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1、如何進行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進行房地產(chǎn)市場分為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告市場市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。

2、評估項目目評估項目目標實現(xiàn)的可能性。標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、供應(yīng)方：市場中的各競爭

3、物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面兩個方面供給、需求 三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政

4、區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)濟環(huán)境分境分析析區(qū)域房地區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場

5、分析分析（一）（一）基本基本內(nèi)容內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基（二）基本資料的本資料的獲得獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資

6、：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)濟環(huán)境和境和市場市場分析分析（三）能夠反映區(qū)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標狀況的指標人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增

7、速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\行運行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅

8、過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境濟環(huán)境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境濟環(huán)境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場

9、發(fā)展域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.1恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我國各主要

10、城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市專業(yè)市場分場分析析（住（住宅）宅）1、住宅類土地供應(yīng)情、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交況、成交情況、成交價格價格2、住宅商品房供、住宅商品房供給總給總量、供給結(jié)構(gòu)分析量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）（按面積進行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點構(gòu)、產(chǎn)品特點分析分析4、住宅商品房成交價、住宅商品房成交價格分析格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項目市項目市場分場分析析（微觀（微觀層面）層面）對每一個可能影響

11、項目競爭性能的特征一一進對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析(swot分分析析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1.找出項目的目標找出項目的目標客戶客戶2.2.目標客戶的置業(yè)目標客戶的置業(yè)需求和偏好需求和偏好3.3.找出項目面對競找出項目面對競爭市場的機會

12、點爭市場的機會點最終目最終目標標STOW內(nèi)部因內(nèi)部因素素外部因外部因素素SWOT分析SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）SWOT分析的價值要素S/W（優(yōu)（優(yōu)勢勢/劣劣勢）勢）的價值的價值要素要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價的價值要素包括：值要素包括：地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）項目要素目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等O/T（機會

13、（機會/威脅）的威脅）的價值要素價值要素 宏觀要素經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等）微觀要素市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)我們的戰(zhàn)略略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢優(yōu)勢 S機會機會 O威脅威脅 T劣勢劣勢 W進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯大

14、環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性性，忽視項目差異性3。過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！手隨時交流！補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)