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1、城市土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格關(guān)系分析 摘要本文分析了土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。影響房?jī)r(jià)的原因是多種多樣的,土地的價(jià)格僅僅是房產(chǎn)價(jià)格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。 關(guān)鍵詞城市 土地 房產(chǎn) 價(jià)格 關(guān)系分析 當(dāng)前房?jī)r(jià)的極速上漲已經(jīng)成為媒體和社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題。近年來(lái),關(guān)于土地價(jià)格與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系有多種觀點(diǎn),房產(chǎn)價(jià)格的迅速攀升,以及頻頻出現(xiàn)高達(dá)幾十億元土地出讓金的“地王”事件,這些看似緊密相連的現(xiàn)象,使許多相當(dāng)有影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都將房?jī)r(jià)上漲的情況與不斷攀升的土地價(jià)格聯(lián)系到一起。然而不動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻持有不同的看法,影響房?jī)r(jià)的原因是多種多樣的,土地的價(jià)格僅僅是房產(chǎn)價(jià)格成本的

2、一部分,二者的確有著緊密的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。 那么什么是土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格呢?城市的土地價(jià)格大致可以分為兩種:城市基準(zhǔn)地價(jià)和宗地價(jià)格。城市基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格,用來(lái)反映城市某種用地類(lèi)型的土地平均價(jià)格水平,受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響;宗地價(jià)格是指某一時(shí)點(diǎn)某宗不動(dòng)產(chǎn)交易達(dá)成的成交價(jià)格,受城市土地微觀因素影響。本文分析的與房?jī)r(jià)相關(guān)的土地價(jià)格主要是指宗地價(jià)格,即開(kāi)發(fā)商得到土地而付給政府的土地價(jià)格,也可以說(shuō)是土地成交價(jià)。房產(chǎn)價(jià)格比較容易理解,本文所指房產(chǎn)價(jià)格是指可以在市場(chǎng)上自由交易的商品房?jī)r(jià)格,但不包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、工業(yè)廠房等供需受到政府嚴(yán)格控制的房產(chǎn)價(jià)格。 另外,多數(shù)學(xué)

3、者普遍認(rèn)為影響城市土地價(jià)格的因素可以分為宏觀和微觀因素。宏觀因素對(duì)城市土地價(jià)格有普遍性、一般性、共同性的影響,簡(jiǎn)單說(shuō)宏觀因素包括政府的政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、GDP、銀行利率、城市規(guī)模等,其中政府的政策法規(guī)對(duì)城市土地價(jià)格的影響最重要。微觀因素主要指土地個(gè)別因素、臨近土地因素和區(qū)位因素。外國(guó)學(xué)者利用回歸分析法對(duì)這三項(xiàng)因素進(jìn)行分析的結(jié)果是三項(xiàng)之和可以在近80%的程度上解釋城市土地價(jià)格的變化。 經(jīng)我們對(duì)西方國(guó)家的調(diào)查,我們看到在大多數(shù)西方國(guó)家中,土地的所有權(quán)是與房屋所有權(quán)緊密相連的,即土地轉(zhuǎn)讓的同時(shí)地上房屋也一起轉(zhuǎn)讓,因此若地上房屋處于優(yōu)良狀態(tài),可以賣(mài)很好的價(jià)格,那么一定影響土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格,這與我國(guó)

4、的土地出讓價(jià)格有很大的不同。我國(guó)的土地出讓價(jià)格,也就是土地在招牌掛交易過(guò)程中形成的價(jià)格是由競(jìng)買(mǎi)方即開(kāi)發(fā)商決定的,開(kāi)發(fā)商的出價(jià)只要不低于政府的底價(jià),且高于其他開(kāi)發(fā)商出價(jià),就可以該價(jià)格獲取土地,所以在現(xiàn)行的土地招牌掛交易過(guò)程中,交易價(jià)格的主動(dòng)權(quán)通常不掌握在政府手中。即使現(xiàn)在也存在政府通過(guò)評(píng)審開(kāi)發(fā)商的詳細(xì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃,人為決定中標(biāo)者,并不以出價(jià)最高者獲取土地的現(xiàn)象,但是對(duì)多數(shù)依靠土地財(cái)政運(yùn)作的地方政府來(lái)說(shuō),價(jià)高者競(jìng)得的規(guī)則在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里依舊不會(huì)改變。 從理論上講,根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原理,具有投資開(kāi)發(fā)或在開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)適用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法。開(kāi)發(fā)商以這樣的原則確定拍賣(mài)出價(jià)?；竟綖? 開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值

5、=待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。 根據(jù)市場(chǎng)需要,大多城市地方政府已經(jīng)設(shè)立土地儲(chǔ)備交易中心,因此開(kāi)發(fā)商通過(guò)招牌掛形式得到的土地大部分已具有“七通一平”的條件,上述公式可以寫(xiě)成: 房產(chǎn)價(jià)值=成交土地價(jià)值+土建成本價(jià)+公司管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+配套費(fèi)+土地以及配套費(fèi)應(yīng)負(fù)擔(dān)的契稅。 熟地價(jià)值即開(kāi)發(fā)商估算的扣除利潤(rùn)、銷(xiāo)售費(fèi)用、資本成本后成交一宗地出的價(jià)格,可以看到,在這個(gè)公式中,不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值基本由不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后出租出售的獲利狀況來(lái)決定,估算時(shí)取決于開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和信心;開(kāi)發(fā)成本、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)基本

6、上屬于已知部分;而銷(xiāo)售利潤(rùn)則取決于開(kāi)發(fā)商的要求,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)越是大型地產(chǎn)公司,越是大宗土地出讓交易,開(kāi)發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)就越高,因?yàn)楣緦?duì)自已的成片開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力已經(jīng)有了足夠的信心,且大宗土地的交易也容易開(kāi)發(fā)為高端的不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)組合,例如大型居住社區(qū),或者綜合商業(yè)用地,而這些都要比未形成規(guī)模的單一的樓盤(pán)獲利能力高許多。 近幾年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行,國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商爭(zhēng)先恐后上市融資,擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,資金實(shí)力日益雄厚,以土地為題材的上市公司一旦獲取某熱點(diǎn)地區(qū)的“地王”,便迅速出現(xiàn)光環(huán)效應(yīng),狂熱的股民便會(huì)孤注一擲,再次抬高公司身價(jià)。這使公司再次增發(fā)、擴(kuò)股,高達(dá)30倍甚至50倍的市盈率使股價(jià)也迅速上漲,轉(zhuǎn)眼間公司就可

7、以付清高額拿地的費(fèi)用。所以,開(kāi)發(fā)商之所以在土地交易市場(chǎng)上一再抬高對(duì)土地的出價(jià),增加開(kāi)發(fā)成本,根本原因在于公司的股東對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形式的看好,即使是在土地拍賣(mài)交易中樓面價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊已建成的房屋單價(jià)的情況下,人們?nèi)匀辉敢庀嘈胖袊?guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)可以推動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷上漲,總有人為虛高的房?jī)r(jià)買(mǎi)單,相信自己可以從中獲取更多的利益。也就是說(shuō),現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了改變,過(guò)去的出價(jià)是根據(jù)單個(gè)項(xiàng)目投資回報(bào)率來(lái)決定,而現(xiàn)在又加上了對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期,更多的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)算。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)給開(kāi)發(fā)商暗示,只要有地就會(huì)帶來(lái)超額利潤(rùn)的時(shí)候,那么土地就不再是普通的成本的一部分,而是公司運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),是股東利益的根本,

8、因此土地價(jià)格的急劇上漲也不再能用一般的成本理論來(lái)分析。用高價(jià)拿來(lái)的土地只能用于開(kāi)發(fā)更高級(jí)的房屋,對(duì)周邊房屋價(jià)格也產(chǎn)生了帶動(dòng)作用,人們往往看到的是地價(jià)房?jī)r(jià)不斷循環(huán)上漲。 地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系看似簡(jiǎn)單的成本價(jià)格與產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系,然而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是嚴(yán)格的土地壟斷,開(kāi)發(fā)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng),作為土地供應(yīng)壟斷方的政府只能限制最低價(jià),卻沒(méi)有定價(jià)的權(quán)利,只能根據(jù)開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)來(lái)出讓土地。而流動(dòng)性過(guò)剩的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)讓眾多的投資熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的獲利普遍看漲,刺激了作為利潤(rùn)來(lái)源的土地價(jià)格的上漲。 總而言之,房屋的保值增值能力使日益富裕起來(lái)并熱衷于投資的人們,將房屋視為了投資的第一要選。大中城市的不斷擴(kuò)張和中小城市的極速城鎮(zhèn)化進(jìn)程導(dǎo)致住房總體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài),兩種因素的綜合導(dǎo)致房?jī)r(jià)還在迅速上漲,而土地作為房屋的承載物和存在的前提,同時(shí)又具有區(qū)位上的不可復(fù)制性和稀缺性,導(dǎo)致價(jià)格上漲的速度甚至超過(guò)房?jī)r(jià)也就不足為奇。