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1、土地征用與房屋拆遷管理法律制度,資料建設(shè)部2002年18月份受理來(lái)信共4820件次，其中，涉及拆遷問(wèn)題的占28%。上訪1730批次，其中反映拆遷問(wèn)題的占70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問(wèn)題占83.7%。投訴和上訪披露的問(wèn)題多集中在法律意識(shí)薄、形象工程多上面。另?yè)?jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2002年17月份，全國(guó)因房屋拆除引發(fā)三級(jí)以上事故共5起，造成26人死亡，16人受傷。,2012年11月21日下午，位于浙江溫嶺火車站前未開(kāi)通的大道上，四間樓房巍然矗立在路中間，其中兩間還住著居民。盡管路還沒(méi)有正式開(kāi)通，但是有一些車輛經(jīng)過(guò)，都得繞著房子通行。據(jù)了解，中間兩間為同一戶人家，屬溫嶺市大溪鎮(zhèn)下洋張村。有兩間住

2、戶已同意拆遷，考慮中間兩間住戶安全，遂沒(méi)有全部拆除。據(jù)附近居民稱，住戶因補(bǔ)貼的錢未能達(dá)到他們的要求，沒(méi)有簽署拆遷同意書(shū)。,案例 重慶“史上最牛釘子戶” （4年） （曝光在2007年3月全國(guó)“兩會(huì)”圓滿結(jié)束并通過(guò)了物權(quán)法）,唐福珍因拆遷自焚事件（200911）,自焚當(dāng)天 房子即被拆除,上海最牛釘子戶,南寧最牛釘子戶,中國(guó)最貴釘子戶（深圳）：1997年120萬(wàn)建，2007年獲賠1258萬(wàn)后開(kāi)始搬家 ，據(jù)說(shuō)最后拿到1700萬(wàn)（建筑面積779.81平方米，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米）,廣州釘子戶,北京（海淀）釘子戶,華盛頓的釘子戶,物權(quán)法對(duì)房屋拆遷的影響,中華人民共和國(guó)物權(quán)法已由中華人民共和國(guó)第十屆

3、全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過(guò)，自2007年10月1日起施行。作為第一部有“拆遷”二字的法律，不僅彌補(bǔ)了房屋拆遷制度沒(méi)有法律層面上直接規(guī)定的缺陷，而且在十個(gè)重要原則上給拆遷制度定了調(diào)，其影響已經(jīng)并正在顯現(xiàn)。 物權(quán)法明確了法律對(duì)被拆遷人私有物權(quán)實(shí)行保護(hù)，對(duì)拆遷中侵害被拆遷人物權(quán)的行為進(jìn)行了禁止，強(qiáng)調(diào)要確保被征收人（拆遷人）的社會(huì)保障和居住條件，因而增大了拆遷實(shí)施難度。,教學(xué)目的,了解土地征用與房屋拆遷管理法律制度的發(fā)展概況； 熟悉土地征用與城市房屋拆遷的概念與原則； 掌握土地征用的審批權(quán)限、土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、城市房屋拆遷的方式； 重點(diǎn)掌握土地征用與城市房屋拆遷的程序、補(bǔ)償

4、和安置的有關(guān)規(guī)定。,5.1 土地征用,無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是其他項(xiàng)目的建設(shè)，首先解決土地使用權(quán)問(wèn)題。 土地征用和房屋拆遷是土地使用者在獲得土地使用權(quán)的過(guò)程中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，也是房地產(chǎn)管理立法必須解決的問(wèn)題。,？,一、土地征用,土地征用是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行政行為。 特征： 法律關(guān)系主體雙方是特定的，征用方是國(guó)家，被征用方是所征土地使用者，即農(nóng)民集體； 強(qiáng)制性； 補(bǔ)償性； 土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。,申請(qǐng)用地 受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件 審批用地 征地實(shí)施 簽發(fā)用地證書(shū) 征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理 辦

5、理土地使用證,二、 土地征用程序及審批權(quán)限,建設(shè)單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明和圖件，向土地所在地的縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地，同時(shí)填寫(xiě)建設(shè)用地申請(qǐng)表，并附下列材料： （1）建設(shè)單位依法設(shè)立的有關(guān)證明； （2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件； （3）土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告； （4）初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)材料； （5）建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖； （6）占有耕地的，提出補(bǔ)充耕地方案； （7）建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的，應(yīng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告； （8）提供地價(jià)評(píng)估報(bào)告。,土地征用程序-申請(qǐng)用地

6、,經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征用土地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施。 （1）征地公告。公告的內(nèi)容包括：批準(zhǔn)征地的機(jī)關(guān)、文號(hào)、土地用途、范圍、面積、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋?（2）支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)； （3）安置農(nóng)業(yè)人口； （4）征收用地單位的費(fèi)稅； （5）協(xié)調(diào)征地爭(zhēng)議。,土地征用程序-征地實(shí)施,土地管理法第四十五條明確規(guī)定，因建設(shè)需要征用屬于集體所有的土地的，必須按以下批準(zhǔn)權(quán)限，由省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，并對(duì)兩級(jí)政府的征地審批權(quán)限作了明確的劃分： （1）征用基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的，其他土地超過(guò)70公頃的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 （2）征用基本農(nóng)

7、田以外的耕地在35公頃以下的，其他土地在70公頃以下的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。,土地征用審批權(quán)限,三、土地征用的補(bǔ)償,我國(guó)土地管理法第四十七條明確規(guī)定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?！?1、 征地補(bǔ)償費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi)是國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，為補(bǔ)償被征地單位所受的損失而向其支付的款項(xiàng)。一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)以及新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。 說(shuō)明:我國(guó)的征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)質(zhì)上是對(duì)農(nóng)民在被征用之土地上長(zhǎng)期投資、投工的補(bǔ)償，而非土地的價(jià)格；而在那些實(shí)行土地私有制的國(guó)家，征用土地補(bǔ)償?shù)幕緝?nèi)容是地價(jià)補(bǔ)償。對(duì)于確定補(bǔ)償數(shù)額的依據(jù)各國(guó)不盡相同，一般是按土地的市

8、場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算，也有的國(guó)家是按法定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。我國(guó)屬于后者，即按法定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。,征地補(bǔ)償費(fèi)是根據(jù)被征用土地的原用途按照法定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定的： 1、土地補(bǔ)償費(fèi)：根據(jù)土地管理法第四十七條的規(guī)定： 征用耕地的，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍10倍； 征用其他土地的，按照各省、自治區(qū)、直轄市確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （其他非耕地2畝折算為1畝，法律法規(guī)另有規(guī)定的除外，市區(qū)內(nèi)的耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值由市人民政府統(tǒng)一確定；市區(qū)外的耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值由區(qū)縣（自治縣、市）人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位確定；經(jīng)縣級(jí)以上人民政府劃定的菜地、糧食制種地、專用魚(yú)池被征用前3年平均年產(chǎn)值按耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的1.2

9、倍到1.5倍計(jì)算）重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,四、征地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),按省、自治區(qū)、直轄市確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 地上建筑物補(bǔ)償以集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有權(quán)證登記的合法面積為準(zhǔn)計(jì)算，構(gòu)筑物按實(shí)計(jì)算。青苗補(bǔ)償按征地時(shí)實(shí)際種植面積計(jì)算。重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地成片栽種的一般樹(shù)木，按糧食類青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)。 零星栽種的一般樹(shù)木按實(shí)補(bǔ)償。 果園、茶園、桑園、苗圃、花園按當(dāng)?shù)馗厍?年平均年產(chǎn)值的1.2至1.5倍計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)。 對(duì)珍稀名貴樹(shù)木，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),下列地上建（構(gòu)）筑物、青苗不予補(bǔ)償： （

10、一）不具有土地使用權(quán)屬證書(shū)和農(nóng)村房屋所有權(quán)證的房屋和其他建（構(gòu)）筑物； （二）政府征地批文下達(dá)之日后栽插的花草、林木、青苗及搭建的建（構(gòu)）筑物； （三）超過(guò)批準(zhǔn)使用期限或雖未確定使用期限但已使用2年以上的臨時(shí)用地上的建（構(gòu)）筑物； （四）非法占用集體上地修建的建（構(gòu)）筑物； （五）大自然野生雜叢。 重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,2、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),3、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金,征用郊區(qū)的菜地， 除了給予土地補(bǔ)償費(fèi)外， 用地單位還應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。 （新菜地，是指城市（不含縣城、建制鎮(zhèn)的工礦區(qū)）郊區(qū)，為供應(yīng)城市居民吃菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚(yú)、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚(yú)塘。

11、 新菜地開(kāi)發(fā)基金是指國(guó)家為保證城市人民生活需要，向被批準(zhǔn)使用城市郊區(qū)的用地單位征收的一種建設(shè)基金。它是在征地單位向原土地所有者繳納的征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上建設(shè)物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用外，用地單位按規(guī)定向國(guó)家繳納的一項(xiàng)特殊用地費(fèi)用。 ）,五、安置補(bǔ)助費(fèi),征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的4倍6倍。（每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍 ） 征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 由省、自 治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 按此標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安

12、置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。 征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。,土地管理法實(shí)施條例第二十六條 土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。 征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)

13、發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。 市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督。,土地補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬,征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的住房在征地拆遷范圍以外的，不拆遷、不補(bǔ)償、不安置。但應(yīng)根據(jù)集體土地使用權(quán)屬證書(shū)確定的宅基地面積，按所在地耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的1至2倍，向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一次性支付征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員占用宅基地綜合補(bǔ)償費(fèi)。,土地補(bǔ)償費(fèi)用的歸屬,我國(guó)現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償制度存在缺陷,(1)補(bǔ)償范圍過(guò)窄； (2)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低； (3)補(bǔ)償分配不合理。 適當(dāng)補(bǔ)償 考慮的側(cè)重點(diǎn)在于彌補(bǔ)被征收人所受經(jīng)濟(jì)上的損失，其他期待利益、營(yíng)業(yè)、失業(yè)的損失及

14、生活環(huán)境變遷或精神上的損失等，均不在補(bǔ)償范圍之內(nèi)。,一、城市房屋拆遷的概念： 是指在城市開(kāi)發(fā)中的舊城改造過(guò)程中，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定而實(shí)施的依法拆除房屋，并給予適當(dāng)補(bǔ)償和安置的行為。,2 房屋拆遷,1991年3月22日國(guó)務(wù)院頒布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例， 2001年6月13日，國(guó)務(wù)院頒布第305號(hào)令，發(fā)布新的城市房 屋拆遷管理?xiàng)l例，并于2001年11月1日正式實(shí)施(以下簡(jiǎn)稱 拆遷條例)。,二、基本規(guī)范,拆遷條例規(guī)定，房屋拆遷適用范圍主要包括三個(gè)方面。 一是地域范圍，主要是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地。 二是物的范圍，主要是指拆遷房屋及其附屬物 。 三是人的范圍，拆遷人和被拆遷人。,三、拆遷

15、范圍,四、房屋拆遷的原則,（1）服從國(guó)家利益的原則。 （2）符合城市規(guī)劃的原則 （3）保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。 （4）有利城市舊區(qū)改造的原則 。 （5）誰(shuí)拆遷、誰(shuí)負(fù)責(zé)補(bǔ)償原則。,任何單位和個(gè)人因自身建設(shè)或接受委托實(shí)施房屋拆遷行為，都必須持國(guó)家法律規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)其審批核準(zhǔn)后發(fā)給房屋拆遷許可證，方可進(jìn)行房屋拆遷。 自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起三個(gè)月內(nèi)未實(shí)施拆遷的，房屋拆遷許可證自行失效，因不可抗力因素造成延期拆遷的除外。重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 ,五、房屋拆遷許可,（一）拆遷相關(guān)主體,拆遷管理人：建設(shè)行政主管部門(mén) 拆遷人

16、：取得房屋拆遷許可證的單位 被拆遷人：被拆遷房屋的所有人 與被拆遷房屋相關(guān)的其他主體：使用權(quán)人和抵、 押權(quán)人 拆遷單位：受委托實(shí)際進(jìn)行拆遷的單位,（一）拆遷相關(guān)主體,拆遷管理人：建設(shè)行政主管部門(mén) 拆遷人：取得房屋拆遷許可證的單位 被拆遷人：被拆遷房屋的所有人 與被拆遷房屋相關(guān)的其他主體：使用權(quán)人和抵、 押權(quán)人 拆遷單位：受委托實(shí)際進(jìn)行拆遷的單位,（二）房屋拆遷主管部門(mén)的權(quán)利和義務(wù),縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)，如工商、公安、規(guī)劃、司法、文 化、環(huán)境等行政主管部門(mén)等，是拆遷的協(xié)管部門(mén)，其在拆遷管理中的職 責(zé)是依照拆遷條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順 利進(jìn)行。 縣級(jí)以上人民政府土地行

17、政主管部門(mén)(包括國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén)) 應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地 管理工作。 房屋拆遷許可證是房屋拆遷主管部門(mén)發(fā)給( )的拆遷憑證。 A房地產(chǎn)管理部門(mén) B被拆遷人 C房屋拆遷申請(qǐng)人 D具 有房屋拆遷資格的單位 答案：C 解析：根據(jù)題意，房地產(chǎn)管理部門(mén)、被拆遷人都不是拆遷的實(shí)施部 門(mén)，不應(yīng)選擇；至于具有房屋拆遷資格的單位如果不申請(qǐng)，房屋拆遷管 理部門(mén)是不會(huì)發(fā)放房屋拆遷許可證的，因此只有C是對(duì)的。,一、城市房屋拆遷的方式： 政府統(tǒng)一拆遷 委托拆遷 自行拆遷,3 房屋拆遷方式和程序,二、城市房屋拆遷的程序：,申請(qǐng)和批準(zhǔn) 組織房屋拆遷 發(fā)布房屋拆遷公告 簽署拆遷

18、協(xié)議 動(dòng)遷 復(fù)查、備案,（一）提出拆遷申請(qǐng),城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第7條第1款規(guī)定了拆遷房屋的單位申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提交下列資料： 1建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件 4拆遷計(jì)劃和拆遷方案 5辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明,審查的內(nèi)容如下： 1）本條規(guī)定的必備材料是否齊全、有效； 2）拆遷范圍與批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地范圍是否一致； 3）拆遷補(bǔ)償安置方案是否符合拆遷政策，內(nèi)容是否完善； 4）拆遷期限的設(shè)立是否合理； 5）拆遷計(jì)劃是否可行； 6）拆遷范圍內(nèi)是否有不能或不宜拆除的房屋，對(duì)不能或不宜拆除的房

19、屋采取何種保護(hù)措施； 7）拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)、戶籍是否明確，對(duì)不明確的是否有了妥善的補(bǔ)償安置方案； 8）拆遷補(bǔ)償安置資金是否落實(shí)、到位； 9）安置地點(diǎn)和房源是否落實(shí)，用于拆遷安置的住房是否符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)等。,（二）房屋拆遷審批,拆遷管理?xiàng)l例第8條規(guī)定：房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以拆遷公告的形式予以公布。 房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。因此，拆遷公告是由房屋拆遷管理部門(mén)公布的告知性的文書(shū)，其公告內(nèi)容應(yīng)該與拆遷許可證中載明的內(nèi)容相一致。,（三）房屋拆遷公告,1、特征 1）平等性，

20、表現(xiàn)為主體地位平等； 2）內(nèi)容具有雙重性，是補(bǔ)償和安置的結(jié)合； 3）行政干預(yù)性，當(dāng)事人應(yīng)該達(dá)成協(xié)議，如果不能達(dá)成的，則由房屋拆遷管理機(jī)關(guān)來(lái)裁決。,（四）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)訂立，其簽訂必須采用書(shū)面形式，內(nèi)容必須符合有關(guān)法律規(guī)定。其主要條款包括： 1）補(bǔ)償形式，作價(jià)補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)交換，一次性安置還是臨時(shí)過(guò)渡； 2）補(bǔ)償金額，包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款、安置款（一般按月計(jì)算）、搬家費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)龋?3）安置面積； 4）安置地點(diǎn)； 5）搬遷過(guò)渡方式； 6）過(guò)渡期限； 7）違約責(zé)任； 8）當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。,2、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要條

21、款,1 拆遷期限 2 拆遷的執(zhí)行 3 被拆遷人的禁止行為 城市 房 屋拆遷 管理 條 例 第 條 的 規(guī) 定 ： “ 拆遷 范 圍 確 定 后 ， 拆遷 范圍 內(nèi) 的 單 位和個(gè)人 ， 不得進(jìn) 行下 列 活 動(dòng) ：（ ） 新 建 、 擴(kuò) 建 、 改 建 房 屋 。 （ ） 改變房 屋 和 土 地 用 途 。 （ ） 租賃 房 屋 。 房 屋拆遷 管理 部 門(mén) 應(yīng)當(dāng) 就 前 款 所 列 事 項(xiàng) ， 書(shū)面 通 知 有 關(guān) 部 門(mén) 暫 停 辦 理 相 關(guān) 手 續(xù) 。 暫 停 辦 理的書(shū)面 通 知應(yīng)當(dāng) 載 明 暫 停 期 限 。暫 停 期 限 最 長(zhǎng)不得 超 過(guò) 年 ； 拆遷 人 需 要 延 長(zhǎng) 暫

22、停 期 限 的 ， 必須 經(jīng) 房 屋拆遷 管理 部 門(mén) 批 準(zhǔn) ， 延 長(zhǎng) 暫 停 期 限 不得 超 過(guò) 年 ?！?4 拒絕搬遷的處理,（五）拆遷實(shí)施,4 房屋拆遷的補(bǔ)償和安置,房屋拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人補(bǔ)償其因房屋及其附屬物被拆除所受的損失。 一、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷人，即被拆遷房屋的所有人，包括房屋代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人。 拆遷條例規(guī)定的所有權(quán)人包括兩種代管人：一種是私有房屋的代 管人，即私房的產(chǎn)權(quán)人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全權(quán)代 理人。另一種是國(guó)家授權(quán)的國(guó)家房屋及其附屬物的管理人，即房地產(chǎn) 管理局。,拆遷補(bǔ)償

23、的范圍是被拆除的房屋及其附屬物。 1拆除違章建筑不予補(bǔ)償 2拆除超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償,二、拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?三、拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則是等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。 “等因素”包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。 對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置實(shí)行征地統(tǒng)籌費(fèi)調(diào)劑使用辦法。統(tǒng)籌費(fèi)由區(qū)縣（自治縣、市）人民政府按市區(qū)每畝3000元，其他區(qū)縣（自治縣、市）每畝2000元的標(biāo)準(zhǔn)向建設(shè)用地單位收取，專項(xiàng)用于征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置的統(tǒng)籌調(diào)劑。,1

24、、產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。 拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。 2、貨幣補(bǔ)償 所謂貨幣補(bǔ)償是指拆遷人以支付貨幣的方式，賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。 3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合 產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆遷人部分采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、部分采取作價(jià)補(bǔ)償。,四、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?作價(jià)補(bǔ)償,采取作價(jià)補(bǔ)償?shù)模?應(yīng)由房屋所在地的法定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)

25、予以評(píng)估， 公正合理地確定作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。 第二十四條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。,特殊情況下的拆遷補(bǔ)償,公益事業(yè)房屋及其附屬物 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。 租賃房屋 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。 被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租

26、人重新訂立房屋租賃合同,特殊情況下的拆遷補(bǔ)償,產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 設(shè)有抵押權(quán)的房屋 擔(dān)保法 第四十九條第三款則規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存?！?所謂拆遷安置，是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。 1.房屋拆遷安置的原則： 誰(shuí)拆遷誰(shuí)安置的原則 安置相當(dāng)?shù)脑瓌t 安置與補(bǔ)償相分離的原則 2. 拆遷安置的方式有兩種： 一步到位的安置， 即

27、由拆遷人對(duì)被拆除房屋使用人一次性解決安置用房； 兩步到位的安置， 即由房屋使用人先以周轉(zhuǎn)房臨時(shí)過(guò)渡， 緩期解決正式安置用房。 由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房 由被安置人自尋房屋自行過(guò)渡， 雙方應(yīng)在協(xié)議中明確過(guò)渡期限。,五、拆遷安置,3. 拆遷安置的地點(diǎn)亦有兩種： 原地安置 異地安置 拆遷條例 規(guī)定：“對(duì)從區(qū)位好的地段遷入?yún)^(qū)位差的地段的被拆除房屋使用人， 可以適當(dāng)增加安置面積?！?4、拆遷安置的對(duì)象,被拆除房屋使用人是指在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者正式辦公的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位。 拆遷條例規(guī)定，拆遷人對(duì)使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)，使用人要求拆遷人給予安置是使用

28、人的法定權(quán)利。 拆遷安置的對(duì)象分為兩種：一是指公民；二是指法人。 拆遷人對(duì)房屋使用人的安置，可以實(shí)行臨時(shí)安置和長(zhǎng)期安置。 臨時(shí)安置是指在一次安置有困難時(shí)，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時(shí)過(guò)渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過(guò)渡而由拆遷人付給過(guò)渡費(fèi)的一種安置辦法。 長(zhǎng)期安置包括易地安置和原地長(zhǎng)期安置,拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)以被拆遷房屋的面積作為計(jì)算依據(jù)。按照被拆除房屋是住宅還是非住宅， 拆遷安置的面積有所區(qū)別： （ 1 ） 拆除非住宅房屋， 如工商企業(yè)用 房、 辦公用房、 倉(cāng)庫(kù)用房等根據(jù)原建筑面積安置。 （ 2 ） 拆除住宅房屋， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，按照原建筑面積， 也可

29、按照原使用面積或原居住面積安置； 對(duì)依原居住面積有困難的被拆除房屋使用人， 可適當(dāng)增加安置面積。 （3） 住房安置可以采取統(tǒng)建優(yōu)惠購(gòu)房、貨幣安置住房、自建住房等方式，按每人17至20平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)予以安置。重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,5、 拆遷安置的面積標(biāo)準(zhǔn),因戶型設(shè)計(jì)限制，住房安置對(duì)象所購(gòu)的安置房，超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)5平方米以內(nèi)的部分，按建安造價(jià)的50購(gòu)買；超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)5平方米以上的部分按綜合造價(jià)購(gòu)買，但建設(shè)用地預(yù)辦通知書(shū)下達(dá)后離婚分戶的住房安置對(duì)象所購(gòu)的安置房，超過(guò)當(dāng)?shù)貐^(qū)縣（自治縣、市）人民政府規(guī)定的住房安置標(biāo)準(zhǔn)的部分，按綜合造價(jià)購(gòu)買。 因戶型設(shè)計(jì)限制，購(gòu)買安置房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，不足部分由住房

30、安置方按建安造價(jià)補(bǔ)償給被安置人。, 第二十五條 住房安置對(duì)象已婚未育的，優(yōu)惠購(gòu)房時(shí)，可申請(qǐng)?jiān)鲑?gòu)1個(gè)自然間的住房，其價(jià)格按安置房建安造價(jià)的50計(jì)算。 住房安置對(duì)象的配偶或未成年子女為城鎮(zhèn)戶口，經(jīng)審核在他處確無(wú)住房并長(zhǎng)期與配偶或父母居住在征地拆遷范圍內(nèi)的，優(yōu)惠購(gòu)房時(shí)，可申請(qǐng)按建安造價(jià)的50購(gòu)買1個(gè)自然間的住房，與原戶主合并安置。 政府征地公告之日前因法定婚姻關(guān)系或撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系遷入人員、正常出生人員，作為人員安置和住房安置對(duì)象。 在政府批準(zhǔn)征用土地之日前，長(zhǎng)期居住在征地拆遷范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)人員，具有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證且城鎮(zhèn)確無(wú)住房的被拆遷人，經(jīng)住房安置方審核同意后，可申請(qǐng)按本辦法規(guī)定的住房安

31、置標(biāo)準(zhǔn)按建安造價(jià)的50優(yōu)惠購(gòu)買住房。,第二十六條 住房安置對(duì)象選擇貨幣安置住房方式的，土地行政主管部門(mén)應(yīng)與安置對(duì)象簽訂貨幣安置住房合同，一次性結(jié)算貨幣安置款。 貨幣安置款額等于貨幣安置住房合同履行時(shí)，征地拆遷范圍相鄰經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)與土地征用時(shí)磚墻（條石）預(yù)制蓋房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之差乘以當(dāng)?shù)貐^(qū)縣（自治縣、市）人民政府根據(jù)本辦法確定的應(yīng)安置房建筑面積。,第二十七條 無(wú)條件集中統(tǒng)一修建安置房的，區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門(mén)應(yīng)按照同級(jí)人民政府依據(jù)本辦法確定的應(yīng)安置房建筑百積標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民住宅平均建安造價(jià)予以補(bǔ)助，并按照規(guī)劃管理要求和當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民修建住宅用地標(biāo)準(zhǔn)劃給宅基地，由住房安置對(duì)象自建

32、住房。 第二十八條 戶口分別在2個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的夫妻為同批住房安置對(duì)象的，合并為1戶安置住房。 住房安置對(duì)象在2個(gè)或2個(gè)以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建有住房的，在征地拆遷時(shí)只安置1次住房。,重慶市征地補(bǔ)償安置辦法,6、 拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)分類,搬家補(bǔ)助費(fèi) 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi),被征地單位（不含被征地的村民住戶）的水、電設(shè)施按實(shí)際安裝費(fèi)用補(bǔ)償。水利工程補(bǔ)償，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 被拆遷企業(yè)的搬遷損失費(fèi)（含設(shè)備搬遷損耗、停工損失及搬遷費(fèi)）按所搬遷設(shè)備折舊后凈值的15至20計(jì)算。 有線廣播線路、閉路電視線路，天然氣安裝按實(shí)際安裝費(fèi)用補(bǔ)償。電話移裝按電信部門(mén)規(guī)定的移機(jī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。被拆除房屋的

33、裝飾物，由所有人自行拆除，不予補(bǔ)償；不能自行拆除的，給予適當(dāng)補(bǔ)償。,在規(guī)定時(shí)限內(nèi)搬遷的拆遷戶，其搬家補(bǔ)助費(fèi)按戶一次性計(jì)發(fā)，3人以下（含3人）每戶不超過(guò)300元，3人以上每戶不超過(guò)500元。臨時(shí)過(guò)渡戶按2次計(jì)發(fā)。 因建設(shè)需要，被拆遷戶須提前搬遷過(guò)渡的，從過(guò)渡之日起以批準(zhǔn)征地時(shí)的在籍戶口為準(zhǔn)，發(fā)給搬遷過(guò)渡費(fèi)或搬遷補(bǔ)助費(fèi)。屬統(tǒng)建優(yōu)惠購(gòu)房安置的，按實(shí)際過(guò)渡時(shí)間計(jì)算，每人每月發(fā)給80至100元搬遷過(guò)渡費(fèi)；屬貨幣安置住房，自建住房的，每人一次性發(fā)給1000元搬遷補(bǔ)助費(fèi)。,http:/ 000元?，F(xiàn)張某有一營(yíng)業(yè)房需要拆遷，該營(yíng)業(yè)面積35平方米，評(píng)估價(jià)4 500元平方米，有3個(gè)從業(yè)人員，停產(chǎn)停業(yè)損失按每人每月

34、917元計(jì)算，停產(chǎn)停業(yè)一個(gè)半月，另外天然氣補(bǔ)償按每戶3200元計(jì)算，電話移機(jī)按每部58元計(jì)算。問(wèn)：如果產(chǎn)權(quán)人張某要求貨幣補(bǔ)償，可以拿多少補(bǔ)償金？,【問(wèn)題解答】,（1）被拆除房屋的補(bǔ)償金額： 35平方米4500元平方米1.1=173250元。 （2）停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)： 917元/人.月3人1.5月=4126.5元。 （3）搬家獎(jiǎng)勵(lì)每戶5000元。 （4）天然氣每戶3200元。 （5）電話移機(jī)一部58元。 所以，張某可以拿185 634.5元。,案例,吳某租用的私房受了火災(zāi)，吳某全家急需住房。恰巧吳某的同事張某正需錢用，愿意把自已的兩間平房賣給吳某，雙方訂立了專賣協(xié)議。約定吳某向張某支付房?jī)r(jià)款6000元，張某將兩間平房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于吳某。雙方到房產(chǎn)部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房產(chǎn)部門(mén)因故當(dāng)天不辦公。因此雙方商定，吳某先付款6000元，張某把房交付吳某居住，以后另定時(shí)間補(bǔ)辦過(guò)戶手續(xù)。在之后的一年中，吳某多次找張某同去辦理過(guò)戶手續(xù)，張某一直以各種理由拒絕。吳某入住該房一年后，該房被市政府劃入拆遷范圍，由某開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)拆遷。吳、張二人均要求與開(kāi)發(fā)公司簽訂拆遷協(xié)議。請(qǐng)問(wèn) 此案應(yīng)如何處理。,