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1、房地產估價報告估價項目名稱：關于XXX住宅房地產估價報告委 托 方： 估 價 方：估 價 人 員 ： 估價作業(yè)日期：2009年8月24日2009年9月1日估價報告編號： 目 錄一、致 委 托 方 函3二、估 價 師 聲 明4三、估價的假設、限制條件和特別事項說明5（一）估價假設條件5（二）估價限制條件6（三）特別事項說明6四、估 價 結 果 報 告8（一）委托方及權利人8（二）估價方8（三）估價對象概況9（四）市場背景分析19（五）估價目的20（六）估價時點20（七）價值定義20（八）估價依據21（九）估價原則22（十）估價方法23（十一）估價結果24（十二）估價人員25（十三）估價作業(yè)日期2

2、5（十四）估價報告應用的有效期25五、附 件26一、 致 委 托 方 函XXXX公司：受貴方的委托，估價人員遵循科學、公正、客觀、合理的估價員則，按照國家規(guī)定的技術規(guī)范和估價程序，綜合評定貴方委托的房地產價值，估價結果如下：一、估價對象：XXXX，共有公寓XX套，總建筑面積共XXXX平方米，房屋類型為公寓。二、估價目的：為XX公司資產收購提供XXXX住宅房地產無權利負擔狀況下整體收購的市場價值參考。三、估價時點：2009年8月30日四、房地產權利人：XXXX五、估價結果：無權利負擔狀況下整體收購的市場價值：RMBXXX萬元（大寫：人民幣XXXX元整），折合建筑面積單價：RMBXXXX元/平方米

3、注：1、估價結果受報告中已說明的假設和限制條件的制約。2、本報告僅限XXXX有限公司使用。3、鑒于本報告估價之目的，估價人員沒有對估價對象的他項權利狀況和限制權利狀況進行查詢，本報告的估價結果也未考慮估價對象可能設置上述權利對其房地產價值的影響。特此奉達XXXX有限公司法定代表人：XXXX 2009年9月1日二、 估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的；2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制；3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見

4、；4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告；5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘；6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助；參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章注冊房地產估價師：XXX 注冊號：XXXX注冊房地產估價師：XXX 注冊號：XXX三、 估價的假設、限制條件和特別事項說明（一） 估價假設條件1、本報告所稱“市場價值”系指我們對估價對象全部假設和限制條件下，且權屬完整下的價值反映。2、“市場價值”是指交易雙方有充裕的時間、必要的信息和相應的經驗而達成的交易價格。即在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的公開交易市場。所謂

5、公開市場是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，買賣雙方不因任何利益抬高或降低估價對象的真實價值。“市場價值”基于以下基本假設：(1)估價時點至報告提出日期間房地產市場保持穩(wěn)定。(2)估價對象房地產現(xiàn)有法定用途不變。(3)房地產在正常情況下進行正常交易。(4)估價對象權屬完整。(5)有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易程序符合國家法律規(guī)定。3、本報告以委托方提供的資料和評估人員實地勘查、調查走訪為依據，估價人員對委托方提供的資料真實性未作調查，如因資料的真實性問題引起估價對象的價格的失真，本公司不

6、承擔相應責任。4、權利人合法有償取得房地產。5、估價人員僅對估價對象物業(yè)作一般性的查看，并未對結構等內在質量進行測試。報告估價的假設前提為假設估價對象物業(yè)的工程質量達到國家建筑施工驗收規(guī)范規(guī)定的合格標準。（二） 估價限制條件1、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。2、本估價結果為于估價時點（2009年8月30日），對應土地使用權為出讓取得的宗地開發(fā)程度為紅線內外基礎設施達到七通一平狀態(tài)下估價對象房地產所表現(xiàn)的無權利負擔狀況下的市場價值。3、發(fā)生估價時點后重大事項時（重大事項是指估價報告有效期內估價對象的用途、數(shù)量、現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、室內裝修、設施、尚可使用年限等發(fā)生明顯變化）不能直接使用

7、本估價結論。4、估價時未考慮估價對象潛在的債權債務狀況。（三） 特別事項說明1、鑒于本報告估價之目的，估價人員沒有對估價對象于估價時點的他項權利狀況、限制權利狀況以及租賃狀況進行查詢，本報告的估價結果也沒有考慮估價對象可能設置上述權利對其房地產價值的影響。2、本報告所提供的估價結果為本報告的估價對象以及本次估價目的所涉及的全部物業(yè)整體收購時估價對象的參考價值，僅作為本報告所限定的估價目的而使用。估價結果中已經考慮了所涉物業(yè)整體收購時的折價因素，不能作為該資產包分割交易的價值依據，也不能作為交易雙方涉稅的價值依據，提請報告使用人注意。3、本報告專為委托方所用，并為本報告所列明之目的而作，除按規(guī)定

8、送有關政府管理部門之外，本報告的全部或部分內容不得向任何媒體公開或轉載于任何文件。對委托方不適當?shù)氖褂帽緢蟾嫠鸬暮蠊u估機構不負擔任何經濟和法律責任。報告解釋權為本估價機構所有。4、對存在的影響房地產估價值的瑕疵事項，在委托時未作特殊說明，而估價人員根據專業(yè)經驗一般不能獲悉及無法收集資料的情況下，估價機構及估價人員不承擔相關責任。5、本次估價假定國家宏觀經濟政策和所在地區(qū)的社會經濟環(huán)境無重大變化；行業(yè)政策、管理制度及相關規(guī)定無重大變化；經營業(yè)務涉及的稅收政策、信貸利率等無重大變化，未考慮遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。當上述事項以及估價中其他情況發(fā)生變化時，估價結果將會失效。四

9、、 估 價 結 果 報 告（一） 委托方及權利人委托方：名稱：XXX有限公司住所：XXX法定代表人：XXX注冊資本：XXX萬元實收資本：XXX萬元公司類型：有限責任公司注冊號：XXX權利人：Tradename(s): XXXAddress: XXXMailing address: XXXTelephone number: XXXFax number: XXXDate of establishment: XXXDescription of business conducted: XXX（二） 估價方估價方名稱： XXX有限公司法定代表人： XXX辦公地址： XXX聯(lián)系電話： XXX資質等級： 房

10、地產評估一級證書編號： XXX（三） 估價對象概況1、估價對象范圍估價對象為XXX有限公司位于XXX住宅房地產，土地使用權來源為轉讓，土地用途為住宅用地，房屋類型為公寓，房屋XXX套，總建筑面積為XXX平方米。2、估價對象權屬狀況及限制狀況（1）產權登記狀況估價對象XXX套公寓已經全部辦理了獨立的產權證，因估價對象屬同一個住宅小區(qū)，土地共用，根據委托方提供的上海市房地產權證，估價對象房地產登記狀況如下：權利人：XXX有限公司房地坐落：XXX土地狀況：土地使用權來源：XXX土地用途：XXX地號：XXX宗地（丘）面積：XXXXXX套公寓房的房屋狀況分別列表如下：（2）他項權利狀況及其他權利限制狀況

11、鑒于本報告估價之目的，估價人員沒有對估價對象的他項權利狀況和其他權利限制狀況進行查證，本報告的估價結果也沒有考慮估價對象可能設置上述權利對其房地產價值的影響。（3）租賃狀況經估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象XXX套公寓房部分出租、部分空置。由于本報告的估價目的為資產收購，短期租約對其價值影響較小，本報告的估價結果也沒有考慮該租賃權對其價值的影響。3、估價對象利用狀況經估價人員實地勘察，估價對象法定用途為住宅，現(xiàn)狀用途為公寓，現(xiàn)已部分對外出租，部分處于空置狀態(tài)。4、房屋及地上附著物狀況（1）四至狀況估價對象四至：XXX。（2）內部環(huán)境估價對象所在項目案名為XXX，是由XXX房地產開發(fā)建造，項目共分XX

12、X期開發(fā)，其中一期竣工于XXX年，由XXX棟（幢號分別為XXX）多層公寓組成，共有XXX套公寓，房型包括2房、3房、4房和復式房；二期竣工于XXX年，由XXX棟（幢號分別為XXX）多層公寓組成，共有XXX套公寓，房型包括3房、4房、5房和復式房。整個小區(qū)的建筑風格帶有XXX風格。小區(qū)內地勢起伏，處處可見小橋流水和大面積綠化，整個小區(qū)的綠化覆蓋率超過50%，內部環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)設有約XXX萬平方米的高級會所，擁有XXX（其中包括XXX。整個小區(qū)由XXX負責物業(yè)管理，物業(yè)管理費約為人民幣XXX元/平方米/月。小區(qū)目前的住戶主要以XXX人士為主，入住率較高，是一個主打XXX概念的高檔公寓社區(qū)。（3）建

13、筑物狀況據估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象房屋共XXX幢，共有公寓XXX套，總建筑面積為XXX平方米，建筑物概況如下：估價對象XXX幢房屋分別為XXX，屬于小區(qū)的一期項目，均為XXX層帶電體的多層公寓，一梯XXX戶，電梯為XXX無機房電梯，各單元均有中央空調到戶，24小時供應冷熱水，各套房屋的建筑面積多在XXX平方米以上，均為大戶型的3房、4房、5房或復式，精裝修，裝修標準包括：露臺、陽臺及天井： XXX窗：XXX門：XXX廚房：XXX洗衣間：XXX主臥衛(wèi)生間：XXX客用衛(wèi)生間：XXX化妝間：XXX起居室、餐廳：XXX臥室：XXX5、區(qū)域狀況（1）區(qū)域概況閔行區(qū)位于XXX。北緯XXX度，東經XXX度

14、。東與XXX區(qū)相接；南靠XXX；西與XXX接壤；北與XXX毗鄰；虹橋國際機場位于XXX。XXX流經北境，XXX縱貫南北。XXX是上海市主要對外交通樞紐，是西南地區(qū)主要XXX新區(qū)。估價對象地處XXX社區(qū)，該區(qū)域依托XXX學校，已經打造成了一個高檔居住區(qū)，周邊知名物業(yè)有XXX等。（2）商業(yè)繁華程度估價對象所在的XXX，該區(qū)域商業(yè)繁華程度XXX，商業(yè)設施主要依托XXX的商業(yè)配套，區(qū)域內大型商業(yè)設施XXX。但是，隨著XXX大規(guī)模導入，區(qū)域內的商業(yè)配套將逐漸完善。（3）交通便捷度估價對象地處XXX，周邊出行的主要交通干道包括XXX公路，隨著XXX拓寬和XXX即將建成，區(qū)域內的交通條件將大大改善。目前，估

15、價對象距離XXX學校均為XXX分鐘車程，距離虹橋機場約XXX分鐘，距離家樂福均為XXX分鐘車程，距離浦東國際機場約XXX分鐘機場。（4）公建配套設施完善度估價對象區(qū)域目前的公建配套設施主要依托XXX的生活配套，但估價對象小區(qū)內的XXX功能幾乎涵蓋了生活的各個方面，基本能夠滿足業(yè)主的生活需要。公建配套設施方面最具優(yōu)勢的就是教育配套，估價對象所處的XXX也正是基于此而得到了很好的發(fā)展。區(qū)域內知名的學校包括：XXXXXX（5）基礎設施完備度估價對象位于XXX，宗地紅線內外基礎設施達到“七通（即上水、雨水、污水、電、通訊、燃氣、道路）一平（即場地平整）”，能滿足業(yè)主正常生活的需要。（6）環(huán)境質量優(yōu)劣度

16、估價對象地處XXX，周邊以居住區(qū)為主，已經形成了一定規(guī)模的XXX社區(qū)，雖然區(qū)域內大環(huán)境質量較為一般（XXX為交通主干道，車流量大，路況一般；XXX正在建設中，整個區(qū)域就是一個建設中的大工地），但估價對象內部環(huán)境非常優(yōu)美。（7）土地等級根據上海市基準地價（更新成果）（2003年），估價對象位置屬于上海市XXX級地價區(qū)。（四） 市場背景分析指數(shù)攀上新高 呈現(xiàn)普漲態(tài)勢 2009年7月，上海二手房價格指數(shù)為2427點，較6月上升29點，環(huán)比漲幅1.21%。經過最近3個月的連續(xù)快速回升，二手房價格指數(shù)于7月躍上歷史最高點，且同比上漲1.31%。上海二手房指數(shù)辦公室認為，在自住、改善以及投資等多樣購房需求

17、合力推動下，二手房市場雖出現(xiàn)價格快速上漲，但部分剛性需求購房者購買力開始減弱，表現(xiàn)為低總價可售房源稀缺且報價高、成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。 市中心區(qū)漲幅回落據統(tǒng)計，全市18個區(qū)縣中的12個中心城區(qū)均表現(xiàn)為上升，平均漲幅為1.44%。5個市中心區(qū)7月平均漲幅為1.38%，環(huán)比回落25.2%，漲幅呈現(xiàn)沖高回落的態(tài)勢。漲幅居前的為盧灣區(qū)，上漲1.59%，其次為靜安區(qū)1.44%，長寧區(qū)1.34%，黃浦區(qū)1.31%，徐匯區(qū)1.21%。非中心城區(qū)中，寶山區(qū)保持上漲趨勢，漲幅較快，7月漲幅為1.51%。嘉定、青浦、金山、崇明等區(qū)縣，市場以一手新盤為主，二手房偏少，整體價格波動不明顯。

18、中心區(qū)域的沖高回落，既顯示了購房者無力追漲，又代表賣方市場的強硬態(tài)度。上海市二手房指數(shù)辦公室認為，受市中心盤源供應稀缺，同時入市需求旺盛的影響，一段時期內中心城區(qū)二手房價格仍然會向上，當需求力減弱到一定程度后，價格即會進入盤整期。 56個板塊全線上漲據統(tǒng)計，全市70個控制點中的56個控制點板塊均出現(xiàn)上漲，無一下跌，漲幅較前期穩(wěn)定。漲幅超過2%的板塊有4個，較6月大幅減少的有8個，平均漲幅2.15%，環(huán)比下降20.1%。其中，漲幅最大的為芷江路板塊，為2.35%。顯然，在內環(huán)附近的地段出現(xiàn)了“補漲效應”。上海市二手房指數(shù)辦公室調查發(fā)現(xiàn)，這幾個板塊盡管位于中心區(qū)位，但歷來受市場關注度不高，價格走勢

19、偏弱，原因在于周邊居住環(huán)境相對較差，老房多于新盤。隨著內環(huán)內成交火爆，可挑選房源越來越少，這些屬于優(yōu)質地段的“次優(yōu)房源”因處于價格低谷而被挖掘出，并逐漸受到購房者關注。根據上海二手房指數(shù)辦公室分析，7月成交量下降，主要是自住需求減少，該類需求相對固定，但在價格快速上升階段，放緩其購買行為。 （五） 估價目的為XXX有限公司資產收購提供XXX住宅房地產無權利負擔狀況下整體收購的市場價值參考。（六） 估價時點2009年8月30日（七） 價值定義1、價格類型：房地產市場價值2、價值內涵：房地產市場價值為位于XXX（國有轉讓住宅用地使用權、土地開發(fā)程度為紅線內外達到“七通一平”、房屋類型為公寓，共XX

20、X套，總建筑面積為XXX平方米，建筑結構為鋼混，竣工日期為XXX年）于估價時點（2009年8月30日）及在滿足全部假設和限制條件下所表現(xiàn)的估價對象無權利負擔狀況下整體收購的市場價值。（八） 估價依據1、法規(guī)依據(1)中華人民共和國土地管理法及實施細則；(2)中華人民共和國城市房地產管理法；(3)中華人民共和國國家標準GB/T 50291-1999房地產估價規(guī)范；(4)中華人民共和國國家標準GB/T18508-2001城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。2、行為依據(1)房地產估價委托協(xié)議書。3、產權依據(1)上海市房地產權證；(2) 委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；(3) 權利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。4、取價依據(1)房地

21、產評估法規(guī)資料匯編；(2)估價人員現(xiàn)場勘察記錄；(3)房地產估價人員現(xiàn)場查勘、進行多次周邊市場調查了解類似物業(yè)情況，所得資料；(4)其他相應的估價資料。（九） 估價原則本次房地產估價遵循下列估價原則：1、工作原則本次估價工作遵循了公平性原則、客觀性原則、科學性原則、專業(yè)性原則。公平性原則是指房地產估價必須站在公正的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格?？陀^性原則是指估價人員從實際出發(fā)，認真進行調查研究，在估價過程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學的方法。專業(yè)性原則是指估價人員具有良好的教育背景，相當?shù)膶I(yè)知識和豐富的經驗，確保估價方法正確、估價結果公正的技術基礎。2、

22、經濟原則本次估價工作遵循了估價時點原則、合法性原則、最高最佳使用原則，替代原則等房地產估價原則。估價時點原則是指政府的有關房地產法規(guī)、政策、標準、稅收和經濟市場行情均以估價時點的現(xiàn)行為標準，估價對象現(xiàn)狀在估價時點這一時點上表現(xiàn)出來的市場價值。合法原則是以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定。最高最佳使用原則，是指委估房地產的最高最佳用途在法律上是允許的，經濟上是可行的（即不能通過不經濟的方式來實現(xiàn)房地產的最高最佳使用），技術上是可行的（不能把房屋建筑工程方面技術上無法做到的使用當作最高最佳使用）。替代原則是指在同一市場供求關系中，

23、具有相同或類似使用的價值和質量的物品，在經歷了多次供與求交替后，其價格是趨向一致的。（十） 估價方法1、估價思路與方法：估價對象為XXX內的XXX幢公寓樓共XXX套公寓房，一方面，該物業(yè)在市場上的買賣實例較多，可比性較強，適宜采用市場比較法進行估價；另一方面，估價對象物業(yè)屬收益性物業(yè)，開發(fā)商或小業(yè)主持有該物業(yè)多以出租經營為主，該案的租賃市場非?；钴S，租金回報相對穩(wěn)定，也適宜采用收益法進行評估。最后，對上述兩種估價方法的估價結果進行分析處理，得出估價對象各套公寓房無權利負擔狀況下的市場價值，同時考慮本報告估價之目的，結合該類型房地產整體收購時的折價率，最終確定估價對象整體收購的參考價值。市場比較

24、法即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格進行適當?shù)男拚?，以此估算估價對象客觀合理價值的方法。市場比較法的基本公式為：估價對象房地產價值可比實例的交易價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)收益法就是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值。收益法的基本公式為：P = 未來收益期內各期收益的現(xiàn)值之和 =式中: P估價值 r資本化率 n估價對象尚可收益期 Fi末來第i個收益期的預期收益額。2、估價技術路線：2.1 市場比較法2.1.1 選取可比實例2.1.2 進

25、行比較修正2.1.3 求取比準價格2.2 收益法2.2.1 估算潛在毛收入2.2.2 估算有效毛收入 估算運營費用 估算房地產年凈收益 選用適當?shù)馁Y本化率，求取收益價值 綜合確定估價對象評估價值（十一） 估價結果估價人員遵循科學、公正、客觀、合理的估價原則，按照國家規(guī)定的技術規(guī)范和估價程序，在對估價對象進行了詳細勘察、了解房地產市場現(xiàn)狀，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，綜合評估出位于XXX住宅房地產整體收購的價值：無權利負擔狀況下整體收購的市場價值：RMBXXX萬元（大寫：人民幣XXX元整），折合建筑面積單價：RMBXXX元/平方米（十二） 估價人員注冊房地產估價師：XXX 注冊號：XXX注冊房地產估價師：XXX 注冊號：XXX（十三） 估價作業(yè)日期2009年8月24日2009年9月1日（十四） 估價報告應用的有效期當房地產市場較為穩(wěn)定時，本報告從提出之日起應用有效期原則上可長達1年，即自估價報告出具之日2009年9月1日起至2010年8月31日止。XXX有限公司2009年9月1日五、 附 件1、上海市房地產權證2、委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照3、權利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照4、估價對象地理位置示意圖5、估價對象現(xiàn)場照片6、估價機構的營業(yè)執(zhí)照7、估價機構的資質證書8、估價人員的執(zhí)業(yè)證書以上附件除特別注明外，其余均為復印件。