-,1,房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營,-,2,第9章 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理,-,3,重點問題,-,4,房地產(chǎn)開發(fā)項目 又稱之為建設工程項目。具體是指在一個總體設計或總預算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。 可分為單項工程、單位工程、分部工程等。,9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述,-,5,房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點,9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述,系統(tǒng)性,組織的層次性,整體性強,知識的密集性,投資額巨大，建設周期長,-,6,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設的全面管理。包括： 在項目施工建設過程中：計劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制； 在工程建設過程中：與社會各相關(guān)部門的聯(lián)絡、協(xié)調(diào)等。 成本管理、質(zhì)量管理、進度管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的三大核心，它們是既對立又統(tǒng)一的整體。,9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述,-,7,9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系,-,8,DM - Development Management 項目前期策劃與管理,PM - Project Management 項目管理,FM - Facility Management 設施管理,決策階段,實施階段,準備,設計,施工,使用階段,-,9,工程管理,涉及建設工程項目 的全過程的管理,涉及參與建設工程項目 的各個單位對工程的管理,-,10,-,11,房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務 - 對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，項目要求在保證質(zhì)量的前提下，投資越少越好； - 對于承包單位來說，則要研究投標策略，獲取利潤，以保護承包者的利益。 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理趨勢國際化、信息化,9.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述,-,12,項目業(yè)主自行管理模式,-,13,業(yè)主將設計、設備供應、土建電器安裝、機械安裝等工程內(nèi)容分別委托不同的承包商,特點：,項目業(yè)主自行管理模式,業(yè)主的管理工作量大,適用范圍：,中小項工程項目,項目的計劃與設計工作必須周全、準確,-,14,專業(yè)管理公司管理總承包模式,這種專業(yè)管理的模式可以利用專業(yè)管理公司的專業(yè)技術(shù)力量，對工程進行統(tǒng)一的管理，避免多頭領(lǐng)導，減少管理費用，方便協(xié)調(diào)與控制。同時業(yè)主只與管理公司進行溝通、協(xié)調(diào)管理，項目的責任明確，責任體系完備。,-,15,項目進度管理的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理是指對開發(fā)項目各建設階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，并將該計劃付諸實施，且在實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至項目竣工、交付使用。,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理,-,16,房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理的階段,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理,-,17,影響房地產(chǎn)開發(fā)項目進度的因素,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理,-,18,項目進度管理的主要任務,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理,-,19,項目進度管理措施,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理,組織措施 技術(shù)措施 合同措施 經(jīng)濟措施 信息管理措施,-,20,網(wǎng)絡圖法的基本原理,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理,-,21,網(wǎng)絡圖的分類,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理,-,22,網(wǎng)絡圖技術(shù)的特點,9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理,橫道圖 （橫道圖計劃） 網(wǎng)絡圖 （網(wǎng)絡圖計劃）,-,23,23,單代號網(wǎng)絡圖,虛擬數(shù)據(jù),-,24,24,雙代號網(wǎng)絡圖,虛擬數(shù)據(jù),-,25,房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理系統(tǒng),9.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理,-,26,26,逐級分解,數(shù)據(jù)匯總,多級計劃管理,-,27,xx集團,深圳區(qū)域,北京區(qū)域,深圳公司,廣州公司,北京公司,萬科城一期,第五園,萬科城,紫臺,紫臺一期,系統(tǒng)架構(gòu)-多項目管理體系,-,28,系統(tǒng)架構(gòu)-責任矩陣,-,29,項目經(jīng)理：項目計劃編制、發(fā)布、調(diào)整、執(zhí)行的跟蹤與檢查。,-,30,30,計劃管理,-,31,31,-,32,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的概念,9.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理,即在投資決策階段、設計階段、開發(fā)項目發(fā)包階段和建設實施階段，把開發(fā)項目的投資控制在批準的投資限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項目投資管理目標的實現(xiàn)，力求在開發(fā)項目中合理使用人力、財力、物力，以獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。,-,33,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成,9.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理,-,34,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理原則,9.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理,-,35,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的主要內(nèi)容,9.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理,策劃、設計階段的成本管理 發(fā)包、施工階段的成本管理 項目銷售階段的成本管理,-,36,工程項目質(zhì)量管理的特點,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理,-,37,質(zhì)量管理的主要內(nèi)容 施工前的準備階段 施工過程中的質(zhì)量管理,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理,-,38,項目工程質(zhì)量管理的主要途徑,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理,-,39,項目工程質(zhì)量控制常用方法,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理,-,40,施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理,-,41,房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收 竣工驗收的范圍及依據(jù) 竣工驗收的要求 竣工驗收程序 驗收準備 初步驗收 正式驗收 竣工驗收的組織 房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由地市級主管部門工程質(zhì)量監(jiān)督站組織驗收。,9.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理,-,42,質(zhì)量管理,-,43,質(zhì)量簽證計劃,不合格事項記錄和處理,質(zhì)量檢查、檢測、評定結(jié)果匯總統(tǒng)計,質(zhì)量管理,-,44,9.5 房地產(chǎn)開發(fā)項目其他管理,-,45,關(guān)鍵術(shù)語,質(zhì)量管理 進度管理 成本管理,-,46,復習思考題,1. 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)特點闡述房地產(chǎn)三大核心管理之間的關(guān)系。 2. 簡述中國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務和發(fā)展趨勢。 3. 影響房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理的因素有哪些，怎樣預防這些因 素？ 4. 簡述常用房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量控制的方法及優(yōu)缺點。 5. 橫道圖、網(wǎng)絡圖各有什么優(yōu)缺點？ 6. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成及有效控制其成本的方法。 7. 結(jié)合實際簡述合同管理的重要性。,-,47,-,48,-,49,-,50,-,51,-,52,-,53,-,54,-,55,謝 謝！,