第1章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會,業(yè)主大會,指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進行決議；并通過選舉建立業(yè)主委員會。 成立條件 ：住宅物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到50%以上或者首套住宅交付使用滿兩年的，該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。,業(yè)主大會會議分：定期會議 臨時會議,業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。 出現(xiàn)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的應(yīng)該召開業(yè)主大會臨時會議時，業(yè)主委員會應(yīng)該組織召開業(yè)主大會臨時會議。,主要議題 ：,（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。,業(yè)主委員會,是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。 （有特例，深圳特區(qū)物業(yè)管理條例第24條規(guī)定，業(yè)主委員會由5-17名委員組成，人數(shù)為單數(shù)。）,業(yè)主委員會委員必須符合下列條件,1是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主； 2能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程； 3有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責(zé)； 4品行端正無劣跡； 5熱心公益事業(yè)。,案例1 按物業(yè)管理條例成立業(yè)主委員會,廣州奧林匹克花園,案例2 成立業(yè)主委員會的困難,北京市璽萌小區(qū),案例3,廣州荔灣廣場,