《期間濟南市城區(qū)土地價格調(diào)查與地價監(jiān)測工作總結(jié)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《期間濟南市城區(qū)土地價格調(diào)查與地價監(jiān)測工作總結(jié)（48頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、十五”期間濟南市城區(qū)土地 價格調(diào)查與地價監(jiān)測工作總結(jié) 山東師范大學(xué) 閻弘文 副教授 2006年 4月 匯報內(nèi)容 一 城市基本情況 二 土地價格調(diào)查與地價監(jiān)測情況 三 主要技術(shù)說明 四 主要成果及應(yīng)用 五 存在的問題與建議 第一部分 城市基本情況 一、濟南市社會經(jīng)濟狀況 “ 十五 ” 期間，濟南市國民經(jīng)濟保持快速協(xié)調(diào) 健康發(fā)展。初步核算，濟南市生產(chǎn)總值年均增長 14.2%，固定資產(chǎn)投資年均增長 20.4%；城市居民 人均可支配收入年均增長 10.3%。 2005年，人均生產(chǎn)總值 3900美元，城市居民人 均可支配收入 1.23萬元；城市居民人均住房使用 面積 19.8平方米。 東拓、西進、南控、

2、北跨、中疏 二、城市建設(shè)格局 第二部分 城區(qū)土地價格調(diào)查與地價監(jiān)測情況 一、基準地價完成情況 （一）適時更新城區(qū)基準地價 2001年，濟南市被確定為國土資源部城市土地價格調(diào)查（含城區(qū) 基準地價更新和地價動態(tài)監(jiān)測點建設(shè)）試點城市。 2003年 7月，濟南 市城市土地價格調(diào)查成果通過國土資源部驗收。 2004年濟南市國土資源局根據(jù)城市發(fā)展及土地市場的變化，對商 業(yè)、住宅用地土地級別和基準地價進行局部調(diào)整。并于 2004年 3月由 濟南市人民政府公布實施。 表 2-1 濟南市城區(qū)國有土地級別基準地價表 元 /平方米 土地級別 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 商業(yè)用地 3815 2750 1

3、926 1613 1400 1150 900 805 700 610 住宅用地 2810 1880 1350 1020 820 735 660 605 工業(yè)用地 2055 1480 1056 725 594 409 338 （二）及時制定城鄉(xiāng)結(jié)合部基準地價標(biāo)準 2005年 4月至 12月采用規(guī)劃定級方法對城鄉(xiāng)接合 部（東區(qū)、西區(qū)）基準地價進行了評估，作為過 渡期控制性地價標(biāo)準。 （三）完善基準地價系數(shù)修正體系 制定基準地價用途修正系數(shù) (商住工以外其它用途） 完善基準地價因素修正系數(shù)表及因素指標(biāo)說明表 編制城區(qū)基準地價應(yīng)用技術(shù)手冊 二、地價動態(tài)監(jiān)測情況 （一）更新地價區(qū)段 表 2-2 濟南市城

4、區(qū)各類用地不同級別地價區(qū)段劃分表 合計 商業(yè)用地原始區(qū)段 2 6 3 3 3 2 2 2 2 2 24 商業(yè)用地更新區(qū)段 4 6 5 5 5 5 4 6 6 1 47 住宅用地原始區(qū)段 2 2 3 3 2 3 2 2 19 住宅用地更新區(qū)段 2 4 5 3 2 3 2 2 23 工業(yè)用地原始區(qū)段 0 2 2 2 2 2 2 12 工業(yè)用地更新區(qū)段 1 2 3 4 4 3 4 21 （二）更新地價監(jiān)測點 濟南市2003年 城區(qū)新級別地價監(jiān)測點分布圖 0 5 10 15 20 25 30 土地級別 監(jiān)測點個數(shù) 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 （三）數(shù)據(jù)采集 1、部門數(shù)據(jù)（國土、房管、統(tǒng)計、城建、物價

5、） 土地市場交易數(shù)據(jù)（出讓、轉(zhuǎn)讓、收購、征地拆遷 ) 房地產(chǎn)交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)（商品房、二手房） 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 計算參數(shù)依據(jù) 2、 市場數(shù)據(jù)采集 （ 強調(diào)數(shù)據(jù)的口徑與內(nèi)涵） 網(wǎng)站數(shù)據(jù) 房屋中介機構(gòu)數(shù)據(jù) 報刊數(shù)據(jù) 房展會數(shù)據(jù) 實地訪談數(shù)據(jù) 宏觀調(diào)控條件下地價監(jiān)測把握的三個層次 宏觀層面 -市區(qū)土地市場分析、房地產(chǎn)市場分析、 相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的協(xié)調(diào)性分析 （地價調(diào)控） 中觀層面 -城區(qū)基準地價實施情況分析 微觀方面 -城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測點數(shù)據(jù)分析 第三部分 主要技術(shù)說明 一、宏觀層面 （一）以 GIS技術(shù)為支撐，加強土地市場數(shù)據(jù)庫建設(shè) 1、土地評估電子檔案 2、土地市場交易信息電子檔案 將土地市場動態(tài)分析與地價動

6、態(tài)監(jiān)測有機結(jié)合在一起， 以期就濟南市土地從供應(yīng)和價格兩個方面參與宏觀調(diào)控進 行綜合研究。 （二）市區(qū)土地市場分析 土地供應(yīng)總量分析 土地供應(yīng)方式分析 土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)分析 土地供應(yīng)區(qū)域分析 土地供求關(guān)系分析 土地資產(chǎn)收益狀況分析 土地交易價格分析 土地供應(yīng)對房地產(chǎn)價格的影響作用分析 . （三）市區(qū)房地產(chǎn)市場分析 商品住房市場分析 住宅二手房市場分析 商品住宅銷售戶型分析 城市居民住宅消費分析 房地產(chǎn)價格構(gòu)成分析 住宅租售比分析 城市居民住宅需求對房地產(chǎn)價格的影響作用分析 濟南市主要經(jīng)濟指標(biāo)增長率對照圖 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00

7、40.00 2001 2002 2003 2004 2005 % 固定資產(chǎn)投資增長率% 房地產(chǎn)開發(fā)增長率% 地區(qū)生產(chǎn)總值增長率%（四）房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)性分析 濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關(guān)系圖、 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 20.00 22.00 24.00 26.00 2001 2002 2003 2004 2005 房地產(chǎn)開發(fā)投資占 G D P 比重% 房地產(chǎn)開發(fā)投資占 固定資產(chǎn)投資比例% 二、中觀層面 土地級別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 基準地價 （ 2003.1.1） 3815 2750 19

8、26 1613 1400 1150 交易地價標(biāo)準化均值 （ 2005.12.31） 4231 2732 1990 1979 1600 1357 05交易標(biāo)準價與 2003年 基準地價比 % 111 99 103 123 114 118 將交易價格按基準地價內(nèi)涵進行標(biāo)準化，得到交易標(biāo)準化價格。 表 3-1 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地交易地價分析表 表 3-2 2005年 濟南市城區(qū)住宅用地交易地價分析表 土地級別（ 2003） 1 2 3 4 5 基準地價 （ 2003.1.1） 2810 1880 1350 1020 820 交易地價標(biāo)準化均值 （ 2005.12.31） 2791 1895

9、 1247 1096 708 05交易價與 2003年 基準地價比 % 99 101 92 107 86 表 3-3 2005年濟南市城區(qū)工業(yè)用地級別地價分析表 土地級別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 7 基準地價 （ 2003.1.1） 2055 1480 1056 725 594 409 338 交易地價標(biāo)準化值 （ 2005.12.31） 2005 1309 1014 759 606 407 366 05交易價與 2003年 基準地價比 % 98 88 96 105 102 100 108 （三）微觀層面 土地級別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 監(jiān)測地價值 （ 2005.

10、12.31） 4197 3025 2215 1807 1540 1265 地價增長率 % （ 2005/2004） 3.0 2.5 3.8 3.0 3.0 2.5 地價監(jiān)測點評估 1、各用途級別地價變化情況 表 3-4 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地監(jiān)測地價分析表 圖 3-1 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地級別地價增長率空間分布 3D圖 2004-2005年濟南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房價增長率空間分布 3D圖（多層） 2004-2005年濟南市城區(qū)住宅用地區(qū)段房價增長率空間分布 3D圖（小高層） 表 3-5 2005年 濟南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測地價分析表 土地級別（ 2003） 1 2 3 4 5 6

11、監(jiān)測地價值 （ 2005.12.31） 2725 2003 1537 1258 954 834 地價增長率 % （ 2005/2004） 0.2 1.3 3.2 4.3 2.9 2.3 圖 3-2 2005年濟南市城區(qū)住宅用地級別地價增長率空間分布 3D圖 表 3-6 2005年 濟南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測地價分析表 土地級別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 7 監(jiān)測地價值 （ 2005.12.31） 2005 1450 1056 740 600 409 345 地價增長率 % （ 2005/2004） -1.5 -1.5 -0.6 0.6 0.8 1.0 1.2 2、綜合地價變化情況 表

12、3-7 2005年濟南城區(qū)地價監(jiān)測指標(biāo)測算結(jié)果表 用地類別 綜合 商業(yè)用途 居住用途 工業(yè)用途 平均地價（元平方米） 1364 1814 1450 827 地價變化率（） 1.7 2.9 2.6 -0.3 第四部分 主要成果與應(yīng)用 一、主要成果 濟南市城區(qū)土地級別與基準地價更新成果 濟南市城鄉(xiāng)接合部（東西區(qū)）基準地價評估成果 濟南市城區(qū)基準地價應(yīng)用技術(shù)手冊 濟南市城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測分析成果 濟南市區(qū)土地市場動態(tài)分析成果 二、成果應(yīng)用 表 5-1 2005年濟南市城區(qū)商業(yè)用地地價監(jiān)測結(jié)果應(yīng)用分析表 土地級別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 基準地價 （ 2003.1.1） 3815 2750

13、 1926 1613 1400 1150 監(jiān)測地價值 （ 2005.12.31） 4197 3025 2215 1807 1540 1265 05監(jiān)測價與 2003年基準 地價比 %（不含東西區(qū)） 110 110 115 112 (115) 110 (120) 110 (115) 注：括號數(shù)據(jù)為沿街延伸級別值 表 5-2 2005年 濟南市城區(qū)住宅用地監(jiān)測地價應(yīng)用分析表 土地級別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 基準地價 （ 2003.1.1） 2810 1880 1350 1020 820 735 監(jiān)測地價值 （ 2005.12.31） 2725 2003 1537 1258 954

14、834 05監(jiān)測價與 2003年基準 地價比 %（含東西區(qū)） 97 107 114 123 116 113 05監(jiān)測價與 03年基準地 價比 %（不含東西區(qū)） 97 107 114 110 110 103 表 5-3 2005年 濟南市城區(qū)工業(yè)用地監(jiān)測地價應(yīng)用分析表 土地級別（ 2003） 1 2 3 4 5 6 7 基準地價 （ 2003.1.1） 2055 1480 1056 725 594 409 338 監(jiān)測地價值 （ 2005.12.31） 2005 1450 1056 740 600 409 345 05監(jiān)測價與 2003 年基準地價比 % （含東西區(qū)） 98 98 100 102

15、 101 100 102 y = 71.136x + 1555.1 R 2 = 0.9504 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 2800 3000 3200 03 年一季度 二季度 三季度 四季度 04 年一季度 二季度 三季度 四季度 05 年一季度 二季度 三季度 四季度 06 年一季度 商品住房價格 二手房價格 圖 5-1 2003-2006年 1季度濟南市區(qū)住宅市場交易價格變動圖 濟南市區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果分析 第五部分 存在的問題與建議 一、存在的問題 （一）基礎(chǔ)工作滯后（地籍?dāng)?shù)據(jù)覆蓋面小

16、） （二）區(qū)段地價監(jiān)測點分布不均勻（虛擬） （三）經(jīng)費不足（無配套經(jīng)費） 圖 5-1 濟南市城區(qū)地籍?dāng)?shù)據(jù)與城區(qū)基準地價范圍對照圖 1、土地用途有效面積測算 2、城區(qū)拆遷引起的地價監(jiān)測點變化 監(jiān)測點新編號 級別 區(qū)段 土地使用者 經(jīng)度 緯度 變更 監(jiān)測點現(xiàn)狀 結(jié)論 370100A02G003 2 g003 濟南服裝七廠 498916.03 4062407.2 路拓寬近 10米，占 用部分，現(xiàn) 為綠地超市 停車 權(quán)屬變更 用途 改變 地 塊分割 擬刪除 370100A02G005 2 g003 汽總橡膠密封件廠 498326.91 4060887 中國重汽集團房地 產(chǎn)開發(fā)公司 權(quán)屬變更 用途改變

17、擬刪除 370100A04G019 4 g008 山東省濟南文化用 品總公司 495588.6 4060294.9 槐蔭區(qū)房管局文苑 花園 權(quán)屬變更 用途改變 擬刪除 370100A02G008 2 g003 濟南市汽車修制造 廠 498328.76 4057455.9 六棟宿舍樓， 5棟已轉(zhuǎn)讓 維持原狀 用途 改變 權(quán) 屬變更 擬刪除 370100A04G002 4 g008 濟南金利得經(jīng)貿(mào)公 司 494603.53 4061125.6 已搬遷 擬刪除 370100A04G003 4 g009 濟南市槐蔭汽車運 輸二隊 494880.54 4054809.3 濟南志誠規(guī)劃建設(shè) 總公司 權(quán)屬變

18、更 用途改變 擬刪除 370100A07G001 7 g020 濟南槐蔭德源實業(yè) 總公司 491487.03 4063007.7 變?yōu)辇堯v小區(qū) 權(quán)屬變更 用途改變 擬刪除 370100A06G001 6 g015 濟南市魯味齋美食 有限責(zé)任公 司 493926.35 4062921 臨粟山路 1棟樓作商用 維持原狀 用途變更 擬刪除 370100A06G002 6 g017 山東省交通廳物資 工業(yè)公司 502227.66 4065370 變更為小商品批發(fā) 市場 用途改變 擬刪除 370100A04G012 4 g008 濟南市天橋清河煤 氣站 497659.69 4064308.5 正在建設(shè)住宅樓 用途改變 擬刪除 370100A03G007 3 g004 山東金牛集團有限 責(zé)任公司 497284.3 4062853.2 成為商用店面和寫 字樓：西城 餃子樓、陶 瓷制 用途改變 擬刪除 二、建議 基于地價監(jiān)測的建成區(qū)基準地價更新方法 -地價分區(qū)定級法、地價指數(shù)法 加強土地交易價格的研究 -土地交易價格指數(shù)與地價指數(shù) 歡迎批評指正！