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1、南沿線項目市場環(huán)境調(diào)研報告,2007.3.15,城南副中心簡介,南沿線發(fā)展規(guī)劃,城南副中心發(fā)展誘因是城市擴張的必然。成都高新區(qū)繼1997年的“現(xiàn)代化城市新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地”定位 之后，城南經(jīng)過一段時間發(fā)展以后，在2004年被正式定位為”城市副中心”。是城南新區(qū)的核心區(qū)?？傄?guī)劃面積 3.59平方公里，北起火車南站,跨三環(huán)至外環(huán)線。功能上主要以辦公、金融、商業(yè)、生態(tài)居住和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。而在對城南新區(qū)最新一輪規(guī)劃定位中，又發(fā)生了一些新的變化。,未來的城南新區(qū),,天府立交,南沿線發(fā)展規(guī)劃,新城南在最新一輪規(guī)劃被定位為“城市新中心，現(xiàn)代化新城區(qū)”。城市建設(shè)區(qū)面積約35平方公里，其中外環(huán)生態(tài)保護

2、帶約3.8平方公里。在總目標(biāo)下，下轄五大子目標(biāo)：“行政辦公中心”、“創(chuàng)新研發(fā)中心”、“區(qū)域總部基地”、“現(xiàn)代服務(wù)基地”以及“宜居人文住區(qū)”即是兩中心，兩基地，一住區(qū)。將有50多萬居住人口，60多萬就業(yè)人口。天府軟件產(chǎn)業(yè)園預(yù)計將形成約1000萬平米軟件研發(fā)及科技創(chuàng)新硬件設(shè)施區(qū)域，在2010年將達到800億的軟件銷售收入，容納20萬從業(yè)人員 ；新城南未來住宅開發(fā)擬以11、12層的中小高層為主，同時適度提升公共用地的開發(fā)強度和力度；,南沿線發(fā)展歷程,點位拉動： 城南新區(qū)與高新區(qū)發(fā)展密切相聯(lián)，2000 年之后，隨著城南新區(qū)三環(huán)外交通路網(wǎng)的 逐漸完善正式進入快速發(fā)展階段。 第一階段：沿天府大道從站南向華

3、陽方向 縱向發(fā)展，代表項目為03年天府長城； 第二階段：04年城南規(guī)劃出臺，政府南遷 確認(rèn)，站前啟動、會展世紀(jì)城開始動工從 中部帶動，隨后和黃拿到“城南地王”； 第三階段：也就是目前階段，隨著站華 路、元華路、紅星路南沿線的打通，新區(qū) 進入快速發(fā)展階段，開始由縱橫成片發(fā)展,線型發(fā)展： 城南新區(qū)主要依托于六縱道路在南北向?qū)⑹袇^(qū)各不同功能板塊和華陽連接起來，為區(qū)域人流、物流提供了縱向交通體系； 東西向的交通體系主要是為了打通與雙流和東部新區(qū)的連接； 由于雙流板塊（包括老城區(qū)、航空港、牧馬山片區(qū)）和東部新區(qū)板塊發(fā)展價值在不斷提升，目前四橫道路以及經(jīng)未來地鐵出口站橫向至雙流百家，蜀郡到牧馬山的多條橫向

4、道路將大大拉動沿線的土地價值。 從目前新區(qū)住宅發(fā)展來看，繼南沿線兩邊住宅熱潮后，站華與元華縱向帶正成為角逐場，居住價值極高。 地鐵1號線帶來的速度經(jīng)濟、人流效應(yīng)將極大的拉升區(qū)域價值，市政府、軟件園、第三領(lǐng)館區(qū)、會展中心等因素將使商業(yè)商務(wù)價值凸顯。,南沿線發(fā)展歷程,住宅地價演變：（商業(yè)地價詳見附件表單） 04年和黃（206萬/畝） 05年底藍光（366萬/畝） 06年九龍倉（640萬/畝） 07年4月中海（702萬/畝）；6月武城（920萬/畝）；10月嘉里（1220萬/畝）（7號地塊） 三年地價增加六倍； 項目所在大源組團板塊其居住價值主要靠區(qū)域科技和商務(wù)配套橫向拉動，由人南路、1號線縱向

5、拉動； 由于受制于成昆鐵路和成雅快速通道影響，往西向價值逐漸減弱； 站南板塊價值大源組團沿線盤雙流、華陽,,,南沿線發(fā)展歷程,,從南沿線寫字樓發(fā)展?fàn)顩r看現(xiàn)實的市場機會,,,,,,,,世紀(jì)城 會展中心,繞城高速,元 華 路,站 華 路,天 府 大 道,三環(huán)路,,,,地鐵會展中心站,,天府長城,,站南啟動,,,,華陽,行政辦公區(qū),孵化園,天府軟件園,地鐵1號線,,集中商服用地,（寫字樓）,,管委會辦公大樓(中檔),,市政府辦公大樓,,,軟件與孵化園辦公,世紀(jì)城與傳媒中心,,,,,寫字樓集群用地,,各寫字樓沿南沿線兩側(cè)分布，由政府主導(dǎo)，針對性與功能性強,南沿路線寫字樓供需現(xiàn)狀與分布特點,南沿線寫字樓

6、供需現(xiàn)狀與分布特點 本部分所指南沿線是從三環(huán)外（天府立交）到華陽部分。 1、現(xiàn)有寫字樓供應(yīng)與主要特點 現(xiàn)有寫字樓部分主要包括高新管委會、市政府辦公大樓、孵化園與軟件園總部中心、世紀(jì)城與傳媒中心。主要沿南沿線兩側(cè)分布，是在政府主導(dǎo)下形成的，主要承擔(dān)政府相關(guān)職能與軟件業(yè)發(fā)展職能。在最初由于無寫字樓可以租用，為了能最先把握南沿線的發(fā)展機會，這些辦公樓形成后有部分房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貿(mào)易企業(yè)也進入到孵化園和高新管委會辦公。隨著南沿線的不斷發(fā)展，他們必然會做出新的選擇。,南沿線 寫字樓中觀部分,（寫字樓）,南沿線 寫字樓中觀部分,南沿線寫字樓需求分析 隨著南部新區(qū)的發(fā)展，各種利好因素將促使此區(qū)域?qū)懽謽堑靡钥焖?/p>

7、發(fā)展。其利好因素主要包含地鐵以及各市政道路完善、（實現(xiàn)與CBD快速對接）市政府搬遷、會展作用加強、明確提出IT軟件發(fā)展目標(biāo)、第三領(lǐng)館區(qū)的落戶、成都作為新特區(qū)等。 地鐵與道路系統(tǒng)對寫字樓發(fā)展影響 地鐵與“六縱四橫”的道路格局給南沿線寫字樓發(fā)展注入了強大的活力。作為城市的動脈，它實現(xiàn)了CBD與SubCBD的快速對接，它將加速和滿足商務(wù)辦公對高度集中的資金流，信息流的商務(wù)要求。 市政府搬遷對發(fā)展寫字樓的影響 市政府作為城市發(fā)展的決策與經(jīng)營者，擁有其龐大的市政體系，其高度集中的政務(wù)窗口將匯聚各行各業(yè)的資金、政策、信息流向，而其延伸體系更是驚人。其核心會聚作用無可替代。對于寫字樓發(fā)展來講，商務(wù)作為最高

8、級的一種發(fā)展模式，與政府匯聚效能是契合的。由此產(chǎn)生的金融、法律、會計、管理等 會展經(jīng)濟給寫字樓發(fā)展帶來的機會 南沿線新會展作用正在不斷加強，為此，傳媒職能中心應(yīng)運而生。但會展不僅僅是一個城市的職能窗口，會展經(jīng)濟帶來的延伸體系是非常豐富的，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，直接可展覽行業(yè)類別有三、四十種以上。而且由此帶來的旅游產(chǎn)業(yè)，廣告、咨詢、服務(wù)將給寫字樓發(fā)展以促進。,南沿線 寫字樓中觀部分,,IT軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展給寫字樓發(fā)展機會 在南部新區(qū)中，政府明確到2010年實現(xiàn)800億軟件銷售收入，而目前成都軟件產(chǎn)業(yè)主要靠給歐美、日本、澳洲、韓國等的外包業(yè)務(wù)。而華為、聯(lián)通、諾基亞、NEC、中興等綜合服務(wù)提供商與技術(shù)研發(fā)支持商將

9、重點拓展在西部和成都的業(yè)務(wù)，將為廣告、印刷包裝、服務(wù)、貿(mào)易等帶來發(fā)展機會。直接和間接促進了對寫字樓的需求 第三領(lǐng)館區(qū)落戶給寫字樓發(fā)展機會 成都在西部的地位和領(lǐng)導(dǎo)力得到了國際社會的認(rèn)可，并已經(jīng)成為不少國家在經(jīng)貿(mào)、文化交流等方面不可或缺的重要城市。而領(lǐng)事館的設(shè)立和領(lǐng)事館的集中修建，還將吸引更多的國家在此設(shè)立領(lǐng)事館，吸引更多跨國公司總部的進駐。國際化將越來越明顯。成都領(lǐng)事館設(shè)置目標(biāo)是20個,目前已經(jīng)有7個領(lǐng)事館外加一個外事處 。在跨國貿(mào)易、文化交流等方面衍生的金融、法律、顧問咨詢、管理業(yè)將大大發(fā)展，這為高檔寫字樓發(fā)展提供了非常好的機會。根據(jù)統(tǒng)計，世界500強目前有121強進入成都。,南沿線 寫字樓中

10、觀部分,南沿線寫字樓潛在供應(yīng)與未來發(fā)展方向研判 1、擬建寫字樓供應(yīng) 目前在建的寫字樓包含新希望商務(wù)大廈，中國水電大廈。 2、潛在寫字樓供應(yīng) 在集中商服用地上，潛在的寫字樓供應(yīng)較多，準(zhǔn)備擬建的包含德豐、中信、希爾頓等。根據(jù)統(tǒng)計，未來三年南部新區(qū)可能供應(yīng)的寫字樓體量將超過60萬平米。（整個南沿線地塊格局詳見后面附件，各地塊控規(guī)條件見附件表單。） 3、個案簡單分析,中國水電大廈 (酒店+寫字樓+商業(yè) ),總建筑面積：7.3萬平方米，建筑高度109.7米。（地上26層，地下2層）設(shè)計單位：深圳華森建筑設(shè)計有限公司綠化率：高達32.43%。大廈擁有生態(tài)化的辦公環(huán)境、5A級智能化配套設(shè)施、24小時專項服務(wù)

11、的高級商務(wù)配套設(shè)施。國際化物業(yè)管理公司的管理的超豪華五星級酒店能給人高尚、尊貴的貴賓感受。 點評：生態(tài)化+智能化+酒店管理 硬件與軟件具備，同時注意中國水電的行業(yè)資源能力，項目本身層高，退距，外形具備特色,中信大廈(寫字樓+商業(yè)),規(guī)劃建筑面積：64604平米 總占地：17363平米（26畝） 建筑高度：142米。 為中信深圳集團攜手四川光達置業(yè)打造的“國際甲級寫字樓高端商業(yè)”復(fù)合型項目。 點評：注意其造型，與中信的金融背景。聯(lián)合的資源整合能力強。,希頓國際廣場 (寫字樓+商業(yè)+酒店）,希頓國際廣場總投資20億人民幣，由三棟高168米、三角水晶造型的建筑群組成，希爾頓將成為其中一足。成都希頓國

12、際廣場項目中三幢168米高(約40層)的水晶造型建筑群，總建筑面積達27萬平方米。其中，凈高168米的希爾頓酒店，修好后將是我市所有五星級酒店中最高的，比高度為155米的香格里拉酒店還高出13米。據(jù)悉，該項目凈用地面積15208平方米，總建筑面積約270000平方米。其中，地上建筑面積約210000平方米，地下建筑面積約60000平米，總停車位約2000個，而酒店房間數(shù)將達到515間。 點評：國際化+綜合性+絕對高端+絕對地理位置+標(biāo)桿效應(yīng),新希望商務(wù)大廈,新希望國際商務(wù)大廈B區(qū):建筑面積147603.31,地21532.64,地上126070.67 地下2層,地上29層 建筑高度:99米 點

13、評：老牌本土資本家，造型一般，檔次中高檔，針對層面明顯，主要為本土資源，本身地價便宜,南沿線 寫字樓中觀部分,4、南沿線寫字樓未來發(fā)展方向 由前面中觀分析和個案分析來看，南沿線寫字樓今后的發(fā)展將是向超高層（100米以上）、更加向國際化與融合方向發(fā)展，各寫字樓的特點將更加突出。 新理念、新材料、新技術(shù)、新工藝等創(chuàng)新成為建筑的基準(zhǔn)，智能化、網(wǎng)絡(luò)化、集成化等概念成為物業(yè)的賣點。,南沿線 寫字樓中觀部分,南沿線寫字樓對應(yīng)客群研判 1、租賃企業(yè)預(yù)判 選擇三環(huán)外南沿線寫字樓的租賃企業(yè)這里只做定性的分析研判，定量分析將在問卷中深入。在前面，我們論述了南沿線寫字樓的發(fā)展特點與相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條關(guān)系，也對成都目前有

14、代表性的三個甲級寫字樓客戶情況做了調(diào)研分析。我們將從租賃企業(yè)行業(yè)類別角度對可能在南沿線的租賃客戶做一預(yù)判。 按行業(yè)類別分： 市政府機會對應(yīng)行業(yè)類別：金融、通信、郵政、商貿(mào)(進出口)、房地產(chǎn)開發(fā)、法律會計、管理等 會展經(jīng)濟對應(yīng)行業(yè)類別:快速消費品、廣告、印刷包裝、咨詢、市場調(diào)查、信息管理與服務(wù)等 IT軟件產(chǎn)業(yè)對應(yīng)類別：網(wǎng)絡(luò)、電子微電子、服務(wù)貿(mào)易、西南區(qū)域分銷總部、專業(yè)服務(wù)等 第三領(lǐng)館區(qū)對應(yīng)類別：金融、貿(mào)易、法律服務(wù)等,,南沿線 寫字樓中觀部分,,,南沿線的寫字樓發(fā)展面臨多種不同行業(yè)類別的機會。如何選擇與把握適合自身發(fā)展的道路非常關(guān)鍵。法國拉德芳斯寫字樓和日本新宿寫字樓發(fā)展歷史與深圳福田區(qū)CBD寫

15、字樓發(fā)展可以給我們很多啟示。對于成都市政府來講，要實現(xiàn)跨越式發(fā)展，并沒有時間也沒有綜合控制能力去學(xué)習(xí)拉德芳斯由EPAD統(tǒng)一集中開發(fā)，政府掌控，市場調(diào)節(jié)方式。（經(jīng)過40年建設(shè)）；也不具備日本新宿九條地鐵，日均人流量400萬人次的條件；而深圳福田區(qū)發(fā)展和成都南沿線有很多相似之處，但深圳政府規(guī)劃掌控能力更強，深圳-香港-廣州的珠江三角洲經(jīng)濟帶的國際化走勢更加明顯，所以南沿線寫字樓的開發(fā)在政府急功近利的跨越式發(fā)展下，（要求所以商服用地一年內(nèi)必須動工開發(fā)）純粹由市場來調(diào)節(jié)的。這就為開發(fā)商帶來了很大的市場風(fēng)險，可能是定位一樣的重復(fù)建設(shè)。,南沿線 寫字樓中觀部分,2、投資預(yù)判 選擇三環(huán)外南沿線寫字樓進行投資

16、，由前面成都整體投資市場分析可知，寫字樓投資行為主要發(fā)生在有實力的企業(yè)和集團購買上面。整體投資力度與投資觀念還有待提高，但隨著今后的發(fā)展，寫字樓將越來越走向只租不售階段。這就對開發(fā)商綜合的資源整合能力與開發(fā)能力，產(chǎn)品創(chuàng)新能力提出了挑戰(zhàn)。,南沿線寫字樓中觀部分綜合結(jié)論,,總 結(jié)： 在寫字樓中觀部分中，我們首先對三環(huán)外南沿線已有寫字樓特征做了說明，明確其區(qū)域內(nèi)寫字樓發(fā)展的多種利好機會，同時對潛在供應(yīng)量與潛在供應(yīng)寫字樓特點做了梳理，明確本項目寫字樓的發(fā)展基調(diào)為超高層、高檔次、國際化、特色與專業(yè)化方向。同時，新理念、新材料、新技術(shù)、新工藝等創(chuàng)新成為建筑的基準(zhǔn)，智能化、網(wǎng)絡(luò)化、集成化等概念成為物業(yè)的賣

17、點。 在對南沿線潛在租賃客戶的分析過程中，我們按照區(qū)域發(fā)展特點與行業(yè)類別一一對應(yīng)，明確其租賃客戶行業(yè)的重點化（金融、IT、不動產(chǎn)、貿(mào)易）與多元化特征；投資將向只租不售方向發(fā)展，也指出了區(qū)域發(fā)展寫字樓的開發(fā)風(fēng)險。對開發(fā)企業(yè)也提出了新的要求。,南延線城市功能結(jié)構(gòu),世紀(jì)城天鵝湖花園,天府軟件園,高新孵化園,會展中心,高新管委會,諾基亞,IBM實驗室,定 位： 城市新中心、現(xiàn)代化新城區(qū)； 功能結(jié)構(gòu)： 行政辦公中心：新市政府辦公中心，海關(guān)大樓，市中級人民 法院辦公大樓，高新區(qū)檢察院辦公大樓 創(chuàng)新研發(fā)中心：高新科技孵化園，天府軟件園； 到2010年，僅軟件銷售收入將

18、達到800億的，容納 20萬從業(yè)人員。 區(qū)域總部基地：川投集團、新希望、通威、中信、正大等投 資新建總部高級寫字樓； 現(xiàn)代服務(wù)基地：中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國聯(lián)通、中國網(wǎng)通、 中國移動 、平安保險等在城南分布網(wǎng)點； 宜居人文住區(qū)：鳳凰城、天鵝湖、英郡等高檔住區(qū)拔地而起，海洋樂 園、現(xiàn)代藝術(shù)館、歌劇院、主體公園、綜合性體育公園等 座落于此 ； 中國第三領(lǐng)館區(qū)：美國、德國、法國、新加坡、巴基斯坦、韓國；,2007.12.21進一步加強公共住房制度體系建設(shè)的意見 明確指出：成都將建設(shè)“高級員工公寓”解決高級專業(yè)人 才的住

19、房問題，首先在成都高新區(qū)范圍內(nèi)試 點，建設(shè)與重大招商引資項目配套的“高級員 工公寓”。 2007.12.10，“向東向南發(fā)展規(guī)劃”城南定位：城市新中心、現(xiàn)代化新城區(qū)；,政策支持強大，公寓產(chǎn)品前景明朗！,南延線關(guān)政策,南延線2008年住宅推出量預(yù)計,新項目,已入市項目,新項目出貨量預(yù)計為68萬方；,已入市項目，后續(xù)出貨量預(yù)計為100萬方；,預(yù)計2008年南延線住宅出貨量約為168萬方，屆時，市場競爭會非常激烈；,市場去化 情況好；,價位走在 市場高端,90170平米， 小戶型少；,大盤、品牌開 發(fā)商云集；,南延線住宅市場情況,南城都匯,樓盤名稱：南城都匯一期 地址：南三環(huán)路四段站華路

20、 樓幢數(shù)：29 樓層：16層 總戶數(shù)：1548套 總建筑面積：191916 價格：尾盤價格8500 銷售情況：已售完,重點項目情況,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,南城都匯一期戶型分布,60,320,174,32,352,312,224,16,50,2,6,0,50,100,150,200,250,300,350,400,80-90,90-,100,100-,110,110-,120,120-,130,130-,140,140-,150,160-,170,220-,230,280,380-,400,,,,,,,戶型統(tǒng)計：,中海蘭庭,,重點項目情況,占地面積：

21、110畝 建筑面積：35萬方 樓層：24層 價格：目前均價7500 銷售情況：一期三批次銷中 一期一批次2007.8.4推出191套，6500元/平方米。目前銷售完。 一期二批次2007.9.22推出194套，7000元/平方米，售完。 一期三批次2007.10.17推出374套，7500元/平方米。目前正銷售中,戶型統(tǒng)計：,,,,華潤鳳凰城,占地面積：356畝 規(guī)劃建筑面積：約70萬方 一期占地：130畝 建筑面積：39.4萬方 總戶數(shù)：2498戶 戶型區(qū)間：70-170 綠地率：35.7% 目前價格：7500元/ 銷售情況：一期二批次銷售中，目前銷售85%左右 客戶情況：3成以上為投資客戶

22、；成都為主，外地以沿海城市為主，注重開發(fā)商品牌和區(qū)域升值潛力。,重點項目情況,領(lǐng)館區(qū)1號,,重點項目情況,育才竹島,,重點項目情況,天府長城柏南郡,,重點項目情況,原筑,,重點項目情況,,南部新城功 能結(jié)構(gòu),,,,,,,,行 政,商 務(wù),交 通,其 它,,,,,,新市政府辦公中心 高新區(qū)政務(wù)服務(wù)中心 第三領(lǐng)事館區(qū),,,,新會展中心、高新產(chǎn)業(yè)孵化 園、天府科技園、傳媒中心、 洲際酒店、假日酒店、希爾頓酒店,地鐵一號線、天府大道、站華 路、元華路紅星路南延線、四環(huán) 路（即將開出口）,世紀(jì)城天鵝湖花園、南城都匯、 彩疊園、盛南領(lǐng)地、中信廣 場,公寓幾乎是市場空缺，僅有少量做為軟件園配套；,南延線潛在

23、客戶分析,,,公務(wù)員 領(lǐng)事館工作人員 相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員（如：會計、律師事務(wù)所）,,,IT產(chǎn)業(yè)中、高級管理、技術(shù)人員 新聞從業(yè)者 酒店中、高級管理、技術(shù)人員,,,,,市區(qū)各企業(yè)工作人員 投資者,,,,初次置業(yè)者 金融，貿(mào)易區(qū)域服務(wù)企業(yè)工作人員,南延公寓模式及方向,自由職業(yè)者，投資、置業(yè)者,,,領(lǐng)事館工作人員 中、高層技術(shù)、管理人員 公務(wù)員 商務(wù)人士,,,高級私人寓所 高級白領(lǐng)公寓,高新區(qū)企業(yè)技術(shù)員工 初次置業(yè)著,,,普通居住公寓,,,金融、貿(mào)易企業(yè)員工,,,,,小結(jié),南延線公寓市場是空白，2008年南延線住宅放量約168萬方，區(qū)域市場競爭較為激烈；公寓產(chǎn)品方向有：高級私人寓所、高級白領(lǐng)公寓、普通居住

24、公寓；,南延線片區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 南延線四大組團區(qū)域商業(yè)分布 南延線居住客群剖析 南延線商業(yè)潛在競爭對手,中觀環(huán)境研究 第二部分（商業(yè)）,南延線片區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀,根據(jù)規(guī)劃，高新南區(qū)規(guī)劃面積為47平方公里，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)南區(qū)為20多平方公里，南部副中心占地則約12平方公里，主要由科技商務(wù)區(qū)、科技博覽區(qū)兩大園區(qū)構(gòu)成。 天府大道人民南路南延線是成都城市向南發(fā)展的主軸線，其中途經(jīng)高新區(qū)境內(nèi)長達8.237公里的道路將串起站前、科技商務(wù)、市民（市政）、中央綠化（公園）4大廣場，廣場周邊則分布著城南新區(qū)的主題組團六大功能片區(qū)，即站前交通集散及商業(yè)廣場、科技商務(wù)辦公區(qū)、科技文化博覽區(qū)、科技創(chuàng)新園區(qū)、出口

25、加工區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。據(jù)了解，目前高新區(qū)已定出在3年內(nèi)投資20億元修建基礎(chǔ)設(shè)施的計劃。 07年南延線區(qū)域拍賣土地共計 3300畝（包括06年拍賣尚未開發(fā)的），以控規(guī)條件計算，共計體量達168萬方，以國際新區(qū)中商業(yè)發(fā)展建設(shè)為藍本，我們預(yù)估08年入市的商業(yè)體量在為總體量的四分之一即42萬方左右。,南延線四大組團區(qū)域商業(yè)分布,,站南版塊本區(qū)域主要依托于火車南站，以人南立交為界向東西方向擴展，向南則以天府立交為界。此區(qū)域主要包含有歐尚、宜家、汽車展覽銷售商以及一些高檔餐飲。已經(jīng)成型的住宅部分帶來了大量的沿街商鋪。此區(qū)域緊臨玉林、棕南棕北商圈，周邊人氣較旺。 大源組團規(guī)劃面積為20多平方公里，南北向以外

26、環(huán)和華陽為界，東西向以錦江和成昆鐵路為界限。規(guī)劃總?cè)丝跒?530萬人。目前此區(qū)域配套較少，區(qū)域內(nèi)的樓盤縱多主要集中在天府大道以東新會展住宅區(qū)域內(nèi)。以餐飲配套為主，并有部分休閑水吧及高檔服飾。 麓山版塊目前南延線規(guī)劃的大型低密度生活居住區(qū)，較多品牌知名開發(fā)商紛紛在此。 該區(qū)域目前極度缺乏商業(yè)配套、連項目周邊的基本生活配套都很匱乏。這也是受到了南延線樓市銷售，投資比例過高的影響。從遠(yuǎn)期來看，即將投建的極地海洋公園及天府大道終端廣場，將會為此區(qū)域帶來商機。,南延線商業(yè)網(wǎng)點分布,南延線居住客群剖析,站南版塊匯集了大量的品牌開發(fā)商，如和記黃浦、華潤、中海、深長城等，未來將是一片高檔住宅區(qū)域，會帶來總多的

27、中高檔人群。,此區(qū)域未來將是市政辦公版塊，將會匯集成都市政府及其他事業(yè)單位的辦公人群。,大源組團區(qū)域?qū)硪欢ǖ闹械投巳巳?以天府軟件園為主的高科技辦公人群，領(lǐng)事館規(guī)劃區(qū)帶來的外籍人士及居住在高端人群,政府規(guī)劃低密度，高端生態(tài)住宅區(qū)域，會有大量的高端人群入住。,,地鐵1號線，11年地鐵1號線正式通車后不可估的市區(qū)消費者。,來自華陽組團的消費人群,,,,,,,,,,,南延線現(xiàn)有商業(yè)介紹,宜家 歐尚 和黃 九龍倉 富森美,,,,,未來南延線商業(yè)潛在競爭對手介紹-----成都希頓國際廣場,希頓國際廣場項目將于今年8月開 工，預(yù)計2010-2012年陸續(xù)完工。 項目緊臨天府大道地

28、鐵1號線出 口，東鄰國際新會展中心、天府科 技園。該項目由成都希頓國際廣場 項目中三幢168米高(約40層)的水 晶造型建筑群組成 ，總建筑面積 達27萬平方米,(地上建筑面積約 210000平方米，地下建筑面積約 60000平方米)整個項目將投資20億 元人民幣。希頓國際廣場聘請了歐 洲第一、世界第三的ATKINS(阿特 金斯，迪拜七星級“帆船酒店”設(shè) 計公司)進行規(guī)劃和建筑設(shè)計。,中信廣場,,,,中信廣場意境圖,中信廣場奠基儀式,成都中信廣場位于人民南路南 延線，地處國際城南CBD核心 發(fā)展區(qū)域，本項目集國際甲級 寫字樓和時尚購物中心于一 體，總建筑面積超過13萬平方 米。135米的絕對高

29、度. 中信廣場，作為中信集團旗下 高端寫字樓典范，早已樹立起 了市場的標(biāo)桿形象，并在香 港、深圳、北京、廣州等全國 中心城市均有極具影響力的作 品。作為專業(yè)寫字樓行業(yè)領(lǐng)航 者的成都中信廣場必將全面提 升區(qū)域價值.,天府大道西側(cè)均為政府規(guī)劃商服用地，在06年放量巨大。目前周邊已經(jīng)聚合了中環(huán)、中信、中興、正成、天合等眾多品牌開發(fā)商。 通威品牌在此區(qū)域不具備絕對優(yōu)勢。 本項目地塊拍賣價格為200萬/畝，于周邊地塊拍賣價格相比不具備優(yōu)勢。 南延線東側(cè)存在大量的住宅樓盤及未來規(guī)劃領(lǐng)事館區(qū)。有天鵝湖花園、英郡、領(lǐng)館區(qū)1號、三利宅院等高端住宅。 可以預(yù)見此區(qū)將是未來南延線商圈最為繁華之處

30、。,,項目所在地南延線大源組團土地供應(yīng),項目所在地南延線大源組團交通動線,,項目周邊道路通達性良好，緊鄰天府大道南延線，到市區(qū)15分鐘車程。處于南部新城路網(wǎng)核心地段，享受南部新城的四縱三橫的道路系統(tǒng)。 項目距規(guī)劃地鐵1號線世紀(jì)城站點僅五百米之遙。地鐵1號線預(yù)計09年底試通車。正式通車后項目地塊距市區(qū)天府廣場僅需五分鐘時間。,商業(yè)中觀分析結(jié)論,目前南部新區(qū)的商業(yè)仍處在待發(fā)展時代，目前的商業(yè)配套不完善，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，以低檔餐飲為主（天府軟件園配套食堂），世紀(jì)城有少部分高檔服飾專營店、五星級酒店及高檔娛樂會所。 隨著已拍賣的大量商服用地的動工，及地鐵1號線的建設(shè)，未來將會有大量的辦公人群泳入此區(qū)域。但從已知的周邊幾個地塊的規(guī)劃來看，會出現(xiàn)相當(dāng)體量的寫字樓商務(wù)配套，這也注定未來該區(qū)域?qū)嬖诤艽蟾偁帯? 目前南延線商業(yè)整體供應(yīng)體量趨于保守，象中信等開發(fā)商對于商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展方向仍處于觀望態(tài)度。而現(xiàn)今商業(yè)業(yè)態(tài)方向缺失高端餐飲、商務(wù)會所、大型賣場、超市等。,附件部分,近幾年可能出現(xiàn)的寫字樓地塊分布圖,交通：三軌九路,交通狀況,