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1、淺談基準地價更新摘要：在市場經(jīng)濟條件下，基準地價是土地市場運行的指示器，基準地價更新有利于指導城市土地在利用中獲得最佳的綜合效益，基準地價更新成果是協(xié)調好城市土地利用中經(jīng)濟效益、社會效益、可持續(xù)發(fā)展和公共利益的重要手段，對城市土地集約利用有著強大的驅動力。關鍵詞：基準地價更新 基準地價內涵 杠桿作用 合理性 土地市場 社會經(jīng)濟基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高使用年期區(qū)域土地使用權平均價格?；鶞实貎r更新是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的自然、經(jīng)濟屬性及市場變化情況，在新的基準日期對原來的城市土地基準地價進

2、行重新評定。 土地市場是一個動態(tài)市場，地價會隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和土地市場的完善不斷提高，因此為了使基準地價符合土地市場的客觀實際，保持基準地價評估成果的現(xiàn)勢性，在土地市場發(fā)展變化或影響地價的一些因素發(fā)生變化時，必須對地價重新進行評估，及時更新基準地價成果。再者，為了加強土地管理工作、宏觀調控土地市場、解決土地供需矛盾、引導土地利用、征收土地使用稅、促進城市土地優(yōu)化配置、提高土地利用效益等，也需要及時對基準地價成果進行更新。 天津寶坻地處京津之間，戰(zhàn)略地位重要，經(jīng)濟發(fā)展迅速，土地市場發(fā)育逐步完備。寶坻區(qū)自1998年首次確定城鎮(zhèn)基準地價以來，其中心城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)完成三輪基準地價更新工作。現(xiàn)行的基準地價標

3、準是根據(jù)國土資源部關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知（國土資發(fā)2006307號）精神，對中心城區(qū)及各區(qū)（縣）2006年發(fā)布的城鎮(zhèn)基準地價調整后的地價標準（津政函200748號），于2007年5月6日頒布實施。已經(jīng)落后于日新月異的土地和房地產(chǎn)市場，不能適應經(jīng)濟發(fā)展及天津市城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理需求。通過基準地價的更新，可以顯化城市基礎設施建設和城市生態(tài)環(huán)境建設的經(jīng)濟效益和社會效益，有利于增強對外招商引資的信心和對投資者的吸引力，提高城市綜合競爭力。通過基準地價更新，運用城市土地級差收益杠桿，促進城市土地資源的合理配置，推動城市產(chǎn)業(yè)結構升級和生產(chǎn)布局優(yōu)化，以市場機制來保證在城市建設和發(fā)展過程中

4、對城市規(guī)劃的全面貫徹和落實。通過基準地價更新，有目的地調整基準地價，可以運用高地價政策，使原來不合理的城市用地格局得到改變，達到盤活城市土地存量，提高城市土地集約利用水平，加快城市舊城改造的目的。也可以運用低地價政策，吸引高新技術產(chǎn)業(yè)落戶高科技園區(qū)，工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，以高新技術產(chǎn)業(yè)和工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，推動城市的規(guī)模擴張，發(fā)揮城市中心作用，提高生產(chǎn)布局的經(jīng)濟集聚效益和規(guī)模經(jīng)濟效益。 為了客觀、準確反映土地效用、區(qū)位差異與土地收益的關系、相對稀缺性和有效需求的相互作用和變動趨勢，寶坻區(qū)本次的基準地價更新遵循現(xiàn)勢性、連續(xù)性、科學性、應用性原則，在一年多的時間里，經(jīng)過資料采集、處理、分析、整理和研討等階

5、段工作，完成了寶坻新城基準地價更新工作。本次寶坻區(qū)將基準地價內涵界定為：設定基準日為2009年1月1日，設定用途為商業(yè)、居住和工業(yè)三類，設定土地使用權年限為三類用地的法定最高年限，即商業(yè)40年、居住70年、工業(yè)50年，設定土地利用狀況為三類用地的城市平均容積率，商業(yè)1.5、居住1.5、工業(yè)0.6，設定土地開發(fā)程度為城市區(qū)域平均開發(fā)程度“七通一平”，即宗地紅線外通電、通上水、通下水、通燃氣、通暖氣、通電訊、通路，宗地內場地平整的完整土地使用權價格。寶坻新城更新后的基準地價整體水平值由2006年的386元/m2上升到744元/m2，提高92.75%。商業(yè)、居住用地基準地價整體水平提升幅度比較顯著，

6、其中，商業(yè)用地基準地價由2006年的468元/m2，上漲至794元/m2，上升幅度達69.66%；與2006年相比，居住用地基準地價每平方米提高了459元，漲幅高達110.07%。工業(yè)用地基準地價整體水平有所下降，降幅達10.66%。 基準地價水平和合理性的衡量即是評價地價整體水平與地區(qū)的生產(chǎn)力水平、國民收入水平和土地供求狀況的適應程度，并綜合考慮城市內部的經(jīng)濟差異，并從全區(qū)范圍內判斷基準地價與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調關系，從宏觀上把握地價水平的合理性。其根本目的在于保證基準地價標準與城鎮(zhèn)的經(jīng)濟地位和土地利用水平相協(xié)調，促進區(qū)域土地市場的健康發(fā)展。寶坻地區(qū)經(jīng)濟總量逐年上升，固定資產(chǎn)投資額逐年增加，房

7、地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重超過16%。相對于2008年，固定資產(chǎn)投資總額年均遞增幅度高出基準地價年均增長率18%的一倍以上，而代表消費能力的全部在崗職工年人均工資水平增長率10.7%，與基準地價年均增長率比較接近。在外來推動地價短期快速上漲的動能依然存在的形勢下，基準地價地增長幅度控制在城市消費能力可支撐的范圍之內，在很大程度上將弱化因基準地價提高而拉動房地產(chǎn)價格快速增長的風險。 當前，天津市土地市場已經(jīng)進入了一個相對完善階段，市場機制已經(jīng)成為地價形成的主體，以城鎮(zhèn)土地交易和房地產(chǎn)交易市場價格資料為基礎，建立以城鎮(zhèn)標準宗地為載體的城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測制度的時機已經(jīng)成熟。今后，基準地價將主要作為政府進行城鎮(zhèn)地價管理的技術依據(jù)和標準宗地選擇的空間控制條件，更多的反應城鎮(zhèn)的等級規(guī)模、經(jīng)濟實力和投資門檻，同時通過與其它社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況。