圾斗將水盛到水桶內(nèi)倒掉，再將余水掃進地漏，接通電源后再用吸水器吸干地面水分；6. 打開門窗，用風(fēng)扇吹干地面。七、 火警火災(zāi)1. 中控室人員（1） 自動報警系統(tǒng)顯示火警信號或接到火情報告后

34、，應(yīng)立即通知義務(wù)消防隊員前往火警現(xiàn)場觀察；（2） 火情確定后，向保安隊、機電隊負(fù)責(zé)人通報；（3） 撥打“119”向消防部門報警，向管理處主任、公司領(lǐng)導(dǎo)報告；（4） 啟動相應(yīng)的消防檢查系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等設(shè)備；（5） 打開消防電梯迫降開關(guān)，關(guān)閉所有客梯；（6） 通過廣播、警鈴疏散人員；（7） 做好火警記錄。2. 機電部人員（1） 在機電主管領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)應(yīng)急電源設(shè)備的正常運行；（2） 機電隊和知情人員要及時切斷火災(zāi)現(xiàn)場電源，關(guān)閉空調(diào)機組；（3） 保證消防設(shè)備的正常運行。3義務(wù)消防隊隊員（1）在保安部負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)火場滅火；（2）保安部負(fù)責(zé)人和各班班長確定人員分配，確定輔設(shè)水帶和使用的滅

35、火劑、滅火器材；（4） 接到火警信號后，消防隊隊員立即到達現(xiàn)場觀察，如確認(rèn)火情，按下警掣及時組織滅火。4.管理處主任（副主任）（1） 管理處主任擔(dān)任醫(yī)院滅火救火工作總指揮；（2） 組織火情偵察，掌握火勢發(fā)展情況，確定火場的主要方向，及時組織力量搶救；（3） 向管理處以下各級主管明確布置救人疏散物資和滅火任務(wù)，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。消防隊到達現(xiàn)場時，及時向消防隊領(lǐng)導(dǎo)報告火情，服從領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮，按照消防隊統(tǒng)一部署，帶領(lǐng)員工積極執(zhí)行；（4） 撲滅火災(zāi)后，組織各部門分析著火原因，懲罰當(dāng)事人，教育群眾，向醫(yī)院、公司提交火災(zāi)報告并存檔。5. 管理處受理部（1） 在受理部負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)現(xiàn)場維護警戒；（2）

36、 維護公共秩序，保障通道暢通；（3） 負(fù)責(zé)現(xiàn)場群眾的疏散、疏導(dǎo)，保障器材供應(yīng)和補充，協(xié)助消防隊工作；（4） 確定人員物資疏散安全出口、疏散路線，組織消防人員引導(dǎo)、護送醫(yī)務(wù)人員、病人有程序地疏散至安全區(qū)；（5） 逐房檢查，核實相關(guān)人員是否安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場。6. 滅火器的選用（1） 因電路、電器故障短路引起火災(zāi)，應(yīng)迅速切斷電源，用干粉滅火器或其他阻燃材料進行補救；（2） 汽油、柴油著火，用干粉滅火器進行補救；（3） 液化石油氣等燃?xì)庵?，用干粉滅火器進行補救；7. 滅火器材使用（1） 干粉滅火器應(yīng)對準(zhǔn)著火部位噴射；（2） 使用水槍時，要利用掩蔽物體，盡量接近火源，充分發(fā)揮水槍的作用，提高滅火效果；

37、8. 人員疏散方案妥善組織群眾撤離危險地帶。嚴(yán)禁使用電梯，人員應(yīng)從消防樓梯疏散。八、 洪暴襲擊1. 洪水來臨時各崗位要及時報告，保安當(dāng)班班長帶人迅速關(guān)上車輛進口消防洪閘；2. 保安隊緊急集合，分兩個組。第1組為突擊組，10人組成，由保安隊隊長（副隊長）帶領(lǐng)，趕赴現(xiàn)場，用沙包防堵各通道口及要害部位。第2組為支援組，余下人員組成，由副隊長（班長）帶領(lǐng)，帶好桶、盆、掃把等工具趕赴現(xiàn)場救援。（隊長不在由副隊長頂替，副隊長不在由班長頂替）。3. 地下車場進口增設(shè)一崗位，指揮車輛停放地面車場。九、 強臺風(fēng)潮汛（下頁表）十、 治安刑事案件1. 制止斗毆的應(yīng)急措施（1） 耐心勸阻打斗雙方離開，緩解矛盾，如勢態(tài)

38、嚴(yán)重，有違反治安管理行為甚至犯罪傾向，應(yīng)通知或?qū)⒄厥抡吲に凸矙C關(guān)處理；（2） 提高警惕，防止壞人利用混亂偷拿財物；（3） 說服圍觀群眾離開，保證現(xiàn)場的正常治安秩序；（4） 協(xié)助公安人員勘察打斗現(xiàn)場，收繳各類打斗兇器，辨認(rèn)為首分予。2. 發(fā)生盜竊時的處理（1） 發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案，應(yīng)立即當(dāng)場抓獲，報告公安機關(guān)，連同證物送公安機關(guān)處理；（2） 保護案發(fā)現(xiàn)場，不能擅自讓他人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場的遺留物品；（3） 對重大可疑案發(fā)現(xiàn)場，可將事主和目擊者反映的情況，向公安機關(guān)詳細(xì)報告；（4） 對可疑作案人員，可采取暗中監(jiān)視或設(shè)法約束，并報告或移交公安機關(guān)處理。3. 發(fā)生刑事案件或惡性事故時的應(yīng)急處理

39、（1） 值班員迅速向帶班班長、保安隊長、管理處報告和向公安機關(guān)報案，如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治，如受侵害人的財物已投保險的，由被保人通知承保的保險公司；（2） 保護案發(fā)現(xiàn)場，禁止無關(guān)人員進入現(xiàn)場，以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、物證，影響公安人員勘察現(xiàn)場，收集證物和線索；（3） 登記目擊者和事主的情況，抓緊時機向目擊者或周圍群眾了解案件、事故發(fā)生過程、收集群眾的反映和議論，了解情況并做好記錄；（4） 向到達現(xiàn)場的公安人員認(rèn)真匯報案情，協(xié)助破案。4有人槍劫時的處理（1） 當(dāng)值保安或相關(guān)人員及時發(fā)現(xiàn)，邊報告邊趕赴現(xiàn)場；（2） 如是單個槍劫，應(yīng)立即制服，并將搶劫犯送到治安值班室；（3） 如是團體搶劫，應(yīng)請示

40、增援，并發(fā)動群眾協(xié)助抓獲搶劫犯罪分子；（4） 非當(dāng)班人員接到通知后，由班長臨時成立10人突擊組，跑步到現(xiàn)場，在隊長或副隊長的指揮下抓獲劫犯；（5） 保護現(xiàn)場，疏散群眾，并報警。十一、爆炸事件1. 收到醫(yī)院被放置爆炸物品信息時的處理（1） 得到醫(yī)院被放置爆炸物品或接到揚言爆炸的恐嚇電話時，要保持冷靜，認(rèn)真記錄，同時以最快速度報告管理處主任，并立即向公安機關(guān)報案；（2） 由管理處主任負(fù)責(zé)，立即成立防爆炸指揮部。增派保安，加強人員出入管理，對于陌生或形跡可疑人員嚴(yán)加防范，認(rèn)真查驗證件，檢查攜帶物品；（3） 立即通知各門崗，檢查停車場以及醫(yī)院各崗位是否有遺失包物，并加強巡邏，發(fā)現(xiàn)無主物品不要隨便碰觸，

41、立即疏散人員，同時請求公安機關(guān)立即處理。2. 發(fā)生爆炸時的緊急處理程序（1） 值班人員接到爆炸報告后，立即趕到現(xiàn)場，確認(rèn)后各保安隊立即向管理處主任報告，同時向公安機關(guān)報案，如引起火災(zāi)即刻打“119”報警，如有人員傷亡，立即送醫(yī)院科室搶救。并派人迎接公安、消防車輛、人員，引導(dǎo)其進入現(xiàn)場；（2） 立即成立臨時指揮部，由管理處主任、機電隊、保安隊、受理部組成；（3） 機電隊人員迅速切斷相關(guān)電源；保安人員組織疏散爆炸現(xiàn)場附近的人員，并在距爆炸中心30米處設(shè)警戒線，禁止無關(guān)人員進入，同時，組織保安和受理部在公共區(qū)域巡視，檢查是否還有可疑爆炸物；（4） 中控室高度戒備，監(jiān)視有無火災(zāi)等可疑情況，各在崗員工也

42、要堅守崗位，密切注意有無可疑情況；（5） 機電隊負(fù)責(zé)提供樓層平面圖，供公安人員破案時使用。十二、易燃、有毒氣體泄漏1. 發(fā)現(xiàn)易燃?xì)怏w泄漏，首先要清除泄漏點周圍的易燃、易爆物品及火源，送到安全距離以外，防止燃燒、爆炸發(fā)生連鎖反應(yīng)；2. 指定專業(yè)技術(shù)人員迅速查清事故原因，制定事故處理方案并馬上實施；3. 準(zhǔn)備滅火器、沙箱（袋）、鐵鍬等滅火工具，一旦易燃?xì)怏w燃燒迅速撲滅；4. 如果是石油天燃?xì)夤艿佬孤?，?yīng)馬上派人員關(guān)上上端閥門，并用通風(fēng)機將泄漏點所在房間的天燃?xì)鉂舛冉抵磷畹?，然后方可進行檢修工作；5. 如果是氧氣管道泄漏，在關(guān)閉上端閥門之前要了解清楚該管段末端是否在用氧氣搶救病人，如果有則盡可能采取

43、其他方法供氧氣（如氧氣瓶代替），如果沒有則應(yīng)立即關(guān)閉上端閥門，開始檢修；6. 如果泄漏氣體已經(jīng)燃燒，切不可關(guān)閉上端閥門，切斷氣源，要保持管道內(nèi)正常工作壓力，防止外焰回火進入管道引起爆炸，同時積極采取措施撲滅火焰，冷卻管道，方可停氣檢修。十三、食物中毒1. 當(dāng)發(fā)現(xiàn)一人或數(shù)人進食后出現(xiàn)腸胃不適，頭暈嘔吐癥狀時，應(yīng)及時送醫(yī)院化驗檢查治療；2. 及時向院感染科取得聯(lián)系，請示指導(dǎo)工作；3. 停止一切售賣食物，待查處理；4. 管理處應(yīng)組織食堂等單位和人員分析事故出現(xiàn)的原因，及時處理和整改；5. 事故處理完畢后，責(zé)任相關(guān)部門要以書面材料將事故經(jīng)過，處理結(jié)果詳細(xì)報告醫(yī)院管理處閱處存檔。十四、社會救災(zāi)1. 社會

44、救災(zāi)應(yīng)急分隊的建制由全體保安隊成員組成，由保安隊長組織、搶險指揮部調(diào)動；2. 接到社會救災(zāi)的緊急通知后，應(yīng)急分隊?wèi)?yīng)迅速集合，在第一時間內(nèi)趕赴受災(zāi)現(xiàn)場；3. 應(yīng)急分隊負(fù)責(zé)事故發(fā)生現(xiàn)場群眾的疏散、疏導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)報警并向上級有關(guān)部門報告現(xiàn)場情況；保障應(yīng)急搶救小組材料、物資供應(yīng)，協(xié)助應(yīng)急小組工作；4. 應(yīng)急分隊人員應(yīng)服從命令，聽從指揮，無條件服從分隊領(lǐng)導(dǎo)及各組組長的調(diào)配；5. 應(yīng)急分隊人員在現(xiàn)場應(yīng)按照分工，各司其責(zé)，在處理各種事件中機智靈活、勇往直前，直到完成任務(wù)；6. 在緊急情況下，應(yīng)急分隊有權(quán)調(diào)動各部門的人員，使用各種應(yīng)急設(shè)施、設(shè)備；7. 應(yīng)急分隊?wèi)?yīng)定期進行訓(xùn)練、演習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，各成員積極參與，不

45、得無故缺席；8. 應(yīng)急分隊保證人員能在突發(fā)事件中迅速到位，設(shè)備、設(shè)施能及時啟動和使用。六、 管理人員的管理1、 制定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘xx公司用人標(biāo)準(zhǔn)比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學(xué)歷水平，堅持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿銳氣。所以，要依照企業(yè)內(nèi)部用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)進寬出，把握素質(zhì)關(guān)。2、 量才適用，合理配置為了最大限度地發(fā)揮人員的主動性和積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對企業(yè)的人力資源進行有效的配置，合理設(shè)計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，充分體現(xiàn)“會用人、用好人”的思路。3、

46、激勵驅(qū)動，培養(yǎng)提升行政促動力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。競爭促動力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進帶動后進，形成“學(xué)、比、趕、超”的良好競爭氛圍?？冃?qū)動力，以態(tài)度來衡量人，以業(yè)績來考驗人，以績效的檢驗來推動工作進步。輿論促動力，因勢利導(dǎo)利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對下屬的吸引力、影響力，這將是促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。4、 吐故納新、末位淘汰為使我們的物業(yè)管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰制，淘汰率在10

47、%左右，這樣既留駐了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量，使每位員工都感到危機、壓力、目標(biāo)與責(zé)任的重要性。第三章 綜合服務(wù)管理一、管理目標(biāo)項 目內(nèi) 容客戶滿意率綜合接待服務(wù)信息咨詢及收集、投訴處理、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、小型維修報修、回訪等工作。95%以上接待及會務(wù)各種日常及重大活動接待及會務(wù)服務(wù)。98%以上基礎(chǔ)管理包括醫(yī)院內(nèi)各個樓層清潔衛(wèi)生、室內(nèi)綠化、設(shè)施設(shè)備正常運行質(zhì)量的監(jiān)督管理。99%以上檔案管理房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料，分類成冊，管理完善率。99%以上文化建設(shè)文化活動及建設(shè)。95%以上二、管理內(nèi)容1日常管理：主要包括：（1）日常綜合服務(wù)：如客戶各項需求信息收集及分派、投訴處理、求

48、助、建議、問詢、質(zhì)疑、小型維修報修等；（2）日常來訪接待及會務(wù)服務(wù)：如兄弟單位或上級領(lǐng)導(dǎo)的參觀接待活動,會議場地的布置、物品擺放等；（3）客戶郵件、報紙收發(fā)、登記等。2、基礎(chǔ)服務(wù)：如：設(shè)施、設(shè)備檢查、巡查、報修及管理，包括空調(diào)系統(tǒng)、電源系統(tǒng)、照明設(shè)備、辦公設(shè)備、音響系統(tǒng)；3、清潔衛(wèi)生、室內(nèi)綠化監(jiān)管；4、內(nèi)部管理：包括外來文件、內(nèi)部文件的收發(fā)、回收、傳閱、歸檔以及物業(yè)管理項目檔案的建立、管理，創(chuàng)優(yōu)項目的資料準(zhǔn)備、滿意度調(diào)查的組織實施，對外通知的草擬、發(fā)布等；5、文化建設(shè)：大型文化活動及建設(shè)，如協(xié)助醫(yī)院節(jié)慶裝點、文化活動策劃、禮儀工作人員安排與培訓(xùn)等；6、便民服務(wù)：如機票、車船票、火車票的代購等。

49、三、管理思路醫(yī)院物業(yè)項目的綜合服務(wù)管理涉及到甲方重要的會務(wù)和來訪接待等工作，并且既要服務(wù)于內(nèi)部，又要服務(wù)于外部。綜合服務(wù)管理的質(zhì)量不僅關(guān)系各個層面的運作效率，關(guān)系到和諧、溫馨的辦公和服務(wù)環(huán)境的營造，更關(guān)系到甲乙雙方的服務(wù)和管理形象，在參考我們同類物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為做好醫(yī)院項目的物業(yè)管理最核心的軟性工作應(yīng)為綜合服務(wù)管理。為此，我們制定了 “一個中心，四項原則、四大措施”作為醫(yī)院項目綜合服務(wù)的總體管理思路與措施。即圍繞“一個中心“，堅持”四項原則“，做好”四大措施“，確保醫(yī)院項目綜合服務(wù)管理達標(biāo)，甲方滿意?！耙粋€中心”：即一切工作均以追求服務(wù)零缺陷為中心，通過快速、到位、溫情的酒店式服

50、務(wù)，讓醫(yī)院的患者和醫(yī)務(wù)人員處處感受到我方服務(wù)的高質(zhì)量、管理的人性化、改進的零反應(yīng)?！八捻椩瓌t”：一是計劃性與靈活性相結(jié)合，二是反應(yīng)時效與準(zhǔn)確性相結(jié)合，三是服務(wù)個性與共性相結(jié)合，四是信息有效性和保密性相結(jié)合。“四大措施”：即人才專業(yè)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化、接口無縫化、監(jiān)控動態(tài)化。我們將結(jié)合醫(yī)院此次物業(yè)管理區(qū)域的特點，設(shè)置與醫(yī)患人員服務(wù)要求較高、機房服務(wù)技術(shù)要求較高相配套的專業(yè)化工作人員。在工作中實行流程化管理，如會議接待工作按其流程分為會務(wù)預(yù)約流程、會議分級流程、會議召開流程、會議音響播放流程、會議突發(fā)事件處理流程等。通過流程化管理提高服務(wù)質(zhì)量及效率。在具體工作中，實現(xiàn)部門銜接無縫化，如會議召開，涉及客

51、戶服務(wù)、工程、機電等部門，如何處理好各部門的內(nèi)部協(xié)商，我們將有一套規(guī)范性的管理方案及制度，避免由于部門銜接不到位出現(xiàn)扯皮、延誤等現(xiàn)象。同時，我們還將設(shè)立專門機構(gòu)、制定分公司、部門、班組長三級監(jiān)督機制，對各項工作實行動態(tài)化監(jiān)控，如大廳保潔工作，除清潔服務(wù)部門定期監(jiān)控外，其他部門部長、工作人員均全員參與，隨時對清潔服務(wù)工作進行監(jiān)督，力求做好事前控制，給移動客戶創(chuàng)造出超越預(yù)期的服務(wù)。四、管理的重點、難點及解決措施（一）暢通的溝通渠道是保證綜合事務(wù)高質(zhì)量服務(wù)的重點。醫(yī)院項目地理位置突出，涉及面廣，地方影響力大，綜合事務(wù)管理要面對來自不同地方、不同部門的投訴及建議以及其他信息反饋，如何在第一時間內(nèi)將正確

52、的指令傳遞到各管理區(qū)域、各部門，達到反應(yīng)零時滯、處理零耽誤的目標(biāo)，難度較大。鑒于此情況，我們擬采用“溝通零阻塞，管理屬地化”的管理模式。1、對外，設(shè)立專門聯(lián)絡(luò)員，實現(xiàn)溝通零阻塞：我們醫(yī)院物業(yè)公司將在和醫(yī)院相關(guān)負(fù)責(zé)人充分溝通的基礎(chǔ)上，指定專人負(fù)責(zé)和醫(yī)院相關(guān)負(fù)責(zé)人進行綜合事務(wù)管理對接，實現(xiàn)溝通零阻塞。物業(yè)服務(wù)中心定期向醫(yī)院匯報事務(wù)管理情況，同時就工作中的疑難點，尋求醫(yī)院的幫助。2、對內(nèi)，實行中央調(diào)度，二級管理：首先，設(shè)醫(yī)院物業(yè)分公司物業(yè)服務(wù)中心全權(quán)負(fù)責(zé)醫(yī)院的門診大樓、住院部、高級病房及學(xué)術(shù)交流中心等所有物業(yè)的客戶服務(wù)、信息反饋、投訴處理、樓層服務(wù)、部門監(jiān)督、溝通協(xié)調(diào)等工作。其次，在下屬各物業(yè)管理區(qū)

53、域成立區(qū)域綜合事務(wù)管理員（樓層助理、事務(wù)助理），負(fù)責(zé)對本物業(yè)管理區(qū)域的綜合事務(wù)進行管理、監(jiān)督。第三，分公司物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對各區(qū)域綜合事務(wù)管理員的中央調(diào)度，隨時掌控各綜合事務(wù)管理員的工作情況，發(fā)現(xiàn)異常，可及時調(diào)度必要的人力、物力進行處理。（二）重大會議及重要來賓來訪接待將是會務(wù)管理的重點。重大會議及重要來賓來訪接待是展示醫(yī)院對外良好服務(wù)形象的重要形式。如何在有限的人力配備及較短的時間內(nèi)保證會議組織及來訪接待的高規(guī)格、安全性、形象化將是我們綜合事務(wù)會務(wù)管理的重點及難點。在具體的解決措施中我們擬借鑒同類物業(yè)管理經(jīng)驗：“會前準(zhǔn)備細(xì)致周密、會中服務(wù)安全隱性、會后信息嚴(yán)格保密”。（詳細(xì)的解決措施參看本章

54、第六部分：重要會議的會務(wù)服務(wù)管理）（三）做好對分散管理區(qū)域工作的服務(wù)監(jiān)管將是綜合事務(wù)管理的難點。由于醫(yī)院的門診大樓、住院部等附屬樓宇的物業(yè)管理區(qū)域相對分散，各區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)要求不同，在此情況下，如何保證各部門工作能有序開展，將是物業(yè)服務(wù)中心監(jiān)管的一大難點。針對這種情況，我們將在日常工作監(jiān)管中推行“機制驅(qū)動、全員參與、內(nèi)外互動”的監(jiān)控原則。1、機制驅(qū)動、持續(xù)約束：針對每項工作，我們都將確定工作標(biāo)準(zhǔn)、量化考核、責(zé)任到個人、部門，要求個人、部門每日每時都應(yīng)對自己工作情況進行自檢，填寫相關(guān)表格，通過內(nèi)部約束，做好自我監(jiān)管工作。此外物業(yè)服務(wù)中心還將設(shè)立24小時熱線電話及督察員，在對各部門做好每天常規(guī)性

55、監(jiān)管的同時，隨時接受并處理客戶投訴及建議，使各部門工作情況暴露于外部客戶面前，實現(xiàn)內(nèi)外互動，立體監(jiān)管。2、全員參與、減少漏洞：物業(yè)服務(wù)提供給客戶的滿意是涉及客服、環(huán)境綠化、秩序維護、機電運行等整體的感知，我們要求分公司的所有員工全員參與，從細(xì)節(jié)著手，凡屬于自己伸手就可以做的，必須參與，自己無法做的，每個人都有責(zé)任報告相關(guān)部門。如地面有廢棄的紙張，而清潔員在忙于處理其他事情，若安防員看到，則有義務(wù)將其撿起并放入垃圾桶內(nèi)。通過全員參與監(jiān)控，確保管理無死角，反應(yīng)零時滯。3、重點突出、糾偏無限：在具體工作中，我們將會對容易引起客戶投訴的多發(fā)區(qū)域及服務(wù)重點監(jiān)控以做到特情預(yù)案在胸。如針對門診大廳人流較大的

56、特點，我們一方面制定詳細(xì)的高峰期和閑時期不同的清潔、保安管理及綠化維護工作標(biāo)準(zhǔn)，另一方面對可能面臨的突然停電、失盜、火災(zāi)等事件，也制定詳細(xì)應(yīng)急方案，以做好相關(guān)客戶服務(wù)的事前控制工作；一旦發(fā)現(xiàn)有客戶投訴，我們則力求做到主動及時徹底、糾錯不過夜、解決要除根，在第一時間內(nèi)第一次就把事情做對，并及時對投訴事件進行案例總結(jié)與分析，以確保下次不再犯同類錯誤。（四）各類不可預(yù)測突發(fā)事件的管理將是綜合事務(wù)管理的難點。綜合事務(wù)管理除了日常工作外，還經(jīng)常會遇到許多突發(fā)事件，如休息日召開緊急會議等，需要及時安排處理，包括對內(nèi)對外的溝通聯(lián)系、以及信息的發(fā)布等，這些情況，都對我們的綜合事務(wù)管理提出了更高的要求。我們擬定

57、了：“事前控制是關(guān)鍵、定期模擬練內(nèi)功、部門互動快解決”的二十一字管理方針，作為物業(yè)服務(wù)中心做好突發(fā)事件管理工作的管理措施。1、事前控制是關(guān)鍵：一方面，物業(yè)服務(wù)中心嚴(yán)格每日巡檢制度，從細(xì)節(jié)著手，對每日巡檢內(nèi)容嚴(yán)格檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷，立刻限令整改，如小事要求現(xiàn)場解決，大事要求定人跟蹤。另一方面，物業(yè)服務(wù)中心及時將信息反饋到各部門，協(xié)助各部門不斷優(yōu)化工作流程。確保部門銜接無縫化、垂直溝通水平溝通暢通化、檢查考核標(biāo)準(zhǔn)化、改進糾偏時限化、責(zé)任落實個人化。努力做好事前控制，把各種由于主觀原因而造成的突發(fā)事件發(fā)生概率降到最低。2、定期模擬練內(nèi)功：針對各種由于不可抗力發(fā)生的突發(fā)事件，我們將制定方案，定期模擬演練，

58、如對樓層事務(wù)助理，物業(yè)服務(wù)中心調(diào)度員在臺風(fēng)、暴雨天氣所承受的溝通協(xié)調(diào)、人員調(diào)配、信息發(fā)布等種種壓力情況進行模擬。平時多模擬，忙時不犯錯，是我們不斷追求的目標(biāo)。3、部門互動快解決：我們將實行統(tǒng)一調(diào)度，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力，確立物業(yè)服務(wù)中心當(dāng)值人員即為值班經(jīng)理，具有指揮調(diào)度權(quán)。若發(fā)生突發(fā)事件，物業(yè)服務(wù)中心將在第一時間內(nèi)通知醫(yī)院及分公司相關(guān)部門責(zé)任人，同時啟動相應(yīng)應(yīng)急預(yù)案，調(diào)配各部門快速反應(yīng)，在第一時間內(nèi)做正確的事情五、綜合服務(wù)管理工作計劃根據(jù)醫(yī)院物業(yè)情況，我們擬將綜合服務(wù)管理劃分為前期管理工作和正常期管理工作兩個部分。1、 前期管理工作序號項目內(nèi)容時 間責(zé)任部門備注1制定各項服務(wù)及管理方案1、全面了解、掌握所管物業(yè)綜合服務(wù)管理特點和要求；2、擬定相應(yīng)服務(wù)與管理方案待定醫(yī)院分公司物業(yè)服務(wù)中心2組建綜合服務(wù)隊伍隊伍1、選拔人員；2、組建物業(yè)服務(wù)中心；3、人員培訓(xùn)；4、人員分批上崗；待定分公司物業(yè)服務(wù)中心、公司人力資源部珠海分公司協(xié)助3完善后勤服務(wù)1、落實員工宿舍；2、落實管理用房；3、裝備管理物資待定分公司4制定規(guī)章制度1、制定規(guī)章制度；2、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量體系待定公司品質(zhì)部分公司