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1、SOHO中國“土地拼圖” 借勢中國房地產(chǎn)新一輪上升狂潮，從2002年起就謀求海外上市的SOHO中國卷土重來 91SOHO中國“土地拼圖”_ 從現(xiàn)在起直到國慶長假，潘石屹、張欣夫婦都將奔波于從香港、紐約到中東的不同都會。不過這次的旅行不是度假，而是為了SOHO中國進行上市前的路演。 為了這次上市，潘張夫婦至少已等待了五年。2002年以來，SOHO中國曾幾度傳出上市消息，卻因種種原因一再延期。其中主因，一是SOHO中國缺乏充分的土地儲備，難以在香港市場贏得投資者矚目；其次，則因牽涉小股東的股權(quán)糾紛而不得不放緩上市步伐。 在此期間，中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)爆發(fā)之勢，不僅規(guī)模以幾何倍數(shù)擴大，房價更是大幅上

2、漲，自2006年下半年以來又進入一個新的高潮。在新一輪的中國樓市狂潮中，SOHO中國再度啟動香港上市之旅。 財經(jīng)記者獲悉，9月6日，SOHO中國通過了香港聯(lián)合交易所上市聆訊。此次SOHO中國計劃發(fā)售25%股份，預(yù)計籌資約10億美元。消息人士透露，九龍倉集團主席吳光正、嘉里集團主席郭鶴年均已承諾，屆時將會各認購1億美元股份。 中金、高盛和瑞銀聯(lián)合擔(dān)任了SOHO中國此次H股發(fā)行的主承銷商。 9月6日至8日，SOHO中國董事長潘石屹和夫人張欣（SOHO中國總裁）出席在大連舉行的首屆新領(lǐng)軍者年會。由于處于上市緘默期，潘石屹和張欣均拒絕對上市詢問作出回應(yīng)。不過，上市顯然已在沖刺之中潘石屹在會議間隙仍抓緊

3、時間簽署由手下人員坐飛機趕送來的文件。 在與財經(jīng)記者交談時，潘石屹對未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展充滿信心。他表示，盡管各界對中國樓市存在泡沫的擔(dān)心與日俱增，但由于城市化進程所帶來的巨大住房需求，中國住房價格還將繼續(xù)上漲。 潘石屹坦承，公司的策略一是搶占好的地段，二是提供高質(zhì)量的產(chǎn)品，最后就是資本運作國際化。 有備而來的“小潘”，這次是否已在上市前補齊了SOHO中國最短的一塊板土地？海外上市一波三折 SOHO中國有限公司前身為北京紅石實業(yè)有限責(zé)任公司，由潘石屹、張欣夫婦于1995年聯(lián)手創(chuàng)建。在該公司網(wǎng)站上，SOHO中國自稱為“一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司”

4、。 與很多房地產(chǎn)開發(fā)公司走全國擴張路線不同，SOHO中國的絕大部分地產(chǎn)項目都集中于北京CBD核心區(qū)域，至今累計開發(fā)面積已超過155萬平方米。其代表項目包括建外SOHO、光華路SOHO、朝陽門SOHO、SOHO尚都等寫字樓和商鋪，SOHO現(xiàn)代城等高級公寓項目。此外，SOHO中國還開發(fā)了博鰲凱賓斯基酒店（原博螯藍色海岸）、長城腳下的公社等度假項目。 其實，自上世紀90年代末開始，由潘石屹實際控制的紅石實業(yè)、北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司和北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)在北京和海南開發(fā)了多個知名地產(chǎn)項目，為潘石屹掘下第一桶金。 潘石屹與張欣很早就開始謀劃將公司在海外上市。2002年初，潘石屹張欣夫婦在

5、英屬開曼群島注冊成立了SOHO中國，將SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍色海岸、長城腳下的公社和建外SOHO四個地產(chǎn)項目一起打包放入了SOHO中國，潘親任董事長，張欣出任總裁，為海外紅籌上市做準備。 當(dāng)年10月12日，在為長城腳下的公社舉辦的開業(yè)典禮上，潘石屹首次向媒體披露，SOHO中國已順利通過香港聯(lián)合交易所和紐約證券交易所的上市聆訊，上市在即。 然而，不久即傳出SOHO中國被迫無限期推遲上市進程的消息，原因是中國內(nèi)地和香港、美國的財務(wù)制度差異，使得SOHO中國當(dāng)年盈利較預(yù)期出現(xiàn)巨大落差，承銷商無法成功說服基金經(jīng)理和其他機構(gòu)投資者。 2004年6月，SOHO中國上市再度遭遇挫折。紅石實業(yè)的三位小股東汪鋼

6、、謝光學(xué)、姚軍以潘石屹侵害公司財產(chǎn)為由，將潘告上法庭，索賠1.05億元。三位原告在訴狀中稱，大股東潘石屹在他們不知情的情況下，將原紅石實業(yè)擁有的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO的相關(guān)權(quán)益非法轉(zhuǎn)讓到了潘氏夫婦持有的SOHO中國名下，嚴重侵害了中小股東們的利益。由于潘石屹的名氣和天價索賠金額，此案被稱為當(dāng)年的“股東代表訴訟第一案”。 經(jīng)過多輪談判和調(diào)解無效，北京市高級人民法院于2005年5月26日開庭審理此案。但就在法院開庭前一天，雙方戲劇性地達成和解。5月25日，潘石屹一次性支付了賠款。6月1日，原告從法院撤訴。除了當(dāng)事人，具體賠償金額至今無人知曉。土地，土地 不過，真正影響SOHO中國上市進程的決

7、定因素是土地儲備。長期以來，SOHO中國以單個項目的開發(fā)和營銷引人矚目，并不進行大規(guī)模的土地儲備，這種模式不符合海外投資者的胃口。海外投資者判斷房地產(chǎn)公司投資前景的最重要依據(jù)，是土地儲備或者長期物業(yè)。因此，SOHO中國雖然在中國內(nèi)地名氣很大，卻始終難以吸引海外投資者的重視。 今年6月，SOHO中國在再次傳出通過香港聯(lián)交所上市聆訊的消息后，將上市日期推后。據(jù)說，原因還是由于土地儲備不足，承銷商定價未達潘石屹的心理預(yù)期。 從2005年建外SOHO開發(fā)進入尾聲起，潘石屹就忙于參加北京的土地“招拍掛”，包括備受矚目的摩根中心、廣渠門地塊等，但都空手而歸。期間，SOHO中國還和陽光100置業(yè)集團簽訂了銷

8、售推廣和商業(yè)管理輸出協(xié)議，派出團隊幫助陽光100管理煙臺、重慶等地的商業(yè)物業(yè)。陽光100的創(chuàng)辦人為易小迪，與潘石屹結(jié)識于當(dāng)年的海南大開發(fā)時期。 今年3月，SOHO中國高調(diào)宣布，以土地轉(zhuǎn)讓的方式，從首創(chuàng)置地手中獲得北京鬧市區(qū)三里屯南街的一個地塊，規(guī)劃建筑面積63萬平方米，轉(zhuǎn)讓價格35億元。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，SOHO此次斥巨資增加土地儲備，就是為香港上市做準備。 三里屯南街是北京頗有人氣的酒吧一條街的組成部分，對面是由香港太古地產(chǎn)投資開發(fā)的新三里屯項目。該地塊最初由北京通盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有，其大股東是首創(chuàng)集團旗下的北京首創(chuàng)恒融投資有限公司。首創(chuàng)原計劃興建一座名為巴黎城的商業(yè)項目，不過由于拆遷

9、難度很大，遲遲未能開發(fā)。 這塊據(jù)稱最初轉(zhuǎn)讓價格不超過5.78億元的地塊，最終被以差不多翻了五倍的價格賣給了缺地的潘石屹。前門地塊 從2006上半年開始，有關(guān)SOHO中國即將參與北京前門改造項目的傳聞就在業(yè)界流傳。 7月18日，北京市崇文區(qū)政府在北京正陽門箭樓上舉行新聞發(fā)布會，宣布啟動前門大街招商計劃，潘石屹以嘉賓身份與會，并與全面負責(zé)前門改造建設(shè)項目的北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱天街置業(yè)）董事長田耘并肩而坐。不過，有關(guān)合作細節(jié)，當(dāng)事各方一直諱莫如深。 天街置業(yè)成立于2004年，隸屬于崇文區(qū)政府。根據(jù)公開資料，該公司擁有前門大街及東片保護整治項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，東至前門新建東側(cè)路，西至珠寶市街、

10、糧食店街東側(cè)，南至珠市口東大街北側(cè)，北至月亮灣南側(cè)。 根據(jù)財經(jīng)記者獲得的材料，早在今年3月27日，由潘石屹擔(dān)任法人的北京丹石投資管理有限公司就以1.44億元的代價入股天街置業(yè)，占股49%，成為第一大股東；原第一大股東北京市崇文區(qū)國資委占股48.5%，退居第二；另一家隸屬于崇文區(qū)國資委的北京崇遠投資經(jīng)營公司仍然占股2.5%，為第三大股東。新公司已于4月28日完成了工商變更手續(xù)。 丹石投資于今年3月12日剛剛成立，公司注冊資本2000萬元，法定代表人為潘石屹。顯然是一個為入股天街置業(yè)而專門設(shè)立的殼公司。 2007年4月13日，北京市崇文區(qū)人民政府在其官方網(wǎng)站上發(fā)布消息，稱北京丹石投資管理有限公司已

11、在崇文區(qū)順利完成稅務(wù)登記，該公司主要經(jīng)營前門地區(qū)相關(guān)建設(shè)項目的投資及管理工作，今后將成為崇文區(qū)納稅的“新亮點”。 據(jù)財經(jīng)記者了解，天街置業(yè)的投資三方對各自業(yè)務(wù)和收益均進行了明確的劃分，并約定在公司內(nèi)進行獨立核算。其中，崇文區(qū)國資委和崇遠投資負責(zé)政府劃撥的11塊文化修繕保護用地的文物保護及房屋修繕工作、項目內(nèi)的古都風(fēng)貌保護、市政道路設(shè)施和公共有軌電車的經(jīng)營維護，丹石投資則以公司名義負責(zé)完成前門地區(qū)政府劃撥地塊以外地塊的開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)和銷售、租賃、經(jīng)營。 值得注意的是，投資三方在合作談判中確認：崇文區(qū)國資委和崇遠投資不僅對項目的古都風(fēng)貌保護、文物保護有“決定權(quán)”，對項目的商業(yè)定位也擁有“充分的話

12、語權(quán)”。 不過，除了公司董事長，天街置業(yè)的新一屆董事會成員全部由SOHO中國委派，分別是潘石屹、張欣和SOHO中國執(zhí)行總裁閻巖、常務(wù)副總裁蘇鑫，曾負責(zé)海南博螯藍色海岸項目的李虹則擔(dān)任總經(jīng)理。這意味著SOHO中國基本接管了天街置業(yè)的公司決策和日常管理事宜。 根據(jù)北京市國土資源局網(wǎng)站最新的資料顯示，天街置業(yè)目前共取得了前門改造項目中26個地塊的開發(fā)權(quán)，合計面積49910.96平方米，土地成交價3.93億元，規(guī)劃用途全部為商業(yè)。 前門改造是北京市規(guī)模最大的舊城改造項目，主體工程包括前門大街及東側(cè)路以西地區(qū)，規(guī)劃占地面積22.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積40.2萬平方米，預(yù)計將于2008年奧運會前完工。趁

13、熱打鐵 分析人士指出，SOHO此次選擇的上市時機十分理想。中國房地產(chǎn)行業(yè)自2006年下半年以來，正經(jīng)歷新一輪的上漲狂潮。8月新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市的房價比去年同期上漲了6.3%，今年1月至7月，北京市房屋銷售價格同比上漲9.4，其中7月漲幅達10.4。 盡管美國次級房貸危機對于投資者信心的影響以及由此帶來的市場不確定性還未消除，但摩根大通中國地產(chǎn)分析師雷蒙德恩蓋（Raymond Ngai）認為，目前香港股市中中國房地產(chǎn)板塊總體表現(xiàn)很好，房地產(chǎn)板塊從今年3月以來一直走高，多家公司股價都達到了歷史高位，顯示出市場情緒依然是正面。 國內(nèi)地產(chǎn)類上市公司近期也借股市與房市雙飆時機，紛紛

14、增發(fā)新股，跑馬圈地。金地集團繼今年6月成功定向增發(fā)融資45億元后，8月22日再次發(fā)布公告，將增發(fā)不超過3.6億股的A股，募集資金180億元。9月5日，萬科增發(fā)A股股票上市，募集資金近100億元。除此之外，保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、招商地產(chǎn)、上實發(fā)展等也都實施或者發(fā)布了自己的新一輪增發(fā)計劃，融資規(guī)模在23億-36億元不等。 今年春季廣東房地產(chǎn)商碧桂園赴港上市，融資148.49億港元，一舉改寫了中國房地產(chǎn)公司海外IPO融資的記錄。摩根大通中國地產(chǎn)分析師雷蒙德指出，今年下半年到明年間，還將有多家房地產(chǎn)公司來港上市。 隨著前門改造項目建設(shè)步伐的加快和擴大土地儲備的需要，SOHO中國對資金的需求也越來越迫切。由于未來將實行只租不售的方式，初步估計，僅在前門改造項目中，SOHO中國就需要投入資金100億元以上。無疑，上市將解SOHO的燃眉之急。 9月12日，一位接近交易的人士向財經(jīng)記者透露，承銷商已經(jīng)開始準備預(yù)路演，“這個國慶是不能休息了?！?