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1、城 鎮(zhèn) 土 地 價 格 城 鎮(zhèn) 基 準 地 價 評 估 一 、 基 準 地 價 的 概 念 與 特 征 二 、 基 準 地 價 的 評 估 三 、 基 準 地 價 修 正 系 數(shù) 體 系 四 、 大 冶 市 城 鎮(zhèn) 基 準 地 價 成 果 簡 介 城 市 基 準 地 價 。 它 是 在 某 一 城 市 的 一 定 區(qū) 域 范 圍 內 ，根 據(jù) 用 途 相 似 、 地 段 相 連 、 地 價 相 近 的 原 則 劃 分 地價 區(qū) 段 ， 然 后 調 查 評 估 出 的 各 地 價 區(qū) 段 在 某 一 時 點的 平 均 價 格 水 平 。 標 定 地 價 。 是 指 標 志 性 宗 地 （ 標 準

2、 宗 地 /樣 地 ） 在某 一 時 點 的 價 格 。 所 謂 標 志 性 宗 地 ， 即 能 代 表 不 同區(qū) 位 、 同 一 用 途 土 地 的 宗 地 。 標 定 地 價 的 價 格 時 點是 相 對 固 定 的 ， 就 是 有 關 部 門 公 布 確 定 的 時 間 。 底 價 、 期 望 價 和 補 地 價 底 價 。 是 指 政 府 、 企 業(yè) 或 私 人 出 售 房 地 產 時 所 確定 的 最 低 價 格 。 期 望 價 。 是 指 出 售 房 地 產 時 所 希 望 賣 出 的 滿 意 價格 。 補 地 價 。 是 指 在 更 改 政 府 原 出 讓 土 地 使 用 權 時

3、 規(guī)定 的 用 途 ， 或 增 加 容 積 率 ， 或 轉 讓 、 出 租 、 抵 押劃 撥 土 地 使 用 權 ， 或 出 讓 的 土 地 使 用 權 續(xù) 期 等 時 ，需 要 交 給 政 府 的 一 筆 地 價 款 。 一 、 基 準 地 價 的 概 念 與 特 征（一）基準地價的概念 基 準 地 價 是 指 在 城 鎮(zhèn) 規(guī) 劃 區(qū) 范 圍 內 ， 在 設 定的 土 地 開 發(fā) 程 度 、 容 積 率 等 條 件 下 ， 對 現(xiàn) 狀 利 用條 件 下 不 同 級 別 或 不 同 均 質 地 域 的 土 地 ， 按 照 商業(yè) 、 住 宅 、 工 業(yè) 等 用 途 ， 分 別 評 估 確 定 的

4、 某 一 估價 時 點 法 定 最 高 出 讓 年 期 土 地 使 用 權 的 單 位 土 地面 積 的 區(qū) 域 平 均 價 格 。 （ 1） 基 準 地 價 是 一 種 區(qū) 域 性 的 價 格 基 準 地 價 不 是 一 種 宗 地 價 格 ， 而 是 區(qū) 域 性 的 價格 ， 它 總 是 與 一 定 的 區(qū) 域 相 聯(lián) 系 的 。 基 準 地 價 的 評 估 區(qū) 域 的 形 式 ： 級 別 、 區(qū) 片 和 區(qū)段 。 基 準 地 價 的 三 種 表 現(xiàn) 形 式 ： 級 別 基 準 地 價 區(qū) 片 基 準 地 價 區(qū) 段 基 準 地 價 （ 2） 基 準 地 價 是 一 種 分 用 途 的 價

5、 格 城 鎮(zhèn) 基 準 地 價 的 主 要 用 途 類 型 ： 商 業(yè) 、 住 宅 、 工 業(yè) 、 旅 游 等 農 用 地 基 準 地 價 的 主 要 用 途 類 型 ： 耕 地 、 園 地 、 林 地 、 水 域 、 荒 草 地 等 （ 3） 基 準 地 價 是 一 種 平 均 價 格 反 映 的 只 是 各 區(qū) 域 各 類 用 地 的 平 均 價 格水 平 。 在 基 準 地 價 的 基 礎 上 建 立 基 準 地 價 修 正系 數(shù) 體 系 ， 用 以 評 估 具 體 宗 地 的 價 格 。 （ 4） 基 準 地 價 是 有 限 年 期 的 價 格 基 準 地 價 是 土 地 使 用 權 的

6、 價 格 基 準 地 價 是 有 限 年 期 的 價 格 城 鎮(zhèn) 用 地 ： 各 用 途 基 準 地 價 的 年 期 以 各 用 途 的最 高 出 讓 年 期 為 準 ， 商 業(yè) 40年 ， 工 業(yè) 50年 ， 住 宅 70年 。 農 用 地 ： 目 前 一 般 取 30年 為 農 用 地 基 準 地 價 的年 期 。 （ 5） 基 準 地 價 具 有 時 效 性 基 準 地 價 反 映 的 只 是 一 定 時 期 的 地 價 標 準 。 為 了 保 持 基 準 地 價 的 現(xiàn) 實 性 ， 每 隔 一 定 時 期 應 對基 準 地 價 進 行 更 新 。 【 國 土 資 源 部 關 于 整 頓

7、 和 規(guī) 范土 地 市 場 秩 序 的 通 知 (國 土 資 發(fā) 2002174號 規(guī) 定 2-3年 更 新 一 次 】 基 準 地 價 的 評 估 時 點 很 重 要 。 上 輪 湖 北 省 城 鎮(zhèn) 土地 基 準 日 為 2007年 12月 31日 。 （ 6） 基 準 地 價 是 一 種 控 制 性 的 價 格 基 準 地 價 是 國 家 調 控 土 地 市 場 的 一 種 價格 ， 不 是 市 場 交 易 價 格 。 市 場 上 最 終 達 成 的 價 格 ， 是 以 基 準 地 價為 依 據(jù) ， 根 據(jù) 市 場 行 情 而 確 定 的 。 （ 7） 基 準 地 價 與 土 地 開 發(fā)

8、利 用 程 度 有 關 基 準 地 價 是 一 種 平 均 意 義 上 的 地 價 。 土 地 開 發(fā) 利 用 程 度 對 基 準 地 價 也 有 影 響 。 為 了便 于 比 較 ， 基 準 地 價 必 須 設 定 開 發(fā) 利 用 程 度 。 由 于 各 個 城 市 之 間 土 地 開 發(fā) 利 用 程 度 存 在 差 異 ，又 要 便 于 比 較 ， 所 以 采 取 分 類 確 定 基 準 地 價 的 開 發(fā)利 用 程 度 是 合 理 的 。 土 地 開 發(fā) 程 度 說 明 ：1、 “ 三 通 一 平 ” ： 紅 線 外 通 路 、 通 電 、 通 水 及 紅 線 內場 地 平 整 ；2、

9、“ 五 通 一 平 ” ： 紅 線 外 通 路 、 供 電 、 通 訊 、 通 上 水 、通 下 水 及 紅 線 內 場 地 平 整 ；3、 “ 六 通 一 平 ” ： 紅 線 外 通 路 、 供 電 、 通 訊 、 通 上 水 、通 下 水 、 通 氣 及 紅 線 內 場 地 平 整 ；4、 “ 七 通 一 平 ” ： 紅 線 外 通 路 、 供 電 、 通 訊 、 通 上 水 、通 下 水 、 通 氣 、 通 暖 和 寬 帶 網 絡 及 紅 線 內 場 地 平 整 。 湖 北 省 城 鎮(zhèn) 基 準 地 價 的 內 涵 類 型 年 限 土 地 開 發(fā) 程 度 容 積 率特 大 及大 城 市 商

10、 業(yè) 用 地 40 六 通 一 平 或 以 上 2 5-1 8住 宅 用 地 70 六 通 一 平 2 0-1 5工 業(yè) 用 地 50 五 通 一 平 1 0-0 6中 等 城市 商 業(yè) 用 地 40 五 通 一 平 2 0-1 5住 宅 用 地 70 五 通 一 平 1 6-1 0工 業(yè) 用 地 50 三 通 一 平 0.8-0.4小 城 市 商 業(yè) 用 地 40 五 通 一 平 1.2-1.0住 宅 用 地 70 五 通 一 平 0.8-0.5工 業(yè) 用 地 50 三 通 一 平 0.4-0.3 大 冶 市 城 鎮(zhèn) 基 準 地 價 內 涵 估 價 基 準 日 平 均 容 積 率 開 發(fā) 程

11、 度 年 限商 業(yè) 2007年 12月 31日 2.0 五 通 一 平 40住 宅 2007年 12月 31日 1.6 五 通 一 平 70工 業(yè) 2007年 12月 31日 0.8 三 通 一 平 50 注 ： “ 五 通 一 平 ” 指 紅 線 外 通 路 、 通 電 、 通 氣 、 通 上 水、 通 下 水 及 紅 線 內 場 地 平 整 。 空 間 插 值 法 獲 取級 別 與 基 準 地 價 土 地 級 別 II III IV V商 業(yè) 用 地 952 708 452 305 236住 宅 用 地 524 476 308 260 215工 業(yè) 用 地 297 224 178 145

12、大 冶 市 城 區(qū) 各 業(yè) 用 地 基 準 地 價 結 果 成 果 1： 收 集 新 華 路 中 段 等 39條 路 算 共 428個 樣 點 進 行 商業(yè) 路 線 價 的 測 算 。 標 準 深 度 為 12米 。成 果 2： 序 號 路 段 名 稱 路 線 價 (元 / ) 序 號 路 段 名 稱 路 線 價 (元 / )1 新 華 路 中 段 (大 冶 商 場 大 冶 大 酒 店 ) 3260 21 民 主 路 (市 工 行 大 冶 大 道 ) 21202 黃 獅 海 路 (富 達 商 場 老 郵 局 ) 3220 22 新 華 路 西 段 (大 冶 大 道 老 火 車 站 ) 2100

13、3 西 橋 路 (大 冶 商 場 市 工 行 ) 3120 23 大 冶 大 道 中 段 (東 風 路 觀 山 路 ) 20804 薈 萃 路 南 段 (東 風 路 畜 牧 局 ) 3080 24 保 康 南 路 (東 岳 路 青 龍 路 ) 20205 東 風 路 (商 會 大 廈 市 人 民 醫(yī) 院 ) 3060 25 排 樹 杉 路 (新 華 路 市 水 產 局 ) 19606 東 岳 路 (大 冶 商 場 公 園 門 口 ) 3000 26 一 六 國 道 (一 中 橋 頭 東 風 東 路 ) 18007 保 康 路 (實 驗 中 學 東 岳 路 ) 2980 27 乾 塔 路 (陽

14、光 花 園 新 冶 大 道 ) 17308 大 冶 大 道 南 段 (東 風 路 六 三 隊 ) 2960 28 新 冶 大 道 北 段 (乾 塔 路 七 里 路 ) 16709 湖 濱 路 北 段 (公 園 門 口 東 風 路 ) 2800 29 青 龍 路 (市 工 商 局 湖 濱 路 ) 165010 商 城 路 (三 角 花 園 青 龍 路 ) 2720 30 建 設 路 1630 11 新 華 路 東 段 (大 冶 商 場 青 龍 路 ) 2630 31 武 備 路 (建 行 公 汽 停 車 場 ) 162012 育 才 路 (糧 機 廠 畜 牧 局 ) 2540 32 保 康 一

15、路 160013 裕 民 路 (大 冶 大 道 薈 萃 路 ) 2500 33 育 才 路 東 段 （ 世 紀 樂 園 世 豪 ） 156014 薈 萃 北 路 (東 風 路 農 行 ) 2440 34 湖 濱 路 南 段 (公 園 青 龍 路 ) 148015 康 樂 路 (薈 萃 路 觀 山 路 ) 2400 35 觀 山 東 路 (市 國 土 局 106國 道 ) 138016 坑 頭 路 (市 工 行 坑 頭 ) 2360 36 大 冶 大 道 北 段 (觀 山 路 七 里 路 ) 133017 新 冶 大 道 (東 風 路 乾 塔 路 ) 2300 37 城 西 路 (六 三 隊 觀

16、 山 小 學 ) 126018 觀 山 路 西 段 (中 商 平 價 教 育 局 ) 2230 38 勁 牌 路 115019 湛 月 路 (市 政 府 前 門 一 六 國 道 ) 2200 39 七 里 路 110020 東 風 東 路 (市 醫(yī) 院 一 六 國 道 ) 2150 成 果 3： 不 同 級 別 不 同 類 型 的 宗 地 地 價 區(qū) 域 因 素 修 正系 數(shù) 指 標 說 明 和 修 正 系 數(shù) 表 。 城 鎮(zhèn) 基 準 地 價 修 正 體 系 編 制 級 別 調 整 幅 度 商 業(yè) 用 地 住 宅 用 地 工 業(yè) 用 地 級 上 調 幅 度 24.85% 26.34% 23.3

17、2% 下 調 幅 度 -23.62% -24.57% -22.76%II級 上 調 幅 度 23.67% 24.61% 21.84%下 調 幅 度 -22.38% -21.83% -21.69%III級 上 調 幅 度 21.35% 21.38% 20.99%下 調 幅 度 -22.73% -19.62% -21.85%IV級 上 調 幅 度 19.75% 18.49% 17.43%下 調 幅 度 -18.92% -17.92% -18.52% V級 上 調 幅 度 18.23% 17.15% 14.96%下 調 幅 度 -19.37% -19.41% -16.81%各 級 不 同 類 型 用

18、 地 的 上 、 下 調 幅 度 表 因 素 因 子 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣繁 華程 度 距 市 級 商 服 中 心 （ 米 ） 100 （ 100， 300 (300,500 (500,800 800距 區(qū) 級 商 服 中 心 （ 米 ） 150 （ 150， 350 (350,600 (600,900 900距 小 區(qū) 級 商 服 中 心 （ 米 ） 50 （ 50， 150 (150,300 (300,500 500商 服 網 點 密 度 狀 況 密 集 比 較密 集 一 般 較 不密 集 不 密 集交 通條 件 臨 街 道 類 型 生 活 型主 干 道 混 合 型 主 干 道

19、、混 合 型 主 干 道 生 活 型次 干 道 混 合 型次 干 道 支 路臨 公 交 線 路 （ 條 件 ） 8 6， 8) 4， 6) 2， 4) 1000距 火 車 站 （ 米 ） 500 （ 500， 1000 (1000， 1500 (1500,2000 2000 距 碼 頭 （ 米 ） 2000 （ 2000， 2500 (2500， 3000 (3000,3500 3500供 水 狀 況 （ ） 98 95， 98） 92， 95） 90， 92） 90排 水 狀 況 （ ） 98 95， 98） 92， 95） 90， 92） 90距 郵 局 網 點 （ 米 ） 100 （ 1

20、00， 250 （ 250， 500 （ 500， 1000 1000距 醫(yī) 院 （ 米 ） 100 （ 100， 250 （ 250， 500 （ 500， 1000 1000距 農 貿 市 場 （ 米 ） 100 （ 100， 250 （ 250， 500 （ 500， 1000 1000人 口狀 況 流 動 人 口 密 度 狀 況（ 人 /h） 600 500， 600） 350， 500） 150， 350） 150 級 商 業(yè) 用 地 宗 地 地 價 區(qū) 域 因 素 修 正 系 數(shù) 指 標 說 明 因 素 權 重 因 子 權 重 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣繁 華 程度 0.408

21、5 距 市 級 商 服 中 心 0.0742 0.0184 0.0092 0 -0.0088 -0.0175距 區(qū) 級 商 服 中 心 0.0831 0.0207 0.0104 0 -0.0098 -0.0196距 小 區(qū) 級 商 服 中 心 0.0674 0.0167 0.0084 0 -0.008 -0.0159商 服 網 點 密 度 0.1838 0.0457 0.0229 0 -0.0217 -0.0434交 通 條件 0.2318 臨 街 道 類 型 0.0927 0.023 0.0115 0 -0.011 -0.0219臨 公 交 線 路 的 條 數(shù) 0.0742 0.0184 0

22、.0092 0 -0.0088 -0.0175距 長 途 汽 車 站 0.0297 0.0074 0.0037 0 -0.0035 -0.007距 火 車 站 0.0197 0.0049 0.0025 0 -0.0024 -0.0047距 碼 頭 0.0155 0.0039 0.002 0 -0.0019 -0.0037 基 礎 設施 0.1876 供 水 狀 況 0.0479 0.0119 0.006 0 -0.0057 -0.0113排 水 狀 況 0.0429 0.0107 0.0054 0 -0.0051 -0.0101距 郵 局 網 點 0.0281 0.007 0.0035 0 -

23、0.0033 -0.0066距 醫(yī) 院 0.0331 0.0082 0.0041 0 -0.0039 -0.0078距 農 貿 市 場 網 點 0.0356 0.0088 0.0044 0 -0.0042 -0.0084人 口 狀況 0.1721 流 動 人 口 密 度 狀 況 0.1721 0.0428 0.0214 0 -0.0204 -0.0408 1 1 0.2485 0.1243 0 -0.1181 -0.2362 級 商 業(yè) 用 地 宗 地 地 價 區(qū) 域 因 素 修 正 系 數(shù) 表 土 地 價 格 評 估 方 法 成 本 逼 近 法 收 益 還 原 法 市 場 比 較 法 剩 余

24、 法 （ 假 設 開 發(fā) 法 ） 基 準 地 價 修 正 系 數(shù) 法 價 格 一 般 因 素各 種 估 價 方 法基 本 估 價 方 法 土 地 所 有 權 屬 于 國 家 or集 體 ， 所 有 權 不 能 流 轉 土 地所 有 權 和 使 用 權 分 離 制 度 地 價 指 土 地 使 用 權 價 格出 讓 土 地 使 用 權 轉 讓 的 方 式 出 售 or交 換 or贈 與出 讓 期 限 70年 居 住 用 地40年 商 業(yè) 、 旅 游 、 娛 樂 用 地50年 教 、 科 、 文 、 衛(wèi) 、 體 等轉 讓 性 質 （ 權 利 義 務 +地 上 附 著 物 所 有 權 ） 一 并 轉期

25、 限 合 同 期 限 原 使 用 者 已 使 用 期 限限 制 未 按 出 讓 合 同 規(guī) 定 開 發(fā) 、 利 用 土 地 的 不 得 轉 讓出 讓 方 式 協(xié) 議 or招 標 or拍 賣 or掛 牌土地使用權 出 租 未 按 出 讓 合 同 規(guī) 定 開 發(fā) 、 利 用 土 地 的 不 得 出 租抵 押 不 違 背 出 讓 合 同 +辦 理 抵 押 登 記 +抵 押 權 實 現(xiàn) 時 應 辦理 過 戶 申 請 續(xù) 期 最 遲 于 屆 滿 前 一 年期 限 屆 滿 未 申 請 or申 請 續(xù) 期 未 被 批 準 國 家 無 償 收 回 1、 一 般 因 素 影 響 一 定 區(qū) 域 內 所 有 土

26、地 價 格 的 因 素經 濟 發(fā) 展 經 濟 增 長 速 度 、 國 民 生 產 總 值 、 、 物 價 指 數(shù)居 民 收 入 、 財 政 金 融產 業(yè) 結 構 第 三 產 業(yè) 比 重 大 地 價 高人 口 數(shù) 量 、 密 度 、 素 質家 庭 規(guī) 模 小 型 化 ， 住 宅 套 數(shù) 需 求 量 增 加房 地 產 投 資 漲 跌 +平 抑城 市 化 水 平 、 社 會 福 利 、 教 育 水 平 +政 治 安 定 +治 安 程 度政 策 因 素 土 地 住 房 制 度 、 政 策 、 法 規(guī) 、 規(guī) 劃 、 行 政 隸 屬 關 系 心 理 因 素 價 格 預 期 、 欣 賞 趣 味 、 時 尚

27、 、 號 碼 、 風 水 等 經 濟社 會 指 土 地 所 在 地 區(qū) 的 自 然 、 社 會 、 經 濟 、 政 策 等 因 素 相 結 合 所產 生 的 地 區(qū) 特 性 。 對 該 區(qū) 域 土 地 價 格 產 生 影 響 。 影 響 土 地 產 價 格 的 主 要 區(qū) 域 因 素 ： 日 照 、 風 向 等 氣 候 條 件 ； 當 地 居 民 的 教 育 水 平 、 社 會 階 層 等 居 住 環(huán) 境 ； 街 道 的 寬 度 、 構 造 ； 離 市 中 心 的 距 離 及 交 通 狀 況 ； 商 業(yè) 網 點 的 配 置 狀 況 ； 上 下 水 、 煤 氣 、 電 、 通 訊 等 供 給 處

28、 理 設 施 狀 況 ； 學 校 、 公 園 、 醫(yī) 院 、 健 身 等 配 置 狀 況 ； 噪 音 、 污 水 、 空 氣 等 污 染 程 度 及 防 治 狀 況 ； 景 觀 環(huán) 境 裝 況 ； 等 等 指 某 具 體 土 地 表 現(xiàn) 的 個 別 特 性 。 它 是 決 定 相 同 區(qū) 域 土 地 出 現(xiàn)差 異 價 格 的 依 據(jù) 。 影 響 土 地 價 格 的 個 別 因 素 位 置 、 面 積 、 地 勢 、 地 質 形 狀 、 寬 度 、 深 度 臨 街 狀 況 （ 臨 街 地 、 街 角 地 、 袋 地 、 盲 地 ） 容 積 率 ： 與 地 價 同 方 向 變 動 ， 但 不 成

29、正 比 用 途 ： 商 業(yè) 用 地 價 住 宅 用 地 價 工 業(yè) 用 地 價 土 地 的 生 熟 程 度 、 土 地 的 使 用 權 年 限 簡 稱 比 較 法 ， 指 將 估 價 對 象 與 近 期 交 易 類 似 房地 產 加 以 比 較 ， 并 根 據(jù) 后 者 的 已 知 交 易 價 格 ， 經 修正 得 出 估 價 對 象 價 格 的 一 種 方 法 。 直 接 比 較 法 是 以 待 估 土 地 的 狀 況 為 基 準 ， 把 交 易實 例 與 其 逐 項 比 較 ； 間 接 比 較 法 是 以 一 個 標 準 宗 地 或 條 件 俱 佳 的 土 地為 基 準 ， 把 待 估 土

30、地 和 交 易 實 例 均 與 其 逐 項 比 較 。替 代 原 則 待 估 宗 地 的 價 格 =比 較 實 例 價 格 交 易 情 況 修 正 交易 期 日 修 正 區(qū) 域 因 素 修 正 個 別 因 素 修 正 容積 率 修 正 年 期 修 正直 接 比 較 法 的 基 本 公 式 公 式 中 總 是 以 待 估 宗 地 相 應 因 素 條 件 指 數(shù) 為 分 子 ， 比 較 案例 宗 地 相 應 因 素 條 件 指 數(shù) 為 分 母 。 如 ： A=待 估 宗 地 情 況 指 數(shù) /比 較 案 例 宗 地 情 況 指 數(shù) 。 哪 個 為 比 較 基 礎 ， 哪 個 就 取 值 為 100

31、， 另 一 方 的 值 通 過 比較 進 行 加 或 減 （ 具 體 評 估 中 往 往 對 待 估 宗 地 取 值 100） 。 “ 交 易 情 況 修 正 交 易 期 日 修 正 區(qū) 域 因 素 修 正 個別 因 素 修 正 ” 為 4項 基 本 修 正 內 容 ， “ 容 積 率 修 正 年 期 修 正 ” 為 特 殊 修 正 內 容 。 市 場 比 較 法 的 特 點 ： （ 1） 接 近 市 場 行 情 ， 現(xiàn) 實 性 較 強 。 （ 2） 以 代 替 關 系 為 途 徑 ， 所 求 得 的 價 格 稱 為 “ 比 準價 格 ” 。 （ 3） 以 價 格 求 價 格 ， 在 不 正

32、常 的 市 場 條 件 下 難 以 與收 益 價 格 相 協(xié) 調 。 （ 4） 需 要 估 價 人 員 具 有 較 高 的 專 業(yè) 素 質 。 （ 5） 正 確 選 擇 比 較 實 例 和 合 理 修 正 交 易 價 格 是 保 證評 估 結 果 準 確 性 的 關 鍵 。 （ 1） 有 足 夠 數(shù) 量 的 比 較 案 例 ； 對 交 易 案 例 數(shù) 量 很 少 的 特 殊 用 地 ， 如 古 建 筑 、 紀 念 館 、橋 梁 和 公 路 、 學 校 、 體 育 館 等 ， 不 適 用 。 （ 2） 交 易 案 例 資 料 與 待 估 宗 地 具 有 相 關 性 和 替 代 性 ； （ 3）

33、交 易 資 料 可 靠 ； （ 4） 交 易 案 例 資 料 與 待 估 土 地 的 法 律 規(guī) 定 相 似 ， 即 合 法性 。 （ 5） 可 用 于 土 地 價 格 、 土 地 或 房 地 產 租 金 的 評 估 ， 也 可用 于 其 他 估 價 方 法 中 有 關 參 數(shù) 的 求 取 。市 場 比 較 法 的 適 用 條 件 與 范 圍 ： 所 得 價 格 稱 之 為 ： 比 準 價 格 交 易 案 例 的 6個 具 體 要 求 ： 1、 實 例 數(shù) 量 3個 2、 交 易 時 間 ： 接 近 估 價 時 點 3、 土 地 用 途 ： 相 同 4、 交 易 類 型 ： 相 同 5、 交

34、易 情 況 ： 正 常 交 易 6、 實 例 位 置 ： 區(qū) 域 和 個 別 特 征 都 要 相 近建 立 價 格 比 較 基 礎 ： 指 比 較 實 例 與 待 估 宗 地 之 間 要 建立 統(tǒng) 一 口 徑 、 相 互 可 比 的 基 礎 。 即 ： 調 整 實 例 的 付 款方 式 、 幣 種 和 貨 幣 單 位 、 面 積 內 涵 和 面 積 單 位 等 。 實 例 ： 第 一 步 比 較 案 例 選 擇因 素 案 例 案 例 1 案 例 2 案 例 3宗 地 位 置 江 漢 北 路 與 新 華 路的 交 叉 口 江 漢 區(qū) 青 年 路 江 漢 區(qū) 新 華 路 294號用 途 商 服 商

35、 服 居 住 商 服 居 住四 至 略 略 略交 易 日 期 2005.10.21 2005.12.13 2006.2.10交 易 價 格 類 型 掛 牌 出 讓 掛 牌 出 讓 掛 牌 出 讓交 易 價 格 （ 元 /m 2） 12843.75 11489.78 16120.76開 發(fā) 程 度 宗 地 紅 線 外 “ 五通 ” ， 宗 地 內 場 地平 整 宗 地 紅 線 外 “ 五通 ” ， 宗 地 內 場 地平 整 宗 地 紅 線 外 “ 五通 ” ， 宗 地 內 場 地平 整權 利 狀 況 出 讓 出 讓 出 讓使 用 年 限 40 商 服 40， 居 住 70 商 服 40， 居 住

36、 70土 地 級 別 一 級 三 級 一 級交 易 情 況 說 明 正 常 正 常 正 常 因 素 因 子 案 例 1 案 例 2 案 例 3 待 估 宗 地商 服 繁華度 距 市 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 緊 鄰 市 級 商 務 中 心解 放 大 道 武 漢廣 場 段 距 市 級 商 務 中 心 解放 大 道 武 漢 廣場 段 約 1公 里 緊 鄰 市 級 商 務 中 心解 放 大 道 武 漢廣 場 段 距 市 級 商 務 中 心 解放 大 道 武 漢 廣場 段 約 2500米距 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 屬 新 華 區(qū) 片 ， 緊 臨江 北 核 心 區(qū) 約

37、400米 屬 新 華 區(qū) 片 ， 緊 臨江 北 核 心 區(qū) 約 1000米距 小 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 小 于 50米 小 于 50米 小 于 50米 約 150米距 街 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 小 于 50米 小 于 50米 小 于 50米 約 80米商 務 網 點 密 度 狀 況 商 業(yè) 網 點 比 較 密 集 商 業(yè) 網 點 比 較 密 集 商 業(yè) 網 點 比 較 密 集 商 業(yè) 網 點 密 集 程 度一 般距 高 級 商 務 區(qū) 中 心 距 離 （ 米 ） 距 離 西 北 湖 商 務 區(qū)很 近 毗 鄰 規(guī) 劃 建 設 中 的王 家 墩 商 務

38、區(qū) 緊 鄰 西 北 湖 商 務 區(qū) 距 離 永 清 片 高 級 商務 區(qū) 約 1500米 交 通 條件 臨 街 道 路 狀 況 混 合 型 主 干 道 ， 緊靠 新 華 路 和 江漢 白 北 路 生 活 型 主 干 道 ， 緊靠 青 年 路 混 合 型 主 干 道 ， 緊靠 新 華 路 和 臺北 一 路 生 活 型 主 干 道 ， 緊鄰 香 港 路 和 建設 大 道臨 公 交 站 點 狀 況 （ 條 ） 附 近 有 15余 條 公 交線 路 通 往 三 鎮(zhèn) 附 近 有 15余 條 公 交線 路 通 往 三 鎮(zhèn) 附 近 有 15余 條 公 交線 路 通 往 三 鎮(zhèn) 附 近 有 14余 條 公 交

39、線 路 通 往 三 鎮(zhèn)距 漢 口 火 車 站 距 離 （ 米 ） 距 火 車 站 約 4公 里 距 火 車 站 約 4公 里 距 火 車 站 不 足 4公 里 距 火 車 站 約 3公 里距 長 途 汽 車 站 距 離 （ 米 ） 距 汽 車 客 運 站 不 足500米 緊 靠 青 年 路 客 運 站 距 汽 車 客 運 站 不 足500米 距 新 華 路 車 站 約2200米基 礎 公用設施狀況 排 水 狀 況 暢 通 暢 通 暢 通 暢 通距 醫(yī) 院 距 離 （ 米 ） 距 協(xié) 和 醫(yī) 院 不 足 500米 距 同 濟 醫(yī) 院 不 足 800米 距 協(xié) 和 醫(yī) 院 不 足 500米 約 6

40、00米距 電 信 營 業(yè) 廳 距 離 （ 米 ） 不 足 300米 不 足 300米 不 足 300米 不 足 300米距 郵 局 距 離 （ 米 ） 不 足 300米 不 足 300米 不 足 300米 不 足 300米 第 二 步 ： 比 較 因 素 和 樣 點 因 素 條 件 說 明 因 素 因 子 案 例 1 案 例 2 案 例 3 待 估 宗 地環(huán) 境狀 況 聲 環(huán) 境 基 本 無 污 染 輕 度 污 染 基 本 無 污 染 輕 度 污 染視 覺 環(huán) 境 好 一 般 好 一 般地 質 狀 況 堅 固 類 場 地土 體 抗 震 能力 強 硬 塑 類 場 地土 體 抗 震 能力 較 強

41、堅 固 類 場 地土 體 抗 震 能力 強 硬 塑 類 場 地土 體 抗 震 能力 較 強人 口狀 況 居 住 人 口 密 度 密 集 密 集 密 集 較 密 集客 流 人 口 密 度 密 集 密 集 密 集 較 密 集 個 別因 素 基 礎 設 施 條 件 宗 地 紅 線 外“ 五 通 ” ，宗 地 內 場 地平 整 宗 地 紅 線 外“ 五 通 ” ，宗 地 內 場 地平 整 宗 地 紅 線 外“ 五 通 ” ，宗 地 內 場 地平 整 宗 地 紅 線 外“ 五 通 ” ，宗 地 內 場 地平 整面 積 5979.56 5526.65 10117.39 5144.45形 狀 不 規(guī) 則 矩

42、 形 大 致 為 矩 形 大 致 為 矩 形 大 致 為 矩 形臨 街 狀 況 兩 面 臨 街 ，一 面 臨 公 共綠 地 一 面 臨 街 ，但 長 邊 臨 青年 路 近 似 兩 面 臨街 兩 面 臨 街容 積 率 6.4 5.0 5.3 8 第 三 步 ： 編 制 比 較 因 素 條 件 指 數(shù) 表因 素 因 子 案 例 1 案 例 2 案 例 3 待 估 宗 地交 易 情 況 100 100 80 100交 易 期 日 97.5 98.5 99.5 100交 易 類 型 100 100 100 100使 用 年 限 98.86 98.86 98.86 100商 服繁 華度 距 市 級 商

43、務 中 心 距 離 （ 米 ） 104 103 104 100距 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 103 103 103 100距 小 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 102 102 102 100距 街 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 101 101 101 100 商 務 網 點 密 度 狀 況 102 102 102 100距 高 級 商 務 區(qū) 中 心 距 離 （ 米 ） 102 102 104 100個 別因 素 基 礎 設 施 條 件 100 100 100 100面 積 100 100 103 100形 狀 99 100 100 100臨 街

44、狀 況 100 99 100 100容 積 率 86 77 77 100 因素 因 子 案 例 1 案 例 2 案 例 3 待 估 宗 地用 途 100/100 100/100 100/100 100交 易 情 況 100/100 100/100 80/100 100交 易 期 日 100/97.5 100/98.5 100/99.5 100人口 居 住 人 口 密 度 100/102 100/102 100/102 100客 流 人 口 密 度 100/102 100/102 100/102 100個別因素 基 礎 設 施 條 件 100/100 100/100 100/100 100面 積

45、 100/100 100/100 100/103 100形 狀 100/99 100/100 100/100 100臨 街 狀 況 100/100 100/99 100/100 100容 積 率 100/86 100/77 100/77 100 交 易 價 格 （ 元 /m2） 12843.75 11489.78 16120.76可 比 價 格 （ 元 /m2） 12227.83 12710.17 12544.41 第 四 步 ： 編 制 因 素 條 件 修 正 系 數(shù) 表 第 五 步 ： 比 準 價 格 的 確 定 對 比 分 析 三 個 案 例 的 比 準 價 格 ， 差 異 很 少 ，

46、取 其 算 術平 均 值 作 為 市 場 比 較 法 評 估 的 待 估 宗 地 的 土 地 價 格 。 待 估 宗 地 價 格 =（ 12227.83+12710.17+12544.41） /3 =12494.14（ 元 /m2） =832.9467（ 萬 元 /畝 ） 含 義 ： 利 用 城 市 基 準 地 價 和 基 準 地 價 修 正 系 數(shù)表 ， 將 待 估 宗 地 的 區(qū) 域 條 件 和 個 別 條 件 等 與 其 所 處地 區(qū) 的 平 均 條 件 相 比 較 ， 并 對 照 修 正 系 數(shù) 表 對 基 準地 價 進 行 修 正 ， 從 而 求 取 待 估 宗 地 在 估 價 日

47、價 格 的方 法 。 它 是 一 種 間 接 估 價 方 法 ， 其 結 果 的 準 確 性 主 要 取決 于 基 準 地 價 的 準 確 性 及 各 種 調 整 系 數(shù) 的 科 學 性 。 計 算 公 式 ： 宗 地 地 價 =基 準 地 價 年 期 修 正 日 期 修 正 容 積 率修 正 其 他 個 別 因 素 修 正 系 數(shù) 區(qū) 域 因 素 修 正 系 數(shù) 401 111 11 rr m年 期 修 正 系 數(shù) = 用途 級 別 函 數(shù) 關 系 （ x代 表 容 積 率 ， y代 表 用 地 價 格 ）商業(yè)用地 I級 y=-0.014x2+262.64x+426.76 備 注 ： 同 一

48、 級 別 容 積 率修 正 系 數(shù) 等 于 該 級 別 不同 容 積 率 下 的 地 價 除 以平 均 容 積 率 下 的 地 價 。II級 y=-0.8612x2+184.47x+342.53III級 y=-0.4547x2+118.75x+186.33IV級 y=-0.2425x2+70.332x+135.32V級 y=-0.3298x2+52.77x+101.78宗 地 形 狀 、 街 角 地 、 宗 地 基 礎 設 施 等 適 用 范 圍 市 場 不 太 發(fā) 育 、 具 備 基 準 地 價 和 相 應 修 正 體 系 成果 的 城 市 。 短 時 間 、 大 面 積 、 數(shù) 量 眾 多

49、 的 土 地 價 格 的 評 估 。 因 素 因 子 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣商 服繁 華度 距 市 級 商 務 中 心 距 離（ 米 ） 200 （ 200，400 （ 400，1000 （ 1000，1500 1500距 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離（ 米 ） 400 （ 400，700 （ 700，1200 （ 1200，1600 1600距 小 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離（ 米 ） 50 （ 50， 100 （ 100，200 （ 200， 300 300距 街 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離（ 米 ） 50 （ 50， 100 （ 100，200 （ 200， 400 4

50、00商 務 網 點 密 度 狀 況 密 集 比 較 密 集 一 般 較 不 密 集 不 密 集距 高 級 商 務 區(qū) 中 心 距 離（ 米 ） 200 （ 200，400 （ 400，1000 （ 1000，1500 1500 交 通條 件 臨 街 道 路 狀 況 混 合 型主 干 道 生 活 型 主干 道 生 活 或 交通 型 主 干道 交 通 型 次干 道 支 路臨 公 交 站 點 狀 況 （ 條 ） 14 12， 14） 8， 12） 6， 8） 6距 漢 口 火 車 站 距 離 （ 米 ） 3500 （ 3500，4500 （ 4500，5500 （ 5500，6500 6500距 長

51、 途 汽 車 站 距 離 （ 米 ） 800 （ 800，1300 （ 1300，1800 （ 1800，2300 2300距 碼 頭 距 離 （ 米 ） 600 （ 600，1100 （ 1100，1600 （ 1600，2100 2100 修正系數(shù)指標說明表 因 素 權 重 因 子 權 重 優(yōu) 較 優(yōu) 一 般 較 劣 劣繁 華程 度 0.384 距 市 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 0.04 0.015 0.007 0 -0.006 -0.011距 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 0.05 0.018 0.009 0 -0.007 -0.014距 小 區(qū) 級 商 務

52、中 心 距 離 0.034 0.012 0.006 0 -0.005 -0.010距 街 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 0.03 0.0011 0.005 0 -0.004 -0.009商 務 網 點 密 度 狀 況 0.112 0.041 0.020 0 -0.016 -0.032距 高 級 商 務 區(qū) 中 心 距 離 0.118 0.043 0.021 0 -0.017 -0.034交 通條 件 0.255 臨 街 道 路 狀 況 0.085 0.031 0.015 0 -0.012 -0.024臨 公 交 站 點 狀 況 （ 條 ） 0.091 0.033 0.017 0 -0.013

53、 -0.026距 長 途 汽 車 站 距 離 （ 米 ） 0.03 0.0011 0.005 0 -0.004 -0.009距 漢 口 火 車 站 距 離 （ 米 ） 0.029 0.011 0.005 0 -0.004 -0.008距 碼 頭 距 離 （ 米 ） 0.02 0.007 0.004 0 -0.003 -0.006 1 1 0.364 0.182 0 -0.142 -0.284 修 正 系 數(shù) 表 因 素 因 子 調 查 情 況 優(yōu) 劣 度 修 正 系 數(shù)商 服 繁 華 度 距 市 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 約 2500米 劣 -0.011距 區(qū) 級 商 務 中 心

54、 距 離 （ 米 ） 約 1000米 一 般 0距 小 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 約 150米 一 般 0距 街 區(qū) 級 商 務 中 心 距 離 （ 米 ） 約 80米 較 優(yōu) 0.005商 務 網 點 密 度 狀 況 商 業(yè) 網 點 密 集 程 度 一 般 一 般 0距 高 級 商 務 區(qū) 中 心 距 離 （ 米 ） 約 1200米 較 劣 -0.017交 通 條 件 臨 街 道 路 狀 況 生 活 型 主 干 道 較 優(yōu) 0.015臨 公 交 站 點 狀 況 （ 條 ） 14 優(yōu) 0.033距 漢 口 火 車 站 距 離 （ 米 ） 約 3000米 優(yōu) 0.011 距 長

55、 途 汽 車 站 距 離 （ 米 ） 距 新 華 路 車 站 約 2200米 較 劣 -0.004距 碼 頭 距 離 （ 米 ） 約 3公 里 劣 -0.006基 礎 公 用 設 施狀 況 排 水 狀 況 暢 通 優(yōu) 0.019距 醫(yī) 院 距 離 （ 米 ） 約 600米 較 優(yōu) 0.005距 電 信 營 業(yè) 廳 距 離 （ 米 ） 不 足 300米 優(yōu) 0.016距 郵 局 距 離 （ 米 ） 不 足 300米 優(yōu) 0.014環(huán) 境 狀 況 聲 環(huán) 境 輕 度 污 染 一 般 0視 覺 環(huán) 境 一 般 一 般 0地 質 狀 況 硬 塑 類 場 地 土 體 抗 震 能 力 較 強 較 優(yōu) 0.

56、003人 口 狀 況 居 住 人 口 密 度 較 密 集 較 優(yōu) 0.010 客 流 人 口 密 度 較 密 集 較 優(yōu) 0.010合 計 0.103 土 地 級 別 II III IV V商 業(yè) 用 地 952 708 452 305 236住 宅 用 地 524 476 308 260 215工 業(yè) 用 地 297 224 178 145 宗 地 地 價 =宗 地 所 在 級 別 基 準 地 價 *面 積 *(1+ Ki)*年期 修 正 系 數(shù) *交 易 日 期 修 正 系 數(shù) *容 積 率 修 正 系 數(shù)Ki 土 地 狀 況 修 正 系 數(shù) （ 0.103） 定 義 ： 又 稱 地 租

57、資 本 化 法 ， 是 將 待 估 土 地 在 未 來 每 年的 預 期 純 收 益 ， 以 一 定 的 還 原 利 率 還 原 為 評 估時 日 收 益 總 和 的 一 種 估 價 方 法 。 基 本 公 式 為 ：待 估 宗 地 價 格 =土 地 純 收 益 /土 地 還 原 利 率 ，所 以 ， 又 稱 該 方 法 為 “ 除 法 ” 。 公 式 1 純 理 論 的 一 般 公 式 )1).(1)(1)(1( .)1)(1)(1()1)(1()1( 321 321 321 211 nn rrrr a rrr arrarap P土 地 價 格a土 地 年 純 收 益r土 地 還 原 率 公

58、 式 2 土 地 純 收 益 固 定 不 變 的 公 式 公 式 2.1 無 限 年 期 公 式 公 式 2.2 有 限 年 期 公 式 rap )1( 11 nrrap 特 點 和 適 用 范 圍 ： 1、 特 點 （ 1） 理 論 依 據(jù) 充 分 地 租 理 論 和 生 產 要 素 分 配 理 論 （ 2） 應 用 范 圍 廣 泛 只 要 有 收 益 的 不 動 產 都 可 以 （ 3） 純 收 益 和 還 原 利 率 的 確 定 比 較 困 難 2、 適 用 范 圍 有 現(xiàn) 實 收 益 或 潛 在 收 益 的 土 地 或 不 動 產 估 價 。 對 于 沒 有 收 益 的 不 動 產 估

59、 價 不 適 用 ： 如 公 園 、 學 校 、 機 關 等 公 益 用 地 。 收 益 還 原 法 實 例 ： 1、 估 價 對 象 情 況 介 紹 某 公 司 于 2005年 10月 以 有 償 出 讓 方 式 取 得 一 宗 50年 使 用 權的 土 地 ， 并 于 2005年 11月 開 始 在 此 地 塊 上 建 一 棟 寫 字 樓 ，2007年 10月 建 成 完 工 ， 當 時 造 價 為 每 平 方 米 1300元 ； 其 經濟 耐 用 年 限 為 55年 ， 目 前 該 類 建 筑 重 置 價 格 為 每 平 方 米1400元 ， 殘 值 率 為 5%， 該 宗 地 面 積

60、為 4500 ， 容 積 率 為4.5， 目 前 該 建 筑 全 部 出 租 ， 每 月 實 收 租 金 為 9000元 。 據(jù) 調 查 ， 當 地 同 類 建 筑 出 租 租 金 一 般 為 每 月 每 35元 ，土 地 及 房 屋 還 原 利 率 分 別 為 5%和 6%， 每 年 需 支 付 的 土 地 使用 稅 及 房 產 稅 每 20元 ， 需 支 付 的 年 管 理 費 為 同 類 建 筑 年 租 金 的 4%， 年 維 修 費 為 重 置 價 的 2%， 年 保 險 費 為 為 重 置價 的 2 。 2、 估 價 要 求 根 據(jù) 上 述 資 料 估 算 該 宗 地 在 2009年

61、 10月 的 土 地 使 用權 價 格 。 3、 估 價 過 程 解 題 思 路 ： 該 宗 地 上 的 寫 字 樓 用 于 出 租 ， 有 經 濟 效益 ， 適 宜 采 取 收 益 還 原 法 進 行 估 價 。 步 驟 ： 第 一 步 ： 計 算 出 租 年 總 收 益 采 用 客 觀 收 益 而 不 是 實 際 收 益 ； 年 總 收 益 =35 4500 4.5 12 =8505000 第 二 步 ： 計 算 出 租 總 費 用 （ 1） 年 稅 金 =20 4500 4.5 =405000 （ 2） 年 管 理 費 = 8 505000 4%= 340200 （ 3） 年 維 修 費

62、 =1400 4500 4.5 2%=567000 （ 4） 年 保 險 費 = 1400 4500 4.5 2 =56700 （ 5） 計 算 房 屋 折 舊 費 房 屋 折 舊 費 =房 屋 重 置 價 /房 屋 可 使 用 年 限 =1400 4500 4.5 /48=590 625元 所 以 ， 總 費 用 =405000+340200+567000+56700+ 590 625 =1959525 第 三 步 ： 計 算 房 屋 出 租 年 純 收 益房 屋 現(xiàn) 值 =房 屋 重 置 價 -年 折 舊 費 已 使 用 年 限 =1400 4500 4.5-590625 2 =27168750元房 屋 年 純 收 益 =房 屋 現(xiàn) 值 房 屋 還 原 率 =27168750 6%=1630125元 第 四 步 ： 計 算 年 土 地 純 收 益土 地 純 收 益 =房 地 年 純 收 益 -房 地 年 總 費 用 -房 屋 年 純 收 益 =8505000-1959525-1630215=4915350 第 五 步 ： 確 定 2009年 10月 的 土 地 使 用 權 價 格 %)51( 11%54915350 )1( 11 46 nrrap 元86.87886784