《《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目》PPT課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目》PPT課件（33頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、第九章房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果分析,1,2,第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)概述,一、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的概念 1.開(kāi)發(fā)： 原意是指以荒地、礦山、水利等自然資源為勞動(dòng)對(duì)象，通過(guò)人力的改造而為人類所利用的一種生產(chǎn)活動(dòng)，這種活動(dòng)既具有使用價(jià)值，也具有價(jià)值 2.房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)： 是對(duì)城市的新建和重建地區(qū)，經(jīng)人力改造創(chuàng)造建設(shè)條件，然后按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一配套，統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理”的要求進(jìn)行各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合性開(kāi)發(fā)活動(dòng),3,二、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的基本程序 （一）八個(gè)步驟 1.投資機(jī)會(huì)尋找 2.投資機(jī)會(huì)篩選 3.可行性研究 4.獲取土地使用權(quán) 5.規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 6.簽署有關(guān)合作協(xié)議 7.施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收

2、 8.市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理,4,（二）四個(gè)階段 1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇： 開(kāi)發(fā)商往往依據(jù)自己對(duì)某地房地產(chǎn)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，常說(shuō)的“看地” 投資決策分析： 主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作 2.前期工作 是指在確定不具體開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前所涉及有關(guān)各種合同條件的談判與簽約等工作。,5,1）分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能 力大小 2）獲取土地的使用權(quán) 3）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制定 5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃許可 6）施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整 7）市政

3、設(shè)施接駁的談判與協(xié)議 8）安排短期和長(zhǎng)期信貸,前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：,6,9）對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的客戶 10）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步?jīng)Q定租金或售 價(jià)水平 11）對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算 12）對(duì)承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分 承包商進(jìn)初步洽商 13）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談,前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：,7,3.建設(shè)階段 是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間上的過(guò)程即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過(guò)程 4.租售階段,8,第二節(jié) 地租與地價(jià)理論,一、我國(guó)城市土地使用制度的改革 1.新憲法規(guī)定：城市土地屬于國(guó)家所有 2.把過(guò)去的不得“無(wú)償、

4、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)并不得出租轉(zhuǎn)讓”使用改為“有償、有限期、有流動(dòng)、可以依法轉(zhuǎn)讓”使用，使土地作為生產(chǎn)要素真正納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道 3.決定城市土地使用權(quán)費(fèi)用的最基礎(chǔ)的因素是地租及其所表現(xiàn)出來(lái)的地價(jià),9,二、地租理論 1.地租： 是指報(bào)酬或收益，是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其它產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式 2.租金： 是土地使用者為使用土地及其附屬物支付給土地所有者的全部代價(jià) 3.地租和租金的關(guān)系： 地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外還含有土地資本的利息，以及一部分平均利潤(rùn)和工資,10,4.地租的分類： 1）級(jí)差地租： 實(shí)質(zhì)是占有較優(yōu)土地經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)而獲得的

5、超額利潤(rùn)，地租根據(jù)形成條件不同可分為級(jí)差地租（本意是對(duì)于相同面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的大小不等的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租，對(duì)于城市土地，主要是由于地理位置決定，而肥沃程度不起作用）和級(jí)差地租（本意是指在同一塊土地上連續(xù)投入同量的資本，而產(chǎn)生大小不等的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租，對(duì)于城市土地，返加投資所產(chǎn)生的超額利潤(rùn) 不是土地的直接貢獻(xiàn)而是投資者的投資貢獻(xiàn)）,11,4.地租的分類： 2）絕對(duì)地租： 是由于土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離所產(chǎn)生的，租用任何土地都必須交納的地租 3）壟斷地租： 由土地所有權(quán)壟斷而帶來(lái)的壟斷利潤(rùn),12,三、地價(jià)理論 （一）地價(jià)的概念 是購(gòu)買獲取

6、土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，可表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等形式。在我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，所以土地的價(jià)格體現(xiàn)是土地使用權(quán)價(jià)格,13,（二）地價(jià)的特點(diǎn) 地價(jià)不同一般物價(jià)，具有自身特點(diǎn) 1.表示方式不同（土地除以價(jià)格表示，還可以用租金表示） 2.價(jià)格基礎(chǔ)不同（所有權(quán)和使用權(quán)） 3.形成時(shí)間不同（標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化） 4.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不是由生產(chǎn)成本決定,14,（二）地價(jià)的特點(diǎn) 5.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定 6.地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性 7.地價(jià)呈明顯的上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的趨勢(shì)高于一般商品價(jià)格的上升速度 8.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同（市場(chǎng)完整與不完整） 9.折舊現(xiàn)象

7、不同（價(jià)值降低與增值）,15,（三）地價(jià)的分類 1.按土地的權(quán)利分類 （所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等） 2.按土地價(jià)格形成方式（交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格） 3.按政府管理手段（申報(bào)地價(jià)、公告地價(jià)） 4.按土地價(jià)格表示方法 （土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)）,16,（四）影響地價(jià)的因素 1.一般因素 （行政因素、人口因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、經(jīng)濟(jì)因素） 2.區(qū)域因素（所處的區(qū)域位置） 3.個(gè)別因素（又稱案地因素、自身因素、大小、形狀等）,17,第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的構(gòu)成 （P201圖9.1）,18,土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝

8、工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 銷售費(fèi)用 項(xiàng)目總投資 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 經(jīng)營(yíng)資金,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的構(gòu)成,19,二、各項(xiàng)投資費(fèi)用的估算方法 1.土地取得費(fèi)用 是指為取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，可通過(guò)土地征用費(fèi)（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、征用城郊某菜的還應(yīng)交納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（包括拆遷安置費(fèi)、和拆遷補(bǔ)償費(fèi)）、土地出讓金（是國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出讓給土地使用者所得出讓金，一般3099年）、土地轉(zhuǎn)讓金（通過(guò)二、三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的

9、購(gòu)買價(jià)）,20,二、各項(xiàng)投資費(fèi)用的估算方法 2.前期工程費(fèi) 是指前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)及施工“三通一平”所發(fā)生的費(fèi)用 3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括建造小區(qū)內(nèi)的道路，供水、供電、排污、照明、通訊、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等費(fèi)用,21,二、各項(xiàng)投資費(fèi)用的估算方法 4.建安工程費(fèi) 是指建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)，安裝工程費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 是指建造小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用（包括居委會(huì)、托兒所、幼兒園、公廁、停車場(chǎng)等）,22,二、各項(xiàng)投資費(fèi)用的估算方法 6.開(kāi)發(fā)間

10、接費(fèi) 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包括工資、福利、辦公費(fèi)等） 7.管理費(fèi) 是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用（包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工培訓(xùn)、土地使用稅等） 8.財(cái)務(wù)費(fèi) 是指開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包括利息、金融手續(xù)費(fèi)等）,23,二、各項(xiàng)投資費(fèi)用的估算方法 9.銷售費(fèi)用 是指在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包括工資、廣告等） 10.稅費(fèi) 是指各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收費(fèi)用（供電貼費(fèi)、公用設(shè)施、綠化費(fèi)等） 11.其它費(fèi)用 包括：臨時(shí)用地費(fèi)、圖紙、標(biāo)底編制、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)等,24,二、各項(xiàng)投資費(fèi)用的估

11、算方法 12.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 是指預(yù)先不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用（變更等） 13.經(jīng)營(yíng)資金 是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金（包括土地轉(zhuǎn)讓成本、銷售成本等）,25,第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià),一、評(píng)價(jià)的主要程序和內(nèi)容 1.搜集被評(píng)項(xiàng)目的有關(guān)資料 2.估算工程投資 3.擬訂投資安排計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃 4.估算銷售成本 5.擬訂銷售價(jià)格和銷售收入計(jì)劃,26,一、評(píng)價(jià)的主要程序和內(nèi)容 6.編制各種財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 7.依據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)價(jià)，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 8.進(jìn)行不確定性分析 9.分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)效果 10.編制經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告,二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)例題分析,27,例9.1 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以5 000萬(wàn)元的

12、價(jià)格獲得了一宗占地面積為 4000平方米的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率 為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均 為標(biāo)準(zhǔn)層)，建造成本為3 500元平方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造 成本預(yù)算的8%，用電權(quán)費(fèi)和電貼費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理 費(fèi)為土地成本、建設(shè)成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5， 市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5、 3.0和6.5，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后每平方米建筑面積的售價(jià)為 12 000元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，建設(shè)周期為2年，地價(jià)于開(kāi)始一 次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期 內(nèi)均勻投入；年貸

13、款利率為12，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款 利息的10。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開(kāi)發(fā)商 成本利潤(rùn)率分別是多少?,28,解 (1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 1)項(xiàng)目建設(shè)面積： 4 0005.5平方米=22 000平方米 2)標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：(22 0004 000X604)10平方米 =1 240平方米 3)項(xiàng)目總銷售收入： 22 00012 000元=26400萬(wàn)元 4)銷售稅費(fèi)： 26 4006.5萬(wàn)元=l 716萬(wàn)元 5)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值： (26 4001 716)萬(wàn)元=24 684萬(wàn)元,(2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 1)土地成本：5 000萬(wàn)元 2)建造成本：22 0003500元=7 7

14、00萬(wàn)元 3)專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師、結(jié)構(gòu)造價(jià)機(jī)電監(jiān)理工程師等費(fèi)用)： 7 7008=616萬(wàn)元 4)其他費(fèi)用：460萬(wàn)元 5)管理費(fèi)：(5 000+7 700+616+460) 3.5萬(wàn)元=482.16萬(wàn)元,29,6)財(cái)務(wù)費(fèi)用 土地費(fèi)用利息：5 000(1+124)341萬(wàn)元 =2128.80萬(wàn)元 建造費(fèi)用專業(yè)人員費(fèi)用其他費(fèi)用管理費(fèi)用利息： (7 700+616+460+466.06) (1+124)(22)41萬(wàn)元 =1 15996萬(wàn)元 融資費(fèi)用：(2128.80+1 159.96)10萬(wàn)元=328.88萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：(218.80+1 159.96+328.88)萬(wàn)元=3 617.6

15、4萬(wàn)元 市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26400X(0.5+3.0)萬(wàn)元=924萬(wàn)元,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，總計(jì)：(5 000+7 700+616+460+482.16+3 617.64 +924)萬(wàn)元=18 339.8萬(wàn)元 . 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：(24 68418 339.8)萬(wàn)元=6 3442萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為：6 344.2/18 339.8100=34.59,30,例92 某開(kāi)發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)無(wú)的價(jià)格購(gòu)買了一塊 寫(xiě)字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4 500平方 米。開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究了解到當(dāng)前該地區(qū)中檔寫(xiě)字樓可出租面 積的年凈租金收為450元平方米，銀行同意提供的貸款利率

16、為 15的基礎(chǔ)利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)，融資費(fèi)用為貸款利息的重10。 開(kāi)發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫(xiě)字樓的建造成本為1000元平 方米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5，用電權(quán)費(fèi)和電貼費(fèi)等 其他費(fèi)用之和的3.0，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為正常經(jīng)營(yíng)后第 一年凈租金收入的20，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的收益率9.5；項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)周期為18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月，可出租面積系數(shù)為0.850， 試通過(guò)計(jì)算開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估。,31,解 (1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 1)項(xiàng)目可出租建筑面積：4 5000.85平方米=3 825平方米 2)項(xiàng)目每年凈租金收入：3 825450萬(wàn)元=172.125萬(wàn)元 3)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)

17、值： =172.125(PA9.5，48.5)萬(wàn)元 =1 78963萬(wàn)元,(2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 1）土地成本：425萬(wàn)元 2)建造成本：4 5001 000萬(wàn)元=450萬(wàn)元 3)專業(yè)人員費(fèi)用(建筑師、結(jié)構(gòu)造價(jià)機(jī)電監(jiān)理工程師等費(fèi) 用)：45012.5萬(wàn)元=56.25萬(wàn)元 . 4)電貼、用電權(quán)等其他費(fèi)用：60萬(wàn)元 . 5)管理費(fèi)：(425+450+56.25+60)X3.0萬(wàn)元=29.74萬(wàn)元,32,6)財(cái)務(wù)費(fèi)用 土地費(fèi)用利息：425(1+174)1.541萬(wàn)元=120.56萬(wàn)元 建造費(fèi)用專業(yè)人員費(fèi)用其他費(fèi)用管理費(fèi)用利息： (450+56.25+60+29.74) (1+174)0.541萬(wàn)元=51.74萬(wàn)元 融資費(fèi)用： (120.56+51.74) 10萬(wàn)元=17.23萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)： (120.56+51.74+17.23)萬(wàn)元=189.53萬(wàn)元 市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)：172.12520萬(wàn)元=34.43萬(wàn)元 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，總計(jì)：(425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43) 萬(wàn)元=l 241.35萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：(1 789.631241.35)萬(wàn)元=548.28萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為：548.28/1241.35100=44.17,33,