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1、第 五 章 土 地 分 配 政 策 【 土 地 流 轉(zhuǎn) 】 指 的 是 土 地 使 用 權(quán) 流 轉(zhuǎn) ，土 地 使 用 權(quán) 流 轉(zhuǎn) 的 含 義 ， 是 指 擁 有 土地 承 包 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 的 農(nóng) 戶(hù) 將 土 地 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) (使用 權(quán) )轉(zhuǎn) 讓 給 其 他 農(nóng) 戶(hù) 或 經(jīng) 濟(jì) 組 織 ， 即保 留 承 包 權(quán) ， 轉(zhuǎn) 讓 使 用 權(quán) 。 土 地 流 轉(zhuǎn) 政 策 的 進(jìn) 程1955-1978 2008-2004-20081952-1955 1949-19521979-2003 土 地 農(nóng) 民 私 有 、 農(nóng) 民 獨(dú) 立 經(jīng) 營(yíng) 、 集 中土 地 農(nóng) 民 私 有 、 集 中 經(jīng) 營(yíng) 、 集 中土

2、地 集 體 所 有 、 共 同 勞 動(dòng) 、 集 中土 地 集 體 所 有 、 家 庭 承 包 、 分 散土 地 集 體 所 有 、 承 包 期 延 長(zhǎng) 30年 、 允 許 流 轉(zhuǎn) 土 地 集 體 所 有 、 承 包 期 延 長(zhǎng) 至長(zhǎng) 期 、 鼓 勵(lì) 流 轉(zhuǎn) 、 加 快 集 中 政 策 的 前 提 背 景 ： 國(guó) 家 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 到 達(dá) 新 階 段 ， 城 市 化 迅 猛 發(fā) 展 ，此 時(shí) 要 求 迫 切 拉 動(dòng) 內(nèi) 需 ， 但 中 國(guó) 仍 有 8-9億 的 農(nóng) 民 ，收 入 有 限 ， 且 城 鄉(xiāng) 二 元 制 是 的 農(nóng) 民 被 困 在 土 地 上 ，需 要 新 政 策 解 放 農(nóng) 民 ，

3、 而 國(guó) 家 投 入 資 金 有 限 ， 需 要從 土 地 本 身 解 決 。 現(xiàn) 狀 ： 家 庭 聯(lián) 產(chǎn) 承 包 ， 上 交 及 稅 收 存 在 壓 力 ， 但 承包 地 塊 小 ， 難 以 集 約 化 經(jīng) 營(yíng) ， 個(gè) 體 資 金 有 限 ， 缺 乏市 場(chǎng) ， 技 術(shù) ， 農(nóng) 村 保 障 體 系 完 善 ， 大 量 農(nóng) 業(yè) 人 口 進(jìn)城 打 工 ， 導(dǎo) 致 農(nóng) 田 荒 廢 。 另 ： 個(gè) 別 地 區(qū) 實(shí) 行 隱 形 流 轉(zhuǎn) ， 缺 少 政 策 保 障 ， 容 易被 作 為 非 農(nóng) 建 設(shè) 及 其 他 不 正 當(dāng) 使 用 。 政 策 制 定 依 據(jù) ： 2008年 10月 12日 中 國(guó) 共

4、產(chǎn) 黨 第 十 七屆 中 央 委 員 會(huì) 第 三 次 全 體 會(huì) 議 通 過(guò) 中 共中 央 關(guān) 于 推 進(jìn) 農(nóng) 村 改 革 發(fā) 展 若 干 重 大 問(wèn) 題的 決 定 土 地 的 流 轉(zhuǎn) 必 須 遵 循 三 個(gè) 基 本 的 要 求 ： 一 是 不 能 改 變 土 地 的 集 體 所 有 權(quán) 二 不 能 改 變 農(nóng) 業(yè) 土 地 的 用 途 三 是 不 能 損 害 承 包 農(nóng) 戶(hù) 的 權(quán) 益 政 策 內(nèi) 容 按 照 依 法 自 愿 有 償 原 則 ， 允 許 農(nóng) 民 以 轉(zhuǎn) 包 、出 租 、 互 換 、 轉(zhuǎn) 讓 、 股 份 合 作 等 形 式 流 轉(zhuǎn)土 地 承 包 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) ， 在 不 改 變 土

5、 地 的 農(nóng) 用 地性 質(zhì) 前 提 下 讓 農(nóng) 民 以 承 包 地 入 股 的 股 份 合作 制 ， 發(fā) 展 適 度 規(guī) 模 經(jīng) 營(yíng) 。 讓 土 地 成 為 農(nóng) 民 財(cái) 產(chǎn) 性 收 入 的 重 要 來(lái) 源 ，堅(jiān) 持 集 體 所 有 ， 把 土 地 產(chǎn) 權(quán) 分 解 成 土 地 股權(quán) 、 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) 和 使 用 權(quán) ， 讓 農(nóng) 民 擁 有 股 權(quán) ，集 體 經(jīng) 濟(jì) 組 織 掌 握 土 地 經(jīng) 營(yíng) 權(quán) ， 土 地 租 佃者 享 有 土 地 使 用 權(quán) 以 法 規(guī) 的 形 式 將 土 地 量 化 成 股 權(quán) 、 均 等 分給 農(nóng) 民 ， 成 為 可 流 動(dòng) 性 的 ， 帶 有 社 會(huì) 保 障性 質(zhì) 的

6、 農(nóng) 民 財(cái) 產(chǎn) 性 收 入 的 制 度 來(lái) 源 。 本 質(zhì) 就 是 推 進(jìn) 土 地 要 素 的 市 場(chǎng) 化 ， 土 地 可作 抵 押 以 獲 得 資 金 。政 策 實(shí) 質(zhì) 政 策 利 弊 分 析益 處 面 臨 的 問(wèn) 題土 地 流 轉(zhuǎn) 有 利 于 促 進(jìn)農(nóng) 民 獲 得 財(cái) 產(chǎn) 性 增 收 土 地 流 轉(zhuǎn) 操 作 程 序 仍不 夠 規(guī) 范土 地 流 轉(zhuǎn) 收 益 是 農(nóng) 民“ 特 殊 社 保 ” 現(xiàn) 行 社 保 制 度 難 解 農(nóng)民 后 顧 之 憂(yōu) 將 有 利 于 破 除 土 地 城鄉(xiāng) 二 元 分 割 土 地 流 轉(zhuǎn) 現(xiàn) 有 法 律 缺乏 操 作 性 土 地 流 轉(zhuǎn) 盤(pán) 活 農(nóng) 村“ 沉 睡 的

7、 資 本 ” 要 嚴(yán) 防 “ 耕 地 紅 線 ”失 守 第 一 節(jié) 土 地 產(chǎn) 權(quán) 政 策 一 、 土 地 產(chǎn) 權(quán) 概 念產(chǎn) 權(quán) 土 地 產(chǎn) 權(quán) 土 地 產(chǎn) 權(quán) 的基 本 特 征是 人 與 物的 關(guān) 系， 是 人 對(duì)物 的 權(quán) 利 客 體 有 價(jià) 值、 可 占 用 不 是 絕 對(duì)的 權(quán) 利排 他 性 ，邊 界 明 晰 權(quán) 力 機(jī) 構(gòu)認(rèn) 證 、 有法 律 效 力 指 人 們 在 一 定 條 件 下 擁 有 土 地 的 經(jīng) 濟(jì) 形 式 。它 是 整 個(gè) 土 地 制 度 的 核 心 ， 是 土 地 關(guān) 系 的 基礎(chǔ) 。 土 地 所 有 權(quán) 是 土 地 所 有 制 的 法 制 體 現(xiàn) 形式 。 土 地

8、 所 有 制 決 定 土 地 資 源 的 優(yōu) 化 配 置 和合 理 利 用 ， 促 進(jìn) 土 地 市 場(chǎng) 形 成 和 發(fā) 育 ， 使 土地 資 源 的 效 益 得 以 充 分 發(fā) 揮 的 最 根 本 的 影 響因 素 。 土 地 所 有 制 度 是 對(duì) 土 地 使 用 的 程 序 、 條 件 和 形 式 的 規(guī)定 ， 是 土 地 制 度 另 一 個(gè) 重 要 組 成 部 分 。 土 地 使 用 權(quán) 是 依 法 對(duì) 一 定 土 地 進(jìn) 行 利 用 、管 理 并 取 得 效 益 的 權(quán) 利 ， 是 土 地 使 用 制 度 的法 律 表 現(xiàn) 形 式 。土 地 使 用 制 度 土 地 資 源 產(chǎn) 權(quán) 是

9、對(duì) 與 土 地 資 源 相 關(guān) 的 一 系 列權(quán) 利 的 總 稱(chēng) ， 或 稱(chēng) 之 為 權(quán) 利 束 ； 土 地 資 源 產(chǎn)權(quán) 制 度 是 指 對(duì) 土 地 資 源 產(chǎn) 權(quán) 的 一 系 列 安 排 及與 之 相 關(guān) 的 政 策 和 法 規(guī) 。土 地 產(chǎn) 權(quán) 制 度 土 地 產(chǎn) 權(quán) 的 真 正 出 現(xiàn) 并 切 實(shí) 地 起 作 用 ， 還 與土 地 產(chǎn) 權(quán) 保 護(hù) 的 成 本 有 關(guān) 。 確 定 土 地 產(chǎn) 權(quán) 會(huì)產(chǎn) 生 一 種 激 勵(lì) ， 鼓 勵(lì) 人 們 更 有 效 地 利 用 稀 缺的 土 地 資 源 ， 更 努 力 地 勞 動(dòng) 、 節(jié) 儉 和 積 累 ，因 而 有 利 于 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 的

10、發(fā) 展 。 土 地 產(chǎn) 權(quán) 制 度 對(duì) 土 地 資 源 配 置 的 作 用 ： 共 有 土 地 產(chǎn) 權(quán)國(guó) 有 土 地 產(chǎn) 權(quán) 指 在 共 同 體 內(nèi) 的 每 一 位 成 員 都 有權(quán) 分 享 共 同 體 土 地 財(cái) 產(chǎn) 的 權(quán) 利 。在 國(guó) 有 產(chǎn) 權(quán) 制 度 下 ， 土 地 權(quán) 利 是 由國(guó) 家 的 代 理 人 來(lái) 行 使 的 。 土地產(chǎn)權(quán) 私 有 土 地 產(chǎn) 權(quán) 將 土 地 資 源 的 使 用 與 轉(zhuǎn) 讓 以 及 收 入的 享 用 權(quán) 界 定 給 特 定 的 人 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 一 概 念 ： 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 ， 是 指 土地 使 用 權(quán) 出 讓 人

11、 與 土 地 使 用 權(quán) 受讓 人 之 間 就 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 有 關(guān)事 項(xiàng) 所 達(dá) 成 的 、 明 確 相 互 之 間 權(quán) 利義 務(wù) 關(guān) 系 的 協(xié) 議 。二 法 律 特 征 ： 1 是 一 種 民 事 合 同 2 合 同 標(biāo) 的 的 特 殊 性 3 是 一 種 要 式 合 同 三 訂 立 的 原 則1、 遵 守 國(guó) 家 法 律 、 法 規(guī) 和 政 策 的 原 則2、 符 合 城 市 規(guī) 劃 的 原 則（ 1） 使 用 者 按 照 城 市 規(guī) 劃 的 要 求 開(kāi) 發(fā) 、利 用 、 經(jīng) 營(yíng) 土 地 。（ 2） 如 改 變 ， 因 當(dāng) 征 得 出 讓 方 同 意 并 經(jīng)有 關(guān) 部 門(mén)

12、 同 意 。3、 堅(jiān) 持 平 等 、 自 愿 、 有 償 的 原 則 四 雙 方 當(dāng) 事 人 的 權(quán) 利 、 義 務(wù) （ 一 ） 出 讓 人 的 主 要 權(quán) 利1、 解 除 合 同 權(quán) （ 使 用 人 未 按 期 限 支 付全 部 出 讓 金 ）2 、 要 求 違 約 賠 償 權(quán)3、 請(qǐng) 求 行 政 處 分 權(quán)（ 使 用 者 未 按 合 同 規(guī) 定 的 期 限 和 條 件開(kāi) 發(fā) 、 利 用 ， 請(qǐng) 有 關(guān) 部 門(mén) 糾 正 、 警 告 、罰 款 、 無(wú) 償 收 回 土 地 使 用 權(quán) ）4、 收 取 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 的 權(quán) 利5、 收 回 土 地 使 用 權(quán) 的 權(quán) 利 （ 二

13、） 出 讓 人 的 主 要 義 務(wù) 1、 依 照 出 讓 合 同 的 規(guī) 定 ， 提 供 土 地使 用 權(quán) （ 不 同 于 動(dòng) 產(chǎn) 以 實(shí) 際 交 付 方 式轉(zhuǎn) 讓 。 登 記 ； 領(lǐng) 證 ， 取 得 使 用 權(quán) ） 2、 向 土 地 使 用 者 提 供 有 關(guān) 資 料 和 文件 （ 位 置 、 環(huán) 境 、 建 筑 規(guī) 劃 要 求 、環(huán) 保 、 消 防 等 ） 3、 保 證 土 地 使 用 權(quán) 人 取 得 的 權(quán) 利 的義 務(wù) （ 即 確 保 土 地 使 用 權(quán) 人 所 取 得 的 權(quán) 利 不被 第 三 人 追 索 ） （ 三 ） 土 地 使 用 者 的 權(quán) 利 1、 解 除 出 讓 合 同

14、的 權(quán) 利 （ 出 讓 與轉(zhuǎn) 讓 條 例 出 讓 方 不 依 照 合 同 規(guī) 定提 供 土 地 使 用 權(quán) 的 ， 土 地 使 用 者 有權(quán) 解 除 合 同 ， 并 可 請(qǐng) 求 違 約 賠 償 ） 2、 要 求 違 約 賠 償 的 權(quán) 利 3、 享 有 占 有 、 使 用 出 讓 的 土 地 4、 有 依 法 轉(zhuǎn) 讓 、 出 租 的 權(quán) 利 5、 有 權(quán) 設(shè) 置 抵 押 權(quán) （ 四 ） 土 地 使 用 者 的 義 務(wù) (4點(diǎn) )1、 交 納 土 地 使 用 金 的 義 務(wù) （ 1） 出 讓 金 由 市 場(chǎng) 決 定 （ 2） 合 同 簽 定 后 60天 內(nèi) 支 付 完 出 讓 金 。可 一 次

15、、 或 分 期 支 付 （ 3） 支 付 完 出 讓 金 后 ， 登 記 ， 領(lǐng) 證 ，取 得 土 地 使 用 權(quán) 2、 按 出 讓 合 同 的 規(guī) 定 、 城 市 規(guī) 劃 要 求使 用 土 地 的 義 務(wù) 3、 土 地 使 用 者 變 更 土 地 用 途 時(shí) ， 必 須征 得 出 讓 方 同 意 ， 并 經(jīng) 有 關(guān) 部 門(mén) 批 準(zhǔn) 4、 土 地 使 用 期 限 屆 滿(mǎn) ， 使 用 者 負(fù) 有 返回 土 地 使 用 權(quán) 的 義 務(wù) 國(guó) 土 資 源 部 :土 地 出 讓 價(jià) 款 逾7600億 增 30.5% 發(fā) 布 2006年 中 國(guó) 國(guó) 土 資 源 公 報(bào) 顯 示 ，2006年 全 國(guó) 批 準(zhǔn)

16、 新 增 建 設(shè) 用 地 40.43萬(wàn) 公 頃 ，同 比 增 長(zhǎng) 15.3%。 出 讓 土 地 面 積 23.25萬(wàn) 公頃 ， 同 比 增 長(zhǎng) 40.4%， 土 地 出 讓 價(jià) 款 總 額7676.89億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng) 30.5%。 07年 起 土 地 出 讓 金 收 支 兩 條 線 不 再成 “ 小 金 庫(kù) ” 2007年 開(kāi) 始 ， 土 地 出 讓 收 支 將 全 額 納 入地 方 基 金 預(yù) 算 管 理 。 在 土 地 收 益 新 分 配 中向 新 農(nóng) 村 建 設(shè) 傾 斜 的 同 時(shí) ， 建 立 國(guó) 有 土 地收 益 基 金 ， 專(zhuān) 門(mén) 用 于 土 地 收 購(gòu) 儲(chǔ) 備 。 土

17、地 使 用 權(quán) 劃 撥 一 概 念 土 地 使 用 權(quán) 劃 撥 是 指 經(jīng) 縣 級(jí) 以上 人 民 政 府 依 法 批 準(zhǔn) ， 在 土 地 使 用者 繳 納 補(bǔ) 償 、 安 置 等 費(fèi) 用 后 ， 將 該幅 土 地 交 付 其 使 用 ， 或 者 將 土 地 使用 權(quán) 無(wú) 償 交 付 給 土 地 使 用 者 使 用 的行 為 二 特 征 ： （ 1） 是 一 種 具 體 行 政 行 為 （ 將 土 地 使用 權(quán) 進(jìn) 行 分 配 或 調(diào) 整 ） （ 2） 是 一 種 無(wú) 償 的 行 為 ； 但 并 不 是 不需 支 付 任 何 費(fèi) 用 （ 向 原 使 用 者 支 付 補(bǔ) 償費(fèi) 、 安 置 費(fèi) ，

18、土 地 使 用 稅 ） （ 3） 可 以 有 期 限 ， 也 可 無(wú) 期 限 （ 除 法律 、 行 政 法 規(guī) 另 有 規(guī) 定 外 ， 沒(méi) 有 使 用 期限 ） （ 4） 不 可 以 轉(zhuǎn) 讓 、 出 租 、 抵 押 三 土 地 使 用 權(quán) 劃 撥 的 范 圍 （ 1） 國(guó) 家 機(jī) 關(guān) 用 地 和 軍 事 用 地（ 2） 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 用 地 和 公 益 事業(yè) 用 地（ 3） 國(guó) 家 重 點(diǎn) 扶 持 的 能 源 、 交 通 、水 利 等 項(xiàng) 目 用 地（ 4） 法 律 行 政 法 規(guī) 規(guī) 定 的 其 他 用地 四 劃 撥 土 地 使 有 權(quán) 的 轉(zhuǎn) 讓 、 出 租 、 抵押 出 讓 和

19、 轉(zhuǎn) 讓 條 例 45 符 合 下 列 條件 的 ， 經(jīng) 市 、 縣 人 民 政 府 土 地 管 理 部 門(mén)批 準(zhǔn) ， 其 劃 撥 土 地 使 用 權(quán) 和 地 上 建 筑 物 、其 他 附 作 物 所 有 權(quán) 可 以 轉(zhuǎn) 讓 、 出 租 、 抵押 ： （ 1） 土 地 使 用 者 為 公 司 、 企 業(yè) 、 其 他 經(jīng)濟(jì) 組 織 和 個(gè) 人 （ 2） 領(lǐng) 有 國(guó) 有 土 地 使 用 證（ 3） 具 有 地 上 建 筑 物 、 其 他 附 著 物 合 法的 產(chǎn) 權(quán) 證 明（ 4） 依 照 本 條 例 的 規(guī) 定 簽 定 土 地 使 用 權(quán)出 讓 合 同 ， 向 當(dāng) 地 市 縣 人 民 政 府 補(bǔ)

20、 交 土 地使 用 金 或 者 以 出 讓 、 出 租 、 抵 押 所 獲 收 益抵 交 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 案 例 分 析 某 工 廠 為 擴(kuò) 大 生 產(chǎn) 規(guī) 模 ， 投 資 80萬(wàn)元 建 一 分 廠 ， 向 某 縣 級(jí) 人 民 政 府 申 請(qǐng) 用地 2畝 （ 以 出 讓 方 式 取 得 土 地 使 有 權(quán) ） ，經(jīng) 縣 人 民 政 府 批 準(zhǔn) 使 用 城 市 規(guī) 劃 區(qū) 內(nèi) 屬于 A村 集 體 所 有 的 土 地 （ 非 耕 地 ） 2畝 。為 保 證 按 時(shí) 使 用 土 地 ， 工 廠 與 A村 簽 訂了 土 地 使 用 權(quán) 合 同 。 合 同 規(guī) 定 A村 向 工廠 出 讓

21、 土 地 2畝 ， 土 地 所 有 權(quán) 出 讓 金 30萬(wàn) 元 ， 土 地 用 途 為 工 業(yè) 用 地 ， 土 地 使 用權(quán) 出 讓 年 限 為 70年 。 有 關(guān) 合 同 的 其 他 內(nèi)容 均 參 照 國(guó) 家 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 的 標(biāo) 準(zhǔn) 合同 寫(xiě) 明 。據(jù) 此 ， 請(qǐng) 回 答 以 下 問(wèn) 題 ： （ 1） 該 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 合 同 是否 有 效 ？ 為 什 么 ？（ 2） 縣 級(jí) 人 民 政 府 批 準(zhǔn) 的 該 工廠 用 地 70年 是 否 合 法 ？ 為 什 么 ？（ 3） 按 照 有 關(guān) 法 律 規(guī) 定 ， 該 工廠 應(yīng) 該 怎 樣 取 得 土 地 使 用 權(quán)

22、？ （ 1） 無(wú) 效 。 因 為 按 照 我 國(guó) 有 關(guān) 法 律 規(guī) 定 ， 城市 規(guī) 劃 區(qū) 內(nèi) 的 集 體 所 有 土 地 ， 必 須 先 依 法 征為 國(guó) 有 ， 其 土 地 使 用 權(quán) 才 能 出 讓 。 土 地 所 有權(quán) 的 出 讓 方 只 能 是 代 表 政 府 的 土 地 管 理 局 ，本 例 中 由 A村 直 接 向 工 廠 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 是違 法 的 ， 違 法 的 合 同 應(yīng) 確 認(rèn) 為 無(wú) 效 。 （ 2） 不 合 法 。 依 照 中 華 人 民 共 和 國(guó) 城 鎮(zhèn) 國(guó)有 土 地 所 有 權(quán) 出 讓 和 轉(zhuǎn) 讓 暫 行 條 例 的 規(guī) 定 ，工 業(yè) 用 地

23、最 高 年 限 為 50年 。 （ 3） 該 工 廠 取 得 土 地 使 用 權(quán) 的 合 法 方 式應(yīng) 該 是 ： 由 人 民 政 府 依 法 定 權(quán) 限 批 準(zhǔn) 征 用A村 的 土 地 ， 將 集 體 土 地 轉(zhuǎn) 為 國(guó) 有 土 地 ，然 后 再 將 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 給 工 廠 ， 由 土 地管 理 局 代 表 政 府 與 工 廠 簽 訂 土 地 使 用 權(quán) 出讓 合 同 ， 工 廠 依 合 同 向 政 府 繳 納 土 地 使 用權(quán) 出 讓 金 ， 并 依 法 登 記 ， 領(lǐng) 取 土 地 使 用 權(quán)證 書(shū) 后 ， 取 得 土 地 使 用 權(quán) 。 土 地 征 用 法 律 制 度 一

24、 、 國(guó) 家 建 設(shè) 用 地 的 來(lái) 源 國(guó) 家 建 設(shè) 用 地 必 須 是 國(guó) 有 土 地 ， 國(guó)家 通 過(guò) 一 定 程 序 將 國(guó) 有 土 地 使 用 權(quán) 有 償出 讓 或 無(wú) 償 劃 撥 給 建 設(shè) 單 位 或 個(gè) 人 使 用 來(lái) 源 ： 、 將 農(nóng) 村 集 體 所 有 的 土 地 征 用 為 國(guó) 有 、 國(guó) 家 依 法 所 有 的 土 地 （ ） 依 法 收 回 的 建 設(shè) 土 地 使 用 （ ） 未 利 用 土 地 改 為 建 設(shè) 用 地 一 概 念 （ 一 ） 土 地 征 用 土 地 征 用 是 指 國(guó) 家 或 政 府 為 了公 共 目 的 依 法 強(qiáng) 制 取 得 他 人 土 地并

25、 給 予 補(bǔ) 償 的 一 種 行 為 理 解 ： 1、 屬 于 國(guó) 家 或 政 府 的 特 有 權(quán) 利 2、 以 公 共 目 的 為 前 提 3、 以 補(bǔ) 償 為 條 件 （ 二 ） 國(guó) 家 建 設(shè) 征 用 土 地 、 概 念 ：國(guó) 家 建 設(shè) 征 用 土 地 是 指 國(guó) 家 因 建 設(shè) 需 要 運(yùn)用 行 政 權(quán) 利 把 農(nóng) 村 集 體 所 有 土 地 轉(zhuǎn) 為 國(guó) 家所 有 的 土 地 、 法 律 特 征 （ 4點(diǎn) ） （ ） 征 地 主 體 的 唯 一 性征 地 主 體 只 能 是 國(guó) 家 ， 征 地 是 集 體 土 地 所 有 權(quán)向 國(guó) 家 土 地 所 有 權(quán) 的 轉(zhuǎn) 化 ， 是 國(guó) 家

26、與 集 體 之間 的 法 律 關(guān) 系 （ ） 征 地 標(biāo) 的 的 特 殊 性 只 能 是 集 體 所 有 土 地 （ 3） 征 地 行 為 的 強(qiáng) 制 性 是 一 種 具 體 的 行 政 行 為 ， 雙 方 地位 不 平 等 ， 被 征 用 的 集 體 經(jīng) 濟(jì) 組 織 必須 服 從 國(guó) 家 需 要 ， 不 得 阻 撓 （ ） 征 地 條 件 的 補(bǔ) 償 性 國(guó) 家 要 給 予 集 體 適 當(dāng) 補(bǔ) 償 （ 土 地 補(bǔ)償 費(fèi) 、 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 、 青 苗 補(bǔ) 償 費(fèi) 、 地上 附 著 物 補(bǔ) 償 費(fèi) ） 二 征 用 土 地 的 審 批 權(quán) 年 土 地 管 理 法 上 收 了征 地 審 批 權(quán)

27、 ， 把 征 地 審 批 權(quán) 集 中 在 中 央 和省 級(jí) 兩 級(jí) ， 其 他 各 級(jí) 人 民 政 府 無(wú) 權(quán) 審 批 征用 土 地 （ 第 條 ）（ 一 ） 、 權(quán) 限 征 用 下 列 土 地 ， 由 國(guó) 務(wù) 院 批 準(zhǔn) ： （ ） 基 本 農(nóng) 田 （ ） 基 本 農(nóng) 田 以 外 的 耕 地 超 過(guò) 公頃 的 （ 折 合 畝 ） （ ） 其 他 土 地 超 過(guò) 公 頃 的 （ 折 合 1 畝 ） 征 用 以 上 規(guī) 定 以 外 的 土 地 的 ， 由 省 、 自治 區(qū) 、 直 轄 市 人 民 政 府 批 準(zhǔn) ， 并 報(bào) 國(guó) 務(wù) 院備 案 征 用 農(nóng) 用 地 的 ， 應(yīng) 辦 理 農(nóng) 用 地 轉(zhuǎn)

28、 用 審 批 。 其 中 ， 經(jīng) 國(guó) 務(wù) 院 批 準(zhǔn) 農(nóng) 用 地 轉(zhuǎn) 用 的 ， 同時(shí) 辦 理 征 地 審 批 手 續(xù) ， 不 在 另 行 辦 理 征 地審 批 。 經(jīng) 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 人民 政 府 在 征 地 批 準(zhǔn) 權(quán) 限 內(nèi) 批 準(zhǔn)農(nóng) 用 地 轉(zhuǎn) 用 的 ， 同 時(shí) 辦 理 征 地審 批 手 續(xù) ， 不 在 另 行 辦 理 征 地審 批 。 超 過(guò) 征 地 審 批 權(quán) 限 的 ，應(yīng) 當(dāng) 另 行 辦 理 征 地 審 批 手 續(xù)（ 即 經(jīng) 國(guó) 務(wù) 院 批 準(zhǔn) ） 三 土 地 征 用 補(bǔ) 償 安 置 國(guó) 家 征 用 土 地 ， 按 照 被 征 用 土 地 的 原 用 途 給

29、 予 補(bǔ) 償 。 原 則 ： 使 被 征 用 土 地 單 位 的 農(nóng) 民 生活 水 平 不 降 低 。 計(jì) 算 標(biāo) 準(zhǔn) ： 照 顧 差 異 （ 地 方 ） 區(qū) 別 對(duì) 待 公 平合 理 靈 活 掌 握 （ 一 ） 征 用 耕 地 的 補(bǔ) 償 費(fèi)1 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) ： 征 用 耕 地 的 補(bǔ) 償 費(fèi) ， 為 該耕 地 被 征 用 前 三 年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 6至 10倍 。2 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) （ 1） 按 照 需 要 安 置 的 農(nóng) 業(yè) 人 口 數(shù) 計(jì) 算 。 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 是 為 安 置 以 土 地 為 主要 生 產(chǎn) 資 料 并 取 得 生 活 來(lái) 源 的 農(nóng) 業(yè)

30、 人 口的 生 活 所 給 予 的 補(bǔ) 助 費(fèi) 用 。 需 要 安 置 的 人 口 數(shù) = 征 用 的 耕 地 數(shù) 量 平 均每 人 占 有 耕 地 的 數(shù) 量 （ 征 地 前 被 征 用 單 位 ） （ 2） 標(biāo) 準(zhǔn) ： 為 該 耕 地 （ 指 的 是 當(dāng) 地 而 不是 被 征 用 的 這 塊 地 ） 被 征 用 前 三 年 平 均 年 產(chǎn)值 的 4 至 6 倍 。（ 每 一 個(gè) 需 要 安 置 的 農(nóng) 業(yè) 人 口 的 安 置 補(bǔ) 助 標(biāo) 準(zhǔn) ） （ 3） 限 制 ： 每 公 頃 的 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 最 高 不 超過(guò) 被 征 用 前 三 年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 15 倍 。 3 地

31、上 附 著 物 和 青 苗 補(bǔ) 償 費(fèi) （ 1） 地 上 附 著 物 是 指 依 附 在 地 上的 建 筑 物 及 其 設(shè) 施 。 注 意 問(wèn) 題 ： 征 地 方 案 確 定 后 新建 的 附 著 物 ， 不 予 補(bǔ) 償 。 標(biāo) 準(zhǔn) ： 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市規(guī) 定 （ 2） 青 苗 補(bǔ) 償 費(fèi) 是 指 對(duì) 正 處 于 生長(zhǎng) 階 段 、 尚 未 成 熟 的 農(nóng) 作 物 ， 因 征 地不 能 收 獲 而 給 土 地 使 用 人 造 成 損 失 的補(bǔ) 償 。 標(biāo) 準(zhǔn) ： 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 規(guī) 定注 意 問(wèn) 題 ：要 區(qū) 別 生 長(zhǎng) 情 況 ， 確 定 具 體

32、數(shù) 額征 地 時(shí) ， 確 定 土 地 移 交 時(shí) 間 ， 避 免 更 多損 失征 用 協(xié) 議 簽 定 后 ， 搶 種 ， 不 予 補(bǔ) 償 4 耕 地 開(kāi) 墾 費(fèi) 或 土 地 復(fù) 墾 費(fèi) （ 1） 耕 地 開(kāi) 墾 費(fèi) ： 國(guó) 家 實(shí) 行 占 用 耕 地 補(bǔ) 償 制 度 。 非農(nóng) 業(yè) 建 設(shè) 占 用 耕 地 的 按 照 “ 占 多 少 ，墾 多 少 ” 的 原 則 ， 由 占 用 單 位 開(kāi) 墾 數(shù)量 、 質(zhì) 量 相 當(dāng) 的 耕 地 。 如 不 ， 則 按 照 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄市 的 規(guī) 定 繳 納 耕 地 開(kāi) 墾 費(fèi) ， 專(zhuān) 款 用 于開(kāi) 墾 新 的 耕 地 。 （ 2） 土 地

33、復(fù) 墾 費(fèi) 因 挖 損 、 塌 陷 、 壓 占 等 造 成 土 地 破壞 ， 用 地 單 位 和 個(gè) 人 應(yīng) 當(dāng) 按 照 國(guó) 家 有關(guān) 規(guī) 定 負(fù) 責(zé) 復(fù) 墾 ； 沒(méi) 有 條 件 復(fù) 墾 或 者 復(fù) 墾 不 符 合 要 求的 ， 應(yīng) 當(dāng) 繳 納 土 地 復(fù) 墾 費(fèi) ， 專(zhuān) 項(xiàng) 用 于土 地 復(fù) 墾 。 復(fù) 墾 的 土 地 應(yīng) 當(dāng) 優(yōu) 先 用 于農(nóng) 業(yè) 。 （ 二 ） 征 用 其 他 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 征 用 其 他 土 地 的 土 地 補(bǔ) 償費(fèi) 和 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) ， 由省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 參 照 征 用耕 地 的 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 和 安 置 補(bǔ) 助費(fèi) 的 標(biāo)

34、 準(zhǔn) 規(guī) 定 。 被 征 用 土 地 上 的 附 著 物 和 青 苗 的 補(bǔ) 償 標(biāo) 準(zhǔn) 由 省 、 自 治 區(qū) 、直 轄 市 規(guī) 定 。 （ 三 ） 新 菜 地 開(kāi) 發(fā) 基 金 征 用 城 市 郊 區(qū) 菜 地 ， 用 地 單 位應(yīng) 當(dāng) 按 照 國(guó) 家 的 有 關(guān) 規(guī) 定 交 納 新菜 地 開(kāi) 發(fā) 基 金 ， 用 于 新 菜 地 的 開(kāi) 發(fā)建 設(shè) 。 （ 四 ） 按 照 規(guī) 定 支 付 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 和安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) ， 尚 不 能 使 需 要 安 置的 農(nóng) 民 保 持 原 有 生 活 水 平 的 ， 經(jīng)省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 人 民 政 府 批 準(zhǔn) ，可 以 增 加 安

35、 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 。 但 是 ， 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 和 安 置 補(bǔ) 助費(fèi) 的 總 和 不 得 超 過(guò) 土 地 被 用 前 三 年平 均 年 產(chǎn) 值 的 30 倍 。 國(guó) 務(wù) 院 根 據(jù) 社 會(huì) 、 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 水平 ， 在 特 殊 情 況 下 ， 可 以 提 高 征 用耕 地 的 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 和 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 的標(biāo) 準(zhǔn) 。 四 臨 時(shí) 用 地 的 管 理（ 一 ） 申 請(qǐng) 臨 時(shí) 用 地 的 理 由 土 地 管 理 法 第 57條 規(guī) 定 ： 建 設(shè) 項(xiàng) 目 施 工 和 地 質(zhì) 勘 察 需 要 臨 時(shí) 使 用 國(guó) 有 土 地 或 者 農(nóng)民 集 體 所 有 的 土 地 的 ，

36、 由 縣 級(jí) 以 上 人 民 政 府土 地 行 政 管 理 部 門(mén) 批 準(zhǔn) 。 有 兩 種 情 況 ： 一 是 建 設(shè) 施 工 需 要 ， 即 臨 時(shí)施 工 用 地 ， 如 建 設(shè) 項(xiàng) 目 施 工 需 要 的 材 料 堆 場(chǎng) 、運(yùn) 輸 通 道 等 ， 也 包 括 因 鋪 設(shè) 地 上 、 地 下 管 線而 需 要 臨 時(shí) 使 用 土 地 的 ； 二 是 地 質(zhì) 勘 察 需 要 。 （ 二 ） 臨 時(shí) 用 地 的 補(bǔ) 償 臨 時(shí) 用 地 的 使 用 者 ， 應(yīng) 當(dāng) 根 據(jù) 土地 權(quán) 屬 ， 與 有 關(guān) 土 地 行 政 主 管 部 門(mén) 或農(nóng) 村 集 體 經(jīng) 濟(jì) 組 織 、 村 民 委 員 會(huì) 簽 訂

37、臨 時(shí) 使 用 土 地 合 同 ， 并 按 照 合 同 的 約定 支 付 臨 時(shí) 使 用 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 。 補(bǔ) 償 費(fèi) 的 標(biāo) 準(zhǔn) ， 國(guó) 家 尚 無(wú) 統(tǒng) 一 規(guī)定 ， 一 般 由 土 地 使 用 者 與 所 有 權(quán) 人 根據(jù) 實(shí) 際 情 況 商 定 。 （ 三 ） 臨 時(shí) 用 地 的 使 用 臨 時(shí) 用 地 的 使 用 者 應(yīng) 當(dāng) 按 照臨 時(shí) 使 用 土 地 合 同 約 定 的 用 途使 用 土 地 ， 不 得 在 臨 時(shí) 用 地 上 修 建 永 久 性 建 筑 物 。 臨 時(shí) 使 用 土 地 的 期 限 一 般 不超 過(guò) 2 年 ， 使 用 期 滿(mǎn) ， 應(yīng) 當(dāng) 將土 地 交 還 給

38、 土 地 所 有 人 。 第 一 節(jié) 土 地 價(jià) 格 行政 概 述一 、 土 地 價(jià) 格 行 政 的 必 要 性二 、 土 地 價(jià) 格 行 政 的 概 念 所 謂 土 地 價(jià) 格 行 政 ， 是 指 政 府 土 地 行 政主 管 部 門(mén) 通 過(guò) 建 立 地 價(jià) 體 系 ， 制 定 地 價(jià) 管理 規(guī) 定 和 政 策 ， 對(duì) 土 地 價(jià) 格 的 評(píng) 估 、 交 易過(guò) 程 及 其 價(jià) 格 水 平 進(jìn) 行 規(guī) 范 、 調(diào) 控 和 管 理的 過(guò) 程 。 所 謂 地 價(jià) 行 政 管 理 是 指 根 據(jù) 地 價(jià) 本 身 運(yùn)動(dòng) 的 客 觀 規(guī) 律 和 外 部 環(huán) 境 、 為 發(fā) 揮 其 良 性調(diào) 節(jié) 作 用

39、而 采 用 特 定 的 行 政 手 段 和 行 政原 則 ， 對(duì) 地 價(jià) 運(yùn) 動(dòng) 過(guò) 程 所 進(jìn) 行 的 計(jì) 劃 、 組織 、 指 揮 、 控 制 的 各 種 職 能 活 動(dòng) 的 總 稱(chēng) ，具 體 地 講 ， 包 括 地 價(jià) 評(píng) 估 制 度 ， 頒 布 地 價(jià)行 政 管 理 法 規(guī) ， 建 立 地 價(jià) 管 理 制 度 和 管 理體 制 ， 計(jì) 劃 、 組 織 、 指 揮 和 控 制 地 價(jià) 的 制定 、 調(diào) 整 和 執(zhí) 行 等 內(nèi) 容 ， 以 充 分 發(fā) 揮 地 價(jià)對(duì) 土 地 資 源 優(yōu) 化 配 置 的 調(diào) 節(jié) 功 能 。 (李元 ,2002) 三 者 關(guān) 系地 價(jià) 評(píng) 估 地 價(jià) 行 政促

40、進(jìn) 、 推 動(dòng)場(chǎng) 所 、 基 礎(chǔ)土 地 市 場(chǎng)市 場(chǎng) 標(biāo) 準(zhǔn) 三 、 土 地 價(jià) 格 行 政的 作 用合 理 引 導(dǎo) 地 價(jià) 水 平 ， 防 止 低 價(jià) 波 動(dòng) 過(guò) 大規(guī) 范 市 場(chǎng) 交 易 行 為 ， 建 立 良 好 的 市 場(chǎng) 秩 序規(guī) 范 土 地 估 價(jià) 行 為 ， 建 立 科 學(xué) 的 中 介 服 務(wù) 市 場(chǎng)通 過(guò) 地 價(jià) 政 策 引 導(dǎo) ， 促 進(jìn) 土 地 合 理 利 用規(guī) 范 土 地 估 價(jià) 方 法 ， 提 高 土 地 估 價(jià) 精 度規(guī) 范 土 地 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 移 程 序 ， 防 止 土 地 收 益 流 失 第 二 節(jié) 土 地 市 場(chǎng) 交 易 價(jià)格 行 政 土 地 市 場(chǎng) 交 易

41、 價(jià) 格 行 政就 是 通 過(guò) 建 立 地 價(jià) 體 系 ， 制定 地 價(jià) 管 理 政 策 ， 對(duì) 土 地 市場(chǎng) 交 易 價(jià) 格 形 成 過(guò) 程 進(jìn) 行 調(diào)控 ， 對(duì) 交 易 價(jià) 格 結(jié) 果 進(jìn) 行 登記 管 理 的 過(guò) 程 。 一 、 建 立 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 、 標(biāo) 定 地 價(jià) 定 期公 布 制 度所 謂 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 是 指 對(duì) 城 鎮(zhèn) 各 級(jí) 土 地 或 均 質(zhì) 地 域 及 其 商 業(yè) 、 住 宅 、 工 業(yè)等 土 地利 用 類(lèi) 型 評(píng) 估 的 土 地 使 用 權(quán) 單 位 面 積 平 均 價(jià) 格 ， 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 評(píng) 估 以 城 鎮(zhèn)整 體 為單 位 進(jìn) 行 。宗 地 地 價(jià) 是 指 城

42、 鎮(zhèn) 內(nèi) 某 一 宗 地 土 地 使 用 權(quán) 的 評(píng) 估 價(jià) 格 ， 按 評(píng) 估 目 的 劃分 ， 宗地 地 價(jià) 又 包 括 標(biāo) 定 地 價(jià) 、 出 讓 底 價(jià) 和 交 易 底 價(jià) 等 。標(biāo) 定 地 價(jià) 是 指 在 正 常 土 地 市 場(chǎng) 中 及 正 常 經(jīng) 營(yíng) 管 理 條 件 和 政 策 作 用 下 ，市 、 縣 政 府 根 據(jù) 需 要 評(píng) 估 的 具 體 地 塊 在 一 定 使 用 年 限 內(nèi) 的 價(jià) 格 。出 讓 底 價(jià) 則 是 報(bào) 政 府 公 正 常 市 場(chǎng) 狀 況 下 ， 地 塊 應(yīng) 達(dá) 到 的 價(jià) 格 水 平 ， 并慮 反 特殊 政 策 等 非 市 場(chǎng) 因 素 的 影 響 ， 所

43、確 定 的 某 一 地 塊 出 讓 時(shí) 的 最 低 控 制 價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn) 。交 易 地 價(jià) 是 指 土 地 使 用 枚 轉(zhuǎn) 移 雙 方 ， 按 照 一 定 的 法 律 程 序 ， 在 土 地 市場(chǎng) 中 實(shí)際 成 交 的 價(jià) 格 。 地 價(jià) 體 系 圖評(píng) 估 地 價(jià) 系 列 市 場(chǎng) 地 價(jià) 系 列 區(qū) 域 平 均地 價(jià) 系 列 宗 地 地 價(jià) 系 列交 易 評(píng) 估價(jià) 交 易 底 價(jià)標(biāo) 定 地 價(jià)基 準(zhǔn) 地 價(jià) 成 交 地 價(jià)資 產(chǎn) 價(jià) 值稅 收 價(jià) 、 抵 押 、 擔(dān) 保 價(jià) 、 交 換價(jià) 值 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 的 作 用 ） 宏 觀 控 制 地 價(jià) ， 反 映 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 中 的 地 價(jià) 水

44、平 和 變動(dòng) 趨 勢(shì) ， 為 政 府 制 定 管 理 措 施 和 投 資 者 投 資 決 策 提供 依 據(jù) 。 ） 國(guó) 家 征 收 土 地 使 用 稅 等 的 依 據(jù) 。 ） 確 定 新 增 建 設(shè) 用 地 土 地 有 償 使 用 收 益 中 央 與 地 方三 七 分 成 標(biāo) 準(zhǔn) 的 依 據(jù) 之 一 。 ） 進(jìn) 一 步 評(píng) 估 宗 地 地 價(jià) 的 基 準(zhǔn) ， 起 到 估 算 極 值 的 作用 。 ） 對(duì) 土 地 利 用 、 流 動(dòng) 進(jìn) 行 引 導(dǎo) 。 ） 制 定 協(xié) 議 出 讓 國(guó) 有 土 地 使 用 權(quán) 最 低 價(jià) 的 依 據(jù) 和 參考 標(biāo) 準(zhǔn) 。 二 、 國(guó) 家 對(duì) 協(xié) 議 出 讓 國(guó) 有

45、 土 地 使 用權(quán) 采 取 最 低 限 價(jià)作 用 ： 防 止 地 方 政 府 在 出 讓 土 地 使 用 權(quán) 過(guò) 程 中 ， 為 了短 期 利 益 ， 采 取 不 正 當(dāng) 的 競(jìng) 爭(zhēng) 方 式 ， 隨 意 壓 低 地價(jià) ， 造 成 國(guó) 家 土 地 資 產(chǎn) 的 流 失 增 加 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 的 透 明 度 ， 便 于 上 級(jí) 政 府和 社 會(huì) 對(duì) 出 讓 行 為 的 監(jiān) 督 ， 便 于 土 地 使 用 者 了 解 國(guó) 家 對(duì) 不 同 地 區(qū) 、 不 同 行業(yè) 實(shí) 行 的 地 價(jià) 優(yōu) 惠 幅 度 ， 確 定 合 理 的 投 資 方 向 。 國(guó) 家 確 定 不 同 地 區(qū) 、 不 同 用

46、 途 協(xié) 議 出 讓 土地 使 用 權(quán) 的 最 低 價(jià) 標(biāo) 準(zhǔn) （ 具 體 情 況 ） 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 、 受 讓 方 確 定 出 讓 價(jià) 格 協(xié) 議 出 讓 價(jià) 格 的 監(jiān) 督 三 、 政 府 對(duì) 地 價(jià) 上 漲 可 采 取 必 要 的 行政 手 段 進(jìn) 行 干 預(yù) 對(duì) 地 價(jià) 上 漲 不 合 理 的 地 區(qū) ， 實(shí) 現(xiàn) 地 價(jià) 凍 結(jié) 和 限 制交 易 對(duì) 保 有 土 地 的 數(shù) 量 進(jìn) 行 限 制 ， 防 止 土 地 囤 積 與 壟斷 造 成 供 不 應(yīng) 求 而 引 起 不 合 理 上 漲 實(shí) 現(xiàn) 土 地 資 產(chǎn) 的 累 進(jìn) 稅 率 ， 防 止 個(gè) 人 囤 積 和 無(wú) 效占

47、用 土 地 實(shí) 施 開(kāi) 發(fā) 新 建 設(shè) 用 地 ， 增 加 國(guó) 家 城 市 土 地 供 給 量 ，以 調(diào) 整 供 求 關(guān) 系 ， 影 響 地 價(jià) 升 降 增 加 土 地 市 場(chǎng) 的 透 明 度 ， 保 證 交 易 雙 方 的 信 息 對(duì)稱(chēng) 四 、 完 善 土 地 登 記 ，建 立 土 地 交 易 價(jià) 格 申 報(bào) 制 度 不 得 虛 報(bào) 瞞 報(bào) 土 地 成 交 價(jià) 格 五 、 政 府 對(duì) 土 地 使 用 權(quán) 的 轉(zhuǎn) 移有 優(yōu) 先 購(gòu) 買(mǎi) 權(quán) （ 一 ） 優(yōu) 先 購(gòu) 買(mǎi) 權(quán) 的 作 用 可 以 限 制 低 價(jià) 買(mǎi) 賣(mài) 土 地 、 擾 亂 土 地 市 場(chǎng) 的 行 為 ； 可 以 防 止 交 易 雙

48、方 虛 報(bào) 、 瞞 報(bào) 地 價(jià) ， 逃 避 國(guó) 家 稅 費(fèi) ； 國(guó) 家 特 殊 建 設(shè) 需 要 ， 如 公 共 福 利 設(shè) 施 建 設(shè) 需 要 或 實(shí) 施 土地 利 用 規(guī) 劃 時(shí) ， 也 可 采 用 優(yōu) 先 購(gòu) 買(mǎi) ， 以 保 證 國(guó) 家 建 設(shè) 的 需要 。 在 我 國(guó) ， 當(dāng) 前 實(shí) 施 土 地 優(yōu) 先 購(gòu) 買(mǎi) 權(quán) 的 目 的 主 要 是 防 止交 易 雙 方 虛 報(bào) 、 瞞 報(bào) 地 價(jià) ， 以 及 擾 亂 土 地 市 場(chǎng) 的 行 為 發(fā) 生 ，以 維 護(hù) 一 個(gè) 良 好 的 土 地 市 場(chǎng) 環(huán) 境 。 (二 )實(shí) 施 優(yōu) 先 購(gòu) 買(mǎi) 權(quán)的 程 序公 布 優(yōu) 先 購(gòu) 買(mǎi) 權(quán) 實(shí) 施 的

49、價(jià) 格 標(biāo) 準(zhǔn) 和 政 策 規(guī)定交 易 雙 方 申 報(bào) 成 交 地 價(jià)政 府 實(shí) 行 優(yōu) 先 購(gòu) 買(mǎi) （ 三 ） 實(shí) 施 優(yōu) 先 購(gòu) 買(mǎi) 核 對(duì) 交 易雙 方 的 影 晌 政 府 實(shí) 施 土 地 優(yōu) 先 購(gòu) 買(mǎi) 權(quán) ， 其 直 接 影 響的 將 是 土 地 轉(zhuǎn) 讓 者 的 經(jīng) 濟(jì) 利 益 六 、 完 善 土 地 稅 制 ， 強(qiáng) 化 稅收 監(jiān) 管 征 收 土 地 增 值 稅1 征 收 土 地 增 值 稅 的 作 用 保 證 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 造 成 的 土 地 增 值 收 益 歸 政 府 ，促 進(jìn) 企 業(yè) 單 位 的 平 等 競(jìng) 爭(zhēng) ； 防 止 土 地 交 易 雙 方 故 意 壓 低 交

50、易 價(jià) ， 使 受 讓 方 在今 后 面 臨 承 受 交 更 多 土 地 增 值 稅 的 情 況 下 ， 真 實(shí)申 報(bào) 成 交 價(jià) ， 促 進(jìn) 土 地 市 場(chǎng) 的 正 常 發(fā) 育 ； 防 止 單 位 和 個(gè) 人 囤 積 土 地 進(jìn) 行 土 地 投 機(jī) ， 減 少 土地 資 源 浪 費(fèi) 和 資 產(chǎn) 流 失 ， 保 證 社 會(huì) 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 對(duì) 土地 的 正 常 需 求 。 2 土 地 增 值 稅 征 收 的 方 式 國(guó) 外 的 一 些 國(guó) 家 和 地 區(qū) 的 土 地 增 值 稅 有 兩 種 征 收 辦法 ：一 是 土 地 所 有 權(quán) 或 使 用 權(quán) 轉(zhuǎn) 移 時(shí) ， 以 兩 次 轉(zhuǎn) 移 成 交的

51、 差 價(jià) 作 為 土 地 增 值 標(biāo) 準(zhǔn) 。二 是 土 地 使 用 權(quán) 沒(méi) 有 轉(zhuǎn) 移 的 情 況 下 ， 在 一 定 年 限 內(nèi) ，通 過(guò) 對(duì) 土 地 重 新 估 價(jià) ， 確 定 土 地 增 值 幅 度 ， 一 般情 況 下 ， 以 上 次 土 地 轉(zhuǎn) 移 成 交 價(jià) 和 現(xiàn) 時(shí) 土 地 評(píng) 估價(jià) 格 之 差 作 為 土 地 增 值 。 3 征 收 上 地 增 值 稅 的 計(jì) 算 土 地 增 值 稅 按 照 納 稅 人 轉(zhuǎn) 讓 房 地 產(chǎn) 取 得 的 增 值 額 和規(guī) 定 的 相關(guān) 稅 率 計(jì) 算 征 收 。增 值 額 轉(zhuǎn) 讓 房 地 產(chǎn) 所 得 收 入 (包 括 ： 貨 幣 收 人 、 實(shí)

52、物 收 入 和 其 他 收 入 )規(guī) 定 扣 除 項(xiàng) 目 金 額 (包 括 ： 取 得 土 地 使 用權(quán) 所 支 付 的 金 額 ； 開(kāi) 發(fā) 土 地 的 成 本 ； 新 建 房 及配 套 設(shè) 施的 成 本 、 費(fèi) 用 ， 或 者 舊 房 及 建 筑 物 的 評(píng) 估 價(jià) 格 ； 與 轉(zhuǎn) 讓 房地 產(chǎn) 相 關(guān) 的 稅 金 ； 財(cái) 政 部 規(guī) 定 的 其 他 扣 除 項(xiàng) 目 )。增 值 額 算 出 來(lái) 后 ， 再 根 據(jù) 相 應(yīng) 的 累 進(jìn) 稅 率 進(jìn) 行 計(jì) 算 。 4 征 收 土 地 增 值 稅 的 程 序 確 定 征 稅 始 點(diǎn) 期 的 土 地 價(jià) 格 ； 確 定 征 稅 終 點(diǎn) 期 的 土

53、地 價(jià) 格 ； 計(jì) 算 增 值 額 ； 計(jì) 算 增 值 稅 ； 征 收 土 地 增 值 稅 。 5 征 收 土 地 增 值 稅 對(duì) 交 易 雙方 的 影 響 通 過(guò) 征 收 土 地 增 值 稅 ， 可 防 止 交 易 雙 方 虛報(bào) 、 瞞 報(bào) 交 易 地 價(jià) ， 促 進(jìn) 地 價(jià) 市 場(chǎng) 良 性 發(fā)展 。 七 、 政 府 可 依 法 提 前收 回 單 位 和 個(gè) 人 的 土地 使 用 權(quán) 提 前 收 回 土 地 位 用 權(quán) 主 要 有 兩 點(diǎn) 作 用 ：一 是 使 土 地 利 用 方 式 更 為 合 理 。二 是 對(duì) 地 價(jià) 實(shí) 施 有 效 的 管 理 。 八 、 建 立 地 價(jià) 動(dòng) 態(tài) 監(jiān) 測(cè)

54、制 度 第 三 節(jié) 土 地 價(jià) 格 評(píng) 估 行 政 土 地 價(jià) 格 評(píng) 估 行 政 ， 就 是 政 府 土 地 行 政 主 管 部 門(mén)對(duì) 地 價(jià) 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) 、 地 價(jià) 評(píng) 估 人 員 、 地 價(jià) 評(píng) 估 過(guò) 程和 評(píng) 估 結(jié) 果 的 行 政 管 理 過(guò) 程 。 一 、 對(duì) 土 地 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 的 行政 管 理（ 一 ） 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 的 登 記 管 理首 先 ， 設(shè) 立 從 事 土 地 價(jià) 格 評(píng) 估 的 中 介 服 務(wù) 機(jī) 構(gòu) ， 應(yīng) 依 照 中 華 人 民 共 和國(guó) 企 業(yè)法 人 登 記 管 理 條 例 和 中 華 人 民 共 和 國(guó) 公 司 登 記 管 理 條 例 的 規(guī) 定

55、 ，向 工 商行 政 管 理 部 門(mén) 申 請(qǐng) 登 記 ， 領(lǐng) 取 營(yíng) 業(yè) 執(zhí) 照 后 ， 方 可 營(yíng) 業(yè) ；其 次 ， 申 請(qǐng) 設(shè) 立 土 地 價(jià) 格 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) ， 除 具 備 國(guó) 家 法 律 、 行 政 法 規(guī) 規(guī) 定 的條 件 外 ，還 應(yīng) 具 有 與 其 經(jīng) 營(yíng) 范 圍 相 適 應(yīng) 的 注 冊(cè) 資 金 和 專(zhuān) 業(yè) 人 員 。有 2名 以 上 土 地 估 價(jià) 師 和 10萬(wàn) 元 以 上 注 冊(cè) 資 金 的 土 地 價(jià) 格 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) ， 可 在其 住 所 所 在 地 市 、 縣 范 圍 內(nèi) 從 事 土 地 估 價(jià) 工 作 ；有 4名 以 上 土 地 估 價(jià) 師 和 20萬(wàn) 元 以

56、 上 注 冊(cè) 資 金 的 土 地 價(jià) 格 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) ， 可 在其 住 所所 在 地 省 級(jí) 行 政 區(qū) 范 圍 內(nèi) 從 事 土 地 估 價(jià) 工 作 ；有 7名 以 上 土 地 估 價(jià) 師 和 50萬(wàn) 元 以 上 注 冊(cè) 資 金 的 土 地 價(jià) 格 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) ， 可 在全 國(guó) 范圍 內(nèi) 從 事 土 地 估 價(jià) 工 作 。 （ 二 ） 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 的 資 格認(rèn) 證 制 度(1)具 有 獨(dú) 立 法 人 資 格 的 企 事 業(yè) 單 位 。(2)具 有 土 地 估 價(jià) 專(zhuān) 業(yè) 人 員 其 中 取 得 土 地 估 價(jià) 師 資格 的 人 數(shù) 不 得 少 于 2人 ， 并 且 不 少 于 總

57、人 數(shù) 的 25 。 有 土 地 估 價(jià) 師 資 格 和 具 有 自 己 主 持 的 土 地 估價(jià) 實(shí) 例 的 高 、 中 專(zhuān) 業(yè) 技 術(shù) 職 稱(chēng) 的 人 員 不 少 于 50 。 (3)具 音 一 定 比 例 的 建 筑 、 經(jīng) 濟(jì) 、 會(huì) 計(jì) 管 理 等 專(zhuān) 業(yè) 的技 術(shù) 人 員 。(4)具 有 定 的 土 地 估 價(jià) 工 作 經(jīng) 驗(yàn) 。 A級(jí) 土 地 4A價(jià) 機(jī) 構(gòu) 還 需 具 備 以 下 補(bǔ) 充 條 件 ： (5)有 5人 以 L獲 得 土 地 估 價(jià) 師 資 格 。 (6)從 事 土 地 估 價(jià) 工 作 3年 以 上 。 (三 )估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 的 備 案 和 年 檢制 度 二 、

58、對(duì) 土 地 估 價(jià) 人 員 的 行政 管 理 目 前 土 地 估 價(jià) 師 資 格 考 試 的 內(nèi) 容 主 要 包 括 ：土 地 管 理 知 識(shí) 和 土 地 管 理 的 法 律 、 法 規(guī) ；土 地 估 價(jià) 理 論 與 方 法 ；土 地 估 價(jià) 實(shí) 務(wù) ；土 地 經(jīng) 濟(jì) 、 金 融 、 會(huì) 計(jì) 等 基 本 知 識(shí) ；土 地 利 用 、 建 筑 經(jīng) 濟(jì) 及 城 市 規(guī) 劃 等 知 識(shí) 。 還 必 須 具 備 下 列 條 件 之 一 : 獲 得 中 級(jí) 以 上 技 術(shù) 職 稱(chēng) 后 或 獲 得 土 地 管 理 、 土 地估 價(jià) 博 士 學(xué) 位 后 ， 從 事 土 地 估 價(jià) 工 作 1年 以 上 的

59、； 獲 得 土 地 管 理 、 土 地 估 價(jià) 碩 士 學(xué) 位 后 ， 從 事 土 地估 價(jià) 工 作 兩 年 以 上 的 ； 獲 得 初 級(jí) 技 術(shù) 職 稱(chēng) 后 或 獲 得 學(xué) 士 學(xué) 位 證 書(shū) 后 ， 從事 土 地 估 價(jià) 工 作 3年 以 上 的 ； 具 有 大 專(zhuān) 以 上 學(xué) 歷 ， 從 事 土 地 估 價(jià) 工 作 5年 以 上 的 ； 具 有 中 專(zhuān) 學(xué) 歷 ， 從 事 土 地 估 價(jià) 或 土 地 管 理 工 作 10年 以 上 的 。 三 、 估 價(jià) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 的 行 政管 理 四 、 對(duì) 土 地 估 價(jià) 過(guò) 程 的 行 政管 理對(duì) 土 地 估 價(jià) 過(guò) 程 的 行 政 管 理

60、 ， 主 要 是 規(guī) 范 土 地估 價(jià)行 為 、 統(tǒng) 一 土 地 估 價(jià) 方 法 和 規(guī) 范 土 地 怕 價(jià) 報(bào) 告等 。 五 、 對(duì) 土 地 估 價(jià) 結(jié) 果 的 審 查和 確 認(rèn) 管 理對(duì) 下 列 經(jīng) 濟(jì) 活 動(dòng) 中 涉 及 的 土 地 估 價(jià) 結(jié) 果 應(yīng) 進(jìn) 行 申 報(bào)確 認(rèn) ： 利 用 劃 撥 土 地 轉(zhuǎn) 讓 、 出 租 、 抵 押 、 聯(lián) 營(yíng) 、 合 營(yíng) 等 ； 改 建 或 新 設(shè) 股 份 有 限 公 司 或 有 限 責(zé) 任 公 司 涉 及 的土 地 ； 企 業(yè) 兼 并 、 破 產(chǎn) ； 、 資 產(chǎn) 核 算 涉 及 的 土 地 使 用 權(quán) ； 國(guó) 家 建 設(shè) 需 要 提 前 收 回 的 出 讓 土 地 使 用 權(quán) ； 其 他 依 照 法 律 、 法 規(guī) 需 要 進(jìn) 行 土 地 估 價(jià) 的 。