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1、和諧世界和諧世界 星耀五洲星耀五洲天嘉湖項目總體營銷推廣策劃報告天嘉湖項目總體營銷推廣策劃報告王王 志志 綱綱 工工 作作 室室二二0000八年一月三十日八年一月三十日n 這是一場大規(guī)模、立體化、多兵種協(xié)同作戰(zhàn)的戰(zhàn)爭！這是一場大規(guī)模、立體化、多兵種協(xié)同作戰(zhàn)的戰(zhàn)爭！n 兵無常勢；水無常形，我們今天探討的不是一城一池兵無常勢；水無常形，我們今天探討的不是一城一池的得失，而是的得失，而是整個作戰(zhàn)計劃。整個作戰(zhàn)計劃。n 我們的目標是兩個：我們的目標是兩個：v 第一、把星耀從地方品牌提升至全國品牌。第一、把星耀從地方品牌提升至全國品牌。v 第二、盡可能多地消滅敵人，完成四十億的銷售任務。第二、盡可能多地

2、消滅敵人，完成四十億的銷售任務。n 我們的整個作戰(zhàn)計劃歸結(jié)起來十六個字：我們的整個作戰(zhàn)計劃歸結(jié)起來十六個字：整合傳播整合傳播 全員營銷全員營銷 啟動北京啟動北京 拉動天津拉動天津挑 戰(zhàn)第一部分第一部分 臨近年關(guān)的大雪，對中國是一次空前的臨近年關(guān)的大雪，對中國是一次空前的考驗。同樣，面對嚴峻的政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)格考驗。同樣，面對嚴峻的政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)格局與市場狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始感到局與市場狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始感到陣陣寒意，一場行業(yè)的陣陣寒意，一場行業(yè)的“白災白災”正悄悄降臨。正悄悄降臨。20082008年的第一場雪，帶來的是年的第一場雪，帶來的是“大河上下，大河上下，頓失滔滔頓失滔滔”的

3、慘象，還是的慘象，還是“山舞銀蛇，原馳山舞銀蛇，原馳蠟象蠟象”的勝景？的勝景？u天天 時時:政策環(huán)境：政策環(huán)境：政策頻出政策頻出 調(diào)控緊縮調(diào)控緊縮u地地 脈脈:競爭格局：項目云集競爭格局：項目云集 品牌紛爭品牌紛爭 u人人 氣氣:市場狀況：低迷調(diào)整市場狀況：低迷調(diào)整 持幣觀望持幣觀望政政策策環(huán)環(huán)境境危危 機機 美國美國次貸危機引發(fā)次貸危機引發(fā)“蝴蝶效應蝴蝶效應”，美國經(jīng)濟衰，美國經(jīng)濟衰退正在從房地產(chǎn)部門向外蔓延，引起中國政府對房退正在從房地產(chǎn)部門向外蔓延，引起中國政府對房地產(chǎn)業(yè)的高度警惕。地產(chǎn)業(yè)的高度警惕。緊緊 縮縮 中央經(jīng)濟工作會議提出中央經(jīng)濟工作會議提出“雙防雙防”目標，銀根、目標，銀根、

4、地根緊縮。貸款利率地根緊縮。貸款利率6 6級跳，一年間，央行連續(xù)級跳，一年間，央行連續(xù)1111次次上調(diào)存款準備金率，房貸從緊號角緊吹，再次加息上調(diào)存款準備金率，房貸從緊號角緊吹，再次加息氣氛濃厚；土地出讓政策更加嚴格。氣氛濃厚；土地出讓政策更加嚴格。抑抑 制制 提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率，而對投資性住房采取較嚴厲的抑制政策，同時限制而對投資性住房采取較嚴厲的抑制政策，同時限制外籍人員購房。外籍人員購房。拐拐 點點 京滬深穗樓市交易量出現(xiàn)大幅萎縮，萬科帶頭京滬深穗樓市交易量出現(xiàn)大幅萎縮，萬科帶頭降價，一些大型房產(chǎn)中介機構(gòu)關(guān)門歇業(yè)，專家紛紛降價，

5、一些大型房產(chǎn)中介機構(gòu)關(guān)門歇業(yè)，專家紛紛預言房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。預言房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。強強 硬硬 從從0707年年1111月月1 1日開始生效的土地新政中對開發(fā)建日開始生效的土地新政中對開發(fā)建設(shè)時間（空置兩年土地收回）的硬性規(guī)定，將加快設(shè)時間（空置兩年土地收回）的硬性規(guī)定，將加快項目開發(fā)和商品房入市速度，市場競爭更趨白熱化項目開發(fā)和商品房入市速度，市場競爭更趨白熱化回回 落落 受宏觀政策及一線城市的影響，歲末年初天津受宏觀政策及一線城市的影響，歲末年初天津商品住宅成交量大幅回落近商品住宅成交量大幅回落近4040，天津樓市冷熱交，天津樓市冷熱交加，開始進入優(yōu)勝劣汰的調(diào)整過程。加，開始進入優(yōu)勝劣汰的調(diào)

6、整過程。u反反 思思在這樣的政策環(huán)境下在這樣的政策環(huán)境下 項目如何規(guī)避政策風險實現(xiàn)逆勢飛揚？項目如何規(guī)避政策風險實現(xiàn)逆勢飛揚？競競爭爭格格局局土地海量土地海量 20072007土地成交量是土地成交量是20062006年的三倍多，后續(xù)供應年的三倍多，后續(xù)供應巨大；巨大；20082008年土地放量再度加大，預計未來開發(fā)面年土地放量再度加大，預計未來開發(fā)面積將超過積將超過20002000萬平米；近郊四區(qū)近兩年集中大幅放萬平米；近郊四區(qū)近兩年集中大幅放量，項目面臨同區(qū)域、同類型產(chǎn)品的嚴重競爭。量，項目面臨同區(qū)域、同類型產(chǎn)品的嚴重競爭。競爭激烈競爭激烈 國內(nèi)外知名國內(nèi)外知名品牌開發(fā)商云集天津，地產(chǎn)品牌開

7、發(fā)商云集天津，地產(chǎn)上市公司眾上市公司眾多。萬科、富力、新世界、合生創(chuàng)展、和記黃埔、碧多。萬科、富力、新世界、合生創(chuàng)展、和記黃埔、碧桂園、恒大、萬通等所開發(fā)項目遍布天津各個區(qū)域，桂園、恒大、萬通等所開發(fā)項目遍布天津各個區(qū)域，產(chǎn)品供應已成為天津市場主流。產(chǎn)品供應已成為天津市場主流。津南區(qū)津南區(qū)集聚了富力、華潤、首創(chuàng)、吉寶、紅磡等品集聚了富力、華潤、首創(chuàng)、吉寶、紅磡等品牌開發(fā)商，牌開發(fā)商，20082008年將上演品牌開發(fā)商之間的激烈搏殺。年將上演品牌開發(fā)商之間的激烈搏殺。競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢u濱海新區(qū)：一枝獨秀濱海新區(qū)：一枝獨秀u中心城區(qū)：二龍戲珠中心城區(qū)：二龍戲珠u津南區(qū)域：三足鼎立津南區(qū)域：三足鼎立

8、u郊區(qū)巨擘：四大天尊郊區(qū)巨擘：四大天尊u外環(huán)周邊：十面埋伏外環(huán)周邊：十面埋伏u濱海新區(qū)：一枝獨秀濱海新區(qū)：一枝獨秀 中新天津生態(tài)城中新天津生態(tài)城占地占地3030平方公里；平方公里；容納容納150150萬人口；萬人口；20082008年啟動年啟動3 3平方公里。一平方公里。一座綜合指標全球領(lǐng)先的現(xiàn)代化和諧宜居的生座綜合指標全球領(lǐng)先的現(xiàn)代化和諧宜居的生態(tài)新城。兩國總理簽署的項目，將是中國生態(tài)新城。兩國總理簽署的項目，將是中國生態(tài)文明的示范樣板區(qū)。態(tài)文明的示范樣板區(qū)。u中心城區(qū)：二龍戲珠中心城區(qū)：二龍戲珠1 1、老城廂板塊、老城廂板塊 總建面：總建面：225225萬萬 （住宅（住宅128128萬萬

9、，公建，公建9797萬）。萬）。均均 價：價：1200012000元元/。名名 盤：盤：TOWNTOWN中堂中堂 、檀府、檀府 、富力城、富力城 、中新城上城、中新城上城、金盛國際金盛國際 、仁恒海河廣場、仁恒海河廣場 、壹街區(qū)。、壹街區(qū)。特特 點：點：城市中心配套成熟，高層住宅為主兼有少量城市中心配套成熟，高層住宅為主兼有少量 城市別墅，商用物業(yè)開發(fā)趨勢明顯。城市別墅，商用物業(yè)開發(fā)趨勢明顯。2 2、大梅江板塊、大梅江板塊體體 量：量：占地占地879.8879.8萬，總建面萬，總建面692.79692.79萬。萬。均均 價：價：1000010000元元/。名名 盤：盤：華夏津典、埃維昂依云小鎮(zhèn)

10、、海逸長洲、第華夏津典、埃維昂依云小鎮(zhèn)、海逸長洲、第6 6 田園、水晶城、水岸公館、卡梅爾、江勝天田園、水晶城、水岸公館、卡梅爾、江勝天 鵝湖、弘澤印象、水岸江南、梅江灣。鵝湖、弘澤印象、水岸江南、梅江灣。特特 點：點：已發(fā)展至中后盤階段，目前仍有近已發(fā)展至中后盤階段，目前仍有近200200萬放萬放 量，是天津高檔項目供應陣營的有力支持者量，是天津高檔項目供應陣營的有力支持者u津南區(qū)域：三足鼎立津南區(qū)域：三足鼎立1 1、紅磡、紅磡領(lǐng)世郡領(lǐng)世郡 總建面：總建面：140140萬萬 。產(chǎn)產(chǎn) 品：品：聯(lián)排別墅、獨棟別墅，聯(lián)排別墅、獨棟別墅，4 4層半花園洋房、層半花園洋房、7 7 層電梯洋房以及小高層

11、層電梯洋房以及小高層 。均均 價：價：1000010000元元/。配配 套：套：2727洞國際標準高爾夫球場；洞國際標準高爾夫球場；3.43.4萬平米的萬平米的 社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)。特特 點：點：一直是整個區(qū)域價格、成交量標桿項目，一直是整個區(qū)域價格、成交量標桿項目，大盤規(guī)?；_發(fā)優(yōu)勢突出，強力吸引了大盤規(guī)?；_發(fā)優(yōu)勢突出，強力吸引了 “空客空客”高管的集體入住。高管的集體入住。2 2、金地、金地格林世界格林世界體體 量：量：占地占地556556畝，總建畝，總建5050萬。萬。產(chǎn)產(chǎn) 品：品：公寓、花園洋房為主公寓、花園洋房為主 少量景觀小高層。少量景觀小高層。均均 價：價：85008500元元

12、/。特特 點：點：項目價值已獲得高端客戶群認可，尤其是洋項目價值已獲得高端客戶群認可，尤其是洋 房產(chǎn)品雖然價格持續(xù)上漲但樓盤消化速度較房產(chǎn)品雖然價格持續(xù)上漲但樓盤消化速度較 快。快。0707年底推出了年底推出了9090平米以下小高層公寓，平米以下小高層公寓，其中部分精裝修產(chǎn)品市場反應尤佳。其中部分精裝修產(chǎn)品市場反應尤佳。3 3、雙港新家園、雙港新家園體體 量：量：占地占地10701070公頃，總建面公頃，總建面580580萬，人口約萬，人口約1818萬人萬人產(chǎn)產(chǎn) 品：品：綜合性大型住區(qū)，綜合性大型住區(qū)，20072007年年1111月開工，月開工，5 5年建成。年建成。3030的經(jīng)適房，的經(jīng)適房

13、，20082008年提供年提供.萬。萬。均均 價：價：經(jīng)適房經(jīng)適房41004100元元/；限價房；限價房55005500元元/。特特 點：點：北臨梅江南生態(tài)居住區(qū)，距外環(huán)線北臨梅江南生態(tài)居住區(qū)，距外環(huán)線1.81.8公里，距公里，距 市中心市中心1111公里。涵蓋生態(tài)居住區(qū)、經(jīng)適安居公里。涵蓋生態(tài)居住區(qū)、經(jīng)適安居 區(qū)、文化、衛(wèi)生、教育、以及商業(yè)服務等多功區(qū)、文化、衛(wèi)生、教育、以及商業(yè)服務等多功 能建筑為一體的綜合性居住區(qū)。能建筑為一體的綜合性居住區(qū)。u郊區(qū)巨擘：四大天尊郊區(qū)巨擘：四大天尊1 1、東、東 邪邪東麗湖東麗湖2 2、西、西 毒毒西部新城西部新城3 3、南、南 帝帝團泊新城團泊新城4 4

14、、北、北 丐丐京津新城京津新城板板 塊塊開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢定定 位位 代表樓盤代表樓盤特點及潛力特點及潛力東麗湖東麗湖占地占地22.0122.01平方公里平方公里水面水面8 8平方平方公里。公里。東麗湖溫東麗湖溫泉度假旅泉度假旅游區(qū)游區(qū) ；水上運動水上運動區(qū)。植物區(qū)。植物園、高爾園、高爾夫球場。夫球場。溫泉度假區(qū)溫泉度假區(qū)科技高教區(qū)科技高教區(qū)萬科萬科東麗湖、東麗湖、朗鉅朗鉅天域、天域、夏陽溪韻、夏陽溪韻、新興的高檔住宅區(qū)。未新興的高檔住宅區(qū)。未來將與空港物流、天津來將與空港物流、天津濱海國際機場連成一片，濱海國際機場連成一片，成為濱海新區(qū)連接城市成為濱海新區(qū)連接城市中心區(qū)的重要經(jīng)

15、濟功能中心區(qū)的重要經(jīng)濟功能區(qū)。區(qū)。西部西部新城新城占地占地4 4平方平方公里，建公里，建筑面積筑面積400400萬萬/。緊鄰外環(huán)線，緊鄰外環(huán)線，交通優(yōu)勢明交通優(yōu)勢明顯，周圍高顯，周圍高校云集，教校云集，教育資源眾多。育資源眾多。繼梅江之后繼梅江之后又一個與國又一個與國際接軌、人際接軌、人與自然和諧與自然和諧相處的大型相處的大型高檔社區(qū)。高檔社區(qū)。大地十二城、大地十二城、華亭國際、華亭國際、水語花城、水語花城、全面啟動已初具規(guī)模，全面啟動已初具規(guī)模，竣工及在建項目已超過竣工及在建項目已超過180180萬，萬科、金廈萬，萬科、金廈上投、樂康、方正等多上投、樂康、方正等多家項目得到消費者肯定，家項目

16、得到消費者肯定，現(xiàn)在已經(jīng)成為天津樓市現(xiàn)在已經(jīng)成為天津樓市最炙手可熱的區(qū)域最炙手可熱的區(qū)域板板 塊塊開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢定定 位位 代表樓盤代表樓盤特點及潛力特點及潛力團泊新城團泊新城規(guī)劃面積規(guī)劃面積210210平方平方公里公里;人口規(guī)模人口規(guī)模設(shè)定設(shè)定萬人。萬人。湖水面及湖水面及周邊面積周邊面積63.0563.05平平方公里。方公里。中國特色中國特色旅游休閑旅游休閑小鎮(zhèn)，天小鎮(zhèn)，天津的四大津的四大特色旅游特色旅游鎮(zhèn)之一，鎮(zhèn)之一，八大自然八大自然風景旅游風景旅游區(qū)之一。區(qū)之一。仁愛團泊庭院仁愛團泊庭院產(chǎn)品包羅萬象產(chǎn)品包羅萬象新城開發(fā)，新城開發(fā)，配套完善。配套完善。四個重點啟動項目四個

17、重點啟動項目一是大學城，一期一是大學城，一期已經(jīng)建成并招生。已經(jīng)建成并招生。二是國際會館和二是國際會館和4 4萬萬平方米商業(yè)區(qū)，已平方米商業(yè)區(qū)，已經(jīng)基本建成。經(jīng)基本建成。三是三是2 2個別墅區(qū)，共個別墅區(qū)，共710710棟，占地約棟，占地約650650畝，一期主體已經(jīng)畝，一期主體已經(jīng)封頂。封頂。四是度假會議型酒四是度假會議型酒店正在建設(shè)。店正在建設(shè)。板板 塊塊開發(fā)規(guī)模開發(fā)規(guī)模資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢定定 位位 代表樓盤代表樓盤特點及潛力特點及潛力京津新城京津新城占地占地1717平平方公里，方公里，總建面總建面650650萬萬m2m2170170萬萬m2m2的水景面的水景面積、溫泉積、溫泉地熱資源地熱資

18、源大型休閑大型休閑度假型別度假型別墅區(qū)墅區(qū)上京別墅上京別墅亞洲最大亞洲最大4A4A級日級日式帝景溫泉度假式帝景溫泉度假村、超五星級村、超五星級1515萬平方米仿非洲萬平方米仿非洲迷城水上皇宮大迷城水上皇宮大酒店會所、環(huán)水酒店會所、環(huán)水2727洞國際標準高洞國際標準高爾夫球場、北方爾夫球場、北方最大的高爾夫練最大的高爾夫練習場、全程教育習場、全程教育珠江外國語學校、珠江外國語學校、大型馬術(shù)俱樂部、大型馬術(shù)俱樂部、潮白河游艇會等。潮白河游艇會等。u外環(huán)周邊：十面埋伏外環(huán)周邊：十面埋伏 為解決中低收入家庭住房問題，天津市為解決中低收入家庭住房問題，天津市政府將在外環(huán)線綠化帶以外平均政府將在外環(huán)線綠化

19、帶以外平均-公公里范圍內(nèi)，用八年的時間規(guī)劃建設(shè)個新里范圍內(nèi)，用八年的時間規(guī)劃建設(shè)個新家園。家園。n 項目項目分布：分布：東南部的東南部的雙港雙港地塊，東部地區(qū)的地塊，東部地區(qū)的華明華明地地塊塊,軍糧城北軍糧城北地塊，東北部的地塊，東北部的大畢莊大畢莊地塊、地塊、小小淀淀地塊，西北部的地塊，西北部的雙街、雙口雙街、雙口地塊，西部的地塊，西部的中北中北地塊，西南部的地塊，西南部的張窩張窩地塊，南部的地塊，南部的大寺大寺地塊。地塊。n 體體 量：量：總占地公頃；總占地公頃；總建面萬?？偨嫒f。n 均均 價：價：50005000元元/左右。左右。n 動動 態(tài)：態(tài)：華明和雙港兩個新家園居住區(qū)已于華明和雙

20、港兩個新家園居住區(qū)已于 20072007年月日正式開工建年月日正式開工建 設(shè)，年內(nèi)將開工萬平方米，設(shè)，年內(nèi)將開工萬平方米，其中三成為經(jīng)濟適用房還有大量的其中三成為經(jīng)濟適用房還有大量的 限價房。限價房。u反反 思思在競爭如此激烈的市場在競爭如此激烈的市場 企業(yè)如何樹立品牌標桿實現(xiàn)脫穎而出？企業(yè)如何樹立品牌標桿實現(xiàn)脫穎而出？市市場場狀狀況況飛飛 漲漲 20072007年年1212月銷售價格持續(xù)上升，均價已達月銷售價格持續(xù)上升，均價已達 到到7048.27048.2元元/平米，環(huán)比上漲平米，環(huán)比上漲6%6%。l 20082008年第一周天津商品住宅成交均價為年第一周天津商品住宅成交均價為 73247

21、324元元/平方米，環(huán)比上漲平方米，環(huán)比上漲6%6%。l 20072007年第三季度，中心城區(qū)商品住宅成交年第三季度，中心城區(qū)商品住宅成交 均價突破萬元。天津開始與北京、上海、均價突破萬元。天津開始與北京、上海、深圳、廣州等一線城市躋身深圳、廣州等一線城市躋身萬元俱樂部萬元俱樂部。觀望觀望l天津房地產(chǎn)市場與全國各主要城市相似，市場觀望天津房地產(chǎn)市場與全國各主要城市相似，市場觀望與持幣待購氛圍加重。與持幣待購氛圍加重。l因天津房價持續(xù)上漲，原城市主流消費人群被逐漸因天津房價持續(xù)上漲，原城市主流消費人群被逐漸邊緣化。邊緣化。平平 抑抑 20072007年天津商品房成交量達到年天津商品房成交量達到1

22、2421242萬萬平米。平米。20082008年天津經(jīng)適房、限價房將大幅年天津經(jīng)適房、限價房將大幅增加，房價上漲將面臨壓力。今年將建設(shè)經(jīng)增加，房價上漲將面臨壓力。今年將建設(shè)經(jīng)濟適用房濟適用房380380萬平方米，萬平方米，5.85.8萬套。萬套。分分 化化 未來天津商品住宅的價格將逐漸兩極分未來天津商品住宅的價格將逐漸兩極分化，一方面是中高檔項目價格的不斷攀升；化，一方面是中高檔項目價格的不斷攀升；另一方面則是十個新家園等適合中低收入家另一方面則是十個新家園等適合中低收入家庭的經(jīng)濟適用房項目的大規(guī)模入市。庭的經(jīng)濟適用房項目的大規(guī)模入市。同同 質(zhì)質(zhì)l大規(guī)模、復合型郊區(qū)項目眾多，競爭激烈。大規(guī)模、

23、復合型郊區(qū)項目眾多，競爭激烈。l近郊四區(qū)近兩年集中大幅放量，項目面臨同近郊四區(qū)近兩年集中大幅放量，項目面臨同區(qū)域、同類型產(chǎn)品競爭。區(qū)域、同類型產(chǎn)品競爭。l政府規(guī)劃發(fā)展的休閑旅游項目不勝枚舉，項政府規(guī)劃發(fā)展的休閑旅游項目不勝枚舉，項目面臨嚴重市場競爭與消費分流。目面臨嚴重市場競爭與消費分流。u反反 思思在如此的市場人氣中在如此的市場人氣中 產(chǎn)品如何進行引領(lǐng)創(chuàng)新實現(xiàn)快速銷售？產(chǎn)品如何進行引領(lǐng)創(chuàng)新實現(xiàn)快速銷售？面對宏觀調(diào)控的面對宏觀調(diào)控的“緊箍咒緊箍咒”和產(chǎn)業(yè)整合的和產(chǎn)業(yè)整合的“生死符生死符”，天嘉湖項目：，天嘉湖項目：1 1、如何殺出一條血路成功突圍？、如何殺出一條血路成功突圍？2 2、如何閃電般

24、實現(xiàn)項目快速銷售？、如何閃電般實現(xiàn)項目快速銷售？3 3、如何一鳴驚人打造企業(yè)的品牌？、如何一鳴驚人打造企業(yè)的品牌？時間緊時間緊任務重任務重風險大風險大n如果不采取一種超常規(guī)的思路和手段，后如果不采取一種超常規(guī)的思路和手段，后果將不堪設(shè)想！果將不堪設(shè)想！山重水復疑無路山重水復疑無路柳暗花明又一村柳暗花明又一村機 遇第二部分第二部分 一個企業(yè)和老板賺錢的機會很多，一個企業(yè)和老板賺錢的機會很多，但賺戰(zhàn)略性機遇的機會很少，如果能抓但賺戰(zhàn)略性機遇的機會很少，如果能抓住機遇，思路到位，操作得當，在創(chuàng)造住機遇，思路到位，操作得當，在創(chuàng)造品牌的同時，賺錢只是順帶的結(jié)果。品牌的同時，賺錢只是順帶的結(jié)果。王志綱王

25、志綱大消費時代大消費時代環(huán)渤海戰(zhàn)略環(huán)渤海戰(zhàn)略京津一體化京津一體化天天 時時聚焦大天津聚焦大天津發(fā)現(xiàn)新津南發(fā)現(xiàn)新津南天生天生天嘉湖天嘉湖地地 利利星耀的輝煌星耀的輝煌老板的雄心老板的雄心集結(jié)海陸空集結(jié)海陸空人人 和和大消費時代大消費時代1 1、中國經(jīng)濟已經(jīng)持續(xù)、中國經(jīng)濟已經(jīng)持續(xù)1010多年保持兩位數(shù)增長！多年保持兩位數(shù)增長！2 2、20072007年，中國人均年，中國人均GDPGDP超過超過23002300美元，中國美元，中國 已經(jīng)進入中高收入國家！已經(jīng)進入中高收入國家！國家類型國家類型人均人均GDPGDP低收入國家低收入國家650650美元以下美元以下中收入國家中收入國家650-2555650

26、-2555美元美元高收入國家高收入國家2555-79992555-7999美元美元n 根據(jù)美國經(jīng)濟地理學家諾瑟姆的根據(jù)美國經(jīng)濟地理學家諾瑟姆的“S”S”型城型城市化發(fā)展軌跡市化發(fā)展軌跡,城市化發(fā)展速度在城市化發(fā)展速度在30%-70%30%-70%之之間呈加速狀態(tài)間呈加速狀態(tài),在在50%50%時加速度達到最高點時加速度達到最高點。n 20072007年，中國的城市化率接近年，中國的城市化率接近45%45%，中國城，中國城市化正處于加速度峰值的前夕，市化正處于加速度峰值的前夕，中國迎來中國迎來了城市化發(fā)展的高峰期！了城市化發(fā)展的高峰期！n在國家經(jīng)濟和城市化率雙高速增長的大背在國家經(jīng)濟和城市化率雙高

27、速增長的大背景下，伴隨人民的收入持續(xù)增加，消費需景下，伴隨人民的收入持續(xù)增加，消費需求快速增長，消費市場出現(xiàn)井噴！求快速增長，消費市場出現(xiàn)井噴！n根據(jù)市場調(diào)查，中國目前消費的四大熱點根據(jù)市場調(diào)查，中國目前消費的四大熱點分別是：分別是：通訊、汽車、旅游、房地產(chǎn)通訊、汽車、旅游、房地產(chǎn)消費特征消費特征1 1、中國進入房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金期，可以預測未來、中國進入房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金期，可以預測未來2020年年 房地產(chǎn)業(yè)依然還是中國相對盈利最好的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)依然還是中國相對盈利最好的產(chǎn)業(yè)之一。2 2、中國迎來休閑旅游消費的黃金期，中國進入大眾旅游、中國迎來休閑旅游消費的黃金期，中國進入大眾旅游 休

28、閑時代。休閑成為越來越多人的生活方式。休閑時代。休閑成為越來越多人的生活方式。3 3、中國經(jīng)濟進入消費驅(qū)動模式。、中國經(jīng)濟進入消費驅(qū)動模式。當然，房地產(chǎn)業(yè)不僅為住宅產(chǎn)業(yè)，還有商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、當然，房地產(chǎn)業(yè)不僅為住宅產(chǎn)業(yè)，還有商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、寫字樓等，根據(jù)國際經(jīng)驗：當人均酒店、寫字樓等，根據(jù)國際經(jīng)驗：當人均GDPGDP達到達到800800美元，旅游美元，旅游產(chǎn)業(yè)進入快速成長期，達到產(chǎn)業(yè)進入快速成長期，達到10001000美元旅游產(chǎn)業(yè)會進入井噴。美元旅游產(chǎn)業(yè)會進入井噴。面對大消費時代的滾滾面對大消費時代的滾滾浪浪潮，究潮，究竟誰能抓住機遇，拔得頭籌？竟誰能抓住機遇，拔得頭籌？環(huán)渤海戰(zhàn)

29、略環(huán)渤海戰(zhàn)略環(huán)渤海戰(zhàn)略20062006年新國策年新國策n中國中國“十一五十一五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實施的元年，發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實施的元年，國家區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重點終于從珠三角、國家區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重點終于從珠三角、長三角轉(zhuǎn)移到了環(huán)渤海地區(qū)。長三角轉(zhuǎn)移到了環(huán)渤海地區(qū)。環(huán)渤海作為中國經(jīng)濟的第三個發(fā)動機橫空出世！環(huán)渤海作為中國經(jīng)濟的第三個發(fā)動機橫空出世！在環(huán)渤海戰(zhàn)略的強勢啟動下，在環(huán)渤海戰(zhàn)略的強勢啟動下，誰將成為時代的最強音？誰將成為時代的最強音？京津一體化北京北京新市策新市策n國家首都國家首都 文化名城文化名城n世界城市世界城市 宜居城市宜居城市 放棄經(jīng)濟中心，將世界城市和宜居城市作為新戰(zhàn)略的核心放棄經(jīng)濟中心，

30、將世界城市和宜居城市作為新戰(zhàn)略的核心天津天津新市策新市策n北方經(jīng)濟中心北方經(jīng)濟中心 國際港口城市國際港口城市 生態(tài)城市生態(tài)城市n制造中心制造中心 航運中心航運中心 物流中心物流中心天津放棄北方金融中心定位，產(chǎn)業(yè)中心下移天津放棄北方金融中心定位，產(chǎn)業(yè)中心下移兩城一體兩城一體 風正帆懸風正帆懸n 北京和天津兩大千萬人口的超大型城市，經(jīng)過多年北京和天津兩大千萬人口的超大型城市，經(jīng)過多年“諸侯經(jīng)濟、各自為政諸侯經(jīng)濟、各自為政”的發(fā)展后，終于在區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展后，終于在區(qū)域經(jīng)濟一體化的發(fā)展思路下攜手，伴隨新一輪新城市定位的一體化的發(fā)展思路下攜手，伴隨新一輪新城市定位的調(diào)整，調(diào)整，中國第二個世界城市中國第二

31、個世界城市京津城市群京津城市群橫空出世橫空出世！1、作為世界城市，京津?qū)⒃谝惑w化戰(zhàn)略下進行功能分工、作為世界城市，京津?qū)⒃谝惑w化戰(zhàn)略下進行功能分工 北京：北京：成為世界城市的首腦，重點發(fā)展高端服務業(yè)成為世界城市的首腦，重點發(fā)展高端服務業(yè) （例如金融、保險、跨國管理中心）和高科技產(chǎn)業(yè)（例如金融、保險、跨國管理中心）和高科技產(chǎn)業(yè) 天津：天津：成為世界城市的軀干，重點發(fā)展制造業(yè)、臨港成為世界城市的軀干，重點發(fā)展制造業(yè)、臨港 臨空產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流與產(chǎn)品研發(fā)等生產(chǎn)性服務業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流與產(chǎn)品研發(fā)等生產(chǎn)性服務業(yè)2、在世界城市形成過程中，京津地區(qū)必將出現(xiàn)多個新的、在世界城市形成過程中，京津地區(qū)必將出現(xiàn)多個

32、新的 職能城市：職能城市：其中包括科技城、教育城、工業(yè)城和其中包括科技城、教育城、工業(yè)城和休閑旅游新城休閑旅游新城。集群式產(chǎn)業(yè)集群：根據(jù)不同區(qū)位，形成不同的產(chǎn)業(yè)特征集群式產(chǎn)業(yè)集群：根據(jù)不同區(qū)位，形成不同的產(chǎn)業(yè)特征案例：大東京世界城市案例：大東京世界城市n東京大都市區(qū)內(nèi)城市的職能分工：東京大都市區(qū)內(nèi)城市的職能分工：v中部：中部：中心城區(qū)中心城區(qū)行政、金融、信息、文化集聚行政、金融、信息、文化集聚v北部：北部：多摩（八王子、立川）多摩（八王子、立川）商業(yè)、大學集聚商業(yè)、大學集聚v東北：東北：茨城（土浦、筑波）茨城（土浦、筑波）大學、研究機構(gòu)集聚大學、研究機構(gòu)集聚v西部：西部：崎玉（大宮、浦和）崎玉

33、（大宮、浦和）居住、政府集聚居住、政府集聚v東部：東部：千葉（千葉）千葉（千葉）國際空港、港灣、工業(yè)集聚國際空港、港灣、工業(yè)集聚v南部：南部：神奈川（橫濱、川崎）神奈川（橫濱、川崎）國際港灣、工業(yè)集聚國際港灣、工業(yè)集聚n縱觀全球世界城市如紐約、巴黎、東京、縱觀全球世界城市如紐約、巴黎、東京、香港等，伴隨著世界城市的崛起，在其香港等，伴隨著世界城市的崛起，在其“多心多核多心多核”組合型城市結(jié)構(gòu)中，組合型城市結(jié)構(gòu)中，都會形都會形成一個國際性的休閑旅游功能的主題城市成一個國際性的休閑旅游功能的主題城市或城區(qū)，或城區(qū)，這個主題城市的輻射范圍會隨著這個主題城市的輻射范圍會隨著世界城市能級的升級而變化。世

34、界城市能級的升級而變化。n 紐約市位于美國東海岸，瀕紐約市位于美國東海岸，瀕臨大西洋，是世界上最激動臨大西洋，是世界上最激動人心的城市，人心的城市，是領(lǐng)導全球金是領(lǐng)導全球金融、貿(mào)易、娛樂等領(lǐng)域潮流融、貿(mào)易、娛樂等領(lǐng)域潮流的世界城市。的世界城市。n 大西洋城在新澤西州，距離大西洋城在新澤西州，距離紐約只有紐約只有2 2小時車程，交通的小時車程，交通的便利，使其發(fā)展十分迅速便利，使其發(fā)展十分迅速 。案例：紐約案例：紐約VSVS大西洋城大西洋城n 在紐約世界級城市的形成過程中，緊鄰紐約的在紐約世界級城市的形成過程中，緊鄰紐約的大大西洋城西洋城，到了，到了2020世紀世紀2020年代的時候，已經(jīng)成為紐

35、年代的時候，已經(jīng)成為紐約及附近地區(qū)上流社會的度假勝地，成為百老匯約及附近地區(qū)上流社會的度假勝地，成為百老匯歌舞劇預演的固定地點。這里酒店有歌舞劇預演的固定地點。這里酒店有4040多座之多，多座之多，每年吸引超過每年吸引超過25002500萬人次。萬人次。n 從從19211921年開始，美國小姐選美大賽每年都在年開始，美國小姐選美大賽每年都在這里舉辦，許多娛樂界有名的人物都在這里這里舉辦，許多娛樂界有名的人物都在這里演出過。大西洋城儼然成為紐約大都市區(qū)的演出過。大西洋城儼然成為紐約大都市區(qū)的世界級休閑與度假目的地城市。世界級休閑與度假目的地城市。兩大引擎兩大引擎 聚焦世界目光聚焦世界目光n 20

36、082008年奧運會，年奧運會，為北京帶來了數(shù)萬億的投資，迅速改善了城為北京帶來了數(shù)萬億的投資，迅速改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施；一次絕佳的國家營銷，將迅速提升北京在世界的市基礎(chǔ)設(shè)施；一次絕佳的國家營銷，將迅速提升北京在世界的地位和影響力，地位和影響力，為打造京津世界城市提供堅實的基礎(chǔ)。為打造京津世界城市提供堅實的基礎(chǔ)。n 天津濱海新區(qū)，天津濱海新區(qū)，繼繼深圳和浦東之后成為中國第三個經(jīng)濟增長深圳和浦東之后成為中國第三個經(jīng)濟增長極，使得極，使得“沉淪沉淪”多年的天津迅速獲得國內(nèi)外的眼球。國家數(shù)多年的天津迅速獲得國內(nèi)外的眼球。國家數(shù)千億投資的同時還會引來市場數(shù)萬億的投資，千億投資的同時還會引來市場數(shù)萬億的投

37、資，天津頃刻成為天津頃刻成為中國的熱點。中國的熱點。京津一體化京津一體化 交通先行交通先行n 京津間已有京津間已有京津塘、京沈、京滬京津塘、京沈、京滬三條高速路。三條高速路。n 20082008年，京津兩地間將新增年，京津兩地間將新增京津高鐵京津高鐵（8 8月正式通車，月正式通車，車程半小時）、車程半小時）、京津塘二線、津薊高速延長線京津塘二線、津薊高速延長線（接（接京平高速）三條城際快速通道。京平高速）三條城際快速通道。n 交通一體化的加速進程，標志著交通一體化的加速進程，標志著京津一體化進入京津一體化進入實質(zhì)性階段。實質(zhì)性階段。結(jié)結(jié) 論論n 任何一個新興企業(yè)的崛起，往往總是趕上了其所處任何

38、一個新興企業(yè)的崛起，往往總是趕上了其所處時代、區(qū)域與行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期。時代、區(qū)域與行業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期。n“好風憑借力，送我上青云好風憑借力，送我上青云”，對于星耀集團，只對于星耀集團，只要順應天時，要順應天時，把握住有把握住有2020年以上黃金發(fā)展期的房地年以上黃金發(fā)展期的房地產(chǎn)和旅游行業(yè)戰(zhàn)略方向，成功只是順帶的結(jié)果。產(chǎn)和旅游行業(yè)戰(zhàn)略方向，成功只是順帶的結(jié)果。n聚焦大天津聚焦大天津n 從國家濱海戰(zhàn)略到天津從國家濱海戰(zhàn)略到天津“十一五十一五”規(guī)劃中的十規(guī)劃中的十一個新城，今天，一個新城，今天，“沉淪沉淪”多年的天津正發(fā)生多年的天津正發(fā)生著巨大變化：從過去圍繞中心城發(fā)展的著巨大變化：從過去圍

39、繞中心城發(fā)展的“小天小天津津”轉(zhuǎn)變到涵蓋濱海新區(qū)在內(nèi)的轉(zhuǎn)變到涵蓋濱海新區(qū)在內(nèi)的“大天津大天津”發(fā)發(fā)展格局。展格局。n 位于津濱大道城市發(fā)展位于津濱大道城市發(fā)展主軸上的過去的天津主軸上的過去的天津（天津老城區(qū)）、現(xiàn)在（天津老城區(qū)）、現(xiàn)在的天津（濱海新區(qū)）、的天津（濱海新區(qū)）、未來的天津（海河新未來的天津（海河新城），是城），是“大天津大天津”戰(zhàn)戰(zhàn)略構(gòu)想的核心。略構(gòu)想的核心。一軸三心一軸三心 凸現(xiàn)大天津凸現(xiàn)大天津天津老城區(qū)天津老城區(qū)海河新城海河新城濱海新區(qū)濱海新區(qū)天津城市建設(shè)正迅速膨脹，天津城市建設(shè)正迅速膨脹，天津天津市市20052005年年-2020-2020年城市總體規(guī)劃年城市總體規(guī)劃提出，在

40、提出，在“一軸兩帶三區(qū)一軸兩帶三區(qū)”的市域的市域空空間布局結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，建立由中心城間布局結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，建立由中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)組成的城市主區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)組成的城市主副中心以及副中心以及1111座新城為多個發(fā)展核座新城為多個發(fā)展核組成的組成的“雙心多核雙心多核”大都市格局。大都市格局。多心多核多心多核 共謀大天津共謀大天津n 天津打造天津打造“北方經(jīng)濟中心北方經(jīng)濟中心”的核心發(fā)展區(qū)在濱海新區(qū)，的核心發(fā)展區(qū)在濱海新區(qū)，而推動天津北方經(jīng)濟中心的而推動天津北方經(jīng)濟中心的引擎則是：引擎則是：天津經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、天津經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大港石化區(qū)、天津航空城、大港石化區(qū)、天津航空城、天津港口區(qū)以及西青天津港口

41、區(qū)以及西青-津南津南微電子產(chǎn)業(yè)帶微電子產(chǎn)業(yè)帶構(gòu)成的構(gòu)成的“五朵五朵金花金花”。五朵金花五朵金花 構(gòu)筑大濱海構(gòu)筑大濱海天津航空城天津航空城天津開發(fā)區(qū)天津開發(fā)區(qū)天津港天津港濱?；^(qū)濱海化工區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)n 可以說，天津迎來了一次可以說，天津迎來了一次千載難逢的歷史機千載難逢的歷史機遇期！遇期！n 當全中國、甚至全世界的目光都投向天津，人當全中國、甚至全世界的目光都投向天津，人流、物流、資金流、信息流等生產(chǎn)要素流都在流、物流、資金流、信息流等生產(chǎn)要素流都在往這方熱土集聚時，一場大戲正在這座多年一往這方熱土集聚時，一場大戲正在這座多年一直不溫不火的城市中悄然上演直不溫不火的城市中悄然上演

42、在這樣一種大破大立的城市發(fā)展態(tài)勢下，誰能夠共襄盛舉，勇立潮頭？發(fā)現(xiàn)新津南發(fā)現(xiàn)新津南n被大濱海被大濱海“五朵金花五朵金花”環(huán)抱的津南，堪稱環(huán)抱的津南，堪稱“眾星捧月眾星捧月”的的“明月明月”，有著非常突有著非常突出的戰(zhàn)略價值！出的戰(zhàn)略價值！天津航空城天津航空城天津開發(fā)區(qū)天津開發(fā)區(qū)天津港天津港濱?；^(qū)濱?；^(qū)微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)津南新津南新城城生產(chǎn)功能催生服務需求生產(chǎn)功能催生服務需求側(cè)重于產(chǎn)業(yè)功能側(cè)重于產(chǎn)業(yè)功能 的的“五朵金花五朵金花”，勢必催生服務需求：，勢必催生服務需求：v 生產(chǎn)型服務業(yè)：生產(chǎn)型服務業(yè)：五大產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)需要高水平的服務業(yè)。五大產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)需要高水平的服務業(yè)。v 高端

43、商務休閑：高端商務休閑：巨大投資引發(fā)大量的商務休閑需求。巨大投資引發(fā)大量的商務休閑需求。v 國際生活空間：國際生活空間：大批外資企業(yè)和人員云集，需要一個高品位大批外資企業(yè)和人員云集，需要一個高品位 國際生活方式的生活空間。國際生活方式的生活空間。政府先見政府先見 津南新戰(zhàn)略津南新戰(zhàn)略n 新一屆區(qū)委市政府躬逢其盛，提出了新一屆區(qū)委市政府躬逢其盛，提出了“東聯(lián)、東聯(lián)、西接、北提升、南生態(tài)西接、北提升、南生態(tài)”的區(qū)域發(fā)展格局，實的區(qū)域發(fā)展格局，實現(xiàn)現(xiàn)“9341”9341”四大奮斗目標的津南新戰(zhàn)略藍圖。四大奮斗目標的津南新戰(zhàn)略藍圖。津南津南“9341”9341”四大奮斗目標四大奮斗目標n九大工業(yè)區(qū)：九

44、大工業(yè)區(qū)：葛沽產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、津南經(jīng)濟葛沽產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、津南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、泰達微電子（津南）工業(yè)區(qū)、國家開發(fā)區(qū)、泰達微電子（津南）工業(yè)區(qū)、國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、八里臺工業(yè)區(qū)、咸水沽鑫達農(nóng)業(yè)科技園區(qū)、八里臺工業(yè)區(qū)、咸水沽鑫達工業(yè)區(qū)、北閘口工業(yè)區(qū)、港鑫工業(yè)區(qū)、小站工業(yè)區(qū)、北閘口工業(yè)區(qū)、港鑫工業(yè)區(qū)、小站工業(yè)區(qū)；工業(yè)區(qū)；n 三大旅游區(qū)：三大旅游區(qū)：小站練兵園、小站練兵園、天嘉湖旅游度天嘉湖旅游度假區(qū)假區(qū)、寶成北方石林園；寶成北方石林園；n 四個新鎮(zhèn)：四個新鎮(zhèn)：雙港、葛沽、八里臺、小站；雙港、葛沽、八里臺、小站；n 一個新城：一個新城：咸水沽新城區(qū)（津南新城）。咸水沽新城區(qū)（津南新城）。強化南生態(tài)強化南生態(tài) 潤物細

45、無聲潤物細無聲n 對于津南來說：對于津南來說：v如果按照中心城市的發(fā)展思路，從區(qū)位來說她并不在城市如果按照中心城市的發(fā)展思路，從區(qū)位來說她并不在城市的發(fā)展主軸上，從基礎(chǔ)來說她沒有主城區(qū)的成熟配套，從的發(fā)展主軸上，從基礎(chǔ)來說她沒有主城區(qū)的成熟配套，從關(guān)注度和投資力度來說她更沒有濱海新區(qū)的洶洶來勢，因關(guān)注度和投資力度來說她更沒有濱海新區(qū)的洶洶來勢，因此現(xiàn)階段更多的是承接兩大核心的外溢，發(fā)展緩慢；此現(xiàn)階段更多的是承接兩大核心的外溢，發(fā)展緩慢；v如果按照工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，雖然已有的九大工業(yè)區(qū)具如果按照工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，雖然已有的九大工業(yè)區(qū)具備一定的發(fā)展基礎(chǔ)，但一方面易于陷入同質(zhì)化競爭怪圈，備一定的

46、發(fā)展基礎(chǔ)，但一方面易于陷入同質(zhì)化競爭怪圈，另一方面不及天津五大產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展能級和條件，競爭力另一方面不及天津五大產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展能級和條件，競爭力不足；不足；n因此，將因此，將生態(tài)宜居生態(tài)宜居作為津南發(fā)展的作為津南發(fā)展的核心理念，打造核心理念，打造大天津的高端生態(tài)大天津的高端生態(tài)居住區(qū)，居住區(qū)，將是津南實現(xiàn)差異化競爭將是津南實現(xiàn)差異化競爭的最佳途徑！的最佳途徑！“弱水三千，只取一瓢弱水三千，只取一瓢”，誰將，誰將成為轉(zhuǎn)世靈童？成為轉(zhuǎn)世靈童？天生天嘉湖天生天嘉湖距離產(chǎn)生美距離產(chǎn)生美n 天嘉湖位于天津主城區(qū)東南，濱海新區(qū)西南，天嘉湖位于天津主城區(qū)東南，濱海新區(qū)西南，津南區(qū)南部，距外環(huán)津南區(qū)南部，距外環(huán)

47、1919公里，距濱海新區(qū)公里，距濱海新區(qū)2525公公里，也就是說，距兩大城市核心各半小時車程。里，也就是說，距兩大城市核心各半小時車程。n 對于本案來說，這是一個打造高端生態(tài)居住主對于本案來說，這是一個打造高端生態(tài)居住主題地產(chǎn)的最佳距離，正所謂題地產(chǎn)的最佳距離，正所謂“離紅塵不遠，靠離紅塵不遠，靠自然很近自然很近”。天生麗質(zhì)天生麗質(zhì) 要素齊備要素齊備n 天嘉湖是一個擁有天嘉湖是一個擁有1100011000畝水面畝水面的天然水庫，沒有城的天然水庫，沒有城市飲用與農(nóng)業(yè)灌溉的功能，是一個完整的可供地產(chǎn)市飲用與農(nóng)業(yè)灌溉的功能，是一個完整的可供地產(chǎn)開發(fā)與利用的城市湖水，而且作為單體項目的開發(fā)，開發(fā)與利用

48、的城市湖水，而且作為單體項目的開發(fā)，尺度恰到好處。尺度恰到好處。n 代表了高端生活品質(zhì)的頂代表了高端生活品質(zhì)的頂級級高爾夫、主題酒店、室高爾夫、主題酒店、室內(nèi)滑雪沖浪綜合館、游艇碼頭內(nèi)滑雪沖浪綜合館、游艇碼頭等景觀、高尚生活要等景觀、高尚生活要素及商業(yè)、運動、教育、醫(yī)療等生活配套齊備。素及商業(yè)、運動、教育、醫(yī)療等生活配套齊備。阡陌交通阡陌交通 匯集于此匯集于此n 主城區(qū)至津南的城市快速路主城區(qū)至津南的城市快速路，使主城區(qū)到津，使主城區(qū)到津南的車時由半小時減至十五分鐘。南的車時由半小時減至十五分鐘。n 津唐高速天嘉湖出口津唐高速天嘉湖出口，這意味著北京至天嘉，這意味著北京至天嘉湖有了全程高速，只

49、需湖有了全程高速，只需4040分鐘。分鐘。n 津港輕軌在天嘉湖有兩站津港輕軌在天嘉湖有兩站，消除了天津百姓，消除了天津百姓與天嘉湖之間的距離感。與天嘉湖之間的距離感。結(jié)結(jié) 論論n抓住天津這一輪抓住天津這一輪大破大立大破大立的歷史機遇，站的歷史機遇，站在津南城市運營商的高度，依托在津南城市運營商的高度，依托1100011000畝畝的湖面資源，畢其功于一役，精心打造出的湖面資源，畢其功于一役，精心打造出一個真正一個真正濃縮世界的產(chǎn)品形態(tài)和生活形態(tài)濃縮世界的產(chǎn)品形態(tài)和生活形態(tài)，贏得驚世駭俗的市場效應將是完全有可能贏得驚世駭俗的市場效應將是完全有可能的！的！一戰(zhàn)成名一戰(zhàn)成名星耀的輝煌星耀的輝煌新亞洲體

50、育城項目凈用地約新亞洲體育城項目凈用地約22002200畝畝,總建筑面積約總建筑面積約200200萬平萬平方米，三年之內(nèi)完成超過方米，三年之內(nèi)完成超過6060億驕人業(yè)績：億驕人業(yè)績：v10001000畝超大規(guī)模、居住人口達畝超大規(guī)模、居住人口達4 4萬的高品質(zhì)住宅群；萬的高品質(zhì)住宅群；v169169畝新型獨立別墅商務辦公區(qū)的財富中心；畝新型獨立別墅商務辦公區(qū)的財富中心；v118118畝餐飲娛樂購物步行街的昆明新天地；畝餐飲娛樂購物步行街的昆明新天地；v120120畝云大附中主校區(qū)的星耀學校；畝云大附中主校區(qū)的星耀學校；v五星級酒店及度假村；五星級酒店及度假村；v西南大型體育文化用品批發(fā)廣場；西

51、南大型體育文化用品批發(fā)廣場；v昆明市第一醫(yī)院昆明市第一醫(yī)院 ；具備了城市運營商運營思路與大盤開發(fā)項目操作成熟經(jīng)驗具備了城市運營商運營思路與大盤開發(fā)項目操作成熟經(jīng)驗一步到位一步到位老板的雄心老板的雄心n 六十三億：六十三億：兩個月一次付清，成為中國單體兩個月一次付清，成為中國單體 項目的地王！項目的地王！n 滇軍北上：滇軍北上：占據(jù)天津天嘉湖，從地方隊隊長占據(jù)天津天嘉湖，從地方隊隊長 一躍成為國家隊隊員！一躍成為國家隊隊員！n 世界版圖：世界版圖：濃縮世界的產(chǎn)品形態(tài)與生活形濃縮世界的產(chǎn)品形態(tài)與生活形 態(tài)，將地產(chǎn)做到極致！態(tài)，將地產(chǎn)做到極致！一統(tǒng)天下一統(tǒng)天下集結(jié)海陸空集結(jié)海陸空n 融資平臺：融資平

52、臺：整合中信，以項目為基礎(chǔ)達成戰(zhàn)略整合中信，以項目為基礎(chǔ)達成戰(zhàn)略合作，解決了資金問題，為項目成功打下了堅合作，解決了資金問題，為項目成功打下了堅實的基礎(chǔ)；星耀從來都是借雞下蛋的高手！實的基礎(chǔ)；星耀從來都是借雞下蛋的高手！n 服務團隊：服務團隊：以王志綱工作室作為總顧問，并整以王志綱工作室作為總顧問，并整合規(guī)劃、設(shè)計、營銷代理、廣告、公關(guān)活動等合規(guī)劃、設(shè)計、營銷代理、廣告、公關(guān)活動等各環(huán)節(jié)全國一流的服務機構(gòu)和團隊，群策群力、各環(huán)節(jié)全國一流的服務機構(gòu)和團隊，群策群力、保駕護航。保駕護航。結(jié)結(jié) 論論n有了成熟的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗和項目操作團隊，有了成熟的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗和項目操作團隊，有了領(lǐng)導人堅定的決心，有

53、了一塊絕版的有了領(lǐng)導人堅定的決心，有了一塊絕版的處女地，有了頂級資源的整合，星耀人已處女地，有了頂級資源的整合，星耀人已經(jīng)準備好了！經(jīng)準備好了！n我們已經(jīng)清楚了為什么做、做什么、誰我們已經(jīng)清楚了為什么做、做什么、誰來做，關(guān)鍵是來做，關(guān)鍵是怎么做？怎么做？對 策第三部分第三部分借助世界高度借助世界高度利用北京平臺利用北京平臺占據(jù)輿論高點占據(jù)輿論高點高舉高打高舉高打 借勢借力借勢借力重槌響鼓重槌響鼓 好戲連臺好戲連臺別開生面別開生面 與眾不同與眾不同n整合世界級的資源，在天嘉湖這個平臺整合世界級的資源，在天嘉湖這個平臺上濃縮世界精華，利用北京奧運會這個上濃縮世界精華，利用北京奧運會這個千載難逢的契

54、機，打造世界生活的盛宴，千載難逢的契機，打造世界生活的盛宴，與世界級人士共襄盛舉，正好符合與世界級人士共襄盛舉，正好符合“同同一個世界、同一個夢想、同一種生活一個世界、同一個夢想、同一種生活”的主題。的主題。“星耀五洲星耀五洲”是什么？是什么？大中華首都區(qū)大中華首都區(qū)CRDCRDn 京津城際級的國際休閑生活城區(qū)京津城際級的國際休閑生活城區(qū)n 中國絕無僅有的湖心生活小鎮(zhèn)中國絕無僅有的湖心生活小鎮(zhèn)CRD：（Central Recreation District）n 中文譯為中文譯為“中央休閑區(qū)中央休閑區(qū)”，也可以譯為，也可以譯為“中央游憩區(qū)中央游憩區(qū)”或或“中中央旅游區(qū)央旅游區(qū)”。它是當今國際級中

55、心城市推出的與其休閑中心功。它是當今國際級中心城市推出的與其休閑中心功能相呼應的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)能相呼應的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)-CRD-CRD將中心城市的休閑娛樂、主題旅游、將中心城市的休閑娛樂、主題旅游、精品購物和居住等各類項目加以整合，并與商務相結(jié)合，形成精品購物和居住等各類項目加以整合，并與商務相結(jié)合，形成一種新型的旅游休閑和居住產(chǎn)業(yè)，成為現(xiàn)代都市的新型生活形一種新型的旅游休閑和居住產(chǎn)業(yè)，成為現(xiàn)代都市的新型生活形態(tài)和新亮點。戰(zhàn)略定位解決的是本項目是什么的問題態(tài)和新亮點。戰(zhàn)略定位解決的是本項目是什么的問題，是整個，是整個項目的項目的“魂魂”！解決了！解決了“魂魂”就解決了賣給誰和怎么賣的問就解決了賣給誰和

56、怎么賣的問題。題。1 1、交通格局的飛速改善使京津一體化成為現(xiàn)實、交通格局的飛速改善使京津一體化成為現(xiàn)實2 2、北京重新定位和兩城一體使大中華首都區(qū)浮出水面、北京重新定位和兩城一體使大中華首都區(qū)浮出水面20082008是中國人的盛宴，伴隨著千年一遇的奧運機遇，伴是中國人的盛宴，伴隨著千年一遇的奧運機遇，伴隨著中華崛起的國家營銷，京津?qū)玫角八从械年P(guān)隨著中華崛起的國家營銷，京津?qū)玫角八从械年P(guān)注。天津的有可能是北京的；北京的有可能是天津的。注。天津的有可能是北京的；北京的有可能是天津的。如果方法得當就能夠通過啟動北京來拉動天津。如果方法得當就能夠通過啟動北京來拉動天津。中國唯一湖心小鎮(zhèn)中

57、國唯一湖心小鎮(zhèn)!“星耀五洲星耀五洲”不僅僅是做項目不僅僅是做項目;更是在做一項事業(yè)更是在做一項事業(yè)!n 打造一個平臺（國際交際）打造一個平臺（國際交際）n 開辟一個時代（現(xiàn)代生活）開辟一個時代（現(xiàn)代生活）n 開創(chuàng)一種生活（休閑居家）開創(chuàng)一種生活（休閑居家）n 樹立一個品牌（星耀品牌）樹立一個品牌（星耀品牌）我們認為天津天嘉湖項目就是星耀企業(yè)賺取的新的戰(zhàn)略我們認為天津天嘉湖項目就是星耀企業(yè)賺取的新的戰(zhàn)略機遇期。所以星耀企業(yè)要樹立以下新觀念。機遇期。所以星耀企業(yè)要樹立以下新觀念。在昆明：做產(chǎn)品在昆明：做產(chǎn)品 到天津：做作品到天津：做作品在昆明：做產(chǎn)值在昆明：做產(chǎn)值 到天津：做價值到天津：做價值長計

58、劃長計劃短安排相結(jié)合短安排相結(jié)合目標：品牌目標：品牌借此契機迅速樹立星耀在全中國的借此契機迅速樹立星耀在全中國的品牌形象，為下一步的企業(yè)擴張和上市打好基礎(chǔ)。品牌形象，為下一步的企業(yè)擴張和上市打好基礎(chǔ)。目標：利潤目標：利潤能夠迅速打響市場，成功實現(xiàn)銷售能夠迅速打響市場，成功實現(xiàn)銷售獲取利潤，做到一鳴驚人。獲取利潤，做到一鳴驚人。打造大天津高端服務區(qū)：打造大天津高端服務區(qū)：為大天津的高端商務人士提供一個適宜居住、辦公、休閑的高端服務為大天津的高端商務人士提供一個適宜居住、辦公、休閑的高端服務區(qū)，吸引外資企業(yè)的中高層管理者來此集聚。區(qū)，吸引外資企業(yè)的中高層管理者來此集聚。打造生態(tài)城市的示范區(qū)：打造生

59、態(tài)城市的示范區(qū)：按照生態(tài)城市的開發(fā)理念，通過環(huán)境營造、濱水開發(fā)以及生態(tài)建設(shè)等一系按照生態(tài)城市的開發(fā)理念，通過環(huán)境營造、濱水開發(fā)以及生態(tài)建設(shè)等一系列動作，打造一個吸引外籍人士的生活空間，成為天津生態(tài)城市的示范區(qū)列動作，打造一個吸引外籍人士的生活空間，成為天津生態(tài)城市的示范區(qū)n 第一，在項目的尺度上，要站在城市運營商的尺度去開發(fā)與運營，而第一，在項目的尺度上，要站在城市運營商的尺度去開發(fā)與運營，而不是簡單的蓋房子賣房子，所以應站在城市的尺度去考慮更大的市場不是簡單的蓋房子賣房子，所以應站在城市的尺度去考慮更大的市場范圍，而且還要綜合考慮長遠的市場效應，預留管線，為后期繼續(xù)拿范圍，而且還要綜合考慮長

60、遠的市場效應，預留管線，為后期繼續(xù)拿地開發(fā)創(chuàng)造有利條件。地開發(fā)創(chuàng)造有利條件。n 第二，在開發(fā)的時間上，由于不可能一次性開發(fā)完畢，考慮到項目的第二，在開發(fā)的時間上，由于不可能一次性開發(fā)完畢，考慮到項目的成長性和市場的動態(tài)變化，所以要把準動態(tài)需求和二次甚至多次需求。成長性和市場的動態(tài)變化，所以要把準動態(tài)需求和二次甚至多次需求。n 第三，在項目的屬性上，是一個復合地產(chǎn)，不僅僅是住宅產(chǎn)品，還包第三，在項目的屬性上，是一個復合地產(chǎn)，不僅僅是住宅產(chǎn)品，還包括高端休閑設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、體育運動設(shè)施（大型運動館），教育設(shè)括高端休閑設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、體育運動設(shè)施（大型運動館），教育設(shè)施（幼兒園、實驗學校），醫(yī)療設(shè)施

61、（醫(yī)院、社區(qū)診所），所以需要施（幼兒園、實驗學校），醫(yī)療設(shè)施（醫(yī)院、社區(qū)診所），所以需要考慮引入投資開發(fā)商或者管理運營商?？紤]引入投資開發(fā)商或者管理運營商。四老滿意原則四老滿意原則n 一老：老頭子（政府部門）一老：老頭子（政府部門）n 二老：老板（專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或管理運營商）二老：老板（專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或管理運營商）n 三老：老百姓三老：老百姓n 四老：老外四老：老外一老：老頭子（政府）一老：老頭子（政府）n 政府目標市場的作用分為以下幾個層次：政府目標市場的作用分為以下幾個層次：v市、區(qū)級政府對區(qū)域規(guī)劃的作用市、區(qū)級政府對區(qū)域規(guī)劃的作用：例如對控制規(guī)劃標例如對控制規(guī)劃標準的突破與放寬，對規(guī)劃審

62、批的快速高效，政府改變準的突破與放寬，對規(guī)劃審批的快速高效，政府改變或強化其對天嘉湖項目的大型市政項目（基礎(chǔ)設(shè)施）或強化其對天嘉湖項目的大型市政項目（基礎(chǔ)設(shè)施）的投入計劃，投入時間提前、力度加大、等級提高。的投入計劃，投入時間提前、力度加大、等級提高。v市、區(qū)級政府對區(qū)域政策的作用市、區(qū)級政府對區(qū)域政策的作用：例如對本區(qū)域的土例如對本區(qū)域的土地政策、稅收政策、戶口政策的優(yōu)惠。地政策、稅收政策、戶口政策的優(yōu)惠。v市、區(qū)級政府的財力支持市、區(qū)級政府的財力支持：例如政府增加對區(qū)域公建例如政府增加對區(qū)域公建投入及項目的財政性補償。投入及項目的財政性補償。v市、區(qū)級政府的資源支持市、區(qū)級政府的資源支持：

63、例如政府把大型的、有影例如政府把大型的、有影響的、示范性的招商引資項目（大型公建）放在本區(qū)響的、示范性的招商引資項目（大型公建）放在本區(qū)域，把政府的相關(guān)資源更多地放在里面。域，把政府的相關(guān)資源更多地放在里面。v市、區(qū)級政府對項目品牌推廣的作用市、區(qū)級政府對項目品牌推廣的作用：例如把天嘉湖例如把天嘉湖項目通過政府對媒體的作用進行宣傳推廣，吸引全國項目通過政府對媒體的作用進行宣傳推廣，吸引全國各地的政府官員、開發(fā)商、媒體來學習考察，研討總各地的政府官員、開發(fā)商、媒體來學習考察，研討總結(jié)。把項目品牌和企業(yè)品牌的知名度和美譽度在全國結(jié)。把項目品牌和企業(yè)品牌的知名度和美譽度在全國范圍內(nèi)打響。范圍內(nèi)打響。

64、v 有關(guān)部委和中央對項目的作用有關(guān)部委和中央對項目的作用：天嘉湖項目對開發(fā)商升級天嘉湖項目對開發(fā)商升級跨越、對城市環(huán)境改善、對城市居民住房條件改善、對房跨越、對城市環(huán)境改善、對城市居民住房條件改善、對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有借鑒意義。如果通過成功運作使其上升地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有借鑒意義。如果通過成功運作使其上升到全國范圍，成為全國的先進典型和學習對象，就能獲得到全國范圍，成為全國的先進典型和學習對象，就能獲得有關(guān)部委和中央在政策、資源等方面的更大支持，從而贏有關(guān)部委和中央在政策、資源等方面的更大支持，從而贏得更大的市場衍生效應。得更大的市場衍生效應。v 有關(guān)國際組織，如聯(lián)合國人居組織等對項目的作用有關(guān)國

65、際組織，如聯(lián)合國人居組織等對項目的作用：如天如天嘉湖項目獲得行業(yè)或城市的宜居社區(qū)、花園社區(qū)、生態(tài)環(huán)嘉湖項目獲得行業(yè)或城市的宜居社區(qū)、花園社區(qū)、生態(tài)環(huán)保社區(qū)等獎項，天津市領(lǐng)導因為該項目綜合開發(fā)而獲聯(lián)合保社區(qū)等獎項，天津市領(lǐng)導因為該項目綜合開發(fā)而獲聯(lián)合國人居獎等。國人居獎等。二老：老板（專業(yè)地產(chǎn)管理運營商）二老：老板（專業(yè)地產(chǎn)管理運營商）n 由于星耀集團已具有眾多主題地產(chǎn)成熟的產(chǎn)品開發(fā)由于星耀集團已具有眾多主題地產(chǎn)成熟的產(chǎn)品開發(fā)以及部分產(chǎn)業(yè)的管理運營經(jīng)驗，因此將涉及更多的以及部分產(chǎn)業(yè)的管理運營經(jīng)驗，因此將涉及更多的管理運營商及商業(yè)投資者，主要包括：管理運營商及商業(yè)投資者，主要包括：v休閑產(chǎn)業(yè)運營商

66、休閑產(chǎn)業(yè)運營商（高爾夫、主題酒店、游艇碼頭、（高爾夫、主題酒店、游艇碼頭、滑雪沖浪綜合館）；滑雪沖浪綜合館）；v大型商業(yè)運營機構(gòu)及個體租戶大型商業(yè)運營機構(gòu)及個體租戶（大型超市、商業(yè)（大型超市、商業(yè)街）；街）；v教育產(chǎn)業(yè)運營商教育產(chǎn)業(yè)運營商（幼兒園、實驗學校）；（幼兒園、實驗學校）；v醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)運營商醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)運營商（醫(yī)院、社區(qū)診所等）（醫(yī)院、社區(qū)診所等）三老：老百姓三老：老百姓n 這是這是260260萬平米的住宅產(chǎn)品所面向的核心客戶群萬平米的住宅產(chǎn)品所面向的核心客戶群n 從空間上來說，可分為：從空間上來說，可分為：半小時以內(nèi)車程半徑、半小時以內(nèi)車程半徑、一小時車程半徑、一小時車程半徑、1.51.5小時車程半徑及小時車程半徑及1.51.5小時小時飛機半徑四個圈層飛機半徑四個圈層；n 從消費群屬性來說，可分為：從消費群屬性來說，可分為：居住人群、商住居住人群、商住人群、休閑人群、旅游度假人群、教育人群人群、休閑人群、旅游度假人群、教育人群。四老：老外四老：老外n 目前天津的外籍人口數(shù)量已超過目前天津的外籍人口數(shù)量已超過兩萬兩萬。其中以。其中以日本、韓國與歐美日本、韓國與歐美三大國家和區(qū)