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1、第七章 房地產(chǎn)投資證券化,7-1房地產(chǎn)投資證券化概述 7-1-1房地產(chǎn)證券化的含義與特征 1、證券化與房地產(chǎn)證券化 2、房地產(chǎn)證券化的特征： 房地產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)中界信用和市場(chǎng)信用的結(jié)合；實(shí)現(xiàn)了企業(yè)整體信用向額定資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)化；采用了復(fù)雜的信用贈(zèng)機(jī)技術(shù)。,7-1-2房地產(chǎn)證券化與其他融資方式的區(qū)別： 1、房地產(chǎn)證券化于房地產(chǎn)股票和債券的區(qū)別：兩者的信用基礎(chǔ)不同；對(duì)追索權(quán)的規(guī)定不同。 2、房地產(chǎn)投資證券化與項(xiàng)目融資的區(qū)別：資金來(lái)源不同；風(fēng)險(xiǎn)隔離的目的不同。 7-1-3房地產(chǎn)證券化的功能：,房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)投資券 房地產(chǎn)投資基金（根據(jù)組織形態(tài)不同分：公司性投資基金和契約型投資基金；根

2、據(jù)基金單位是否可贈(zèng)機(jī)或贖回可分為：開放式基金和封閉式基金 ）。,7-2 房地產(chǎn)投資信托,7-2-1 房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵 1、投資信托的內(nèi)涵 信托的產(chǎn)生及其發(fā)展 信托的職能與作用 信托的種類與特點(diǎn) 2、信托基本原理 信托主體：委托人、受托人和受益人 信托客體 信托行為,7-2-1房地產(chǎn)投資信托的組成 受托人 保管人 房地產(chǎn)投資信托合同 信托計(jì)劃及信托資金的管理、處分說(shuō)明書,7-2-3 房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作 1、房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用范圍 (1)、用于土地收購(gòu)及土地前期開發(fā)、整理； (2)、投資于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造； (3)、用于購(gòu)買土地商業(yè)樓房或住宅并予以出租； (4)、

3、以住房抵押貸款方式運(yùn)用； (5)、信托文件約定以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的其他運(yùn)用方式。,2、房地產(chǎn)權(quán)益信托 3、房地產(chǎn)抵押貸款信托 4、不受合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托投資 7-2-4房地產(chǎn)信托投資的風(fēng)險(xiǎn)管理 1、設(shè)立房地產(chǎn)信托投資專戶 2、房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范 3、房地產(chǎn)權(quán)益信托的風(fēng)險(xiǎn)防范,7-2-5我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展 1、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托概況 2002年，信托開始介入房地產(chǎn)業(yè)，2002年北京 國(guó)投、深圳國(guó)投、金信信托三家信托公司發(fā)行了 四只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，共募集資金19.555億元. 2003年共發(fā)行信托產(chǎn)品268個(gè),資金規(guī)模為229.7 億元,其中房地產(chǎn)資金規(guī)模約為60億元.2004年房 地

4、產(chǎn)信托產(chǎn)品89個(gè),資金規(guī)模為129.5億元.2005 年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品98個(gè),資金規(guī)模為123.5億元.,2004、2005年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品情況,規(guī)模,年份,總數(shù),房地產(chǎn),總規(guī)模,房地產(chǎn),2004年房地產(chǎn)信托與其他信托產(chǎn)品收益率的比較,2、目前房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn) 品種單一，90%以上都是針對(duì)單一項(xiàng)目的 運(yùn)作模式單一，多以貸款形式運(yùn)營(yíng) 單個(gè)計(jì)劃規(guī)模小，多數(shù)規(guī)模在12億元 收益率定價(jià)單一，多數(shù)參照銀行貸款定價(jià) 運(yùn)作周期短，大多在12年之間 3、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的背景 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，特別是2003年6月121號(hào)文的出臺(tái)，使房地產(chǎn)投資信托得到了起步和發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作較為成熟，收益

5、較高；房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展預(yù)期也是信托公司滲透房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要原因 4、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展趨勢(shì)分析 信托方式將成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向 未來(lái)2-3年，信托模式將以特定房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象的私募性質(zhì)的房地產(chǎn)投資信托 從中長(zhǎng)期看，公募性質(zhì)房地產(chǎn)投資信托將是主要方式，逐步發(fā)展成為房地產(chǎn)投資基金模式,外資地產(chǎn)基金將大舉進(jìn)入中國(guó) 2003年，摩根士丹利進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2004年，美林集團(tuán)、美國(guó)雷曼兄弟、洛克菲勒澳大利亞麥格里銀行等到進(jìn)入中國(guó)； 2005年，入華地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)100多家，資金達(dá)28億美元；主要是與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作受其影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)分化，一部分發(fā)展成

6、為專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)；大部分則仍然從事房地產(chǎn)開發(fā)，一部分二者兼?zhèn)洹?7-3 房地產(chǎn)投資基金,7-3-1房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)涵及類型 1、房地產(chǎn)投資基金的內(nèi)涵 2、房地產(chǎn)投資基金的類型 （1）按房地產(chǎn)投資基金的組織形式劃分，可分為公司型基金和契約型基金 （2）按基金的受益憑證可否贖回或追加劃分，可分為封閉型基金和開放型基金,（3）按基金投資的目的劃分，可分為權(quán)益型，抵押型和混合型基金 2、房地產(chǎn)投資基金的構(gòu)成 房地產(chǎn)投資基金是以信托契約為基礎(chǔ)，因此它的構(gòu)成應(yīng)包括五個(gè)要素，即：投資人（基金受益人）、基金經(jīng)理人（基金管理公司）、基金托管人（基金保管公司）、基金代理人（證券公司）以及投資顧問。,3

7、、基金的設(shè)立 基金章程 基金契約 招募說(shuō)明書 4、基金的發(fā)行與交易 5、投資基金的投資限制、費(fèi)用與收益分配 6、基金的期限、變更、終止,第八章 住房抵押貸款證券化,8-1住房抵押貸款證券化概論 1、含義：是指已經(jīng)發(fā)生的尚未到期的居民住房抵押貸款的交易市場(chǎng)，既未清償?shù)木用褡》總霓D(zhuǎn)讓市場(chǎng)。 2、特點(diǎn)： 交易主體不同（居民與貸款機(jī)構(gòu)，住房金融機(jī)構(gòu)相互之間或同其他機(jī)構(gòu)之間）、 交易規(guī)模不同（零售性、批發(fā)性） 交易關(guān)系的性質(zhì)不同。（借貸關(guān)系或債權(quán)債務(wù)關(guān)系、買賣關(guān)系） 信用風(fēng)險(xiǎn)的審查對(duì)象不同（借款人的資信狀況、貸款債權(quán)的出讓任何貸款合同的審查） 交易范圍不同（區(qū)域性、范圍廣） 資金流向和貸款人的角色不

8、同,8-1-2住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系 1、一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)在功能上存在差別，但又相互補(bǔ)充 2、一級(jí)市場(chǎng)十二級(jí)市場(chǎng)存在和發(fā)展的基礎(chǔ) 3、二級(jí)市場(chǎng)制約著一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，并且是一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的推動(dòng)力 4、住房抵押貸款市場(chǎng)作用的充分發(fā)揮需要二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展 8-1-3發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的必要性 1、住房貸款的多風(fēng)險(xiǎn)性和部分高風(fēng)險(xiǎn)性 2、住房貸款的墻區(qū)域性 3、住房貸款的對(duì)象主要是中低收入人民,8-1-4 住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的功能 1、可以使貸款人轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險(xiǎn) 2、可以降低住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 3、可以使貸款人避減購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn) 4、有利于調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)

9、構(gòu)，買足金融監(jiān)管法規(guī)的要求 5、有利于調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)、收益性特征不同的資產(chǎn)的配置結(jié)構(gòu) 6、有利于資金在各地區(qū)的有效配置和形成統(tǒng)一的住房貸款市場(chǎng) 7、可以提高住房貸款一級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性 8、可以動(dòng)員更多的資金流入住房貸款市場(chǎng)的一級(jí)市場(chǎng),8-2住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的構(gòu)建 1、住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的參與者 住房抵押貸款的創(chuàng)造者（原始權(quán)益人） 二級(jí)市場(chǎng)的服務(wù)者：發(fā)行人、信用等級(jí)提升機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、服務(wù)人、住房抵押證券的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、信托投資機(jī)構(gòu)、 二級(jí)市場(chǎng)的投資者 2、二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行程序 住房抵押貸款的創(chuàng)造 住房抵押貸款組合 住房抵押貸款的組合 住房抵押證券的發(fā)行 住房抵押證券本息的償還,3、住房抵押貸款

10、債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式與二級(jí)市場(chǎng)的形成 （1）住房抵押貸款合同的直接轉(zhuǎn)讓及其對(duì)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的限制 住房抵押貸款合同的直接轉(zhuǎn)讓時(shí)住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的傳統(tǒng)方式，是一種不經(jīng)過(guò)證券化而實(shí)現(xiàn)貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。 以交易是否有中介人分兩種類型：直接交易和間接交易 以貸款的出讓這是否承擔(dān)管理服務(wù)職能分為兩類：管理服務(wù)與債權(quán)利益相分離的交易、管理服務(wù)與債權(quán)利益相不分離的交易,（2）住房抵押貸款證券化與二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展,8-3住房抵押貸款證券化的運(yùn)作模式 表內(nèi)模式 表外模式 8-2-8住房抵押貸款證券化的運(yùn)行工具 1、抵押過(guò)手證券（Mortgage-backed Securities） 2、抵押債券（Mortgage-

11、Bond） 3、抵押轉(zhuǎn)付債券（Mortgage-Pay-through-Securities） 4、本息分離證券SMBS,第九章 房地產(chǎn)保險(xiǎn),9-1保險(xiǎn)基本理論和基本原則,9-1-1保險(xiǎn)的含義和特征 1、含義：從經(jīng)濟(jì)角度、從法律角度。 2、特征 9-1-2保險(xiǎn)的性質(zhì)和職能 1、性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)性、互助性、法律性、科學(xué)性 2、職能：經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能、防災(zāi)防損職能、融資職能。,9-1-3保險(xiǎn)基金 1、保險(xiǎn)基金的性質(zhì)：是一種處于備用狀態(tài)的應(yīng)付災(zāi)害事故的專項(xiàng)基金；只能用于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付；維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的生產(chǎn)性基金。 2、保險(xiǎn)基金的特征：用途的規(guī)定性、來(lái)源的廣泛性、賠付責(zé)任的長(zhǎng)期性、增值性、總體返還性。 3、保險(xiǎn)

12、基金的構(gòu)成 從來(lái)源上看：開業(yè)資本金和保險(xiǎn)費(fèi)收入（賠付費(fèi)用、保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、保險(xiǎn)公司合理利潤(rùn)） 從存在形式上看:財(cái)產(chǎn)和責(zé)任險(xiǎn)準(zhǔn)備金、人身保險(xiǎn)準(zhǔn)備金構(gòu)成。,9-1-4保險(xiǎn)的基本原則 保險(xiǎn)利益原則 最大誠(chéng)信原則 損失補(bǔ)償原則 近因原則 代位原則 分?jǐn)傇瓌t,9-2 保險(xiǎn)合同,9-2-1保險(xiǎn)合同的含義和特征 要式合同 雙務(wù)有償合同 符合合同 保障合同 最大誠(chéng)信合同 9-2-2保險(xiǎn)合同的要素 1、主體：保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人（保險(xiǎn)人和投保人 ）保險(xiǎn)合同的關(guān)系人（被保險(xiǎn)人和受益人） 保險(xiǎn)合同的中介人（保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)公估人）,2、保險(xiǎn)合同的客體：投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的所具有的保險(xiǎn)利益。 3、

13、保險(xiǎn)合同的內(nèi)容： 基本條款 附加條款 保證條款 9-2-3保險(xiǎn)合同的成立和生效 1、保險(xiǎn)合同成立的條件：保險(xiǎn)合同主體合法、內(nèi)容和法、當(dāng)事人雙方合意。,2、保險(xiǎn)合同訂立的程序：要約和承諾兩個(gè)階段。 3、保險(xiǎn)合同成立的時(shí)間 4、保險(xiǎn)合同的生效 9-2-4保險(xiǎn)合同的調(diào)整 1、保險(xiǎn)合同的變更： 主體變更、客體變更、內(nèi)容變更。 2、保險(xiǎn)合同的解除：投保人解除合同、保險(xiǎn)人解除合同。 3、保險(xiǎn)合同的終止：正常終止、特殊終止,9-3房地產(chǎn)保險(xiǎn)的品種,9-3-1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 1、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 2、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn) 3、建筑工廠一切險(xiǎn) 9-3-2房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的責(zé)任保險(xiǎn) 1、產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn) 2、

14、產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍 3、職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) 4、雇主責(zé)任保險(xiǎn),9-3-3房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保證保險(xiǎn) 1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的信用保險(xiǎn)：買方信用保險(xiǎn)、住宅抵押貸款保險(xiǎn)。 2、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的保證業(yè)務(wù) 合同保證保險(xiǎn) 貸款購(gòu)房保證保險(xiǎn) 9-3-4房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的人身保險(xiǎn) 1、建筑工程團(tuán)體人身意外傷害保險(xiǎn) 2、定居定期保險(xiǎn) 3、公積金貸款者定期壽險(xiǎn)（貸款者定期壽險(xiǎn)、失業(yè)特別附加險(xiǎn)）,9-4 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作,9-4-1 投保與承保 1、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的投保 2、房地產(chǎn)的承保 9-4-2索賠與理賠 1、索賠 2、理賠,第十章國(guó)外房地產(chǎn)金融概覽,第一節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)金融制度 10-1-1金融制度與房地產(chǎn)金融制度 10-1-

15、2國(guó)外房地產(chǎn)金融制度的主要類型 1、直接融資制度 2、儲(chǔ)蓄制度 3、合同制度 4、抵押銀行制度,10-2國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),10-2-1國(guó)外房地產(chǎn)金融的分類 1、商業(yè)銀行 2、住宅儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu) 3、抵押銀行 4、合同制金融機(jī)構(gòu) 5、政府公營(yíng)或保障的金融機(jī)構(gòu) 10-2-2幾個(gè)國(guó)家典型的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),10-1-3幾個(gè)國(guó)家典型的住房金融制度 1、美國(guó)的住房金融制度 2、英國(guó)的住房金融制度 3、德國(guó)的住房金融制度 4、新加坡的住房金融制度,1、美國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)：儲(chǔ)蓄與貸款協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行、人壽保險(xiǎn)公司、聯(lián)邦住房管理局 、退伍軍人管理局等 國(guó)外房地

16、產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)：聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司。 2、英國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：房屋互助協(xié)會(huì)、商業(yè)銀行、住房金融公司等,3、德國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)： 抵押銀行、私人建筑協(xié)會(huì)和公營(yíng)建筑協(xié)會(huì)、儲(chǔ)蓄銀行、住宅信貸協(xié)會(huì)、住宅互助儲(chǔ)金信貸社等 4、新加坡的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)： 住宅發(fā)展局、中央公積金局、郵政儲(chǔ)蓄銀行。 10-2-3 國(guó)際房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 1、建筑社團(tuán)和儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)國(guó)際聯(lián)合會(huì) 2、建筑社團(tuán)和儲(chǔ)蓄協(xié)會(huì)亞洲太平洋聯(lián)合會(huì)3、世界儲(chǔ)蓄銀行協(xié)會(huì) 4、世界銀行和國(guó)際金融公司,10-3-3幾個(gè)國(guó)家典型的房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 1、美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)： 房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng) 2、英國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 3、德國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 4、新加坡的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),