《國際營銷策略及銷售執(zhí)行報告推廣策劃方案》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《國際營銷策略及銷售執(zhí)行報告推廣策劃方案（79頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、香檳國際香檳國際營銷策略及銷售執(zhí)行報告營銷策略及銷售執(zhí)行報告本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。全年實現(xiàn)總銷售額全年實現(xiàn)總銷售額 2 2個億（約個億（約210210套）套）20112011銷售目標銷售目標目目 標標樹立項目強勢品牌和良好市樹立項目強勢品牌和良好市場口碑，形成生命力，持續(xù)場口碑，形成生命力，持續(xù)旺銷旺銷長期目標長期目標本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。目標界定前的重要問題目標界定前的重要問題u今年西區(qū)市場的變化、現(xiàn)狀和到年底的趨勢預(yù)判u本項目的目標客戶分析u根據(jù)市場和客戶情況本項目今年應(yīng)該采取的競爭策略本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。西區(qū)市場未來三個月市場情況：

2、潛在供應(yīng)量充裕西區(qū)市場未來三個月市場情況：潛在供應(yīng)量充裕，消化速度或減慢，消化速度或減慢未來三個月市場供應(yīng)分布未來三個月市場供應(yīng)分布西區(qū)西區(qū)61.261.2萬萬3131市區(qū)市區(qū)138.8萬萬69u截止截止20112011年年8 8月末，珠海房地產(chǎn)住宅市場在售項目庫存面積約月末，珠海房地產(chǎn)住宅市場在售項目庫存面積約143.3143.3萬，在售項目未來三個萬，在售項目未來三個月潛在供應(yīng)面積約為月潛在供應(yīng)面積約為24.424.4萬，新項目潛在供應(yīng)面積約為萬，新項目潛在供應(yīng)面積約為29.329.3萬；萬；u預(yù)計未來三個月市場供應(yīng)面積將達到預(yù)計未來三個月市場供應(yīng)面積將達到200200萬，其中市區(qū)占萬，其

3、中市區(qū)占69%69%，西區(qū)占，西區(qū)占31%31%。20102010年住宅月年住宅月均銷售面積為均銷售面積為2020萬，而萬，而20112011年年1-61-6月月均消售面積為月月均消售面積為18.218.2萬，加上政策的不可預(yù)見性，因此，萬，加上政策的不可預(yù)見性，因此，預(yù)計消化周期約為預(yù)計消化周期約為1111個月。個月。市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的?！臼袌霏h(huán)境分析市場環(huán)境分析】西區(qū)主要項目一覽西區(qū)主要項目一覽珠海大道珠海大道時代山湖海時代山湖海機場東路機場東路保利香檳國際保利香檳國際西江月西江月明月灣明月灣恒基曦城恒基曦城電力家和城電力家和城誠豐項目誠豐項目萬

4、威美地萬威美地德昌盛景德昌盛景東方威尼斯東方威尼斯白蕉路白蕉路湖心路湖心路珠光新城珠光新城中珠上郡中珠上郡東方墅東方墅里維埃拉里維埃拉華發(fā)水郡華發(fā)水郡旭日華庭旭日華庭萬科項目萬科項目中邦城市美墅中邦城市美墅海逸豪庭海逸豪庭嶺峰國際嶺峰國際龍鳳春曉龍鳳春曉澳園澳園香水鴻門香水鴻門珠峰大道珠峰大道井岸大橋井岸大橋6 64 42 2寧海世紀城寧海世紀城旭日印象旭日印象1 13 3新世界海濱花園新世界海濱花園中珠上品中珠上品櫻雪和園櫻雪和園海岸豪苑海岸豪苑旗景中央園旗景中央園5 5金地項目金地項目萬科項目萬科項目7 71.1.井岸板塊井岸板塊2.2.白蕉板塊白蕉板塊3.3.珠峰大道板塊珠峰大道板塊4.

5、4.湖心路板塊湖心路板塊5.5.紅旗鎮(zhèn)板塊紅旗鎮(zhèn)板塊6.6.機場路板塊機場路板塊7.7.三灶鎮(zhèn)板塊三灶鎮(zhèn)板塊機場路投資高地已經(jīng)形成，西區(qū)各版塊區(qū)域壁壘雛機場路投資高地已經(jīng)形成，西區(qū)各版塊區(qū)域壁壘雛形初現(xiàn)，西區(qū)整體市場表現(xiàn)較為疲軟形初現(xiàn)，西區(qū)整體市場表現(xiàn)較為疲軟6000元元/7000元元/7300元元/6600元元/4500-7000元元/9000元元/本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。項目項目內(nèi)容內(nèi)容物業(yè)類型多層、小高層、高層占地面積17.7萬建筑面積40萬容積率 1.80分期共分為五期，一二三期為多層和小高層，四五期為高層配套會所、幼兒園一期一期三期三期四期四期五期五期會所會所幼兒園幼

6、兒園二期二期時代山湖海，占地時代山湖海，占地17.717.7萬萬時代山湖海新地塊，時代山湖海新地塊，占地約占地約1515萬萬保利地塊，占地保利地塊，占地1111萬萬u時代山湖海為西區(qū)高層標桿，銷時代山湖海為西區(qū)高層標桿，銷售記錄和價格均打破西區(qū)天花板，售記錄和價格均打破西區(qū)天花板，另有占地為另有占地為15萬新地塊作為萬新地塊作為6期，期，戶型預(yù)計以廣州時代糖果為藍本。戶型預(yù)計以廣州時代糖果為藍本?！緳C場路板塊機場路板塊】時代山湖海已帶領(lǐng)片區(qū)成為西區(qū)投資高地，一定程度時代山湖海已帶領(lǐng)片區(qū)成為西區(qū)投資高地，一定程度透支片區(qū)的升值潛力，四期銷售已現(xiàn)乏力，開盤消化透支片區(qū)的升值潛力，四期銷售已現(xiàn)乏力，

7、開盤消化率降至率降至63%63%數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。分期情況規(guī)模建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型開售時間開盤銷售率一期558套多層、小高層822房108-1283房146-1994房2010年9月80%二期243套多層、小高層108-1283房2011年1月82%三期377套多層、小高層同一期2011年5月85%四期384套高層107-1253房140 4房2011年10月63%（實際消化率55%）后期用地未定高層未定未定未開盤u產(chǎn)品演變：產(chǎn)品演變：一期產(chǎn)品涵蓋主流一期產(chǎn)品涵蓋主流2-4房，二期規(guī)模較小，房，二期規(guī)模較小，主推主流主推主流3房，三

8、期回歸主流房，三期回歸主流2-4房，四期主推海景房，四期主推海景3-4房，房，同時建筑形態(tài)由多層和小高層轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔?。同時建筑形態(tài)由多層和小高層轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔?。u銷售情況：銷售情況：一至三期開盤銷售率均在一至三期開盤銷售率均在80%以上，實現(xiàn)以上，實現(xiàn)西區(qū)前所未有的熱銷，但四期由于面積偏大、價格較高，西區(qū)前所未有的熱銷，但四期由于面積偏大、價格較高，且受市場影響，認籌約且受市場影響，認籌約220批，開盤推售批，開盤推售384套，銷控套，銷控63%，當(dāng)天實際消化率約，當(dāng)天實際消化率約55%。會所效果圖會所效果圖【機場路板塊機場路板塊】數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報

9、告是嚴格保密的。u價值實現(xiàn)：價值實現(xiàn)：舒適的戶型、現(xiàn)場良好的展示、強而有力的營銷推廣，現(xiàn)代活力的項目形象，舒適的戶型、現(xiàn)場良好的展示、強而有力的營銷推廣，現(xiàn)代活力的項目形象，成功實現(xiàn)熱銷，每次開盤均刷新西區(qū)高層價格，。成功實現(xiàn)熱銷，每次開盤均刷新西區(qū)高層價格，。u客戶情況：客戶情況：因西區(qū)本地客戶消化量和價格承受能力有限，一期以西區(qū)自住客和城區(qū)投資客因西區(qū)本地客戶消化量和價格承受能力有限，一期以西區(qū)自住客和城區(qū)投資客戶為主，二期開始逐步擴大客戶群體，城區(qū)投資客戶比例大幅上漲，三期則轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾槿?、戶為主，二期開始逐步擴大客戶群體，城區(qū)投資客戶比例大幅上漲，三期則轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾槿?、?nèi)地和港澳此類外

10、地客戶為主，城區(qū)和西區(qū)客戶比例有所減少。四期在城區(qū)加大投放，城區(qū)內(nèi)地和港澳此類外地客戶為主，城區(qū)和西區(qū)客戶比例有所減少。四期在城區(qū)加大投放，城區(qū)客戶比例有大幅提升客戶比例有大幅提升【機場路板塊機場路板塊】價格逐期高走，高價格多推量需要依靠強大的客戶群價格逐期高走，高價格多推量需要依靠強大的客戶群體，客戶結(jié)構(gòu)演變較大體，客戶結(jié)構(gòu)演變較大數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。項目項目內(nèi)容內(nèi)容項目地址項目地址1-3期：金灣金海大道，往珠海機場路口旁4期：金灣區(qū)三灶鎮(zhèn)虹陽路183號 占地面積占地面積4期：6萬建筑面積建筑面積4期：12萬容積率容積率4期：2

11、.0配套配套1-3期：露天泳池、室內(nèi)體育館、會所4期：港式商業(yè)街、臨街商鋪、泳池u新世界海濱花園是新世界地產(chǎn)在珠海的首個也是唯一一個項目，為目前三灶鎮(zhèn)最大、最新世界海濱花園是新世界地產(chǎn)在珠海的首個也是唯一一個項目，為目前三灶鎮(zhèn)最大、最成熟的小區(qū)。整個項目占地成熟的小區(qū)。整個項目占地30萬，其中萬，其中4期占地期占地6萬，小區(qū)地塊萬，小區(qū)地塊2002年獲得，早年陸續(xù)年獲得，早年陸續(xù)開發(fā)位于機場東路邊的開發(fā)位于機場東路邊的1-3期，目前已全部入住。因小區(qū)規(guī)模較大、配套較為完善、社區(qū)品期，目前已全部入住。因小區(qū)規(guī)模較大、配套較為完善、社區(qū)品質(zhì)和管理較好，常年成為三灶鎮(zhèn)內(nèi)追捧項目，今年準備開售全新質(zhì)和

12、管理較好，常年成為三灶鎮(zhèn)內(nèi)追捧項目，今年準備開售全新4期（同樣在三灶鎮(zhèn)，與期（同樣在三灶鎮(zhèn)，與1-3期不相連），命名為新世界康橋。期不相連），命名為新世界康橋。4期期【三灶板塊三灶板塊】新世界花園為三灶規(guī)模較大社區(qū)，社區(qū)配套較為完善，新世界花園為三灶規(guī)模較大社區(qū)，社區(qū)配套較為完善，四期康橋開盤消化率四期康橋開盤消化率65%65%數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。分期情況套數(shù)建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型銷售進度一、二、三期約3000套6層、9層、11層60-180全部入住四期1080套18層、31層60-1702011年9月25日開盤2-32-3萬港式商業(yè)街

13、萬港式商業(yè)街u產(chǎn)品演變：產(chǎn)品演變：因面向客戶群體多為三灶因面向客戶群體多為三灶本地，本地，主流戶型基本不變，建筑形態(tài)由主流戶型基本不變，建筑形態(tài)由多層、小高層轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔佣鄬?、小高層轉(zhuǎn)變?yōu)楦邔?。u銷售情況：銷售情況：1-31-3期銷售情況良好，期銷售情況良好，二手二手價格依舊堅挺，入住率較高價格依舊堅挺，入住率較高，約，約80%80%，4 4期期9 9月月2525日推售日推售240240套，消化率約套，消化率約65%65%。u客戶情況：客戶情況：1-31-3期多為期多為三灶本地老師、三灶本地老師、政府公務(wù)員和東北養(yǎng)老客戶政府公務(wù)員和東北養(yǎng)老客戶，因，因1-31-3期的期的客戶基礎(chǔ)和社區(qū)口碑，目前

14、客戶基礎(chǔ)和社區(qū)口碑，目前4 4期推售消化期推售消化客戶客戶80%80%為三灶本地中高端客群。為三灶本地中高端客群。【三灶板塊三灶板塊】產(chǎn)品為主流產(chǎn)品為主流2-42-4房，四期配有港式商業(yè)街，可共用前房，四期配有港式商業(yè)街，可共用前三期配套，關(guān)注客戶多為本地中高端客戶三期配套，關(guān)注客戶多為本地中高端客戶數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的?！救畎鍓K三灶板塊】萬科城市花園為萬科進軍西區(qū)的首個項目，走城市花萬科城市花園為萬科進軍西區(qū)的首個項目，走城市花園路線，以中小戶型為主，預(yù)計年底或明年年初入市園路線，以中小戶型為主，預(yù)計年底或明年年初入市項目項目

15、內(nèi)容內(nèi)容 總用地面積 63233 容積率 3.0計容建筑面積 190000 商業(yè)面積10%項目配套幼兒園限制限高100米，90/70限制項目圍擋項目圍擋金海岸大道金海岸大道機場東路機場東路萬科項目萬科項目u萬科城市花園位于金灣三灶鎮(zhèn)，新世萬科城市花園位于金灣三灶鎮(zhèn)，新世界花園四期對面，為萬科進軍西區(qū)的首界花園四期對面，為萬科進軍西區(qū)的首個項目，地塊為早幾年獲得。項目受個項目，地塊為早幾年獲得。項目受90/70限制，將以中小戶型為主，周邊限制，將以中小戶型為主，周邊配套方便，項目本身規(guī)劃有幼兒園，目配套方便，項目本身規(guī)劃有幼兒園，目前處于地基處理階段，預(yù)計今年年底或前處于地基處理階段，預(yù)計今年年

16、底或明年年初入市。萬科另有明年年初入市。萬科另有一塊儲備用地一塊儲備用地位于斗門白蕉路，以樓面地價位于斗門白蕉路，以樓面地價20002000元元/獲得，尚未動工。獲得，尚未動工。數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。項目項目內(nèi)容內(nèi)容物業(yè)類型多層、高層占地面積81270.89建筑面積210185.50 容積率2.0地址斗門湖心路口機場相對方向前進200米左右總戶數(shù)1994戶停車位地下1117個、室外433個小區(qū)配套幼兒園、架空層會所、臨街商鋪項目的規(guī)劃設(shè)計及景觀設(shè)計由澳大利亞湯臣鄧肯擔(dān)綱，項目的規(guī)劃設(shè)計及景觀設(shè)計由澳大利亞湯臣鄧肯擔(dān)綱，景觀極具中國文

17、化特色景觀極具中國文化特色核心價值點：核心價值點：u西部中心城首個中空玻璃社區(qū)西部中心城首個中空玻璃社區(qū)u西部中心城首個管道煤氣入戶社區(qū)西部中心城首個管道煤氣入戶社區(qū)u西區(qū)罕有的雙語幼兒園社區(qū)西區(qū)罕有的雙語幼兒園社區(qū)u主流主流45-125公寓到四房，多層到高層公寓到四房，多層到高層u多數(shù)產(chǎn)品做到舒適型的一梯兩戶多數(shù)產(chǎn)品做到舒適型的一梯兩戶u數(shù)十條公交線路停靠小區(qū)門口，便捷通達市區(qū)數(shù)十條公交線路停靠小區(qū)門口，便捷通達市區(qū)u西江月為湖心路上的代表性項目，社區(qū)西江月為湖心路上的代表性項目，社區(qū)多個產(chǎn)品設(shè)計成為西區(qū)首創(chuàng)，配套較為完多個產(chǎn)品設(shè)計成為西區(qū)首創(chuàng)，配套較為完善，戶型以主流善，戶型以主流2-4房

18、為主，且多數(shù)樓棟做房為主，且多數(shù)樓棟做到舒適型的一梯兩戶，項目位于湖心路口，到舒適型的一梯兩戶，項目位于湖心路口，昭示性良好，數(shù)十條公交線路?？啃^(qū)門昭示性良好，數(shù)十條公交線路?？啃^(qū)門口，可直接通珠海大道前往市區(qū)，吸引眾口，可直接通珠海大道前往市區(qū)，吸引眾多市區(qū)外溢剛需客戶置業(yè)。多市區(qū)外溢剛需客戶置業(yè)。【湖心路板塊湖心路板塊】西江月為湖心路代表項目，戶型主流，配套完善，交西江月為湖心路代表項目，戶型主流，配套完善，交通便捷，對市區(qū)首置客戶吸引力強通便捷，對市區(qū)首置客戶吸引力強數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。分期情況規(guī)模建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型開售時

19、間銷售均價一期832套多層45公寓66-96 2-3房2008年1月公寓4500元/(帶800裝修）2-3房4800元/(帶1000裝修）二期372套多層66-96 2-3房2010年5月6500元/(帶1200裝修）三期790套高層85-125 2-4房2011年2月7800元/(帶1500裝修）u產(chǎn)品演變：產(chǎn)品演變：項目分三期開發(fā)，經(jīng)歷項目分三期開發(fā)，經(jīng)歷3-43-4年的發(fā)展，隨著西區(qū)城市感的增強和高層接受度的年的發(fā)展，隨著西區(qū)城市感的增強和高層接受度的提高，提高，建筑形態(tài)由多層往高層轉(zhuǎn)移，戶型也有所擴大，但控制在建筑形態(tài)由多層往高層轉(zhuǎn)移，戶型也有所擴大，但控制在130130以內(nèi)的主流戶型

20、以內(nèi)的主流戶型。u半年度銷售情況：半年度銷售情況：年初年初3 3月份因受限購風(fēng)聲影響，出現(xiàn)一波擠壓式小高潮，高層月份因受限購風(fēng)聲影響，出現(xiàn)一波擠壓式小高潮，高層9090平米單平米單位消化較好，后銷售放緩，進入五月加緊促銷推貨，走量穩(wěn)定目前整體消化量近位消化較好，后銷售放緩，進入五月加緊促銷推貨，走量穩(wěn)定目前整體消化量近8 8成，公寓成，公寓產(chǎn)品滯銷，分流大部分來自城區(qū)的有迫切居住需求的首置自住客戶。產(chǎn)品滯銷，分流大部分來自城區(qū)的有迫切居住需求的首置自住客戶。u價值實現(xiàn)：價值實現(xiàn)：中空玻璃、煤氣管道、雙語幼兒園等在當(dāng)時市場上較為創(chuàng)新的設(shè)計和配套，中空玻璃、煤氣管道、雙語幼兒園等在當(dāng)時市場上較為創(chuàng)

21、新的設(shè)計和配套，推動了項目價值的實現(xiàn)，同時推動了項目價值的實現(xiàn)，同時客戶非常認可一梯兩戶的戶型設(shè)計?？蛻舴浅ＵJ可一梯兩戶的戶型設(shè)計。u項目配套：項目配套：因湖心路板塊配套較為成熟完善，項目本身就只設(shè)置了架空層會所、幼兒園因湖心路板塊配套較為成熟完善，項目本身就只設(shè)置了架空層會所、幼兒園和臨街商鋪等基本配套和臨街商鋪等基本配套u客戶情況：客戶情況：交通便捷、價格較低、居住氛圍良好，吸引了城區(qū)（主要為南屏）年輕剛需交通便捷、價格較低、居住氛圍良好，吸引了城區(qū)（主要為南屏）年輕剛需客戶置業(yè)客戶置業(yè)，占約六成，剩余為西區(qū)本地自住客戶和外地投資客戶，占約六成，剩余為西區(qū)本地自住客戶和外地投資客戶，客戶組

22、成群體較為穩(wěn)定客戶組成群體較為穩(wěn)定?！竞穆钒鍓K湖心路板塊】除了公寓產(chǎn)品，其他戶型量價均取得較好的實現(xiàn)，近除了公寓產(chǎn)品，其他戶型量價均取得較好的實現(xiàn)，近珠海大道，吸引了為數(shù)不少的城區(qū)年輕剛需客戶購買珠海大道，吸引了為數(shù)不少的城區(qū)年輕剛需客戶購買數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。項目項目內(nèi)容內(nèi)容物業(yè)類型小高層和高層 占地面積8.2萬平方米建筑面積25.5萬平方米 容積率2.1地址 金灣紅旗鎮(zhèn)珠海大道旁(虹暉路與雙湖北路交界處)園林新亞洲愛情主題園林 項目配套臨街商鋪、會所一期一期二期二期u中珠上郡位于紅旗鎮(zhèn)中心，屬鎮(zhèn)內(nèi)中珠上郡位于紅旗鎮(zhèn)中心，屬鎮(zhèn)

23、內(nèi)規(guī)模較大、品質(zhì)較高項目。由珠海本規(guī)模較大、品質(zhì)較高項目。由珠海本地知名開發(fā)商中珠控股打造。周邊配地知名開發(fā)商中珠控股打造。周邊配套完善，戶型適中，主打青年社區(qū)，套完善，戶型適中，主打青年社區(qū)，營造幸福小戶型的項目調(diào)性，形象鮮營造幸福小戶型的項目調(diào)性，形象鮮明，印象深刻，推廣力度強，廣告置明，印象深刻，推廣力度強，廣告置換頻繁，市區(qū)和西區(qū)均有廣告推廣。換頻繁，市區(qū)和西區(qū)均有廣告推廣?！炯t旗板塊紅旗板塊】中珠上郡屬鎮(zhèn)內(nèi)規(guī)模較大，品質(zhì)較高的項目，周邊配中珠上郡屬鎮(zhèn)內(nèi)規(guī)模較大，品質(zhì)較高的項目，周邊配套完善，主要吸引鎮(zhèn)區(qū)和泛城區(qū)年輕剛需客戶購買套完善，主要吸引鎮(zhèn)區(qū)和泛城區(qū)年輕剛需客戶購買數(shù)據(jù)來源：西區(qū)

24、市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。分期情況規(guī)模棟數(shù)建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型開售時間銷售進度一期占地3萬建面7.5萬8棟11層、17層小高層65-127 2-3房83-163 頂層復(fù)式2011年3月3月份推售1、2棟4月份推售3、4棟6月份推售5棟8月份推售6棟剩余7、8棟未售二期占地5.2萬建面18萬未定未定未定預(yù)計2013年未定u產(chǎn)品情況：產(chǎn)品情況：以緊湊剛需兩三房為主，頂層以緊湊剛需兩三房為主，頂層復(fù)式面積較小，同樣受到追捧復(fù)式面積較小，同樣受到追捧u銷售情況：銷售情況：多頻次小推量，每次推售價格多頻次小推量，每次推售價格均能實現(xiàn)約均能實現(xiàn)約200200元元/的

25、上漲幅度，情況良好的上漲幅度，情況良好u價值實現(xiàn)：價值實現(xiàn)：營銷推廣緊貼產(chǎn)品特點，鮮明，營銷推廣緊貼產(chǎn)品特點，鮮明，主題性強，現(xiàn)場展示為鎮(zhèn)內(nèi)首屈一指，吸引主題性強，現(xiàn)場展示為鎮(zhèn)內(nèi)首屈一指，吸引城區(qū)和西區(qū)小青年購買城區(qū)和西區(qū)小青年購買u客戶情況：客戶情況：30-40%30-40%為市區(qū)客戶購買，多為為市區(qū)客戶購買，多為南屏小青年，投資客戶比例約為南屏小青年，投資客戶比例約為30-40%30-40%，其，其余為紅旗本地客戶余為紅旗本地客戶【紅旗板塊紅旗板塊】產(chǎn)品以主流中小戶型為主，小面積復(fù)式也受到歡迎，產(chǎn)品以主流中小戶型為主，小面積復(fù)式也受到歡迎，多為市區(qū)剛需小青年和實力偏弱的投資客戶購買多為市區(qū)

26、剛需小青年和實力偏弱的投資客戶購買數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。項目項目內(nèi)容內(nèi)容物業(yè)類型多層、小高層、高層占地面積340萬建筑面積450萬容積率 1.80分期共分為五期景觀資源黃楊河、濕地配套會所、幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、公園一期一期 錦繡榮城錦繡榮城二期二期 翠湖苑翠湖苑中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)一期商業(yè)街一期商業(yè)街四期四期 藍灣半島藍灣半島后續(xù)后續(xù)用地用地學(xué)校學(xué)校后續(xù)后續(xù)用地用地遵義五院遵義五院三期三期 碧水岸碧水岸u里維埃拉是珠三角超級生態(tài)大盤，由珠海本里維埃拉是珠三角超級生態(tài)大盤，由珠海本地知名企業(yè)世榮兆業(yè)在地知名企業(yè)世榮兆業(yè)在93-

27、01年陸續(xù)獲得，共年陸續(xù)獲得，共5000畝，其中畝，其中1700畝用來與本土老大華發(fā)合畝用來與本土老大華發(fā)合作開發(fā)別墅項目華發(fā)水郡，剩余地塊用作開發(fā)作開發(fā)別墅項目華發(fā)水郡，剩余地塊用作開發(fā)里維埃拉。項目充分利用黃楊河和濕地資源，里維埃拉。項目充分利用黃楊河和濕地資源，打造生態(tài)低密度的人居大盤，通過內(nèi)部環(huán)境的打造生態(tài)低密度的人居大盤，通過內(nèi)部環(huán)境的打造和分期配套的跟進，成為西區(qū)近年年開工打造和分期配套的跟進，成為西區(qū)近年年開工量和年銷售量第一的超級大盤。量和年銷售量第一的超級大盤。華發(fā)水郡華發(fā)水郡【珠峰大道板塊珠峰大道板塊】數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研主流產(chǎn)品消化較好，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和

28、北方客戶支撐每年巨主流產(chǎn)品消化較好，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和北方客戶支撐每年巨大的推售量，但客戶渠道相對封閉，截流難度大大的推售量，但客戶渠道相對封閉，截流難度大本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。分期情況規(guī)模建筑形態(tài)產(chǎn)品戶型開售時間相應(yīng)配套銷售均價一期63萬多層、小高層76-181 2-4房2006年商業(yè)街3600元/二期11.5萬小高層、高層47-84 1-2房2010年5月幼兒園、商業(yè)5800元/三期20萬小高層、高層80-1482-4房2011年5月醫(yī)院、商業(yè)7000元/四期60萬小高層、高層未定預(yù)計2013年商業(yè)未定后續(xù)用地300 萬未定未定未定未定未定u產(chǎn)品演變：產(chǎn)品演變：一期戶型以主流的一

29、期戶型以主流的2-42-4房為主，滿足市場所需，建立客戶基礎(chǔ)；二期主打房為主，滿足市場所需，建立客戶基礎(chǔ)；二期主打1-21-2房小戶型，低總價，自住投資皆宜；三期回歸主流戶型，但面積段更為集中，持續(xù)滿足客房小戶型，低總價，自住投資皆宜；三期回歸主流戶型，但面積段更為集中，持續(xù)滿足客戶剛需戶剛需/投資度假需求。投資度假需求。u銷售情況：銷售情況：年開工量約年開工量約1010萬萬/年，年消化量近年，年消化量近1010萬萬/年，開工量和消化量配合良好，年，開工量和消化量配合良好，除了本地客戶外，積極擴展三北客戶，保證強大穩(wěn)定的客戶群體支撐每年的大推量，近年除了本地客戶外，積極擴展三北客戶，保證強大穩(wěn)

30、定的客戶群體支撐每年的大推量，近年成交量為西區(qū)第一，價格也穩(wěn)步上漲。成交量為西區(qū)第一，價格也穩(wěn)步上漲。u價值實現(xiàn)：價值實現(xiàn)：內(nèi)部園林打造、低密度舒適社區(qū)、大型配套跟進，成功樹立生態(tài)大盤形象。內(nèi)部園林打造、低密度舒適社區(qū)、大型配套跟進，成功樹立生態(tài)大盤形象。u項目配套：項目配套：逐期配套陸續(xù)跟進，每期均配有商業(yè)，另有容閎幼兒園和醫(yī)院等配套。逐期配套陸續(xù)跟進，每期均配有商業(yè)，另有容閎幼兒園和醫(yī)院等配套。u客戶情況：客戶情況：早期以珠海本地客戶和珠三角客戶為主，早期以珠海本地客戶和珠三角客戶為主，0808年以后在三北地區(qū)通過外圍宣傳年以后在三北地區(qū)通過外圍宣傳建立一眾度假養(yǎng)老粉絲，成為項目的重要組成

31、客戶之一，是北方客戶在西區(qū)最為集中的項建立一眾度假養(yǎng)老粉絲，成為項目的重要組成客戶之一，是北方客戶在西區(qū)最為集中的項目之一。目之一。【珠峰大道板塊珠峰大道板塊】數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：西區(qū)市場調(diào)研里維埃拉是珠三角超級生態(tài)大盤，開發(fā)多年，年開工里維埃拉是珠三角超級生態(tài)大盤，開發(fā)多年，年開工量和年銷售量均為西區(qū)第一量和年銷售量均為西區(qū)第一本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。18珠海各大樓盤降價促銷力度逐漸增大珠海各大樓盤降價促銷力度逐漸增大樓盤樓盤7-87-8月月9-109-10月月遠大美域均價1.3萬元/，（1500元/精裝）；一次性95折，按揭98折均價1.1萬元/（1500元/裝

32、修），另外95折；新光御景山均價1.8萬元/；（3000元/精裝）均價1.6萬元/，出現(xiàn)1.5萬的價格（3000元/平米）；推出房號在總價上減17萬；一次性96折，按揭99折，分期98折；格力香樟均價1.45元/；（2500元/精裝）一次性85折，按揭94折；買房送車位，現(xiàn)樓發(fā)售，即刻辦理房產(chǎn)證和珠澳兩地牌國子間均價1.93-1.96萬元/平米均價1.7萬/起，承諾不超過1.9萬元/平米；仁恒星園均價1.45元/，帶有2500元/的精裝均價14500元/，帶有2500元/的精裝；購房享受在總房價減3萬，一次性付款97折，按揭98折優(yōu)惠；招商花園城均價1.28萬元/平米均價1.2萬元/；一次性9

33、6折，按揭98折；中珠九悅均價1.45萬元/（2200元/精裝）推出60套一口價房1.17萬元/，購房全款97折、按揭99折優(yōu)惠；金地伊頓山均價1.63萬元/（3000元/精裝）；按揭98折,一次性98折均價1.4萬元/（3000元/），一次性93.5折，折完均價1.3萬元/；下半年要銷售10億元，降價壓力大。新推單位13000-14000元/，12800元起云頂瀾山均價1.1萬元/（2000元/精裝）；按揭98折,一次性97折均價1.1萬元/（2000元/精裝）；特價91折后按揭98折,一次性97折，同時按樓層“層數(shù)”*0.5萬元優(yōu)惠遞增本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。市場小結(jié)市場小

34、結(jié)u西區(qū)今年整體市場表現(xiàn)較2010年趨冷，時代山湖海等指標樓盤開盤消化率較前明顯下降u配套優(yōu)越、營銷力度較強的高性價比樓盤仍然表現(xiàn)突出，對周邊及市區(qū)自住和投資需求拉動明顯，對本項目有較強客戶分流影響u以機場路為中心的西區(qū)投資高地已經(jīng)形成，對周邊自住需求的價格壁壘較為明顯u未來區(qū)域中各品牌開發(fā)商競品入市將對本項目造成巨大銷售壓力u市區(qū)降價趨勢及消化速度緩慢對西區(qū)的市場預(yù)期造成一定消極影響本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的?！灸繕丝蛻舴治瞿繕丝蛻舴治觥渴袇^(qū)投資客戶、泛市區(qū)自住客戶受市區(qū)高價擠壓，有主動郊市區(qū)投資客戶、泛市區(qū)自住客戶受市區(qū)高價擠壓，有主動郊區(qū)化趨勢，西區(qū)中高端自住客戶，港澳投資客

35、戶受橫琴利好區(qū)化趨勢，西區(qū)中高端自住客戶，港澳投資客戶受橫琴利好吸引，對機場路區(qū)域認可度較高吸引，對機場路區(qū)域認可度較高1600016000以上以上云頂瀾山，云頂瀾山，11000元元/本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2121典型客戶典型客戶1 1：首置型自?。菏字眯妥宰≈仓卜Q呼：林小姐稱呼：林小姐年齡：年齡：25-3025-30歲歲性別：女性別：女籍貫：江西籍貫：江西從事行業(yè)：三灶中從事行業(yè)：三灶中豐田光電科技員工豐田光電科技員工家庭人口：未婚家庭人口：未婚目前居住地：目前居住地：與男友租房，三灶與男友租房，三灶某小區(qū)某小區(qū)置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：0 0次次客戶語錄客戶語錄“在這里工作

36、已經(jīng)三四年了，現(xiàn)在比較穩(wěn)定，所以準備買小兩在這里工作已經(jīng)三四年了，現(xiàn)在比較穩(wěn)定，所以準備買小兩房做婚房用，也有到周邊幾個在賣的樓盤去看，但覺得戶型和小區(qū)房做婚房用，也有到周邊幾個在賣的樓盤去看，但覺得戶型和小區(qū)環(huán)境都不夠好，性價比不高，于是沒有出手。環(huán)境都不夠好，性價比不高，于是沒有出手?！薄跋裎覀冞@種工作年限不長的人，沒有太多儲蓄，不想貿(mào)然買像我們這種工作年限不長的人，沒有太多儲蓄，不想貿(mào)然買房，看到合適滿意再買。房，看到合適滿意再買。”“很多同事也有去看房，但都抱怨周邊樓盤太少，品質(zhì)不高，很多同事也有去看房，但都抱怨周邊樓盤太少，品質(zhì)不高，價格也沒便宜到哪去，但又不想買到三灶之外的地方，所

37、以很多同價格也沒便宜到哪去，但又不想買到三灶之外的地方，所以很多同事都還沒有買到房。事都還沒有買到房。”客戶特征描述客戶特征描述屬于年輕白領(lǐng)，工作年限不長，積蓄不多，準備買房結(jié)婚，剛性需屬于年輕白領(lǐng)，工作年限不長，積蓄不多，準備買房結(jié)婚，剛性需求。講究實在，求。講究實在，對性價比要求高對性價比要求高，對價格敏感，但在價格差價不是，對價格敏感，但在價格差價不是太大的情況下，關(guān)注戶型、小區(qū)的環(huán)境。太大的情況下，關(guān)注戶型、小區(qū)的環(huán)境。A A三灶工業(yè)園區(qū)三灶工業(yè)園區(qū)首置白領(lǐng)型客戶首置白領(lǐng)型客戶年輕外來白領(lǐng)，剛性需求，性價比是考慮要素年輕外來白領(lǐng)，剛性需求，性價比是考慮要素目標客戶分析目標客戶分析本報告

38、是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2222典型客戶典型客戶2 2：改善型自住客戶：改善型自住客戶稱呼：邱先生稱呼：邱先生年齡：年齡：30-3530-35歲歲性別：男性別：男籍貫：廣西籍貫：廣西從事行業(yè)：三灶某從事行業(yè)：三灶某私營企業(yè)主管私營企業(yè)主管家庭人口：家庭人口：6 6人人目前居住地：目前居住地：與父母、太太和兩與父母、太太和兩個小孩住在早年自個小孩住在早年自己的自建房己的自建房置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：1 1次次客戶語錄客戶語錄“我來三灶都差不多有十年了，都在這邊成家了，父母也都接我來三灶都差不多有十年了，都在這邊成家了，父母也都接過來住了。過來住了?！薄澳壳白≡谧约杭医ǖ姆孔永?，家里人比較多

39、，有點不夠住，目前住在自己家建的房子里，家里人比較多，有點不夠住，而且不安全，比較雜亂。而且不安全，比較雜亂?！薄疤托『⒍继托『⒍枷Ｍ茏∵M小區(qū)房，那樣比較安全安靜希望能住進小區(qū)房，那樣比較安全安靜。”“想換個兩房或三房，父母住慣老房子，不一定會跟我們一起想換個兩房或三房，父母住慣老房子，不一定會跟我們一起住。住?！薄耙庀蛑邢Ｍ^(qū)環(huán)境能好點，通風(fēng)采光，有物業(yè)管理處和園意向中希望小區(qū)環(huán)境能好點，通風(fēng)采光，有物業(yè)管理處和園林綠化，總之要凸顯出小區(qū)房的好處。林綠化，總之要凸顯出小區(qū)房的好處?！笨蛻籼卣髅枋隹蛻籼卣髅枋鲂√柤彝?，雖然已有住房，但隨著生活水平的提高對居住也提出小太陽家庭，雖然

40、已有住房，但隨著生活水平的提高對居住也提出了更高的要求，向往從自建房住進小區(qū)房，希望能擁有較為舒適的了更高的要求，向往從自建房住進小區(qū)房，希望能擁有較為舒適的居住環(huán)境。居住環(huán)境。A A三灶工業(yè)園區(qū)三灶工業(yè)園區(qū)改善型客戶改善型客戶雖已有住房，但希望能換房改善目前的居住環(huán)境雖已有住房，但希望能換房改善目前的居住環(huán)境本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2323典型客戶典型客戶3 3：外來就近置業(yè)客戶：外來就近置業(yè)客戶稱呼：劉先生稱呼：劉先生年齡：年齡：35-4035-40歲歲性別：男性別：男籍貫：廣東順德籍貫：廣東順德從事行業(yè)：三灶從事行業(yè)：三灶LKELKE埃爾凱電器公埃爾凱電器公司中級管理人員

41、司中級管理人員家庭人口：家庭人口：4 4人人目前居住地：目前居住地：家在順德，工作在家在順德，工作在三灶，目前居住在三灶，目前居住在公司安排的宿舍（公司安排的宿舍（新世界新世界3 3期）期）置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：1 1次次客戶語錄客戶語錄“現(xiàn)在外派到三灶工作，住新世界現(xiàn)在外派到三灶工作，住新世界3 3期，公司安排的住宿，周期，公司安排的住宿，周末才回順德。末才回順德?！薄凹热辉谌畎l(fā)展，有想過在這邊買房，現(xiàn)在跟同事住一起也既然在三灶發(fā)展，有想過在這邊買房，現(xiàn)在跟同事住一起也不是很方便。不是很方便?！薄叭绻谶@邊有房，太太和小孩周末就可以過來住，我不用老如果在這邊有房，太太和小孩周末就可以過來住，

42、我不用老往順德跑往順德跑?！薄氨＠?dāng)然知道，拿了地王，反正也有買房的需要，品牌開發(fā)保利當(dāng)然知道，拿了地王，反正也有買房的需要，品牌開發(fā)商的房子比較信得過，況且這一片升值空間還是很大的。商的房子比較信得過，況且這一片升值空間還是很大的。”客戶特征描述客戶特征描述收入較高，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，不滿足現(xiàn)在在工作地租房或公司安排住收入較高，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，不滿足現(xiàn)在在工作地租房或公司安排住宿的現(xiàn)狀，希望有自己的住房，較關(guān)注品牌，注重私密，同時兼具宿的現(xiàn)狀，希望有自己的住房，較關(guān)注品牌，注重私密，同時兼具一定的投資意識。一定的投資意識。A A工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)外來就近置業(yè)客戶外來就近置業(yè)客戶經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，意向在工

43、作地買自己的住房經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，意向在工作地買自己的住房本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2424工業(yè)園區(qū)客戶置業(yè)特征總結(jié)：工業(yè)園區(qū)客戶置業(yè)特征總結(jié)：A A客戶身份客戶身份客戶描述客戶描述原居住情況原居住情況置業(yè)情況置業(yè)情況（戶型（戶型/面積面積）置業(yè)特征置業(yè)特征三灶大型跨三灶大型跨國企業(yè)、私國企業(yè)、私營企業(yè)的白營企業(yè)的白領(lǐng)型員工或領(lǐng)型員工或中高管人員中高管人員25-3025-30歲歲兩口之家，準備結(jié)婚（剛性需求）兩口之家，準備結(jié)婚（剛性需求）租房租房2-32-3房：房：8080120120承受總價：承受總價：50-8050-80萬萬性價比、戶型30-4030-40歲歲小太陽家庭，準備換房

44、（改善型需求）小太陽家庭，準備換房（改善型需求）自建房或舊小區(qū)房自建房或舊小區(qū)房舒適性、小區(qū)環(huán)境35-4535-45歲歲外來中高管，準備買房（就近置業(yè)需求外來中高管，準備買房（就近置業(yè)需求）租房或公司安排住宿租房或公司安排住宿社區(qū)品質(zhì)、升值潛力工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)首置首置/改善型改善型/就近自住就近自住客戶置業(yè)驅(qū)動因素：性價比、戶型、小區(qū)環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)客戶置業(yè)驅(qū)動因素：性價比、戶型、小區(qū)環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2525典型客戶典型客戶4 4：本地二代首置型客戶：本地二代首置型客戶稱呼：羅先生稱呼：羅先生年齡：年齡：2828歲歲性別：男性別：男籍貫：三灶鎮(zhèn)籍貫：三灶鎮(zhèn)從

45、事行業(yè)：三灶稅從事行業(yè)：三灶稅務(wù)局務(wù)局家庭人口：家庭人口：4 4人人目前居住地：目前居住地：與父母同住早年自與父母同住早年自建房建房置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：0 0次次客戶語錄客戶語錄“現(xiàn)在和爸媽、姐姐住在以前建的自建房，大概現(xiàn)在和爸媽、姐姐住在以前建的自建房，大概500500，明年，明年打算結(jié)婚，所以想買房后搬出來住，爸媽也很支持，但就希望我們打算結(jié)婚，所以想買房后搬出來住，爸媽也很支持，但就希望我們不要住太遠。不要住太遠?！薄爸翱催^時代山湖海，因當(dāng)時股票被套所以沒買，不想貸款之前看過時代山湖海，因當(dāng)時股票被套所以沒買，不想貸款，最好找親朋借一次性付款，時代山湖海是戶型好、規(guī)劃好、社區(qū)，最好找親

46、朋借一次性付款，時代山湖海是戶型好、規(guī)劃好、社區(qū)好三好。好三好?！薄坝辛藱M琴的新政策，未來金灣這一塊的升值潛力肯定很大。有了橫琴的新政策，未來金灣這一塊的升值潛力肯定很大?！笨蛻籼卣髅枋隹蛻籼卣髅枋霰镜啬贻p二代，準備買婚房脫離父母居住。父母經(jīng)濟條件較好，愿本地年輕二代，準備買婚房脫離父母居住。父母經(jīng)濟條件較好，愿意給予財力支持。希望買有品質(zhì)的小區(qū)房，戶型要求不大，具備品意給予財力支持。希望買有品質(zhì)的小區(qū)房，戶型要求不大，具備品牌意識。牌意識。剛性婚房需求，父母財力支持剛性婚房需求，父母財力支持B B三灶本地居民三灶本地居民二代首置型客戶二代首置型客戶本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。26

47、26典型客戶典型客戶5 5：本地改善型自?。罕镜馗纳菩妥宰》Q呼：陳太太稱呼：陳太太年齡：年齡：40-4540-45歲歲性別：女性別：女籍貫：三灶鎮(zhèn)籍貫：三灶鎮(zhèn)從事行業(yè)：三灶公從事行業(yè)：三灶公務(wù)員務(wù)員家庭人口：家庭人口：3 3人人目前居住地：目前居住地：新世界新世界置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：2 2次次客戶語錄客戶語錄“目前住在新世界，剛開始覺得不錯，現(xiàn)在覺得有點兒舊了，目前住在新世界，剛開始覺得不錯，現(xiàn)在覺得有點兒舊了，面積又小，車位又不夠，所以想換房。面積又小，車位又不夠，所以想換房?！薄跋霌Q電梯房，想換電梯房，110110平米的三房就可以了，小區(qū)的品質(zhì)要好，平米的三房就可以了，小區(qū)的品質(zhì)要好，物業(yè)

48、管理要好，車位要多，等新世界物業(yè)管理要好，車位要多，等新世界4 4期開盤了就去看看。期開盤了就去看看?！薄拔抑廊f科就在新世界對面，也知道時代山湖海，到時開盤我知道萬科就在新世界對面，也知道時代山湖海，到時開盤也會去看看的，會綜合考慮戶型、環(huán)境、服務(wù)和價格等因素。也會去看看的，會綜合考慮戶型、環(huán)境、服務(wù)和價格等因素?！薄艾F(xiàn)在換房就是終極置業(yè)了，買一套面積夠用，住著夠舒適的現(xiàn)在換房就是終極置業(yè)了，買一套面積夠用，住著夠舒適的，以后就不用再愁房子的事情了。，以后就不用再愁房子的事情了。”客戶特征描述客戶特征描述早年已買房，但目前對居住水平有了更高的要求，想換更新的小區(qū)早年已買房，但目前對居住水平有

49、了更高的要求，想換更新的小區(qū)和更大的戶型，對小區(qū)品質(zhì)要求較高。很大可能為終極置業(yè)，非過和更大的戶型，對小區(qū)品質(zhì)要求較高。很大可能為終極置業(yè)，非過渡房，考慮較為理性。渡房，考慮較為理性。積攢了一定的購買力，關(guān)注小區(qū)品質(zhì)，理性消費積攢了一定的購買力，關(guān)注小區(qū)品質(zhì)，理性消費B B三灶本地居民三灶本地居民本地改善型客戶本地改善型客戶本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2727三灶本地居民置業(yè)特征總結(jié)：三灶本地居民置業(yè)特征總結(jié)：B B客戶身份客戶身份客戶描述客戶描述原居住情況原居住情況置業(yè)情況置業(yè)情況（戶型（戶型/面積）面積）置業(yè)置業(yè)特征特征三灶本地三灶本地居民居民25-3025-30歲歲本地二代，

50、準備結(jié)婚（剛性需求）本地二代，準備結(jié)婚（剛性需求）自建房或舊小區(qū)房自建房或舊小區(qū)房2-32-3房：房：8080100100承受總價：承受總價：50-8050-80萬萬戶型、品質(zhì)35-4535-45歲歲本地家庭，準備換房（改善型需求本地家庭，準備換房（改善型需求）自建房或舊小區(qū)房自建房或舊小區(qū)房3-43-4房：房：100100120120承受總價：承受總價：70-10070-100萬萬舒適性、小區(qū)環(huán)境三灶本地居民三灶本地居民二代置業(yè)二代置業(yè)/改善型改善型客戶置業(yè)驅(qū)動因素：戶型、品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境客戶置業(yè)驅(qū)動因素：戶型、品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2828典型客戶典型客戶6

51、6：城區(qū)投資型：城區(qū)投資型稱呼：董小姐稱呼：董小姐年齡：年齡：30-3530-35歲歲性別：女性別：女籍貫：珠海籍貫：珠海從事行業(yè)：某旅行從事行業(yè)：某旅行社經(jīng)理社經(jīng)理目前居住地：目前居住地：新香洲新香洲置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：1 1次次購買面積：購買面積：120120多多平米平米3 3房房客戶語錄客戶語錄“我們在市區(qū)已經(jīng)有房子住了，再買肯定是用來投資的，現(xiàn)在我們在市區(qū)已經(jīng)有房子住了，再買肯定是用來投資的，現(xiàn)在買房比放在銀行劃算。買房比放在銀行劃算?！薄艾F(xiàn)在西區(qū)的房子漲得好快，有朋友買了時代山湖海，現(xiàn)在都現(xiàn)在西區(qū)的房子漲得好快，有朋友買了時代山湖海，現(xiàn)在都漲了十幾萬呢。漲了十幾萬呢?！薄拔乙蚕胭I房投

52、資，但金灣比較遠，很少去，不知道以后發(fā)展我也想買房投資，但金灣比較遠，很少去，不知道以后發(fā)展怎么樣，橫琴新區(qū)和金海大橋的規(guī)劃還是可以的怎么樣，橫琴新區(qū)和金海大橋的規(guī)劃還是可以的”“保利倒是很不錯的一個品牌，偏遠的地方也只有大開發(fā)商能保利倒是很不錯的一個品牌，偏遠的地方也只有大開發(fā)商能搞得起來，到時看看吧，現(xiàn)在說不準，很多人看好我也可能會買，搞得起來，到時看看吧，現(xiàn)在說不準，很多人看好我也可能會買，小戶型兩房，易入市，也易轉(zhuǎn)出手。小戶型兩房，易入市，也易轉(zhuǎn)出手?！笨蛻籼卣髅枋隹蛻籼卣髅枋鲈谑袇^(qū)已解決住房問題，有點閑錢，有置業(yè)投資意向，傾向在升值在市區(qū)已解決住房問題，有點閑錢，有置業(yè)投資意向，傾向

53、在升值潛力大的地段投資小戶型，屬中低端投資客戶，投資選擇容易受周潛力大的地段投資小戶型，屬中低端投資客戶，投資選擇容易受周圍人影響。圍人影響。關(guān)注資訊，有較強投資意識，置業(yè)選擇易跟風(fēng)關(guān)注資訊，有較強投資意識，置業(yè)選擇易跟風(fēng)C C城區(qū)投資客戶城區(qū)投資客戶本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2929典型客戶典型客戶6 6：城區(qū)自住兼投資型：城區(qū)自住兼投資型稱呼：曾小姐稱呼：曾小姐年齡：年齡：27-3027-30歲歲性別：女性別：女籍貫：珠海籍貫：珠海從事行業(yè)：澳門酒從事行業(yè)：澳門酒店業(yè)店業(yè)目前居住地：目前居住地：拱北（與家人同住拱北（與家人同?。┲脴I(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：0 0次次客戶語錄客戶語錄時

54、代山湖海這里的價格還是有點兒貴的，但是比起拱北和南屏?xí)r代山湖海這里的價格還是有點兒貴的，但是比起拱北和南屏的房子價格還可以接受的房子價格還可以接受因為我現(xiàn)在在澳門上班，將來應(yīng)該也會在澳門發(fā)展，如果金海因為我現(xiàn)在在澳門上班，將來應(yīng)該也會在澳門發(fā)展，如果金海大橋建成了，從澳門過來還是比較快的，而且靠著橫琴，升值潛力大橋建成了，從澳門過來還是比較快的，而且靠著橫琴，升值潛力應(yīng)該還是有的。應(yīng)該還是有的?？蛻籼卣髅枋隹蛻籼卣髅枋鼍幼≡谑袇^(qū)，收入穩(wěn)定，但在市區(qū)核心地段購置物業(yè)實力不足，未居住在市區(qū)，收入穩(wěn)定，但在市區(qū)核心地段購置物業(yè)實力不足，未來有現(xiàn)實的居住需求，同時希望購買的物業(yè)有較強的升值潛力。來有現(xiàn)

55、實的居住需求，同時希望購買的物業(yè)有較強的升值潛力。有自住需求，兼有長線投資意識有自住需求，兼有長線投資意識C C城區(qū)自住兼長線投資客戶城區(qū)自住兼長線投資客戶本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。3030城區(qū)投資客戶置業(yè)特征總結(jié)：城區(qū)投資客戶置業(yè)特征總結(jié)：C C客戶身份客戶身份客戶描述客戶描述居住情況居住情況置業(yè)情況置業(yè)情況（戶型（戶型/面面積）積）置業(yè)特置業(yè)特征征城區(qū)高級白城區(qū)高級白領(lǐng)、企業(yè)主領(lǐng)、企業(yè)主、中高管、中高管、高級公務(wù)員高級公務(wù)員等等30-4530-45歲歲市區(qū)有房居住，意向?qū)ふ彝顿Y門檻市區(qū)有房居住，意向?qū)ふ彝顿Y門檻較低，升值潛力較大的樓盤再置業(yè)較低，升值潛力較大的樓盤再置業(yè)用作投

56、資用作投資珠海市區(qū)珠海市區(qū)2 2房：房：80809090承受總價承受總價：50-8050-80萬萬周邊規(guī)劃、升值空間城區(qū)投資客戶城區(qū)投資客戶投資型投資型客戶置業(yè)驅(qū)動因素：規(guī)劃利好、升值空間客戶置業(yè)驅(qū)動因素：規(guī)劃利好、升值空間 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。3131典型客戶典型客戶8 8：內(nèi)地投資兼階段性度假：內(nèi)地投資兼階段性度假稱呼：蔣先生稱呼：蔣先生年齡：年齡：35-4035-40歲歲性別：男性別：男籍貫：西安籍貫：西安從事行業(yè)：電信行從事行業(yè)：電信行業(yè)中高管業(yè)中高管家庭人口：家庭人口：3 3人人目前居住地：目前居住地：西安，但在三灶已西安，但在三灶已購置某小區(qū)二手房購置某小區(qū)二手

57、房做度假投資用做度假投資用置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)次數(shù)：多次客戶語錄客戶語錄“我在西安工作，但在三灶這邊買了房，冬天一家人會過來住我在西安工作，但在三灶這邊買了房，冬天一家人會過來住一段時間。一段時間?！薄坝X得這邊空氣好啊，就像個小鎮(zhèn)，反正我覺得環(huán)境很好，周覺得這邊空氣好啊，就像個小鎮(zhèn)，反正我覺得環(huán)境很好，周邊也有幾個朋友像我這樣在這里買房，偶爾過來住。邊也有幾個朋友像我這樣在這里買房，偶爾過來住?！薄叭畈粌H環(huán)境好，而且很有投資價值，斗門的房子我也去看三灶不僅環(huán)境好，而且很有投資價值，斗門的房子我也去看過，但潛力沒有這里好，未來金海大橋一通，這里的房價是有翻倍過，但潛力沒有這里好，未來金海大橋一通

58、，這里的房價是有翻倍的可能的。的可能的?！笨蛻籼卣髅枋隹蛻籼卣髅枋霾粌H追求小區(qū)的居住品質(zhì)，更看重周邊的自然地理環(huán)境和未來的投不僅追求小區(qū)的居住品質(zhì)，更看重周邊的自然地理環(huán)境和未來的投資規(guī)劃價值。識品牌重品牌，價格承受力較好，置業(yè)會充分考慮是資規(guī)劃價值。識品牌重品牌，價格承受力較好，置業(yè)會充分考慮是否有升值潛力。否有升值潛力。購買力較強，看重自然環(huán)境和投資規(guī)劃價值購買力較強，看重自然環(huán)境和投資規(guī)劃價值E E外地投資度假客戶外地投資度假客戶本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。3232典型客戶典型客戶9 9：澳門投資客戶：澳門投資客戶稱呼：黃先生稱呼：黃先生年齡：年齡：35-4035-40歲歲性

59、別：男性別：男籍貫：澳門籍貫：澳門從事行業(yè)：外貿(mào)企從事行業(yè)：外貿(mào)企業(yè)經(jīng)理業(yè)經(jīng)理家庭人口：家庭人口：4 4人人目前居住地：目前居住地：澳門澳門置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè)次數(shù)：多次客戶語錄客戶語錄“因為在這邊有生意，經(jīng)常過來珠海出差。因為在這邊有生意，經(jīng)常過來珠海出差?！薄跋朐谥楹ＹI個想在珠海買個100100萬左右的房子，可以辦兩地車牌，可是現(xiàn)萬左右的房子，可以辦兩地車牌，可是現(xiàn)在珠海市區(qū)的房子至少都要在珠海市區(qū)的房子至少都要100100多萬，我就想辦車牌兼投資，沒想多萬，我就想辦車牌兼投資，沒想過要花那么多錢買那么貴的，所以只能考慮去西區(qū)買了。過要花那么多錢買那么貴的，所以只能考慮去西區(qū)買了?！薄拔鲄^(qū)現(xiàn)

60、在大把房子賣，我想買在比較有升值空間的地段和比西區(qū)現(xiàn)在大把房子賣，我想買在比較有升值空間的地段和比較有品質(zhì)感的小區(qū)。較有品質(zhì)感的小區(qū)。”“如果你們項目有金海大橋的規(guī)劃，這邊還是很有投資潛力的如果你們項目有金海大橋的規(guī)劃，這邊還是很有投資潛力的，等橋一通，連著橫琴再連著澳門，這一片會旺起來的。，等橋一通，連著橫琴再連著澳門，這一片會旺起來的?！薄耙I就買小一點的戶型，反正控制在要買就買小一點的戶型，反正控制在100100萬左右。萬左右?！笨蛻籼卣髅枋隹蛻籼卣髅枋鲆蚬ぷ髟蚪?jīng)常來往澳門和珠海，非常關(guān)注珠海的規(guī)劃利好，置業(yè)因工作原因經(jīng)常來往澳門和珠海，非常關(guān)注珠海的規(guī)劃利好，置業(yè)看重升值潛力，置業(yè)驅(qū)

61、動力在于辦兩地車牌。看重升值潛力，置業(yè)驅(qū)動力在于辦兩地車牌。購買力較強，看重投資價值和兩地車牌購買力較強，看重投資價值和兩地車牌外地投資度假客戶外地投資度假客戶E E本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。3333外地度假投資客戶置業(yè)特征總結(jié)：外地度假投資客戶置業(yè)特征總結(jié)：E E客戶身份客戶身份客戶描述客戶描述居住情況居住情況置業(yè)情況置業(yè)情況（戶型（戶型/面積面積）置業(yè)特征置業(yè)特征外地中高端外地中高端客戶客戶35-6035-60歲歲分布較廣，主要來源于內(nèi)地和珠三角分布較廣，主要來源于內(nèi)地和珠三角，經(jīng)濟實力較好，多與珠海有，經(jīng)濟實力較好，多與珠海有“三緣三緣”關(guān)系，看重珠海的人居環(huán)境和某些地段關(guān)

62、系，看重珠海的人居環(huán)境和某些地段的升值潛力的升值潛力內(nèi)地或珠內(nèi)地或珠三角三角2-32-3房：房：8080120120承受總價：承受總價：60-10060-100萬萬氣候環(huán)境、升值空間澳門中高端澳門中高端客戶客戶30-6030-60歲歲經(jīng)濟實力較好，企業(yè)主、個體經(jīng)營者經(jīng)濟實力較好，企業(yè)主、個體經(jīng)營者或公務(wù)員等；或公務(wù)員等；與內(nèi)地有生意或親戚往來；經(jīng)常往來與內(nèi)地有生意或親戚往來；經(jīng)常往來珠海；珠海；關(guān)注珠海的發(fā)展及政策環(huán)境；關(guān)注珠海的發(fā)展及政策環(huán)境；澳門或珠澳門或珠海海2-32-3房：房：8080120120承受總價：承受總價：60-10060-100萬萬升值空間、品牌保障、總價外地度假投資客戶外

63、地度假投資客戶度假兼投資型度假兼投資型客戶置業(yè)驅(qū)動因素：氣候環(huán)境、升值空間、價格客戶置業(yè)驅(qū)動因素：氣候環(huán)境、升值空間、價格本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。人群房型首置、改善及就近自住 城區(qū)客戶 外地客戶 西區(qū)工業(yè)園區(qū)客戶三灶本地居民投資及自住客戶內(nèi)地客戶港澳中高端客戶80兩房置業(yè)心理：置業(yè)心理：u首次置業(yè)的當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)客戶u年輕白領(lǐng)u對性價比要求高u買房結(jié)婚，剛性需求u關(guān)注戶型及小區(qū)環(huán)境置業(yè)心理：置業(yè)心理：u本地二代首置型客戶u剛性婚房需求，父母財力支持u有品質(zhì)的小區(qū)房u對戶型要求不不大，但較有品牌意識市區(qū)投資客戶市區(qū)投資客戶置業(yè)心理置業(yè)心理u主城區(qū)高級白領(lǐng)、企業(yè)主、中高管、高級公務(wù)員等u

64、已解決住房問題，有點閑錢u有較強投資意識，置業(yè)選擇易跟風(fēng)u注重小區(qū)周邊的規(guī)劃，要有升值潛力90三房置業(yè)心理：置業(yè)心理：u企業(yè)中高管u經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，希望在工作地有屬于自己的房子u對居住舒適度有較高要求u注重社區(qū)品質(zhì)和升值潛力泛城區(qū)自住客戶泛城區(qū)自住客戶置業(yè)心理置業(yè)心理u資深白領(lǐng)、企業(yè)中層管理人員等u受市區(qū)高房價擠壓，有現(xiàn)實居住需求u有較強投資意識，置業(yè)選擇易跟風(fēng)u注重小區(qū)舒適度，有長線投資價值置業(yè)心理置業(yè)心理u與珠海有一定關(guān)系，看重珠海的人居環(huán)境u投資兼階段性度假u有較強經(jīng)濟實力u注重氣候環(huán)境和投資規(guī)劃價值u識品牌也重品牌u看重項目毗鄰橫琴片區(qū)的發(fā)展120大三房置業(yè)心理：置業(yè)心理：u私營企業(yè)中級

65、管理人員，屬改善行自住客戶u有一定的購買力，想換較大的房子u注重舒適性及小區(qū)環(huán)境u可能是終極置業(yè)，考慮較理性置業(yè)心理置業(yè)心理u小型私企老板u與珠海有生意或親戚往來，經(jīng)常往來珠澳兩地u購買力較強，看重投資價值和兩地車牌u關(guān)注珠海未來的發(fā)展和政策環(huán)境u升值空間、品牌保障、總價范圍客戶對位客戶對位三類戶型對位不同人群置業(yè)心理三類戶型對位不同人群置業(yè)心理本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。時代四期開盤客戶參考時代四期開盤客戶參考u客戶一：陳女士，客戶一：陳女士，5050歲左右，澳門人，意向戶型歲左右，澳門人，意向戶型125125u現(xiàn)居澳門，準備購買125平米單位，主要用來投資兼度假，此前在珠海未有

66、物業(yè)，看好該片區(qū)的未來，認為橫琴的發(fā)展趨勢將是上海浦東，金海大橋貫通后澳門到項目的時間為10分鐘，很近，對于銷售所說未來五年這里的房價將翻倍表示認可，對于海景也較為喜歡。u客戶二：羅太太，客戶二：羅太太，4545歲左右，三灶人，意向戶型歲左右，三灶人，意向戶型125125u現(xiàn)居三灶，在計劃生育辦工作，先生是醫(yī)院醫(yī)生，主要是用來自住，未現(xiàn)居三灶，在計劃生育辦工作，先生是醫(yī)院醫(yī)生，主要是用來自住，未來將和老人一起住，在三灶鎮(zhèn)內(nèi)和市區(qū)檸溪各有一套住宅，之前有看過來將和老人一起住，在三灶鎮(zhèn)內(nèi)和市區(qū)檸溪各有一套住宅，之前有看過新世界康橋，但是認為戶型不好，看重時代的小區(qū)和未來的升值潛力，新世界康橋，但是認為戶型不好，看重時代的小區(qū)和未來的升值潛力，提到在開黨代會上領(lǐng)導(dǎo)明確表示西部中心城兩年見成效、五年成規(guī)模，提到在開黨代會上領(lǐng)導(dǎo)明確表示西部中心城兩年見成效、五年成規(guī)模，所以有信心，并最終購買所以有信心，并最終購買3636棟棟16031603。u客戶一：張先生、客戶一：張先生、2828歲左右、山東人歲左右、山東人u現(xiàn)在通飛上班，很年輕，才來珠海上班不到三個月。因為上班今后的宿現(xiàn)在通飛上班，很年輕，