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1、,2010年度房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅匯算清繳培訓(xùn),二一年十二月,主講：注冊(cè)稅務(wù)師 注冊(cè)會(huì)計(jì)師,陳亞強(qiáng),沁園春 房 神州大地，萬(wàn)人蝸居，億人盼房。望市內(nèi)郊外，空樓大廈，售樓中心，炒房滔滔。祖孫三代，傾盡所有，難與房?jī)r(jià)試比高。 須鈔票，清儲(chǔ)蓄貸款，分外心焦。 樓價(jià)如此虛高，逼無(wú)數(shù)白領(lǐng)競(jìng)折腰。昔秦皇漢武，聞所未聞；唐宗宋祖，緊捏錢包。一代天驕，成吉思汗，只好蝸居蒙古包。 俱往矣，數(shù)天價(jià)樓盤，還看今朝？,1、高房?jī)r(jià)成為社會(huì)輿論的焦點(diǎn)； 2、國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大手段： 土地 金融 稅收 3、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策趨于偏緊； 4、切實(shí)做好2010年企業(yè)所得稅匯繳工作； 5、企業(yè)所得稅申報(bào)表要做一些改動(dòng)。

2、,2010房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳宏觀形勢(shì),通過(guò)培訓(xùn)，使地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)財(cái)稅人員能夠做到：在正確的時(shí)間將正確的稅額交與正確的稅務(wù)機(jī)關(guān)，避免因未按規(guī)定納稅造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失或給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。,培訓(xùn)要達(dá)到的目的,1、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵 2、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定 3、不征稅收入的規(guī)定 4、免稅收入稅務(wù)處理的規(guī)定 5、稅前扣除的規(guī)定 6、關(guān)于預(yù)提費(fèi)用的處理 7、稅前扣除中的發(fā)票問(wèn)題 8、財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除 9、預(yù)繳稅款的稅前扣除 10、以前年度虧損的彌補(bǔ) 11、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所得稅準(zhǔn)則 會(huì)計(jì)處理,收入的稅務(wù)處理,稅前扣除的稅務(wù)處理,企業(yè)所得稅匯繳的基礎(chǔ),課程內(nèi)容框架,依法納稅 準(zhǔn)確納稅,

3、多繳稅：企業(yè)受損 少繳稅：企業(yè)違法,一、企業(yè)所得稅匯繳的基本要求,1、正確核算應(yīng)納稅所得額 是企業(yè)所得稅正確匯繳的關(guān)鍵 2、應(yīng)納稅所得額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)納稅調(diào)整事項(xiàng) （間接法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系）。 3、應(yīng)納稅所得額=收入總額不征稅收入免稅收入 各項(xiàng)扣除允許彌補(bǔ)的以前年度虧損（企業(yè)所得稅法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系）,二、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵,企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)銷售開發(fā)產(chǎn)品取得收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題,三、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。包

4、括： （一）銷售貨物收入； （二）提供勞務(wù)收入； （三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入； （四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特許權(quán)使用費(fèi)收入； （八）接受捐贈(zèng)收入； （九）其他收入。,企業(yè)所得稅法,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 12條,收入的形式,貨幣形式：,非貨幣形式：,現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準(zhǔn)備持有至到期的債券投資以及債務(wù)的豁免等。,固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)投資、存貨、不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資、勞務(wù)以及有關(guān)權(quán)益等。,按照公允價(jià)值確定收入額 公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值（條例第13條第2款）,1、企業(yè)所得

5、稅收入總額的一般規(guī)定,銷售貨物收入，是指企業(yè)銷售商品、產(chǎn)品、原材料、包裝物、低值易耗品以及其他存貨取得的收入。 提供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)租賃、金融保險(xiǎn)、郵電通信、咨詢經(jīng)紀(jì)、文化體育、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務(wù)、旅游、娛樂(lè)、加工以及其他勞務(wù)服務(wù)活動(dòng)取得的收入。 轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的收入。 股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指企業(yè)因權(quán)益性投資從被投資方取得的收入。利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、

6、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 1418條,股息：按照被投資方作出利潤(rùn)分配決定的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 利息：按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,注意：,權(quán)責(zé)發(fā)生制,1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 1922條,租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 特許權(quán)使用費(fèi)收入，是指企業(yè)提供專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的收入。按照合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費(fèi)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來(lái)

7、自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無(wú)償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。收付實(shí)現(xiàn)制 其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實(shí)無(wú)法償付的應(yīng)付款項(xiàng)、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項(xiàng)、債務(wù)重組收入、補(bǔ)貼收入、違約金收入、匯兌收益等。,視同銷售的稅務(wù)處理（31號(hào)文第7條）,視同銷售的范圍,視同銷售 收入確認(rèn)的方法,將開發(fā)產(chǎn)品用于,職工福利,對(duì)外投資,分配給股東或投資人,抵償債務(wù),換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,獎(jiǎng)勵(lì),捐 贈(zèng),贊助,不再包括開發(fā)企業(yè)自用,按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)

8、品市場(chǎng)公允價(jià)值確定,按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定,預(yù)租行為收入的確認(rèn)（31號(hào)文第10條）,預(yù)租的定義,收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn),收入確認(rèn)金額,房地產(chǎn)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議,將房屋出租,開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 ,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),按預(yù)租價(jià)款確認(rèn)收入,2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定,第一條：交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年

9、度收入,預(yù)收租金的收入處理,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知 國(guó)稅函201079號(hào),2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報(bào)表的填報(bào),（1）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進(jìn)行季度申報(bào) 時(shí)的填報(bào)方法,第一條 第（一）款 企業(yè)本期取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤(rùn)總額”。,執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表的補(bǔ)充通知（國(guó)稅函【2008】1081） 北京市國(guó)家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的

10、通知的通知（京國(guó)稅發(fā)【2009】92號(hào)） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑的規(guī)定：,國(guó)稅函2008635號(hào)：可以減除期間費(fèi)用、稅金及符合稅法規(guī)定的虧損,銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 季度申報(bào),（京國(guó)稅發(fā)【2009】92號(hào)） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報(bào) 企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）第1行“營(yíng)業(yè)收入”欄和附表一（1）收入明細(xì)表第4行“銷售貨物”及附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報(bào)表的填報(bào),（2）銷售

11、未完工開發(fā)產(chǎn)品 進(jìn)行年度匯算清繳申報(bào) 時(shí)的填報(bào)方法,收入的填報(bào),銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報(bào),可作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)算基數(shù),銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報(bào),與主表對(duì)應(yīng)一致,企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表三,如果營(yíng)業(yè)收入填的是0，此處也填0,銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額的填報(bào),京國(guó)稅發(fā)【2009】92號(hào)） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理 預(yù)計(jì)毛利額的填報(bào) 企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”欄第3列“調(diào)增金額”。,3、房

12、地產(chǎn)企業(yè)收入申報(bào)表的填報(bào),（2）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進(jìn)行年度匯算清繳申報(bào) 時(shí)的填報(bào)方法,預(yù)計(jì)毛利額的填報(bào),企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表附表三,銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額的填報(bào),3、房地產(chǎn)企業(yè)收入申報(bào)表的填報(bào),（2）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進(jìn)行年度匯算清繳申報(bào) 時(shí)的填報(bào)方法,京國(guó)稅發(fā)【2009】92號(hào)） 附件4房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑的規(guī)定： 第一條第（二）款： 年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅的填報(bào) 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，如果會(huì)計(jì)處理時(shí)未計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加等科目核算，季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)，其數(shù)額在企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳

13、納稅申報(bào)表（A類）第4行“利潤(rùn)總額”欄減除；年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填入附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。,稅金的填報(bào),國(guó)稅函2008635號(hào)：可以減除期間費(fèi)用、稅金及符合稅法規(guī)定的虧損,銷售未完工產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、土增稅，會(huì)計(jì)上未計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目核算的，在此減除,預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、土增稅的處理季度預(yù)繳申報(bào),預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、土增稅的處理年度匯算清繳,4、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題,（1）預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款,預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目歸集，不通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入； 將預(yù)收房款混為購(gòu)房定金，不結(jié)轉(zhuǎn)收入； 分開開

14、票，一部分預(yù)售房款開預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)入賬，將另一部分預(yù)售房款開具收據(jù)入銷售部，不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬，形成賬外小金庫(kù)。,（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入,銷售收入確認(rèn)不及時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”科目，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅； 只計(jì)商品房收入，車庫(kù)銷售不計(jì)收入； 將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬； 先租后售的房產(chǎn)，收取的租金不記收入； 以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬，不進(jìn)行收入的確認(rèn)； 以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款，賠償給原住戶的房屋不作收入處理； 合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品

15、不作收入處理；,3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題,視同銷售房屋不記收入； 視同銷售房屋價(jià)格偏低； 價(jià)外費(fèi)用（如代物業(yè)收取的有線電視初裝費(fèi)、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、防盜門、封閉陽(yáng)臺(tái)等開具了自己的發(fā)票）不記收入； 與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來(lái)、或隨意作價(jià)； 代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理； 收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入； 其他收入如客戶放棄的購(gòu)房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等不入“營(yíng)業(yè)外收入”核算。,（2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入,3、房

16、地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問(wèn)題,四、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的規(guī)定,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,第七條 收入總額中的下列收入為不征稅收入： （一）財(cái)政撥款； （二）依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性 收費(fèi)、政府性基金； （三）國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。,企業(yè)所得稅法,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,財(cái)政撥款，是指各級(jí)人民政府對(duì)納入預(yù)算管理的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等組織撥付的財(cái)政資金，但國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部

17、門另有規(guī)定的除外。 行政事業(yè)性收費(fèi)，是指依照法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定程序批準(zhǔn)，在實(shí)施社會(huì)公共管理，以及在向公民、法人或者其他組織提供特定公共服務(wù)過(guò)程中，向特定對(duì)象收取并納入財(cái)政管理的費(fèi)用。政府性基金，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，代政府收取的具有專項(xiàng)用途的財(cái)政資金。 國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入，是指企業(yè)取得的，由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金。,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例 26條,不征稅收入解釋,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,財(cái)稅2008151號(hào),企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)

18、年收入總額 企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。,財(cái)政性資金：指企業(yè)取得的來(lái)源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款； 國(guó)家投資：指國(guó)家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本（股本）的直接投資。,1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定,財(cái)稅200987號(hào)文,一、對(duì)企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其

19、他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除： 企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途； 財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； 企業(yè)對(duì)該資金以及該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 二、根據(jù)實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定,（1）不征稅收入中沒有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)做出特殊性的規(guī)定 （2）房地產(chǎn)企業(yè)收入

20、中，沒有符合不征稅收入條件的收入,3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入中容易出現(xiàn)的問(wèn)題,第五條企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 國(guó)稅發(fā)200931號(hào),法律規(guī)定：,(2)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加，作為不征稅收入處理,1、關(guān)于免稅收入的一般規(guī)定 2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)免稅收入的具體規(guī)定 3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務(wù)處理中出現(xiàn)的問(wèn)題,五、收入總額中關(guān)于免稅收入的規(guī)定,1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定,（

21、1）、國(guó)債利息收入：企業(yè)持有國(guó)務(wù)院財(cái)政部門發(fā)行的國(guó)債取得的利息收入。 （2）、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益：居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益，不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個(gè)月取得的投資收益。 （3）在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益。 （4）符合條件的非營(yíng)利組織的收入，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的外，不包括非營(yíng)利組織從事營(yíng)利性活動(dòng)取得的收入。,企業(yè)所得稅法第26條 企業(yè)的下列收入為免稅收入,1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定,（1）國(guó)債利息收入：企業(yè)持有國(guó)務(wù)

22、院財(cái)政部門發(fā)行的國(guó)債取得的利息收入。 （2）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益：指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個(gè)月取得的投資收益。 （3）符合條件的非營(yíng)利組織，是指同時(shí)符合下列條件的組織： 依法履行非營(yíng)利組織登記手續(xù)； 從事公益性或者非營(yíng)利性活動(dòng)； 取得的收入除用于與該組織有關(guān)的、合理的支出外，全部用于登記核定或者章程規(guī)定的公益性或者非營(yíng)利性事業(yè)； 財(cái)產(chǎn)及其孳息不用于分配； 按照登記核定或者章程規(guī)定，該組織注銷后的剩余財(cái)產(chǎn)用于公益性或者非營(yíng)利性目的，或者由登記管理機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)贈(zèng)給與該組織性質(zhì)、宗旨相同的組織，并向

23、社會(huì)公告； 投入人對(duì)投入該組織的財(cái)產(chǎn)不保留或者享有任何財(cái)產(chǎn)權(quán)利； 工作人員工資福利開支控制在規(guī)定的比例內(nèi)，不變相分配該組織的財(cái)產(chǎn)。,實(shí)施條例 8284條,1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定,關(guān)于執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策若干問(wèn)題的通知 （財(cái)稅200969號(hào)）,第四條 2008年1月1日以后，居民企業(yè)之間分配屬于2007年度及以前年度的累積未分配利潤(rùn)而形成的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，均應(yīng)按照企業(yè)所得稅法第二十六條及實(shí)施條例第十七條、第八十三條的規(guī)定處理。,即：可以作為免稅收入處理,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中免稅收入的特殊規(guī)定,關(guān)于非營(yíng)利組織免稅資格認(rèn)定管理有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2009123號(hào)）

24、 關(guān)于非營(yíng)利組織企業(yè)所得稅免稅收入問(wèn)題的通知（財(cái)稅2009122號(hào)）,房地產(chǎn)企業(yè)屬于營(yíng)利性組織，上述規(guī)定不適用于房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入無(wú)特殊規(guī)定,3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務(wù)處理中出現(xiàn)的問(wèn)題,（1）股票二級(jí)市場(chǎng)取得的所得未繳納企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè),投資A股票,2010年2月20日以30元/股購(gòu)入， 2010年5月30日分紅2元/股 2010年8月5日以40元/股轉(zhuǎn)讓,連續(xù)持有未超過(guò)12個(gè)月， 股息要繳稅,轉(zhuǎn)讓利得10元/股要繳稅,投資B股票,2009年2月20日以30元/股購(gòu)入， 2010年5月30日分紅2元/股 2010年8月5日以40元/股轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓利得10元/股要繳稅

25、,連續(xù)持有超過(guò)12個(gè)月， 股息不繳稅,個(gè)人投資股票取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅,稅收分析,財(cái)稅字199861號(hào),3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務(wù)處理中出現(xiàn)的問(wèn)題,（2）購(gòu)買企業(yè)證券投資基金取得的所得未繳納企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè),購(gòu)買證券投資基金稅收分析,2010年2月20日以1.1元/份申購(gòu)， 2010年5月30日分紅0.05元/份 2010年8月5日以1.2元/份贖回,暫不征收企業(yè)所得稅（財(cái)稅20081 ）,贖回價(jià)與申購(gòu)價(jià)之間的差價(jià)所得， 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅,財(cái)稅字199855號(hào)第3條,個(gè)人買賣投資基金不征收個(gè)人所得稅,1、關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定

26、 3、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中具體問(wèn)題的處理,六、企業(yè)所得稅稅前扣除的規(guī)定,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。,原則,1、實(shí)際發(fā)生 2、與取得收入直接相關(guān) 3、不允許重復(fù)扣除 4、支出要合理：,內(nèi)容,1、成本 2、費(fèi)用 3、稅金 4、損失 5、其他支出,符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī) 必要和正常的支出,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定,（1）成本：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的銷售成本 銷貨成本、業(yè)務(wù)支出以及其他耗費(fèi)； （2）費(fèi)用：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的銷售費(fèi)用

27、、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，已經(jīng)計(jì)入成本的有關(guān)費(fèi)用除外； （3）稅金：企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加； （4）損失：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失； （5）其他支出：除成本、費(fèi)用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的、合理的支出。,實(shí)施條例 2933條,1、文件依據(jù)：,國(guó)稅函20093號(hào),2、合理工資的判定標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度； 工資制度 企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；薪資水平 企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的

28、工資薪金是相對(duì)固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；有序調(diào)整 企業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個(gè)人所得稅義務(wù)；依法扣稅 有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。合理商業(yè)目的,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資,3、 工資總額的組成,實(shí)際發(fā)放的工資總額。不包括：職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)以及養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金,不得超過(guò)政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額；超過(guò)部分，不得計(jì)入工資薪金總額，也不得稅前扣除,國(guó)有企業(yè),私營(yíng)企業(yè),1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資,職工福利費(fèi)的內(nèi)容：,尚未實(shí)行分離辦社會(huì)職能的企業(yè)，內(nèi)

29、設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門工作人員的工資薪金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。 為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。 按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。,國(guó)稅函20093號(hào)文 第3條,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-三項(xiàng)費(fèi)

30、用的扣除,實(shí)施條例的規(guī)定：43條,企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5,政策要點(diǎn),強(qiáng)調(diào)實(shí)際發(fā)生 強(qiáng)調(diào)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān) 雙重標(biāo)準(zhǔn)孰低原則 銷售收入包括：包括銷售貨物收入、勞務(wù)收入、出租財(cái)產(chǎn)收入、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)收入、視同銷售收入等 ，但不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)的收入。預(yù)售收入有地區(qū)差異需區(qū)別對(duì)待！,國(guó)稅函2009202號(hào),1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除,實(shí)施條例的規(guī)定：44條,企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)

31、部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。,政策要點(diǎn),強(qiáng)調(diào)實(shí)際發(fā)生 不能理解為廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除限額分別為當(dāng)年銷售收入的15%。,包括視同銷售收入國(guó)稅函2009202號(hào) ,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 -廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除,企業(yè)參加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，按照規(guī)定繳納的保險(xiǎn)費(fèi)，準(zhǔn)予扣除。,實(shí)施條例的規(guī)定-46條,財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)的范圍,按照中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)條款和保險(xiǎn)費(fèi)率管理辦法規(guī)定繳納的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi) 。,為職工家庭投保的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)不允許稅前扣除,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)的扣除,根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi),可以扣除,實(shí)施條例的規(guī)定：47條,經(jīng)營(yíng)租賃

32、方式租入,租賃期限均勻扣除,融資租賃方式租入,按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-租賃費(fèi)的扣除,租賃費(fèi)還能稅前扣除嗎？,實(shí)施條例的規(guī)定：48條,企業(yè)發(fā)生的合理的勞動(dòng)保護(hù)支出，準(zhǔn)予扣除。,勞保費(fèi)的具體內(nèi)容,確因特殊工作環(huán)境需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。 國(guó)稅函（1996）673號(hào)文：,政策要點(diǎn),勞動(dòng)保護(hù)支出屬于非現(xiàn)金支出，必須取得正式發(fā)票?，F(xiàn)金發(fā)放的勞保費(fèi)不允許稅前扣除 勞動(dòng)保護(hù)用品是保護(hù)勞動(dòng)者安全健康的一種預(yù)防性輔助措施，不是生活福利待遇。 非因工作需要和國(guó)家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質(zhì)

33、的勞動(dòng)保護(hù)支出，應(yīng)界定為福利費(fèi)支出,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)的扣除,國(guó)稅函20093號(hào)文作為福利費(fèi),人人有份：福利 車間公用：勞保,銀行人人有份的行服是勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)還是福利費(fèi)？,財(cái)稅200927號(hào),自2008年1月1日起，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，分別在不超過(guò)職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除；超過(guò)的部分，不予扣除。,政策要點(diǎn)：,從2008年1月1日起執(zhí)行 必須為本企業(yè)的在職職工支付 標(biāo)準(zhǔn)：為工資總額的5%以內(nèi)，超過(guò)部分不準(zhǔn)扣除，也不準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 -補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)和補(bǔ)充醫(yī)

34、療保險(xiǎn),實(shí)施條例53條,企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過(guò)年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。,扣除條件：條例51條,（1）通過(guò)公益性社會(huì)團(tuán)體或者縣級(jí)以上人民政府及其部門捐出 （2）符合公益事業(yè)捐贈(zèng)法關(guān)于公益事業(yè)捐贈(zèng)的規(guī)定 1）救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會(huì)群體 和個(gè)人的活動(dòng)； 2）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)； 3）環(huán)境保護(hù)、社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)； 4）促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的其他社會(huì)公共和福利事業(yè)。,財(cái)稅2008160號(hào)文,會(huì)計(jì)口徑,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈(zèng)的扣除,依法登記 不以營(yíng)利為目的 全部資產(chǎn)及其增值為該法人所有 收益和營(yíng)運(yùn)結(jié)余用于該法人設(shè)立目的的事業(yè) 終止

35、后的剩余財(cái)產(chǎn)不歸屬任何個(gè)人或者營(yíng)利組織 不經(jīng)營(yíng)與其設(shè)立目的無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù) 有健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度 捐贈(zèng)者不以任何形式參與社會(huì)團(tuán)體財(cái)產(chǎn)的分配； 3年內(nèi)未受到行政處罰； 在民政部門依法登記3年以上，申請(qǐng)前連續(xù)2年年度檢查合格 ； 1年 登記年限3年，社會(huì)組織評(píng)估等級(jí)在3A（含）以上； 公益性社會(huì)團(tuán)體（不含基金會(huì)）在民政部門依法登記3年以上，凈資產(chǎn)不低于登記的活動(dòng)資金數(shù)額，申請(qǐng)前連續(xù)2年年度檢查合格。,實(shí)施條例52條,財(cái)稅2008160號(hào),1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈(zèng)的扣除,（3）接受捐贈(zèng)的主體必須規(guī)定的條件(實(shí)施條例52條和財(cái)稅2008160號(hào)文第4條),（4）取得加蓋就收捐贈(zèng)單位蓋章的

36、公益性捐贈(zèng)票據(jù) （5）通過(guò)公益性群眾團(tuán)體的公益事業(yè)捐贈(zèng)支出也可扣除(財(cái)稅2009124號(hào)文) （6）上海世博會(huì)結(jié)束之前，向上海世博會(huì)的捐贈(zèng)可以全額扣除，除此之外的捐贈(zèng)只能按會(huì)計(jì)利潤(rùn)的12%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除(國(guó)稅函2009202號(hào)),1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈(zèng)的扣除,如會(huì)員費(fèi)、合理的會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、違約金、訴訟費(fèi)用、銀行罰息、匯兌損失等，均準(zhǔn)予扣除。,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定其他扣除項(xiàng)目,（1）、向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)。 （2）、企業(yè)所得稅稅款。 （3）、稅收滯納金。 （4）、罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失。 （5）、超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的捐贈(zèng)支出。 （6）、贊

37、助支出，是指企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的各種非廣告性質(zhì)支出。（7）、未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出。 （8）、企業(yè)之間支付的管理費(fèi)、企業(yè)內(nèi)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費(fèi)，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的利息，不得扣除。 （9）、與取得收入無(wú)關(guān)的其他支出。,1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定不得稅前扣除的項(xiàng)目,完工開發(fā)產(chǎn)品,及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，計(jì)算此前銷售收入（預(yù)售收入）的實(shí)際毛利額，將其實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入企業(yè)當(dāng)年本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 即：及時(shí)將預(yù)計(jì)毛利調(diào)整為實(shí)際毛利(文件第9條),未完工開發(fā)產(chǎn)品,1、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（預(yù)售收入），按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

38、分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 2、計(jì)稅毛利率(文件第8條)： 開發(fā)項(xiàng)目位于省會(huì)城市和計(jì)劃單列市政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15 開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。 經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。,年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告和稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。(文件第9條) 京國(guó)稅發(fā)（2009）92號(hào)文要求報(bào)送“開發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)完工情況表(一)、(二)”,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,國(guó)稅函20102

39、01號(hào),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。,工程是否通過(guò)驗(yàn)收 是否辦理完工備案手續(xù) 是否辦理會(huì)計(jì)決算手續(xù),不影響企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品的確認(rèn)！,計(jì)稅成本（第25條） 在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用.,會(huì)計(jì)成本 在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照會(huì)計(jì)規(guī)定進(jìn)行核算

40、與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用.,(一)計(jì)稅成本對(duì)象,成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。（26條）,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,可否銷售原則,分類歸集原則,功能區(qū)分原則,定價(jià)差異原則,成本差異原則,權(quán)益區(qū)分原則,開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象；否則，先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐?duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象,同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型無(wú)明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，作為一個(gè)成本對(duì)象,開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使

41、用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象,開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象,開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，分別作為成本對(duì)象,開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象,計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則(第 26條),2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（二）計(jì)稅成本對(duì)象確定原則,（三）計(jì)稅成本支出的6大內(nèi)容（31號(hào)文第27條）,（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),（2）前期工程費(fèi),（3）建筑安裝工程費(fèi),為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)

42、、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等 。,指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。,指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,(4) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),(5) 公共配套設(shè)施費(fèi),(6) 開發(fā)間接費(fèi),指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。,指開

43、發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。,為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等 。,（三）計(jì)稅成本支出的6大內(nèi)容（31號(hào)文第27條）,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（2）條文規(guī)定合作他方的稅務(wù)處理 37條,處理時(shí)間,首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí),處理方法,分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。 按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品【包括首次取得的和以后應(yīng)取得

44、】的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失 。,（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號(hào)文第31、36、37條）,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,扣除的基本方法和內(nèi)容 （第11、12和14條）,1、按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,2、按規(guī)定區(qū)分已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本,已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的計(jì)算公式,期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除,可售面積：取得了商品房預(yù)售許可證、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣

45、除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除,可以稅前扣除,法律規(guī)定,維修費(fèi)用的內(nèi)容,日常的維護(hù)、保養(yǎng)、修理 費(fèi)用,扣除的原則,實(shí)際發(fā)生原則 不允許預(yù)提！,1、尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品 2、按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品 3、開發(fā)產(chǎn)品包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,維修費(fèi)用范圍,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除-維修費(fèi)用的扣除 第15條,企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除-維修基金的扣除 31號(hào)文第16條,范圍：開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電

46、站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等,1. 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主； 2.無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位,視為公共配套設(shè)施,可以計(jì)入開發(fā)成本 稅前扣除,1.屬于營(yíng)利性；2.產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有；3.未明確產(chǎn)權(quán)歸屬 4.無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位,應(yīng)單獨(dú)核算成本,自用: 按建造固定資產(chǎn)處理,非自用: 一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除配套設(shè)施的扣除 第17條,單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，作為成本對(duì)象單獨(dú)核算,利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除停車場(chǎng)所的稅務(wù)處理

47、第33條,房地產(chǎn)企業(yè)為業(yè)主提供按揭貸款擔(dān)保，向銀行提供的保證金,不得減除銷售收入,不得作為費(fèi)用稅前扣除,實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除按揭貸款保證金的稅務(wù)處理（第19條）,不再做視同銷售處理,實(shí)際使用時(shí)間累積超過(guò)12個(gè)月的，可在稅前扣除自用開發(fā)產(chǎn)品的折舊費(fèi)用,實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定,（七）成本費(fèi)用的扣除自用開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（第24條）,3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問(wèn)題的處理,（1）成本劃分 不清,不按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間

48、費(fèi)用； 將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品的成本并入產(chǎn)品銷售成本； 未取得建筑商合法憑證前，將預(yù)計(jì)建筑成本轉(zhuǎn)為銷售成本； 返還給建筑商的貨款不沖減銷售成本； 立項(xiàng)作為經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的項(xiàng)目不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計(jì)算銷售成本； 企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)偅?建筑成本重復(fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時(shí)，又簽訂虛假單項(xiàng)合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。,3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問(wèn)題,（2）借款費(fèi)用稅前列支不規(guī)范,將利息支出全額在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目中直接列支； 向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支； 借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長(zhǎng)期掛“應(yīng)收賬款

49、”、“其他應(yīng)收款”等往來(lái)賬務(wù)，不按照獨(dú)立企業(yè)往來(lái)結(jié)算應(yīng)收利息； 通過(guò)其他企業(yè)或個(gè)人拆借資金在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”列支。,3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問(wèn)題,（3）虛列成本,虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)； 簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用； 資本性支出直接列入當(dāng)期成本； 擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)。,1、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的一般規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問(wèn)題的處理,七、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用的處理,1、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的一般規(guī)定,第四十五條企業(yè)依照法律、行政法規(guī)有關(guān)規(guī)定提取的用于環(huán)境保

50、護(hù)、生態(tài)恢復(fù)等方面的專項(xiàng)資金，準(zhǔn)予扣除。上述專項(xiàng)資金提取后改變用途的，不得扣除。,實(shí)施條例,3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問(wèn)題,（1）、預(yù)提的數(shù)額無(wú)依據(jù)或依據(jù)不充分 （2）、會(huì)計(jì)制度未向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案 （3）、已經(jīng)備案的會(huì)計(jì)制度中沒有3項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用的種類、計(jì)算比例,1、發(fā)票的一般規(guī)定 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問(wèn)題的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問(wèn)題的處理,八、企業(yè)所得稅稅前扣除中的發(fā)票問(wèn)題,1、發(fā)票的一般規(guī)定,發(fā)票管理辦法 財(cái)政部令1993第6號(hào),第20條銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)向付款方開具發(fā)票；特殊

51、情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。 第21條所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購(gòu)買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。 第22條不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。 第23條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋單位財(cái)務(wù)印章或者發(fā)票專用章。,2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問(wèn)題的特殊規(guī)定,國(guó)稅發(fā) 【2010】92號(hào),（一）整治一批重點(diǎn)對(duì)象。要結(jié)合稅收專項(xiàng)檢查工作和本地實(shí)際，在房地產(chǎn)、醫(yī)藥經(jīng)銷行業(yè)等必查行業(yè)之外確定若干個(gè)重點(diǎn)行業(yè)，在轄區(qū)內(nèi)發(fā)票違法行為比較集中的地區(qū)和領(lǐng)域中確定

52、若干個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行發(fā)票使用情況的重點(diǎn)檢查。對(duì)重點(diǎn)行業(yè)、區(qū)域的整治，要摸清該行業(yè)、區(qū)域中存在的共性問(wèn)題，制定不同的檢查工作方案，有針對(duì)性地開展檢查處理工作。 （二）查辦一批重點(diǎn)案件。對(duì)查處制售假發(fā)票案件中發(fā)現(xiàn)的虛假發(fā)票線索和信息，要認(rèn)真梳理和整理，深入追查購(gòu)買、使用虛假發(fā)票的納稅人；對(duì)新類型發(fā)票違法案件，要密切關(guān)注其新特征、新動(dòng)向，并對(duì)準(zhǔn)問(wèn)題進(jìn)行解剖式檢查，爭(zhēng)取查辦一批典型案件；對(duì)跨地區(qū)的重大案件，應(yīng)當(dāng)迅速發(fā)函委托相關(guān)地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)予以協(xié)查，受托地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將協(xié)查結(jié)果反饋委托地稅務(wù)機(jī)關(guān)，不得敷衍應(yīng)付。在查辦案件過(guò)程中，要切實(shí)做到“查賬必查票”、“查案必查票”。 （三）檢查一批重點(diǎn)稅源。要采

53、用自查、抽查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合的檢查方法。自查工作要與宣傳輔導(dǎo)相結(jié)合，積極引導(dǎo)納稅人查找問(wèn)題、糾正過(guò)錯(cuò)、主動(dòng)規(guī)范用票行為。抽查要結(jié)合實(shí)際情況，準(zhǔn)確選擇檢查對(duì)象和項(xiàng)目，有針對(duì)性地進(jìn)行發(fā)票使用情況檢查。重點(diǎn)檢查要查清企業(yè)存在的發(fā)票違法問(wèn)題并依法妥善處理，從而全面規(guī)范企業(yè)的用票行為。,3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問(wèn)題,簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi) 市場(chǎng)上購(gòu)買虛假發(fā)票入賬 取得舊版作廢發(fā)票入賬 涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬 沒有填寫用品、規(guī)格、數(shù)量和單價(jià) 發(fā)票無(wú)抬頭或抬頭不規(guī)范 大額費(fèi)用發(fā)票未有采購(gòu)清單和采購(gòu)合同，采購(gòu)合同未計(jì)稅貼花 取得第三方開具的發(fā)票入賬 取得開具內(nèi)容不實(shí)

54、的發(fā)票入賬,1、稅金扣除的一般規(guī)定 2、稅金扣除的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問(wèn)題的處理,九、稅金的扣除,1、稅金扣除的一般規(guī)定,第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。,企業(yè)所得稅法,稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。,實(shí)施條例 31條,2、房地產(chǎn)稅金扣除的特殊規(guī)定,第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文,1、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 2、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動(dòng)向 3、

55、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除中出現(xiàn)的具體問(wèn)題的處理,十、財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除,1、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,企業(yè)所得稅法,第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。,1、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險(xiǎn)賠款后的余額，依照國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定扣除。企業(yè)已經(jīng)作為損

56、失處理的資產(chǎn)，在以后納稅年度又全部收回或者部分收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期收入。,企業(yè)所得稅法實(shí)施條例,財(cái)稅200957號(hào),（1）、資產(chǎn)損失的內(nèi)容,現(xiàn)金損失 存款損失 壞賬損失 貸款損失 股權(quán)投資損失 固定資產(chǎn)損失 存貨損失 自然災(zāi)害損失 其他損失,盤虧損失 毀損損失 報(bào)廢損失 被盜損失,1、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,（2）、可以稅前扣除的損失額,現(xiàn)金損失=現(xiàn)金短缺金額-責(zé)任人賠償金額,存款損失=因法定存款機(jī)構(gòu)依法破產(chǎn)、清算或者政府責(zé)令停業(yè)、關(guān)閉確實(shí)不能收回的金額,壞賬損失=應(yīng)收/預(yù)付賬款-可收回金額,貸款損失=貸款類債權(quán)未能收回的金額或國(guó)務(wù)院專案批準(zhǔn)核銷的金額,股權(quán)投資損失=股權(quán)投資額-可收回金額

57、,固定資產(chǎn)或存貨 盤虧損失=賬面凈值或存貨成本-責(zé)任人賠償金額,固定資產(chǎn)或存貨的損毀報(bào)廢損失=賬面凈值或存貨成本-殘值-保險(xiǎn)賠款額-責(zé)任人賠償金額,固定資產(chǎn)或存貨被盜損失=賬面凈值或存貨成本-保險(xiǎn)賠款額-責(zé)任人賠償金額,存貨中的進(jìn)項(xiàng)稅可作為損失一并扣除,1.以后年度收回時(shí),計(jì)入收回年度的應(yīng)稅所得 2.境外機(jī)構(gòu)發(fā)生資產(chǎn)損失形成的虧損, 計(jì)算境內(nèi)應(yīng)稅所得時(shí)不得扣除,財(cái)稅200957號(hào),1、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,（1）、審批,資產(chǎn)損失,自行計(jì)算扣除,經(jīng)審批后扣除,實(shí)際發(fā)生,正常經(jīng)營(yíng)中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣資產(chǎn)發(fā)生的損失 各項(xiàng)存貨的正常損耗 固定資產(chǎn)正常報(bào)廢清理的損失 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)正常死亡發(fā)生的資

58、產(chǎn)損失 通過(guò)證交所、銀行間市場(chǎng)買賣債券、股票、基金以及金融衍生品的損失 其他經(jīng)稅務(wù)總局確認(rèn)不需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批的資產(chǎn)損失,上述6項(xiàng)損失以外的損失 無(wú)法準(zhǔn)確辨別是否屬于自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失，向稅務(wù)提出審批申請(qǐng),1.不層層審批 2.即報(bào)即批: 30個(gè)工作日 3.申請(qǐng)受理截止日: 本年度終了后第45日 4.特殊原因可延期申請(qǐng),原則:公正 透明 廉潔 高效 方便納稅人 不改變企業(yè)依法申報(bào)的責(zé)任,與收入相關(guān),國(guó)稅發(fā)200988號(hào),1、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,（2）證據(jù),外部證據(jù),內(nèi)部證據(jù),1司法機(jī)關(guān)的判決或者裁定； 2公安機(jī)關(guān)的立案結(jié)案證明、回復(fù)； 3工商部門的注銷、吊銷及停業(yè)證明； 4企業(yè)的破產(chǎn)清

59、算公告或清償文件； 5行政機(jī)關(guān)的公文； 6國(guó)家及授權(quán)專業(yè)技術(shù)鑒定部門的鑒定報(bào)告； 7具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)鑒定證明； 8經(jīng)濟(jì)仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁文書； 9保險(xiǎn)公司的出險(xiǎn)調(diào)查單、理賠計(jì)算單等； 10符合法律條件的其他證據(jù)。,1會(huì)計(jì)核算資料和原始憑證； 2資產(chǎn)盤點(diǎn)表； 3相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的業(yè)務(wù)合同； 4企業(yè)內(nèi)部技術(shù)鑒定部門的鑒定文件或資料； 5企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關(guān)情況說(shuō)明； 6對(duì)責(zé)任人的責(zé)任認(rèn)定及賠償情況說(shuō)明； 7企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人承擔(dān)法律責(zé)任的聲明。,會(huì)計(jì)核算健全 內(nèi)部控制完善,前提,國(guó)稅發(fā)200988號(hào),1、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,第四十二條 下列股權(quán)和債權(quán)不得確認(rèn)為在企業(yè)所得稅前扣除的

60、損失： （一）債務(wù)人或者擔(dān)保人有經(jīng)濟(jì)償還能力，不論何種原因，未按期償還的企業(yè)債權(quán)； （二）違反法律、法規(guī)的規(guī)定，以各種形式、借口逃廢或者懸空的企業(yè)債權(quán)； （三）行政干預(yù)逃廢或者懸空的企業(yè)債權(quán)； （四）企業(yè)未向債務(wù)人和擔(dān)保人追償?shù)膫鶛?quán)； （五）企業(yè)發(fā)生非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的債權(quán)； （六）國(guó)家規(guī)定可以從事貸款業(yè)務(wù)以外的企業(yè)因資金直接拆借而發(fā)生的損失； （七）其他不應(yīng)當(dāng)核銷的企業(yè)債權(quán)和股權(quán)。,國(guó)稅發(fā)200988號(hào),1、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定,2、財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除辦法改革動(dòng)向,（1）取消事前審批制 （2）全部實(shí)行申報(bào)制,改革動(dòng)向,利弊分析,（1）減輕了企業(yè)的負(fù)擔(dān) （2）加大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),雙刃劍,22條 因國(guó)

61、家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 。,23條 開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。,3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定,19條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。,37條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)

62、從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。,國(guó)稅發(fā) （2009） 31號(hào)文,1、彌補(bǔ)以前年度虧損的一般規(guī)定 2、彌補(bǔ)以前年度虧損的特殊規(guī)定 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)彌補(bǔ)以前年度虧損中出現(xiàn)的具體問(wèn)題,十一、以前年度虧損的彌補(bǔ),1、彌補(bǔ)以前年度虧損的一般規(guī)定,第十八條 企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過(guò)五年。,企業(yè)所得稅法,第十條企業(yè)所得稅法第五條所稱虧損，是指企業(yè)依照企業(yè)所得稅法和本條例的規(guī)定將每一納稅年度的收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項(xiàng)扣除后小于零的數(shù)額。,企業(yè)所得稅法 實(shí)施條例

63、,2、彌補(bǔ)以前年度虧損的特殊規(guī)定,國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問(wèn)題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第20號(hào),一、根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)所得稅法）第五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)以前年度納稅情況進(jìn)行檢查時(shí)調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補(bǔ)的，應(yīng)允許調(diào)增的應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)該虧損。彌補(bǔ)該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。對(duì)檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額應(yīng)根據(jù)其情節(jié)，依照中華人民共和國(guó)稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理或處罰。二、本規(guī)定自2010年12月1日開始執(zhí)行。以前（含2008年度之前）沒有處理

64、的事項(xiàng)，按本規(guī)定執(zhí)行。,3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)彌補(bǔ)以前年度虧損中出現(xiàn)的具體問(wèn)題,（1）、人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)，推遲獲利年度 （2）、不同稅收待遇的虧損盈利相混淆 （3）、彌補(bǔ)數(shù)額的計(jì)算不準(zhǔn)確,稅法口徑！ 建立虧損彌補(bǔ)臺(tái)賬,實(shí)務(wù)中預(yù)繳企業(yè)所得稅的處理,1、作為一項(xiàng)待攤銷費(fèi)用,（1）按稅法規(guī)定發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)，計(jì)提的所得稅，借記“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅”。 （2）預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入時(shí)，借記“預(yù)收賬款”，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”。同時(shí)，對(duì)已繳納的所得稅，借記“所得稅”，貸記“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”。,2、全部計(jì)入當(dāng)期損益,計(jì)提預(yù)繳數(shù)額時(shí)，借記“所得稅”，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅”,實(shí)務(wù)中預(yù)繳企業(yè)所得稅的處理,3、計(jì)入遞延稅款或遞延所得稅資產(chǎn),(1)取得預(yù)收款項(xiàng)繳納所得稅時(shí)，按預(yù)收款項(xiàng)和預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算稅頗，借記“遞延稅款（或遞延所得稅資產(chǎn)）”，貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交所得稅”；實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金”，貸記“銀行存款”。 (2)預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入時(shí)，借記“所得稅”，貸記“遞延稅款（或遞延所得稅資產(chǎn)）”。,大家辛苦了， 謝謝！,2010-12,手機(jī)：15952601333 E-mail：,陳亞強(qiáng)：,