《物業(yè)承接查驗操作手冊接管驗收標準.doc》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《物業(yè)承接查驗操作手冊接管驗收標準.doc（104頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、物業(yè)承接查驗操作手冊第一部分：物業(yè)承接查驗第1章：承接查驗概述1.1物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗活動是履行前期物業(yè)服務合同的一個主要內容和關鍵環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎工作，直接關系到物業(yè)管理工作今后能否正常進行，以及使用和管理過程中出現質量問題是責任的確定。為進一步規(guī)范物業(yè)承接查驗的行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益，住房和城鄉(xiāng)建設部于2010年10月印發(fā)了物業(yè)承接查驗辦法（建房【2010】165號），將物業(yè)管理條例的有關規(guī)定進行細化、補充和完善，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性，明確了建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中權利義務。 根據辦法第二條的規(guī)定，物業(yè)承接

2、查驗是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。同時，按照辦法第四十五條的規(guī)定，前期物業(yè)合同終止，業(yè)主委員與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接查驗活動，可以參照辦法執(zhí)行。1.2物業(yè)承接查驗的意義現階段，我國實行物業(yè)承接查驗制度具體有以下幾個方面的現實意義：（1） 物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)項目時對公用部位、公用設施設備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內容和交接結果，有利于明確各方的責、權、利。對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的正當權益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。（2） 實行物業(yè)承接查驗制

3、度，可以督促建設單位根據規(guī)劃設計標準和售房約定，重視和物業(yè)共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業(yè)主財產權益有重要意義。（3） 實行物業(yè)承接查驗制度，可以彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會的弊端，加強物業(yè)建設與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)服務企業(yè)交接時進行承接查驗，有利于界定物業(yè)共用部位和共用設施設備的管理責任。1.3物業(yè)承接查驗與工程竣工驗收的區(qū)別物業(yè)承接查驗是物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能的再驗收。而竣工驗收指建設工程項目竣工后，開發(fā)建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監(jiān)督部門，對該項目是否符

4、合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數據和憑證。具體而言，物業(yè)承接查驗與竣工驗收有以下三個不同：（1） 目的不同。工程竣工驗收的目的是確認物業(yè)項目工程質量是否合格，能否交付使用，取得進入物業(yè)產品市場的資格。物業(yè)承接查驗目的主要在于分清各方責任，維護各方利益，減少矛盾和糾紛，有利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進行。（2） 參與主體不同。工程竣工驗收時物業(yè)建設單位將建設的物業(yè)項目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進行質量驗收。物業(yè)承接查驗時前期物業(yè)服務合同雙方當事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門監(jiān)督下進行的。（3） 對象不同。物業(yè)承接查驗是對物業(yè)共用部位、共用設施設備的

5、接管查驗。工程竣工驗收是對項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗。1.4物業(yè)承接查驗的依據和原則1.4.1物業(yè)承接查驗的依據物業(yè)承接查驗的依據分為法律依據和合同依據，其中物業(yè)承接查驗的法律依據主要是物權法、合同法和物業(yè)管理條例等法律法規(guī)。承接查驗的內容與標準主要依據辦法，以及各省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門依據制定的細節(jié)。 物業(yè)承接查驗的合同依據，根據物業(yè)的不同情況有所區(qū)別，主要原則是不應超出物業(yè)服務合同規(guī)定的范圍和內容。對新建物業(yè)的承接查驗，其交接雙方是物業(yè)服務企業(yè)與開放商，承接查驗以前期物業(yè)服務合同為依據；前期物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會

6、選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接查驗活動，以物業(yè)服務合同為依據。1.4.2物業(yè)承接查驗的原則物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共有財產的原則。1.5物業(yè)承接查驗的主體物業(yè)承接查驗涉及的法律主體主要包括建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會。（1） 新建物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗的主體。交驗方：物業(yè)建設單位接管方：物業(yè)服務企業(yè)（2） 新建物業(yè)購買人的專有部分物業(yè)承接查驗的主體。交驗方：物業(yè)建設單位接管方：物業(yè)專有部分的買受人（3）物業(yè)管理機構更換時物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗的主體。交驗方：業(yè)主或業(yè)主委員會接管方：新選聘的物業(yè)服務企業(yè)1.6物業(yè)承接查驗的范圍物

7、業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：（1） 共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；（2） 共用設備、一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設施、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖季空調設備等；（3） 共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施及物業(yè)服務用房等。1.7物

8、業(yè)承接查驗的條件實施承接查驗的物業(yè)，應具備以下條件：（1） 建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并建設行政主管部門備案；（2） 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（3） 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；（4） 道理、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；（5） 電梯、二次供水高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統等公用設施設備取得使用合格證；（6） 物業(yè)使用、維護和管理

9、的相關技術資料完整齊全；（7） 法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。1.8物業(yè)承接查驗的程序物業(yè)承接查驗照下列程序進行：（1） 確定物業(yè)承接方案。（2） 移交有關圖紙資料。（3） 查驗共用部位、共用設施設備?，F場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能?，F場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加的人員簽字確認。（4） 解決查驗發(fā)現的問題。現場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或

10、者規(guī)定情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。（5） 確認現場查驗結果，簽訂物業(yè)承接查驗協議。建設單位應當委派專業(yè)人員參與現場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現場查驗結果，簽訂物業(yè)承接查驗協議。物業(yè)承接查驗協議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。（6） 辦理物業(yè)交接手續(xù)。建設單位應當在物業(yè)承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。

11、交接記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設黨委與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接30日內，持下列文件向所在地區(qū)、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續(xù)：前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)承接協議、建設單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄、其他查驗有關的文件。物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合

12、同終止之日起10日內，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。1.9物業(yè)承接查驗的責任自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當導致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。物業(yè)服務企業(yè)可以接受建設單位委托，提供物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。物業(yè)交接后，隱蔽工程質量問題影響房屋結構安全和正常使用的，應由建設單位負責修復；給業(yè)主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，由建設單位承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、

13、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。110物業(yè)承接查驗爭議的解決物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產主管部門調解，也可以委托有關行業(yè)協會調解。物業(yè)承接查驗相關法律主體在承接查驗中發(fā)生的爭議也可以通過仲裁或者訴訟等其他方式解決。第2章：物業(yè)承接查驗與移交2.1物業(yè)承接查驗應具備的條件實行承接查驗的新建物業(yè)，應具備以下條件：（1）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；（2）供水、排水、供電、供氣、電信、有線電視、公共照明等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣已安裝獨立計量表；（3）教育、郵

14、政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務按規(guī)劃設計要求建成；（4）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施 按規(guī)劃設計建成，并滿足使用功能要求；（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統等公用設施設備取得使用合格證書；（6）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（7）法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。2.2 物業(yè)承接查驗的依據實施物業(yè)承接查驗，主要依據下列文件：（1）物業(yè)管理條例（2）物業(yè)承接查驗辦法（3）物業(yè)買賣合同（5）前期物業(yè)服務合同（6）物業(yè)規(guī)劃設計方案（7）建設單位移交的圖紙資料（8）建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范2.3 物業(yè)承接查驗程序物業(yè)承

15、接查驗應按照下列程序進行（1）確定物業(yè)承接查驗方案；（2）移交有關圖紙資料；（3）查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備；（4）解決查驗發(fā)現的問題；（5）確認現場查驗結果；（6）簽訂物業(yè)承接查驗協議；（7）辦理物業(yè)交接手續(xù)；（8）當地行政主管部門備案。2.4 確定物業(yè)承接查驗方案2.4.1確定物業(yè)承接查驗方案的程序物業(yè)承接查驗辦法建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。而在現場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交規(guī)定資料。因此，建議建設單位在物業(yè)交付使用前至少50日根據國家有關規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗收，取得質量合格證書，并完成備案，完

16、全達到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務企業(yè)進行承接查驗，并約定時間召開物業(yè)承接查驗協調會議。物業(yè)服務企業(yè)接到建設單位的書面通知后，應主動與建設單位聯系，并查看承接查驗的條件的相關文件，即：（1） 關于工程質量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認可及準許使用文件的備案文件；（2） 供水、供電、供氣等專業(yè)公司的供用合同與計量表具的相關文件準；（3） 教育、衛(wèi)生等公共配套設施的竣工驗收文件；（4） 電梯、二次供水、高壓供水、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統等設施設備取得使用合格證書；（5） 物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（6） 物業(yè)買賣合同、臨時管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件；（7

17、） 物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。雙方根據以上條件，約定物業(yè)承接查驗時間，共同制定物業(yè)承接方案。2.4.2 物業(yè)承接查驗方案內容（詳見物業(yè)承接查驗方案）2.5物業(yè)資料的查驗與移交物業(yè)共用部位、共用設施設備現場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（1） 竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2） 共用設施設備清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（3） 供水、供電、供氣、電梯、消防、環(huán)保、防雷、通信、有線電視等準許使用文件；（4） 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明書；（5） 房屋、共用設施設備清單；（6） 承接查驗所必須的其他資料（如：

18、物業(yè)產權、客戶資料、保修資料等）。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。 物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點檢查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。 雙方應按照規(guī)定進行物業(yè)資料查驗，查驗結果填入物業(yè)資料查驗移交表，完成物業(yè)資料的查驗移交工作。 物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務企業(yè)參加物業(yè)承接查驗的工程技術人員應全面閱讀物業(yè)清單，物業(yè)竣工圖紙與資料的設備使用說明書，全面了解物業(yè)工程內容和引用的標準與規(guī)范，并根據物業(yè)資料將物業(yè)設施設備的配置和建設標準填入各專業(yè)系統設施設備現場查驗記錄表和物業(yè)設施設備現場查驗匯總表的配置

19、標準一欄中，為現場查驗做充分準備。 物業(yè)服務企業(yè)對接收到物業(yè)資料應按規(guī)定進行分類建檔，永久保存，認真管理。2.6 物業(yè)共用部位、共用設施設備的現場查驗2.6.1現場查驗的方法 物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)進行現場查驗時應當綜合應用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量、使用功能和檢測、試驗數據。具體做法是：（1） 核對。應根據合同約定和規(guī)劃設計批準文件及應用的法規(guī)、規(guī)范和標準，以及物業(yè)共用設施設備清單對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場核對，確保設施設備的名稱、型號、數量和安裝位置符合規(guī)劃設計批準與物業(yè)買賣合同約定的配置要求。（2） 觀察。主要是雙方人

20、員，特別是物業(yè)服務人員依據自身的專業(yè)技術能力和經驗以及觀察力，在對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場核對時詳細觀察其是否符合配置標準，外觀質量是否存在缺陷，發(fā)現問題，詳細記錄。（3） 使用。物業(yè)服務人員在對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗時，要根據設施設備出廠的安裝、使用和維護保養(yǎng)說明文件的要求和有關設備的安全操作規(guī)程，由建設單位或供貨廠商的專業(yè)人員開啟共用設施設備，并使達到滿負荷運行，激勵設備運行的主要參數，在現場雙方進行交流溝通和有效培訓，保證物業(yè)服務企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設備，并從中發(fā)現問題，以便由建設單位責成責任單位負責解決，以保證查驗的正常進行。（4） 檢測。在物業(yè)共

21、用部位、共用設施設備現場查驗中，檢查人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設施設備運行使用狀態(tài)檢測，觀察、記錄各種數據，看其是否達到設計文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需求。對存在的問題做好記錄。（5） 試驗。物業(yè)服務人員要在建設單位專業(yè)人員指導和配合下對物業(yè)共用部位、共用設施設備的有關部位進行有效試驗（如：消防系統的分系統試驗和綜合聯動試驗；排水系統的灌水、通水、通球試驗；由防水要求部位的閉水試驗等）。注意：試驗前要做好方案，試驗中注意安全，并做好記錄。2.6.2查驗記錄 現場查驗應當形成書面記錄。雙方在物業(yè)設施設備的現場查驗中，應當查驗記錄人將查驗情況認真填入各專業(yè)現場查驗記錄表，

22、然后匯總，即各專業(yè)系統設施設備現場查驗匯總表；查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設和物業(yè)服務企業(yè)及其他參加查驗的人員在現場簽字確認，統一歸檔保存。2.7 物業(yè)現場查驗發(fā)現問題的解決（1）書面通知建設單位及時解決，并進行復驗。 現場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合合同約定和有關文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現場查驗小組將查驗中發(fā)現的問題分類填入物業(yè)設施設備現場查驗問題跟蹤表，書面通知建設單位，建設單位簽收后應當及時責成責任人解決，完成后，組織查驗的雙方人員進行復驗，直至合格。 對于不能及時解

23、決的遺留問題，應記錄物業(yè)承接查驗最終遺留問題匯總表，雙方協商解決方案，并在簽訂物業(yè)承接查驗協議時明確約定。（2）建設單位必須派人參加物業(yè)現場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現場查驗的結果，簽訂物業(yè)承接查驗協議。物業(yè)承接查驗協議應當對物業(yè)承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。 物業(yè)承接查驗協議作為前期物業(yè)服務合同的補充協議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。2.8 物業(yè)共用部位、共用設施設備的交接 建設單位應當在物業(yè)承接查驗協議簽訂后10內辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。 交接工作應當形成書面記錄

24、，交接記錄應當包括移交資料明細，物業(yè)共用部位、共用設施設備明細，交接時間、交接方式等內容，雙方簽署物業(yè)項目移交表，交接記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽字、蓋章確認。 物業(yè)共用部位、共有設施設備辦理正式移交前，應由建設單位負責管理；移交后則由物業(yè)服務企業(yè)進行使用和管理。2.9 其他有關規(guī)定（1）分期開發(fā)的物業(yè)項目的承接查驗分期開發(fā)的物業(yè)項目，可以根據開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗與交接。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。（2）物業(yè)承接查驗的費用由建設單位承擔。物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒

25、有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。（3）辦理物業(yè)承接查驗備案物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，持下列文件向物業(yè)所在地房地產行政主管部門辦理備案手續(xù)：1） 前期物業(yè)服務合同；2） 臨時管理規(guī)約；3） 物業(yè)承接查驗協議；4） 建設單位移交清單；5） 查驗記錄；6） 交接記錄；7） 其他承接查驗有關文件。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主，告知方位應在前期物業(yè)服務合同中約定。（4）物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構協助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結果可以公正。2.10 物業(yè)承接查驗遺留問題的解決與物業(yè)報修責任（1）

26、物業(yè)承接查驗存在的問題有建設單位解決，否則應承擔相應的法律責任。物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，應當依法承擔法律責任。物業(yè)交接后，發(fā)現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。（2）物業(yè)交付物業(yè)服務企業(yè)后，物業(yè)服務企業(yè)應當按前期物業(yè)服務合同的約定和有關法規(guī)的規(guī)定履行維修、養(yǎng)護和管理的義務，否則亦要承擔相應的法律責任。自物業(yè)完成交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、

27、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞或滅失的責任。 物業(yè)服務企業(yè)應當承接查驗的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。 物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內，向業(yè)主、業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。（3）建設單位應當按照國家有關規(guī)定，認真履行物業(yè)的保修，否則承擔相應的法律責任。 建設單位應當按照國家規(guī)定，承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。2.11 物業(yè)管理機

28、構更迭時的物業(yè)承接查驗 物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)承接查驗和移交是在前期物業(yè)服務合同終止或物業(yè)合同期滿時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)，并與簽訂的物業(yè)服務合同生效時發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗及移交活動。物業(yè)管理條例第三十九條規(guī)定，“物業(yè)服務企業(yè)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作”。2.11承接查驗的法律主體（1）原有的物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會移交時的雙方法律主體是：交方：原有的物業(yè)服務企業(yè)接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（2）業(yè)主或業(yè)主委員向新的物業(yè)服務企業(yè)移交的雙方法律主體是：交方：業(yè)主或業(yè)主委員會接方：新聘請的物業(yè)服務企業(yè)2.1

29、1.2承接查驗的條件在物業(yè)管理機構更迭時，新的物業(yè)服務企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實施承接查驗。（1） 物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員與原有的物業(yè)服務企業(yè)解除了前期物業(yè)服務合同；（2） 物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會同新聘請的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效。2.11.3物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗所依據的文件（1）物業(yè)服務合同（2）物業(yè)管理條例（3）物業(yè)承接查驗辦法（4）管理規(guī)約（5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單（6）物業(yè)管理的相關法律、法規(guī)、政策、標準和規(guī)范；（7）物業(yè)管理相關的合同、協議等。2.11.4承接查驗及移交的程序和內容（1）成立承接查驗組織，確定查驗的移交方案。

30、為保證物業(yè)查驗和移交的順利進行，使物業(yè)管理實現無縫銜接，一般情況下，應當在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或產權單位主管部門的主持下，由原有的新聘請的物業(yè)服務企業(yè)人員參加，共用組成查驗和交接小組，對物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)檔案資料進行全面的查驗和移交。（2）查驗和移交的物業(yè)管理資料，主要包括：1）物業(yè)原始資料，主要是物業(yè)交付使用初期物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)建設單位承接來的物業(yè)原始資料。包括：物業(yè)竣工圖紙、竣工驗收、設備的使用、維護技術資料，物業(yè)產權資料，物業(yè)清單等。2）物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、養(yǎng)護和管理以及打中修、更新改造及專業(yè)檢測報告、完好率評定報告等。3）業(yè)主資料。包括：業(yè)主身份、產權證明

31、，物業(yè)查驗、問題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維護資料，有關服務、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報告等。4）財務管理資料。包括：屬全體業(yè)主所有的物業(yè)管理固定資產清單、收支賬目、債權債務移交清單，水電等抄表記錄及費用代收代繳明細表，物業(yè)服務率收繳明細、維修金使用審批資料和記錄，其他需移交的各類證、表格、清單等，業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項等。5）合同協議書。包括：對內、外簽訂的合同、協議原件。6）人事檔案資料。指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄。7）其他需要移交的資料。資料移交應按資料分類列出目錄，根據目錄名稱、數量逐一清點是否符合完好，移交后三方當事人在目錄清單上簽名蓋章。（3）

32、 物業(yè)共用部位、共用設施設備的現場查驗與移交。1） 物業(yè)建筑結構及裝飾裝修的查驗和移交主要是共用部位的現場查驗，評價使用功能及安全性和完好程度，關注是否存在危險隱患，以便分清責任，由責任人負責和處理。2） 物業(yè)共用設備的查驗和移交。主要包括：供電、供水、排水、消防、電梯、空調、安防、車場等設備的數量、完好程度，使用功能、共同確定其存在的問題，從而界清責任，協調處理和解決。3） 物業(yè)共用配套設施的查驗和移交。主要包括環(huán)境衛(wèi)生設施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設施、照明設施、安防及消防設施(如：值班室、崗亭、監(jiān)控設施、報警設施、車輛道閘、消防配件等)、文化娛樂設施（會所、游泳池、各類球場、健身器材等）

33、、各種標識等。4） 物業(yè)管理用房。包括：辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂、倉庫、操作間等。5） 室外道路、場地、綠地、雨水井等排水設施。6） 產權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料等。主要包括辦公設備、交通工具、通訊器材、維修設備工具，安防、保潔、綠化設備、工器具，物業(yè)管理軟件、財務軟件等。（4） 物業(yè)查驗與移交資料共用部位、共用設施設備及財產現場查驗要做好記錄，查驗各方就存在的問題根據合同約定和有關規(guī)定的解決達成承接查驗協議，即可辦理移交手續(xù)，交由新進的物業(yè)服務企業(yè)實施管理。在辦理移交手續(xù)時應注意以下幾點：1） 物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用現狀做出評價，真實客觀的反映房屋、設施設備的完好損

34、程度；2） 各類管理資產和各項費用應辦理移交，對未結清的費用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)費及對應支付的費用等）應明確收取、支付方式；3） 確認原有物業(yè)服務企業(yè)退出或留下人員名單；4） 提出遺留問題的處理方案；5） 一定要簽訂物業(yè)承接協議。2.11.5注意事項（1）明確交接主體和次序。此類物業(yè)的管理移交是原有物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)產權單位之后，再由業(yè)主、業(yè)主委員會或產權單位將物業(yè)工作移交給新聘請的物業(yè)服務企業(yè)，而不是原有的物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理工作直接移交給新的物業(yè)服務企業(yè)。雖然在具體移交中可合并進行，但要分清移交的主體和責任。（2）各項資產和費用移交，共用配套設施和

35、機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)工作移交的重點和難點，承接單位應盡量分析全面、考慮周全，以利于交接和日后管理工作的開展。（3）如承接的物業(yè)項目部分還在保質期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂物業(yè)承接查驗協議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯系方式、保修方面的遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。（4）在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題不易全部發(fā)現，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協議或辦理相關手續(xù)時應注意做出相關安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現的問題。第二部分：房屋建筑共用部位、共用設施設備及場地的現場

36、查驗的內容、標準第3章：強電系統的現場查驗內容、標準3.1強電系統現場查驗的依據（1）建筑電氣工程質量驗收規(guī)范（GB50303-2002）（2）電力電容低壓功率因素補償裝置（GB/T22582-2008）（3）電氣裝置安裝工程旋轉電機施工及驗收規(guī)范（GB50170-2006）（4）建筑電氣照明裝置施工與驗收規(guī)范（GB50617-2010）（5）建筑電氣工程竣工圖紙和文字資料（6）弱電系統設備設施清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料（7）地方供電部門的檢測報告和預防性試驗報告、驗收報告（8）項目的物業(yè)承接方案（9）承接查驗所必須的其他資料3.2強電系統3.2.1強電系統分項查驗表序號子分部分項查驗

37、范圍及內容3.3.1圖紙資料及備件圖紙資料、備品備件、專用工具、防護用品3.3.2設備機房變配電房、發(fā)電機房、強電豎井3.3.3（1）高低壓配電高壓開關柜外觀結構、基本功能、高壓斷路器、避雷器、CT、PT、母線、操作機構、電磁鎖、機械鎖、開關柜小車、移動式開關柜、隔離開關、接地開關、交接試驗3.3.3（2）干式變壓器設備銘牌、規(guī)格型號、外觀、油漆、絕緣、放電痕跡、相色標志、測溫儀表、排風扇、噪音、聯結組標號、接地和中性線、電纜頭、母排、損耗、沖擊合閘試驗、空載運行3.3.3（3）低壓開關柜規(guī)格與型號、結構與外形、涂層與平整度、裝配質量、手動操作試驗、抽屜手動試驗、絕緣電阻試驗、保護電路檢查、單

38、元互換檢查、電器操作試驗、聯鎖功能試驗3.3.3（4）無功功率補償柜外觀及結構、容量檢查、機械操作、通電操作、自動控制器、間隙與距離、觸電防護3.3.3（5）直流屏絕緣電阻和絕緣強度、監(jiān)視柜的聲光信號、電池組的容量3.3.4（1）備用電源應急發(fā)電機外觀與涂層、元器件、電池、輸出功率、絕緣電阻、功率因數、噪聲、電壓、故障報警、高溫保護功能、自動計時功能、遠程監(jiān)控功能3.3.4（2）UPS不間斷電源規(guī)格型號、備品備件、內部接線、外觀質量、安裝質量、絕緣電阻、中性線的連接、接地標識、線路敷設、運行噪聲3.3.4（3）EPS應急電源規(guī)格型號、內部接線、外觀質量、安裝質量、絕緣電阻、容量與符合核對、輸出

39、電壓、過載能力、轉換時間、保護及報警功能、運行噪聲測試3.3.5（1）用電設備電動機外觀質量、安裝質量、試運轉、帶載運行3.3.5（2）開關、插座、風扇外觀與接線、查找安裝、開關安裝、吊扇安裝、壁扇安裝、帶載試運行3.3.5（3）照明設施普通燈具、行燈、防水燈具、應急燈具、防爆燈具、彩燈、霓虹燈、景觀燈、航標標志燈、庭院燈3.3.6電氣線路封閉母線、電線電纜、橋架線槽、電纜豎井、電線導管、架空線路3.3.7防雷及接地裝置接地裝置、避雷引下線、接閃器、建筑物等電位連接等防雷及接地裝置的外觀查驗、安裝質量查驗3.2.2強電系統隨機圖紙、資料及備品件查驗表物業(yè)項目： 查驗日期： 編號： 建設單位：

40、參加人員： 物業(yè)服務企業(yè)： 參加人員： 序號查驗項目內容合同要求況實際配置備注1圖紙資料圖紙名稱依據設備出廠裝箱單與有關合同圖紙數量設計說明書2備品備件名稱規(guī)格型號數量完好程度3專業(yè)工具名稱規(guī)格型號數量完好程度使用說明4防護用品名稱規(guī)格型號數量完好程度使用說明備注：記錄人： 時間： 審核人：3.3發(fā)電機系統3.3.1變配電房現場檢驗記錄表物業(yè)項目： 查驗日期： 編號： 建設單位： 參加人員： 物業(yè)服務企業(yè)： 參加人員： 序號查驗項目查驗情況備注1配電機房的位置及面積2機房結構與內部裝飾3機房大門的防鼠板4滅火器的規(guī)格、數量5燈具的規(guī)格、數量及照度6應急燈數量、供電時間7房內插座數量8機械通風設

41、備9溫濕度計的配置10設備房的消防直通電話11高低壓模擬屏的配置12變配電機房的防水門坎13高壓測試工具的配置14開關操作手柄等專用工具15底面絕緣膠墊的鋪設16變壓器的防護情況17明裝接地干線及接地電阻18高壓環(huán)網柜上鎖及鑰匙19電氣設備底座的接地情況20電纜溝及夾層的情況其他：記錄人： 時間： 審核人：3.3.2發(fā)電機房的現場查驗內容與標準序號查驗項目查驗內容與標準備注1電源與照明1. 發(fā)電機房應配置雙路供電電源，以確保發(fā)電設備的可靠運行；2. 發(fā)電機房應安裝防爆燈，防爆燈照度不低于200Lx，且亮度分布均勻。2儲油間1. 機組應設有專用儲油間，儲油間應采用防火墻與發(fā)電機房隔開；2. 儲油

42、間設置能自行關閉的甲級防火門，并向發(fā)電機方向開啟；3. 儲油間內設有通風換氣裝置；4. 儲油間油箱無滲漏現象，總儲存量不應超過8小時的用量；5. 油箱上應有油位標尺。3消音與排氣1. 發(fā)電機排氣管及消聲器應固定在專用支架上，排氣管無滲漏；2. 發(fā)電機房的噪音和廢氣排放應通過環(huán)保及消防部門的檢測驗收。4消防報警1. 發(fā)電機房應設置火災自動報警及滅火系統，并能夠聯動控制排煙和送風設備；2. 消防系統的動作狀態(tài)能夠傳至消防控制中心，并且消防控制中心也能夠直接控制消防設備。5其他1. 發(fā)電機房應設置與消防控制中心通信的直通電話；2. 機房內無比有黃綠相間顏色標示的明裝接地干線。3.3.3發(fā)電機房現場查

43、驗記錄表物業(yè)項目： 查驗日期： 編號： 建設單位： 參加人員： 物業(yè)服務企業(yè)： 參加人員： 序號查驗項目查驗情況備注1發(fā)電機房的位置及面積2發(fā)電機雙路電源配置情況3防爆燈具型號、數量及照度4應急燈具的數量、供電時間5儲油間的防火門6儲油間的通風裝置油箱的容積與儲油量7油箱的容積與儲油量8排氣管及消音器的固定情況9機房噪音及廢氣排放情況10滅火器的規(guī)格與數量11自動報警系統的響應情況12自動滅火系統的聯動情況13機房與消防中心的直通電話14機房內的明裝接地干線其他：記錄人： 時間： 審核人：3.3.4應急發(fā)電機的現場查驗內容、標準與辦法表序號查驗項目查驗內容與標準備注1外觀質量1. 設備外表面應

44、清潔，銘牌位置正確，字跡清晰；2. 涂層完好，油漆完整，無明顯碰撞凹陷；3. 發(fā)電機組隨帶的控制柜接線應正確，緊固件緊固狀態(tài)良好，無遺漏脫落；4. 柜面的指示燈、操作按鈕應安裝牢固，標識應清晰正確，顏色滿足要求；5. 開關、保護裝置的型號、規(guī)格正確，驗證出廠試驗的鎖定標記應無移位；6. 電壓、電流、頻率、溫度等儀表完好。2啟動電池1. 機組的啟動電池應放置在專用的臺架上；2. 配置有充電器；3. 啟動電池配置2組，傳輸線線徑足夠，連接端子處牢固、無爬堿；4. 電壓正常，電池電解液液位正常。3絕緣電阻發(fā)電機組至低壓配電柜饋電線路的相間、相對低間的地絕緣電阻值應大于0.5兆歐。4相序柴油發(fā)電機饋電

45、線路連接后，兩端的相序必須與原供電系統的相序一致。5接地發(fā)電機中性線（工作零線）應與接地干線直接連接，螺栓防松零件齊全，且有標識；發(fā)電機本體和機械部分的可接近裸露導體應接地（PE）或接零（PEN）可靠。6排煙風機檢查進風道和排風道是否暢通；排煙風機應與發(fā)電機同時啟動，延時停止，運行時無異常聲音；風機轉動部分有保護裝置。7油箱儲量對輔助油箱的安裝質量和儲油量進行檢查，內油箱總儲存量不應超過8小時的需要量。8其他項目1. 冷卻水清澈、干凈，無雜質。打開水箱蓋，用手指能夠接觸冷卻水；2. 機油油質無烏黑，油色正常，油位在LH之間接近H處；3. 檢查機組是否有漏水、漏油、漏風、漏氣和漏電的情況。9試驗

46、運行1. 受電側低壓配電柜的開關設備、自動或手動切換裝置和保護裝置等試驗合格，按自備電源使用分配預案進行負荷試驗，機組連續(xù)運行12小時無故障；2. 帶載運行，檢查油溫、油壓、電壓、頻率、聲音等參數是否在允許范圍內；3. 檢查實際運行油耗及供電性能是否符合用戶要求。3.3.5應急發(fā)電機的現場查驗記錄表物業(yè)項目： 檢驗日期： 編號： 建設單位： 參加人員： 物業(yè)服務企業(yè)： 參加人員： 序號查驗項目查驗情況備注1規(guī)格型號2主要技術參數3維護與操作手冊4專用工具5備品備件6外觀質量7啟動電池8絕緣電阻9相序10接地11排煙風機12油箱儲量13其他項目14試驗運行其他：記錄人： 時間： 審核人：3.4豎

47、井3.4.1強電豎井現場檢驗內容與標準序號查驗項目查驗內容與標準備注1母線與橋架1. 封閉母線、電纜橋架以及線管安裝牢固、排列整齊、無銹蝕、無損傷；2. 封閉母線的支架應安裝牢固，彈簧伸縮自如，母線端頭應裝有封閉罩；3. 橋架和線槽內電線、電纜標志牌應裝設齊全、正確，電纜型號、規(guī)格應符合設計要求。2防火隔堵封閉母線、電纜橋架的層間防火隔堵應嚴密，防火枕應完好無破損。3配電箱配電箱、控制箱、電表箱的外觀完好，整齊美觀，其位置安裝合理，便于計量抄表和維護檢修。4接地1. 豎井內所有電器設備應與接地干線連接牢固，接地電阻符合設計要求；2. 鍍鋅橋架連接處用專用的金屬連接板連接，非鍍鋅橋架連接部位打磨

48、后用界面不小于4mm2的銅編制帶可靠連接。5豎井照明豎井內照明燈具和開關、插座完好，要求照明不低于100Lx。6其他1. 豎井門和鎖應完好，安裝牢固，開啟靈活；2. 底面清潔無垃圾，墻面和天花板應平整、清潔，無廢線和廢管。3.4.2強電豎井現場檢驗記錄表物業(yè)項目： 查驗日期： 編號： 建設單位： 參加人員： 物業(yè)服務企業(yè)： 參加人員： 序號查驗項目查驗情況備注1橋架、線槽的外觀質量2橋架、線槽的安裝質量3封閉母線的外觀質量4封閉母線的安裝質量5橋架和線槽內線纜的標牌及敷設情況6防火隔堵及防火枕7配電箱的安裝質量8電器設備的接地情況9橋架連接處的搭界情況10開關插座和燈具的配置11豎井內的照度1

49、2豎井門和門鎖13天花板、地面及墻面其他：記錄人： 時間： 審核人：3.5低壓系統3.5.1低壓開關柜現場查驗內容與標準序號查驗項目查驗內容與標準備注1結構與外形1、 柜體外殼對角線在23米之間，其對角線之差不得超過5mm；2、 門與框架橫梁之間、上下相鄰的門與門之間，應該是平行的。當門縫長度不超過1米時，門縫寬窄偏差不得超過1mm；當門縫長度超過1米時，門縫寬窄偏差不得超過1.5mm。2涂層與平整度1、 柜體外觀的涂覆層應均勻，噴涂層厚度滿足要求，不能有皺紋、流痕、針孔、氣泡透底，無劃痕等；2、 柜體鋼板的平整度每米內的凹凸不超過3mm；3、 柜門開啟角度不小于90，且靈活啟閉。3裝配質量1

50、、 元器件上應有完整的標志、銘牌，安裝牢固、布局合理；2、 面板上的指示燈、按鈕、儀表均應橫平豎直；3、 帶電部件的電器間隙和爬電距離符合規(guī)定，斷路器、交流接觸器的飛弧距離合格；4、 元器件的裸露帶電端子等帶電導體距金屬構件（如框架、隔板、門板等）的距離不得小于20 mm，達不到要求必須采取絕緣措施；5、 各相熔斷器之間有擋板，防止熔斷器熔斷時影響相鄰的熔斷器。4手動操作試驗對每臺柜子上所有的手動操作部件（如斷路器操作手柄、組合開關旋鈕等）進行5次操作，無異常情況。5抽屜手動試驗將抽屜由連接位置拉出到試驗位置，再到分離位置，然后再推進到連接位置。操作過程應靈活輕便、無卡阻或碰撞現象；連接、試驗

51、和分離位置定位均應可靠。每個功能單元都要進行手動操作。6絕緣電阻試驗1. 斷開主開關，同相的進線和出線，絕緣電阻應大于0.5兆歐；2. 閉合主開關，不同相的帶電部件之間絕緣電阻應大于0.5兆歐；3. 各帶電部件與金屬框架之間，絕緣電阻應大于0.5兆歐；7保護電路檢查用抽查的辦法，對裝置進行保護電路連接點與保護地線之間的直流電阻測量，其電阻值應在0.01以下。每臺開關柜抽查點應不少于5點。8單元互換檢查抽出式開關柜，在相同規(guī)格的功能單元之間進行互換性試驗，互換應可靠，抽插應靈活、方便。9電器操作試驗1. 進行模擬通電試驗，檢查斷路器合閘、分閘是否正常，幾臺柜子之間有聯系時，要進行聯屏試驗。2.

52、試驗要逐臺進行，抽屜柜要逐臺調試；調好的抽屜插到柜子上后還應通電試驗。10聯鎖功能試驗1. 通電檢查操作機構與門的聯鎖；功能單元與門的聯鎖。在合閘時，柜門不應打開。2. 雙電源之間的機械或電氣聯鎖必須安全可靠，正常電源正常供電時，備用電源的斷路器不能合閘，反之也一樣。3.5.1低壓開關柜現場查驗記錄表物業(yè)項目： 查驗日期： 編號： 建設單位： 參加人員： 物業(yè)服務企業(yè)： 參加人員： 序號查驗項目查驗情況備注1規(guī)格與型號2結構與外形3涂層與平整度4裝配質量5手動操作試驗6抽屜手動試驗7絕緣電阻試驗8保護電路檢查9單元互換檢查10電器操作試驗11聯鎖功能試驗其他：記錄人： 時間： 審核人：3.6電

53、動機系統3.6.1電動機的現場查驗內容與標準序號查驗項目查驗內容與標準備注1外觀與安裝1、 電機的規(guī)格型號及數量符合設計要求；2、 電機的出廠技術資料、附件及備件應齊全，無損傷；3、 電機表面油漆應完好，無明顯碰撞凹陷，接地良好；4、 電氣安裝應牢固，螺栓及防松零件齊全，不松動；5、 防水電動機的接線入口及接線盒蓋等密封處理良好；6、 電機的引出線鼻子焊接或壓接應良好，編號齊全，接線盒內裸露帶電部分的電氣間隙應大于8，否則應采取絕緣防護措施；7、 電動機的絕緣電阻應大于0.5兆歐；8、 100KW以上的電動機，應測量各相電阻值，相互差不應大于最小值的2%；無中性點引出的電動機，測量線間電阻值，

54、相互差不應大于最小值的1%。2接地保護1、 電機的接線方式、極性應正確；2、 手動盤車，轉子應靈活，無卡阻；3、 進行空載啟動并運行，時間2小時，檢查以下指標：4、 測量電機的空載電流；電流值應符合產品技術要求；5、 檢查電機三相電流的平衡度，應符合產品技術要求；6、 檢查電機各部溫度，不應超過產品技術要求；7、 電機的旋轉方向符合使用要求，無異常聲響；8、 換向器、集電環(huán)及電刷的工作情況正常；9、 滑動軸承溫度不應超過80，滾動軸承溫度不應超過95；10、 電動機的運轉噪聲符合產品技術指標要求。3帶載運行1、 帶載試驗次數：2、 在冷態(tài)時，可啟動2次，每次間隔時間不得小于5分鐘；3、 在熱態(tài)

55、時，可啟動1次。4、 電機起動電流和負載電流符合產品技術指標要求。3.6.2電動機的現場查驗記錄表物業(yè)項目： 查驗日期： 編號： 建設單位： 參加人員： 物業(yè)服務企業(yè)： 參加人員： 序號查驗項目查驗情況備注1規(guī)格與型號2技術資料3備品備件4外觀質量5安裝質量6密封質量7接線質量8電氣間隙9電機接線10接地電阻11相間電阻值12手動盤車13空載運行14帶載運行其他：記錄人： 時間： 審核人：第4章：電梯升降系統的的現場查驗4.1 電梯升降系統現場查驗的依據（1）電梯工程質量施工驗收規(guī)范（GB50310-2002）（2）建筑電氣工程質量驗收規(guī)范（GB50303-2002）（3）國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局電梯監(jiān)督檢驗規(guī)范（4）國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局自動扶梯和自動人行道監(jiān)督檢驗規(guī)程（5）設施設備生產廠家的安裝要求及技術說明書（6）物業(yè)服務合同