《《房地產(chǎn)估價》課件PPT8收益法.ppt》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《房地產(chǎn)估價》課件PPT8收益法.ppt（71頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、第八章收益法,第八章 收益法,一、概念,1、 根據(jù)估價對象預期的未來收益來求取估價對象價值的方法； 是預測估價對象的未來正常凈收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值（資本化過程），來估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法,2、直接資本化法,是預測估價對象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。（收益乘數(shù)法）,3、報酬資本化法,是一種現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。,8-1 收益法概述,第八章 收益法,二、理論依據(jù),現(xiàn)代收益法是建立在資金時間價值觀念上的,三、適用范圍和條件,1、適用范圍 有收益或有潛在收益的房地產(chǎn) 2、條件

2、房地產(chǎn)未來的收益和風險能教準確地量化,預期原理,8-1 收益法概述,第八章 收益法,四、操作步驟,1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料,2、估算潛在毛收入,假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入,3、估算有效毛收入,潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入,4、估算運營費用,維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益,5、估算凈收益,凈收益有效毛收入運營費用,6、選用適當?shù)馁Y本化率,7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格,8-1 收益法概述,第八章 收益法,8-2 報酬資本化法的計算公式,一、一般公式,第八章 收益法,,1、a.r.n的

3、時間單位一致 通常以年為單位 2、假定各期凈收益發(fā)生在年末,V價格 ai凈收益 n收益期限 r報酬率,一、一般公式,第八章 收益法,,二、凈收益每年不變,a1=a2=a3==an=a,n=,r=0有限年,有限年公式,無限年公式,第八章 收益法,,公式用途：,直接用于計算價格； 不同年限價格的換算；比較不同年限價格的高低；用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。,第八章 收益法,1、直接用于計算價格,例8-1：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式取得50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為7.5%。試評估該宗房地產(chǎn)于2005年4月1

4、日的收益價格。,第八章 收益法,2、不同年限價格的換算,假設(shè)：,則有：,如果：,an=aN=a,則有：,如果：,R=r,則有：,第八章 收益法,例8-2,已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價格為5000元/，報酬率為8%，試求其30年收益權(quán)利的價格。,第八章 收益法,例8-3,已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為5000元/，對應的報酬率為8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年、報酬率為10%下的價格。,第八章 收益法,3、比較不同年限價格的高低,例8-4：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價10000元/，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價9000元/。假設(shè)報酬率均為7%，

5、試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。,計算A房地產(chǎn)30年的收益價格:,第八章 收益法,A房地產(chǎn)無限年價格:,B房地產(chǎn)無限年價格:, A

6、第八章 收益法,a發(fā)生在期中,,,,,0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n,,,,,,,,,,a1 a2 a3 a a a,第八章 收益法,a前幾期不等,,三、純收益按一定比率遞增（減）,有限年公式,n=,無限年公式,r=g 有限年,第八章 收益法,ai=a(1+g)i-1,,例86,某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價時點已使用了5年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。,第八章 收益法,,,,0 1 2 3 4 19

7、 20 21 n,,,,,,,,,a1 a2 a3 a a a a(1+g) ,第八章 收益法,,四、純收益按一定數(shù)額遞增（減）,有限年,無限年,第八章 收益法,ai=a+(i-1)b,,例8-6,某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。,第八章 收益法,遞減沒有無限年,第八章 收益法,五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格,,,,,,,Vt a1 a2 a3 at,0 1 2 3 t,第八章 收益法,,若t年前的純收益每年相等

8、,若t年前的純收益每年按一定比率g遞增,若t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增,第八章 收益法,例 8-7,某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為3000元/，年凈收益為200元/，還原利率為8.5%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。,第八章 收益法,例 8-8,預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在上漲10%

9、。該類房地產(chǎn)的還原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。,第八章 收益法,七、有效毛收入與運營費用的變化不同,設(shè)：Ai每一期的經(jīng)營收入； Ci每一期的經(jīng)營費用， 則：ai=AiCi,第八章 收益法,Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci 每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為n,Ai每一期不變，Ci 每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為n,Ai每一期以一定的數(shù)額b遞增，Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年,Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限,第五章 收益法,例8-9,某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為100萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)上

10、遞增2%；未來第一年的費用為30萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)上遞增1.5%；收益年限為45年，報酬率為9%，試評估該房地產(chǎn)的價格。,第八章 收益法,八、其他,,,,,,,,,a1 a2 a3 at a a,0 1 2 3 t t1 n,第八章 收益法,,例 題,例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權(quán)，于2004年11月30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于2004年12月1日的市場價格。市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收

11、益將保持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%。試評估該寫字樓的價格。,第八章 收益法,,習題,某人擬以500萬元的價格購入一預售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年價款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營成本為20萬元，并預計在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項目的整個經(jīng)營期內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計算該投資項目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖計算出項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）,單位：萬元,（1）求出凈現(xiàn)金流量,(2)畫出凈

12、現(xiàn)金流量圖,1250 80（1+12%）t-3 0 1 2 20 3 4 t 19 75 125 300,,,,,,,,,(3)計算項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和P,P=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2 +20+80（1+12%）1-（1+12%）16/（1+16%）16/（1+16%）3+1250/（1+16%）19 =298.16（萬元）,8-3 收益年限的確定,（一）土地估價,根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定,（二）建筑物估價,根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定,（三）房地估價,建

13、設(shè)用地使用權(quán)剩余年限與建筑物的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間不一致,第八章 收益法,房地估價收益年限的確定,1、建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限 2、建筑物經(jīng)濟壽命土地使用年限 1）根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命確定收益年限，再加土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值 2）選用無限年的收益法計算公式，凈收益中扣除建筑物折舊費和土地攤提費 V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl),1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束,根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限,n40（35）32年,第八章 收益法,2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束,以t50545計算價格V0,求取t年剩余土地價值VL,第八章

14、 收益法,8-4 凈收益的求取,房地產(chǎn)價格的高低取決于3個因素：,1、可獲凈收益的大小，即ai的大??； 2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大??； 3、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。,第八章 收益法,一、凈收益測算的基本原理,（一）凈收益計算公式(基于租賃收入測算),凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用+其它收入=有效毛收入-運營費用,潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入,有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入,運營費用 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益,第八章 收益法,運營費用,與

15、會計上的成本費用不同,1、不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額,2、不包含會計上的建筑物折舊費、土地取得費的攤消,3、不包含房地產(chǎn)改擴建費用,4、不包含所得稅,5、不包含歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益,第八章 收益法,運營費用有效毛收入運營費用率,凈收益 有效毛收入（1運營費用率）,第八章 收益法,,二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取,1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取,凈收益=租賃收入維修費管理費保險費房地產(chǎn)稅租賃代理費,2、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取,（1）商業(yè),凈收益商品銷售收入商品銷售成本 商業(yè)利潤,（2）工業(yè),凈收益銷售收入生產(chǎn)成本 生產(chǎn)利潤,（3）農(nóng)地,3、自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取,第八章

16、收益法,根據(jù)類似房地產(chǎn)數(shù)據(jù),4、混合收益房地產(chǎn)凈收益的求?。悍謩e求取,例題,某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)的月租金為30元/，假設(shè)還原利率為8，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價值。,A=（30-24）1272元/ r=8 n=10-2=8年,有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權(quán)益價值,第八章 收益法,又如有長期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價值評估,權(quán)益價值無貸款限制下的市場價值貸款余額,思路1,A凈收益抵押貸款還本付息額,第八章 收益法,思路2,（一）有形收益和無形收益,（二）實際收益和客觀收益,實際收益 在現(xiàn)狀下實際取得的收益

17、,客觀收益 一般正常收益,強調(diào)使用客觀收益作為估價的依據(jù),有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應以租約內(nèi)容作為估價依據(jù),第八章 收益法,三、求取凈收益應注意的問題,包含有形和無形收益，但無形收益通常通過租金、報酬率已反映出來了,例8-11,某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試估算該商場2003年12

18、月1日帶租約出售時的正常價格。,（1）商店一層價格計算,a內(nèi)=200180（1-25%）12=32.40（萬元） a外=200200（1-25%）12=36.00（萬元）,第八章 收益法,,（2）二層價格計算,a=200120（1-25%）12=21.60（萬元）,V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）,第八章 收益法,例8-11,四、凈收益流量的類型,1、每年基本上固定不變； 2、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 3、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 4、其他有規(guī)則的變動情況。,五、凈收益流量的求取,1、調(diào)查求取估價對象過去35年的凈收益，然后將其簡單算

19、術(shù)平均數(shù)作為a；,2、調(diào)查預測估價對象未來35年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；,第八章 收益法,3、調(diào)查預測估價對象未來35年的凈收益，然后采用下列等式求出a：,,例 題 8-12,某宗房地產(chǎn)收益年限40年，判定其未來凈收益每年不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，還原利率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。,第八章 收益法,8-5 報酬率的求取,一、報酬率的重要性,第八章 收益法,二、報酬率的實質(zhì),報酬率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風險正相關(guān),不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)的投資風險不同，投資報酬率也不同,第八章 收益法,三

20、、報酬率求取的基本方法,第八章 收益法,1、市場提取法,試算線性內(nèi)插,第八章 收益法,,,市場提取法,三、還原利率求取的基本方法,報酬率=安全利率+風險調(diào)整值,3、投資收益率排序插入法,通過于估價對象同等風險的投資報酬率來求取,第八章 收益法,2、安全利率加風險調(diào)整值法（累加法）,報酬率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合。,8-7 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù),一、投資組合技術(shù),（一）土地與建筑物組合,ro=M*rM+(1-M)r M為貸款價值的比率 房地產(chǎn)價格X資本化率=抵押貸款額X抵押貸款利率 +自有資金額X自有資金收益率 抵押貸款乘數(shù)（以年為單位）,第八章 收益法,r

21、o(VB+VL)=rB*VB+rL*VL ro=B*rB+L*rL B+L=1 B為建筑物價值占房地價值的比率 L為土地價值占房地價值的比率,（二）抵押貸款與自有資金組合,8-7 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù),二、剩余技術(shù)（投資組合的逆運算）,土地剩余技術(shù) 建筑物剩余技術(shù),利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值,第五章 收益法,第八章 收益法,利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值,利用公式 討論這一技術(shù)的應用,1、土地剩余技術(shù),2、建筑物剩余技術(shù),第八章 收益法,例813,某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬元，建筑物價值2000萬元，建筑物還原利率8%，土地還原利率6%，收益年

22、限為50年。試求該宗房地產(chǎn)價值。,V=VL+VB,第八章 收益法,例8-14.某類房地產(chǎn),在其購買中通常抵押貸款占七成,抵押貸款的年利率為8%,自有資金要求的年收益率為15%,則該類房地產(chǎn)的資本化率? 例8-15.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元,購買者的自有資金為5萬元,購買者要求的年收益率為12%,抵押貸款的年利率為8%.求該房地產(chǎn)的價值.,8-14. R=M*rM=(1-M)rE =70%X8%+(1-70%)X15%=10.1% 8-15. 購買者要求的收益額=5X12%=0.6萬元 支付抵押貸款利息的能力 =2-0.6=1.4萬元 抵押貸款額=1.4/8%=17.5萬元 該房地產(chǎn)價格=5

23、+17.5=22.5萬元,三、收益乘數(shù)法,（一）概念,將估價對象一年的某種收益，乘以相應的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值,（二）方法,毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù),毛租金乘數(shù)法：,房地產(chǎn)價格=毛租金毛租金乘數(shù),毛租金乘數(shù)=房地產(chǎn)價格毛租金,第八章 收益法,例題,某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)的月租金為30元/，假設(shè)還原利率為8，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價值。,A=（30-24）1272元/ r=8 n=10-2=8年,有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權(quán)益價值,第八章 收益法,又如有長期抵押貸款房

24、地產(chǎn)的抵押價值評估,權(quán)益價值無貸款限制下的市場價值貸款余額,思路1,A凈收益抵押貸款還本付息額,第五章 收益法,思路2,1998年初在原劃撥地上建成的一座飯店，占地面積1000 m2，建筑容積率為4，現(xiàn)已經(jīng)營四年。由于政府要求,今以2002年初為起點，并以該時點的地價為基礎(chǔ)向政府補交50年土地使用權(quán)的補地價，該飯店建筑物耐用年限為60年，殘值率為0，現(xiàn)時建造同類建筑物的重置價為1000元/m2。飯店目前正進入穩(wěn)定經(jīng)營期。年經(jīng)營總收入約為80萬元，經(jīng)營成本約30萬元，預計今后每年年收入將按1.5%的比率增長，年經(jīng)營成本將按1%比率遞增。該類飯店資本化率為10%，試根據(jù)上述資料計算該房地產(chǎn)2002年初的地價。,五年前，甲方提供40年使用權(quán)土地與出資乙方共同開發(fā)了總建筑面積為28000m2的14層寫字樓。按合同約定寫字樓18000m2無償由乙方經(jīng)營使用20年，20年后產(chǎn)權(quán)歸屬中甲方；另寫字樓10000元/m2歸甲方作為辦公用房。經(jīng)過了五年后，現(xiàn)在甲乙雙方重新簽訂協(xié)議，乙方將出資購買該寫字樓的全部產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將歸屬自己的產(chǎn)權(quán)價值賣給乙方，問雙方應達到成的價格是多少？ （另調(diào)查得知目前寫字樓正常經(jīng)營月租為60元/m2，空置率為10%，租賃面積占總建筑面積是80%。經(jīng)營費用為租金收入的35%，該類寫字樓資本化率為10%，同時預計未來將可按現(xiàn)行情況持續(xù)經(jīng)營。）,