,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧 與涉稅風險規(guī)避,2,稅負異常與否分析,3,收入完整與否分析,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,3、主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,15, 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀,16,營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀, 營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： 對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征營業(yè)稅 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅,17, 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。,土地增值稅的清算單位,18, 應(yīng)該進行土地增值稅清算的情形： 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 可以進行土地增值稅清算的情形： 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,土地增值稅的清算條件,19, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 收入按下列方法和順序確認： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。,非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定,20, 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。,土地增值稅扣除項目清算,21, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。,22, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用一般不得扣除。 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 ,23, 滿 足清算條件之日起90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表 項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；,土地增值稅清算應(yīng)報送的資料,24, 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： 主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。,25, 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。 稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。,土地增值稅清算項目的審核鑒證,26, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。,土地增值稅的核定征收,27, 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積,清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理,28, 各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。,關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定,29, 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20。,明確普通標準住宅標準,30, 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。,混合項目要分開核算,31, 凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。,轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強,32, 個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。,33, 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。,分類預(yù)征到期清算,34, 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。,土地增值稅優(yōu)惠政策解讀,35, 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。,36, 對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。,4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路,38, 營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 土地增值稅納稅籌劃的主要思路,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路,39,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路, 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴于長期的總結(jié)完善 納稅籌劃的平臺 納稅籌劃的技術(shù),5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例,41, “臨界點”籌劃法 費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法 收入分散籌劃法 建房方式籌劃法 靈活運用優(yōu)惠政策法 代收費用計價籌劃法 成本核算對象籌劃法 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 核算方式籌劃法,房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實戰(zhàn)案例,42, 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 “20%的增值額”就是 “臨界點”。,“臨界點”籌劃法,43, 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷價2030元/平方米，售價總額為1847.3萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本900萬元，利息費用為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5、教育費附加征收率為3%。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10% 。,44,籌劃前 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬元； 應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬元； 實際盈利金額=收入成本費用稅金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99萬元,45, 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當調(diào)低，由每平方米2030元，降到每平方米1978元，則售價總額為1800萬元，其他資料不變。 允許扣除的稅金18005%（17%3%）99（萬元） 扣除項目金額合計200+900+110+220+991529（萬元） 增值額271萬元，增值率為17.72% 實際盈利金額1800-200-900-100-99=499萬元,46, 雖然售價比原來降低了47.3萬元，但實際稅后收益反而比原來增加了48.01萬元。 認真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用上做文章。,47, 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因為物價或其他原因可能不同，容易導致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會加重企業(yè)的稅收負擔。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。 平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤，就可以將某段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。,費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法,48, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時，將合同分兩次簽訂，當住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業(yè)稅稅負不變的情況下，使增值額減少，達到了不繳或少繳稅的目的。,收入分散籌劃法,49, 假如某企業(yè)準備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計市場價值是800萬元，其中各種設(shè)備的價格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用0.03的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.05稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。,50, 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 建筑行業(yè)3的營業(yè)稅，其稅負較土地增值稅低。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，完全可以采用代建房方式進行開發(fā)?？梢允怯煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。,建房方式籌劃法,51, 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢也可以增強企業(yè)的市場競爭力。,52,合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就該部分繳納土地增值稅。,53, 確定合適的利息扣除方式 財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10扣除。 如果借用了大量資金，利息費用多，應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。 如果借款很少，利息費用低，則可不計算應(yīng)分攤的利息支出，或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，可多扣除費用，減低稅負。,靈活運用優(yōu)惠政策法,54, 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。 如非以上兩種情況，應(yīng)當繳納土地增值稅。因此，當事人應(yīng)當注意自己的捐贈方式，以免捐贈不當承擔稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)如希望工程基金會進行捐贈，而不要自行捐贈。但如果當事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。,55, 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個月，此時需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因為使用年限超過三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。,56, 利用加計扣除進行稅務(wù)籌劃 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。當非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。,57, 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟當事人，和該個人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核準，可以免征土地增值稅。,58, 財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（95）48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計20的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅時不允許扣除代收費用。,代收費用計價籌劃法,59, 在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。,60,土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負下降。 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項目金額為200萬元；銷售乙房取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。 分開核算 甲房產(chǎn)增值率=（250-200）200100%=25% 應(yīng)納土地增值稅=（250-200）30%=15 乙房產(chǎn)增值率=（400-100）100100%=300% 應(yīng)納土地增值稅=（400-100）60%-10035%=145 甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計=15+145=160,成本核算對象籌劃法,61,合并核算 收入總額=250+400=650 扣除項目金額=200+100=300 增值率=（650-300）300100%=117% 應(yīng)納土地增值稅=（650-300）50%-30015%=130 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。,62,甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價1000萬元，已提折舊200萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價格1100萬元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用3.4萬元。應(yīng)納稅額計算如下： 應(yīng)納營業(yè)稅12005%60（萬元） 應(yīng)納城市維護建設(shè)稅及教育費附加60（7%3%）6（萬元） 應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）12000.50.6（萬元）,股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法,63,應(yīng)納土地增值稅計算： 房產(chǎn)評估價格=110060%=660（萬元）； 扣除項目金額合計=6606060.63.4=730（萬元）； 增值額=1200-730=470（萬元）； 增值率=470730100%=64.38%； 應(yīng)納稅額=47040%7305%=18836.5151.5（萬元） 應(yīng)納所得稅（12008006060.6151.53.4）33%=58.91（萬元） 應(yīng)納稅額合計6060.6151.558.91277.01（萬元）,64,采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東A、B組建的有限責任公司，股東A、B所占股份比例為60%40%。投資前，乙公司資本總額為2000萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的30%。,65,甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計折舊 2000000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認甲企業(yè)實收資本為：200030%/(1-30%)=857.14（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12000000 貸：實收資本甲公司 8571400 資本公積資本溢價 3428600,66,一定期限后，甲公司將乙公司擁有的30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東A和B，其中轉(zhuǎn)讓給A股東18%，轉(zhuǎn)讓給B股東12%。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 12000000 貸：長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實收資本甲公司 8571400 貸：實收資本A 5142840(857140060%) 實收資本B 3428560（857140040%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅40033%132（萬元） 節(jié)省稅收：277.01132145.01,67,某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。 先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。,68,設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。 某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。,6、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策,70,國稅發(fā)31號文出臺背景,房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題: 缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標準 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時結(jié)轉(zhuǎn)為實際收入 不能依法申報繳納企業(yè)所得稅。 偽造或高估成本 多列預(yù)提費用 混淆成本對象界限 利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤 企業(yè)之間也存在相互利用,共同偷逃稅款問題 稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過多,71,針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題,國家稅務(wù)總局在2003年度出臺了國稅發(fā)200383號文,2006年度,國家稅務(wù)總局又對200383號文進行了進一步修訂、完善,再次出臺了稅發(fā)200631號文。,72,政策框架解讀,一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理,73,六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間,74,一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,（一）預(yù)售收入 -開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入,包括定金、內(nèi)部認購、會費等 （二）預(yù)計計稅毛利率和毛利額 -預(yù)售收入尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加 （三）計稅成本結(jié)算的時點 -從稅收法理上理解，應(yīng)確定為完工之日,75,（四）預(yù)征 -外稅，對預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅-從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額。,76,（五）實際征收 -內(nèi)稅，對預(yù)售收入采取的是實際征收企業(yè)所得稅。 -預(yù)征和實際征收在法律責任上存在本質(zhì)上的差別。 （六）預(yù)計計稅毛利率的分類 經(jīng)濟適用房：計稅毛利率不得低于3% 必須符合建住房200477號文的規(guī)定 非經(jīng)濟適用房 省會城市、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于20 地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于15； 其他地區(qū)，不得低于10,77,二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標準 （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認原則,78,（一）內(nèi)稅-開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標準 竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案 開始投入使用 取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個只要具備其中的一個條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工,79,外商投資企業(yè)完工標準(142號文) 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日； 或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日； 或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。,80,（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 預(yù)售收入確認為實際銷售收入 結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本 計算實際毛利額，并進行差異調(diào)整 注意差異調(diào)整時點、口徑、方法,81,（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 開發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機關(guān)報告 -開發(fā)產(chǎn)品完工情況 開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應(yīng)當出具： -稅務(wù)鑒定報告 -其他相關(guān)資料,82,（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 當開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計稅成本時，主管 稅務(wù)機關(guān)有兩個權(quán)利： -計稅成本核定權(quán) -稅收征管處罰權(quán),83,（四）銷售收入范圍 銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物 其他經(jīng)濟利益 代收款項 以出具發(fā)票單位為標準進行判斷,84,（五）銷售收入確認原則 銷售方式 一次性全額收款 分期收款 銀行按揭 委托銷售 先出租再出售,85,采取委托銷售方式 手續(xù)費 視同買斷 超基價分成 包銷,86,采取先出租再出售方式 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(通常為投資性房地產(chǎn)) 視同銷售 租賃期間取得的價款按租金確認收入 出售時按固定資產(chǎn)清理確認收入 準予計提折舊,87,投資性房地產(chǎn) 定義:是指為賺取租金或資本增值,或者 兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn) 下列房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn) 已出租的土地使用權(quán) 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 已出租的建筑物,88, 不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)（非投資性房地產(chǎn)） 無需視同銷售 租賃期間取得的價款按租金確認收入 出售時按開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn) 不準計提折舊,89, 非投資性房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)（主要指固定資產(chǎn)） 作為存貨的房地產(chǎn),90,非投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)互轉(zhuǎn)換后的會計處理 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按轉(zhuǎn)換當日的市場公允價計價，其中轉(zhuǎn)換當日的公允價小于原帳面價值的，其差額計入當期損益；反之，即或轉(zhuǎn)換當日的公允價大于原帳面價值的，其差額則計入所有者權(quán)益。,91,轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理-非房地產(chǎn)企業(yè)： 損失不得在稅前扣除 當收益不計入應(yīng)稅所得時，計稅成本不得調(diào)整；當收益計入應(yīng)稅所得時，計稅成本可以調(diào)整。,92,轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理-房地產(chǎn)企業(yè)： 以是否轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)作為標準進行判斷，開發(fā)產(chǎn)品一旦轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，在會計上很可能被確認為投資性房地產(chǎn)，但無論是否被確認為投資性房地產(chǎn)，均應(yīng)視同銷售并進行相關(guān)稅務(wù)處理。,93,三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認,預(yù)租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 租金確認時點： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認收入的實現(xiàn)。,94,四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理,（一）定義 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤的稅務(wù)處理,95,（一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。,96,（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 收入確認的時點：首次分配開發(fā)產(chǎn)品時 收入確認的范圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品 兩種處理方法 已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額 計入應(yīng)納稅所得額 未結(jié)算計稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入,97,（三）分配利潤的稅務(wù)處理 開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分 配該項目的利潤 投資方取得利潤視同取得股息、紅利 開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負擔成本費用,98,五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理,（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理,99,（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 投出方涉及的稅務(wù)處理 收入確認的時點：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時 收入確認的范圍：應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品 經(jīng)濟業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品,100,接受方涉及的稅務(wù)處理 收入確認的時點：首次分出開發(fā)產(chǎn)品 收入確認的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品 開發(fā)項目成本的確認 購入土地使用權(quán)價格,101,（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 投出方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù),102,接受方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 稅務(wù)處理原則：按投資交易額計算土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品的成本,103,（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 投出方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時點：投資交易發(fā)生時 稅務(wù)處理原則：交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù),104,（一）視同銷售的范圍 （二）視同銷售收入的確認方法,六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理,105,（一）視同銷售的范圍 具體項目 視同銷售確認時點 開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時 實際取得利益權(quán)利時,106,（二）視同銷售收入的確認方法 本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價格 參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值 按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率 成本利潤率不得低于15%(含15%) 具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定,107,七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理,（一）收入確認原則 （二）完工百分比法 （三）相關(guān)收入,108,（一）收入確認原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。,109,（二）完工百分比法 定義：根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用 完工進度的確定 累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本比例 已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量比例 測量已完成合同工作量,110,（三）相關(guān)收入 開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn),111,八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除,（一）成本費用扣除的原則 （二）成本費用扣除的主要項目,112,（一）成本費用扣除原則 權(quán)責發(fā)生制原則 合理性原則 配比原則 真實性原則 合法性原則 及時性原則,113,（二）成本費用扣除的主要項目： 31號文共例舉14項 第1項：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已實現(xiàn)可售面積可售面積單位工程成本 可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 單位工程成本 成本對象的平均計稅成本 成本對象總成本總可售面積,114,第2項：計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用 項目 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施費 土地征用及拆遷費 建筑安裝工程費 開發(fā)間接費用,115,屬于成本對象完工前發(fā)生的費用 直接成本直接計入 能分清成本對象的間接成本直接計入 不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責發(fā)生的原則配比計入 配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積,116,屬于成本對象完工后發(fā)生的費用，2次分攤 第1次 第2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 未完工成本對象,117,第3項：應(yīng)付費用 憑合法憑證計算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除,118,第4項：維修費用 日常零星的維護、保養(yǎng)、修理等費用 零星的標準 暫參照國稅發(fā)200084號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行,119,第5項：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 已計入銷售收入的維修基金于實際移交時扣除 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除,120,第6項：會所等配套設(shè)施建造費用 按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 按建造固定資產(chǎn)處理 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理,121,第7項：郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施 出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 出租的，按固定資產(chǎn)處理 無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進行處理 有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本,122,第8項：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 能夠單獨核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 不能單獨核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品,123,第9項：保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，應(yīng)至實際發(fā)生損失時再據(jù)實扣除。,124,第10項：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費 其結(jié)算期限從取得實際銷售收入年度起，前后共4年。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為3年。,125,第11項：利息 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用： 屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象。 屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。,126,向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除,127,自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 借入資金金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； 未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。,128,第12項：土地閑置費 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。,129,第13項：成本對象報廢和毀損損失 成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為非正常財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。,130,第14項：折舊費用 發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。,131,（一）稅前扣除的管理 開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。 未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的（包括不提供稅務(wù)鑒定報告），要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。,九、關(guān)于征收管理問題,132,（二）核定征收 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。同時按中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。,133,依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿 擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬 發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報 納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由,134,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。,十、關(guān)于適用減免稅政策問題,135,（一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務(wù)總局備案。,十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間,136,（二）新文件執(zhí)行時間 自2006年1月1日起執(zhí)行，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）同時廢止。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務(wù)事項，按本通知執(zhí)行。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本,138,開發(fā)產(chǎn)品計稅成本概念,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的各項耗費。,139,開發(fā)企業(yè)的各項耗費按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為: 期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本,開發(fā)產(chǎn)品計稅成本分類,140,成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔者。計稅成本對象的確定有6個原則: (一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆?（二） 定價差異原則。開產(chǎn)品因其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。 （三） 產(chǎn)品差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。,成本對象的確定原則,141,（四）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項目，可以作為一個成本對象進行核算。 （五）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進行核算。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。,142,根據(jù)以上計稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為4類成本對象分別核算。,計稅成本的種類,143,（一）土地開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 1為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理。 2為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。,144,（二）房屋開發(fā)成本。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理。 1為銷售而開發(fā)的商品房，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品。 2為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理。,145,（二）房屋開發(fā)成本 3為安置拆遷居民而開發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費用，直接在稅前扣除(目前在會計核算上是計入開發(fā)產(chǎn)品成本)。,146,（三）配套設(shè)施開發(fā)成本。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項輔助設(shè)施而發(fā)生的各項支出。 1能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理。 2不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。,147,（四）代建工程開發(fā)成本。代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)、建造的各種工程。 上述四類成本對象的進一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。,148,開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出項目有6個: （一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。,計稅成本項目,149,（二）前期工程費。指在取得土地開發(fā)權(quán)（或開發(fā)權(quán)）之后、項目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。,150,（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。,151,（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。,152,（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會、派出所、崗?fù)?、電站、熱力站、水廠、文體場館、兒童樂園、自行車棚等。,153,（六）開發(fā)間接費。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。,154,計稅成本核算的一般程序分為5步: （一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)對當期尚未發(fā)生但應(yīng)由當期負擔的預(yù)提費用和當期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分攤的待攤費用，按稅收規(guī)定進行確認。,計稅成本核算的一般程序,155,（二）對當期應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 （三）對當期已完工成本對象的計稅成本進行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。 可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積。 （四）對當期已實現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，并在當期納稅申報時進行扣除。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本。 （五）對前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除。 ,156,開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用其直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象。共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有5種 （一）占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進行分配。 1、一次性開發(fā)計算公式 按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總積面的比例進行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象占地面積全部成本對象占地總面積應(yīng)分配的開發(fā)成本,計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法,157,2、分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總積面的比例進行分配。計算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的成本=期內(nèi)成本對象占地面積開發(fā)用地總面積應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象占地面積期內(nèi)全部成本對象占地面積期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的成本 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。,158,（二）建筑面積法 指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進行分配 1、一次性開發(fā)計算公式 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象建筑面積全部成本對象建筑面積應(yīng)分配的開發(fā)成本 2、分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進行分配 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的成本=期內(nèi)全部成本對象建筑面積開發(fā)用地計劃建筑積面應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象建筑面積期內(nèi)全部成本對象建筑面積應(yīng)分配的開發(fā)成本,159,（三）直接成本法計算公式 指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象直接開發(fā)成本期內(nèi)全部成本對直接開發(fā)成本應(yīng)分配的開發(fā)成本,160,（四）預(yù)算造價法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象預(yù)算造價期內(nèi)全部成本對預(yù)算造價應(yīng)分配的開發(fā)成本,161,（五）預(yù)定售價法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)定售價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)定售價總額的比例進行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本=該成本對象預(yù)定造價期內(nèi)全部成本對預(yù)定售價應(yīng)分配的開發(fā)成本,162,下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進行分配： （一）土地征用及拆遷補償費（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進行分配。 （二）公共配套設(shè)施開發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開發(fā)成本費）按建筑面積法在可售計稅成本對象間進行分配。 （三）其他成本項目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。,163,自用的土地和公共配套設(shè)施： 作為獨立成本對象進行核算的，在結(jié)算已完工可售成本對象時，按以下規(guī)定進行分配： （一）自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實際發(fā)生的計稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對象。 （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價按前條規(guī)定分配至可售成本對象。 土地使用權(quán)成本： 開發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進行處理。,特定事項的稅務(wù)處理,164,（一）其投入方以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： 1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在接