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1、商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務發(fā)展趨勢展望經(jīng)過十幾年發(fā)展，中國個人貸款業(yè)務得到了長足的發(fā)展，2009年信貸井噴更是讓個貸也進入了超常規(guī)發(fā)展軌道。截止到2009年12月31日，全國金融機構的個人消費貸款余額達到555398億元，2009年一年以上新增中長期個人消費貸款為1.6萬億元，其中個人消費性住房貸款新增超過1.4萬億元，年末余額同比增47.9%，增速比上年末加快37.4%。一、商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀一是業(yè)務品種由單一趨向多樣化。除了按揭房貸業(yè)務之外，各家銀行也在其他個貸業(yè)務品種上下工夫，商業(yè)銀行在個人貸款業(yè)務結構上越來越多元化。業(yè)務品種發(fā)展的創(chuàng)新，顯示了部分銀行個貸業(yè)務政策的差異化，不斷開拓新

2、的市場，搶占更多的市場份額。在車貸業(yè)務方面，2009年深發(fā)展的車貸業(yè)務，新增超過60億元，增幅超過180%；在個人經(jīng)營性貸款方面，除了民生銀行2010年重點投放“商貸通”之外，招商銀行2010年初也及時增加了一款個人經(jīng)營性貸款的新產(chǎn)品“商鋪貸”；在個人信用貸款方面，光大銀行沈陽分行在業(yè)內(nèi)率先推出的“先保險、再放貸”的個人消費信用貸款，銀行與保險公司合作，客戶在保險公司投保一份“個人消費信貸保證保險”，銀行就可以提供小額無抵押信用貸款。二是個人房貸業(yè)務不斷創(chuàng)新。以前各銀行的房貸業(yè)務還款方式時間利率等都比較固定單一，客戶沒有多少比較選擇的余地。目前，各銀行已經(jīng)充分認識到要以客戶需求為基礎來設計房貸

3、產(chǎn)品，從利率調(diào)整到房貸組合，從還貸方式到客戶需求，不斷創(chuàng)新房貸產(chǎn)品，對購房所提供的貸款業(yè)務越來越人性化，也更符合市場需求。建行作為個人住房貸款業(yè)務的大行，業(yè)務創(chuàng)新方面較為突出。一方面，建行在個人貸款方面推出增值服務。建行推出的“存貸通”個人貸款增值賬戶業(yè)務最具創(chuàng)新特色。其基本功能為:建行的個人住房貸款客戶將其貸款代扣賬戶申請設定為“存貸通”增值賬戶后，賬戶內(nèi)存款高于3萬元時，建行自動將其中一定比例的存款在不支取還貸的情況下視同提前還貸（賬戶存款余額不變），客戶實際利息支出減少；而在客戶需要資金時，可隨時提取“存貸通”增值賬戶中的部分或全部存款（包括被視同提前還貸的部分），靈活方便?！按尜J通”個

4、人貸款增值賬戶業(yè)務適用于在建行辦理了個人住房貸款且貸款未還清，信用良好，貸款利率采用浮動利率，還款方式采用按期還款（非一次性還款）的客戶。另一方面，針對特定客戶群推出適合客戶需求的產(chǎn)品。如建行推出的“合力貸”也是值得年輕人關注的一項業(yè)務。對于貸款期內(nèi)個人還款能力不足的年輕潛力客戶，或?qū)J款期內(nèi)具有足夠還款能力的優(yōu)質(zhì)客戶，因為年齡的關系，貸款年限又無法達到最長，通過采取增加共同借款人的方式，即以某一子女（或子女與其配偶）作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，或父母某一方作為所購房屋的所有權人，子女或一方與該父母作為共同借款人，貸款買房，解決客戶因單人還款能力問題。這一產(chǎn)品

5、適合具有較高學歷，當前收入水平不高但呈上升趨勢的申請個人住房貸款年輕人，以及資金實力較強，有協(xié)助子女購置物業(yè)的中老年個人住房貸款客戶群體。農(nóng)行在房貸創(chuàng)新方面比較多，推出了個人住房循環(huán)貸款、置換式個人住房貸款、個人住房直客式貸款、個人住房接力貸款、個人住房混合利率貸款、跨行交易轉(zhuǎn)按貸款、存貸雙贏房貸理財賬戶、房貸還款假日計劃等。一方面，農(nóng)行在個人住房貸款業(yè)務期限組合進行創(chuàng)新。例如，個人住房混合利率貸款是在貸款開始的一段時間內(nèi)（利率固定期）利率保持固定不變，利率固定期結束后利率執(zhí)行方式轉(zhuǎn)換為浮動利率（即傳統(tǒng)的個人住房貸款利率執(zhí)行方式，稱為利率浮動期）的貸款。農(nóng)行提供了三種利率固定期選擇:3年、5年

6、和10年的個人住房混合利率貸款，即在貸款前3年、5年、10年利率固定，剩余貸款期限利率轉(zhuǎn)換為浮動利率。即使貸款期限在10年以上，也能享受到固定利率規(guī)避利率上升風險的好處。另一方面，農(nóng)行在個人住房貸款業(yè)務還款方式進行創(chuàng)新。同時農(nóng)行也推出了一種新的個人住房貸款還款方式“氣球貸”，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。選擇個人住房氣球貸，可以選擇較短的貸款期限（如5年），這樣利率較低，同時以較長的期限（如10年、20年、30年）來計算月供，降低每月還款額，低利率與低月供兼得。三是運行模式由批發(fā)轉(zhuǎn)向零售。在個貸發(fā)展的初期，運作模式主要是銀行與開發(fā)商或中介簽訂合作協(xié)議，由開發(fā)商或中介為借款

7、人提供階段性擔保。采用類似批發(fā)業(yè)務的辦法處理個貸業(yè)務，有助于業(yè)務迅速發(fā)展。但隨著整個房地產(chǎn)市場和個人房貸業(yè)務發(fā)展，這種操作模式已越來越不適應業(yè)務的發(fā)展。目前，商業(yè)銀行已經(jīng)在有意識的逐漸擺脫開發(fā)商和房屋中介公司，直接面對消費者，發(fā)展零售辦法的個人房貸業(yè)務，堅持“兩條腿走路”。如年初各銀行聯(lián)合起來拒向中介支付“返點費”，中行甚至已經(jīng)全面停止了與中介的合作，發(fā)展直客式貸款。該行的“易居寶”和“安居寶”就屬于直客式個人住房貸款產(chǎn)品，只要能夠提供有效的擔保，個人客戶可以自由選擇樓盤項目和房產(chǎn)中介，直接向中國銀行申請個人住房貸款。直客式貸款加大了貸款購房者的選擇權，不再受開發(fā)商指定銀行、指定網(wǎng)點的限制，在

8、銀行和樓盤的選擇上更具自主性。對于商業(yè)銀行來說，可以借此推廣自身的金融產(chǎn)品，擴大市場占有率，提高放貸數(shù)額和增加收益。四是銀行個貸業(yè)務重心開始轉(zhuǎn)移。按揭貸款是銀行比較重視的業(yè)務，對銀行來說，按揭抵押貸款也是比較安全的業(yè)務。由于房產(chǎn)政策指向的不明確性，目前有些銀行已經(jīng)將業(yè)務重心由房貸業(yè)務轉(zhuǎn)到收益相對更高的其他個貸業(yè)務上。2009年民生銀行新增個人消費貸款（包括房貸）只有150億元規(guī)模，但其個人經(jīng)營性貸款產(chǎn)品“商貸通”余額已經(jīng)達到500億元，民生銀行的個貸新增也因此排在2009年股份制銀行第二位。將個貸重點轉(zhuǎn)向個人消費類貸款業(yè)務、個人經(jīng)營性貸款等其他業(yè)務上，是目前銀行個貸業(yè)務的發(fā)展趨勢。二、商業(yè)銀行

9、個人貸款業(yè)務發(fā)展趨勢一是銀行將加大個人貸款方面的創(chuàng)新力度。主要包括：1、還款辦法的創(chuàng)新。目前，等額本息、等額本金兩種還款辦法已不能滿足個人不同程度的需求，銀行應針對不同情況，開發(fā)等額遞增減、等比遞增減、一次性還款、先息后本、先本后息、按季雙周、半年還款等各種辦法及各種還款辦法組合。2、設計貸款方案，進行貸款理財。隨著還款辦法增多，如采用不同還款辦法，將使同一筆貸款之間有較大差別，貸款方案設計的需求就會應運而生。貸款后期可以轉(zhuǎn)按、加按，循環(huán)按揭。在條件允許情況下，幫助個人進行貸款理財，實現(xiàn)最大限度的資金融通，并將融資成本降到最低。二是要建立以個人住房抵押為核心的全方位個人貸款體系。近年來中國房地

10、產(chǎn)市場發(fā)展迅速，個人住房已成為個人居家財產(chǎn)中最大、最重要的組成部分。隨著國民收入逐漸積累，群眾的理財需求日益旺盛，如何盤活個人擁有的不動產(chǎn)成為首要問題。銀行應順應這種趨勢，建立以個人住房抵押為核心的全方位個人貸款體系，在防控風險前提下，開發(fā)各種用途的以個人住房抵押為擔保辦法的貸款品種，使個人房貸成為個人理財?shù)闹匾M成部分。三是以品牌營銷為核心，進行全面營銷。對個人直接營銷的重點是品牌營銷，品牌營銷的實質(zhì)是服務營銷。從某種意義上來說，開發(fā)商和中介并不看重個人貸款的品牌，關心是銀行對其資金支持的力度。而個人卻不同，在獲得銀行金支持的同時，還必須考慮在長達二三十年的還款期內(nèi)行能夠提供的貸后服務。一個

11、好的個人住房貸款品牌不在于它是否能夠無限度地滿足個人的資金需求，而在于所提供的服務和遞延業(yè)務的價值。同時，品牌營銷也是新營銷方式的必然選擇，要擺脫開發(fā)商這個中間環(huán)節(jié)，直接面對消費者，就必須走品牌化的道路，以爭取足夠多的消費群。應該看到，逐步放棄現(xiàn)有的營銷方式，采用新的營銷方式進行個人貸款的全面營銷，將是一個較長的過程。一個品牌的樹立，也不可能是一朝一夕就能完成的事情。新的營銷方式，可能效果不會象現(xiàn)有的營銷方式那樣立竿見影，通過爭取幾個大項目就能使個人住房貸款的余額突飛猛進，但這是任何一家銀行要實現(xiàn)個人住房貸款業(yè)務可持續(xù)發(fā)展的必由之路。作為零售資產(chǎn)業(yè)務龍頭的個人住房貸款業(yè)務，最終必然會擺脫批發(fā)業(yè)務的影響，真正對其最終客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務。