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1、x房地產業(yè)政策-工作報告一:x年房地產政策分析報告 x年房地產政策分析報告 一、行業(yè)和貨幣調控貫穿近兩輪行業(yè)周期，x年政策態(tài)度出現反 轉 . 2 二、行業(yè)政策：限制性措施逐漸放寬，行業(yè)發(fā)展回歸合理空間 . 4 三、貨幣政策：負利率全面利好供需兩端，寬松信貸助推效應預期顯 現 . 8 四、技術面：雙寬松預期之下x 年延續(xù)復蘇行情為大概率事件 . 10 五、長期制約依然存在，區(qū)域風險不容忽視 . 11 行業(yè)和貨幣調控貫穿近兩輪行業(yè)周期，14 年政策態(tài)度出現反轉。國內外宏觀經濟持續(xù)低迷，地產長周期反轉的背景下，政府調控態(tài)度發(fā)生轉變，x 年起開始新一輪的貨幣和行業(yè)政策的雙寬松周期。 行業(yè)政策：限制性措

2、施逐漸放寬，行業(yè)發(fā)展回歸合理空間。行業(yè)寬松政策逐漸圍繞改善限購限貸、限首付、交易環(huán)節(jié)稅費以及住房金融系統(tǒng)等方面逐步開展，旨在重新修正此前限購限貸、抑制投資性需求所導致的行業(yè)結構問題。 貨幣政策：負利率全面利好供需兩端，寬松信貸助推效應預期顯現。資金成本的走低和貨幣供給量的增加使得房地產的輸血功能大幅提升，配合行業(yè)寬松政策將持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)增長的關鍵作用。 技術面：雙寬松預期之下x 年延續(xù)復蘇行情為大概率事件。我們預計x 年初政府密集調控在此前寬松政策的基礎上將發(fā)揮合力作用，預計上半年銷售額同比增長5%，全年銷售額同比增長8-9%。 長期制約依然存在，區(qū)域風險不容忽視。宏觀經濟的低迷以及房地產的強順周

3、期性依然決定著行業(yè)發(fā)展的回歸需求；以房產稅為代表的持有環(huán)節(jié)成本的上升對存量市場的沖擊不可避免；普惠性政策作用不均進一步拉大區(qū)域分化行情，難以支撐經濟缺乏活力地區(qū)的量價水平。 一、行業(yè)和貨幣調控貫穿近兩輪行業(yè)周期，x年政策態(tài)度出現反轉 房地產行業(yè)的產業(yè)特性和獨特地位決定了其過去及未來一段時二:x年房地產行業(yè)現狀及發(fā)展趨勢分析 中國房地產行業(yè)調查分析及市場前景預測 報告（x-2022年） 報告編號：1679567 行業(yè)市場研究屬于企業(yè)戰(zhàn)略研究范疇，作為當前應用最為廣泛的咨詢服務，其研究成果以報告形式呈現，通常包含以下內容： 一份專業(yè)的行業(yè)研究報告，注重指導企業(yè)或投資者了解該行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢及經濟運

4、行狀況，旨在為企業(yè)或投資者提供方向性的思路和參考。 一份有價值的行業(yè)研究報告，可以完成對行業(yè)系統(tǒng)、完整的調研分析工作，使決策者在閱讀完行業(yè)研究報告后，能夠清楚地了解該行業(yè)市場現狀和發(fā)展前景趨勢，確保了決策方向的正確性和科學性。_x房地產業(yè)政策。 中國產業(yè)調研網C基于多年來對客戶需求的深入了解，全面系統(tǒng)地研究了該行業(yè)市場現狀及發(fā)展前景，注重信息的時效性，從而更好地把握市場變化和行業(yè)發(fā)展趨勢。 一、基本信息 報告名稱： 中國房地產行業(yè)調查分析及市場前景預測報告（x-2022年） 報告編號： 1679567 咨詢時，請說明此編號。 優(yōu)惠價： ￥6750 元 可開具增值稅專用發(fā)票 網上閱讀： anQi

5、anJing.html_x房地產業(yè)政策。 溫馨提示： 如需英文、日文等其他語言版本，請與我們聯(lián)系。 二、內容介紹 我國房地產業(yè)在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供給制度所取代。自從20世紀80年代房地產業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供給體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。除房地產開發(fā)業(yè)外，多年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢?yōu)閮热莸姆康禺a中介業(yè)，以及以經營治理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)治理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產業(yè)的產業(yè)構架體系。全國各地房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有

6、成功的中介經紀和成功的物業(yè)治理。 x年以來全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。x年是國企改革深化的關鍵之年。雖然此前國企改革進度總體來說低于預期，但從x年年初至今，尤其是兩會以后，相關政策密集出臺，“1+N”國企改革文件出臺的預期逐漸加強。由于房地產市場在需求和盈利兩方面均面臨拐點，投資屬性已明顯減弱，因此我們預計 x年房地產市場將企穩(wěn)回升，整體處于弱復蘇，大幅反彈的可能性不大。由于一線城市在經濟增長、產業(yè)聚集以隨著政府一系列關于房地產政策的出臺，我國房地產行業(yè)出現回暖跡象，許多城市的房價都在上升期。x年1至6月份，全國商品房銷售面積同比增長3.9%，而1至5月份為下降0.2%

7、，熱點城市住宅交易量明顯上升。在住宅交易回暖的過程中，房地產市場出現新的運行特征，將對房地產業(yè)數量型增長模式提出巨大挑戰(zhàn)，值得高度關注。 當前我國房地產市場出現新運行特征，與人口結構趨勢性拐點和老齡化加快密切相關。據機構研究，我國購房主力人口將于近年達到峰值，并將從x年開始趨勢性下降。而老齡化進程加快將引發(fā)住宅空置問題。老齡化程度較高的日本，已經備受住宅空 置困擾，x年其空置住宅占全國住宅總數的13.5%，創(chuàng)當時統(tǒng)計調查以來歷史最高紀錄。同時，當前我國住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力。我國普通家庭住宅不動產財富比重過高，財富流動性存在明顯不足

8、，也客觀上減弱了新增住宅消費后勁。隨著房地產調控頻出，住宅地產利潤空間萎縮，開發(fā)商已經開始向旅游地產、商業(yè)地產等領域傾斜，未來十年，將是我國旅游地產快速發(fā)展的黃金期。隨著旅游地產行業(yè)競爭的不斷加劇，大型旅游地產開發(fā)企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁。 中國產業(yè)調研網發(fā)布的中國房地產行業(yè)調查分析及市場前景預測報告（x-2022年）認為，綜合各方面情況看，我國房地產業(yè)數量型增長模式運行空間日益狹小。若致力于新房建設，增加建筑面積，將面臨較大的去庫存難題。我國房地產業(yè)經營需要從數量擴張轉向品質提升，走一條質量發(fā)展之路。而挖掘存量住宅改善市場，提升新建住宅品質，將給予房地產市場新的增長動力，同時也能釋放

9、居民消費需求，擴大內需，支持宏觀經濟穩(wěn)定增長。 中國房地產行業(yè)調查分析及市場前景預測報告（x-2022年）是對房地產行業(yè)進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的資料進行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計結果及文獻資料，或以縱向的發(fā)展過程，或橫向類別分析提出論點、分析論據，進行論證。中國房地產行業(yè)調查分析及市場前景預測報告（x-2022年）如實地反映了房地產行業(yè)客觀情況，一切敘述、說明、推斷、引用恰如其分，文字、用詞表達準確，概念表述科學化。 中國房地產行業(yè)調查分析及市場前景預測報告（x-2022年）揭示了房地產市場潛在需求與機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確

10、的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。 正文目錄 第一章 中國房地產行業(yè)研究背景分析 第一節(jié) 房地產市場的供求特征 一、房地產需求的特點 二、房地產供給的特點 第二節(jié) 房地產行業(yè)研究背景 第二章 中國房地產行業(yè)宏觀調控政策分析 第一節(jié) 房地產行業(yè)宏觀調控政策理論分析_x房地產業(yè)政策。 一、土地政策對房地產市場的影響 1、土地供應量的影響 2、土地供應方式的影響 3、土地供應結構的影響 4、土地供應價格的影響 二、貨幣政策對房地產市場的影響 1、利率對房地產市場的影響分析 2、貨幣供應量對房地產市場的影響分析 三、稅收政策對房地產市場的影響 第二節(jié) 2003年以

11、來土地調控政策分析 一、土地調控政策的內容分析 二、土地調控政策的效果分析 第三節(jié) x年以來貨幣調控政策分析 一、第一階段（x-2003年）的貨幣調控政策 1、主要貨幣調控政策 2、貨幣政策調控效果 二、第二階段（x-x年）的貨幣調控政策 1、主要貨幣調控政策 2、貨幣政策調控效果 三、第三階段（x年以來）的貨幣調控政策 1、主要貨幣調控政策 2、貨幣政策調控效果 第四節(jié) 房地產稅收政策分析 一、x年以來的主要稅收政策三:x房地產行業(yè)狀況 隨著x年的結束和年尾國家對于房地產市場政策的出臺，很多人對x年房地產市場開始有了展望，下面學習啦x為大家分析一下今年的房地產行業(yè)狀況。x年以來，隨著一系列利

12、好政策的出臺，樓市逐漸回暖。據億翰智庫數據顯示，1-11月，30家典型企業(yè)中包含萬科、保利、恒大、華潤等15家大牌房企完成了全年業(yè)績目標的90%。但由于庫存壓力巨大，其他房企業(yè)績完成情況不甚理想。不明朗的現狀讓x年的市場顯得更為撲朔迷離，房地產市場究竟是能再次煥發(fā)活力，還是將持續(xù)走低呢?為此鳳凰房產成都站采訪了多名專家人士，大部分專家認為x年房價或將上漲，但整體市場發(fā)展還是較為平穩(wěn)的。不過也有專家認為，x年的市場情況可能會繼續(xù)惡化。目前樓市部分地區(qū)蕭條、房企分化嚴重，實力強、現金流多、能抵御寒冬的企業(yè)才能生存。特別是像保利、華潤等央企，囤積了大量的現金，而且擁有強大的銷售力量，其業(yè)務也分散于世

13、界各地，才能度過寒冬。今年房地產銷售總體上偏冷，一線城市好于二線城市，二線城市好于三四線城市。因總體上仍然供大于求，待售房也許需要五到十年才能賣完，所以x年情況不會有明顯的改善，可能還會繼續(xù)惡化。目前商品房庫存巨大，有增無減。特別是全國商業(yè)庫存比住宅庫存風險大，二三四線城市土地供應過剩。如何去化庫存與防止過剩的供應，是x年政府主要的任務。而x年的全國房地產市場，將穩(wěn)中有漲，量穩(wěn)價升，全年保持去庫存、平穩(wěn)、分化的發(fā)展態(tài)勢。上半年樓市復蘇回暖，下半年樓市火熱謹慎。按x年樓市形勢與政策來看，市場波動未全面結束時，x年房價將繼續(xù)上漲，成交量維持10億平方米以上，政策為去庫存將變得更加寬松。一方面是去庫

14、存成為x年中央到地方政府的主要工作，一切的政策與調控都會為去庫存而放松。另一方面是住房需求會再次獲得釋放，二孩、戶籍、公積金、房貸首付與利率下調等政策利好，刺激購房需求。三是一二線城市房地產市場持續(xù)火爆，三四線城市則逐漸平穩(wěn)。四是貨幣政策依然存在放松的空間，降準、降息。五是宏觀經濟增長7%以下的增速，6.5%以上的增速目標，房地產將為經濟增長提供動力。毫無疑問，x年全國房地產市場不會比x年差，會好于x年。今年5月份以來，成都的樓市其實是在回暖的，不過這個回暖幅度并不大，雖然是在增長，但沒有一線城市那么大。從整體區(qū)域來看，價格的分化情況還是比較大的，有的區(qū)域在走低，有的區(qū)域卻還在漲價。從目前來看

15、，成都市場回暖的趨勢是沒有變的，整體市場仍然是以去庫存為主。如果今年的市場回暖沒有像預期的那么強烈的話，可能房價還會更加寬松一些，以達到房企想要盡快走量的目的。我們認為可能x年到x年的過渡不會像去年那么大，可能只是一個常規(guī)的波動。在前幾年經濟高速增長的時候，可能房地產的支撐是最大的，但是今年提出來說，不再某一個單型的企業(yè)來支撐整個國家的經濟，那就可能對房地產的看中有一定的減小。雖然說房地產可能還是最主要的行業(yè)之一，但是與之前相比依賴度可能會降低一些。從產品上來看，未來對于剛需的產品需求可能還是保持原來的市場氛圍，繼續(xù)保持一個去庫存的狀態(tài)，但是對于改善的產品需要來講，需求可能會有所增長，但是增長

16、的企業(yè)一定會是那些擁有成熟的后續(xù)服務體系的企業(yè)。 四:x房地產市場宏觀政策解讀 今天學習啦x帶大家一起解讀一下x年房地產市場宏觀政策希望對廣大購房者能有幫助。 關鍵詞房地產市場;宏觀調控政策;效應評價我國由福利分房向商品住房改革以后，房地產市場發(fā)展迅速，特別是近幾年。在發(fā)展的同時也帶來了一些問題。在市場上主要表現為房價高和空置面積高并存，這種現象的存在容易導致房價泡沫的產生，不利于我國房地產市場的可持續(xù)健康發(fā)展。近年來我國政府對房地產市場進行了高強度的宏觀調控。本文探討的主要是近兩年來的房地產宏觀調控。一、房地產新政宏觀調控的背景(一)房價上漲迅速且持續(xù)高位運行考察我國房價我們可以從縱向與橫向

17、兩個方面來說明?？v向就是歷史比較。從1998年到22年我國的房價相對比較平穩(wěn)，從22年以來，許多大城市的房價突然暴漲，帶動了許多中小城市的房價上漲，24年全國平均房價上漲19.8%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房價漲幅更大。上海市的平均房價在24年上漲了23.75%，在個別地段房價上漲甚至超過了5%。那么從橫向比我們就可以用房價收入比來比較。房價收入比指的是住房平均價格和居民平均年收入之比。我國24年前的十來年房價收入比一直保持在6至7之間。按國際通行的標準，房價大體相當于居民家庭年收入的36倍比較合理，而我國長期保持在超過6的水平，少數大城市比這還高得多。這些數據充分說明了我國的房

18、價上升快，近年來一直保持在高位持續(xù)運行。(二)房價高與空置面積居高并存在房價居高不下的同時，我國商品房空置面積也維持在較高的水平。23年19月，全國商品住房空置面積達到655.8萬平方米，同比增長7.6%;同年11月底，全國商品房空置面積超過1億平方米，同比增長6.5%，其中空置一年以上的面積達到了422萬平方米。進入24年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為98萬平方米，至上半年末升至9696.96萬平方米，8月底繼續(xù)上升為97萬平方米。房價非但沒有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。房地產業(yè)的發(fā)展與國民經濟的發(fā)展息息相關，在全國的經濟發(fā)展格局中已具有支柱性產業(yè)的

19、地位。房地產業(yè)也與金融業(yè)關系密切，房地產開發(fā)商大量開發(fā)資金都來自于銀行，大量購房戶購房資金大部分也來自于銀行的按揭貸款。但房價高與空置面積居高并存的現象引起了人們對房價泡沫的擔憂。一旦存在房價泡沫，終有一天會破滅，對整個國民經濟都是沉重的打擊。所以，中國房價是否存在泡沫就成了有關學者和部門爭論的焦點。不管房價是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調控措施防范和消除房價泡沫，保持整個國民經濟持續(xù)、協(xié)調、快速的健康發(fā)展。二、房地產新政宏觀調控政策簡要回顧房地產市場宏觀調控的政策手段主要包括經濟手段(財政手段、貨幣政策、產業(yè)政策)、法律手段、計劃手段、行政手段等。經濟手段是宏觀調控

20、政策的主要工具，下面主要從經濟手段闡述近兩年來主要的宏觀調控政策。(一)貨幣政策貨幣政策的主要工具包括利率政策、公開市場業(yè)務、法定存款準備金率和貼現率政策等。這兩年來國家主要采用了提高利率的政策，我們這里主要講述利率政策。24年1月29日中國人民銀行上調金融機構存貸款基準利率。不到5個月，25年3月17日，五年期以上個人房貸利率由原先的5.31%調到5.51%。26年4月28日，央行在原來的基礎上全面上調各檔次貸款利率.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率。26年8月19日5年期以上的房貸又上調至6.84%。

21、此外，央行在近兩年來也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。如此短的時間里，央行頻頻加息，這是非常罕見的。此舉主要是加大購房成本，抑制房屋買賣中的投機行為，抑制一些大城市上漲過快的房價，預防可能出現的房地產泡沫。這項舉措也成為政府調節(jié)房地產供求市場的一個有效手段。(二)產業(yè)政策25年3月26日，國務院下發(fā)了關于切實穩(wěn)定住房價格的通知(國八條)。一個月之后建設部、發(fā)改委、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā)關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，主要包括八個條款，國務院常務會議把其具體化，并下發(fā)實行。以上兩個文件統(tǒng)稱為國八條。26年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施(

22、國六條)，包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。26年5月29日，國務院辦公廳出臺關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見(國辦發(fā)(26)37號)，人稱九部委十五條，對國六條進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出9平方米7%的標準。這些措施的目的就是改善住房供應結構，以建設中低價位普通商品住房和經濟適用住房為主。26年7月11日，建設部聯(lián)合其他五部委下發(fā)171號文件關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見，被業(yè)內稱為外資限炒令，加強了對外商投資企業(yè)房地產開發(fā)經營和境外機構個人購房的管理。我國外匯管理當局也出臺了相應的舉措，加強了

23、對外匯的監(jiān)管，防止外資投機我國的房地產市場。(三)財稅政策x年5月11日，國務院辦公廳發(fā)出通知，轉發(fā)建設部等七部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。其中明確規(guī)定，自6月1日起，國家對個人購買住房轉讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業(yè)稅，從而達到抑制短期內哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為。26年5月31日，國稅總局下發(fā)關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知(國稅發(fā)74號文件)，對國六條中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。26年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住

24、房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。當年7月26日，國稅總局發(fā)布關于住房轉讓所得稅征收個人所得稅有關問題的通知(18號文)，宣布從當年8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統(tǒng)一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。這些措施都加大了住房轉讓的成本。有效地抑制了二手房的炒賣。三、房地產新政宏觀調控政策的效應評價對房地產市場的宏觀調控已有兩年多了，在這兩年當中，國務院和國務院各部委高密度地針對房地產市場出臺了一系列宏觀調控政策，這是非常罕見的，足見國家對房價的重視和有效抑制房價的決心。那么房地產市場經過兩年多的宏觀調控，究竟發(fā)生了哪些變化呢?(一)宏觀調控后市場發(fā)生的變化1、空置面

25、積的變化。從25年開始，我國商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現了部分時段銷售面積低于竣工面積的情況。同時，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導致了商品房空置面積的嚴重擴張。25年11月末，全國商品房空置面積達1.14億平方米，比24年同期增長14.2%，規(guī)模超過25年上半年房屋竣工面積。住宅空置面積達.63億平方米，比24年同期增長8.%，規(guī)模接近于25年前5個月的住宅竣工面積。國家統(tǒng)計局公布的26年5月國房景氣指數顯示，截至26年5月底，全國商品房空置面積1.22億平方米，比25年同期增長17.8%，空置商品住宅6728萬平方米，增長15.9%。但與26年3

26、月相比。這一數字已減少了255萬平方米，這個數字相對于空置面積來說是一個小數目，但畢竟說明國家宏觀調控政策初見成效。然而我們也要看到，這些空置商品房結構不合理，符合大多數老百姓需要的中小戶型相對比較少。 2、房價的變化。25年全國房價繼續(xù)上漲15.2%，各地房價在25年的上漲幅度并不一樣，東部地區(qū)是16.9%，中部地區(qū)是1.2%，西部地區(qū)為7.6%。26年第一季度全國7個城市新建商品房面積同比上漲6.3%。北京市房價在26年第一季度猛漲了17%。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的聯(lián)合調查也表明，26年8月，全國7個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。深圳、北京、廈門居漲幅榜前三位，當月房價較25年同期分別上漲12.8%、11.4%和11.4%;唯一下降的城市是上海，降幅為2.2%。當月，房價環(huán)比上漲較快的城市還包括煙臺、大連和長春等。從北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數據看，26年前9個月，北京房價依然上漲了9.3個百分點。但26年9月全市商品住宅銷售價格比25年同月上漲了1.3個百分點。但漲幅卻比26年8月回落了1.4個百分點。廣州市國土房管局發(fā)布的房地產市場分析報告顯示，繼26年8月房價小幅下跌之后，26年9月廣州房價繼續(xù)全線回落，新建商品住房均價創(chuàng)下26年宏觀調控以來最大跌幅，比上月下降了46元，為6382元44904/