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1、第 1章 房 地 產 與 房 地 產 投 資房地產發(fā)展史西方：不動產或物業(yè)英國：總值占全社會2/3 美國：占3/4國外已經形成較為完善的發(fā)展制度體系，市場繁榮。國內：（1）第一階段：1949年以前房地產需求膨脹帝國主義入侵使經濟得到發(fā)展交易活動頻繁 帝國主義、官僚資本家、買辦、軍閥、地主及資產階級擁有畸形 （2）第二階段：19491956年 o特點： 房地產發(fā)展逐步恢復（整理階段）（3）第三階段：19571978年 社會主義改造（限制階段） 特點：房地產市場受到限制，發(fā)展嚴重滯后（4）第四階段：1979今19791993，特點：發(fā)展迅速，出現泡沫19931998下半年，特點：房地產發(fā)展緩慢19

2、98今，特點：快速發(fā)展，較健康穩(wěn)定。 長春市偽滿時期的契約書 中國舊上海面貌 中國舊上海面貌 解放后上海 八十年代外灘 90年代的上海外灘 上圖：90年代武漢下圖：97年上海黃浦江兩岸 9 0年代末上海街區(qū)圖 今天的上海 夜景圖 1.房地產與房地產業(yè)1.房地產概念 現實中，是指土地和房屋財產的總稱。o狹義：土地、建筑物及其他地上定著物（構筑物），包括物質實體和依附物質實體的權益。o廣義：指除上述內容外，還包括如水、礦藏、森林等自然資源。o各國對房地產定義各不相同，但也有共同點：都包括了土地和建筑物。（重要組成部分） 房地產業(yè)1.2.1 房地產業(yè)的涵義1.概念：指從事房地產業(yè)投資、開發(fā)、經營、管

3、理和服務等經濟實體所組成的產業(yè)部門。2.房地產業(yè)的劃分 （1）聯合國標準：1986年全部經濟活動產業(yè)分類的國際標準中，把經濟活動分為10大類，其中房地產被列為第8類。 （2）我國現行產業(yè)分類 房地產業(yè)屬于第三產業(yè)第二層次（流通行業(yè)和服務業(yè)）1.2.2 房地產業(yè)與其他產業(yè)區(qū)別（自學） 2. 房地產存在的形態(tài)o土地o建筑物o房地3. 房地產的其他名稱英語：real estate； real property香港等：物業(yè)美國、英國、臺灣等：不動產 2.1 房地產特性o位置的固定性o壽命耐久性o價值的雙重性o價值高大性o需求普遍性o產權分割性與權益的流動性o保值增值性 2.2 房地產的分類1.按房地產

4、用途分類 居住、商業(yè)、旅館、餐飲、金融、信息、辦公、工業(yè)和倉儲、農業(yè)、特殊、軍用、綜合2. 按房地產實物形態(tài)分類 區(qū)位不同 建筑結構不同 建筑層次不同 建設標準不同 建筑物成新不同 3. 按房地產開發(fā)程度分類o生地o毛地o熟地o在建工程4. 按房地產權屬關系分類國有房產（直管房、自管房、軍管房等）、集體所有房產、私有房產、股份制企業(yè)房產、港澳臺投資房產、涉外房產 按房地產開發(fā)經營內容分類o建筑地塊o 房屋o房地產服務 房地產業(yè)經濟活動特點o區(qū)域經濟：房地產業(yè)是一個區(qū)域差異大、級差收益明顯的行業(yè)。o行業(yè)特征：房地產業(yè)是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業(yè)。o投資過程：房地產是一個高投資、高風險的

5、行業(yè)。o社會經濟方面：房地產業(yè)受政府政策影響程度大，與法律制度緊密相關的行業(yè)。 2.3 房地產經濟學的研究對象1.3.1 研究對象 房地產業(yè)這一領域的經濟關系、運行規(guī)律和房地產資源的合理利用與有效配置。1.3.2 學科性質 經濟學的分支、房地產經濟學科的基礎、屬于實證經濟學范圍1.3.3 相關學科理論 地租地價理論、市場供求理論、產權理論、投資理論、區(qū)位理論、資源配置理論、城市化理論、經濟周期理論等。1.3.4 相關學科土地經濟學、城市經濟學、住宅經濟學 2.4 房地產經濟學研究方法o理論聯系實際o宏觀分析與微觀分析o定性分析與定量分析o靜態(tài)分析與動態(tài)分析o規(guī)范分析與實證分析 2.6 影響房地產投資的經濟因素o宏觀經濟因素 （1）貨幣政策 （2）財政政策o區(qū)域經濟因素 （1）區(qū)域產業(yè) （2）產業(yè)多樣性 （3）運輸系統(tǒng)與資源 2.7 房地產建設周期o建設前期準備 （1）投資機會研究 （2）投資項目建議 （3）可行性分析 （4）投資評估與決策o建設實施o項目經營