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1、 2012.02.17 本提案需要解決的3個核心問題定位如何喊出新興國際商貿(mào)物流中心的核心價值？銷售如何在城市非中心區(qū)域順利銷售寫字樓、住宅及商業(yè)部分？模式如何實現(xiàn)新興鑄管打造的商貿(mào)物流中心的全國性復(fù)制？ 本提案需要重點解讀的 4 個關(guān)鍵詞商貿(mào)物流 邯鄲 新興國際商貿(mào)物流 售品-寫字樓、住宅 一、解讀商貿(mào)物流【商貿(mào)物流】 商貿(mào)物流：商品運輸、商品倉儲、簡單商品加工、商品展示以及商品買賣。 商貿(mào)物流園：以交通樞紐位置為選址條件，服務(wù)于商貿(mào)型企業(yè) 為企業(yè)提供產(chǎn)品加工、展示、辦公、銷售等一體化的空間平臺 提供電子信息化采購平臺、小額金融融資平臺、物流貨運平臺 【現(xiàn)代商貿(mào)物流五大方向】 現(xiàn)代商貿(mào)物流做

2、大商 做強商 做優(yōu)商做活商 做全商 A、做大商：提升優(yōu)勢和檔次，推進產(chǎn)業(yè)集約、集群發(fā)展，形成規(guī)模效應(yīng)。培育龍頭企業(yè)，形成“企業(yè)+市場+產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展模式引進戰(zhàn)略投資，培育現(xiàn)代物流企業(yè)集團發(fā)展現(xiàn)代物流園區(qū)，吸引物流企業(yè)與商貿(mào)經(jīng)營者入住B 、做強商：依托區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，專業(yè)市場細(xì)分，充分調(diào)動戰(zhàn)略投資者的信心與行動 推進商貿(mào)物流一體化，實現(xiàn)生產(chǎn)、交易、倉儲、配送一體化搭建電子商務(wù)與電子貿(mào)易平臺，研究自主交易與綜合服務(wù)相結(jié)合 C 、做優(yōu)商：規(guī)劃先行，引領(lǐng)商貿(mào)物流企業(yè)對號入座發(fā)展第三方物流企業(yè)，促進現(xiàn)有運輸、倉儲、外貿(mào)、郵政、批發(fā)企業(yè)的服務(wù)延伸和功能整合運用現(xiàn)代科技提升商貿(mào)物流，完善物流信息系統(tǒng)、網(wǎng)上商店

3、，打造現(xiàn)代化、多功能的服務(wù)業(yè)中心D 、做全商：加大在政策、資金、環(huán)境、服務(wù)等方面的支持力度，培育起點高、規(guī)模大、專業(yè)化程度強、輻射面廣的市場品牌外延延伸，引導(dǎo)商貿(mào)物流企業(yè)向電信、旅游、租賃等多種行業(yè)拓展，引導(dǎo)由商品消費向商品服務(wù)轉(zhuǎn)移 完善產(chǎn)業(yè)配套，積極發(fā)展金融、保險、電子、商務(wù)、中介、廣告等現(xiàn)代服務(wù)業(yè) E 、做活商：制定有助于發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，在財政、工商登記、稅收征管等方面給予政策傾斜。積極融入周邊經(jīng)濟大環(huán)境，引進市場潛力大、科技含量高、投資效益好、帶動能力強的商貿(mào)流通業(yè)項目。創(chuàng)新管理，建立內(nèi)部企業(yè)行業(yè)協(xié)會，開展信息交流，實現(xiàn)平臺共贏。 【商貿(mào)物流一體化的意義】 優(yōu)化供應(yīng)鏈降低企業(yè)

4、經(jīng)營風(fēng)險商流與物流的相互促進 物流可以為商貿(mào)業(yè)務(wù)順利實現(xiàn)提供保障服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的物流服務(wù)又會提高客戶的滿意度；流通企業(yè)穩(wěn)定的商貿(mào)業(yè)務(wù)又會帶來穩(wěn)定的物流服務(wù)需求，促進物流業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展。1. 有效協(xié)調(diào)商流、物流、資金流、信息流之間的互通連接2. 專業(yè)化的物流配送中心確保商流順暢，同時節(jié)約物流人本3. 信息平臺的搭建保證商流與物流之間的信息暢通4. 充足的資金流為商流、物流提供可持續(xù)擴張的動力商流物流一體化可以有效規(guī)避商品流通過程中的拖賬欠款行為（供貨商發(fā)貨后收貨人不及時支付貨款等情況），分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險 二、解讀邯鄲 發(fā)展商貿(mào)物流的4大支撐因素區(qū)位 交通 產(chǎn)業(yè) 政策【邯鄲發(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢】 1

5、. 晉冀魯豫四省交界區(qū)唯一的特大城市，距離石家莊、太原、濟南、鄭州四大省會城市均在200公里左右；（交界區(qū)13個城市中，唯有邯鄲處在這些城市的中心位置）2. 中原經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的發(fā)起者，協(xié)作區(qū)市長聯(lián)席會議辦公室所在地3. 周邊與三大經(jīng)濟圈環(huán)繞，東進與長三角經(jīng)濟圈相接，南下可與珠三角經(jīng)濟圈聯(lián)系，北拓與環(huán)渤海經(jīng)濟圈近鄰。【邯鄲發(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢】 【邯鄲發(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢交通優(yōu)勢】全國179個重要的公路交通樞紐城市之一/四省交界區(qū)域唯一具有鐵路交叉、公路交會、機場通航條件的綜合交通樞紐公路高速公路：京珠高速（G107）、京深高速（G4）、青蘭高速（G22）、大廣高速、邯大高速、邢鋒高速、邯鄲繞

6、城高速公路。 主要公路：309國道、邯武公路、邯臨公路、106國道、107國道、邯大公路、邯峰快速路、邯峰公路、魏峰公路、邢都公路。鐵路京漢高鐵、邯黃鐵路（邯鄲至黃驊港）、邯濟鐵路、邯長鐵路，遠(yuǎn)期規(guī)劃邯-峰鐵路，開通區(qū)內(nèi)軌道交通線路航空“十二五”期邯鄲機場規(guī)劃升級至4D級國際機場，打造中原地區(qū)支線航空樞紐 輻射中原、東出西聯(lián)、通南達北 【邯鄲發(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢】1. 現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)將成為未來十五年邯鄲重點培育的三大新興產(chǎn)業(yè)之一2. “333”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)倍增計劃中，除了鞏固提升煤炭、電力、煤化工等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)外，還有新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴張、產(chǎn)值倍增帶動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，重點發(fā)展精品鋼材、裝備制造

7、、現(xiàn)代物流三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；積極培育高新技術(shù)、紡織服裝、文化旅游三大后備產(chǎn)業(yè)等3. 邯鄲市將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，2020年計劃三產(chǎn)的GDP比例將為8：48：44 3. 邯鄲輕紡、建材、陶瓷等輕工業(yè)門類齊備，為發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)打下了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 【邯鄲發(fā)展商貿(mào)物流的優(yōu)勢政策優(yōu)勢】在邯鄲城市總體規(guī)劃中提出，全市將形成兩個商業(yè)商貿(mào)中心。1. 以人民路-中華大街為基礎(chǔ)的舊區(qū)市中心，以商業(yè)金融功能為主，主要服務(wù)于中心城區(qū)；2. 以人民路延長段為基礎(chǔ)的東部新區(qū)中心，以商貿(mào)、商務(wù)、批發(fā)服務(wù)和休閑娛樂服務(wù)功能為主，主要服務(wù)于新的邯鄲中心 城區(qū)，并輻射到整個市域。 舊區(qū)市中心 東部新區(qū)中心 三、解讀新興國際商貿(mào)物流中

8、心1. 物業(yè)位置：地處邯鄲東部新區(qū)的邯鄲縣，邯鄲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東部2. 物業(yè)規(guī)模：占地1500畝，總建筑面積150萬平米3. 物業(yè)性質(zhì)：商貿(mào)物流+商務(wù)平臺+住宅 4. 物業(yè)功能：商貿(mào)批發(fā)、物流倉儲、商務(wù)辦公、酒店服務(wù)、休閑娛樂、生活居住5. 物業(yè)形態(tài)：倉儲貨房、批發(fā)基地、商業(yè)配套、寫字樓、酒店、住宅 交通優(yōu)勢緊鄰309國道、緊鄰京珠高速、京漢高鐵邯鄲站與新汽車東站政策優(yōu)勢河北省政府428戰(zhàn)略合作協(xié)議中兩園一中心的重大投資項目之一 河北省戰(zhàn)略支撐項目 河北省首批省級物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一/邯鄲唯一的省級物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 省、市、縣三級政府大力扶持品牌優(yōu)勢中國新興際華集團：央企、國企于一身：國務(wù)院國

9、資委直接監(jiān)管的中央企業(yè)/集合資產(chǎn)管理、資本運營和生產(chǎn)經(jīng)營于一體的大型國有獨資企業(yè) 新興鑄管股份有限公司：上市公司/邯鄲市內(nèi)兩大鋼鐵企業(yè)之一 1. 促進商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展2. 升級城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增加最具區(qū)域經(jīng)濟力的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值降低企業(yè)的經(jīng)營成本及流通費用 1. 增加區(qū)域聚合力商貿(mào)物流與商務(wù)生活平臺的合力產(chǎn)出2. 拉動區(qū)域經(jīng)濟增長、帶動稅收與就業(yè)3. 變非中心區(qū)為經(jīng)濟中心區(qū)對企業(yè) 對城市 對區(qū)域【新興國際商貿(mào)物流中心的綜合意義】 【新興國際商貿(mào)物流中心的產(chǎn)品定位】由第三代商貿(mào)服務(wù)園區(qū)向第四代城市型綜合服務(wù)園區(qū)過渡 4 代物流園區(qū)的發(fā)展貨運服務(wù)型單純的運輸中轉(zhuǎn)站 生產(chǎn)服務(wù)型生產(chǎn)、銷售、運輸一體化 商

10、貿(mào)服務(wù)型商業(yè)貿(mào)易與物流并舉 綜合服務(wù)型多元服務(wù)平臺的嫁接 第一代：貨運服務(wù)型單純的運輸中轉(zhuǎn)站1. 依托空運或海運或陸運樞紐而規(guī)劃，至少有兩種不同的運輸形式銜接； 2. 提供大批量貨物轉(zhuǎn)換的配套設(shè)施，實現(xiàn)不同運輸形式的有效銜接；3. 主要服務(wù)于國際性或區(qū)域性物流運輸及轉(zhuǎn)換。 第二代：生產(chǎn)服務(wù)型生產(chǎn)、銷售、運輸一體化1. 依托經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)等制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)而規(guī)劃；2. 提供制造型企業(yè)一體化物流服務(wù)； 3. 主要服務(wù)于生產(chǎn)制造業(yè)物料供應(yīng)與產(chǎn)品銷售。 第三代：商貿(mào)服務(wù)型 商業(yè)貿(mào)易與物流并舉1. 依托各類大型商品貿(mào)易現(xiàn)貨市場、專業(yè)市場而規(guī)劃，為商貿(mào)市場服務(wù)； 2. 提供商品的集散、運輸、配送、倉

11、儲、信息處理、流通加工等物流服務(wù)； 3. 主要服務(wù)于商貿(mào)流通業(yè)商品集散。 第四代：綜合服務(wù)型多元服務(wù)平臺的嫁接1. 更多城市功能平臺的搭建寫字樓、商業(yè)、酒店、住宅等2. 更多服務(wù)功能平臺的搭建電子商務(wù)、金融信貸、呼叫中心等 3. 更多現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的功能擴展高端商務(wù)平臺、企業(yè)展示中心、企業(yè)辦公總部等4. 更多生態(tài)宜居功能的考慮綠化、水系、公園等的納入，一改物流園區(qū)的冰冷形象 新興國際商貿(mào)物流中心第四代商貿(mào)物流城市綜合體商貿(mào)功能 物流功能 城市商務(wù)功能 生態(tài)宜居功能 【新興國際商貿(mào)物流中心營銷六大定位】 新興國際商貿(mào)物流中心商貿(mào)港物流港 信息港 商務(wù)港生活港生態(tài)港傳統(tǒng)商貿(mào)物流園 創(chuàng)新商貿(mào)物流園 商貿(mào)

12、港商貿(mào)型企業(yè)一站式發(fā)展門戶商品業(yè)態(tài)明確化，有助于招商階段企業(yè)的對號入座 輕紡館紡織原料、面料、家紡、皮革制品、床上用品、紡織工藝品等 家居館家居建材、家居陶瓷、家具、電器等 陶瓷館工業(yè)用瓷、裝修類用瓷、陶瓷藝術(shù)等 小商品館小商品類、戶外野營用品等 副食館食品批發(fā)、油鹽醬醋、茶葉批發(fā)等 軍需特供館軍需轉(zhuǎn)民用（服裝、鞋類、棉被等） 緊鄰309國道，近鄰京珠高速與京漢高鐵邯鄲站，通達晉冀魯豫四省 暢達邯鄲城市外環(huán)路，無縫對接環(huán)內(nèi)各個網(wǎng)絡(luò)節(jié)點 大型倉儲物流中心及寫字樓平臺的搭建，既滿足商貿(mào)港中商家進行商 品庫存之需，同時又適宜將第三方物流公司的辦公總部與倉儲中心 共同納入，方便所有商家的貨物運輸物流港

13、商貿(mào)與物流相結(jié)合，降低商貿(mào)企業(yè)運營成本，減少資金拖欠，提高運營效率 自設(shè)網(wǎng)絡(luò)平臺，與眾商戶聯(lián)動，及時發(fā)布市場內(nèi)產(chǎn)品品類、信息、庫存信息，幫助商戶打開區(qū)域外市場 建立物流公司車輛集中調(diào)配平臺，節(jié)省時間成本，效率加速提升 建立園區(qū)內(nèi)一站式管理代辦服務(wù)平臺，幫助入住企業(yè)代辦工商、稅務(wù)、保險、融資擔(dān)保等業(yè)務(wù)，更加省時省力省心信息港發(fā)揮網(wǎng)路平臺優(yōu)勢，整合資源，助力企業(yè)身在邯鄲，商業(yè)版圖觸及全國根據(jù)相關(guān)研究表明，運用信息技術(shù)加強對整個供應(yīng)鏈的管理，可以大大降低企業(yè)的庫存和運輸成本，提高企業(yè)的長期競爭力。 寫字樓：與邯鄲新行政中心共同建設(shè)的新一代寫字樓示范標(biāo)桿 為入住商貿(mào)港與物流港中的企業(yè)提供行政辦公總部（

14、結(jié)算中心） 星級酒店：引入知名品牌酒店，完善商務(wù)接待功能，同時承辦外部會務(wù)展出功能 餐飲休閑廣場：STREET MALL開放式商業(yè)街與中央水景公園共同打造體驗式購物新場所商務(wù)港增加企業(yè)辦公、形象展示、客戶接待等，拓展商貿(mào)物流園的城市功能 生活港加入居住功能，變8小時商貿(mào)物流園區(qū)為真正的24小時商貿(mào)物流綜合體 生態(tài)港中央水景公園，提升整個商貿(mào)物流園的生態(tài)宜居性 傳統(tǒng)的商貿(mào)物流園中并沒有綠化方面的考慮，僅僅作為生產(chǎn)或者銷售的基地 本案方案中規(guī)劃有中央水景公園，將大大提升商務(wù)辦公及商業(yè)消費人員的人本宜居性 同時作為現(xiàn)代商貿(mào)物流園的升級之作，中央水景將成為本案的重要賣點之一 【新興國際商貿(mào)物流中心營銷

15、定位總結(jié)】一園六港，華北新核！戰(zhàn)略定位中原經(jīng)濟區(qū)首席商貿(mào)物流城市綜合體屬性定位商貿(mào)立城 物流通城 辦公富城 居住品城 商業(yè)旺城業(yè)態(tài)定位 【新興國際商貿(mào)物流中心客戶定位】去哪里找商戶？以陶瓷、建材為主導(dǎo)的工業(yè)城區(qū)峰峰以能源、輕紡工業(yè)為主的工業(yè)城區(qū)馬頭以食品、服裝和特色農(nóng)產(chǎn)品加工為主的衛(wèi)星城臨漳 以裝備制造、紡織工業(yè)為主的衛(wèi)星城成安以農(nóng)副和輕工產(chǎn)品加工、商貿(mào)流通為主導(dǎo)的縣域中心城市館陶以機械、服裝為主的縣域中心城市廣平以機械、化工、食品為主的縣域中心城市魏縣以紡織、食品為主的縣域中心城市邱縣以食品、機械為主的縣域中心城市雞澤主打“中原經(jīng)濟區(qū)商貿(mào)總部”吸引邯鄲周邊9大衛(wèi)星城中產(chǎn)業(yè)契合度高的區(qū)域 四、

16、解讀售品寫字樓部分站在最終用戶-企業(yè)的角度，營銷邯鄲國際物流中心寫字樓 借環(huán)境之勢 亮品牌之劍 抓大客戶營銷樹招商先行，銷售跟進節(jié)奏重營銷節(jié)點 寫字樓營銷立足企業(yè)需求的寫字樓營銷5大關(guān)鍵要素 第一要素：借環(huán)境之勢1 企業(yè)選擇寫字樓，首先是大環(huán)境的選擇，其次是小環(huán)境的甄別。大環(huán)境 小環(huán)境1. 大環(huán)境是個綜合系統(tǒng)，包括宏觀政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、商務(wù)環(huán)境、交通環(huán)境、企業(yè)生態(tài)鏈環(huán)境等。2. 企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展角度關(guān)注大環(huán)境，衡量該環(huán)境是否可以助力企業(yè)未來的 發(fā)展藍(lán)圖。 1. 小環(huán)境是個細(xì)節(jié)工程，包括交通路網(wǎng)、社區(qū)配套、生態(tài)配合等。2. 企業(yè)出于員工關(guān)懷角度關(guān)注小環(huán)境，衡量該環(huán)境是否可以幫助企業(yè)留住人才。

17、1. 邯鄲市地處晉冀魯豫四省中心區(qū)域，輻射中原經(jīng)濟協(xié)作區(qū)周邊縣市2. 邯鄲市將在未來三年規(guī)劃中，撤銷邯鄲縣，成立滏東區(qū)，邯鄲市將由原來的叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)和峰峰礦區(qū)4個市轄區(qū)變成5個行政利好3. 邯鄲市行政中心將東移至京珠高速以東，以期驅(qū)動?xùn)|部新城的開發(fā)與建設(shè)區(qū)域利好4. 東部新城總規(guī)劃范圍29平方公里，西起站前路、東至經(jīng)三路、北起高開區(qū)、南至30 9國道，定位為行政中心、商務(wù)中心、金融中心與城市公共服務(wù)中心，打造門戶新區(qū)規(guī)劃利好【本案寫字樓的4個“大環(huán)境”關(guān)鍵點】 【本案大環(huán)境造勢為先】首推“邯鄲中央政務(wù)區(qū)”，為項目入市先行造勢1. 對一個非城市中心區(qū)的寫字樓而言，區(qū)域營銷先行有助于聯(lián)合

18、外部權(quán)威資源（政府、媒體），共同打造區(qū)域價值鏈條，作為對整體商務(wù)環(huán)境依賴度最高的寫字樓個案將受益于整體大勢發(fā)展；2. 雖然本案并不真正地處新行政中心的核心位置，但于地產(chǎn)營銷層面而言，誰第一個喊出聲音，誰將作為始發(fā)者而被市場記??； 3. “中央政務(wù)區(qū)”的推出，對于邯鄲市周邊郊縣以及四省交界處的縣市具有相當(dāng)?shù)奈?，這些未來都將成為本案的潛在客戶群體。 【本案寫字樓的3大“小環(huán)境”關(guān)鍵點】作為該區(qū)域中唯一的一個規(guī)模上百萬的商貿(mào)物流建筑綜合體中的寫字樓項目，本案的倉儲、酒店、商業(yè)等設(shè)施將為入住企業(yè)提供一個集中所有商務(wù)活動的綜合商務(wù)平臺 ，而不僅限于是一個單純的辦公場所，與其他單一寫字樓產(chǎn)品形成差異化

19、價值點。1. 倉儲物流為商貿(mào)型企業(yè)提供辦公+倉儲+展示的一站式商務(wù)中心（寫字樓將為其打造行政辦公總部，倉儲+總部的構(gòu)架將突出企業(yè)的實力）2. 酒店為寫字樓企業(yè)提供高效便捷商務(wù)洽談平臺，利用酒店品牌容易形成區(qū)域商務(wù)中心 3. 商業(yè)方便企業(yè)員工日常及商務(wù)宴請需求，實現(xiàn)建筑綜合體的內(nèi)生循環(huán)價值 【本案小環(huán)境造勢為續(xù)】再推“中原首席商貿(mào)物流綜合體”，強化多元價值體系第四代城市型綜合服務(wù)園區(qū)，創(chuàng)領(lǐng)企業(yè)財富未來一園六港，企業(yè)一站式綜合商務(wù)平臺 第二要素：亮品牌之劍2 寫字樓開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，涉及面廣，開發(fā)商不僅需要具備資金實力，同時需要在當(dāng)?shù)鼐哂衅放朴绊懥εc號召力，既能夠與當(dāng)?shù)卣Y(jié)成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，又能

20、利用自身的品牌號召吸收市場上及自有體系中的上下游企業(yè)。l 寫字樓的社會意義政府的創(chuàng)收平臺企業(yè)通過寫字樓創(chuàng)造區(qū)域稅收，增加當(dāng)?shù)卣呢斦杖胝囊唐脚_優(yōu)質(zhì)寫字樓可以幫助政府引進潛力股企業(yè)，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)域的合作平臺優(yōu)質(zhì)寫字樓可以帶動一個區(qū)域商務(wù)氛圍的形成，吸引周邊低一級別（縣級企業(yè)）的進駐需求企業(yè)選擇寫字樓開發(fā)商，最重要的因素是看品牌實力。 1. 利用中國新興際華集團的央企、國企于一身的身份，增加本案在當(dāng)?shù)氐纳鐣绊懥εc公信度；2. 利用本案是河北省戰(zhàn)略支持項目的地位，與政府招商部門形成良性互動，在東遷的行政中心尚未成形之前搶占市場先機，優(yōu)先使得本市大企業(yè)獲知本案相關(guān)信息，成為辦公備選對

21、象；3. 利用新興鑄管股份有限公司在邯鄲市鋼鐵企業(yè)中的強勢排名，吸引鋼鐵行業(yè)上下游企業(yè)的關(guān)注與認(rèn)知，尤其是針對與新興鑄管有長期合作關(guān)系的戰(zhàn)略合作伙伴進行點對點營銷，是本案寫字樓營銷的重要一環(huán)；4. 在新興際華集團自身的多元化業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)中進行營銷傳播，設(shè)立“新興際華邯鄲總部中心”概念?！颈景傅钠放茽I銷關(guān)鍵】 【本案品牌營銷的特殊落地】資料進政府 場所營銷考慮在邯鄲市政府、邯鄲各區(qū)級政府及邯鄲縣 政府中設(shè)立項目的沙盤展示區(qū)或資料架，截留去政府辦事的企業(yè)。 賣場進企業(yè)考慮在邯鄲新興鑄管股份有限公司中設(shè)立臨時賣場，截留前往進行業(yè)務(wù)洽談的上下游企業(yè)。 第三要素：招商先行，銷售跟進3 不可忽視的因素：本案寫

22、字樓的天生弱項1. 非傳統(tǒng)的城市中心區(qū)企業(yè)更愿意選擇城市中心區(qū)的寫字樓2. 周邊商務(wù)氛圍幾乎為零寫字樓與周邊商務(wù)氛圍的成熟度密切相關(guān)3. 東部新區(qū)中心的邊緣地帶雖有區(qū)位利好大勢，但所受輻射有限4. 工程進度剛剛啟動企業(yè)一般不會坐等寫字樓入住，更愿意選擇今天買明天用的辦公樓宇5. 構(gòu)成復(fù)雜一期開啟四棟樓宇：純寫字樓與商住兩用公寓，客戶定位需細(xì)分，避免內(nèi)部形成客戶沖突 6. 投資心理幾乎為零投資寫字樓是在目前的地產(chǎn)市場大勢之下較優(yōu)質(zhì)的資金出口之一，但綜合本案的區(qū)域特點，本案可撬動的投資市場微乎其微。 【解決方案：招商先行，銷售跟進】招哪些商？招商：以和各種類型服務(wù)商的洽談入伙拉開營銷大幕，以“服務(wù)

23、商”帶“人流”。宏觀地說，就是企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)所有提供服務(wù)的服務(wù)商微觀地說，服務(wù)商包括以下幾類政府職能部門 & 社會服務(wù)機構(gòu) 1、行政服務(wù)類：工商服務(wù)中心、辦稅大廳、企業(yè)執(zhí)照領(lǐng)取機構(gòu)等2、金融服務(wù)類：各類銀行、貸款中心、小額融資機構(gòu)、保險機構(gòu)等3、其他能夠帶來社會人流的機構(gòu)：車險理賠機構(gòu)等 【為什么要“招商先行”？】1 32完善項目的辦公服務(wù)配套，以服務(wù)先行加大對企業(yè)的吸引力。 如能爭取到某些政府職能部門的遷入，將大大提升項目的知名度與影響力帶來大量企業(yè)及個體人流，增加項目的市場認(rèn)知度 第四要素：抓大客戶營銷4 大客戶需求面積大、租期穩(wěn)定，有助于整體寫字樓內(nèi)主流客戶的基調(diào)把控1 大客戶對于上下游

24、企業(yè)有一定的號召力，品牌力影響中小企業(yè)客戶置業(yè)需求2 大客戶入住提升寫字樓整體品質(zhì)，鞏固投資者的投資信心，確保大廈后期租賃市場3寫字樓營銷，搞定大客戶至關(guān)重要 如何為本案確定大客戶來源1. 政府職能部門團購為先2. 新興鑄管旗下合作單位3. 自身入住的有實力的商貿(mào)物流商戶4. 周邊縣市的相關(guān)行業(yè)（陶瓷、建材、輕紡等）領(lǐng)軍企業(yè)大客戶的銷售策略 1. 整層低折扣2. 一定期間內(nèi)物業(yè)費減免3. 大廈冠名權(quán)或大廈外部廣告導(dǎo)示 一期開售的純寫字樓部分以大客戶為主以大面積（半層或整層）銷售為先主訴：形象、品質(zhì)一期開售的商住兩用部分以中小企業(yè)及散戶為主以大面積（半層或整層）銷售為先 主訴：超值性價比、靈活劃

25、分空間 商貿(mào)物流園區(qū)中的企業(yè)的服務(wù)港 第五要素：重營銷節(jié)點5 寫字樓銷售的重要時間節(jié)點寫字樓銷售的重要營銷節(jié)點寫字樓銷售的重要工程節(jié)點 工程封頂、外立面完成、樣板間開放、樓宇交付重要供應(yīng)商簽約（電梯、空調(diào)、物管）、大客戶簽約年底企業(yè)搬遷季、企業(yè)每年的會計年度更替 寫字樓期房階段：招商先行，奠定入住企業(yè)信心；自用企業(yè)觀望，并入置業(yè)選擇名單營銷手段：全面解析產(chǎn)品優(yōu)勢（地段+產(chǎn)品+配套=升值潛力） 制作寫字樓白皮書、利用行業(yè)協(xié)會資源對各類企業(yè)進行直郵、上門演示拜訪 寫字樓準(zhǔn)現(xiàn)房階段：租賃市場啟動，以租代售成為撬動投資客的有利銷售手段 企業(yè)客戶進入實際性談判階段，大企業(yè)客戶浮出水面營銷手段：舉辦大客戶

26、簽約儀式 利用代理公司手中的客戶資源，舉辦代理公司產(chǎn)品推介會 外地市場巡展突破 寫字樓現(xiàn)房階段：針對已簽約的大客戶，尋找上下游企業(yè)的突破口 營銷手段：分行業(yè)舉辦寫字樓專場推介會 五、解讀售品住宅部分撤縣建區(qū) 政府東移 東部新城【住宅的3個市場契機】 邯鄲 新時代的來臨 東部新城邯鄲城市發(fā)展新平臺、新高度 滏東區(qū)邯鄲縣發(fā)展新紀(jì)元 新興商貿(mào)物流中心順應(yīng)邯鄲縣大力發(fā)展的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，塑造第四代商貿(mào)物流城市綜合體 【住宅部分的營銷定位】開啟邯鄲住宅市場的新時代1. 順應(yīng)城市發(fā)展之大勢：緊鄰東部新城的地理位置，整體入市時間早于新城其他項目，搶占城市發(fā)展之先機；2. 順應(yīng)新城規(guī)劃之大勢：新城規(guī)劃將以行政、

27、商務(wù)、金融發(fā)展為主導(dǎo)，本案的住宅部分將可以很好地為新城辦公的企事業(yè)單位人員提供配套居住服務(wù)，避免新城的“空城”現(xiàn)象； 3. 順應(yīng)邯鄲縣主流產(chǎn)業(yè)發(fā)展之大勢：本案住宅將依托于新興商貿(mào)物流中心打造的第四代商貿(mào)物流城市綜合體，集合商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、辦公商務(wù)平臺、商業(yè)休閑購物等多元配套，將為住宅提供強大的居住市場、租客市場及未來價值升值空間；4. 順應(yīng)住宅市場發(fā)展之大勢：未來東部新城的的住宅價格勢必會隨著各項硬件配套的完成而水漲船高，本案緊鄰新城的地理位置，先期投放市場的時間契機，勢必會成為東部新城房價上漲之前的價格洼地，未來價值抬升空間巨大。【住宅部分的營銷定位】開啟邯鄲住宅市場的新時代 【住宅部分的營銷

28、實施】啟勢 借勢營銷初期的三板斧 造勢 啟勢啟動政府團購市場利用本案的央企開發(fā)身份，省級重點打造的彰略工程以及與市、區(qū)、縣三級政府的大力扶持，本案的營銷可以采用非常規(guī)營銷手段，在入市前期啟動。借勢借助寫字樓、商貿(mào)物流園招商利用新興國際商貿(mào)物流中心已經(jīng)啟動的招商市場，捆綁住宅部分的銷售，強化項目作為第四代商貿(mào)物流綜合體的多元功能優(yōu)勢，解決商戶的住、商并重的需求，搶占周邊9個衛(wèi)星城的客戶資源。造勢捆綁政府共同營造中央政務(wù)區(qū)輿論 利用專業(yè)論壇、學(xué)者研討等方式，聯(lián)合政府共同打造中央政務(wù)區(qū)的發(fā)展契機，從“第四代商貿(mào)物流綜合體”著眼，從區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟貢獻、社區(qū)價值等角度，奠定本案的市場地位，與其他的住宅產(chǎn)品形成本質(zhì)區(qū)別。 【從可復(fù)制角度思考住宅案名】 新興時代城市發(fā)展新階段 強化集團品牌效應(yīng)區(qū)域發(fā)展新高度 居住市場新紀(jì)元 【必不可少的營銷舉措豪華售樓處、精裝樣板區(qū)】 售樓處關(guān)于“新”的最直觀的營銷體驗樣板區(qū)內(nèi)外兼顧，外環(huán)境綠化到位，內(nèi)樣板間空間生活情境模擬