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1、,區(qū)位優(yōu)勢：政府重點規(guī)劃區(qū)域，天府新城總部商務(wù)區(qū)核心地段。,交通優(yōu)勢：緊鄰交通要道，地鐵物業(yè)。,配套優(yōu)勢：物業(yè)類型多樣，住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓的綜合發(fā)展，提升了項目的配套水平和內(nèi)在價值。,區(qū)域價值：天府新城一直是成都市重點發(fā)展軸和熱點開發(fā)區(qū)域。,品牌優(yōu)勢：項目注入了開發(fā)商的品牌價值。,在發(fā)展這個綜合型項目同時，項目區(qū)域發(fā)展成熟還需要較長時間。,項目區(qū)域未來公寓項目供應(yīng)量大，且集中在最近兩年，市場面積較大競爭。,未來本區(qū)域有較多品牌開發(fā)商的項目推出，會分流本項目的部分客源，并在開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品上形成競爭。,項目周邊沒有成熟的商業(yè)氛圍和生活配套，當前居住氛圍缺乏。,項目區(qū)域為總部商務(wù)區(qū)，需要改善其

2、在居民心目中原有的居住環(huán)境印象。,有利條件,面臨的困難,項目開發(fā)條件總結(jié),項目開發(fā)的基礎(chǔ)較好，但部分有利條件并不具備唯一性。,困難主要來源于周邊環(huán)境和市場競爭。,如何打造項目的核心競爭力？降低劣勢影響，贏取競爭優(yōu)勢？,？,項目公寓規(guī)模較小，且地塊分散，在建筑形態(tài)發(fā)展上帶來較大困難。,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,項目開發(fā)策略,主流客群 平臺戶型 + 高品質(zhì)形象 + 差異化產(chǎn)品,策略匯總,開發(fā)策略,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,產(chǎn)品定位原則,原則一：精裝小戶型，快速銷售，保證項目現(xiàn)金流。,原則二：同時滿足居住需求和辦公需求。,具有一定前瞻性，但不脫離本地市

3、場。,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,根據(jù)分析，結(jié)合市場研判的結(jié)論，我們建議本項目商務(wù)公寓產(chǎn)品總體定位為： 一個傲居都市繁華中心的城市CBD商務(wù)公寓。,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,公寓物業(yè)發(fā)展策略,由于考慮市場容量和為降低投資風險，本項目CBD商務(wù)公寓其功能涵蓋辦公物業(yè)、商住公寓（具備小型家庭辦公的優(yōu)勢而將占據(jù)一定的市場份額）和純居住公寓。 根據(jù)產(chǎn)品體系打造，建議分地塊打造居住及辦公類公寓產(chǎn)品，有可作“商務(wù)辦公”的空間，有也“居家生活”的氛圍。,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,公寓總策略：項目現(xiàn)金流產(chǎn)品，嚴格控制戶型面積，采用高單價、低

4、總價的總價控制策略、及產(chǎn)品創(chuàng)新組合策略，對位廣泛客群，實現(xiàn)產(chǎn)品的快速銷售，保證項目資金鏈安全,Lets live in CBD,居住型公寓產(chǎn)品定位,本項目居住型商務(wù)公寓，其目標客戶群主要鎖定居家人士。引導(dǎo)兩個概念： 在CBD安個家工作、休閑、購物、居住一步到位； 星級酒店式的服務(wù)省心、省時、全面、高品質(zhì)提升您的生活質(zhì)量。,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,購買客戶與終端使用客戶結(jié)構(gòu),購買客戶,終端使用客戶,投資客戶 客戶特征區(qū)域內(nèi)政府公務(wù)員、二次置業(yè)者。 置業(yè)關(guān)鍵項目所在地段，升值空間、租賃預(yù)期、物業(yè)管理 產(chǎn)品需求青睞低總價產(chǎn)品，存在大單需求,自用客戶 客戶特征區(qū)域內(nèi)成功人士、

5、周邊白領(lǐng)自住客戶、區(qū)域內(nèi)經(jīng)商人士、區(qū)域內(nèi)集團購買戶 置業(yè)關(guān)鍵地段，周邊配套，物業(yè)管理，形象 產(chǎn)品需求60-120平為主,租用客戶 客戶特征外地駐蓉高管、周邊企業(yè)員工、短期出差等臨時居住人士 置業(yè)關(guān)鍵租金水平、周邊氛圍，物業(yè)管理，形象 產(chǎn)品需求50-100平為主,客戶定位兼顧購買客戶及終端使用客戶,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,購買客戶以投資型及自住需求客戶為主,核心客戶：受宏觀政策影響,在其它資產(chǎn)市場難以釋放的投資客 客戶特征：區(qū)域內(nèi)投資人士包括公務(wù)員，二次置業(yè)者等；區(qū)域外投資人士包括成都市其他區(qū)域的二次置業(yè)者 置業(yè)需求：投資 置業(yè)關(guān)注點：低總價，產(chǎn)品的區(qū)位條件、投資回報率

6、,重要客戶：周邊辦公物業(yè)帶來的自住客戶 客戶特征：在高新區(qū)上班的白領(lǐng)客戶或企業(yè)購買作為接待處 置業(yè)需求：購買自住 置業(yè)關(guān)注點：小面積，低總價，對產(chǎn)品舒適度有一定關(guān)注,重要客戶：居家人士 客戶特征：區(qū)域內(nèi)成功人士、周邊白領(lǐng)自住客戶、區(qū)域內(nèi)經(jīng)商人士、區(qū)域內(nèi)集團購買戶 置業(yè)需求：購買自住 置業(yè)關(guān)注點：周邊配套，物業(yè)管理，形象，對產(chǎn)品舒適度有一定關(guān)注,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,租賃客戶外地駐蓉高管、周邊企業(yè)員工、短期出差等臨時居住人士,周邊企業(yè)為了滿足企業(yè)短期出差等臨時性居住的要求； 企業(yè)員工臨時的、過渡居住需求,外地企業(yè)在蓉辦事處的高級工作人員，對居住環(huán)境有較高要求，同時無在

7、蓉置業(yè)需求 部分商務(wù)接待的需要,收入高而穩(wěn)定，在高新區(qū)工作，向往CBD區(qū)域的生活氛圍，對居住環(huán)境、配套比較關(guān)注,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,小結(jié)：市場主流公寓面積集中在45-55平的套一產(chǎn)品，多占50%左右,產(chǎn)品配比的出發(fā)點,參考市場重點公寓項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（龍湖三千星座和富力史丹尼國際公寓 ） 關(guān)注客戶購買意向，選擇市場暢銷產(chǎn)品 考慮投資客收益，保證居室功能的前提下，盡量控制各檔戶型面積,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,1-23f：平層公寓,產(chǎn)品設(shè)置原則及策略： 1、高品質(zhì)原則差異化發(fā)展，以精裝和實用性戶

8、型將占先機 2、產(chǎn)品復(fù)合性原則將平層公寓與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合，以平層公寓為主 3、總價控制原則建議公寓產(chǎn)品控制戶型面積，以45-55平產(chǎn)品為主，55平以下產(chǎn)品占70%以上,3.0m23F,35-45m2-25%,產(chǎn)品形式,層高,面積區(qū)間,69m,產(chǎn)品配比,45-55m2-50%,70-80m2-25%,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,項目辦公型公寓定位,商務(wù)公寓,蓉城首席Co-mini,NEW office,關(guān)鍵詞 ：co & mini,外置集合的功能空間,選擇在這辦公，因為有專門提供給我們接待客戶、會議和培訓(xùn)的場所,商務(wù)集中化，節(jié)省室內(nèi)空間,交流外置化，減少待客的局促,選擇在這

9、居住，因為房間雖小，但擁有一個公共的交流大客廳,小而靈動的私享領(lǐng)地,將靈動發(fā)揮到極致，自在選擇，隨心所欲,小空間，大作為 宜住宜工作,購買客戶與終端使用客戶結(jié)構(gòu),購買客戶,終端使用客戶,投資客戶 客戶特征蓉城本地公務(wù)員、私營業(yè)主，辦公物業(yè)投資客 置業(yè)關(guān)鍵項目所在地段，升值空間、租賃預(yù)期、物業(yè)管理 產(chǎn)品需求青睞低總價產(chǎn)品，存在大單需求,自用客戶 客戶特征周邊高管自住客戶，具辦公需求、難以承受高價格的創(chuàng)業(yè)期或核心公司配套的小型企業(yè)客戶 置業(yè)關(guān)鍵地段，商務(wù)辦公氛圍，物業(yè)管理、形象 產(chǎn)品需求60-120平為主,租用客戶 客戶特征駐蓉高管、周邊白領(lǐng)、企業(yè)接待及小型本地草創(chuàng)型企業(yè)，駐蓉分公司 置業(yè)關(guān)鍵租金

10、水平、形象 產(chǎn)品需求50-100平為主,客戶定位兼顧購買客戶及終端使用客戶,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,購買客戶以投資型及小型辦公需求客戶為主,核心客戶：受宏觀政策影響,在其它資產(chǎn)市場難以釋放的投資客 客戶特征：外地企業(yè)及蓉城本地大型企事業(yè)單位管理層、私營企業(yè)主、高級公務(wù)員等 置業(yè)需求：投資 置業(yè)關(guān)注點：低總價，產(chǎn)品的區(qū)位條件、投資回報率,重要客戶：具辦公需求、難以承受高價格的創(chuàng)業(yè)期小型企業(yè)客戶 客戶特征：本地的金融、證券、IT軟件、貿(mào)易、旅行社、設(shè)計所等或四川其它區(qū)域的企業(yè)駐蓉臨時辦事處等 置業(yè)需求：購買辦公 置業(yè)關(guān)注點：產(chǎn)品區(qū)位及形象、低總價、辦公物業(yè)相關(guān)的配套設(shè)施,

11、重要客戶：周邊辦公物業(yè)帶來的企業(yè)辦公兼自住 客戶特征：企業(yè)或者個人購買 置業(yè)需求：購買辦公兼自住 置業(yè)關(guān)注點：小面積、低總價，對產(chǎn)品舒適度有一定關(guān)注,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,租賃客戶以創(chuàng)業(yè)期小型企業(yè)客戶租賃為主，以周邊白領(lǐng)客戶為輔,企業(yè)類型：主要集中為本地的本地的金融、證券、IT軟件、貿(mào)易、旅行社、設(shè)計所 企業(yè)規(guī)模：一般小于20人,企業(yè)類型：外地企業(yè)在蓉辦事處兼部分商務(wù)接待的需要,企業(yè)或者個人購買，作為辦公兼自住的場所,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,LOFT美庫,LOFT,總建面：120,000平方米 定位：純LOFT辦公物業(yè) 層高：5米 戶型面積

12、區(qū)間：47260平米 電梯：31臺 車位：6000余個 全落地LOW-E玻璃，超豪華的15米入戶大堂 ，分戶式中央空調(diào),美年廣場,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,純LOFT辦公物業(yè)（美庫）,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,置信未來廣場風景LOFT,置信未來廣場風景LOFT，層高6米，整層建筑面積為800平米，由18套面積在45平方米左右的單獨辦公室組合而成，每一套辦公室之間都可以相互打通，形成開闊的辦公空間?？蛻糍徺I自己搭建后，實際得到的適用面積可達901600平米。,90平方米，一層,90平方米，二層,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,13

13、5平方米，一層,135平方米，二層,225平方米，一層,225平方米，二層,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,商務(wù)公寓產(chǎn)品指標建議,產(chǎn)品配比的出發(fā)點,參考市場重點公寓項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 關(guān)注客戶購買意向，選擇市場暢銷產(chǎn)品 考慮投資客收益，保證居室功能的前提下，盡量控制各檔戶型面積,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,1-12f：平層公寓,13-18f：loft公寓,產(chǎn)品設(shè)置原則及策略： 1、高品質(zhì)原則差異化發(fā)展，以清水平層和清水Loft戶型將占先機 2、產(chǎn)品復(fù)合性原則將平層公寓與loft形式相結(jié)合，以平層公寓為主 3、總價控制原則建議公寓產(chǎn)品控制戶型面積，以40-50平產(chǎn)品為標準單元，靈活拼合,3.0m12F,5.6m6F,80-100m2,40-50m2,產(chǎn)品形式,層高,面積區(qū)間,產(chǎn)品配比,36m,33.6m,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,項目均按精裝修標準計算，1,000 元/平方米的裝修標準 本項目當前的市場可參照售價為8，318元/m2。預(yù)計項目2011年上半年推向市場，預(yù)測比目前價格增長12%。,公寓2011年上半年推向市場時的銷售價格建議為9，316元/ m2左右。,定位因素,發(fā)展策略,居住公寓,辦公公寓,價格建議,