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1、問答題： 一、土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)劃撥的區(qū)別？ 出讓和劃撥是供應(yīng)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的兩種最基本的方式。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)劃撥雖然都是設(shè)立土地使用權(quán)的方式，但二者有以下區(qū)別： （1）土地使用權(quán)出讓是國家有償轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓方取得土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)向國家交付出讓金等有償使用費(fèi)用。而劃撥則是國家無償轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，土地使用者不向國家交付取得土地使用權(quán)的價(jià)款等有償使用費(fèi)用（但土地使用者應(yīng)繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用）。 （2）出讓土地使用權(quán)是有期限的，土地使用者在此期限內(nèi)享有土地使用權(quán)，期滿則應(yīng)依法交還國

2、家。而劃撥土地使用權(quán)，除了法律另有規(guī)定外，一般是無期限轉(zhuǎn)移給土地使用者使用。 （3）土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門與受讓方簽訂出讓合同，以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。而土地使用權(quán)劃撥，則不簽訂土地使用合同。 （4）在具體程序上，土地使用權(quán)出讓除了必要的審批外，主要還得經(jīng)過法定的民事行為（協(xié)議拍賣或招標(biāo)）這一過程方能實(shí)現(xiàn)。而土地使用權(quán)劃撥，主要靠行政審批手續(xù)。 二、抵押權(quán)人的概念以及案例分析 答：抵押人：提供抵押財(cái)產(chǎn)的財(cái)務(wù)所有權(quán)人或使用權(quán)人為抵押人，享有抵押權(quán)的權(quán)利人為抵押權(quán)人。 三、村民利用集體土地建房售給城鎮(zhèn)居民？ 答：農(nóng)村土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與特定身份相聯(lián)系，是

3、不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。所以目前利用集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，此類房屋的買賣合同也是無效的，購買者即使付出了相應(yīng)的代價(jià)，其對(duì)所購買的房屋也并不享有產(chǎn)權(quán)，一旦發(fā)生糾紛，將缺少相應(yīng)法律的保護(hù)。 四、土地稅費(fèi)有哪些？征稅對(duì)象，范圍，怎么算？ 1、國有土地有償使用費(fèi)（土地出讓金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、外商投資企業(yè)場地使用費(fèi)）： 國有土地使用權(quán)出讓金：指土地使用權(quán)出讓過程中土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而向土地所有者支付一定數(shù)額的貨幣，它的實(shí)質(zhì)是使用者使用土地的價(jià)格。 土地收益金：劃撥土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)收益上繳國家。 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)：中

4、央與地方30：70分成體制， 嚴(yán)禁市、縣人民政府和有關(guān)部門將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納，專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)等開支，向中西部地區(qū)和糧食主產(chǎn)區(qū)傾斜。 外商投資企業(yè)場地使用費(fèi)：是指外商獨(dú)資、合營、合作企業(yè)，利用中方合資或合作者原使用的土地所交納的費(fèi)用。它由場地開發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)兩部分組成。場地開發(fā)費(fèi)主要包括：征用土地的補(bǔ)償費(fèi)、原有建筑物拆遷費(fèi)、人員安置費(fèi)以及外商企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用。土地使用費(fèi)是指外商投資企業(yè)在經(jīng)營期限內(nèi)，按照所使用土地的等級(jí)和定額標(biāo)準(zhǔn)按年向地方人民政府交納的用地費(fèi)。 2、耕地占用稅 概念：耕地占用

5、稅，是指對(duì)占用耕地建房或者進(jìn)行其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依據(jù)其占用的耕地面積征收的一種稅。耕地占用稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。 征稅對(duì)象：1. 種植糧食作物、經(jīng)濟(jì)作物的土地2. 菜地3. 園地4. 魚塘5. 占用其他農(nóng)用地 耕地占用稅的計(jì)征：《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，自2008年1月1日起施行 耕地占用稅的稅額規(guī)定如下： 　?。ㄒ唬┤司夭怀^1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦?，每平方米?0元至50元； 　?。ǘ┤司爻^1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元； 　　（三）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元； 　?。ㄋ?/p>

6、）人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。 備注：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，且人均耕地很少地區(qū)、基本農(nóng)田，適當(dāng)提高 耕地占用稅減免：下列情形免征耕地占用稅： 　　軍事設(shè)施占用耕地；學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地；鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅；農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅；村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用

7、稅。 3、城鎮(zhèn)土地使用稅： 概念：城鎮(zhèn)土地使用稅：它是國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)使用土地的單位和個(gè)人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。 征稅對(duì)象：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。 計(jì)稅依據(jù)和稅率：土地使用稅每平方米年稅額如下： 大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 依據(jù)為納稅人實(shí)際占有

8、的土地面積，從量計(jì)征。按年計(jì)算、分期繳納。 4、土地增值稅 概念：是指對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物取得的增值額一次性征收的稅種，屬于資源稅的一種特殊形式。 征稅對(duì)象：《土地增值稅條例》第2條規(guī)定：凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。 記稅依據(jù)：房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額=收入- 《土地增值稅條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額 增值額的扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 土地增值稅的稅率（超率累進(jìn)稅率）

9、 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50％的部分，稅率為30％； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50％，未超過扣除項(xiàng)目金額的100％的部分，稅率為40％； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100，未超過扣除項(xiàng)目金額的200％的部分，稅率為50％； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額的200%的部分，稅率為60%。 5、新菜地開發(fā)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金：是指在征用城市郊區(qū)的菜地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，用地單位按照國家有關(guān)規(guī)定繳納的費(fèi)用。 新菜地：是指城市（不含縣城、建制鎮(zhèn)的工礦區(qū)）郊區(qū)，為供應(yīng)城市居民吃菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。 一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的

10、，均不作為本辦法所稱的菜地。 在蔬菜產(chǎn)銷放開后，能夠滿足供應(yīng)，不再需要開發(fā)新菜地的城市，不收取新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)： （一）在城市人口（不含郊縣人口，是指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口，下同）100萬以上的市，每征用一畝菜地，繳納7000至1萬元。 （二）在城市人口50萬以上，不足100萬的市，每征用一畝菜地，繳納5000至7000元；在京、津、滬所轄縣征用為供應(yīng)直轄市居民吃菜的菜地，也按該標(biāo)準(zhǔn)繳納。 （三）在城市人口不足50萬的市，每征用一畝菜地，繳納3000元至5000元。 各省、自治區(qū)、直轄市應(yīng)在上述額度內(nèi)，根據(jù)本轄區(qū)城市的菜地建設(shè)基礎(chǔ)和生產(chǎn)情況，區(qū)別近郊和遠(yuǎn)郊，規(guī)定具體標(biāo)

11、準(zhǔn)。 6、契稅 概念：是指當(dāng)土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更時(shí)，向該土地或者房屋的產(chǎn)權(quán)受讓單位或個(gè)人一次性征收的稅種。 （一）國有土地使用權(quán)出讓； （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換； （三）房屋買賣； （四）房屋贈(zèng)與； （五）房屋交換。 不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移 契稅的稅率為3%-5%，（具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 確定） 契稅的計(jì)稅依據(jù)：（l）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定；（3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使

12、用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。 應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)稅率 減免：有下列情形之一的，減征或者免征契稅： 　?。ㄒ唬﹪覚C(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； 　　（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征； 　?。ㄈ┮虿豢煽沽缡ё》慷匦沦徺I住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征； 　　（四）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。 7、其它土地稅費(fèi) 土地營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)納稅額為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)及其他附著物營業(yè)額的5%。 依據(jù)：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》 印花

13、稅對(duì)房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價(jià)的0.3‰交納。 依據(jù)：《中華人民共和國印花稅暫行條例》 《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則》 耕地開墾費(fèi)： 土地荒蕪費(fèi)： 土地閑置費(fèi)： 土地價(jià)格評(píng)估費(fèi)： 土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)、地籍測繪費(fèi) ： 管理性費(fèi)用 （征地管理費(fèi)、土地登記費(fèi)、書證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)）： 城市維護(hù)建設(shè)稅：以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與增值稅、營業(yè)稅同時(shí)交納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%。 依據(jù)：《中華人民共和國城市

14、維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》《關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅幾個(gè)具體問題的規(guī)定》 五、繼承房地產(chǎn)是否要交契稅？ 在“國稅函20041036號(hào)”的通知中，國家稅務(wù)總局對(duì)繼承土地房屋權(quán)屬征收契稅問題做出了規(guī)定，對(duì)于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬時(shí)，不征收契稅；按照《繼承法》規(guī)定，對(duì)于非法定繼承人根據(jù)遺囑得到死者生前的土地、房屋權(quán)屬的，則屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。 1、如果是法定繼承人，繳納登記費(fèi)、權(quán)證印花稅、繼承房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅。 2、如果是非法定繼承人，除上述各項(xiàng)外，還要交產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的印花稅（房屋價(jià)值的萬分之五）外、該房地產(chǎn)市場價(jià)的契稅（3%）。 六、農(nóng)村建房應(yīng)該繳納那些稅費(fèi)

15、？ 按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅是對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人所征的稅。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋。房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。農(nóng)村村民蓋房后不用繳納房產(chǎn)稅，因?yàn)榇迕裆w房系農(nóng)村房屋，非屬城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，不屬房產(chǎn)稅的征稅范圍之列。因此你在農(nóng)村蓋房后不用繳納房產(chǎn)稅，若有關(guān)部門要求村民繳納，可以予以拒絕。 七、房地產(chǎn)交易應(yīng)繳納那些稅費(fèi)？ 八：農(nóng)村在校大學(xué)生(戶口遷出)能否享受與村民同等的待遇（如，分享征地補(bǔ)償費(fèi)）？ 九、土地爭議及爭議解決的途徑有那些? 土地爭議：1、土地民事爭議：土地權(quán)屬爭議：是指因土

16、地所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬問題而發(fā)生的爭議。 土地侵權(quán)爭議：侵犯土地所有權(quán)和使用權(quán)的爭議。 土地相鄰關(guān)系爭議： 解決辦法：協(xié)商： 土地行政調(diào)處：人民政府土地管理部門為了實(shí)現(xiàn)法律、法規(guī)和規(guī)章確定的行政管理目標(biāo)和任務(wù)，應(yīng)土地管理相對(duì)人申請(qǐng)或依職權(quán)處理涉及土地權(quán)屬爭議的具體行政行為 訴訟： 2、土地行政爭議：土地行政部門及其工作人員，法律授權(quán)的有關(guān)組織，在土地行政執(zhí)法過程中，同相關(guān)個(gè)人或組織之間產(chǎn)生的爭議。即發(fā)生在“官”與“民”之間的爭議。 解決辦法：土地行政復(fù)議、土地行政訴訟、 案例分析： 案例分析1： 題目：1987年西亭村第一村民小組將一塊近４０畝的土地發(fā)包給本組村民

17、陳某和李某，二人將這塊地開發(fā)為魚塘，后又轉(zhuǎn)包給非本組村民葉某經(jīng)營，并收取了轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 1994年11月17日，葉某與西亭村村委會(huì)簽訂《土地承包合同》，由村委會(huì)將第一小組這塊地發(fā)包給葉某，每年承包金1200元，承包期限30年。合同還約定，承包期間如遇國家建設(shè)需要征用此地，葉某有權(quán)享有自己投資的開發(fā)基建費(fèi)及農(nóng)漁牧副業(yè)的賠償費(fèi)。合同經(jīng)過了公證機(jī)關(guān)公證。 1995年至2005年，葉某每年向村委會(huì)繳納承包金，并在這塊地上經(jīng)營水產(chǎn)養(yǎng)殖。2006年初葉某所承包的近40畝地因國家建設(shè)需要被征用，這塊承包地獲得地上物補(bǔ)償金和獎(jiǎng)勵(lì)金合計(jì)人民幣69.64萬元，款項(xiàng)劃撥至西亭村村委會(huì)賬戶上。葉某經(jīng)過多次交涉都未能領(lǐng)

18、到這一款項(xiàng)，于是將村委會(huì)和村民小組起訴到法院。 被告西亭村第一村民小組表示，40畝低產(chǎn)田屬第一村民小組集體所有，村委會(huì)無權(quán)將這塊土地發(fā)包給非本小組村民。因此葉某與村委會(huì)簽訂的《土地承包合同》無效，這塊土地的補(bǔ)償金應(yīng)歸第一村民小組集體所有。 西亭村村委會(huì)則表示，因葉某與第一村民小組就該補(bǔ)償款存在爭議，故暫緩支付。 你認(rèn)為法院將如何判決？理由？ 答：目前我國《土地承包法》等法律已確認(rèn)土地集體所有制主體有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體、村民小組集體三級(jí)，但對(duì)于這三者之間如何區(qū)分，特別是對(duì)于村集體和村民小組之間如何劃分土地所有權(quán)，并沒有具體規(guī)定。集美區(qū)法院審理后認(rèn)為，村委會(huì)作為土地承包合同的發(fā)包人并無不妥，原告

19、和被告所簽訂的《土地承包合同》經(jīng)過公證，具有較高的法律效力。原告葉某在訟爭土地上經(jīng)營了十幾年，這個(gè)村村民從未提出異議，第一村民小組也沒有向原告要求收回土地。且原告葉某在簽訂合同后按期繳納承包款，并向這塊地原承包人支付了轉(zhuǎn)包費(fèi)。根據(jù)誰投資誰受益的原則，法院最后判定原告葉某勝訴。 案例分析2： 題目：林某于1983年遷入某村，后即分到土地，與其他村民同樣享受權(quán)利、履行義務(wù)。因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開發(fā)，1984年該村的部分土地被占用。該村村民代表大會(huì)在分配土地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)認(rèn)為趙某是后遷戶，遂決定林某享有其他村民所得土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額的50%。林某不服訴至法院，要求判令村委會(huì)停止侵權(quán)，并補(bǔ)發(fā)少分的土地補(bǔ)償款及遲

20、付利息。 村委會(huì)表示土地法規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其實(shí)質(zhì)是對(duì)集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)的分配涉及村民利益，依法屬于村民自治范疇。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收到土地補(bǔ)償費(fèi)后，有權(quán)決定是否在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行分配。 你認(rèn)為法院將如何判決？理由？ 答： 案例分析3： 題目：徐倩系圣燈村九組村民，2001年9月被武漢大學(xué)錄取，其戶口2002年3月22日從圣燈村九組遷往武漢大學(xué)。徐倩就讀武漢大學(xué)之前，每年都參加圣燈村九組的年終收益分配（該村全部土地出租產(chǎn)生的收益）。在校就讀期間，2002、2003年圣燈村九組向村民進(jìn)行了年終收益分配，每年人均發(fā)放金額為1700元。兩年合計(jì)人均發(fā)

21、放金額為3400元。圣燈村九組召開村民大會(huì)2/3村民同意以徐倩戶口遷出已不屬于圣燈村九組村民為由停止向徐倩分配2002、2003年年終收益款。 徐倩以合法權(quán)益受到侵害為由向本院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令圣燈村九組向其支付3400元。 你認(rèn)為法院是否支持徐倩的訴訟請(qǐng)求？為什么？ 法院判決： 成都市成華區(qū)人民法院一審支持原告徐倩的訴訟請(qǐng)求。 成都市人民檢察院以：徐倩考入武漢大學(xué)，將戶口遷入武漢，已不屬于圣燈村九組的村民，并以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收益分配權(quán)糾紛不屬法院受理范圍為由向成都市成華區(qū)人民法院提起抗訴。 成都市成華區(qū)人民法院再審，維持原判決。雙方均未上訴。 判決依據(jù)： 四川省農(nóng)業(yè)廳（

22、2004）82號(hào)回復(fù)：委培生（包括各類在校大學(xué)生）仍保留承包地的，享有承包地收益的分配權(quán)。 成都市成華區(qū)人民政府（1998）95號(hào)、（2003）45號(hào)文件規(guī)定，大中專在校學(xué)生學(xué)習(xí)期間不退還承包土地，其住房面積及宅基地予以保留。 原籍是農(nóng)村戶口的在校大學(xué)生，由于其戶口遷出并不表明其己完全脫離該集體經(jīng)濟(jì)組織，只是基于一種學(xué)籍管理規(guī)定的行為。 學(xué)生在校讀書不是就業(yè)，并沒有獨(dú)立的生活來源，其學(xué)業(yè)的完成主要依靠家庭成員的供給，而其他家庭成員的收入大多來源于承包地的各種收益。 案例分析4 題目：原告：江西省余干縣梅港鄉(xiāng)梅港村委會(huì)鎮(zhèn)山第三村民小組。 被告：江西省余干縣梅港鄉(xiāng)梅港村民委員會(huì)。

23、 1974年至1992年間，梅港村委會(huì)曾利用下屬的第三村民小組的土地1666平方米興辦園藝場栽種桔樹，由村委會(huì)負(fù)責(zé)經(jīng)營，利潤按比例與村民小組分成。 1992年11月，余干縣梅港糧管所經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，征用該土地建糧食倉庫。梅港村委會(huì)代表該村民小組與梅港糧管所簽訂了《土地征用協(xié)議》。協(xié)議規(guī)定，征用土地的補(bǔ)償費(fèi)為4.7478萬元（含土地附著物補(bǔ)償費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)）。隨即付款。 梅港村委會(huì)以曾經(jīng)營被征土地多年和在征地過程中做了許多工作為由，要求扣除附著物補(bǔ)償費(fèi)用及其他開支后，將剩余3.75萬元土地補(bǔ)償費(fèi)，按“四六”分成。 第三村民小組則不服，上訴法院要求全部占有扣除附著物補(bǔ)償費(fèi)

24、用及其他開支后的土地補(bǔ)償費(fèi)3.75萬元。 你認(rèn)為梅港村委會(huì)、第三村民小組主張的分配方案合理嗎？為什么？ 答：余干縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告鎮(zhèn)山第三村民小組與被告梅港村委會(huì)爭議的土地征用補(bǔ)償費(fèi)，因被征土地原告擁有所有權(quán)，故其分得土地補(bǔ)償費(fèi)是合理的。但被告曾在該塊土地上興辦了園藝場，從事了多年的經(jīng)營管理，并在征地時(shí)做了一定的工作，故其提出適當(dāng)分得土地征用補(bǔ)償費(fèi)也是應(yīng)該的。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十一條、第三十條、第四十九條和國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》第十一條之規(guī)定，于1996年元月24日判決如下： 原告鎮(zhèn)山第三村民小組與被告梅港村委會(huì)所爭議的土地

25、補(bǔ)償費(fèi)19350元，按7比3比例分成，原告應(yīng)得13545元，被告應(yīng)得5805元。限判決生效后15日內(nèi)被告退還原告土地補(bǔ)償費(fèi)13545元。 宣判后，原、被告雙方當(dāng)事人均未提起上訴。判決生效后，原告鎮(zhèn)山第三村民小組認(rèn)為19350元土地征用補(bǔ)償費(fèi)均應(yīng)歸其所有，遂向余干縣人民檢察院提出申訴。余干縣人民檢察院受案后報(bào)請(qǐng)上饒地區(qū)檢察分院，以上述判決適用法律錯(cuò)誤為由向上饒地區(qū)中級(jí)人民法院提起抗訴。上饒地區(qū)中級(jí)人民法院受案后交由原審法院再審。余干縣人民法院另行組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了再審。 村民小組是屬農(nóng)村村內(nèi)組級(jí)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織，由過去的生產(chǎn)隊(duì)變更而來。有關(guān)法律、法規(guī)都承認(rèn)和保護(hù)村民小組對(duì)土地的所

26、有權(quán)及其經(jīng)營、管理權(quán)，作為只有基層群眾性自治組織單一職能的村民委員會(huì)不得侵犯村民小組所享有的對(duì)所有的土地的權(quán)利。村民小組所有的土地被依法征用后，征地單位所給予的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)即應(yīng)歸該村民小組所有。 按照土地管理法第三十條的規(guī)定，被征用土地上屬于個(gè)人的附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)付給本人。本案的征用土地補(bǔ)償費(fèi)包括了被征用土地上的附著物等的補(bǔ)償費(fèi)，但這些附著物并不屬村民小組的成員或其他村民所有，而是因歷史的原因?qū)俦景副桓妗０丛撘?guī)定的精神，被告是有權(quán)取得附著物的補(bǔ)償費(fèi)的。同時(shí)，如是村民小組自辦征用手續(xù)，也是要開支一些費(fèi)用的。因此，被告在征地單位給付的補(bǔ)償費(fèi)用扣除附著物的補(bǔ)償費(fèi)及辦征地手續(xù)開支的費(fèi)用，

27、剩余的作可分配的土地征用補(bǔ)償費(fèi)，是合理的。但是，被告在作出上述扣除后，還要求在剩余的費(fèi)用中分得一部分，就沒有任何法律依據(jù)。所以，原告要求在作扣除后應(yīng)全額付給其被征土地的補(bǔ)償費(fèi)，是有道理的，應(yīng)予支持。 案例分析5： 題目：羅某和于某是鄰居，羅某建房在先（1998年），而于某建房在后（1999年），于某剛買了一輛微型車，然而要開進(jìn)自己的院子就需要通過羅某家門前的通道。但通道有羅家用紅磚堆成的一道圍墻及存放的雜物，造成道路狹窄。于某的車無法通過。于某于是要求羅某清除圍墻和雜物，為其提供通道。 假如你是法官，如何判決？ 答：《民法通則》第83條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活

28、、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。法院據(jù)此認(rèn)定羅某在自己門前所建圍墻影響鄰居正常通行，應(yīng)予清除。 案例分析6：9 題目：某市自來水廠擬與某房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，在城郊結(jié)合部興建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)水廠。由自來水公司提供土地，辦好一切建設(shè)手續(xù)；由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)建設(shè)。自水廠投產(chǎn)之日起，前十年的水費(fèi)收入歸房地產(chǎn)公司；期滿之后，水廠一切權(quán)益歸自來水公司。 這種情況下欲想取得土地使用權(quán)是否符合“確屬必需”的條件？ 答： 案例分析7 題目：2003年6月，某糧站在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，拆掉場區(qū)東側(cè)

29、院墻，扒掉一間廠房，擅自將坐落在國道旁的繁華地段原行政劃撥的600平米生產(chǎn)辦公用地改為商業(yè)用地，并將底層作為商場出租給一些單位和個(gè)人，用做經(jīng)商場地。 上述行為是否合法？ 答：改變土地的使用用途。其理由是：糧站原來用于生產(chǎn)辦公的土地改為商業(yè)用地，顯然改變了原批準(zhǔn)用地的用途。 根據(jù)《土地管理法》第四條規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，在本案中，某糧站擅自改變其平方米生產(chǎn)辦公用地為商業(yè)用地，已違反這一規(guī)定，同時(shí)也違反了土地管理法第十二條“依法改變土地權(quán)屬和用途的；應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)的規(guī)定。另外，糧站的行為不僅是改變土地用途

30、，實(shí)際上還是以出租的方式出現(xiàn)的非法轉(zhuǎn)讓土地的行為，土地管理法第七十三條規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收非法所得，……可以并處罰款，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分。對(duì)照區(qū)國土局對(duì)此案的處理可知，南岳區(qū)國土局的處理是合法合理的。 對(duì)這起案件的處理，還有一個(gè)對(duì)非法出租行為的處理問題，出租土地使用權(quán)能否得到法律保護(hù)，主要看是否進(jìn)行了登記。出租方將原由自己使用的土地出租后，改變了土地的用途，必須辦理變更登記手續(xù)，這在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《土地登記規(guī)則》中均有規(guī)定。此案按擅自改變土地用途處理，實(shí)質(zhì)上對(duì)出租行為也

31、作了處理。 案例分析8 問題：1999年3月6日，農(nóng)民范某與市民常某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議。協(xié)議約定：范某將位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)前辛莊村的4間北房賣給常某，房價(jià)款為1.5萬元。協(xié)議簽訂后，常某把房款交給范某，范某也交付了房屋。同時(shí)，常某與此村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂了房宅基地有償使用50年的合同，并交付了第一個(gè)10年的有償使用費(fèi)1500元。2003年，作為賣家的范某看房價(jià)看漲，于是訴至法院，要求確認(rèn)他與常某簽訂的房屋買賣合同無效，常某向其返還房屋。 你認(rèn)為法院將如何判決？ 答：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，村民出賣原有宅基地上的房屋，應(yīng)出售給符合申請(qǐng)建房用地條件的村民。據(jù)此，法院判決范某與常某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效

32、，常某將涉案房屋交還給范某，范某返還給常某購房款1.5萬元。 案例分析9 1985年2月，王某的父親以一家三口人（王某父母與王某）名義，向當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)申請(qǐng)宅基地建房。1992年王某考上省城的一所大學(xué)，戶口隨之遷出，后在縣城就業(yè)。2003年，王某的父母先后去世，老宅已無人居住。 問題：王某能繼承父母的房屋連同土地嗎？村委會(huì)有權(quán)收回宅基地使用權(quán)嗎？ 答：法院經(jīng)審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)作為土地使用權(quán)的一部分，當(dāng)然歸當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)）所有。宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)特殊的物權(quán)，與農(nóng)民個(gè)人的集體組織成員資格緊密相關(guān)，盡管申請(qǐng)宅基地建房時(shí)王某戶口沒有遷出，而隨著王某戶口的遷出，其宅基地使用權(quán)資格也

33、隨之消滅，而其父母的土地使用權(quán)也因其死亡而消滅，因此無論是王某還是其父母，都不再是宅基地使用權(quán)的主體。我國現(xiàn)行法律規(guī)定，基于身份關(guān)系無償從村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的宅基地使用權(quán)，應(yīng)作為一種特殊物權(quán)，不能作為遺產(chǎn)繼承，因此法院判決王某將該宅基地使用權(quán)返還給村委會(huì)。 案例分析10 題目：甲村委會(huì)與乙村村民趙某簽訂承包合同，將甲村的50畝荒地承包給趙某，承包期3年，承包費(fèi)9萬。 趙某依合同付款后，未經(jīng)批準(zhǔn)在該地上建起了三間臨時(shí)住房。甲村村民代表與趙某進(jìn)行交涉，要求其返還土地，并拆除房屋。但趙某以與村委會(huì)簽過承包合同為由拒不同意。 村民們一氣之下將趙某的臨時(shí)住房拆除。趙某于是向所在縣人民法院提

34、起訴訟，要求村民賠償損失。 問題： （1）本案中趙某與村委會(huì)簽訂的承包合同是否有效？為什么？ （2）趙某的房屋是否可以由村民拆除？ （3）此案法院最終將作如何判決？ （4）假設(shè)甲村在發(fā)包這50畝耕地前發(fā)出公告，看到公告后本村村民王某與趙某都想承包。這種情況下誰將取得承包權(quán)？ 案例分析11 2001年12月，村民李某與當(dāng)時(shí)的村委會(huì)簽訂了一份土地承包合同。合同約定，村委會(huì)將村屬的15畝承包地承包給李某經(jīng)營，承包期限為30年。合同簽訂后，李某對(duì)所承包的土地進(jìn)行了重新規(guī)范和整理，并在投資近3000元的承包土地上新打了一眼深井。2002年10月，李某所在的村委會(huì)進(jìn)行了換屆選舉。換屆

35、后的村委會(huì)以原村委會(huì)與李某所簽訂的土地承包合同沒有召開村民大會(huì)，違反民主議定原則為由，將李某所承包的土地強(qiáng)行收回。李某將村委會(huì)告上法庭，要求確認(rèn)合同有效，被告繼續(xù)履行合同；如果確認(rèn)合同無效，要求賠償2萬元經(jīng)濟(jì)損失。 你認(rèn)為法院會(huì)不會(huì)支持李某的訴訟請(qǐng)求？為什么？ 答：法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告李某與原村委會(huì)之間簽訂的土地承包合同違反了民主議定原則，屬于無效合同。原村委會(huì)在簽訂合同中存在明顯過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對(duì)因合同無效給原告李某造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。 但法院在判決中只對(duì)因合同無效給李某造成的直接損失作了認(rèn)定，判決村委會(huì)賠償李某整地和打井費(fèi)用5000元，而對(duì)李某自行委托價(jià)格認(rèn)證中心認(rèn)證的不能繼續(xù)履行

36、合同后兩年的土地可得利益損失13000元，以“屬于期待利益，不是直接損失，且村委會(huì)有異議”為由，不予支持。 律師觀點(diǎn)： 農(nóng)村土地承包合同與其他合同相比，具有長期性特點(diǎn)，一般為30年。這種土地承包合同簽訂后，承包人為顧及長遠(yuǎn)利益，其初始投入往往較大，承包人的期待利益也是巨大的。一旦合同被確認(rèn)無效，法院若僅僅支持承包方直接損失，而不考慮其間接損失，勢必會(huì)損害農(nóng)民的切身利益。 以上案例中，對(duì)李某自行委托認(rèn)證機(jī)構(gòu)作出的間接損失認(rèn)定，如雙方有異議，法院可委托有鑒定資格的認(rèn)證機(jī)構(gòu)予以認(rèn)證，并在合理幅度內(nèi)根據(jù)雙方的過錯(cuò)責(zé)任予以分擔(dān)，而不應(yīng)以“屬于期待利益”為由不予支持。只要承包方的間接損失是可

37、以預(yù)見并能預(yù)期取得的利益，就應(yīng)支持，這也符合合同法中有關(guān)損失的賠償原則。 案例分析12 甲村村民王某準(zhǔn)備將其30畝承包地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。乙村的張某能否受讓該30畝地的承包經(jīng)營權(quán)？ (1)該合同全部無效 根據(jù)我國土地管理法【第十條】規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。 【第十四條】規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林

38、業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)。 在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。 【第十五條】規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。 根據(jù)以上法條，甲村委會(huì)有權(quán)對(duì)自己轄

39、區(qū)的集體土地行使管理權(quán)利，有權(quán)與承包人訂立承包合同；該合同在承包方式，用途，土地使用期限等條款方面沒有違反法律法規(guī)的約定存在，【但是根據(jù)題干中指出趙某是乙村村民，違反了第十五條的經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或村民代表三分之二以上同意的法定限制】。根據(jù)合同法，違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益的合同屬于無效合同，而且該合同屬于訂立合同主體不合格，因而是全部無效合同。 (2)趙某的房屋不能有村民直接拆除 根據(jù)我國土地法【第六十六條】規(guī)定縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門對(duì)違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。 根據(jù)【第六十七條】規(guī)定縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門履行監(jiān)督檢查

40、職責(zé)時(shí)，有權(quán)采取下列措施： （一）要求被檢查的單位或者個(gè)人提供有關(guān)土地權(quán)利的文件和資料，進(jìn)行查閱或者予以復(fù)制； （二）要求被檢查的單位或者個(gè)人就有關(guān)土地權(quán)利的問題作出說明； （三）進(jìn)入被檢查單位或者個(gè)人非法占用的土地現(xiàn)場進(jìn)行勘測； （四）責(zé)令非法占用土地的單位或者個(gè)人停止違反土地管理法律、法規(guī)的行為。 由以上法條可以看出，縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門是管理監(jiān)督土地使用情況的主要負(fù)責(zé)人，他有責(zé)任發(fā)現(xiàn)土地使用違法行為并要求停止該行為繼續(xù)，而村民沒有這個(gè)權(quán)利。因此，村名應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提請(qǐng)?zhí)幚怼? (3)本案法院應(yīng)當(dāng)判決村民賠償趙某合理經(jīng)濟(jì)損失。 根據(jù)我

41、國物權(quán)法【第三十二條】物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。 【第三十三條】因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。 【第三十四條】無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。 【第三十五條】妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。 【第三十六條】規(guī)定造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。 【第三十七條】規(guī)定侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。 土地使用權(quán)和臨時(shí)建筑的所有權(quán)都屬于物權(quán)范疇，根據(jù)以上條款，村民對(duì)土地使用權(quán)和附著物權(quán)屬

42、有爭議是應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法規(guī)定的手段爭取自己的合法權(quán)益。因行使權(quán)利不當(dāng)造成他人財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 對(duì)于趙某涉嫌土地使用權(quán)違法的，法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令相關(guān)管理部門進(jìn)行監(jiān)督檢查處理，作為另案處理。 (4)假設(shè)甲村在發(fā)包這50畝耕地前發(fā)出公告，看到公告后本村村民王某與趙某都想承包，雙方應(yīng)當(dāng)按照以下法律規(guī)定： 根據(jù)我國農(nóng)村土地承包法【第三十三條】規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)； （二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途； （三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限； （四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力； （五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。 【第四十七條】規(guī)定以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。 【第四十八條】規(guī)定發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。 由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包的，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。