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1、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新培訓(xùn)材料 楊鋼橋 （華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院） 二 00六年五月 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估與更新 一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征 二、基準(zhǔn)地價(jià)的評估 三、基準(zhǔn)地價(jià)的更新 四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系 一、基準(zhǔn)地價(jià)的概念與特征 （一）基準(zhǔn)地價(jià)的概念 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在 設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率等 條件 下， 對現(xiàn)狀利用條件下不同 級別 或不同均質(zhì)地 域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等 用途 ， 分別評估確定的某一 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 法定最高 出 讓年期土地使用權(quán) 的單位土地面積的 區(qū)域 平均價(jià)格 。 （二）基準(zhǔn)地價(jià)的特征 （ 1） 基準(zhǔn)地價(jià)是一種 區(qū)域性 的價(jià)格 （ 2） 基準(zhǔn)地價(jià)是一種

2、分用途 的價(jià)格 （ 3） 基準(zhǔn)地價(jià)是一種 平均 價(jià)格 （ 4） 基準(zhǔn)地價(jià)是 有限年期 的價(jià)格 （ 5） 基準(zhǔn)地價(jià)具有 時(shí)效性 （ 6） 基準(zhǔn)地價(jià)是一種 控制性 的價(jià)格 （ 7） 基準(zhǔn)地價(jià)與土地 開發(fā)利用程度 有關(guān) （ 1）基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)不是一種宗地價(jià)格 ， 而是區(qū)域性的 價(jià)格 ， 它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系的 。 基準(zhǔn)地價(jià)的 評估區(qū)域 的形式：級別 、 區(qū)片和 區(qū)段 。 基準(zhǔn)地價(jià)的 三種表現(xiàn)形式 ： 級別基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià) （ 2）基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià) 的主要用途類型： 商業(yè) 、 住宅 、 工業(yè) 、 旅游 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià) 的主要用途類型

3、： 耕地 、 園地 、 林地 、 水域 、 荒草地 （ 3）基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格 反映的只是各區(qū)域各類用地的 平均價(jià)格 水 平 。 在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上建立 基準(zhǔn)地價(jià)修正 系數(shù)體系 ， 用以評估具體宗地的價(jià)格 。 （ 4）基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格 城鎮(zhèn)用地： 各用途基準(zhǔn)地價(jià)的年期以各用途 的最高出讓年期為準(zhǔn)。 農(nóng)用地： 目前一般取 30年為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià) 的年期。 （ 5）基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性 基準(zhǔn)地價(jià)反映的只是一定時(shí)期的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 。 為了保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性 ， 每隔一定時(shí) 期應(yīng)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新 。 基準(zhǔn)地價(jià)的 評估時(shí)點(diǎn) 很重要 。 （

4、6）基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)是國家 調(diào)控 土地市場的一種價(jià)格， 不是市場交易價(jià)格。 市場上最終達(dá)成的價(jià)格，是以基準(zhǔn)地價(jià)為 依據(jù)，根據(jù)市場行情而確定的。 （ 7）基準(zhǔn)地價(jià)與土地開發(fā)利用程度有關(guān) 土地開發(fā)利用程度對地價(jià)有影響。 基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均意義上的地價(jià)。 土地開發(fā)利用程度對基準(zhǔn)地價(jià)也有影響。 為了便于比較，基準(zhǔn)地價(jià)必須設(shè)定開發(fā)利用 程度。 由于各個(gè)城市之間土地開發(fā)利用程度存在 差異，又要便于比較，所以采取分類確定基 準(zhǔn)地價(jià)的開發(fā)利用程度是合理的。 湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 類 型 基準(zhǔn)日 年限 土地開發(fā)程度 容積率 特大及 大城市 商業(yè)用地 2006.6.30 40 六通一平或以

5、上 2.5-1.8 住宅用地 2006.6.30 70 六通一平 2.0-1.5 工業(yè)用地 2006.6.30 50 五通一平 1.0-0.6 中等城 市 商業(yè)用地 2006.6.30 40 五通一平 2.0-1.5 住宅用地 2006.6.30 70 五通一平 1.6-1.0 工業(yè)用地 2006.6.30 50 三通一平 0.8-0.4 小城市 商業(yè)用地 2006.6.30 40 五通一平 1.2-1.0 住宅用地 2006.6.30 70 五通一平 0.8-0.5 工業(yè)用地 2006.6.30 50 三通一平 0.4-0.3 二、基準(zhǔn)地價(jià)的評估 （ 一 ） 基準(zhǔn)地價(jià)評估的原理 1、 土地收

6、益 是基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)； 2、 各行業(yè)對 土地質(zhì)量 的要求不同 ， 是形成 各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ) 3、 各類用途 在空間地域上都有其最佳區(qū)位 ， 使得各類用地的基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布 規(guī)律 4、土地利用的 相對穩(wěn)定性和動態(tài)性 ，是基 準(zhǔn)地價(jià)相對穩(wěn)定和不斷變化的前提 （二）基準(zhǔn)地價(jià)評估的原則 1、 土地使用價(jià)值評定和土地價(jià)格測算相結(jié)合 的原則 （ 以級控價(jià) ， 以價(jià)驗(yàn)級 ） 2、 以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主 ， 適當(dāng)考慮規(guī)劃的 原則 3、 各類用地分別評估 ， 多種方法綜合運(yùn)用的 原則 4、與社會經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則 5、因地制宜，選擇基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)路線 （三）基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)路

7、線 （ 1） 以土地定級為基礎(chǔ) ， 以土地級差收益 為依據(jù) ， 市場交易資料為參考 ， 評估城鎮(zhèn)基 準(zhǔn)地價(jià)； （ 2） 以土地條件劃分均質(zhì)地域 ， 依據(jù)市場 交易資料 ， 評估城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)； （ 3） 以土地定級為基礎(chǔ) ， 以市場交易資料 為依據(jù) ， 評估城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià) 。 技術(shù)路線的分析 第一條技術(shù)路線： 理論上： 在目前的級差收益測算模型中 ， 只考 慮了三個(gè)因素：土地 、 資本 、 勞力 。 但是 ， 在目前的情況下 ， 除了這三個(gè)傳統(tǒng) 的生產(chǎn)要素以外 ， 技術(shù)和管理因素 對企業(yè)利潤 的影響 ， 越來越顯著 。 實(shí)踐中： 由于企業(yè)利潤資料很難收集 ， 根據(jù)企 業(yè)利潤測算土地級差收益難以進(jìn)行

8、 。 第一條技術(shù)途徑存在問題 。 技術(shù)路線的分析 第二條技術(shù)路線： 從全國各地的情況來看 ， 基準(zhǔn)地價(jià)的評估區(qū)域大不一樣 。 由于基準(zhǔn)地價(jià)的評估區(qū)域的確定方法不同 ， 所評估出來的 基準(zhǔn)地價(jià)就會相差很大 。 如 90年代評估的城鎮(zhèn)一級商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)： 北京： 3200 5400（ 元 /平方米 ） 南京： 800 1500（ 元 /平方米 ） 新鄉(xiāng)： 3000 5000（ 元 /平方米 ） 柳州： 3000 5000（元 /平方米） 這樣 ， 全國各個(gè)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)就無法比較 ， 這對國家 宏觀管理土地市場是不利的 。 因此 ， 有必要統(tǒng)一基準(zhǔn)地 價(jià)評估區(qū)域的確定方法 ， 從而產(chǎn)生了第三個(gè)技術(shù)

9、途徑 。 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估程序 按城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程劃分商業(yè)用地級別 商業(yè)企業(yè)利潤等資料收集 進(jìn)行級差收益測算 樣本土地收益計(jì)算 級別土地收益平均值計(jì)算 級別價(jià)格 1 商業(yè)樣點(diǎn)市場交易資料收集 商業(yè)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 樣點(diǎn)地價(jià)修正 級別樣點(diǎn)地價(jià)平均值計(jì)算 級別價(jià)格 2 商業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)片 、 區(qū)段樣點(diǎn)地價(jià) 平均值計(jì)算 路線價(jià)和區(qū)片價(jià) 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)評估程序 按城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程劃分住宅用地級別 住宅樣點(diǎn)市場交易資料收集 樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 樣點(diǎn)地價(jià)修正 級別樣點(diǎn)地價(jià)平均值計(jì)算 住宅用地級別基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)段樣點(diǎn)地價(jià)平均值 計(jì)算 區(qū)片價(jià) 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估程序 按城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程劃分工業(yè)用地級別 工

10、業(yè)企業(yè)利潤等資料收集 進(jìn)行級差收益測算 樣本土地收益計(jì)算 級別土地收益平均值計(jì)算 級別價(jià)格 1 工業(yè)樣點(diǎn)市場交易資料收集 工業(yè)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 樣點(diǎn)地價(jià)修正 級別樣點(diǎn)地價(jià)平均值計(jì)算 級別價(jià)格 2 工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià) 區(qū)片樣點(diǎn)地價(jià)平均值 計(jì)算 區(qū)片價(jià) 武漢市東西湖區(qū)基準(zhǔn)地價(jià) 一級 二級 三級 四級 五級 商 業(yè) 級別價(jià) 709 511 402 310 233 級別價(jià)范圍 972 582 582 449 449 352 352 272 272 186 住 宅 級別價(jià) 650 482 374 278 222 級別價(jià)范圍 780 571 571 439 439 337 337 245 245 165 工

11、 業(yè) 級別價(jià) 274 216 168 142 129 級別價(jià)范圍 350 245 245 191 191 155 155 136 136 115 武漢市東西湖區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵 （ 1） 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) 評估基準(zhǔn)日為 2003年 7月 1日 ， 開發(fā)程度為五通 一平 ， 年期為 40年 ， 規(guī)劃的平均容積率為 2.0。 （ 2） 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) 評估基準(zhǔn)日為 2003年 7月 1日 ， 開發(fā)程度為五通 一平 ， 年期為 70年 ， 規(guī)劃的平均容積率為 1.6。 （ 3）工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) 評估基準(zhǔn)日為 2003年 7月 1日，開發(fā)程度為五通 一平，年期為 50年，規(guī)劃的平均容積率為 1.2。

12、三、基準(zhǔn)地價(jià)的更新 （ 一 ） 基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求 1、充分利用原有的成果 是更新，而不是重新評估。所以要充分利用 原有的基準(zhǔn)地價(jià)評估成果。 基準(zhǔn)地價(jià)更新的內(nèi)容： 第一， 對基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域（土地定級或均質(zhì) 地域）進(jìn)行更新； 第二， 對基準(zhǔn)地價(jià)水平進(jìn)行更新。 （一） 基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求 基準(zhǔn)地價(jià)更新的類型： （ 1） 只需要對區(qū)域進(jìn)行更新，不需要對地價(jià)水平進(jìn) 行更新： 對整個(gè)區(qū)域進(jìn)行更新； 對個(gè)別變化較大的區(qū)域進(jìn)行根新。 （ 2） 只需要對地價(jià)水平進(jìn)行更新，不需要對區(qū)域進(jìn) 行更新： 對整個(gè)區(qū)域地價(jià)水平進(jìn)行更新； 對個(gè)別變化較大的區(qū)域的地價(jià)水平進(jìn)行根新。 （ 3） 對基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域及其水平都要進(jìn)行

13、更新 （一） 基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求 2、根據(jù)具體情況選擇更新方法 基準(zhǔn)地價(jià)更新的 方法： （ 1） 利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)； （ 2） 利用市場交易價(jià)格資料更新基準(zhǔn)地價(jià)； （ 3） 利用地價(jià)指數(shù)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)。 究竟采用什么方法來更新，要根據(jù)更新城 市的社會經(jīng)濟(jì)條件、城市功能、地域結(jié)構(gòu)等變 化以及土地市場的發(fā)展情況來定。 （一） 基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求 3、 基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵全省要統(tǒng)一 ，便于全省比 較和權(quán)衡 4、 明確基準(zhǔn)地價(jià)更新的目的在于應(yīng)用 如：一些地方過去只有級別基準(zhǔn)地價(jià)，由于 級別范圍太大，又沒有相應(yīng)的區(qū)片價(jià)和區(qū)段價(jià) 作為補(bǔ)充；一些地方過去只有基準(zhǔn)地價(jià)，沒有 修正系數(shù)體系 。這都使基

14、準(zhǔn)地價(jià)的作用大打折 扣。 （一） 基準(zhǔn)地價(jià)更新的要求 5、必須逐步加強(qiáng)和完善計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用 原因： 第一 ,現(xiàn)代化的要求； 第二 ,為下一輪更新奠定基礎(chǔ) (即連續(xù)性 )。 體現(xiàn)在： 第二，更新的流程； 第二，成果表達(dá)。 (二 )基準(zhǔn)地價(jià)更新的原則 基準(zhǔn)地價(jià)更新 ,除了要遵循 城鎮(zhèn)土地估價(jià) 規(guī)程 規(guī)定的估價(jià)原則外 ,還應(yīng)遵循如下原則： 1、準(zhǔn)確性原則 為確保更新后的基準(zhǔn)地價(jià)能夠反映估價(jià)時(shí) 點(diǎn)的地價(jià)水平，必須采用 多種方法 對地價(jià)進(jìn)行 測算，分析比較，最后確定基準(zhǔn)地價(jià)的水平。 (二 )基準(zhǔn)地價(jià)更新的原則 2、重點(diǎn)性原則 由于城鎮(zhèn)各個(gè)部分的自然、社會經(jīng)濟(jì)條件 不一樣，所以各個(gè)部分的發(fā)展速度存在差異

15、。 因此，要對變動較大區(qū)域及其地價(jià)給予特 別重視。 (二 )基準(zhǔn)地價(jià)更新的原則 3、動態(tài)分析原則 基準(zhǔn)地價(jià)具有動態(tài)性，或者說具有歷史繼 承性。 這就要求我們在更新時(shí)，要通過對過去的 地價(jià)變化情況，找到地價(jià)的變化規(guī)律及發(fā)展 趨勢，使基準(zhǔn)地價(jià)能夠比較準(zhǔn)確地反映更新 期日的實(shí)際地價(jià)水平。 (二 )基準(zhǔn)地價(jià)更新的原則 4、比較性原則 比較包括：縱向比較和橫向比較。 縱向比較， 就是前面所講的動態(tài)分析； 橫向比較， 這里主要是指各個(gè)城鎮(zhèn)之間要進(jìn) 行基準(zhǔn)地價(jià)比較，這樣便于全省平衡和管理。 (二 )基準(zhǔn)地價(jià)更新的原則 5、預(yù)期性原則 確定城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)須充分考慮未來價(jià)格 的變動，城市總體發(fā)展戰(zhàn)略較遠(yuǎn)期的變化

16、對 地價(jià)的影響。 (三 )基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法 1、 利用土地收益資料更新基準(zhǔn)地價(jià)； 企業(yè)利潤很難收集；受很多因素的影響； 很難將土地收益從企業(yè)利潤中分離出來 建議最后不要采用 。 2、 利用市場交易價(jià)格資料更新基準(zhǔn)地價(jià)； 適用于土地市場發(fā)育完善 、 市場交易價(jià)格 資料多的城鎮(zhèn) 。 3、 利用地價(jià)指數(shù)資料更新基準(zhǔn)地價(jià) 。 （ 略 ） 2、利用市場交易價(jià)格資料更新基準(zhǔn)地價(jià) （ 1） 基準(zhǔn)地價(jià)測算區(qū)域的劃分 以原有的 土地定級成果或更新成果 作為 基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域； 道路系統(tǒng)較完善的城鎮(zhèn)可以 路圍地塊 作 為基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域； 沒有劃分土地級別的，劃分 均質(zhì)地域 ， 并以此作為基準(zhǔn)地價(jià)更新區(qū)域。 （

17、 2）樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算 市場交易資料的類型 ：土地使用權(quán)出讓 、 轉(zhuǎn) 讓 、 企業(yè)改制 ， 房屋買賣 、 商品房銷售 ， 征地 、 拆遷 ， 房屋出租等 。 原則上： 1）商業(yè)用地常用房地出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)； 2）住宅用地常用房屋買賣、商品房銷售資料 計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)； 3)工業(yè)用地常用征地拆遷資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。 （ 3）樣點(diǎn)地價(jià)修正 內(nèi)容： 交易情況修正 ; 交易期日修正 ; 容積率修正 ; 地價(jià)樓層修正 ; 土地開發(fā)程度修正 ; 宗地深度和寬度修正 ; 出讓年限修正等 。 （ 4）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)與處理 樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)方法：秩和檢驗(yàn)法； 卡方檢驗(yàn)法； t檢驗(yàn)法和均值 -方差法 。 按土地級別 、

18、均質(zhì)地域 、 土地用途進(jìn)行 整理 。 （ 5）樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制 要求： 按用途分別繪制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖； 土地級別界限或均質(zhì)地域界限，要反映在 圖上； 直接在圖上表示地價(jià)，樣點(diǎn)較多時(shí)，采用 分級別、分用途繪制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖。 。 （ 6）利用樣點(diǎn)地價(jià)更新區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價(jià) 方法： （ 1）取某一用途某一級別樣點(diǎn)地價(jià)的算術(shù)平 均值作為該區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價(jià)； （ 2）通過建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級別數(shù)學(xué)模型， 更新級別基準(zhǔn)地價(jià)； （ 3）建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地定級單元總分值的 數(shù)學(xué)模型 , 更新級別基準(zhǔn)地價(jià)。 要求： 選擇兩種或兩種以上的方法更新區(qū)域 （或級別）基準(zhǔn)地價(jià)。 （ 7）基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析 內(nèi)容及

19、其方法： 基準(zhǔn)地價(jià)的最低水平分析 一般采用成本逼近法 ， 測算最末級基準(zhǔn)地 價(jià)的最低地價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn) 。 級差比較分析 選擇土地級別與地價(jià)的測算模型 ， 分析地價(jià) 等級之間的差別 。 （ 7）基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分析 縱向?qū)Ρ确治?（ 即動態(tài)分析 ） 內(nèi)容： 包括相同級別內(nèi)地價(jià)水平變化分析 、 各用地類型地價(jià)水平變化分析 、 城市整體地 價(jià)水平變化分析 。 橫向?qū)Ρ确治?內(nèi)容： 與同類型同等別進(jìn)行比較 、 與相鄰城 鎮(zhèn)進(jìn)行比較 、 與其他城鎮(zhèn)進(jìn)行比較 。 四、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系 （一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 1、 概念 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用基準(zhǔn)地價(jià)評 估成果，在將估價(jià)對象宗地的區(qū)域條件及個(gè)別 條件與其

20、所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ) 上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，以此修正系數(shù)對基 準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對象宗地價(jià)格 的方法。 （一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 思路： 基準(zhǔn)地價(jià) 宗地地價(jià) 修正系數(shù) （二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法步驟 1、確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià) 2、 編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表 或建立基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正系數(shù)體系 3、確定估價(jià)對象宗地的價(jià)格修正系數(shù) 4、計(jì)算宗地價(jià)格 （三）建立基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系 1、 確定各類用途宗地價(jià)格的影響因素 宗地價(jià)格影響因素的兩大類： 區(qū)域因素 個(gè)別因素 分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途確定其宗地 價(jià)格影響因素。 案例 東西湖區(qū) （ 1） 商業(yè)用地宗地地價(jià)影響區(qū)域因素及其因子

21、 商服繁華度 距區(qū)級商服中心距離 、 距小區(qū)級商服中心距離 、 距一級集 貿(mào)市場距離 、 距二級集貿(mào)市場距離 ； 交通條件 臨街道路狀況 、 距漢口火車站距離； 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況 供水狀況 、 供電狀況 、 通訊狀況； 環(huán)境狀況 噪音污染 、 水污染 、 地形狀況 、 地質(zhì)狀況； 城市規(guī)劃 （ 道路規(guī)劃 、 用地規(guī)劃 ） 案例 東西湖區(qū) （ 2） 商業(yè)用地宗地地價(jià)影響個(gè)別因素及其因子 容積率； 使用年期； 交易期日； 宗地面積狀況； 宗地形狀； 宗地臨街深度； 宗地臨街寬度； 宗地寬深比； 街角地； 宗地開發(fā)程度。 案例 東西湖區(qū) （ 3） 工業(yè)用地宗地地價(jià)影響區(qū)域因素及其因子 交通條件 臨街

22、道路狀況 、 距火車貨運(yùn)站距離 、 距貨運(yùn)碼頭 距離； 基本設(shè)施狀況 供水狀況 、 供電狀況 、 通訊狀況 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 產(chǎn)業(yè)聚集程度 城市規(guī)劃 道路規(guī)劃 、 用地規(guī)劃 地形 、 地質(zhì)狀況 案例 東西湖區(qū) （ 4） 工業(yè)用地宗地地價(jià)影響個(gè)別因素及其因子 使用年期； 交易期日； 宗地面積狀況； 宗地形狀； 宗地開發(fā)程度 。 2、確定各因素的權(quán)重 采用特爾斐法 、 層次分析法等 ， 按各因素 對地價(jià)的影響程度 ， 確定各因素的權(quán)重值 。 3、樣點(diǎn)地價(jià)整理 樣點(diǎn)地價(jià)修正 剔除異常樣點(diǎn) 以 級別為單位 ， 按三大用途分別進(jìn)行歸 類和排序 。 編制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖和表 。 對樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn) 。 4、計(jì)算

23、各級各類用地的最大修正幅度 最大修正幅度的計(jì)算公式如下： 100% 該用途、該級別內(nèi)最高的正常樣點(diǎn)地價(jià) 該用途、該級別的基準(zhǔn)地價(jià) 該用途、該級別的基準(zhǔn)地價(jià) 某用途基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地地價(jià)的最大上調(diào)幅度 100% 該用途、該級別的基準(zhǔn)地價(jià)該用途、該級別內(nèi)最低的正常樣點(diǎn)地價(jià) 該用途、該級別的基準(zhǔn)地價(jià) 某用途基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地地價(jià)的最大下調(diào)幅度 5、計(jì)算各因素影響地價(jià)的修正系數(shù) 各因素影響地價(jià)的最大修正幅度計(jì)算公式如下： 某因素影響地價(jià)的最大上調(diào)幅度 最大上調(diào)幅度 該因素的權(quán)重 某因素影響地價(jià)的最大下調(diào)幅度 最大下調(diào)幅度 該因素的權(quán)重 6、編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表及其說明表 按 優(yōu) 、 較優(yōu) 、 一般

24、、 較劣 、 劣 確定各種條 件下的修正系數(shù) ， 從而編制修正系數(shù)表 。 同時(shí)，編制各修正系數(shù)對應(yīng)的指標(biāo)說明表。 東西湖區(qū) 級商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 商服繁華 度 距區(qū)級商服中心距離 （米） 0.0771 0.0386 0 -0.0182 -0.0364 距小區(qū)級商服中心距 離（米） 0.0514 0.0257 0 -0.0121 -0.0243 距一級集貿(mào)市場距離 （米） 0.0356 0.0178 0 -0.0084 -0.0168 距二級集貿(mào)市場距離 （米） 0.0238 0.0119 0 -0.0056 -0.0112 交通 條件 臨街

25、道路狀況 0.0401 0.0201 0 -0.0095 -0.0190 距漢口火車站距離 （米） 0.0172 0.0086 0 -0.0041 -0.0081 基礎(chǔ)公用 設(shè)施狀況 供水狀況 0.0306 0.0153 0 -0.0072 -0.0144 供電狀況 0.0314 0.0157 0 -0.0074 -0.0148 通訊狀況 0.0248 0.0124 0 -0.0058 -0.0117 環(huán)境 狀況 噪音污染 0.0157 0.0078 0 -0.0037 -0.0074 水污染 0.0192 0.0096 0 -0.0045 -0.0091 地形狀況 0.0104 0.0052

26、 0 -0.0025 -0.0049 地質(zhì)狀況 0.0128 0.0064 0 -0.0030 -0.0060 城市 規(guī)劃 道路規(guī)劃 0.0304 0.0152 0 -0.0072 -0.0144 用地規(guī)劃 0.0346 0.0173 0 -0.0082 -0.0164 東西湖區(qū) 級商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 商服繁華度 距區(qū)級商服中心距離 （米） 450 距小區(qū)級商服中心距離 （米） 300 距一級集貿(mào)市場距離 （米） 450 距二級集貿(mào)市場距離 （米） 300 交通 條件 臨街道路狀況 混合型主干 道 生活型主干道 交通型主干道 支路

27、不臨路 距漢口火車站距離（米） 8500 基礎(chǔ)公用設(shè) 施狀況 供水狀況 好 較好 一般 較差 差 供電狀況 好 較好 一般 較差 差 通訊狀況 好 較好 一般 較差 差 環(huán)境 狀況 噪音污染 無污染 基本無污染 輕度污染 較重污染 嚴(yán)重污染 水污染 無污染 基本無污染 輕度污染 較重污染 嚴(yán)重污染 地形狀況 地勢平坦 地勢較平坦， 對建筑物無影 響 地勢較平坦， 對建筑物影響 較小 地勢較不平坦， 需考慮坡度的 影響 地勢不平坦， 需經(jīng)平整才 能使用 地質(zhì)狀況 堅(jiān)固類場地 土體，抗震 能力強(qiáng) 硬塑類場地土 體，抗震能力 較強(qiáng) 抗震能力一般 軟塑類場地土 體，抗震能力 較弱 軟散類場地 土體，抗

28、震 能力弱 城市 規(guī)劃 道路規(guī)劃 主干道 快速路 次干道 支路 街坊間支路 用地規(guī)劃 中心商業(yè)區(qū) 較繁華商業(yè)區(qū) 一般商業(yè)區(qū) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 其他類型 東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系 容積率修正系數(shù)表 容積率 0.5 0.7 1 1.2 1.6 1.8 修正系數(shù) 0.80 0.85 0.88 0.93 0.95 0.98 容積率 2.0 2.2 2.4 2.6 3.0 3.5 修正系數(shù) 1 1.05 1.09 1.13 1.16 1.20 容積率 4.0 4.5 5 5.5 6.0 修正系數(shù) 1.23 1.28 1.35 1.41 1.47 東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系 使用年期

29、修正 土地還原利率 r 7.03% 交易期日修正系數(shù) 交易時(shí)間 1998 1990 2000 2001 2002 2003 修正系數(shù) 0.956 0.967 0.978 0.989 1.000 1.000 東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系 宗地面積狀況修正系數(shù)表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說 明 面積適中， 對土地利用 極為有利 面積對土地 利用較為有 利 面積對土地 利用無不良 影響 面積較小， 對土地利用 有一定影響 面積過小， 對土地利用 有嚴(yán)重影響 修正系數(shù) 1.05 1.03 1.00 0.97 0.95 東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系 宗地形狀修

30、正系數(shù)表 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說 明 形狀規(guī)則， 對土地利用 合理 形狀規(guī)則， 對土地利用 較為合理 形狀較規(guī)則， 對土地利用 無不良影響 形狀不規(guī)則， 對土地利用 不合理 形狀不規(guī)則， 對土地利用 有嚴(yán)重影響 修正系數(shù) 1.04 1.02 1.00 0.98 0.96 東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系 臨街深度修正系數(shù)表 深度（米） 10 13 15 16 18 20 修正系數(shù) 1.03 1.01 1.00 0.99 0.98 0.97 深度（米） 23 26 29 35 38 38 修正系數(shù) 0.965 0.960 0.955 0.950 0.945 0.9

31、40 東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系 臨街寬度修正系數(shù)表 寬度（米） 0 1.5 1.5 3.0 3.0 4.5 4.5 6.0 修正系數(shù) 0.80 0.90 0.96 1 寬度（米） 6.0 7.5 7.5 10 10 14 14 修正系數(shù) 1.04 1.08 1.11 1.13 東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系 寬深比修正系數(shù)表 寬深 比 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.2 1.5 2.0 2.5 3.0 修正 系數(shù) 0.84 0.89 0.93 0.97 1.0 1.03 1.07 1.12 1.18 1.23 東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系 街角

32、地修正系數(shù)表 臨路口情況 多面臨街 兩面臨街 一面臨街 修正系數(shù) 1.07 1.10 1.03 1.06 1 東西湖區(qū)商業(yè)用地宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系 宗地開發(fā)程度修正系數(shù)表（一級土地） 開發(fā) 程度 生地 平整 一通 一平 二通 一平 三通 一平 四通 一平 五通 一平 六通 一平 七通 一平 修正 系數(shù) 0.57 0.67 0.81 0.86 0.92 0.99 1.00 1.01 1.02 縣五級工業(yè)用地地價(jià)因素修正系數(shù)表 影 響 因 素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 基礎(chǔ)設(shè)施 供水條件（管徑 mm） +0.78 +0.39 0 -0.39 -0.78 供電條件（線徑 mm2） +0.75 +

33、0.38 0 -0.38 -0.75 供氣條件（管徑 mm） +0.44 +0.22 0 -0.21 -0.43 排水條件（管徑 mm） +0.60 +0.30 0 -0.29 -0.59 交通條件 道路寬度（ m） +0.79 +0.40 0 -0.39 -0.78 所臨街道類型 +0.72 +0.36 0 -0.36 -0.72 環(huán)境條件 自然災(zāi)害影響 +0.20 +0.10 0 -0.10 -0.20 大氣污染 +0.15 +0.07 0 -0.07 -0.15 水污染 +0.20 +0.10 0 -0.10 -0.20 噪音污染 +0.21 +0.10 0 -0.10 -0.21 宗地

34、條件 宗地面積（ m2） +0.24 +0.12 0 -0.12 -0.24 地塊形狀 +0.18 +0.09 0 -0.09 -0.18 地基承受力 +0.24 +0.12 0 -0.12 -0.24 容積率 +0.20 +0.10 0 -0.10 -0.20 規(guī)劃條件 未來土地利用類型 +0.76 +0.38 0 -0.38 -0.76 產(chǎn)業(yè)聚 集規(guī)模 工業(yè)與相關(guān)企業(yè)配合協(xié)作聚集度 +0.37 +0.18 0 -0.18 -0.37 工業(yè)與原材料、銷售市場配合生產(chǎn)情況 +0.36 +0.18 0 -0.17 -0.35 縣五級工業(yè)用地地價(jià)因素說明表 影 響 因 素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣

35、 基礎(chǔ) 設(shè)施 供水條件（管徑 mm） 500 400 300 200 150 供電條件（線徑 mm2） 185 150 120 95 30 23-30 20 15-20 4000 3000-4000 2000-3000 1000-2000 1.2 0.8-1.2 0.6-0.8 0.5-0.6 0.5 規(guī)劃 條件 未來土地利用類型 工業(yè) 工業(yè)、住宅、 商業(yè) 住宅、商業(yè)、 工業(yè) 住宅、 工業(yè) 住宅 產(chǎn)業(yè) 聚集 規(guī)模 工業(yè)與相關(guān)企業(yè)配合協(xié)作聚集 度 好 較好 一般 較差 差 工業(yè)與原材料、銷售市場配合 生產(chǎn)情況 好 較好 一般 較差 差 7、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)體系存在的主要問題 （ 1） 修正幅度太大； （ 2） 修正系數(shù)說明表中 ， 沒有量化指標(biāo)； （ 3） 修正因素沒有根據(jù)所在城市的特點(diǎn) 來選擇 。 謝謝！