《某地產(chǎn)商業(yè)街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《某地產(chǎn)商業(yè)街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（87頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、營(yíng)銷(xiāo)策劃方案營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 我們本著“專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)”的企業(yè)精神，“為為客戶(hù)創(chuàng)造專(zhuān)業(yè)價(jià)值客戶(hù)創(chuàng)造專(zhuān)業(yè)價(jià)值”的服務(wù)理念，致力于為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)價(jià)服務(wù)。同世飛天的使命同世飛天的使命目錄目錄o第一部分：市場(chǎng)背景分析第一部分：市場(chǎng)背景分析o第二部分：項(xiàng)目概況及第二部分：項(xiàng)目概況及SWOT分析分析o第三部分：項(xiàng)目商業(yè)定位第三部分：項(xiàng)目商業(yè)定位o第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局o第五部分：項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)第五部分：項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)o第六部分：經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè)第六部分：經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè)o第七部分：第七部分：商場(chǎng)商場(chǎng)店鋪切割方案店鋪切割方案本案共分為七個(gè)部分：武漢地勢(shì)獨(dú)特，得“水”獨(dú)厚，又受水之隔。主城區(qū)被

2、長(zhǎng)江、漢水自然分割，呈“三鎮(zhèn)鼎立”之勢(shì)。從傳統(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)，漢口是商業(yè)中心，漢陽(yáng)是工業(yè)中心，武昌則是政治文化科技中心。經(jīng)過(guò)多年的培育和營(yíng)造，武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各自區(qū)域特點(diǎn)，已基本形成七大商圈的商業(yè)格局和不同特色的商務(wù)地產(chǎn)的分布現(xiàn)狀。一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析q城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近年來(lái)一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢(shì)頭，帶動(dòng)了武漢及漢陽(yáng)區(qū)各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更為商業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐；q城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場(chǎng)消費(fèi)量日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的提升；一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析q武漢城

3、市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來(lái)的數(shù)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向功能提升，由單個(gè)開(kāi)發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。q舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給武漢商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)遇和商機(jī)。q隨著國(guó)際資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，武漢的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在武漢迎來(lái)快速發(fā)展時(shí)機(jī)。一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析q銀行貸款政策的松動(dòng)使武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了充足的發(fā)展機(jī)會(huì)；q房地產(chǎn)市場(chǎng)整合速度加快，企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；q未來(lái)武漢市尤其是漢陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長(zhǎng)速度。一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 商圈名稱(chēng)主要商業(yè)網(wǎng)

4、點(diǎn)解放大道商圈武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、武漢商場(chǎng)、莊勝崇光百貨、工貿(mào)家電等建設(shè)大道商圈新世界百貨等中山大道商圈大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、王府井百貨、大洋百貨、新世界時(shí)尚廣場(chǎng)、中心百貨、太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)等中南商圈中南廣場(chǎng)、中南商業(yè)大樓、世紀(jì)中商、家樂(lè)福等珞喻商圈亞貿(mào)廣場(chǎng)、群光廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、武商量販珞喻店、易初蓮花等徐東商圈徐東平價(jià)廣場(chǎng)、銷(xiāo)品茂、麥德龍、中百倉(cāng)儲(chǔ)梨園店、百安居、工貿(mào)家電等鐘家村商圈漢陽(yáng)商場(chǎng)、中商21世紀(jì)購(gòu)物中心、家樂(lè)福、國(guó)美等一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析：武漢市已形成以解放大道、中山等為主的“多商圈”分布格局。武漢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在漢口和武昌兩大區(qū)域，尤以漢口區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布眾多

5、、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。目前武漢商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類(lèi)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額已趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，品類(lèi)同質(zhì)化嚴(yán)重。一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 國(guó)內(nèi)外各類(lèi)百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知名商號(hào)挾強(qiáng)大的資本、管理、物流優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐武漢商業(yè)市場(chǎng)，極大促進(jìn)武漢商業(yè)市場(chǎng)繁榮發(fā)展同時(shí)，使武漢商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加?。粚?zhuān)業(yè)市場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場(chǎng)生力軍，不斷搶占大型商場(chǎng)市場(chǎng)份額；綜合性購(gòu)物中心將成為武漢消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。二、二、二、二、q地處武漢市兩個(gè)市級(jí)商圈之一漢陽(yáng)“鐘家村商圈”，漢陽(yáng)大道與鸚鵡大道交匯處，屬于武漢三鎮(zhèn)中心

6、區(qū)域；q項(xiàng)目集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的綜合性建筑體；q總用地面積：24183.46，地上總建筑面積137600，其中商業(yè)面積43500，停車(chē)位511個(gè)，容積率：5.70，綠化率：15.50%，建筑密度49.60%，綠化面積3753.92。二、二、項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat二、二、q 項(xiàng)目扼城區(qū)進(jìn)入良鄉(xiāng)的要道，物流車(chē)流交通便利，客流的易達(dá)性能好，輻射范圍大；開(kāi)發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源；項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積4萬(wàn)余平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；地處良衛(wèi)星城的新區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，市場(chǎng)范圍東

7、可輻射六里橋，西可輻射良鄉(xiāng)，商圈市場(chǎng)影響范圍廣；周邊多個(gè)住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)力，有利于形成核心商圈；二、二、良鄉(xiāng)屬于京郊衛(wèi)星城，與北京城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)相比落后，項(xiàng)目周邊缺少應(yīng)有的消費(fèi)居民、商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍；開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期對(duì)商業(yè)缺少充分的考慮和專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)；物業(yè)為狹長(zhǎng)底商，進(jìn)深不足，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營(yíng)；本項(xiàng)目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。二、二、q 良線(xiàn)作為北京城市建設(shè)與發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，已逐漸顯示出了強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目提供了良好的成長(zhǎng)空間；周邊區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)居民數(shù)量的增長(zhǎng)和居民收入的提高，為項(xiàng)目提供了充足的潛在消費(fèi)群體和市場(chǎng)機(jī)會(huì)；周邊缺少大型和有

8、檔次的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，項(xiàng)目發(fā)展空間；二、二、q 項(xiàng)目的商業(yè)部分尚未全面啟動(dòng)，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間；城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價(jià)值不斷升值；北京各類(lèi)商業(yè)積極拓展京郊網(wǎng)點(diǎn)，發(fā)展連鎖，招商資源相對(duì)豐富。二、二、q 北京市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；商業(yè)投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)；前期的市場(chǎng)消費(fèi)力不足，投資店鋪壓力較大，影響項(xiàng)目的投資銷(xiāo)售；項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng) 培育期增長(zhǎng)。三、三、社區(qū)商業(yè)休閑中心社區(qū)商業(yè)休閑中心 時(shí)尚店三、三、功能類(lèi)別功能類(lèi)別服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容購(gòu)物化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等

9、時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等精品店百元小商品街動(dòng)感服飾、飾品、鐘表眼鏡等超市日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線(xiàn)、電玩、兒童樂(lè)園、康體休閑、運(yùn)動(dòng)健身、網(wǎng)吧、休閑書(shū)吧等休閑、娛樂(lè)餐飲特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點(diǎn)屋及其它社區(qū)服務(wù)等。三、三、q“倒金子塔倒金子塔”式布局結(jié)構(gòu)：式布局結(jié)構(gòu)：樓層 經(jīng)營(yíng)區(qū)域面 經(jīng)營(yíng)品類(lèi)備注東區(qū) F1精品館 5100 金銀珠寶、化妝品、男女皮鞋、箱包、男女服飾 不含1F臨街店鋪（2600）F 2-3生活超市 16400 生活日常用品、小百貨等物業(yè)持有或整售(不含2F

10、門(mén)市店)F4時(shí)尚流行館8800飾品、時(shí)尚服飾、百元商品城、風(fēng)味小吃城、電玩城、美容院等 業(yè)主自營(yíng) 西邊步 行街 F1-2品牌店5000名品專(zhuān)業(yè)店、中西快餐等 業(yè)主自營(yíng)F3餐飲、娛樂(lè)、2700 餐飲、茶藝、KTV、院線(xiàn)等業(yè)主自營(yíng)四、四、q說(shuō)明：說(shuō)明：商場(chǎng)的垂直功能布局以形式體現(xiàn)。充分將客流聚集在二、三層，通過(guò)各樓層手扶、垂直梯等向上、下兩層及步行街分流，保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo)。一層精品館：商品定位中高檔，消費(fèi)群體主要面向中高端群體。要求商裝的色彩典雅、燈光明亮、檔次上乘，各店鋪布局上采用店中店形態(tài)，可以最充分地保證商場(chǎng)的整體形象。四、四、q說(shuō)明：說(shuō)明：二、三層生活超市：引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)生活超市

11、進(jìn)駐，一則滿(mǎn)足周邊市民的日常生活消費(fèi)需求，為大眾服務(wù)；二則通過(guò)其強(qiáng)大的聚客力為項(xiàng)目帶來(lái)充足的客源。四層時(shí)尚流行館：“百元商品城”在經(jīng)營(yíng)上突出的特征，小、動(dòng)是對(duì)商品形態(tài)的定位，精是對(duì)其商品屬性的定位，廉是對(duì)其價(jià)格的定位，少、炫、酷是對(duì)其目標(biāo)客層的定位，飾是對(duì)其經(jīng)營(yíng)品類(lèi)的概括。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體、工薪階層和低收入人群，擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客層。即突顯樓層的經(jīng)營(yíng)特色，又是一樓經(jīng)營(yíng)品類(lèi)的延伸和補(bǔ)充，提升四樓的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，擴(kuò)大商場(chǎng)商鋪的銷(xiāo)售面積。西區(qū)商業(yè)步行街作為本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的亮點(diǎn)，其承載的功能以餐飲、休閑、娛樂(lè)等功能為主，形成本項(xiàng)目購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲綜合服務(wù)消費(fèi)空間

12、，更好滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)需求，豐富該區(qū)旅游市場(chǎng)。四、四、樓層品類(lèi)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積備注F1精品館（7700）F1臨街店鋪：1600。業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理室內(nèi)部分：1、名品街4100；2、個(gè)人護(hù)理專(zhuān)業(yè)店：500；3、項(xiàng)目物業(yè)靠鐵路北區(qū)500規(guī)劃為網(wǎng)吧。業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理F2、F3生活超市（1.64萬(wàn)）1、F2：7600；（其余1100規(guī)劃為門(mén)市店鋪）2、F3：8800。物業(yè)持有或整售租戶(hù)自主經(jīng)營(yíng)管理F4時(shí)尚流行館(8800)1、百元商品街：4200；2、電玩：600；3、風(fēng)味小吃城：3200；4、其他配套（如美容中心、休閑水吧等）：800。1、百元商品街業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理；2、電玩、風(fēng)

13、味小吃城等物業(yè)持有或整售，自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)管理西區(qū)步行街F1-2品牌店（名品專(zhuān)業(yè)店、中西快餐等）：5000；1、項(xiàng)目西區(qū)靠鐵路北區(qū)13F擬規(guī)劃約15002000作為獨(dú)立餐飲店面；2、業(yè)主自營(yíng)、自行管理3F餐飲、娛樂(lè)、休閑：2700。五、五、五、五、策略一：科學(xué)分類(lèi)、合理配比；策略一：科學(xué)分類(lèi)、合理配比；策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先；策略三：放水養(yǎng)魚(yú)、低價(jià)引進(jìn)策略三：放水養(yǎng)魚(yú)、低價(jià)引進(jìn)；策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享；策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享；五、五、模式一：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公模式一：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)商場(chǎng)實(shí)施全程經(jīng)營(yíng)管理。司

14、，對(duì)商場(chǎng)實(shí)施全程經(jīng)營(yíng)管理。模式二：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司，委托專(zhuān)業(yè)模式二：注冊(cè)成立閩東中天國(guó)際城商業(yè)管理公司，委托專(zhuān)業(yè)公司參與經(jīng)營(yíng)管理。公司參與經(jīng)營(yíng)管理。七、七、。n 東區(qū)商鋪 1、一層商鋪建筑面積為3035為主；所占比例為60%；2030為輔；所占比例為30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為1015為主；所占比例為60%；1625為輔；所占比例為30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。滿(mǎn)足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)”為主。七、七、n 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割

15、，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。n東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷(xiāo)售面積，建筑面積為100150為主。七、七、n 西區(qū)商鋪 n 東區(qū)商鋪 n 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷(xiāo)售率是基本原則。遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，滿(mǎn)足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷(xiāo)售。在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)“高、寬、深”的設(shè)計(jì)理念，最大限度地提高利潤(rùn)率。七、七、層總價(jià)一般控制在2040萬(wàn)，盡量挖掘市場(chǎng)資源。首付款控制首付款不宜超過(guò)410萬(wàn)元，降低投資門(mén)檻。n 東區(qū)商鋪 n 西區(qū)商鋪 n 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 遵循“租

16、價(jià)反推，合理定價(jià)”原則，總價(jià)一般控制在150萬(wàn)200萬(wàn)。遵循“黃金地段，黃金價(jià)位”的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿(mǎn)足貴賓級(jí)客戶(hù)。七、七、n 經(jīng)營(yíng)群體的主要特征 1、機(jī)構(gòu)特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪。2、民營(yíng)企業(yè)：娛樂(lè)、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個(gè)體經(jīng)營(yíng)：經(jīng)營(yíng)服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。n 個(gè)體投資者群體的主要特征 1、年齡結(jié)構(gòu)：在3055歲之間，其中又以3545歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)老板、國(guó)有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。七、七、標(biāo)準(zhǔn)鋪位30銷(xiāo)售均價(jià)10000元總房?jī)r(jià)3010000=30萬(wàn)元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付

17、15萬(wàn)元，貸款15萬(wàn)元)租金收益租金收益率10年返租金額3萬(wàn)元(30萬(wàn)元10=3萬(wàn)元)提前返租購(gòu)房時(shí)返還3年租金9萬(wàn)元實(shí)際首付款6萬(wàn)元償還貸款10年15萬(wàn)元貸款，月還款112.7215=1690.80元年還款1690.8012=20289.6元n 東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì) 七、七、n 投資者投資收益分析 租金收益每年收益3萬(wàn)元，40年累計(jì)收益120萬(wàn)元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益97110元(971110年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬(wàn)元(3萬(wàn)元30+97110元12.6萬(wàn)元=87.11萬(wàn)元)40年商鋪增值保

18、守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬(wàn)元(303=90萬(wàn)元)40年投資總收益177.111萬(wàn)元（87.111萬(wàn)元+90萬(wàn)元=177.111萬(wàn)元）八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 1、北京各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例 八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總規(guī)模（萬(wàn)m2）寫(xiě)字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓、公寓、酒店會(huì)展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫(xiě)字樓、公寓酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.

19、3%賽特廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%16.3%30.4%恒基中心寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%盈科中心寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%燕莎中心寫(xiě)字樓、公寓酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下 物業(yè)功能寫(xiě)字樓酒店公寓和住宅商業(yè)（俱樂(lè)部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）24646150005658045560137600規(guī)模比例 18%11%41%33%100.0%與北京七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和

20、商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析 1、寫(xiě)字樓功能特點(diǎn)整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)直接影響到酒店、商業(yè)的收益。2、酒店功能特點(diǎn)有酒店的建筑綜合體，寫(xiě)字樓租金都較高。3、公寓功能特點(diǎn)其客群與寫(xiě)字樓和商業(yè)客群在時(shí)間上形成互補(bǔ)，支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并延長(zhǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間。同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。4、商業(yè)功能特點(diǎn)為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來(lái)便利，且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在市場(chǎng)中樹(shù)立高檔次的項(xiàng)目形象，有利于項(xiàng)目租金水平的提高。八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 酒店配套特點(diǎn)1、客群特點(diǎn)需

21、求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿(mǎn)足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 公寓配套特點(diǎn) 1、客群特點(diǎn)公寓為居家客群，長(zhǎng)久居住，對(duì)公寓的配套、服務(wù)要求比較高。2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。3、共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒吧等。七、七、。n 東區(qū)商鋪 1、一層商鋪建筑面積

22、為3035為主；所占比例為60%；2030為輔；所占比例為30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為1015為主；所占比例為60%；1625為輔；所占比例為30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。滿(mǎn)足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)”為主。七、七、n 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。n東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷(xiāo)售面積，建筑面積為100150為主。七、七、n 西區(qū)商鋪 n 東區(qū)商鋪 n 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街“

23、分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷(xiāo)售率是基本原則。遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，滿(mǎn)足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷(xiāo)售。在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)“高、寬、深”的設(shè)計(jì)理念，最大限度地提高利潤(rùn)率。七、七、層總價(jià)一般控制在2040萬(wàn)，盡量挖掘市場(chǎng)資源。首付款控制首付款不宜超過(guò)410萬(wàn)元，降低投資門(mén)檻。n 東區(qū)商鋪 n 西區(qū)商鋪 n 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 遵循“租價(jià)反推，合理定價(jià)”原則，總價(jià)一般控制在150萬(wàn)200萬(wàn)。遵循“黃金地段，黃金價(jià)位”的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿(mǎn)足貴賓級(jí)客戶(hù)。七、七、n 經(jīng)營(yíng)群體的主要特征 1、機(jī)構(gòu)特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東

24、區(qū)的臨街店鋪。2、民營(yíng)企業(yè)：娛樂(lè)、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個(gè)體經(jīng)營(yíng)：經(jīng)營(yíng)服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。n 個(gè)體投資者群體的主要特征 1、年齡結(jié)構(gòu)：在3055歲之間，其中又以3545歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)老板、國(guó)有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。七、七、標(biāo)準(zhǔn)鋪位30銷(xiāo)售均價(jià)10000元總房?jī)r(jià)3010000=30萬(wàn)元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付15萬(wàn)元，貸款15萬(wàn)元)租金收益租金收益率10年返租金額3萬(wàn)元(30萬(wàn)元10=3萬(wàn)元)提前返租購(gòu)房時(shí)返還3年租金9萬(wàn)元實(shí)際首付款6萬(wàn)元償還貸款10年15萬(wàn)元貸款，月還款112.7215=1690.80元年還款1

25、690.8012=20289.6元n 東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì) 七、七、n 投資者投資收益分析 租金收益每年收益3萬(wàn)元，40年累計(jì)收益120萬(wàn)元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益97110元(971110年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬(wàn)元(3萬(wàn)元30+97110元12.6萬(wàn)元=87.11萬(wàn)元)40年商鋪增值保守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬(wàn)元(303=90萬(wàn)元)40年投資總收益177.111萬(wàn)元（87.111萬(wàn)元+90萬(wàn)元=177.111萬(wàn)元）八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 1、北京

26、各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例 八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總規(guī)模（萬(wàn)m2）寫(xiě)字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓、公寓、酒店會(huì)展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫(xiě)字樓、公寓酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.3%賽特廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%16.3%30.4%恒基中心寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%盈科中心寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%燕莎中心寫(xiě)字樓、公寓

27、酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下 物業(yè)功能寫(xiě)字樓酒店公寓和住宅商業(yè)（俱樂(lè)部+商業(yè)配套）總規(guī)模規(guī)模（平方米）24646150005658045560137600規(guī)模比例 18%11%41%33%100.0%與北京七個(gè)項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析 1、寫(xiě)字樓功能特點(diǎn)整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)直接影響到酒店、商業(yè)的收益。2、酒店

28、功能特點(diǎn)有酒店的建筑綜合體，寫(xiě)字樓租金都較高。3、公寓功能特點(diǎn)其客群與寫(xiě)字樓和商業(yè)客群在時(shí)間上形成互補(bǔ)，支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并延長(zhǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間。同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。4、商業(yè)功能特點(diǎn)為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來(lái)便利，且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在市場(chǎng)中樹(shù)立高檔次的項(xiàng)目形象，有利于項(xiàng)目租金水平的提高。八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 酒店配套特點(diǎn)1、客群特點(diǎn)需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿(mǎn)足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議、咖啡茶吧、美

29、發(fā)店、大型中餐廳等設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 公寓配套特點(diǎn) 1、客群特點(diǎn)公寓為居家客群，長(zhǎng)久居住，對(duì)公寓的配套、服務(wù)要求比較高。2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。3、共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒吧等。八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 寫(xiě)字樓配套特點(diǎn) 1、客群特點(diǎn)作為白領(lǐng)階層，他們需求主要集中在生活需求方面，實(shí)用性和形象并重，講求生活質(zhì)量。2、配套內(nèi)容公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等

30、。員工需求包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。3、共享配套銀行、品牌快餐、咖啡酒吧、郵局、健身與通訊。八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 各產(chǎn)品類(lèi)型配套功能需求 1、酒店配套需求 配套名稱(chēng)前臺(tái)咖啡吧餐廳商務(wù)中心2、公寓配套需求 配套名稱(chēng)美容、美體保健中心花店藥店、面包房超市配套名稱(chēng)桑拿、淋浴健身房體操房?jī)和顒?dòng)室圖書(shū)室配套名稱(chēng)西餐廳休息廳球類(lèi)運(yùn)動(dòng)室空中花園 1、寫(xiě)字樓配套需求 配套名稱(chēng)銀行會(huì)議室商務(wù)中心高檔餐廳配套名稱(chēng)員工餐廳、郵局咖啡廳夜總會(huì)八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進(jìn)行組合，最大限度的發(fā)揮本項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)的功能。1、酒

31、店可共享配套：咖啡吧、餐廳。2、公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書(shū)室、西餐廳3、寫(xiě)字樓可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會(huì)。4、高檔俱樂(lè)部補(bǔ)充商業(yè)物業(yè)的不足，完善各產(chǎn)品類(lèi)型配套功能的組合。n 各產(chǎn)品類(lèi)型配套功能組合 八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議1、東部商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)全部購(gòu)物和金融、通訊等部分商務(wù)功能功能。2、步行街實(shí)現(xiàn)咖啡廳、酒吧、娛樂(lè)功能。3、西部商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)中檔餐飲、小吃一條街、部分娛樂(lè)功能。4、高檔俱樂(lè)部實(shí)現(xiàn)康體、娛樂(lè)功能，包含健身房等；高級(jí)餐飲功能：以高級(jí)西餐為主，兼有最高檔中餐；會(huì)議功能：包含大規(guī)

32、模的會(huì)議廳及小會(huì)議室。n 共享商業(yè)配套的分布八、八、項(xiàng)目功能及配套建議項(xiàng)目功能及配套建議n 目標(biāo)客戶(hù) n 經(jīng)營(yíng)方式 n 功能分類(lèi) 1、康體娛樂(lè)功能：健身房、桑拿、臺(tái)球、保齡球、壁球、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)等；2、高級(jí)餐飲：以高級(jí)西餐為主，以及日本、韓國(guó)料理等，兼有最高檔中餐；3、會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室；4、其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù)，提供一些特殊的空間；九、九、n“整體營(yíng)銷(xiāo)策略”將“國(guó)際公寓、星G酒店、市G商圈和5A配套的綠色生態(tài)辦公區(qū)（EOD）”融為一體，以強(qiáng)調(diào)中天國(guó)際的恢弘與大氣，以中天國(guó)際的綜合性來(lái)塑造新武漢的城市景觀(guān)，以關(guān)鍵詞“中天國(guó)際”，以攜領(lǐng)之勢(shì)樹(shù)立整體形象。九、九、n“

33、未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)策略”昨日漢陽(yáng)，“晴川歷歷漢陽(yáng)樹(shù),芳草萋萋鸚鵡州”。明日漢陽(yáng)，“錦繡長(zhǎng)江鸚鵡州，珠璣中天鐘家村”。以“錦繡長(zhǎng)江”描繪漢陽(yáng)未來(lái)，描繪中天國(guó)際的未來(lái)n“功能營(yíng)銷(xiāo)策略”以功能的第一性使整個(gè)武漢為之瞠目。以告別空調(diào)與頂G品質(zhì)的嚴(yán)重背離，使整個(gè)武漢為之結(jié)舌。九、九、堯典中記載，敘述了帝堯當(dāng)時(shí)制定歷法的情況。九、九、九、九、形成一個(gè)有效的貼合產(chǎn)品：漢陽(yáng)武漢明天的高檔社區(qū)；有一定高度的市場(chǎng)推廣主題：中天國(guó)際武漢天元；因地制宜的高效率組合有效媒體高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。包裝成一個(gè)好的樓盤(pán)產(chǎn)品、建立一支好的銷(xiāo)售隊(duì)伍、營(yíng)造一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境、設(shè)計(jì)一個(gè)好的推廣策略和形成一個(gè)好的項(xiàng)目管理體系及全員激

34、勵(lì)措施。九、九、整合資源除傳統(tǒng)媒體以外，充分利用發(fā)展商自身龐大的商戶(hù)資源、客戶(hù)資源，及政府資源、新聞資源、內(nèi)部資源進(jìn)行多維度的宣傳與行銷(xiāo)，口碑渠道，事件行銷(xiāo)，及全員行銷(xiāo)方式進(jìn)行立體傳播。n 建立制度 1、“全員獎(jiǎng)勵(lì)制度”；2、“客帶客銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)制度”；3、VIP大客戶(hù)（團(tuán)購(gòu)）制度4、政府官員自動(dòng)行銷(xiāo)管理制度；5、促銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)制度九、九、價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：總價(jià)優(yōu)勢(shì)、首期優(yōu)勢(shì)、月供優(yōu)勢(shì)，以及單價(jià)優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間等方面。九、九、武漢市今年寫(xiě)字樓大量面市，必須加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)空間與銷(xiāo)售渠道的深度開(kāi)發(fā) n 行銷(xiāo)策略：直銷(xiāo)為主的行銷(xiāo)原則 盡快鎖定目標(biāo)大客戶(hù)，了解目標(biāo)客層投資需求，力爭(zhēng)以整售為主，配合廣

35、告宣傳主動(dòng)上門(mén)直銷(xiāo)，深度挖掘潛在中、小型客戶(hù)。n 低首付的付款方式 中天國(guó)際推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動(dòng)獎(jiǎng)金而貸款難的尷尬，從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。n 返租計(jì)劃 針對(duì)投資客戶(hù)，考慮到客戶(hù)收益，可考慮購(gòu)房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場(chǎng)租賃行情，代為出租。九、九、n 買(mǎi)房、租房送豪華大小會(huì)議室 其活動(dòng)旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會(huì)議室安排使用不便。買(mǎi)房客戶(hù)贈(zèng)送一定時(shí)間的會(huì)議中心使用時(shí)段或頻次迎合其需要。n 買(mǎi)房租房送酒店套房 買(mǎi)房客戶(hù)贈(zèng)送一年酒店套房免費(fèi)使用次數(shù)（如每年10次），事先預(yù)約使用。n 免費(fèi)室內(nèi)設(shè)計(jì)、菜單式裝修服

36、務(wù) n以租代售方式（免息）九、九、n 整體銷(xiāo)控策略 n 各產(chǎn)品的銷(xiāo)控策略 1、“中天國(guó)際大廈”銷(xiāo)控策略：。2、“中天國(guó)際大酒店”銷(xiāo)控策略：3、“中天國(guó)際公寓”與“中天國(guó)際都市匯”銷(xiāo)控策略：4、“中天國(guó)際購(gòu)物中心”銷(xiāo)控策略九、九、n 建議發(fā)行，業(yè)主（包括各種形態(tài)）人手一張，業(yè)主憑借該卡可以享受物業(yè)公司提供的所有免費(fèi)服務(wù)，同時(shí)不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。傳統(tǒng)酒店式公寓提供各種服務(wù)，但大多限制在保姆式的洗衣、打掃和快遞等等。建議提供商務(wù)助理的服務(wù)，不僅包括收發(fā)傳真、復(fù)印，還包括提供鐘點(diǎn)式的秘書(shū)人員，可以跟隨SOHO外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，同時(shí)做一些記錄和翻譯的工作 、中天國(guó)際內(nèi)涵 中天生活，

37、看得見(jiàn)、用得著、影響生活方式、擁有榮譽(yù)感的生活；中天企業(yè)、中天品牌、中天生活，三位一體。n 第一性和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 1、第一性中天國(guó)際中天國(guó)際告別空調(diào)的頂告別空調(diào)的頂G品質(zhì)，武漢無(wú)同類(lèi)。品質(zhì)，武漢無(wú)同類(lèi)。2、未來(lái)性中天國(guó)際中天國(guó)際鐘家村、鸚鵡大道，武漢只有一個(gè)元點(diǎn)。鐘家村、鸚鵡大道，武漢只有一個(gè)元點(diǎn)。、不同的產(chǎn)品類(lèi)型具有各自鮮明的賣(mài)點(diǎn)，在本項(xiàng)目中，必須將各產(chǎn)品類(lèi)型的賣(mài)點(diǎn)提煉，形成總體的統(tǒng)一。以“中天國(guó)際大廈”為例，說(shuō)明賣(mài)點(diǎn)提煉過(guò)程。中天國(guó)際生態(tài)寫(xiě)字樓中天國(guó)際生態(tài)寫(xiě)字樓n 極品物業(yè) 綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合運(yùn)用高科技、智能化、人性化設(shè)備的配套呈現(xiàn)綠色植物、綠色建筑、綠色生活不一樣的客戶(hù)形態(tài)，一樣的皇

38、家服務(wù)體系 、n 集錦多元 可貸款可按揭的靈活付款，可租可售的多維物業(yè)；優(yōu)于儲(chǔ)蓄的兩大優(yōu)勢(shì)：可持續(xù)增值、可隨時(shí)取用；強(qiáng)于股票的三大利好：低風(fēng)險(xiǎn)性，高成長(zhǎng)性，回報(bào)穩(wěn)定；值得投資的四要素：產(chǎn)權(quán)、可套現(xiàn)、歸屬感、固定資產(chǎn)。n 升級(jí)價(jià)值 辦公、酒店、豪宅、公寓、商業(yè)購(gòu)物的多元業(yè)態(tài)；休閑步行街、精品世界、VIP會(huì)所的多元產(chǎn)品；名流商賈、中外機(jī)構(gòu)、世界村落共生共存的多元人群；全產(chǎn)權(quán)式、使用權(quán)式、部分產(chǎn)權(quán)式的多元銷(xiāo)售方式。、n 星級(jí)服務(wù) 執(zhí)行“99+1”模式的新懶漢計(jì)劃；星級(jí)大堂、星級(jí)會(huì)所、星級(jí)辦公的“星”生活；業(yè)主的管家，顧客的助理，企業(yè)的后勤；換位思考，從“請(qǐng)消費(fèi)者注意”到“請(qǐng)注意消費(fèi)者”；、n 技術(shù)智

39、能 紅外線(xiàn)遙控安保系統(tǒng)，保障安全生活百分百；“指紋生活”上，“卡式生活”下，簡(jiǎn)單才是硬道理；VOD點(diǎn)播、電子商務(wù)、遠(yuǎn)程可視會(huì)議輕松“指點(diǎn)”；n 繼續(xù)發(fā)展 建筑是發(fā)展的，改進(jìn)+引進(jìn)，物業(yè)正無(wú)窮；服務(wù)是發(fā)展的，人性+個(gè)性，滿(mǎn)分不滿(mǎn)足；客戶(hù)是發(fā)展的，交流+溝通，生活起步走；“中天”是發(fā)展的，可持續(xù)合作，發(fā)展無(wú)極限；、n 第一階段媒體目標(biāo)提升內(nèi)涵，引起關(guān)注 n 第三階段媒介目標(biāo)加大力度，引導(dǎo)消費(fèi) n 第二階段媒介目標(biāo)注重信息到達(dá)率，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望 此階段是項(xiàng)目推廣開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行宣傳造勢(shì)，以迅速提升中天國(guó)際的品牌內(nèi)涵為主要目的，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，引起目標(biāo)客戶(hù)群的關(guān)注。此階段配合階段性銷(xiāo)售工作，以信息最大限度的到達(dá)

40、目標(biāo)客戶(hù)群為主要目的，激發(fā)他們的租賃、購(gòu)買(mǎi)欲望，形成租售市場(chǎng)的熱點(diǎn)。此階段為全面招租、銷(xiāo)售階段，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體，注重宣傳推廣的深度和力度，注重達(dá)到既定目標(biāo)客戶(hù)群的關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費(fèi)行為。、n 廣告宣傳導(dǎo)入期 形象項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝主要商務(wù)和商業(yè)中心的高空看板新聞媒體炒作 n 廣告鞏固期 重點(diǎn)客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)欲望地段功能品質(zhì)服務(wù)投資收益n 廣告加強(qiáng)期 硬廣告軟廣告與促銷(xiāo)策略的實(shí)施形成n 廣告消退期 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售突破珍板優(yōu)惠 、n 中天國(guó)際大廈 1、主導(dǎo)廣告語(yǔ)“告別空調(diào)的5A級(jí)商務(wù)空間”2、輔助廣告語(yǔ)整層度身定制豪邁雋永360度空間有360度的商務(wù)社交生活；開(kāi)間隨意分割自在實(shí)用給成長(zhǎng)企業(yè)提供和500強(qiáng)

41、握手的機(jī)會(huì)?？⌒阄錆h，大氣辦公、n 中天國(guó)際公寓 1、主導(dǎo)廣告語(yǔ)中天國(guó)際公寓提前入駐武漢高檔社區(qū)。2、輔助廣告語(yǔ)只聽(tīng)說(shuō)點(diǎn)菜服務(wù)，沒(méi)想到 還有廚師“點(diǎn)播”，專(zhuān)屬的超快感。星級(jí)酒店服務(wù)空降武漢四星級(jí)的生活包廂侍者&保姆&管家&商務(wù)助理、1、主導(dǎo)廣告語(yǔ)：體驗(yàn)五星級(jí)酒店公寓2、輔助廣告語(yǔ)三維住宅綜合體新武漢的“青年匯”我行我宿挑戰(zhàn)單身公寓產(chǎn)品極限“中天國(guó)際都市匯”的“100+1”全服務(wù)在“中天國(guó)際都市匯”，做多面人。一、一、產(chǎn)品類(lèi)型面積（）單價(jià)（元/）銷(xiāo)售額（億元）住宅（中天國(guó)際公寓）4772048502.3152.315寫(xiě)字樓（中天國(guó)際商務(wù)中心）2331658501.3641.364酒店（中天國(guó)際大

42、酒店）1822263001.1481.148公寓（中天國(guó)際都市匯）622152000.3230.323西區(qū)二、三層512060000.3070.307商業(yè)街和臨街店鋪5816250001.4541.454東區(qū)一層5100100000.5100.510東區(qū)四層880060000.5280.528合計(jì)7.9497.949 一、一、7.949億元億元 一、一、n 實(shí)際銷(xiāo)售目標(biāo)總銷(xiāo)售期為18個(gè)月，其中商業(yè)銷(xiāo)售期為10個(gè)月，商務(wù)銷(xiāo)售期：18個(gè)月，住宅銷(xiāo)售期為12個(gè)月。1、銷(xiāo)售預(yù)約期：工作目標(biāo)是項(xiàng)目推廣和客戶(hù)積累，時(shí)間4個(gè)月。2、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：其工作目標(biāo)是全面實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額的突破,時(shí)間4個(gè)月。3、銷(xiāo)售擴(kuò)張期:其

43、工作目標(biāo)是全面實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的增長(zhǎng),時(shí)間7個(gè)月。4、掃尾清盤(pán)期:其工作目標(biāo)是最大限度的提高銷(xiāo)售額,3個(gè)月。一、一、1、開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)30，銷(xiāo)售額為：2.385億元億元2、銷(xiāo)售擴(kuò)張期，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額40%,銷(xiāo)售額為：3.180億元億元3、掃尾清盤(pán)期,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額15%,銷(xiāo)售額為：1.192億元億元 實(shí)際銷(xiāo)售目標(biāo)（以15%為沉淀物業(yè)）：6.757億元n實(shí)際銷(xiāo)售目標(biāo)n階段銷(xiāo)售目標(biāo)200 年 月 日商業(yè)部分竣工2007年1月1日開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)2.385億元2006年9月銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷(xiāo)售預(yù)約期項(xiàng)目銷(xiāo)售小組入駐2007年4月30日銷(xiāo)售擴(kuò)張期2007年11月30日2008年3月1日銷(xiāo)售強(qiáng)銷(xiāo)期銷(xiāo)售清盤(pán)期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)3.180億元實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)1.192億元 一、一、q本策劃案系我司工作人員在對(duì)武漢市商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后，結(jié)合我司豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和貴司項(xiàng)目的具體情況，結(jié)合我司外圍專(zhuān)家的論證，分析討論而形成的。q 本報(bào)告只就貴司項(xiàng)目的項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)收益分析、商場(chǎng)店鋪切割等方面進(jìn)行闡述和分析，僅供貴司及有關(guān)部門(mén)決策參考之用。q本報(bào)告為可行性分析報(bào)告，在項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、實(shí)施和運(yùn)作當(dāng)中，我司會(huì)依據(jù)項(xiàng)目和市場(chǎng)的具體情，進(jìn)一步出具項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)方案及項(xiàng)目具體實(shí)施方案等相關(guān)報(bào)告。