《新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》解讀——估價(jià)方法》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》解讀——估價(jià)方法（7頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》解讀——估價(jià)方法 ?文/王珊 中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局于2015年4月8日聯(lián)合發(fā)布了新版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【GB/T50291-2015】（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新規(guī)范”），距上版《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【GB/T50291-1999】（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“舊規(guī)范”）發(fā)布相隔十六年之久。這十六年間，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和改革開(kāi)放的不斷深入，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展而逐漸成長(zhǎng)起來(lái)。估價(jià)行業(yè)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變和估價(jià)業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展，對(duì)本行業(yè)的監(jiān)管及技術(shù)指引提出了更高的要求，新規(guī)范的發(fā)布正順應(yīng)了這一要求。 一、新舊規(guī)范對(duì)比 新規(guī)范與老規(guī)范相比，

2、內(nèi)容更加具體、細(xì)致，對(duì)估價(jià)及估價(jià)師提出的要求更高并且更加明確。同時(shí)通過(guò)具體條款的調(diào)整，能夠看出新規(guī)程的制定，改變了傳統(tǒng)的估價(jià)觀念，強(qiáng)調(diào)了估價(jià)行為應(yīng)以估價(jià)師為根本的原則。 從大體內(nèi)容上看，新舊規(guī)范有以下幾點(diǎn)不同： 1、新規(guī)范刪除了原第二章節(jié)“術(shù)語(yǔ)”，先行單獨(dú)發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》【GB/T 50899-2013】。新術(shù)語(yǔ)較原術(shù)語(yǔ)內(nèi)容更加全面，包括評(píng)估過(guò)程中所有通用術(shù)語(yǔ)、各種價(jià)格價(jià)值、估價(jià)原則、估價(jià)程序、各種估價(jià)方法以及過(guò)程中用詞和估價(jià)報(bào)告各部分名稱(chēng)。 2、新規(guī)范第二章“估價(jià)原則”較舊規(guī)范內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)了由于估價(jià)目的及價(jià)值定義不同，應(yīng)對(duì)所遵循的估價(jià)原則進(jìn)行相應(yīng)的選擇分析。 3、新規(guī)范

3、第三章“估價(jià)程序”較舊規(guī)范內(nèi)容調(diào)整很大。在估價(jià)程序上增加了受理委托、審核報(bào)告、交付報(bào)告三個(gè)程序。同時(shí)對(duì)每個(gè)程序中的具體操作要求進(jìn)行了逐條闡述。需要重點(diǎn)關(guān)注的是，新規(guī)范明確規(guī)定了估價(jià)師在整個(gè)估價(jià)程序中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，以及現(xiàn)場(chǎng)查勘及權(quán)屬資料查驗(yàn)的具體要求。 4、新規(guī)范第四章“估價(jià)方法”較舊規(guī)范增加了路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法等其他估價(jià)方法。主要估價(jià)方法的具體規(guī)范將在本文下文中詳細(xì)說(shuō)明。 5、新規(guī)范第五章“不同估價(jià)目的下的估價(jià)”由舊規(guī)范12類(lèi)估價(jià)目的調(diào)整為15類(lèi)估價(jià)目的。這一內(nèi)容調(diào)整，也顯示出估價(jià)行業(yè)業(yè)務(wù)類(lèi)型的拓展及多元化趨勢(shì)。 6、新規(guī)范第六章“估價(jià)結(jié)果”較舊規(guī)范在估價(jià)結(jié)果中增加了“相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)”

4、內(nèi)容，增加了對(duì)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性檢查的內(nèi)容。同時(shí)也規(guī)范了在確定估價(jià)結(jié)果時(shí)需要進(jìn)行分析的內(nèi)容。 7、新規(guī)范取消了“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”，將對(duì)估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)中的具體要求合并到第七章“估價(jià)報(bào)告”內(nèi)容中。 以上，我們籠統(tǒng)的對(duì)新規(guī)范與舊規(guī)范在內(nèi)容上的一些調(diào)整進(jìn)行了總結(jié)。接下來(lái)本文將重點(diǎn)針對(duì)新規(guī)范中估價(jià)方法部分修訂的內(nèi)容進(jìn)行分析。 二、新規(guī)范對(duì)估價(jià)方法的具體要求 新規(guī)范第四章“估價(jià)方法”共包括估價(jià)方法選用、比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其他估價(jià)方法六部分內(nèi)容。下面我們將分別對(duì)這六部分內(nèi)容進(jìn)行分析，并提出在估價(jià)實(shí)際操作中，應(yīng)采取的相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施。 1、估價(jià)方法選用 1.1對(duì)所有方法進(jìn)行適用性分析

5、 新規(guī)范強(qiáng)調(diào)了在確定適用的估價(jià)方法前，應(yīng)對(duì)每一種估價(jià)方法逐一進(jìn)行適用性分析，同時(shí)提出在對(duì)方法進(jìn)行適用性分析時(shí)，應(yīng)分別從方法理論上適用性及客觀條件具備與否兩個(gè)層面進(jìn)行分析。這就要求我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告方法選用內(nèi)容中，先要將所有備選的方法的基本原理進(jìn)行介紹，下一步逐一根據(jù)估價(jià)對(duì)象及市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)其進(jìn)行適用性分析，最終確定評(píng)估選用的估價(jià)方法。尤其對(duì)于理論上適用，但客觀條件不具備的方法，重點(diǎn)說(shuō)明其不適用的原因。 1.2打破必須采用兩種估價(jià)方法的誤解 新規(guī)范打破了評(píng)估房地產(chǎn)必須采用兩種估價(jià)方法的誤解，提出估價(jià)對(duì)象適合幾種估價(jià)方法，就應(yīng)采用幾種估價(jià)方法的正確思路。在實(shí)際評(píng)估中，我們不應(yīng)對(duì)僅適用一種估價(jià)方

6、法進(jìn)行估價(jià)的，強(qiáng)行采用兩種估價(jià)方法估價(jià)，也不應(yīng)對(duì)同時(shí)適用三種方法進(jìn)行估價(jià)的，隨意舍棄其中一種方法。新規(guī)范對(duì)于選取估價(jià)方法新的思路指引，對(duì)我們?cè)诜椒ㄟm用性分析方面提出了更高的要求，對(duì)于不選用的方法，我們應(yīng)該充分的證明其不適用的原因。同時(shí)，也更應(yīng)該注意方法適用性分析的內(nèi)容和最終對(duì)各種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果權(quán)重選取理由的對(duì)應(yīng)性。 2、比較法 2.1強(qiáng)調(diào)可比實(shí)例選取原則 新規(guī)范在對(duì)可比實(shí)例選取規(guī)定中，強(qiáng)調(diào)了“在同等條件下，應(yīng)將位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例選為可比實(shí)例。”這條內(nèi)容的增加，可以顯示出，目前業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在評(píng)價(jià)比較法運(yùn)用合理性的過(guò)程中，越來(lái)越關(guān)注可比實(shí)例的選取。如果沒(méi)有優(yōu)先

7、選取位置接近、成交日期接近的實(shí)例，則會(huì)對(duì)比較法價(jià)值合理性產(chǎn)生質(zhì)疑。因此我們?cè)谶x取案例的過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守這一原則，避免從高或從低選擇的傾向。 2.2強(qiáng)調(diào)案例真實(shí)性要求 新規(guī)范比較法條文中，多處強(qiáng)調(diào)對(duì)可比實(shí)例及有關(guān)信息真實(shí)性的要求。同時(shí)明確要求需要對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)地查勘，并在報(bào)告中附位置圖及外觀照片。我們的估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)根據(jù)要求完成相應(yīng)工作內(nèi)容。 2.3建立比較基礎(chǔ)增加了統(tǒng)一“財(cái)產(chǎn)范圍” “財(cái)產(chǎn)范圍”是新規(guī)范引入的新詞語(yǔ)。老規(guī)范中僅籠統(tǒng)的提到對(duì)價(jià)值內(nèi)涵的統(tǒng)一，新規(guī)范通過(guò)財(cái)產(chǎn)范圍的概念，明確了在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)關(guān)注可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象在是否含有非房地產(chǎn)成分、是否帶有債權(quán)債務(wù)、房

8、地產(chǎn)實(shí)物范圍是否不同等方面的差別，并修正統(tǒng)一。這就要求我們首先應(yīng)該明確估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，對(duì)于一般類(lèi)型房地產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)范圍的明確貌似影響不大，但是作為特殊的房地產(chǎn)，如加油站，財(cái)產(chǎn)范圍的確定將會(huì)對(duì)價(jià)值產(chǎn)生巨大影響。 2.4明確房地產(chǎn)狀況調(diào)整內(nèi)容 新規(guī)范明確了對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整及權(quán)益狀況調(diào)整三部分。并詳細(xì)列舉了每項(xiàng)調(diào)整應(yīng)包含的價(jià)格影響因素。我們?cè)趯?shí)際操作中，應(yīng)將規(guī)范中列舉的因素作為最基本的因素，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例實(shí)際情況進(jìn)行增加。 2.5規(guī)定因素調(diào)整幅度上限 新規(guī)范規(guī)定“分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)20％，共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修

9、正和調(diào)整幅度不宜超過(guò)30％；經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2；當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例；當(dāng)因估價(jià)對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，無(wú)更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。”我們?cè)趯?shí)際運(yùn)用中，應(yīng)嚴(yán)格遵守上述規(guī)定，不得超過(guò)上限要求。 3、收益法 3.1先應(yīng)選取適當(dāng)?shù)氖找婺Ｊ? 新規(guī)范在收益法步驟的第一步，增加了對(duì)具體方法的選擇。方法選擇分兩個(gè)層次，首先要明確采用的是報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并建議優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法（我國(guó)目前常規(guī)收益法評(píng)估采用此方法）。下一步，要明確選用全剩余壽命模式還是持有加轉(zhuǎn)售模式。并建議當(dāng)收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該

10、期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。因此，我們?cè)趫?bào)告中運(yùn)用收益法測(cè)算時(shí)，第一步應(yīng)先明確我們所選用的具體方法及收益模式以及選擇的原因，接下來(lái)才能夠進(jìn)行下一步的測(cè)算。 3.2持有加轉(zhuǎn)售模式 持有加轉(zhuǎn)售模式是新規(guī)范對(duì)收益法最大的修改，是完全區(qū)別于原有的收益法評(píng)估路線，新引進(jìn)的一種評(píng)估思路。持有加轉(zhuǎn)售模式即為設(shè)定估價(jià)對(duì)象在持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，其持有期內(nèi)的期間收益加期末轉(zhuǎn)售收益折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值和，即為估價(jià)對(duì)象收益價(jià)值。同時(shí)規(guī)范中規(guī)定：“持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類(lèi)房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間及能預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來(lái)確定，并宜為五年至十年?！薄捌谀┺D(zhuǎn)售收益應(yīng)為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成

11、本。持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格可采用直接資本化法、比較法（加長(zhǎng)期趨勢(shì)法）等方法來(lái)測(cè)算?！薄俺钟衅谀┑霓D(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金?！? 對(duì)于持有加轉(zhuǎn)售模式評(píng)估，我個(gè)人認(rèn)為可以避免全剩余壽命模式由于收益期長(zhǎng)，租金及費(fèi)用不可控性造成的評(píng)估誤差，對(duì)于短期持有后再轉(zhuǎn)讓的物業(yè)評(píng)估更加適合。但是，就目前而言，對(duì)于持有期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的預(yù)測(cè)，期末轉(zhuǎn)售價(jià)值的確定以及期末報(bào)酬率的確定對(duì)于我們而言，缺少一定的經(jīng)驗(yàn)取值，存在一定難度。因此對(duì)于這種新的估價(jià)思路，我們應(yīng)該在學(xué)習(xí)的道路上不斷摸索和積累經(jīng)驗(yàn)，不可想當(dāng)然的使用。 3.3對(duì)委托方提供的數(shù)據(jù)應(yīng)判斷其合理性 新規(guī)范中寫(xiě)明：“評(píng)估出租人

12、權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，合同租金明顯高于或明顯低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實(shí)性，分析解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響?！? “測(cè)算凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少最近三年的各年實(shí)際收入、費(fèi)用或凈收益等情況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。當(dāng)與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行分析并予以修正。” 通過(guò)這兩段規(guī)定我們可以看出，新規(guī)范對(duì)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)提出了更高的要求，我們對(duì)于委托方或其他方提供的一切評(píng)估相關(guān)資料，均應(yīng)做出專(zhuān)業(yè)人士的合理性判斷，而非一味的參照。例如上述合同租金明顯高于市場(chǎng)租金的情

13、況，我們就要進(jìn)行進(jìn)一步合理性判斷及可執(zhí)行性判斷，例如:假設(shè)其合同違約金小于租金損失，那么合同解除的可能性是否很大？另外，明顯高于市場(chǎng)租金水平的合同租金，其交付租金的穩(wěn)定性與可靠性是否有保障？只有在對(duì)資料進(jìn)行合理判斷后，選擇符合客觀事實(shí)的數(shù)據(jù)用于我們的評(píng)估中，才能保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確。 3.4收益期外剩余土地或建筑物價(jià)值測(cè)算 ?????新規(guī)范明確規(guī)定，在根據(jù)土地及建筑物剩余使用年限孰短原則確定收益年限，進(jìn)行收益測(cè)算后，應(yīng)對(duì)剩余期限土地使用權(quán)價(jià)格（房短地長(zhǎng)）或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命價(jià)值（房長(zhǎng)地短）在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算。并分別闡述了兩種情況剩余價(jià)值測(cè)算的方法。 我們?cè)诓捎檬找娣ㄟM(jìn)行測(cè)算時(shí)，應(yīng)注意

14、最后對(duì)該部分價(jià)值的核定，避免遺漏。 4、成本法 4.1確定房地合估與房地分估路徑 新規(guī)范在成本法第一步提出“應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并優(yōu)先選擇房地合估路徑?！? “當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí)，應(yīng)把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成本；當(dāng)選擇房地分估路徑時(shí)，應(yīng)把土地和建筑物當(dāng)作各自獨(dú)立的物，分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。” 我們大部分采用成本法做房地產(chǎn)評(píng)估，均視房地為一整體，模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行測(cè)算，因此應(yīng)該采用房地合估路徑。但如遇估價(jià)目的要求分別求取單獨(dú)土地價(jià)值和建筑物價(jià)值的情況，則應(yīng)該選擇房地分

15、估路徑。 在具體測(cè)算過(guò)程中，我們需要注意，對(duì)同一宗房地產(chǎn)，房地合估路徑中的土地成本與房地分估路徑中的土地重置成本，雖針對(duì)的是同一塊土地，但兩者對(duì)應(yīng)的土地狀況一般是不同的。房地分估路徑中的土地重置成本對(duì)應(yīng)的土地狀況，比房地合估路徑中的土地成本對(duì)應(yīng)的土地狀況，成熟度更高。 4.2明確各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)計(jì)算方式 新規(guī)范對(duì)于土地成本、建設(shè)成本、各項(xiàng)支出及應(yīng)得利潤(rùn)的測(cè)算方式均給出了明確的要求。主要包括重新購(gòu)置土地和重新開(kāi)發(fā)土地的土地成本的價(jià)格構(gòu)成；重置成本與重建成本的適用范圍；建筑物必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)的價(jià)格構(gòu)成以及利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)等。這對(duì)我們的估價(jià)給出了更明確的指導(dǎo)性。 4.3在建工程考

16、慮減價(jià)因素調(diào)整 新規(guī)范提出“在建工程和新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價(jià)時(shí)可不扣除折舊，但對(duì)存在減價(jià)因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。”這里的減價(jià)修正主要包括選址不當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、工程施工質(zhì)量欠佳、周?chē)h(huán)境被破壞、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣等。在我們以往的成本法評(píng)估在建工程過(guò)程中，忽視了對(duì)上述因素的考慮，此次新規(guī)范的明確規(guī)定，也提醒我們?cè)诮窈笫褂贸杀痉y(cè)算在建工程過(guò)程中，應(yīng)注意對(duì)上述因素進(jìn)行分析修正。 4.4成本法權(quán)益狀況修正 新規(guī)范提出：“成本法測(cè)算出的價(jià)值，宜為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況與此不同時(shí)，應(yīng)對(duì)成本法測(cè)算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整?！?/p>

17、此條規(guī)定與上一條規(guī)定類(lèi)似，也是我們以往采用成本法評(píng)估中容易忽視的修正因素，在今后成本法測(cè)算中，應(yīng)加以重視。對(duì)成本法結(jié)果進(jìn)行權(quán)益狀況修正后，才能做到與其他方法測(cè)算結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵統(tǒng)一。 5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 5.1選擇動(dòng)態(tài)或靜態(tài)分析法 新規(guī)范在假設(shè)開(kāi)發(fā)法第一步，要求根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處開(kāi)發(fā)建設(shè)階段等情況，選擇動(dòng)態(tài)分析法或靜態(tài)分析法，并應(yīng)優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析法。這里所指的所處開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，主要是指估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃條件尚未明確或已經(jīng)明確，建設(shè)設(shè)計(jì)方案是否已經(jīng)確認(rèn)，項(xiàng)目是否已開(kāi)工等。對(duì)于規(guī)劃條件明確，設(shè)計(jì)方案確認(rèn)，可做出合理資金安排的項(xiàng)目，我們認(rèn)為具備采用動(dòng)態(tài)分析法的條件，且建議優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析法。 新規(guī)范在假

18、設(shè)開(kāi)發(fā)法章節(jié)，還詳細(xì)的規(guī)定了靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法在后續(xù)必要支出、開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值、動(dòng)態(tài)分析法的折現(xiàn)率及靜態(tài)分析法利息利潤(rùn)的計(jì)算要求。 5.2?假設(shè)開(kāi)發(fā)法三種估價(jià)前提 新規(guī)范提出，在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象所處的開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)等情況，并經(jīng)過(guò)分析，選擇三種估價(jià)前提之一，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行下一步測(cè)算。三種估價(jià)前提為:“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提”。選擇不同的估價(jià)前提，在后續(xù)測(cè)算中對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短設(shè)定以及后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出的數(shù)額確定是不同的，從而計(jì)算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。選擇業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提，續(xù)建期即為按工期核算的正常開(kāi)發(fā)周期，而

19、選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提的續(xù)建期應(yīng)在正常續(xù)建期基礎(chǔ)上增加轉(zhuǎn)手的正常期限，同時(shí)，在后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出的數(shù)額還應(yīng)考慮轉(zhuǎn)手所需要花費(fèi)的必要費(fèi)用及稅金。選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提，特別是在建工工程需要被法院強(qiáng)制拍賣(mài)的，則需在自愿轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)上，增加更長(zhǎng)的續(xù)建周期及更多轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。由此可以看出，三種前提相比，采用自行開(kāi)發(fā)前提測(cè)算的在建工程價(jià)值最高，采用被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提最低。 設(shè)定估價(jià)前提應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的及所處開(kāi)發(fā)狀態(tài)等情況判斷。以征收為目的采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程時(shí)，當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開(kāi)發(fā)建設(shè)的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未完工程，應(yīng)選擇業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建

20、的未完工程，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。以出讓為目的采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，宜選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)，以拍賣(mài)或抵押為目的采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程時(shí)，則應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。 6、其他估價(jià)方法 除了比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四個(gè)主要方法外，其他估價(jià)方法包括用于土地評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法；用于批量評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法以及用于價(jià)值損害賠償評(píng)估的修復(fù)成本法、損失資本化法和價(jià)差法。具體內(nèi)容在此不作詳細(xì)說(shuō)明。 三、總結(jié) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的最高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是對(duì)我們房地產(chǎn)評(píng)估的最基本要求。因此，認(rèn)真學(xué)習(xí)并貫徹新規(guī)范的各項(xiàng)條文，是每個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的從業(yè)之本。新規(guī)范各部分內(nèi)容較舊規(guī)范均有很大幅度的調(diào)整，由于篇幅有限，本文僅對(duì)估價(jià)方法的部分展開(kāi)解析，希望為大家對(duì)新規(guī)范的解讀提供一些幫助。 ? 作者介紹：王珊 工程管理學(xué)士，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，注冊(cè)土地估價(jià)師。 北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司業(yè)務(wù)管理部副總經(jīng)理