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1、房地產(chǎn)評(píng)估 第一章 緒 論 房地產(chǎn)評(píng)估 第一章 緒論 學(xué)習(xí)目的與要求 第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的概念與特點(diǎn) 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的原則 本章小結(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估 學(xué)習(xí)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)、房 地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)評(píng)估等相關(guān)的基本 概念，熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的特征、種類 與作用，了解市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià) 格的區(qū)別，理解房地產(chǎn)評(píng)估原則的含 義和重要性，理解房地產(chǎn)評(píng)估的必要 性。 房地產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念 一、房地產(chǎn) 二、土地與土地使用權(quán) 三、房地產(chǎn)的特性 四、不動(dòng)產(chǎn) 房地產(chǎn)評(píng)

2、估 一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是土地和地上建筑物及其衍生的權(quán)利 的總稱，是房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成的綜合體。 房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。 按經(jīng)營使用方式來劃分，可以分為出售型房 地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營業(yè)型房地產(chǎn)和自用 型房地產(chǎn)。 按其是否產(chǎn)生收益來劃分，可以分為收益性 房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)評(píng)估 按照用途來劃分，可以分為： 1商業(yè)房地產(chǎn)。 2辦公房地產(chǎn)。 3居住房地產(chǎn)。 4工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)。 5農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。 6特殊房地產(chǎn)。 7綜合房地產(chǎn)。 土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。 一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)評(píng)估 土地一般是指地球表層的陸地部

3、分，包括 內(nèi)陸水域和灘涂。 土地的供給分為土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供 給兩個(gè)方面。 二、土地與土地使用權(quán) 房地產(chǎn)評(píng)估 二、土地與土地使用權(quán) 土地的特性分為土地的自然特性和經(jīng)濟(jì) 特性兩個(gè)方面。 （二）土地的經(jīng)濟(jì)特性 1供給的稀缺性。 2可壟斷性。 3土地利用多方向性。 4效益級(jí)差性。 （一）土地的自然特性 1位置的固定性。 2質(zhì)量的差異性。 3不可再生性。 4效用永續(xù)性。 房地產(chǎn)評(píng)估 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： （ 1）居住用地七十年； （ 2）工業(yè)用地五十年； （ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 五十年； （ 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地

4、四十年； （ 5）綜合或者其他用地五十年。 二、土地與土地使用權(quán) 房地產(chǎn)評(píng)估 土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿， 土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的， 由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。土地使用權(quán)出讓 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使 用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根 據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批 準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán) 出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地 使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者 未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批 準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。 二、土地

5、與土地使用權(quán) 房地產(chǎn)評(píng)估 三、房地產(chǎn)的特性 位置固定性 數(shù)量有限性 用途多樣性 供求區(qū)域性 長(zhǎng)期使用性 大量投資性 保值與增值性 投資風(fēng)險(xiǎn)性 難以變現(xiàn)性 外部影響性 使用限制性 房地產(chǎn)評(píng)估 四、不動(dòng)產(chǎn) 定著物是指附著 于土地，在與土 地不可分離的狀 態(tài)下才能使用的 物體。 不動(dòng)產(chǎn)是指土地及其定著物。 房地產(chǎn)評(píng)估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類 三、房地產(chǎn)價(jià)格的作用 房地產(chǎn)評(píng)估 一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 1地價(jià)是地租的資本化 2權(quán)益價(jià)格具有重要性。 3增值性與折舊性 4用途

6、相關(guān)性 5個(gè)別性 6可比性 房地產(chǎn)評(píng)估 一、房地產(chǎn)價(jià)格的特征 這里所說的地價(jià)具有增值性，是 從一般意義講，從一個(gè)較長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)期 來看，在短期甚至較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)， 地價(jià)是會(huì)有升有降的，比如，日本的 地價(jià)連續(xù) 11年都在下跌， 2002年 1月 1日日本的全國平均地價(jià)比上年下降 5.9，其中住宅用地下降了 5.2， 商業(yè)用地下降了 8.3。 房地產(chǎn)評(píng)估 二、房地產(chǎn)價(jià)格種類 1 按房地產(chǎn)的權(quán)益分類，可分為所有權(quán)價(jià) 格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán) 價(jià)格等。 2 按房地產(chǎn)的交易方式分類，可劃分為掛 牌價(jià)格、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià) 格。 3 按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可劃分

7、為土地價(jià) 格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)評(píng)估 二、房地產(chǎn)價(jià)格種類 4 按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總 價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等 樓面地價(jià)土地總價(jià)格 /建筑總面積 樓面地價(jià)土地單價(jià) /容積率 5 其它價(jià)格類型 房地產(chǎn)評(píng)估 三、房地產(chǎn)價(jià)格的作用 1調(diào)節(jié)供求關(guān)系 2引導(dǎo)與公告作用 3促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步 4優(yōu)化資源配置的作用 房地產(chǎn)評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的概念與特點(diǎn) 一、 房地產(chǎn)評(píng)估的概念 二、市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng) 估價(jià)格 三、 房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 房地產(chǎn)評(píng)估 一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，又稱為房地產(chǎn)估價(jià)，英文名稱為 Real Estate

8、 Appraisal或 Real Property Valuation。所謂房地 產(chǎn)評(píng)估，是專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某 一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。 “ 如果給房地產(chǎn)估價(jià)下一個(gè)精要的定義，則它是指為特定目 的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的活動(dòng)。 ” （柴強(qiáng)， 房地產(chǎn)估價(jià)（修訂第四版），北京，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社， 2003年。） 房地產(chǎn)評(píng)估可分為： 1市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 2非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。 返回 房地產(chǎn)評(píng)估 三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估是對(duì)正?？陀^ 價(jià)格的估計(jì) 如果評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，需滿足： （ 1）是在健全的公開的

9、市場(chǎng)條件下； （ 2）交易雙方在正常的交易心態(tài)下； （ 3）公平交易； （ 4）雙方自愿且是理性的交易行為； （ 5）在市場(chǎng)上有足夠的展示時(shí)間。 返回 房地產(chǎn)評(píng)估 三、房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) （二）房地產(chǎn)評(píng)估必須由專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行 （三）房地產(chǎn)評(píng)估是針對(duì)特定目的進(jìn)行的 （四）房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果帶有咨詢性 （五）房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估師經(jīng)驗(yàn)的結(jié)晶 房地產(chǎn)評(píng)估 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的原則 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理 法 第 33條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng) 當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按 照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序， 以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的 重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參

10、照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià) 格進(jìn)行評(píng)估。 ” 房地產(chǎn)評(píng)估 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的原則 一、供求原則 二、替代原則 三、最佳使用原則 四、預(yù)期收益原則 五、合法原則 六、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則 七、公平原則 房地產(chǎn)評(píng)估 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的作用 一、為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 提出的一 系列措施需要通過房地產(chǎn)評(píng)估來落實(shí)。 二、為房地產(chǎn)抵押提供依據(jù) 三、為房地產(chǎn)稅收提供依據(jù) 四、為上市公司提供參考依據(jù) 五、其它作用 房地產(chǎn)評(píng)估 本章小結(jié) 【 關(guān)鍵詞 】 掛牌價(jià)格 拍賣價(jià)格 招標(biāo)價(jià)格 協(xié)議價(jià)格 土地的自然供給 土地的經(jīng)濟(jì)供給 區(qū)位 土地使用權(quán)樓面地價(jià) 房地產(chǎn)評(píng)估 市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 非市場(chǎng)價(jià)值 交易價(jià)格 評(píng)估價(jià)格 替代原則 最佳使用原則 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 房地產(chǎn)評(píng)估 本章小結(jié) 【 思考題 】 1. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)。 2. 土地有哪些特性？ 3. 土地、不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)有什么區(qū)別 ? 4. 房地產(chǎn)價(jià)格有什么特征？ 5. 房地產(chǎn)價(jià)格的作用是什么 ? 6. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。 7. 試述市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系。 8. 房地產(chǎn)評(píng)估有什么作用？ 9. 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估的原則。