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1、中國農(nóng)村團體改造用地流轉(zhuǎn)規(guī)則創(chuàng)新探索摘要文章從我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制約因素出發(fā)，全面分析在土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新設(shè)計過程中涉及流轉(zhuǎn)的條件和范圍、流轉(zhuǎn)的方式、流轉(zhuǎn)后的用途和使用年期、政府的角色定位和管理內(nèi)容，以及流轉(zhuǎn)中的土地收益分配等幾個難點問題。 關(guān)鍵詞農(nóng)村；建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)；制約因素 依據(jù)現(xiàn)行土地管理法及有關(guān)條例的規(guī)定，所謂農(nóng)村集體建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的、一般是地處農(nóng)村的、并經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民建住宅用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。也稱之為“農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地”，或簡稱為“農(nóng)村建設(shè)用地”、“集體建設(shè)用地”。在我們國家，集體土地向國有土地的“流轉(zhuǎn)”只能

2、通過國家征收這一種渠道實現(xiàn)，而國家對集體土地的征收又具有很強的行政色彩，因此，在我國所研究的“土地流轉(zhuǎn)”，說到底是一種土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和流通。 近些年來，隨著對我國農(nóng)用土地的制度改革不斷深入，筆者認為，我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新必須在保持農(nóng)村土地集體所有的基礎(chǔ)上，在農(nóng)民享有長期承包土地權(quán)利的前提下，通過賦予農(nóng)民交易土地使用權(quán)的權(quán)利，允許農(nóng)民在承包期內(nèi)，根據(jù)國家有關(guān)政策有償轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)，實現(xiàn)土地優(yōu)化配置，提高土地經(jīng)營效率。在這些制度性創(chuàng)新研究中，關(guān)鍵是要正確處理制度創(chuàng)新中的幾個制約因素和難點問題。 一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新中的制約因素分析 （一）農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律約束機制

3、1集體土地所有權(quán)主體不明確，使用權(quán)無法得到保護； 2集體土地使用權(quán)的法律屬性在立法上的遲緩不利于穩(wěn)定農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展； 3承包經(jīng)營權(quán)的法律屬性不能適應(yīng)穩(wěn)定農(nóng)村土地使用關(guān)系的需要。 （二）不同利益集團的行為決策方式的約束 1中國農(nóng)民傳統(tǒng)觀念與經(jīng)濟行為約束。當(dāng)代中國農(nóng)民的思想體系及價值觀念仍處于低層次、低水平的發(fā)展態(tài)勢之中。與此相適應(yīng)的農(nóng)戶經(jīng)濟行為是：行為目標(biāo)的多元化、生產(chǎn)行為的短期化以及決策過程的非規(guī)范化。因此，農(nóng)村土地制度的改革與創(chuàng)新，必須充分估計到農(nóng)民經(jīng)濟行為的特點及其對創(chuàng)新制度可行性程度的約束。 2社會環(huán)境的缺陷影響土地制度創(chuàng)新。某些政府部門的行為不規(guī)范與宏觀決策的多變性，導(dǎo)致社會信用

4、水平下降，農(nóng)民難以建立有效的長期利益預(yù)期。中國不合理的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)關(guān)系的對峙和沖突、弱化和侵蝕了農(nóng)村土地制度創(chuàng)新的動力與沖突。 二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新中的難點分析 （一）流轉(zhuǎn)的條件和范圍 對于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍和條件，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟界主要有四種觀點。第一種觀點認為應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃區(qū)進行區(qū)分，城市規(guī)劃區(qū)外的集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn)，應(yīng)通過征地制度改革解決。第二種觀點認為應(yīng)當(dāng)按照是否為新增建設(shè)用地進行區(qū)分，現(xiàn)有非農(nóng)集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)，新增非農(nóng)集體建設(shè)用地則不允許流轉(zhuǎn)。第三種觀點認為只要符合土地利用總體規(guī)劃的集體土地均可以流轉(zhuǎn)。第四種觀點認為，流

5、轉(zhuǎn)范圍應(yīng)當(dāng)是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地。根據(jù)土地管理法，農(nóng)業(yè)建設(shè)用地屬于農(nóng)用地范疇，不屬于集體建設(shè)用地。因此，對于集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度進行嚴(yán)格管理，只要是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地，均可依法使用和流轉(zhuǎn)，不應(yīng)分“圈內(nèi)”“圈外”區(qū)別對待，也不應(yīng)按是否屬于公益性質(zhì)來區(qū)分。為此，應(yīng)明確規(guī)定，可流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地是指符合土地利用總體規(guī)劃，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的農(nóng)民集體所有土地；明確各級人民政府土地行政主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴(yán)格控制新增集體建設(shè)用地；使用集體建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)，要納入所在地市、縣

6、人民政府的供地計劃。同時，土地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)，在符合規(guī)劃和依法批準(zhǔn)的前提下，土地所有者對其所有的建設(shè)用地有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，有權(quán)決定是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的形式；土地使用者依法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以依照合同約定使用和流轉(zhuǎn)。因此，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅持土地所有者、使用者自愿原則，任何單位和個人都不得強迫集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙符合條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)。 （二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式 對于集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式，目前主要有三種意見。第一種意見認為應(yīng)當(dāng)首先明確集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人之間的首次流轉(zhuǎn)關(guān)系，這是土地使用權(quán)的來源和前提，其次才是土地使用權(quán)人之間的再流轉(zhuǎn)關(guān)系。第二種意見認為應(yīng)當(dāng)包括出讓、租賃、作價出資(入股)、聯(lián)營和轉(zhuǎn)讓、出租等形式，并應(yīng)分別明確各種形式的定義、操作程序等。第三種意見認為出讓方式有特定含義，應(yīng)主要規(guī)范土地使用者轉(zhuǎn)讓、作價出資(入股)或租賃土地使用權(quán)的行為。集體建設(shè)用地使用和流轉(zhuǎn)確實包括土地所有者、土地使用者之間以及土地使用者之間兩個層次的關(guān)系，前者屬于土地所有者將土地使用權(quán)確定給單位或者個人使用，使用和流轉(zhuǎn)的具體方式有作價出資、入股、聯(lián)營等多種方式，今后實踐中可能還會出現(xiàn)新的方式，有無必要規(guī)定具體的使用和流轉(zhuǎn)方式，各地意見不完全一致。3