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1、 “印象溫莎”商業(yè)營銷推廣策略報告 易居嘉德地產(chǎn) 2011.4.15.呈：貴州云水華莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司印象溫莎商業(yè)營銷推廣策略1.展望站街商業(yè)現(xiàn)狀2.站街商業(yè)格局的未來3.我們的機會點4.我們的目標購買力結構分析 前 言我 們 的 夢 想 三 步 曲第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)第三部分 我們的策略決定我們的收益印象溫莎商業(yè)營銷推廣策略1.11.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路 1.1.1 我們擁有更新的商業(yè)理念 1.1.2 我們傾力打造體驗休閑購物模式 1.1.3 我們?yōu)橄M者創(chuàng)造時尚生活方式 1.1.4 我們的判斷 1.1.5 我們的定位心路

2、 第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.21.2 我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃 1.2.1 我們秉持的五大規(guī)劃原則 1.2.2 我們整體的規(guī)劃結構 1.2.3 我們倡導的規(guī)劃主題 1.2.3.1 規(guī)劃建議圖 1.2.3.2 步行街街區(qū)人文氣息營造 1.2.3.3 人車動線圖 1.2.3.4 平面規(guī)劃圖 1.2.3.5 剖面圖第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.2 1.2 我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃 1.2.4 步行街規(guī)劃構想 1.2.5 商品規(guī)劃結構圖 1.2.6 商品結構配比與購買力結構配比 1.2.7 我們的規(guī)劃創(chuàng)意 1.2.8 店鋪裝修標準 1.2.9 我們的閃光亮點 第一部分 亮相我們

3、的規(guī)劃設計藍圖2.12.1 我們的思路決定項目的出路我們的思路決定項目的出路 2.1.1 觀察我們的市場環(huán)境 2.1.2 審視我們的借鑒樓盤 2.1.3 分析我們的周邊規(guī)劃 2.1.4 我們的戰(zhàn)略思維第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.22.2 我們的營銷原則我們的營銷原則-把握項目的路線把握項目的路線 2.32.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏 2.3.1 我們的總策略 2.3.2 我們的總策略指導分策略 2.3.2.1 銷售策略 2.3.2.2 招商策略 2.3.2.3 推廣策略 2.3.2.4 會籍策略 2.3.2.5 投資實例舉析 第二部分 展示我們的營銷

4、戰(zhàn)略系統(tǒng)2.42.4 我們的戰(zhàn)術保證項目的成功我們的戰(zhàn)術保證項目的成功 2.4.1 招商戰(zhàn) 2.4.2 銷售戰(zhàn) 2.4.3 推廣戰(zhàn) 2.4.4 會員戰(zhàn) 2.4.4.1“四位一體”聯(lián)合攻擊的威力 2.4.4.2 我們的開業(yè)計劃 2.4.4.3 整合營銷攻擊總部署第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)3.1 3.1 我們的整合收益我們的整合收益 3.1.1 銷售收益 3.1.2 租金收益（一）3.1.3 返租成本 3.1.4 租金收益（二）3.1.5 其他收入 第三部分 我們的策略決定我們的收益3.2 3.2 我們的整合成本我們的整合成本 3.2.1 商住比例確定 3.2.2 商場開發(fā)成本 3.2.3

5、商場營銷成本及稅金第三部分 我們的策略決定我們的收益3.3 3.3 我們的生存線我們的生存線 3.3.1 銷售收入、租金收入與返租成本 3.3.2 開發(fā)成本與營銷成本 3.3.3 銷售投資收益 3.3.4 盈虧平衡點（一）3.3.5 盈虧平衡點（二）第三部分 我們的策略決定我們的收益我們總結過去我們總結過去 我們創(chuàng)造未來我們創(chuàng)造未來 在上一個工作階段里，我們?yōu)橘F司提交了本項目的市場調(diào)研報告，并在此報告的基礎上我們將得出“印象溫莎”項目商業(yè)市場定位。本部分營銷整合戰(zhàn)略提案大鋼將規(guī)劃報告、營銷推廣報告、投資收益分析報告合三為一，從戰(zhàn)略運作的角度，對本項目的規(guī)劃設計與布局、功能結構與配比及銷售、招商

6、、宣傳推廣等各個營銷子系統(tǒng)操控謀略，作出全方位的剖析與闡述，為下一步具體招商工作描繪出可執(zhí)行的戰(zhàn)略藍圖。印象溫莎商業(yè)營銷推廣策略前前 言言 u 中低檔次的消費市場已盡飽和，購物消費模式長期在街鋪化低 層次上徘徊。u 與貴陽、清鎮(zhèn)等地的較大型復合型商業(yè)業(yè)態(tài)所提供的一站式復合化物模式相對比，富裕的站街人民好困惑。u 快速增長的購買力面對不發(fā)達的商業(yè)供給市場，供求矛盾凸顯。u 按照“市場供需理論”的一般規(guī)律，矛盾的解決，常常帶來需求模式與供給模式的嬗變。印象溫莎商業(yè)營銷推廣策略前前 言言 u站街正處在由城鎮(zhèn)化建設量變到質變的飛躍上升過程。城鎮(zhèn)人口的激增，城鎮(zhèn)輻射功能增強，商業(yè)服務功能需求更加明顯！u

7、本土居民的購物模式與消費習慣在外來人口流動性拉引作用下，開始面臨劇烈嬗變。u隨清鎮(zhèn)市整體規(guī)劃格局迅速提升，站街人民將迎來生活方式與消費觀念的更新升級。前前 言言 印象溫莎商業(yè)營銷推廣策略 據(jù)我們調(diào)查，本地中高及高端商務休閑消費習慣傾向于“上省城逛貴陽，公干辦事進清鎮(zhèn)”。在站街消費則停留日常生活用品的購買需求。我們調(diào)研分析后認為，造成此類購買消費流失的原因，也正是我們的機會點：1.本地時尚商品種類饋乏，可選擇余地不大。2.本地零售市場與商品經(jīng)濟的不發(fā)達，導致目標購買力無法產(chǎn)生消費欲望與購買沖動。3.本地產(chǎn)品供給市場所提供的商品附加值有限，消費心理無法得到滿足，核心競爭力不強。印象溫莎商業(yè)營銷推廣

8、策略前前 言言 前前 言言 印象溫莎商業(yè)營銷推廣策略 4、多元化休閑場所不足，居民較多傾向于卡拉OK、酒吧等單一休閑模式。5、由于站街本土的商業(yè)格局有較大的自發(fā)式、隨意性特點，缺乏商業(yè)龍頭引力與消費助推力，業(yè)態(tài)升級緩慢，居民本土購物的消費習慣尚未養(yǎng)成。6、由于站街城鎮(zhèn)化建設步伐、人口結構、文化差異等因素，導致站街雖地處清鎮(zhèn)與衛(wèi)城等其他小鎮(zhèn)交通樞紐地帶，居民生活方式與消費觀念仍受傳統(tǒng)消費觀念影響，造成目前城鎮(zhèn)化商業(yè)發(fā)展與生活需求水平有較大差距。u 據(jù)我們的調(diào)查判斷，本項目可能的（具備中高購買力）消費群體中：u 政府公務員群體：約*人，占消費群體的*%。u 企、事業(yè)單位金領人士：約*人，占消費群體

9、的*%。u 收入多元化的本地原住民：約*人，占消費群體的*%。u 外來落戶站街企業(yè)員工：約10,000人，占消費群體的*%。u 私營、民營經(jīng)營業(yè)主：約1,000人，占消費群體的*%。（需補充調(diào)研）印象溫莎商業(yè)營銷推廣策略前前 言言 下面，掀開這一頁，請您運用復合思維模式，我們將要引領您進入”印象溫莎”的立體世界！我們信奉的是認真與嚴謹；我們擁有的是激情與夢想！前前 言言 印象溫莎商業(yè)營銷推廣策略 第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路1.1.1 我們擁有更新的商業(yè)理念我們擁有更新的商業(yè)理念 我們將構筑一個集區(qū)位配套、品牌購物、休閑娛樂、特色餐飲于一體的

10、英倫風格的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。我們營造一個滿足“追求改變生活情調(diào)”站街中等收入家庭，對生活購物、休閑娛樂、及商務活動需求的最佳商業(yè)服務平臺。我們吸引現(xiàn)代新型商業(yè)零售模式和時尚商街構筑的元素，與本地文化融會貫通，將”印象溫莎”打造成站街的一道亮麗休閑購物風景，并將”印象溫莎”開發(fā)模式總結成站街商業(yè)地產(chǎn)與人文地產(chǎn)結合的典范！第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1.2 我們傾力打造體驗購物模式我們傾力打造體驗購物模式 面對體驗式經(jīng)濟到來，面對市場競爭，我們”印象溫莎”將把握歷史機遇、瞅準市場空檔，打造獨具特色的體驗購物模式：把步行商街購物與身份象征結合起來；用商品把消費愛好、購買力細分出來；把物質消費與精

11、神愉悅關聯(lián)起來；把商業(yè)功能與社會功能結合起來。不一樣的規(guī)劃構想，讓思緒自由翱翔，不一樣的規(guī)劃構想，讓思緒自由翱翔，濃墨重彩不一定能栩栩如生，畫龍點睛才是關鍵一筆！濃墨重彩不一定能栩栩如生，畫龍點睛才是關鍵一筆！第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路1.1.3 我們?yōu)橄M者創(chuàng)造時尚生活方式我們?yōu)橄M者創(chuàng)造時尚生活方式 創(chuàng)造需求是營銷的一種途徑，創(chuàng)造時尚生活方式也是消費產(chǎn)業(yè)一種手段。因此，我們?yōu)橄M群體創(chuàng)造一種新的生活方式與消費理念。我們專為購物休閑化與娛樂商務化的消費群體提供體驗式服務。熱情周到的導購服務，舒雅大氣的購物環(huán)境、充滿人文氣息的商業(yè)氛圍，彰顯

12、消費群體的身份地位與休閑品位。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路1.1.3 我們?yōu)橄M者創(chuàng)造時尚生活方式我們?yōu)橄M者創(chuàng)造時尚生活方式 來到“印象溫莎”，消費者可以盡心選購品牌商品，三五知己喝咖啡、飲茶、聊天、商務聚會、宴請，還可閱讀、聽音樂、美容、健身。晚上還可以到情趣酒吧開懷暢飲一番，與一幫品位、興趣、愛好相同的朋友聚在一起，不亦悅乎！不僅帶給消費者身處站街“上流社交圈”的體驗，還能保護消費者的私密性不受干擾，盡享體驗式消費空間，傾心感受成功生活樂趣。如果你來到這里不打算購物消費，你也可以觀光、欣賞、留影，感受一下英倫風情街區(qū)現(xiàn)代人文商業(yè)的誘人魅

13、力，誰說這不是一種精神消費？上述生活方式的描述只是對現(xiàn)代生活理念的基本表現(xiàn)。不要把它想像得遙不可及、高不可攀，其實它就在我們身邊，只要我們轉變一下思想觀念，我們觸手可及！第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路1.1.4 我們的判斷我們的判斷 立足于站街消費格局現(xiàn)狀與前景，我們認為“印象溫莎”項目的定位是具有前瞻性和可行性的，是站在把握站街發(fā)展大趨勢的前提下,形成判斷性定論。所以，認定我們的項目是一個：以站街中等偏上收入群體為核心的，以中高層購買力為延伸的，由中高檔品牌與高品質成熟服務體系作為主要產(chǎn)品構成的，具有高度競力的特色風情商業(yè)體！在風云莫測的市場

14、環(huán)境中，我們“印象溫莎”倚仗硬件與地利支撐，“進可攻，退可守”，我們的競爭力更強大，我們的風險更小了！第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路1.1.5 商業(yè)市場定位商業(yè)市場定位1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1.5.1 商業(yè)市場定位的核心商業(yè)市場定位的核心 我們“印象溫莎”將以步行街為核心載體，打造一個集英倫風情、生態(tài)休閑街景、時尚購物、休閑餐飲、娛樂教育于一體的大型主題式購物步行街。1.1.5.2 商業(yè)市場名稱定位商業(yè)市場名稱定位1.1.5.3 商業(yè)市場功能定位商業(yè)市場功能定位第一部分 亮相我們的規(guī)

15、劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路1.1.5.商業(yè)功能分區(qū)定位之：街區(qū)架構商業(yè)功能分區(qū)定位之：街區(qū)架構 商業(yè)業(yè)態(tài)板塊組成：一大主題商街+二塊輔助街區(qū)所謂“一大主題商街一大主題商街”：即號地塊和號地塊依托鎮(zhèn)政府廣場和道路主軸形成聚合效應的商業(yè)核心街區(qū)，即大城市所謂的“商圈”?！岸K輔助街區(qū)”：綜觀站街商業(yè)格局，幾乎大部分的商業(yè)集中在鎮(zhèn)政府前的站中路，一旦本項目號地塊的商業(yè)步行街建成將打通站中路和景觀道路的站環(huán)西路之間的通路，與號地塊、號地塊的農(nóng)貿(mào)市場道路共同形成3條商業(yè)主干道。整個站街商業(yè)形成一個通暢的“田”型循環(huán).因號地塊的商業(yè)步行街與號地塊之間道路被割斷，目前能經(jīng)營的

16、區(qū)域只處在“田”型左上右下兩大板塊！相互孤立，未能競合！僅僅簡單承擔輔助街區(qū)功能。因此，本項目商業(yè)運營的重心在于激活“一大主題商街”，“盤活整盤棋！”第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路1.1.5.商業(yè)市場功能定位闡釋商業(yè)市場功能定位闡釋 根據(jù)“印象溫莎”項目地塊分布區(qū)域及周圍差異化經(jīng)營特色，各地塊商業(yè)功能定位如下：第一組團商業(yè)：站街商業(yè)第一街 第 5號地塊是本項目核心街區(qū)，商業(yè)定位為時尚服飾、珠寶鞋帽、美體美容、婚紗攝影女人時尚商街，輔助設有便民食品超市、德克士快餐、甜餅、面包屋、文具、眼鏡店、兒童書吧、電玩 動漫城等配套，第4號地塊商業(yè)定位家電家

17、私，輔助設有窗簾、床上用品綜合服務；第3號地塊商業(yè)定位休閑咖啡會所；第6號地塊商業(yè)定位茶樓、酒樓、KTV娛樂，輔助設有食品便利店，農(nóng)資用品及五金建材汽配。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路1.1.5.項目商業(yè)市場功能定位闡釋項目商業(yè)市場功能定位闡釋 第二組團商業(yè) 第2號地塊商業(yè)定位經(jīng)濟型酒店招待所，輔助設有便利店、窗簾、床上用品綜合服務。第三組團商業(yè) 第1號地塊商業(yè)定位美食小吃、綜合酒樓、桑拿洗浴、KTV酒吧、美發(fā)美容等休閑娛樂服務。市場定位主題式購物，打造餐飲、休閑、娛樂新亮點。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)

18、劃設計總思路1.1.5.形象定位形象定位營造英倫風情，以人文、景觀構造休閑主題購物步行街。1.1.5.檔次定位檔次定位 以中檔服裝、百貨類產(chǎn)品和中檔餐飲，休閑娛樂消費為主流的時尚購物新空間。1.1.5.風格定位風格定位極具英倫國際風情景觀和建筑特色，打造引領站街區(qū)域潮流消費習慣，同時融合人文景觀的CBD核心商業(yè)。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路 建立在站街市場空白點的基礎上，由于人們更加注重健康生活，追捧全新購物模式。所以我們根據(jù)站街市場分析后，為了極力營造良好的購物環(huán)境及全新的購物模式，把生態(tài)及隨機性購物作為我們的定位思路。同時也能滿足市場的空

19、白點，使“印象溫莎”項目的定位將是引領站街市場的標桿。理理 由由第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路1.1 我們的規(guī)劃設計總思路我們的規(guī)劃設計總思路u隨著幾家大型企業(yè)在站街投產(chǎn)設廠的節(jié)奏加快，站街外來年輕群體增多，是不可忽視的消費群體。u黔中經(jīng)濟城市群的崛起，大貴陽輻射下的城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶高速發(fā)展，站街人民生活水平不斷提高。u站街缺少特色商業(yè)，市場呼喚個性服務。u站街商業(yè)格局停留在傳統(tǒng)競爭狀態(tài)，特色競爭成為焦點。依依 據(jù)據(jù)第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖不一樣的商業(yè)環(huán)境，需要不一樣的看法。平靜而溫柔的小溪流，往往蘊蓋了湍急奔涌的暗流！我們云水華莊地產(chǎn)團

20、隊就應像是一群獵手，擅于在茂密的森林里找到獵物；我們也是生活的魔術師，專門為消費者揭開魔術背后的秘密！.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃.我們秉持的五大規(guī)劃原則我們秉持的五大規(guī)劃原則堅持以主題風格為核心堅持以商業(yè)經(jīng)營規(guī)律為導向堅持以營銷與經(jīng)營需要為目標堅持以特色競爭為動力堅持以成本控制為先決第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們秉持的五大規(guī)劃原則規(guī)劃原則釋義：主題原則：整體采用英倫風情的暖色系主題，建筑立面以紅色磚為主，局部匹配有白色套邊的窗或白色條狀飾條；根據(jù)項目地塊商業(yè)業(yè)態(tài)分布區(qū)域，將本項目“印象溫莎”通過外立面色差的巧妙過渡，以及屋頂?shù)木植刻幚?，形成即互相呼應，又有局部特征的三大組團建筑。風

21、格原則：我們將英倫風情中的古典主義元素與現(xiàn)代風格中的時尚元素融匯揉和，并摻入現(xiàn)代人文商業(yè)氣息，煉就簡歐式人文商業(yè)風格。以經(jīng)營和管理為前提：我們以先進的科學管理手段與經(jīng)營模式，開創(chuàng)站街商業(yè)的新紀元。成本節(jié)約的原則：我們按照規(guī)劃思路并結合主題特色營造，在不影響表現(xiàn)形態(tài)的前提下，節(jié)約一切可以節(jié)約和可能節(jié)約的成本。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2整體規(guī)劃結構建筑規(guī)劃休閑景觀燈光與色彩平面規(guī)劃人車動線樓層布局商品結構第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2.1規(guī)劃結構之一：建筑規(guī)劃建筑外立面須遵循英倫建筑風格定位售樓部外立面包裝與建

22、筑風格一致，墻面與柱體設計為米白色,噴沙打磨,柱體勒腳高約1.3m,步行街街面設計為幾何造形或藝術造形形象主入口只能設計一個,其他方向應為次入口形象設計第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2.1.1建筑總體規(guī)劃構思與布局建議設計主題：英倫風情的CBD主題街區(qū)“印象溫莎”市場定位為英倫風情的CBD綜合體街區(qū)，圍繞市場定位，打造為一個具有時代特色，又兼有英倫風情，并對周邊整體環(huán)境有提升意義的核心主題商街，以此形成輻射周邊的CBD核心商圈。規(guī)劃布局構思：以首家步行商街為核心，打造CBD綜合體，形成新的商圈“印象溫莎”立市的關鍵：CBD核心商圈的聚合影響，“印象溫莎”

23、造勢的基石：站街商業(yè)潛力和人文資源的內(nèi)核，“印象溫莎”規(guī)劃之靈魂：商業(yè)適度超前，“印象溫莎”市場旺銷之本：住宅戶型的舒適空間，傲立市場形象資本：建筑立面的時尚簡約之風。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2.1.1建筑總體規(guī)劃構思與布局建筑規(guī)劃廣場大門形象建議 第4號地塊與5號地塊之間的道路是“印象溫莎”視線聚焦點，既是商場主入口也是廣場進入商業(yè)步行街主入口，它代表著商業(yè)形象與建筑風格，是顧客的首選出入口，也是商場的第一道臉面。其它出入口只能起輔助作用。因此建議借鑒以下圖片效果，應規(guī)劃標示英倫風情的標志建筑，又能體現(xiàn)“印象溫莎”項

24、目獨特人文氣息的大門。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.2.2.2 規(guī)劃結構之二：人文休閑景觀營造建筑設計方案需將休閑景觀與商業(yè)氛圍規(guī)劃相吻合步行街休閑街心景觀設計滿足可坐可聚功能建筑外圍綠化，應以樹木為主，花壇陪襯，射燈輔助主入口廣場設計動感歐化音樂噴泉與硬地鋪磚，輔以白色藝術神話雕像造形樹下輔以休閑長椅，提供戶外休憩場所外圍地面用鵝卵石與防滑石材鋪路步行街設計高大熱帶樹木，配以休閑防腐木椅配鐵藝扶手商場邊角位及走廊擺設綠色盆景，與西方神話藝術雕像商業(yè)內(nèi)街墻面有機配置中世紀英倫風格油畫與版畫作品第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃 為

25、滿足商業(yè)布局，以“印象溫莎”4號地塊商業(yè)步行街的景觀主軸為切入點，采用沿廣場或沿街區(qū)道路雙向布置花壇和休閑座椅，利用建筑與商業(yè)街景打造各具特色的休閑街景。內(nèi)部景觀采用街區(qū)休閑購物形式的“花壇、坐椅、景觀浮雕和街心花園”等方式，形成多層次的時尚商業(yè)街區(qū)景觀，體現(xiàn)本項目現(xiàn)代建筑的文化氣質和生活品味。1.2.2.2.1規(guī)劃結構之二：人文休閑景觀營造第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖 1.2.2.2.2人文休閑景觀營造氛圍暢想 由于“印象溫莎”地處西環(huán)路與站中路兩路腹地，目前商業(yè)規(guī)劃無序，噪聲、煙塵污染較大，因此建議，為提升“印象溫莎”整體時尚形象，不影響建筑外觀的情況下，可盡最大化的設立體景觀綠化，以

26、營造清新、高雅的商業(yè)環(huán)境。主入口廣場的景觀設計不僅是商場經(jīng)營理念傳播的介質，還可成為地標性觀光景點，對集聚人氣大有好處。休閑條椅在綠樹、紅花掩映下，在夕陽、流水歌唱聲中，營造參與式景觀，為購物人群帶來炎炎夏日下的一抹蔥綠清涼，休閑氣氛沒法擋。廣場地面設計是道路景觀的一部分。藝術雕像作品完全展現(xiàn)商業(yè)人文精神，進一步完美規(guī)劃設計理念。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.2.3 規(guī)劃結構之三：燈光設計要求在外來規(guī)劃設計中，燈光主題須充分展示燈光與色彩的搭配，對商業(yè)形象至關重要外墻廣告位設計射燈，彩色霓虹燈廣場外圍設計古典式路燈，綠化射燈最先封頂建筑樓頂設計2-3盞彩

27、色鐳射燈步行街內(nèi)部設計古典壁燈，節(jié)能射燈輔助第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃光源是體現(xiàn)商業(yè)形象的重要組成部分。應在其功能與動感、藝術與美感中謀求和諧與平衡。廣告位射燈為廣告位提供基本照明，霓虹燈美化建筑外立面。不建議做廣告招牌式霓虹燈。古典式路燈營造出浪漫懷舊的情感氛圍，可提升休閑品位。以橙紅色為主，綠化射燈以綠色為主，掩映在綠樹叢中，為夜景平添綠色空間。樓頂鐳射燈以紅、黃、藍三色為主。夜中舞動，搖曳生姿，為CBD商業(yè)步行街歡呼！節(jié)能射燈以白色為主，提供基本照明。古典壁燈以橙紅色為主，與室外路燈相對呼應，不經(jīng)意間將室外休閑概念引入室內(nèi)，吊燈的設計為高檔商業(yè)增添帝王

28、之氣。建議步行街墻面用噴沙打磨面，地面用淺、深色卵石鋪不同線路形狀，因此步行街內(nèi)部整體環(huán)境光線柔和，沒有強烈的反光面，一是能襯射出商店與商品在射燈照耀下的奪目姿彩；二是顯露出購物環(huán)境清新、明快之風！1.2.2.3.1 燈光設計要求之構想第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3 我們倡導的規(guī)劃主題休閑一刻、浪漫情懷、英倫風情、人文景觀式休閑廣場室外室內(nèi)娛樂休閑匯集、服飾品牌薈萃、經(jīng)典時尚購物商街.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.2.3.1 規(guī)劃建議圖第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3.2 街區(qū)人

29、文商業(yè)氛圍營造 在站街，讓人引以為傲的是“印象溫莎”步行街的時尚休閑,人來人往商業(yè)氣息。因此，在商業(yè)步行街街面設計時，可根據(jù)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)分布的差異化，借鑒以下圖片效果規(guī)劃局部不同效果的商業(yè)門店形象。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3.3 人車動線圖第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3.4 步行街平面規(guī)劃圖第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.3.5 步行街剖面圖第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖 1.2.4 步行街規(guī)劃構想步行街呈長型地帶，商業(yè)人氣連接不是很緊

30、密必須考慮合適的街道寬度,滿足人流回流空間4號地塊臨廣場單面街鋪,會減弱人氣聚集.3號地塊內(nèi)街鋪較多較少，后庭院空間寬5號、4號入口交匯處前有“規(guī)劃休閑廣場6號地塊內(nèi)街鋪較多，內(nèi)藏型商鋪展示效果弱4.2米左右開間店鋪、商品展示面與陳列效果佳必須在盡頭處和銜接處設計休閑景觀，吸引人流前行街道中間宜規(guī)劃休閑景觀花壇，讓消費者停留時間延長臨廣場 宜布置太陽傘、休閑桌椅雕塑小品及，聚集人氣吸引休閑娛樂型消費，給經(jīng)營者更多的施展空間為步行街帶來大量休閑購物人流吸引休閑娛樂型消費，需提高商業(yè)經(jīng)營檔次店鋪結構可自由組合,適合大小不同品牌經(jīng)營第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃.我們

31、的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.5 商品規(guī)劃結構圖第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖 頂 尖 5%超 強 5%高 檔 15%很 強 15%中高檔 60%強 60%中 檔 20%較 強 20%1.2.6品結構配比與購買力結構配比2:6:2 以上為經(jīng)驗配比。表明了招商的品牌結構方向，同時，意味著購買力結構也要與之相適應。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.7 我們的規(guī)劃創(chuàng)意店 招商規(guī)劃布局的依據(jù)：商品組合的標準：商品品牌的來源：規(guī)劃的理由：第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.8 店鋪裝修標準業(yè)態(tài)不統(tǒng)一商

32、家裝修要求不一致租售條件不同建議以簡單裝修為準，門頭統(tǒng)一裝飾，帶基本水電、消防等設施安裝。第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖1.2.9 我們的閃光亮點第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.9 我們的閃光亮點第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.9 我們的閃光亮點 亮點4：美容美體女子會所第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.9 我們的閃光亮點第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.9 我們的閃光亮點第一部分 亮

33、相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃1.2.9 我們的閃光亮點第一部分 亮相我們的規(guī)劃設計藍圖.我們的商業(yè)規(guī)劃我們的商業(yè)規(guī)劃 第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.1.1觀察我們的市場環(huán)境（需補充調(diào)研）2006-2010年年5年清鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場年清鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場商服物業(yè)施工面積*萬 竣工面積*萬 銷售面積*萬 空置面積*萬 銷售率*%大盤迭出大盤迭出御景華府、錦繡藍灣、紅樹東方等近100萬平方米的綜合型大盤將接連入市 零售市場零售市場清鎮(zhèn)現(xiàn)有零售商業(yè)面積約*萬以上。各大零售巨頭仍在爭相涌入清鎮(zhèn)對站街的影響。居民消費力居民消費力站街常住居民約2.8萬，人均消費支出*元；人均可支配收入*元

34、。判斷判斷：1.競爭加劇，導致市場“洗牌”一部分零售體將面臨危機。2.市場消化能力超負荷，導致部分清鎮(zhèn)發(fā)展商商業(yè)用房建設資金回籠風險加大。3.站街將掀起一場投資者爭奪戰(zhàn)、零售商爭奪戰(zhàn)、購買資源爭奪戰(zhàn)。4.迅猛發(fā)展的市場態(tài)勢決定了本項目必須打速決戰(zhàn)。商業(yè)用房供給量，造成市場消化是否有壓力，是否存在商業(yè)運營風險！零售市場已經(jīng)飽和，消費力不堪重負，市場競爭空前白熱化，硝煙彌漫！第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.1 思路決定項目的出路思路決定項目的出路2.1.2 審視整體環(huán)境中借鑒樓盤清鎮(zhèn)市重點商業(yè)項目調(diào)研（需補充調(diào)研）清鎮(zhèn)市典型項目清鎮(zhèn)市典型項目清鎮(zhèn)市重點清鎮(zhèn)市重點商業(yè)項目商業(yè)項目紅樹東方用地：建

35、筑：投資：萬元樓層：商住樓商鋪：層康筑地產(chǎn)3個項目金色湖城用地：建筑：投資：萬元樓層：商住樓商鋪：層紅樹東方商業(yè)面積：銷售周期：銷售均價：最高價：經(jīng)營模式金色湖城商業(yè)面積：銷售周期：銷售均價：最高價：經(jīng)營模式康筑地產(chǎn)項目商業(yè)面積：銷售周期：銷售均價：最高價：經(jīng)營模式街鋪性質街鋪性質一般重視一般重視高度關注高度關注高度關注高度關注業(yè)面積：銷售周期：銷售均價：最高價：經(jīng)營模式祥經(jīng)營模式經(jīng)營效果租金水平租賃狀況重點關注重點關注借鑒意義借鑒意義高度重視高度重視御景華府 清鎮(zhèn)政府廣場傍政府所在地于商務、辦公、住宅、商業(yè)、休閑于一體，商業(yè)面積。重點關注重點關注新增項目新增項目高度重視高度重視借鑒以往項目借

36、鑒以往項目清鎮(zhèn)市重點清鎮(zhèn)市重點商業(yè)項目商業(yè)項目第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.1 思路決定項目的出路思路決定項目的出路清鎮(zhèn)市典型項目清鎮(zhèn)市典型項目百花新城用地：建筑：投資：萬元樓層：商住樓商鋪：層百花新城商業(yè)面積：銷售周期：銷售均價：最高價：經(jīng)營模式街鋪性質街鋪性質一般重視一般重視2.1.3 分析我們的周邊規(guī)劃繞 鎮(zhèn)高速雙向六車道城市減壓線，約40米寬，7.2公里長。擬投資2億元。規(guī)劃做成產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速干道。環(huán)西大道該道路兩邊建筑正在進行人行彩色磚美化裝鋪設點。與本項目僅一路之隔，亦規(guī)劃有大型商業(yè)體。站中路飲食、休閑，成熟街區(qū)。已有酒吧、超市等正在經(jīng)營。目前較混亂，業(yè)態(tài)更新可能性不大。鎮(zhèn)政府

37、廣場未來中央商務區(qū)座落于此路段。由“印象溫莎”將站中路與西環(huán)路連成一體，有望形成一條新商業(yè)帶。判斷：1.規(guī)劃前景為本項目提供良好發(fā)展空間，有望形成新商業(yè)圈的中心點。2.鎮(zhèn)政府廣場進一步匯聚人流，但也為本項目大體量分散式經(jīng)營面積帶來巨大競爭壓力。3.站中路等沿線雖然擁有商鋪經(jīng)營優(yōu)勢，但規(guī)模較小，品牌特色競爭將成為制勝法寶。第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.1 思路決定項目的出路思路決定項目的出路2.1.4 我們的戰(zhàn)略思維戰(zhàn)略思維競爭對手周邊規(guī)劃銷售利潤保證是鮮花招商經(jīng)營保證是綠葉廣告推廣保證是熱情會籍特色保證是笑容于是，我們決心用的整合營銷戰(zhàn)略，進入戰(zhàn)場，去俘虜上帝的心！市場環(huán)境第二部分 展示

38、我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.1 思路決定項目的出路思路決定項目的出路2.2 我們的營銷原則我們的營銷原則-把握項目的路線把握項目的路線利潤最大化是我們矢志不移的追求利潤最大化是我們矢志不移的追求特色競爭力是我們追求利潤的保障特色競爭力是我們追求利潤的保障用品牌文化效應營造特色競爭力用品牌文化效應營造特色競爭力用多樣化營銷手段塑造品牌用多樣化營銷手段塑造品牌最大限度地規(guī)避市場風險最大限度地規(guī)避市場風險第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.1 我們的總策略 通過我們對市場環(huán)境的分析與判斷，我們的營銷思路已整合成“四位一體”的戰(zhàn)略

39、思維。在“四位一體”的指引下，我們禪精竭慮，創(chuàng)出總策略之。它具有統(tǒng)籌本項目營銷“戰(zhàn)略中樞”的策略特征。我們象獵犬有敏銳的嗅覺，我們象雄鷹有廣袤的視野！第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3.1.1 我們的總策略法門一：銷售未動法門一：銷售未動 招商先行招商先行法門二：廣告宣傳法門二：廣告宣傳 精彩紛呈精彩紛呈法門三：催化醞釀法門三：催化醞釀 蓄勢待發(fā)蓄勢待發(fā)法門四：租售并舉法門四：租售并舉 雙拳出擊雙拳出擊法門五：會籍互動法門五：會籍互動 一箭雙雕一箭雙雕法門六：街鋪附加法門六：街鋪附加 再送超值再送超值法門七：穩(wěn)定回報法門七：穩(wěn)定回報 規(guī)避風險規(guī)避風險法門八：獨特服務法門八：獨特服務 力克群

40、雄力克群雄法門九：上游路線法門九：上游路線 鶴立雞群鶴立雞群法門十：管理創(chuàng)新法門十：管理創(chuàng)新 傾誠演繹傾誠演繹第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏法門一：銷售未動法門一：銷售未動 招商先行招商先行商鋪銷售的目標任務是回籠資金，實現(xiàn)利潤。為保證這一目標任務的順利實現(xiàn)，又必須建立在商鋪投資者看到商場運營成功的曙光基礎上。那就是因此，我們采取招商先行的策略：待主力商家招商工作完成后，隨即向市場推出商鋪，實現(xiàn)帶租約銷售，強勢刺激投資者蜂擁實現(xiàn)購買行為。第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控

41、項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.1.1 我們的總策略2.3.1.1 我們的總策略 法門二：廣告宣傳法門二：廣告宣傳 精彩紛呈精彩紛呈 廣告的作用在于發(fā)布信息，引導消費。市場招商推廣的作用在于引導關注，制造評論。廣告宣傳為招商推廣起到鋪墊開路的作用。在”印象溫莎”項目開始運作之初，我們認為應引導業(yè)界及市場投資者關注、討論、追根索源。同時，配合策劃一些節(jié)慶文藝演出、新聞發(fā)布會、招商洽談會等活動，第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.1.1 我們的總策略 法門三：催化醞釀法門三：催化醞釀 蓄勢待發(fā)蓄勢待發(fā) “印象溫莎”的時尚

42、商業(yè)街特性及市場環(huán)境決定了我們必須要有一段較長時間的蓄勢期。在蓄勢期內(nèi)，我們對外以媒體報道炒作，引導市場對產(chǎn)品的關注和議論，同時，邀請文藝演出單位開展節(jié)慶活動，舉辦商家面對面互動介紹，制造感官接觸。內(nèi)部認購期開始后，在建筑外墻、樓體幕墻上，發(fā)布商業(yè)租售信息。利用“印象溫莎”項目絕佳的地段優(yōu)勢和顯著的宣傳效果，營造出巨型路牌廣告的傳播力量；對內(nèi)以緊鑼密鼓的招商推進及內(nèi)部認購工作，用“外松內(nèi)緊”的運作姿態(tài)進入市場。第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.1.1 我們的總策略 法門四：租售并舉法門四：租售并舉 雙拳出擊雙拳出擊

43、 我們認為：招商與銷售可以同時進行。將“印象溫莎”招商與銷售職能集于一體，可以更高效地促進租售工作的協(xié)調(diào)開展。于是，招商與銷售工作將系于業(yè)務員一身。他們既懂得銷售的目標，又明白“印象溫莎”招商的要求，在進行與客戶的推銷談判時，其語言將更加具有感染力和說服力。同時，既，又避免了人力資源的浪費，節(jié)約管理成本。俗話說：”雙槍齊發(fā)，總有一槍能打中靶子”。第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.1.1 我們的總策略 法門五：會籍互動法門五：會籍互動 一箭雙雕一箭雙雕 會員優(yōu)惠也是我們“印象溫莎”的賣點之一。在規(guī)劃中，我們建議與擬招

44、商的銀行、主力商家協(xié)商一致，購買我們“印象溫莎”住房或商鋪的業(yè)主、準業(yè)主，都主動統(tǒng)一辦理銀聯(lián)卡、派送VIP至尊會員卡；讓更多的人以成為主力品牌商家提前鎖定我們項目的消費群體，促進這幫業(yè)主群體成為我們的義務宣傳員，市場上忠實“粉絲”；以保證會員服務的主動性與品位感。在我們“印象溫莎”，VIP至尊會員即能享受投資商鋪，購買住房、甚至購物休閑消費便可達到多項聯(lián)動，一箭雙雕之功！第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.1.1 我們的總策略 法門六：街鋪附加法門六：街鋪附加 再送超值再送超值 對于既購鋪又買房或租賃的重點客戶，我們

45、應給予更多的優(yōu)惠。因此，單獨出租對“印象溫莎”項目商鋪銷售促進意義不大。既而，我們再度創(chuàng)意：對于購鋪返租的產(chǎn)權式客戶，對于購房又購商鋪且自己經(jīng)營的業(yè)主客戶，在統(tǒng)一優(yōu)惠的基礎上再接著再奉送1年物業(yè)管理費。對于購房又承租商鋪的業(yè)主客戶，在統(tǒng)一優(yōu)惠的基礎上再接著再奉送35個月免租期。第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.1.1 我們的總策略 法門七：穩(wěn)定回報法門七：穩(wěn)定回報 規(guī)避風險規(guī)避風險既然是投資行為，投資者就要求有安全的收益保障。我們“印象溫莎”在出售產(chǎn)權商鋪的同時，又需要保留經(jīng)營權，以保證穩(wěn)定的后續(xù)經(jīng)營，而實現(xiàn)兩權剝

46、離的焦點突破就是返租。鑒于國家法律的有關規(guī)定，我們不打“返租牌”，改打“投資回報牌”。我們通過市場分析比較后認為，建議向投資者固定提供每年7%的穩(wěn)健投資回報率。預計投資者用14年半左右的時間，即可收回全部投資。在這14年半左右的時間里，投資者還可坐享項目增值升值收益！如果投資者認為有風險，我們建議在支付完每年7%的穩(wěn)健投資回報收益后，云水華莊地產(chǎn)原以2011年當初原價回收商鋪！其實14年以后，商鋪物業(yè)早增值2-5倍左右，誰愿意讓開發(fā)商原價回購！真正實現(xiàn)投資零級風險，超超值回報！我們的“上帝”快樂暈了！第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)

47、控項目的節(jié)奏2.3.1.1 我們的總策略 法門八：獨特服務法門八：獨特服務 力克群雄力克群雄放眼當今之商業(yè)地產(chǎn)市場，“MALL概念”、“空中街鋪概念”、“街區(qū)概念”已是漫天遍地，也沒有人去探求或驗證其真正涵義，卻也實現(xiàn)了其商業(yè)價值的升華。因此，我們“印象溫莎”極力主張“商場式會員俱樂部”的概念定位，就是建立在本地激烈的市場競爭環(huán)境當中的?！坝∠鬁厣椖颗c兩大擴大了我們“印象溫莎”商場的消費范圍，增強了商場的商用功能，提升了商場的文化品位與市場知名度，豐富了我們“印象溫莎”商場的主題特色，改善了區(qū)位消費格局，真正實現(xiàn)了商場的主題概念創(chuàng)新。因而，我們的市場競爭力更加強大了。第二部分 展示我們的營銷

48、戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.1.1 我們的總策略 法門九：上游路線法門九：上游路線 鶴立雞雄鶴立雞雄 通過對站街市場競爭格局與消費力分析，我們認為中低端市場已趨飽和，并在大企業(yè)進駐拉引下，競爭更加激烈，以此時再進入中低端市場，不僅將面臨巨大的資源浪費，而且也毫無利潤可言。因此，我們“印象溫莎”堅持高品質匹配高附加值服務路線，在招商的過程中強調(diào)“同業(yè)擇優(yōu)，異業(yè)互補”原則，針對市場需求及未來發(fā)展趨勢，與站街鎮(zhèn)工商所聯(lián)手打造“百店無假貨名優(yōu)名品示范街”，保證進入我們“印象溫莎”商業(yè)步行街的商家，面向市場的商品品質和服務水平，童幼無欺誠信經(jīng)

49、營，為投資者提供安全的資本運作保障。以高品質贏得消費者追捧，以優(yōu)質服務確保持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，順應市場競爭與消費力發(fā)展趨勢，謀求脫穎而出的市場地位，到達新的戰(zhàn)略制高點！第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.1.1 我們的總策略 法門十：管理創(chuàng)新法門十：管理創(chuàng)新 傾誠演繹傾誠演繹 我們建議云水華莊地產(chǎn)，新注冊成立一家本項目專業(yè)物業(yè)服務管理公司，淡化物管公司與云水華莊地產(chǎn)的資本聯(lián)系，形成全新的項目運作架構體制“重服務，輕管理”，以全新的形象全新的服務理念。服務我們“印象溫莎”的商家門店，吸引先期進駐商家，贏得人氣，搶得先機，賺得

50、財氣，共同全新演繹“的商業(yè)傳奇！第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2 我們的總策略指導分策略 在營銷總策略指導下，依據(jù)各營銷子系統(tǒng)的工作特性和目標任務，我們將總策略分解成各子系統(tǒng)的分策略：不一樣的營銷思路，經(jīng)過無數(shù)次推敲思量。無數(shù)次的攀登永遠激發(fā)著征服下一個目標的熱情！2.3.2.1 我們的總策略指導分策略第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏

51、市場競爭導向法，邊際利潤定價法市場競爭導向法，邊際利潤定價法本地商業(yè)地產(chǎn)市場行情分析評估本地商業(yè)地產(chǎn)市場行情分析評估1彈性系數(shù)彈性系數(shù) 21.5銷售均價市場均價銷售均價市場均價（邊際利潤貢獻率彈性系數(shù)）（邊際利潤貢獻率彈性系數(shù)）定價策略定價策略定價依據(jù)定價依據(jù)定價系數(shù)定價系數(shù)定價公式定價公式2.3.2.1 銷售策略之：定價計第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.1 銷售策略之：定價計公式（需修改）代入定價公式后，得出：首層銷售均價市場均價（邊際利潤貢獻率彈性系數(shù)）第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們

52、的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏萬想城（首層）陽光左岸步行街（街鋪）綠韻麗都（街鋪）御景華府（街鋪）市場均價（街鋪）地段優(yōu)勢升值潛力會籍銷售街鋪競爭影響邊際利潤貢獻率 我們以首層作為標準層，依次計算出其他樓層的均價：第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.1 銷售策略之：定價計公式（需修改）首層均價（1）二層均價（0.6）三層均價（0.5）四層均價（0.3）其他每年7%穩(wěn)定回報5年、10年、15年任選簽定商鋪委托經(jīng)營合同一次性付款：8.5折優(yōu)惠 分期付款：9折優(yōu)惠 按揭付款：9.8折優(yōu)惠投資回報

53、率投資回報率投資回報期限投資回報期限投資回報途徑投資回報途徑付款方式付款方式及優(yōu)惠條件及優(yōu)惠條件買鋪即收一年租金 首100名買家：贈送免租1年物管服務費（優(yōu)先選擇）；后100名買家：贈送3個月物管服務費（排號輪租）；尾 鋪：在規(guī)定期限內(nèi)購買，獲贈價值1000元禮品一份；所有購鋪業(yè)主均可按其投資總額大小，成為本項目級別會員，享受優(yōu)惠消費金額。超值大禮包超值大禮包70年產(chǎn)權年限產(chǎn)權年限2.3.2.1 銷售策略之：攻戰(zhàn)計第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.2招商策略之：定價計成本導向法，無差異化定價法成本導向法，無差異

54、化定價法返租成本與業(yè)態(tài)承租能力分析評估返租成本與業(yè)態(tài)承租能力分析評估彈性系數(shù)彈性系數(shù)1租賃均價返租成本租賃均價返租成本（業(yè)態(tài)承租力彈性系數(shù)）（業(yè)態(tài)承租力彈性系數(shù)）定價策略定價策略定價依據(jù)定價依據(jù)定價系數(shù)定價系數(shù)定價公式定價公式第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏 首層租賃均價第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.2 招商策略之：定價計首層銷售均價首層銷售均價首層面積首層面積年回報率年回報率年回報租金年回報租金返租成本返租成本首首層層承承租租能能力

55、力珠寶首飾珠寶首飾服裝服裝餐飲餐飲皮具皮鞋皮具皮鞋業(yè)態(tài)無差異承租力業(yè)態(tài)無差異承租力代入定價公式后，得出：首層租賃均價返租成本（業(yè)態(tài)無差異承租力彈性系數(shù)）我們以首層作為標準層，依次計算出其他樓層的均價：第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.2 招商策略之：定價計首層均價首層均價（1）二層均價二層均價（0.6）三層均價三層均價（0.5）四層均價四層均價（0.3）其他其他整體平均租值：2.3.2.2 招商策略之：攻戰(zhàn)計第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)

56、奏最低可打至6折5年、10年、15年三種第三年起每年遞增3%由物業(yè)管理公司根據(jù)實際使用情況制定租金折扣租金折扣租約期限租約期限租金遞增率租金遞增率管理費與空調(diào)費管理費與空調(diào)費300以下：訂金5000元/間 300以上：訂金10000元/間簽訂合同時：繳納首月租金，首月管理費。并另繳納二個月租金作為合同保證金。付款方式付款方式租金均價按80元/，送出年三租金（實際已在商鋪銷售中收回成本）步行街鋪步行街鋪折扣、租期、遞增率可協(xié)商優(yōu)惠條件優(yōu)惠條件免租期3-5個月。首50名商家可獲贈英倫旅游名額超值大禮包超值大禮包2.3.2.3 推廣策略之:連環(huán)計根據(jù)商業(yè)項目操作的一般規(guī)律，我們將我們“印象溫莎”運作

57、階段劃分為七個推廣步驟：產(chǎn)品告知期產(chǎn)品告知期 產(chǎn)品關注期產(chǎn)品關注期 蓄勢醞釀期蓄勢醞釀期蓄勢出擊期蓄勢出擊期強力引爆期強力引爆期 全線封殺期全線封殺期 火熱開業(yè)期火熱開業(yè)期第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.3 推廣策略之:連環(huán)計產(chǎn)品告知期階段夾報海報圍墻廣告途徑業(yè)界同行潛在商家攻擊點進入市場宣告誕生引起關注目的產(chǎn)品關注期夾報海報新聞訪談產(chǎn)業(yè)高峰論壇聯(lián)誼酒會產(chǎn)品推介會主力商家目標會員引進主力店號召中小商家奠定

58、運營基礎爭求概念認同培養(yǎng)潛在會員群體蓄勢醞釀期完善內(nèi)部流程積累客戶資源笑星文藝演出招商洽談目標投資者目標商家試探市場反應即時完善、調(diào)整戰(zhàn)略布署2.3.2.3推廣策略之：勝戰(zhàn)計 推廣口號：推廣口號：我們?yōu)槟峁┓€(wěn)健的商鋪投資回報保障。我們?yōu)槟峁┓€(wěn)健的商鋪投資回報保障。推廣理念：推廣理念：站街站街CBD商業(yè)第一大道商業(yè)第一大道 推廣主題推廣主題:一鋪一金庫一鋪一金庫 三代搖錢樹三代搖錢樹 廣廣 告告 語語：“贏在商街，創(chuàng)富未來贏在商街，創(chuàng)富未來”第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏七砂二礦清鎮(zhèn)梨倭織金麥格新發(fā)衛(wèi)城第二部分 展示

59、我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.3 推廣策略之：勝戰(zhàn)計第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.4 會籍策略說明：投資者在會籍銷售利潤的邊際貢獻率為0.1。那么意味著我們送出的會員卡福利消費金額必須等同于投資回報金額。說穿了，是我們花錢請人來消費！主要目的在于：1刺激更多的人購鋪、消費或入會。2.當福利消費金額用光時，會員消費心理與消費行為已成定勢，具有強大的購買慣性。從而形成消費心理學理論所說的“品牌忠誠度”。3.“先給錢請君體驗，錢花光請君入甕

60、”。也就是說，我們已預先培養(yǎng)起一班“目標核心型消費群體”。第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.4 會籍策略之：攻戰(zhàn)計會會員員卡卡享受商場內(nèi)所有品牌商品所提供之會員價。享受會所內(nèi)所有服務之會員優(yōu)惠。享受會所籌辦的Party、酒會及各種節(jié)日慶祝等活動。享受銀行一年一度送出的VIP卡聯(lián)誼活動。免費參加會所舉辦的各種生活時尚講座及社區(qū)醫(yī)療免。訂制個性化創(chuàng)意服務活動，如生日活動等。第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.3 2.3 我們的營銷策略我們的營銷策略-調(diào)控項目的節(jié)奏調(diào)控項目的節(jié)奏2.3.2.5 投資實例分析鋪位號總價

61、預收1年租金7%實付首期五成五成十年月供（1.15）以租抵供每月盈余每年盈利XXX50萬元35,000元 232,500元 2673元 244元2928元5-15年投資分紅回報。每年穩(wěn)定7%投資回報率。買鋪即收一年租金。14年左右即可收回投資成本。本商鋪預計五年后升值150-200%。（刺激投資者簽短期合同）產(chǎn)權年限70年。實例說明：1.投資者所簽合同期越短，我們利潤回報越大。2.投資者所簽合同期越長，我們利潤回報越小。3.但不管投資者所簽合同期多長，我們都能保持盈利。第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.4 2.4 我們的戰(zhàn)術保證項目的成功我們的戰(zhàn)術保證項目的成功2.4.1 招商戰(zhàn)低調(diào)接洽 主

62、攻：超市、餐飲、服裝等大主力店完成4-5家主力店簽合同秘密醞釀 主攻：服飾以及皮鞋、美容院等次主力店副傷寒完成10-20家次主力店簽合同積極蓄勢 傳播面擴大至各行業(yè)完成出租意向登記60%全面進攻 沖擊目標商家，主推1-2層完成租量60%沖刺終點 組織商家填場裝修，保證開業(yè)經(jīng)營完成總體租量80%戰(zhàn)略重點轉移 由商場運營質量，促進招商緩慢調(diào)整招商戰(zhàn)第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.4 2.4 我們的戰(zhàn)術保證項目的成功我們的戰(zhàn)術保證項目的成功內(nèi)部認購 主控一、二層完成90%正式發(fā)售 主控一、二、三層完成80%全面沸騰 推出三、四層完成50%重拳出擊 掃蕩一至四層尾盤完成余量50%打掃戰(zhàn)場 再掃尾盤

63、完成余量20%銷售戰(zhàn)第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.4 2.4 我們的戰(zhàn)術保證項目的成功我們的戰(zhàn)術保證項目的成功媒體報道、產(chǎn)品推介會、簽約發(fā)布會商家面對面推薦制造輿論 吸引關注活動籌辦，新聞、宣傳推廣并舉營造氛圍 制造話題產(chǎn)業(yè)論壇，行業(yè)專家訪談理念與意識融合廣告宣傳、促銷文藝活動促進銷售與招商硬性廣告、文藝活動吸引消費市場注意力戰(zhàn)第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.4 2.4 我們的戰(zhàn)術保證項目的成功我們的戰(zhàn)術保證項目的成功戰(zhàn) 根據(jù)營銷整合戰(zhàn)略要求，會員戰(zhàn)不能脫離銷售而獨立存在，它的實現(xiàn)，始終依附于銷售與推廣全過程。作為一種附加增值產(chǎn)品，我們認為，會員戰(zhàn)的獨立戰(zhàn)略重心應在開業(yè)之后，主戰(zhàn)場在

64、于以發(fā)展目標消費者為會員的購買力市場，而不在項目營銷整合戰(zhàn)術運作過程之中。也就是說，投資者投資者競爭對手競爭對手商家商家目標消費者目標消費者第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.4 2.4 我們的戰(zhàn)術保證項目的成功我們的戰(zhàn)術保證項目的成功以銷售為主線，以招商為動脈，以推廣為驅力，會籍誘之！以銷售為主線，以招商為動脈，以推廣為驅力，會籍誘之！第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.4 2.4 我們的戰(zhàn)術保證項目的成功我們的戰(zhàn)術保證項目的成功招商先行，推廣漸起主力商家、業(yè)界同行主力進駐，推廣飆升次主力商家、投資者銷售蓄勢，招商拓疆，推廣助瀾投資者、商家租售并舉，推廣制導投資者、商家全面籌備，全線拉盤商家

65、、投資者、消費者2.4.4.2 我們的開業(yè)計劃第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.4 2.4 我們的戰(zhàn)術保證項目的成功我們的戰(zhàn)術保證項目的成功開業(yè)時間的確定，對整個項目的戰(zhàn)略體系而言，將起到全盤終點倒計時的關健作用。同時，也是對尾盤的最后一次強力沖拉。因此，開業(yè)計劃的合理制定就顯得尤為重要。第一開業(yè)時間2012年10月1日第二開業(yè)時間2013年5月1日第三開業(yè)時間2013年12月1日排除影響因素，作為正式開業(yè)時間沖刺。由于非預見影響因素的干擾，而造成開業(yè)時間延誤。對標準時間的補救，萬不可拖延至春節(jié)或跨年度。抓住國慶長假，以及元月至春節(jié)這段黃金購物期內(nèi)，消化在外務工人員返家人流五一黃金周，便于吸

66、引假日人流匯聚消費利用元月至春節(jié)這段黃金購物期內(nèi)，乘勢擴大項目影響力。2.4.4.3 整合營銷攻擊總部署第一階段：第一階段：2011.10.1-2012.2.1 前期鋪墊前期鋪墊 結 點：招商銷售籌備 核心攻擊點：售樓現(xiàn)場的布置 營銷工具的準備 商場的建造 媒體預熱炒作 洽談知名商家、完成主力店主力店招商第二階段：第二階段：2012.3.1-2012.4.10 強勢出擊強勢出擊 結 點：招商出擊、銷售預備 核心攻擊點：與品牌商家簽約 媒體集中宣傳、完成次主力店次主力店招商與內(nèi)部認購第三階段：第三階段：2012.5.1-2012.8.30 全面沸騰全面沸騰結 點：全面招商、銷售 核心攻擊點：四面出擊，聯(lián)絡客戶 現(xiàn)場氣氛的營造 媒體深入炒作 完成 60%的招商與銷售第四階段：第四階段：2012.9.1-2012.10.1 全線封殺全線封殺 結 點：全面完成招商、銷售 核心攻擊點：商家進場裝修 商場開業(yè)前的籌備 媒體升溫炒作 完成85%的招商，2012.10.1隆重開業(yè)第二部分 展示我們的營銷戰(zhàn)略系統(tǒng)2.4 2.4 我們的戰(zhàn)術保證項目的成功我們的戰(zhàn)術保證項目的成功 第三部分 我們的策略決定我