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1、房地產(chǎn)估價,主講人：李禮,2020/9/13,Real Estate Appraisal,1,為什么要學習房地產(chǎn)估價？,1. 房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和日益成熟 2. 涉及到房地產(chǎn)的諸多經(jīng)濟活動 （房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、拆遷補償、破產(chǎn)清算、房產(chǎn)稅征收等）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,2,現(xiàn)狀,存在的問題,典型不完全市場，價格影響因素多，不會自動形成常人容易識別的適當價格。,市場信息不對稱，阻礙房地產(chǎn)價格合理形成因素多。,房地產(chǎn)真正的價值撲朔迷離,需要專業(yè)的估價師發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的價值,建立合理房地產(chǎn)秩序，促進房地產(chǎn)公平交易，將房地產(chǎn)價格導向正常化,第一章 房地產(chǎn)估價

2、概論,本章要求 1.掌握房地產(chǎn)估價的概念、目的、特點及估價要素; 2. 理解房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要及估價師的職業(yè)要求； 3.了解我國及世界其他國家房地產(chǎn)估價的發(fā)展狀況。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,3,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,1.房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定的目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法規(guī)，政策和標準，在合理假設下，采用科學的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,4,2.專業(yè)估價與

3、非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別 （1）由專業(yè)機構(gòu)和人員完成； （2）是一種專業(yè)意見； （3）具有社會公信力； （4）實行有償服務； （5）承擔法律責任。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,5,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,3.估價與評估的異同 估價 是指價值評估（范圍窄） 評估 不僅包括價值評估，還包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估、房地產(chǎn)制度政策評估等（范圍廣）。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,6,4.國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱

4、謂和定義 美國 Real Estate Appraisal英聯(lián)邦國家 Property Valuation日本和韓國 不動產(chǎn)鑒定評價香港 物業(yè)估值或物業(yè)估價臺灣 不動產(chǎn)估價,2020/9/13,Real Estate Appraisal,7,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,二、房地產(chǎn)估價的特點（五點）,（一）評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。 （二）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價。 （三）提供價值意見而不是作價格保證。 （四）估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內(nèi)。 （五）既是一門科學也是一門藝術(shù)，但是應該增加其科學的成分，減少其藝術(shù)的成分。,2020/9/13,Real Estate App

5、raisal,8,（一）評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。 價值 是物的真實所值，是內(nèi)在的、相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。 價格 是價值的表現(xiàn)，圍繞價值上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實。現(xiàn)實中價格偏離價值是普遍現(xiàn)象。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,9,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,（二）房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 估價 是為相關(guān)人決策提供關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見。 定價 是當事人個人行為。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,10,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,（三）是提供價值意見而不是作價格保

6、證 估價結(jié)果是專業(yè)意見，而不是價格保證。估價師對自己的專業(yè)意見要承擔法律責任。 提供專業(yè)意見的用途： （1）鑒定性估價：為委托人向第三方證明而估價。 如：房屋征收補償、房地產(chǎn)抵押貸款。 （2）咨詢性估價：供委托人自己用。如：確定房地產(chǎn)出售價。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,11,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,（四） 估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內(nèi) 誤解：評估價值應當采用事后的實際成交價值來衡量 （1）即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值。（掌握信息量不同） （2）所有評估價值都有一定的誤差。評估價值=真實價值+誤差。 （3）誤差范圍+-10

7、%+-15%，難度大放寬到+-20%。 （4）檢驗誤差：與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,12,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,（五）既是一門科學也是一門藝術(shù)，但是應該增加其科學的成分，減少其藝術(shù)的成分。 估價師的實踐經(jīng)驗很重要，因為影響房地產(chǎn)價格的因素眾多，只通過數(shù)學公式或模型難以把握與量化，必須對不同估價方法的局限性進行調(diào)整和綜合平衡。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,13,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,三、房地產(chǎn)估價的必要性（三點） 1. 專業(yè)估價存在的基本前提，必須同時具備兩個特性：（1

8、）獨一無二性；（2）價值量大。 （房地產(chǎn)滿足專業(yè)估價的要求） 2. 房地產(chǎn)市場需要專業(yè)估價原因 房地產(chǎn)市場有許多阻礙房地產(chǎn)價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，需要房地產(chǎn)估價師提供市場信息，進行“替代”市場的估價，推動房地產(chǎn)價格正常化，促進公平交易，建立合理的市場秩序。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,14,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,三、房地產(chǎn)估價的必要性（三點） 3.房地產(chǎn)估價在估價中占主體地位 （1）房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)數(shù)量相對較小。 （2）房地產(chǎn)需要估價的情形較多（轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、課稅、保險等）

9、其他資產(chǎn)需要估價的情況相對較少。 （3）相對于其他資產(chǎn)估價主要限于本身價值評估，房地產(chǎn)估價還提供咨詢顧問服務。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,15,1.1對房地產(chǎn)估價的基本認識,1.房地產(chǎn)估價師 知識經(jīng)驗職業(yè)道德好的房地產(chǎn)估價師 只能且必須受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事估價業(yè)務，不得以個人名義承攬業(yè)務，不能以個人名義收費，必須由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,16,1.2 房地產(chǎn)估計要素,2.房地產(chǎn)估價機構(gòu) （1）法定代表人或執(zhí)行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估

10、價師； （2）資質(zhì)等級（由低到高）分為：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、 二級資質(zhì)、一級資質(zhì)； （3）從事的估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級機構(gòu)業(yè)務范圍按照估價目的劃分，估價機構(gòu)應該在其資質(zhì)等級允許的業(yè)務范圍內(nèi)從事估價活動；房地產(chǎn)估價報告應由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具。 3.估價委托人是估價服務的需求者，估價服務的對象,2020/9/13,Real Estate Appraisal,17,估價機構(gòu)、估價委托人,估價目的：是指一個估價項目中估價委托人對估價報告的預期用途。 估價目的來源于委托人的估價需要（出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等）。一個估價項目一般只有1個估價目的。估價目的根據(jù)委托人的需要，還

11、可以進一步細分。 估價目的將影響估價對象的范圍、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價方法，最終影響估價結(jié)果。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,18,二、估價目的,房地產(chǎn)估價分類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,19,根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用進行分類 鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公證性估價） 咨詢性估價（或稱參考性估價）,根據(jù)估價目的進行分類 土地使用權(quán)出讓價格評估 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 房地產(chǎn)租賃價格評估 房地產(chǎn)抵押價值評估 房地產(chǎn)保險估價 房地產(chǎn)課稅估價 征地和房屋拆遷補償估價 房地產(chǎn)分割、合并估價 房地產(chǎn)糾紛估價 房地產(chǎn)拍賣

12、底價評估 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價 其他目的的房地產(chǎn)估價,VS,即估價客體，也稱被估價房地產(chǎn)，估價標的，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其他財產(chǎn)。,房地產(chǎn)存在的三種實物形態(tài),純土地,純建筑,房地合一,三、估價對象,2020/9/13,Real Estate Appraisal,20,估價時點：也稱為價值時點、價值日期。是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。 估價時點根據(jù)估價目的來確定。估價時點確定在先，評估價值確定在后。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,21,四、估價時點,2020/9/13,Real Es

13、tate Appraisal,22,過去,現(xiàn)在,未來,價值類型：是指一個估價項目中所評估的具體某種價值。 基本價值類型有六種 市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。 同一估價對象可能有不同類型的價值，但同一估價對象的具體一種類型的價值在理論上是唯一的。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,23,五、價值類型,估價依據(jù)是指估價項目中估價所依據(jù)的法律法規(guī)和標準。包括 相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標準，估價委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價機構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。 估價師應當對委托提供的有關(guān)情況和資料進行必要的核查。,2020/9/13,

14、Real Estate Appraisal,24,六、估價依據(jù),估價原則 是指在房地產(chǎn)估價的理論與實踐中，總結(jié)、提煉出來的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所應依據(jù)的法則或標準。 估價原則使得不同的估價師，對房地產(chǎn)估價的基本前提認識一致，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,25,七、估價原則,八、估價方法,2020/9/13,Real Estate Appraisal,26,謹慎原則,基本原則,獨立、客觀、公正原則,普通技術(shù)性原則,合法原則 最高最佳利用原則 估價時點原則 替代原則,特殊原則，也屬于技術(shù)

15、性原則,三大基本方法,市場比較法 收益法 成本法,衍生的其他方法,假設開發(fā)法 長期趨勢法 基準地價修正法 路線價法,業(yè)務兩步： 獲取估價業(yè)務、 受理估價委托規(guī)劃一步： 制定估價作業(yè)方案外業(yè)兩步： 搜集所需資料、實地查看估價對象關(guān)鍵三步： 分析、測算、判斷估價對象價值后續(xù)四步 ：撰寫估價報告、內(nèi)部審核、交付估價報告、估價資料歸檔履行必要的程序，才能規(guī)范估價行為、保障估價質(zhì)量、提高工作效率、防范估價風險。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,27,九、估價程序（一般12步）,估價師分析、測算、判斷的估價對象價值及其提供的相關(guān)專業(yè)意見。估價結(jié)果應該客觀公正。 估價師不得有

16、以下行為 遷就客戶、未完成估價之前與估價委托人或者利害關(guān)系人討論估價結(jié)果、未估價之前就征求估價委托人對估價結(jié)果的意見、迎合估價委托人。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,28,十、估價結(jié)果,一、國有建設用地使用權(quán)出讓的需要 招標出讓方式中招標底價，投標人的投標報價 拍賣出讓方式中，拍賣人的拍賣底價，競拍人的最高出價 掛牌出讓方式中，出讓人的掛牌底價，競買人的最高報價 協(xié)議出讓方式中，協(xié)議出讓的最低價和最高價,2020/9/13,Real Estate Appraisal,29,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要 轉(zhuǎn)讓方式增多 買賣、互換、贈與

17、、作價入股、作價出資、抵償債務等。租賃有房屋租賃、土地租賃、建設用地使用權(quán)出租等。 三、房地產(chǎn)抵押貸款的需要 抵押人擔保債權(quán)不得超出抵押物價值。抵押對房地產(chǎn)估價的需要（7種）初次抵押估價、再次抵押估價、增加抵押貸款估價、抵押期間估價、轉(zhuǎn)抵押估價、續(xù)貸抵押估價、處置抵押房地產(chǎn)估價,2020/9/13,Real Estate Appraisal,30,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,四、房地產(chǎn)征收征用補償?shù)男枰?征收是強制收買，所有權(quán)變更，不返還征用是強制使用，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人 五、房地產(chǎn)分割的需要 一般采取折價或者拍賣變賣價款分割,2020/9/13,Real Estate A

18、ppraisal,31,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失的賠償評估 在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等造成相鄰房地產(chǎn)價值損失的評估 因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物傾斜造成鄰近房地產(chǎn)價值損失的評估 因未能履約使他人工程停緩建，對他人造成的損失的評估 因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失的評估,2020/9/13,Real Estate Appraisal,32,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,七、房地產(chǎn)爭議調(diào)處的司法鑒定的需要 八、房地產(chǎn)稅收的需要 九、房地產(chǎn)保險的需要 十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要 十一、房地產(chǎn)

19、行政管理的需要 了解十二、其他方面的需要,2020/9/13,Real Estate Appraisal,33,1.3 房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要,房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價活動中應當遵循的行為規(guī)范的總和。包括職業(yè)品德、職業(yè)情感、職業(yè)行為習慣。概括為 獨立、客觀、公正 專業(yè)勝任能力 誠實守信 勤勉盡責 保守秘密 公平競爭 社會責任,2020/9/13,Real Estate Appraisal,34,1.4 房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德, 1995年以法律形式確立了房地產(chǎn)估價的地位 房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度.1995年起取得房

20、地產(chǎn)估價師唯一途徑是通過全國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試。 1999年制定并頒布了國家統(tǒng)一標準房地產(chǎn)估價規(guī)范。制定了房地產(chǎn)估價國家標準和相關(guān)指導意見 。（房地產(chǎn)估價規(guī)范、城市房屋拆遷估價指導意見、房地產(chǎn)抵押估價指導意見）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,35,1.5 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況, 1994年成立了中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會，并創(chuàng)辦了中國房地產(chǎn)估價師雜志。 拓展了房地產(chǎn)估價業(yè)務領(lǐng)域。從主要為房地產(chǎn)交易提供參考價格和參考依據(jù)，發(fā)展到為房地產(chǎn)抵押貸款、城市房屋拆遷補償、房地產(chǎn)稅收、司法鑒定等。 形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場。 形成了較完善的房地產(chǎn)估價理論方法體

21、系。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,36,1.5 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況, 房地產(chǎn)估價概念 房地產(chǎn)估價的本質(zhì) 專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別 房地產(chǎn)估價要素（估價人員、估價機構(gòu)、估價目的、估價原則、估價方法、估價程序、估價對象和估價時點） 房地產(chǎn)估價目的（土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、保險、課稅等） 房地產(chǎn)估價師職業(yè)要求,2020/9/13,Real Estate Appraisal,37,第一章 小結(jié),例題：判斷 某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房

22、進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,38,例題1,錯誤 解析：必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機構(gòu)完成，無公信力，不承擔法律責任。,例題2,例題 ：評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務?！?008年真題】A.傳統(tǒng)評估業(yè)務 B.價值分配 C.相關(guān)經(jīng)濟損失評估 D.價值減損評估,2020/9/13,Real Estate Appraisal,39,答案：C 【解析】房地產(chǎn)征用征收導致停業(yè)停產(chǎn)損失，并不直接導致房地產(chǎn)本身受損，而是屬于由于房地產(chǎn)停產(chǎn)停業(yè)順帶

23、帶來的相關(guān)的經(jīng)濟損失。,例題3,【判斷題】房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（）【2006年真題】,2020/9/13,Real Estate Appraisal,40,答案：【解析】評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。,例題4,房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價值?！?007年真題】 A.發(fā)明 B.發(fā)現(xiàn) C.創(chuàng)造D.確定,2020/9/13,Real Estate Appraisal,41,答案：B,例題5,不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下

24、的評估價值通常不完全相同，這主要是因為（）。 【2007年真題】A.掌握的有關(guān)信息不同B.作出的估價師聲明不同C.估價對象狀況不同D.委托人不同,2020/9/13,Real Estate Appraisal,42,答案：A【解析】由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近擬的評估價值（估價不可避免）。,例題6,【判斷題】 一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結(jié)果的準確性。 （）【2007年真題】,2020/9/13,Real Estate Appraisal,43,答案：【解析】判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般

25、是與合格的估價師對同一估價對象在同一目的、同時估價時點下的重新估價結(jié)果進行比較。,第二章 房地產(chǎn)及其描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,44,熟悉房地產(chǎn)的含義，特性及種類，能從估價的角度充分認識房地產(chǎn)，以及從哪些方面對房地產(chǎn)進行了解并如何予以描述。,本章要求,2.1 房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)估價的定義 房地產(chǎn)是指土地及建筑物和其他土地附著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。 （1）土地土地的地表范圍該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域 土地的地上空間范圍以飛機的飛行高度為限 土地的地下空間范圍以人類的能力所及為限,2020/9/13,Real Estate Appr

26、aisal,45,2.1 房地產(chǎn)的含義,（2） 建筑物的含義廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物 狹義的建筑物僅指房屋，不包括構(gòu)筑物 定義：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所。 房屋和構(gòu)筑物的區(qū)別人是否直接在里面生產(chǎn)生活，是則為房屋是否有門、窗、頂蓋，有則為房屋,2020/9/13,Real Estate Appraisal,46,（3）其他土地定著物的含義,定義： 建筑物以外的土地附著物，是指附屬或結(jié)合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物。 土地符著物與土地或建筑物物理上不可分。雖然可分離，但是從經(jīng)濟角度不合理。,2020/9/13,Re

27、al Estate Appraisal,47,例：埋設地下的管線、設施，建造在地上的圍墻等。（）,例：擺在屋內(nèi)的家具、電器，臨時搭建的戲臺等。（X）,為了提高土地或建筑物的使用價值或功能。,僅僅是放在土地或建筑物中，置于建筑物表面。,（4）房地產(chǎn)實物的含義,定義指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的有形部分。包括有形的實體、該實體的質(zhì)量和該實體組合完成的功能。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,48,有形的實體-房屋的建筑結(jié)構(gòu)（磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）,2.1 房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)是土地與建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 房

28、地產(chǎn)權(quán)益的含義是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。房地產(chǎn)的各種權(quán)利所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,49,房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（四項權(quán)能）。 建設用地使用權(quán)（實質(zhì)上是空間利用權(quán)利）國有建設用地使用權(quán)，包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、其他建設用地使用權(quán)宅基地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有土地享有的占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及附屬設施。 地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利

29、用他人的房地產(chǎn)以提高自己房地產(chǎn)效益的權(quán)利。如：通行地役權(quán)在他人的土地上通行的權(quán)利；排水地役權(quán)、眺望地役權(quán)。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,50,抵押權(quán)：債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。 租賃權(quán)：以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利。租賃權(quán)是債權(quán)，其他權(quán)利都是物權(quán),2020/9/13,Real Estate Appraisal,51,2.1 房地產(chǎn)的含義,

30、房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)是土地與建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。 房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。包括：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,52,2.2 房地產(chǎn)的特性,1.不可移動（位置固定性）房地產(chǎn)位置固定，不可移動。其自然地理位置不可移動，但其社會經(jīng)濟位置可能發(fā)生變化。不可移動性決定了房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，因此房地產(chǎn)市場不是全國統(tǒng)一市場，而是地區(qū)區(qū)域市場。,2020/9/13,Real Estate App

31、raisal,53,2.2 房地產(chǎn)的特性,2.獨一無二也稱為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)難以出現(xiàn)相同的大量供給，使房地產(chǎn)之間不能完全替代，價格容易受個別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式。盡管如此，房地產(chǎn)存在一定程度的替代性和相互間的競爭，這是估價替代原理的基礎。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,54,2.2 房地產(chǎn)的特性,3.壽命長久對于土地而言，也稱不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長久?？梢詾槠湔加谜邘沓掷m(xù)不斷的利益。 4.供給有限供給有限造成房地產(chǎn)具有獨占性。 原因土地總量不可增加房地產(chǎn)不可移動造成了供給不能調(diào)劑 5.

32、價值量大單價高，總價大。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,55,2.2 房地產(chǎn)的特性,6.用途多樣也稱為用途的競爭、轉(zhuǎn)換及并存的可能性一宗房地產(chǎn)可以有多種不同的用途用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因政府的用途管制符合城市規(guī)劃（合法原則）不同用途以及利用方式之間的競爭與優(yōu)選問題（最高最佳使用原則）,2020/9/13,Real Estate Appraisal,56,2.2 房地產(chǎn)的特性,7.相互影響房地產(chǎn)不可移動，因此與其周圍的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。房地產(chǎn)的價值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受鄰近房地產(chǎn)的影響。外部性 正外部性某經(jīng)濟主體行為使

33、他人受益，而受益者無需為此花費代價。負外部性某經(jīng)濟主體行為使他人受損，而該經(jīng)濟主體卻沒有為此承擔成本。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,57,2.2 房地產(chǎn)的特性,8.易受限制政府對房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)管制權(quán)對房地產(chǎn)的利用作出直接限制，如利用城市規(guī)劃限制用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設某些工業(yè)項目。征收權(quán)為了公共利益而征收征稅權(quán)對房地產(chǎn)課稅充公權(quán)政府在業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下可無償收回房地產(chǎn),2020/9/13,Real Estate Appraisal,58,2.2 房地產(chǎn)的特性,9.難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差變現(xiàn)能

34、力是在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度房地產(chǎn)交易手續(xù)復雜，成交時間長，變現(xiàn)能力差當房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時，只有以相當幅度的降價為代價才能實現(xiàn) 影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素： 通用性（用途轉(zhuǎn)化的能力）、獨立使用性、房地產(chǎn)價值的大小、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、房地產(chǎn)的開發(fā)程度、區(qū)位、該類房地產(chǎn)的市場狀況,2020/9/13,Real Estate Appraisal,59,2.2 房地產(chǎn)的特性,10.保值增值（了解） 引起房地產(chǎn)價格上升的原因： 對房地產(chǎn)進行投資改良投資增值 外部經(jīng)濟自然增值 需求增加導致稀缺性增加自然增值 通貨膨脹保值 房地產(chǎn)使用管制改變自

35、然增值,2020/9/13,Real Estate Appraisal,60,2.3房地產(chǎn)的種類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,61,居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)體育和娛樂房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn),按開發(fā)程度分類,2020/9/13,生地無基礎設施毛地有基礎設施未 拆遷熟地完善的基礎設施場地平整可直接建造建筑物在建工程已開工但尚未建成，不具備使用條件（包括緩建工程）,按用途分類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,62,熟地的類型 三通一平，平都是指場地平整，三通指水、電、路 五通

36、指水（供水和排水）電、路再加上電信七通再加上熱力和燃氣,權(quán)益狀況分類,“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 “干凈”的含義：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨所有，沒有出租、未設立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利，無拖欠建設工程價款，未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確。,2020/9/13,Real Estate Appraisal,63,收益狀況分類,按是否產(chǎn)生收益分類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,64,判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟

37、收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力,收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn),經(jīng)營方式分類,2020/9/13,Real Estate Appraisal,65,按經(jīng)營使用方式分類,銷售可采用市場法 出租可采用收益法 營業(yè)可采用收益法 自用主要用成本法,基本狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,66,名稱 坐落 四至 規(guī)模 用途 權(quán)屬,基本狀況描述,2.2 房地產(chǎn)狀況描述,區(qū)位狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,67,坐落 方位 距離 朝向 樓層,位置描述,道路狀況 出入可利用的交通工具 交通管制情況

38、 停車方便程度和收費標準,交通描述,自然環(huán) 人文環(huán) 景觀,周圍環(huán)境和景觀描述,外部基礎設施 外部公共服務設施,外部配套設施描述,實物狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,68,權(quán)益狀況描述,2020/9/13,Real Estate Appraisal,69,土地權(quán)益描述,房屋所有權(quán) 出租或占用情 其他權(quán)利設立情況 特殊情況說明 其他,建筑物權(quán)益描述,土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地使用管制 目前使用情況 其他權(quán)利設立情況 特殊情況說明,例題,房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、 該實體的質(zhì)量以及（ ）。【2004年真題】 A.

39、相應配套的基礎設施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間,2020/9/13,Real Estate Appraisal,70,答案：C,例題,房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。【2005年真題】A.裝飾裝修改造B.通貨膨脹C.需求增加導致稀缺性增加D.改進物業(yè)管理E.周圍環(huán)境改善,2020/9/13,Real Estate Appraisal,71,答案：C,第二章 小結(jié),房地產(chǎn)定義（土地、建筑物、其他地上定著物；實物、權(quán)益、區(qū)位） 房地產(chǎn)狀況的描述（基本狀況、區(qū)位、實物、權(quán)益等） 房地產(chǎn)特征 自然特性：不可移動、獨一無二、長期使用、供給有限。 經(jīng)濟特性:價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)、保值增值。 房地產(chǎn)的類型,2020/9/13,Real Estate Appraisal,72,