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1、土地價格評估在農(nóng)地抵押中的實現(xiàn)路徑 1 概述目前，我國普遍存在農(nóng)村融資渠道不順暢的情況，且資金缺少對增加農(nóng)民收入、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率有著非常嚴重的影響。農(nóng)民能夠抵押的財產(chǎn)除了農(nóng)地以外，其他的幾乎沒有，相關(guān)文件明確指出如農(nóng)民條件允許，可以采用抵押土地經(jīng)營權(quán)進行貸款;.現(xiàn)今已經(jīng)在山東壽光、遼寧法庫、重慶開縣、寧夏同心、湖北天門、浙江溫嶺等地區(qū)普遍使用，農(nóng)地抵押對加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展具有非常重要的作用。2 土地價格評估在農(nóng)地抵押路徑中的實現(xiàn)路徑在農(nóng)地金融制度創(chuàng)新工作中，農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)評估占據(jù)著非常重要的位置，通常情況下，農(nóng)地抵押主要采用剩余法、成本逼近法、評分估價法、基準地價修正法、市場比較法、收益

2、還原法等進行土地價格估價工作。2.1 成本剩余法以及逼近法目前，相關(guān)法律法規(guī)中準許四荒;等采用協(xié)商、拍賣、公開招標等方式獲得的土地承包經(jīng)營權(quán)能夠以抵押進行設(shè)置，對市場原則進行確認，對通過市場方式獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)預(yù)付對價進行承認后，即可實行抵押。農(nóng)業(yè)公司、合作社、種植大戶等土地經(jīng)營的農(nóng)村大中型經(jīng)濟組織作為政策頒布的獲得者。通過分析目前實施農(nóng)地抵押政策的實際情況得知，由于四荒;農(nóng)地數(shù)目具有一定的限制，均是分散農(nóng)戶在承包經(jīng)營期限內(nèi)存在的已耕農(nóng)地作為金融機構(gòu)具體估價的對象。成本剩余法以及成本逼近法主要是從處于經(jīng)營農(nóng)地預(yù)期收益增值角度以及實際耗費機會成本對農(nóng)地價格進行估算。聯(lián)合應(yīng)用兩者的基礎(chǔ)下可以依

3、法交易土地產(chǎn)品，根據(jù)當期投資的實際情況采用順利交易變現(xiàn)的方式可以得到預(yù)期回報。2.2 市場比較法土地市場上完成交易的具體金額，緊要供需對象采用反復(fù)直接博弈、充分自由晶振等方式滿足均衡的目的，確保市場經(jīng)濟規(guī)律性得到全面反映，從根本上促進有效利用、優(yōu)化配置土地資源得以實現(xiàn)。在農(nóng)地抵押工作中，不但需要相關(guān)人員對轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的資料進行收集，同時需要工作人員具備一定的工作經(jīng)驗以及相關(guān)知識。另外，由于我國多數(shù)農(nóng)村地區(qū)在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、交易場所等方面設(shè)置相對缺乏，沒有健全的交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)以及服務(wù)平臺，造成土地產(chǎn)權(quán)交易均位于自發(fā)、偶然、零星的交易情況下。例如，通過分析某省調(diào)查結(jié)果得知，農(nóng)戶中自發(fā)組織土地

4、流轉(zhuǎn)占據(jù)72%的概率，但是有87.6%的土地僅能通過轉(zhuǎn)包其他村民或者本村親戚的方式進行交易。雖然某縣城已經(jīng)構(gòu)建了土地流轉(zhuǎn)中心;,但對于農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)檔案仍然缺乏針對性的建立，在某縣市2269的行政村中只有13例行政村構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)中介組織。2.3 評分估價法評分估價法主要是以全方位應(yīng)用綜合評價模型進行低價評估工作，各方面影響因素、農(nóng)地價格之間的關(guān)聯(lián)性較為密切，采用因子分析、模糊評價、層次分析、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建等方式，對各方面影響原因進行考慮，從而對農(nóng)地價格進行估計。通常情況下，評分估價法能夠?qū)⒒ハ嘟Y(jié)合定性分析、定量分析等情況全方位體現(xiàn)，在任何情況下均使用。由于農(nóng)田基本設(shè)施情況、土地制度、區(qū)位條件、經(jīng)營

5、耕作模式、肥力等方面的原因均會影響土地價格評估工作。所以，要想確保構(gòu)建的指標體系能夠與地域農(nóng)地特征互相符合有一定的難度，同時需要耗費大部分的時間、財力、物力、人力等方能獲取具體指標數(shù)值的定量參數(shù)，一旦其中某個因素出現(xiàn)改變，則不能獲取正確的數(shù)據(jù)。評分估價法與其他五種估價方法對比來說，需要支出的成本較高。2.4 收益還原法收益還原法在用于土地價格評估過程中對農(nóng)地純收益進行合理確定是非常重要的。通常情況下，極端氣候、受病蟲害、生產(chǎn)周期長等方面的因素均有可能對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期產(chǎn)生影響，農(nóng)資農(nóng)機、農(nóng)產(chǎn)品以及抵御自然災(zāi)害等在應(yīng)對價格波動風險方面具有較弱的能力，同時市場供需改變會大幅度地改變農(nóng)產(chǎn)品的價格。例如，

6、2011年以后，在土豆、生姜、大蒜、綠豆等農(nóng)產(chǎn)品方面價格改變情況較為明顯，通過分析相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)得知，目前我國缺乏連續(xù)性以及規(guī)范性的財政職能政策和政府農(nóng)業(yè)補貼，各部門在全面探索其方式以及作用范圍，對農(nóng)地收益產(chǎn)生較大的影響。國內(nèi)專家通過混沌時間序列、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、模糊邏輯思維理論、灰色系統(tǒng)理論等方式對農(nóng)地收益進行預(yù)測，其具有較大的復(fù)雜性，但是長時間預(yù)測并未獲得較高的準確性。大部分地區(qū)均是通過分析雙方意愿后，通過協(xié)商或者討價還價的方式進行土地估價工作。2.5 基準地價修正法倘若農(nóng)地抵押價格評估工作不能通過農(nóng)地交易價格的案例進行確定，且分級定級農(nóng)地的工作均采用科學、全方位的方式進行確定，全面完成評估標準樣

7、地價格的工作，那農(nóng)地抵押價格評估的工作能夠通過基準地價修正法進行。通常情況下，在評估農(nóng)地抵押價格時主要分析地區(qū)科技發(fā)展水平、經(jīng)濟社會等差異，對農(nóng)地自然屬性進行估價，估價工作中應(yīng)該對農(nóng)作物平均產(chǎn)量進行估計，使分等定級結(jié)果提高農(nóng)地經(jīng)濟價值，同時還要對農(nóng)產(chǎn)品實際的價格進行預(yù)測。通過分析這種情況得知，分等定級工作采用農(nóng)地估價法具有較大的復(fù)雜性，在一定程度上影響標準樣地估計體系的發(fā)展工作。例如，2013年12月，某地區(qū)張某向李某以6.84畝土地10年承包經(jīng)營權(quán)作為抵押方式，獲取貸款5萬元，該地區(qū)金融機構(gòu)以及政府相關(guān)部門為了避免出現(xiàn)風險，通過簡單、機械以及初級的估價方式，把農(nóng)地抵押貸款最高金額設(shè)定為6萬元

8、，盡可能采用估價降低的方式使風險得以規(guī)避。3 結(jié)語農(nóng)地資源是否能夠可持續(xù)利用在很大程度上受到農(nóng)地價格、農(nóng)地市場的影響?，F(xiàn)代市場體系中農(nóng)地價格以及農(nóng)地市場占據(jù)非常重要的位置，可全面發(fā)展以及建立區(qū)域市場。因此，農(nóng)地抵押工作中有效利用農(nóng)地土地價格評估，對于優(yōu)化農(nóng)地資源配置、促進農(nóng)地資源持續(xù)利用、構(gòu)建完善農(nóng)地市場起到積極的促進作用。參考文獻1 楊群義。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在價格評估及權(quán)能使用中的確認J.中國農(nóng)業(yè)會計，2014,（4）。2 王浩。農(nóng)地抵押估價方法適用性分析及完善對策J.湖南社會科學，2013,（3）。3 高艷梅，劉海英，李景剛。基于產(chǎn)權(quán)價值的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估方法研究J.廣東農(nóng)業(yè)科學，2011,（15）。