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1、福建省天星實(shí)業(yè)有限公司 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科研基地項(xiàng)目簡介 目錄 PART 福州宏觀環(huán)境分析 PART 福州類似個案比較 PART 項(xiàng)目區(qū)位綜合分析 PART 結(jié)論 福州市城市環(huán)境分析 PART 宏觀環(huán)境分析 城市基本概述 交通體系 城市發(fā)展規(guī)劃 城市建設(shè)目標(biāo) 福建省 省會城市 ，位于福建省東部閩江下游，與臺灣 一水相望，是我國首批對外開放的沿海港口城市。 隨著 2010年初的胡錦濤入閩，海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展系列國策 在未來的逐步落實(shí)執(zhí)行，福州作為 海西中心省會級城 市的經(jīng)濟(jì)核心地位 將進(jìn)一步得到快速發(fā)展及鞏固。 福州市區(qū)面積從 1978年的 34.3平方公里擴(kuò)大到

2、 2009年 的 183平方公里 。福州城市新規(guī)劃的中心城區(qū)（閩侯 7 鎮(zhèn)和連江 琯 頭擬納入中心城區(qū)）面積為 1443平方公里 。 2009年全年全市常住總?cè)丝?687萬人，其中市區(qū)常住 總?cè)丝?271萬人 。規(guī)劃至 2015年，中心城區(qū)常住人口規(guī) 模為 346萬人 。 地理 行政 城市基本概述 動車時代 大港行列 地鐵城市 一小時經(jīng)濟(jì)圈 鐵路交通樞紐 國際航運(yùn)樞紐 福州交通 “ 海陸空 ” 立體網(wǎng)絡(luò)日益 完善 交通體系 福州交通樞紐港日益成形，這同時也 意味著福州作為海峽西岸省會中心城 市的區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢更加凸顯。這 不僅有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 對于土地價值

3、、 商業(yè)發(fā)展等的增值效應(yīng)也將會非常明 顯。 地鐵 動車 由濱江型城市向?yàn)I海型城市發(fā)展 2000 2005 完成閩江時 代 從三山時代到閩江時代 的延伸，從城市老城區(qū) 到江濱沿線的開發(fā) 2005 2010 開始烏龍江 時代 從閩江時代到烏龍江時 代的飛躍，完成對臺南 島的開發(fā) 2010 2020 實(shí)現(xiàn)濱海時 代 從烏龍江時代到濱海時 代的提升，對閩江口、 長樂沿線的開發(fā) “ 一城兩翼雙軸線 ” 的 城鎮(zhèn)中心體系 的規(guī)劃構(gòu)想 到 2020年，福州市將形成 1個特大城市 (福州中心城區(qū) )、 2個大城市 (福清市、平潭島 )、 2個中等城市 (長樂市、 連江縣 )、 4個小城市 (

4、閩清縣、永泰縣、羅源縣、閩侯 縣 )以及若干個小城鎮(zhèn)，并構(gòu)建“一主一區(qū)兩副”的中 心體系格局。 福州城市發(fā)展規(guī)劃 城市建設(shè)目標(biāo) 數(shù)據(jù)來源于 福州市城市總體規(guī)劃 (2009-2020) 福州市中心城區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)椤皷|擴(kuò)、南進(jìn)”。采取“結(jié) 構(gòu)開放、軸向發(fā)展、核心多極、服務(wù)沿江、工業(yè)沿海、生態(tài)滲 透”的空間發(fā)展策略，形成“一區(qū)三軸八新城”的空間布局結(jié) 構(gòu)。 城市職能定位： 福建省省會 +海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市 + 國家歷史文化名城 城市發(fā)展目標(biāo)： 經(jīng)濟(jì)繁榮的中心城市 +生活舒適的宜居城市 + 環(huán)境優(yōu)美的山水城市 +人文和諧的文化名城 PART 宏觀環(huán)境分析 福州市經(jīng)

5、濟(jì)環(huán)境分析 GDP與固定資產(chǎn)投資 人均 GDP 人均可支配收入與人均消費(fèi)支出 社會消費(fèi)總額 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展?fàn)顩r 1548.46 1482.06 1656.94 1974.59 2284.16 2524.28 1174.62 526.63 603 732 1646.72 982.17 1001 1248.9 14.50% -4.3% 12.80% 15.80% 31.50% 39.60% 12.2% 15.1% 13.0% 24.7% 36.7% 14.6% 25.3% 23.70% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2004年 2005年 2006年

6、 2007年 2008年 2009年 2 0 1 0 年上半年 億元 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50%GDP 固定資產(chǎn)投資 年增長率 年增長率 數(shù)據(jù)來源 福州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) GDP與固定資產(chǎn)投資 福州市近年來經(jīng)濟(jì)增長加快，綜合實(shí)力提升、固定資產(chǎn)投資額高速 增長，為福州市的經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用 。 23443 22388 24874 29318 33615 36900 14.20% -4.5% 11.1% 8.90% 14.4% 12.0% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 4

7、0000 2004 2005 2006 2007 2008 2 0 0 9 年 元 -10% 0% 10% 20% 人均G D P 年增長率 數(shù)據(jù)來源 福州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 人均 GDP 福州市人均 GDP08年就已超過 4000美元，超過了當(dāng)年中國人均 GDP， 09年福 州市人均 GDP達(dá)到了 5400美元，根據(jù) GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看 出福州市房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展期。 11436 12661 14206.16 16642 19009 20289 12222.2 14105.46 8042 9595 8382 7688.58 11790 13541 12.

8、2% 9.10% 4.2% 10.7% 11.40% 12.97% 17.1% 16.0% 6.60% 14.9% 8.70% 22.9% 14.5% 9.50% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2 0 1 0 年上半年 單位: 元 0% 10% 20% 30%人均可支配收入 人均消費(fèi)支出 年增長率 年增長率 數(shù)據(jù)來源 福州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 人均可支配收入與人均消費(fèi)支出 福州近幾年人均可支配收入從 2004年 11436元到 2009年 20289元，年均實(shí)際增長 率都在

9、10以上，這對福州未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢（尤其是商業(yè)）是利好的因素。 社會消費(fèi)總額（單位：億元） 5 8 0 . 2 8 6 6 3 . 0 5 7 7 5 . 5 3 9 4 0 . 9 9 1 3 3 5 . 7 9 7 4 9 . 8 3 1 1 3 4 . 3 7 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010上半年 數(shù)據(jù)來源 福州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 200 9年福州市社會消費(fèi)品增幅明顯的行業(yè) 單位: 億元 0 50 100 150 2009 年 9 6 . 1

10、 6 3 8 . 7 1 1 8 . 0 2 2 0 . 6 6 1 4 0 . 3 5 增長 3 5 . 9 0 % 3 1 . 8 0 % 3 6 . 8 0 % 5 2 . 2 0 % 2 5 . 3 0 % 食品 / 飲料 / 煙酒 服裝鞋帽 / 針織 紡品類 日用品類 中西藥品類 汽車類 隨著市民生活水平 的提高，居民消費(fèi) 進(jìn)入轉(zhuǎn)型升級階段 。 數(shù)據(jù)顯示，福州 的全市社會消費(fèi)零 售總額，每年均以 驚人幅度遞增，增 幅已連續(xù)多年位居 全國各大城市前四 名。 社會消費(fèi)總額 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展?fàn)顩r 2009年福州三大產(chǎn)業(yè)比重圖 第一產(chǎn)業(yè) 9.6% 第二產(chǎn)業(yè) 47.4% 第三產(chǎn)業(yè) 43

11、.0% 2009年全市重新認(rèn)定高新技術(shù)企 業(yè) 159家，其中上市公司 18家，實(shí) 現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)產(chǎn)值 1503億 元，增長 20%。 2009年福州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，突出發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。三次產(chǎn)業(yè)比重 由上年的 10.3 47.4 42.3調(diào)整為 9.6 47.4 43.0，支柱產(chǎn)業(yè)增長明顯。 數(shù)據(jù)來源 福州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) PART 宏觀環(huán)境分析 福州市房產(chǎn)政策環(huán)境分析 房地產(chǎn)及金融信貸政策 成交量分析 第三套，首付 55%-60%，利率上浮 到基準(zhǔn)利率的 1.15-1.2倍 2套房，首付比例不低于 40%，利率提高 10% 首套房，首付比例不低于

12、 30%，利率最低 8.5折 梯度調(diào)控 房地產(chǎn)及金融信貸政策 新政前 ： 福州地價屢創(chuàng)新記錄 新政后 ： 樓市疲軟，商業(yè)地產(chǎn)成新寵 2010年政策呈現(xiàn)出以下幾個特征： 1) 從信貸政策調(diào)整到供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 2) 從規(guī)范拿地到規(guī)范期房銷售 3)從增加供應(yīng)到限制需求 小結(jié)： 2010年調(diào)控政策的頻率之大， 涉及面之廣前所未有，堪稱史上最嚴(yán) 厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。 “新國十條”頒布并實(shí)施以來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度有增無 減。首次置業(yè)和中小戶型購買比例上升，部分房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn) 。 榕四大行暫停第三套房貸 成交量分析 1月份 成交量分析 2月份 成交量分析

13、對比 PART 福州類似個案比較 福州科技園概述 已入住科技園區(qū) 建設(shè)中的科技園區(qū) 福州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國務(wù)院 批準(zhǔn)成立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開 發(fā)區(qū)， 下轄馬尾園、洪山園、倉 山園、臺西園和海西高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)園 ，馬尾園被批準(zhǔn)成為國家顯示 器件產(chǎn)業(yè)園。 2009年，福州高新區(qū) 實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 418億元，總收入 415億 元、利稅 30億元、出口 17.6億美元 ，分別比增 11%、 12%、 3.4%、 25% 。 已入住的科技園區(qū) 福州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)下屬園區(qū) 園區(qū)名城 園區(qū)亮點(diǎn) 園區(qū)企業(yè) 馬尾科技園 以發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)為主，協(xié)調(diào)發(fā)展生物醫(yī)藥 、醫(yī)療器械、節(jié)能材料

14、、環(huán)保設(shè)備等高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)以及健康食品、物流、房地產(chǎn)等配套產(chǎn)業(yè) 。 園區(qū)共有規(guī)模以上企業(yè) 118家 （其中中型企業(yè) 22家，小型企業(yè) 95家 ），世界 500強(qiáng)或跨國公司、國內(nèi)（香港）上市及上市控股企業(yè) 29 家。 洪山科技園 “產(chǎn)學(xué)研”一體化的功能框架，海內(nèi)外高 科技產(chǎn)業(yè)、高科技人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)集聚效應(yīng)， 形成電子信息、新材料、環(huán)保產(chǎn)業(yè)三大支柱產(chǎn) 業(yè)。 目前有 107家 入園企業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè) 54家，獲國家火炬計(jì)劃 項(xiàng)目 5家，省火炬計(jì)劃項(xiàng)目 11項(xiàng)， 倉山科技園 重點(diǎn)瞄準(zhǔn)在：微電子科學(xué)和電子信息技術(shù)，光 電子和光機(jī)電一體化技術(shù)，生物工程技術(shù)，新 材料新能源技術(shù)等。 迄今共

15、引入企業(yè) 118家 ，其中征地落戶企業(yè) 30家，入園掛靠企業(yè) 88 家，高新技術(shù)企業(yè) 6家。 臺西科技園區(qū) 將建設(shè)成為產(chǎn)、學(xué)、研科技成果轉(zhuǎn)化基地和集 高新技術(shù)研發(fā)、中試、成果交易、展示、交流 、培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)一體化的集中區(qū)。 園內(nèi)共有企業(yè) 174家 （其中在孵企業(yè) 50家），已被認(rèn)定高新技術(shù)企 業(yè) 25家（其中國家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè) 1家），省級企業(yè)技術(shù)中心 3 家，境內(nèi)外上市公司 2家，億元企業(yè) 9家。 福州市海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 （建設(shè)中） 項(xiàng)目地址 ：閩侯上街南嶼沿江（烏龍江大 道旁） 用地面積 ：約 12.34平方公里（一期用地 4200畝） 功能定位 :以高端研發(fā)、科技孵

16、化和總部 經(jīng)濟(jì)為主體 ，推動電子信息、光機(jī)電一體 化、新材料、環(huán)保和生物技術(shù)等高新產(chǎn)業(yè) 的集聚形成和規(guī)模發(fā)展。 建設(shè)目標(biāo) ： 代表 “ 海西 ” 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展方向，成為海峽兩岸科技創(chuàng)新和高 新產(chǎn)業(yè)對接與合作的 “ 先行區(qū) ” 。 規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu) ： “ 一主一副、兩區(qū)三 園 ” 。 “ 一主一副 ” 指的是環(huán)高岐湖形成的綜合 公建服務(wù)中心和圍繞管理中心形成的行政 生活服務(wù)中心。 “ 兩區(qū)三園 ” 指的是上街安置小區(qū)和南嶼 高尚居住小區(qū)以及三個集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ?？箘?chuàng)投中心 創(chuàng)業(yè)大廈 27層 中青科研中心 21 層 山亞科技總部 23 層 海西高新技術(shù)產(chǎn)

17、業(yè)園一 期 星網(wǎng)銳捷總部大樓 PART 項(xiàng)目區(qū)位綜合分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域道路 區(qū)域交通 發(fā)展趨勢 項(xiàng)目區(qū)位分析 區(qū)域規(guī)劃 福州中心區(qū) 1 4 新居住 城市精英的棲居地 新商務(wù) 五四 CBD的延伸 5 3 新店新城，定位為綜合居住新城 2 北大門的交通要道 數(shù)據(jù)來源于 福州市城市總體規(guī)劃 (2009-2020) 本案 項(xiàng)目區(qū)位分析 區(qū)域道路 三環(huán)提速，四環(huán)出水 五四北，將作為福州市南北向的主干 道，將成為 福州北大門的交通要道 。 在所有新區(qū)板塊中，五四北板塊在新 區(qū)中是距離市區(qū)最近的，也是 唯一一個 被三環(huán)貫通的新區(qū) 。

18、貴新隧道、機(jī)場高速二期、三環(huán)路、 繞城高速福州四環(huán)等縱聯(lián)成網(wǎng)的立體交 通， 從五四北出發(fā)： 5分鐘到市區(qū)； 10 分鐘到連江； 20分鐘到長樂機(jī)場 。 三環(huán) ： 三環(huán)東北段 A段擬國慶竣工，本區(qū)可從 由 琴亭高架橋 的新店互通上三環(huán)。 四環(huán) ： 福州第一條由繞城高速公路組成的城市 環(huán)線。一期工程計(jì)劃國慶通車，本區(qū)可 從福飛路上 福州北 互通繞城高速。 本案 項(xiàng)目區(qū)位分析 區(qū)域交通 福州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃 中顯示：福州將建 設(shè) 7條軌道交通線路， 全長約 180公里，共設(shè)站 134座。其 中 1#線長 28.8公里，年底開建， 計(jì)劃 2014年建成通車； 五 四北是福

19、州 首條輕軌建設(shè)的始發(fā)站 ，魅力可見一斑。 地鐵讓城市升值 香港 地鐵物業(yè)，升值近一 半 北京 地鐵讓樓盤 “ 活躍 ” 起來 上海 地鐵帶來的投資業(yè)奇 跡 廣州 沿線商鋪迅速走俏 地鐵建到哪里，城市旺區(qū) 就擴(kuò)展到哪里。 以地鐵站點(diǎn) 為圓心，周邊 3公里范圍之 內(nèi)都是 “ 黃金輻射區(qū) ” 。 項(xiàng)目區(qū)位分析 發(fā)展趨勢 按照 福州城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十一五”建設(shè)及 2010年發(fā)展規(guī)劃 ， 五四 北區(qū)域被定位為福州的一個高尚住宅區(qū) 。 整個北城區(qū)域（華林路以北），即“大五四北”區(qū)域按城市功能定位 等發(fā)展需要，政府在這里預(yù)留了學(xué)校、醫(yī)院等公共配套設(shè)施的建設(shè)用 地。 “十一五”

20、期間福州將以五四北新區(qū)為中心 打造一個集休閑、購物、 娛樂為一體的商貿(mào)區(qū) ，重點(diǎn)發(fā)展超市、酒店、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)店、 新兒童公園、北湖公園等，從而進(jìn)一步完善五四北的配套。 根據(jù) 福州城市總體規(guī)劃 中的中心城市總體布局，五四北生活區(qū)作 為三大新區(qū)之一，將定位為“以居住為主要功能的城市新區(qū)”，規(guī)劃 建設(shè)為 “以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為前提、以建設(shè)生態(tài)新區(qū)為目標(biāo)、具有 21世 紀(jì)城市概念的生態(tài)新城 ”。 福建希爾頓大酒店（五四北 ） 北湖公園（琴亭湖） 新兒童公園（鳥瞰圖） PART 項(xiàng)目區(qū)位綜合分析 項(xiàng)目綜合分析 地塊屬性 區(qū)域價值 項(xiàng)目 SWOT 項(xiàng)目相關(guān)政府文件 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指

21、標(biāo)： 占地： 187畝 容積率： 1.15 總建筑面積： 124,693 建筑密度： 24.8 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀說明： 土地坐北朝南，東南面比較平，落差 35 50；西南面為高坡，標(biāo)高 70-107；中間標(biāo)高 80；偏東下滑至 48；北部西高東低落差 45 80 ；中部形成洼地，有一定水面。 項(xiàng)目地塊處于半山，所以整體有一定坡度，在后期的開發(fā)過程中，需要 根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況進(jìn)行適當(dāng)填平； 由于項(xiàng)目地塊還屬于生地，未經(jīng)任何開發(fā)，有大量的天然綠色植被，可 以保留。 地塊屬性分析 項(xiàng)目周邊聚集大量的民房以及次 新房，次新房檔次不高均以安置 房為主；處于正在開發(fā)的狀態(tài)， 規(guī)劃比較雜

22、亂； 項(xiàng)目背后緊靠當(dāng)?shù)刎埗剑唇?jīng) 任何開發(fā)。 臨近福州市新動物園，人流量一 般，多屬于目的性消費(fèi)。 項(xiàng)目緊靠城市主干道繞城高速； 距今后三環(huán)路約公里路程。 區(qū)域價值分析 北 南 西 東 優(yōu)勢： 項(xiàng)目由省科技廳與天星公司共 同開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)有相關(guān)政府 政策支持。 以科技為背景的城市綜合體， 同類市場比較稀缺，資源可獨(dú) 享。 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富、配套全， 具備自身帶旺人氣的條件。 后期招商可利用價格優(yōu)勢為項(xiàng) 目增加市場競爭力。 地塊及周邊自然環(huán)境優(yōu)越，有 大量的天然綠色植物，空氣清 新。 劣勢： 項(xiàng)目用途不屬于商住用地，僅有 使用權(quán)限，但不得抵押，在

23、后期 銷售會有一定的抗性。 雖然在城市發(fā)展中軸線上但是地 塊位置比較偏遠(yuǎn)，道路通達(dá)性較 差，客戶接受度不高。 所在區(qū)域周邊處于開發(fā)中狀態(tài)， 周邊配套設(shè)施欠缺，氛圍還未完 全成熟。 項(xiàng)目分析 威脅：項(xiàng)目中間分別有南北向和東 西向的兩條規(guī)劃路橫穿將地塊分割 成四塊，為了保證地塊完整性便于 以后進(jìn)行管理，建議與政府協(xié)商， 盡量將兩條路避免與地塊交叉。 項(xiàng)目相關(guān)政府文件 土地證 項(xiàng)目相關(guān)政府文件 中選通知書 相關(guān)政府文件 操作規(guī)定 PART 結(jié)論 綜合結(jié)論 問題提煉 思考難點(diǎn) 項(xiàng)目區(qū)域 福州市 海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)首位城市 三環(huán)時代 福州多中心區(qū)域發(fā)展?jié)u成氣候

24、 規(guī)劃四環(huán)建 海西核心城市 10年崛起九城市 中心城區(qū)拓展新城 打造 福州大都市區(qū) 琴亭湖開挖 提升“北城”價值 高端住宅力挺五四北， 新生代 豪宅區(qū)逐漸形成 從“后花園”到“新住區(qū)” 新店新城 2020年人口 30萬 建成“ 21世紀(jì)生態(tài)新城 ” 綜合結(jié)論 問題提煉 針對產(chǎn)權(quán)問題： 由于該項(xiàng)目的特殊性，建成后業(yè)主只享有 50年的使用權(quán)。為此我司將采取低價入市的策略，以凸顯 項(xiàng)目的價格優(yōu)勢打開市場。 針對按揭問題： 由于全部建筑物所有權(quán)歸屬中試基地，不 得進(jìn)行抵押貸款。我司自有擔(dān)保公司可為消費(fèi)者提供擔(dān)保 ，解決資金問題。 地處開發(fā)還未完全成熟的片區(qū)，如何做到屏蔽交 通、配套不成熟的缺陷？ 福州北片區(qū)標(biāo)志形象的缺失是本項(xiàng)目一個重要突 破點(diǎn)！ 怎樣在同類市場產(chǎn)品平平的情況下，做到異軍突 起 ? 思考難點(diǎn) 謝謝觀看！ 福建正和集團(tuán) 地址：福建省福州市福馬路 189號珠寶城九層 電話： 0591 87503088 網(wǎng)址 :