《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)第五章土地價(jià)格評(píng)估（62頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、第五章 土地價(jià)格評(píng)估 主講人：王占岐 教授 一、地價(jià)的概念、經(jīng)濟(jì)意義和作用 概念：地價(jià)一般理解為土地價(jià)格。所謂土地價(jià)格，可 解釋為 購(gòu)買土地所有權(quán) 的價(jià)格。它指的是出讓土地所 有權(quán)所應(yīng)取得的補(bǔ)償，或取得土地所有權(quán)所應(yīng)支付的 代價(jià) .廣義的地價(jià)還包涵了使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等 等。 第一節(jié) 土地價(jià)格理論 3、地價(jià)經(jīng)濟(jì)意義和作用 1）土地價(jià)格作為資本化的地租，為土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì) 上的實(shí)現(xiàn)提供了理論依據(jù)和計(jì)量依據(jù)，作為兩重涵義和 性質(zhì)的土地價(jià)格，不僅有土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的意義 和作用，并為土地使用權(quán)的 有償轉(zhuǎn)讓與使用 提供了有償 付費(fèi)的理論和計(jì)量依據(jù)。 2）土地價(jià)格對(duì)不同農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式下 土地生產(chǎn)及

2、經(jīng)營(yíng)者 的利益 具有一定的經(jīng)濟(jì)意義和作用。 3）土地價(jià)格的高低，對(duì) 土地市場(chǎng)及土地供求關(guān)系 具有 調(diào)節(jié)作用。 4）土地價(jià)格是土地 利用 的導(dǎo)向。 5）土地價(jià)格另一普遍的經(jīng)濟(jì)意義和作用，在于任何社 會(huì)形態(tài)下的國(guó)家政府必向土地所有者征稅，而 土地稅 率的決定 又常以土地價(jià)格的高低為依據(jù) ,土地稅應(yīng)以地 價(jià)為基礎(chǔ)，二者都是重要的經(jīng)濟(jì)范疇。 （一）土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但有使 用價(jià)值，并存在價(jià)格； （二）已利用的土地由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成； （三）土地價(jià)格是地租的資本化。 二、馬克思主義土地價(jià)格理論 三、現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)格理論 （ 一 ） 西方資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的價(jià)值論和對(duì)土地價(jià)值的基

3、本觀點(diǎn) 1.從威廉 配第至亞當(dāng) 斯密到大衛(wèi) 李嘉圖 ， 一般都以 勞動(dòng)價(jià)值 論 為其學(xué)說(shuō)的基礎(chǔ) ， 認(rèn)為商品價(jià)值是由生產(chǎn)商品中所耗費(fèi)的勞 動(dòng)量決定的 ， 這種勞動(dòng)價(jià)值論為后來(lái)馬克思主義科學(xué)勞動(dòng)價(jià)值 學(xué)說(shuō)奠定了基礎(chǔ) 。 2.18世紀(jì)末至 20世紀(jì)初庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)取代古典經(jīng)濟(jì)學(xué)在西方經(jīng)濟(jì) 學(xué)的主導(dǎo)地位后，其早期代表人物 法國(guó)讓 巴薩 伊（ J. B. Say， 1767 1832年）和英國(guó)的托 羅 馬爾薩斯等則對(duì)古典 經(jīng)濟(jì)學(xué)派的勞動(dòng)價(jià)值論的科學(xué)成分加以否定和歪曲，認(rèn)為商品 的價(jià)值是由勞動(dòng)、資本、土地三個(gè)生產(chǎn)要素協(xié)調(diào)創(chuàng)造的，這就 是薩伊提出的 “ 生產(chǎn)三要素 ” 價(jià)值論 。 3.奧地利逢歐根 龐巴維克（

4、 E.V. Bohn. Bawerk， 1851 1914年）的 “ 邊際效用 ” 價(jià)值論 ，認(rèn)為土地是可以無(wú)限使 用的耐用品，土地的純收入是地租，當(dāng)年利用的土地產(chǎn)生 全部純收入，依次類推，愈遠(yuǎn)期的土地的地租愈低甚至為 零。 4.英國(guó)阿 馬歇爾，他融前人的研究為一體，建立了以 “ 均 衡價(jià)值（格）論 ” 為核心的理論體系，認(rèn)為土地是大自然 贈(zèng)予人類的自然物質(zhì)和力量。土地的 “ 原始價(jià)值 ” 是真正 的地租，是大自然賦予的收益。他認(rèn)為土地的稀有性會(huì)帶 來(lái)地租，但又從邊際報(bào)酬出發(fā)確認(rèn)邊際土地沒(méi)有地租 。 土地收益理論認(rèn)為，土地價(jià)格是土地收益即地 租的資本化。用公式表示為： a V= r 式中 ：

5、V 土地價(jià)格 ； a 土地純收益 ； r 資本還原利率 ； （二）土地收益理論 這種理論認(rèn)為：土地價(jià)格是由土地的供給和需求 決定的。具體分析如圖 5-1和圖 5-2。 （三）土地供求理論 圖 5-1競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的地價(jià)決定 圖 5-2 微觀企業(yè)的土地供給 第二節(jié) 土地價(jià)格的內(nèi)涵、影響因素及變動(dòng)規(guī)律 一、土地價(jià)格的內(nèi)涵 土地價(jià)格本質(zhì)內(nèi)涵是若干年的土地純收益即地租 貼現(xiàn)值的總和。它具體包括由土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生 的絕對(duì)地租以及由土地的生產(chǎn)條件好壞而產(chǎn)生的級(jí)差 地租。 土地價(jià)格的內(nèi)涵包含三個(gè)部分：第一，真正的地 租，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租；第二，土地投資折舊； 第三，土地投資利息。 1土地價(jià)格是土地的 權(quán)

6、益 價(jià)格。 2土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)， 不依生產(chǎn)成 本定價(jià) 。 3土地價(jià)格主要由 土地需求 決定。 4土地價(jià)格成 上升趨勢(shì) 。 5土地價(jià)格大多是隨個(gè)別交易而形成，一般 沒(méi)有統(tǒng) 一的市場(chǎng)價(jià)格 。 二、土地價(jià)格的特點(diǎn) 1、土地自身的因素 （一）位臵 （二）地力 （三）面積和形狀 （四）地勢(shì) 2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 （一）人口狀況 （二）城市公共設(shè)施建設(shè) （三）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 （四）稅收負(fù)擔(dān) 3、行政因素 （一）國(guó)家發(fā)展政策 （二）土地利用計(jì)劃與規(guī)劃 （三）租金價(jià)格政策 4、其他因素 三、影響土地價(jià)格的因素 四、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性 （一）土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地價(jià)格呈總體上升的趨

7、勢(shì)，是 土地價(jià)格變動(dòng)的一個(gè)基本規(guī)律，這是因?yàn)椋?1.利息率受利潤(rùn)率下降規(guī)律的驅(qū)動(dòng)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。 2.地租量不斷遞增 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，地 租量呈不斷上漲的趨勢(shì)。地租量的增加表現(xiàn)為全面性的增 加，包括級(jí)差地租量、絕對(duì)地租量和壟斷地租量的增加。 四、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性 （二）土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征 就總體來(lái)講，土地價(jià)格呈不斷上升趨勢(shì)。但具體 分析，它并不是直線上升，而是在一定時(shí)期內(nèi)上下波 動(dòng)，呈現(xiàn)周期性變動(dòng)特征。 1.土地價(jià)格的周期性發(fā)展是其主要特征。 2.土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響。 （三）土地價(jià)格變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性 四、地價(jià)變動(dòng)的規(guī)律性 由于土地位臵的固定性，使土地市場(chǎng)具有區(qū)

8、域性 特征。由于各地區(qū)的自然、政治、經(jīng)濟(jì)條件不同，經(jīng) 濟(jì)發(fā)展水平也不相同，因此土地價(jià)格變動(dòng)具有地區(qū)差 異性。即使在同一地區(qū)，由于不同產(chǎn)業(yè)對(duì)土地又有不 同的要求，在不同位臵上的地價(jià)也呈現(xiàn)明顯的差異。 第三節(jié) 土地價(jià)格評(píng)估 一、宗地估價(jià)程序 1、 宗地估價(jià)的技術(shù)路線 接受估價(jià)委托； 明確估價(jià)基本事項(xiàng)； 擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃； 搜集估價(jià)所需資料； 實(shí)地踏勘待估宗地； 相關(guān)資料分析整理； 選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格； 分析調(diào)整試算宗地價(jià)格，確定估價(jià)結(jié)果； 撰寫估價(jià)報(bào)告書(shū)； 估價(jià)資料和估價(jià)報(bào)告書(shū)分類歸檔。 估價(jià)程序?yàn)椋?一、宗地估價(jià)程序 2. 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括下列項(xiàng)目： 明確估價(jià) 對(duì)象 :包括明確待

9、估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗 地條件等。 明確估價(jià) 目的 ：估價(jià)由委托方提出。 明確估價(jià) 期日 ：估價(jià)期日應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示， 精確到日。 明確 價(jià)格類型 ：根據(jù)估價(jià)目的和委托方的要求確定。 明確估價(jià) 作業(yè)日期 ：根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。 一、宗地估價(jià)程序 5.估價(jià)人員應(yīng)對(duì)所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進(jìn)行分析 整理： 6. 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價(jià)基本方法。 7.確定估價(jià)結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法： 簡(jiǎn)單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法； 中位數(shù)法；眾數(shù)法； 綜合分析法。 8.宗地估價(jià)報(bào)告書(shū)包括估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù) 報(bào)告；估價(jià)報(bào)告書(shū)格式分為文字式和

10、表格式。 9.估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成宗地估價(jià)報(bào)告書(shū)后， 應(yīng)對(duì)所用估價(jià)資料和宗地估價(jià)報(bào)告書(shū)進(jìn)行分 類整理和歸檔保管，以備查用。 一、宗地估價(jià)程序 二、幾種主要的估價(jià)方法 （一）收益還原法 1 收益還原法的基本原理 收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來(lái)正常年純收益（地租）， 以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估 算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來(lái)地租的資本化是其 基本原理。收益還原法的基本公式如下： P=a/r1-1/(1+r)m 式中： P 有限年期土地收益價(jià)格； a 年土地純收益； r 土地還原利率； m 土地使用年期。 1)搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料； 2)估

11、算年總收益； 3)估算年總費(fèi)用； 4)計(jì)算年純收益； 5)確定還原利率； 6)選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格； 7)確定待估宗地地價(jià)。 （一）收益還原法 2 運(yùn)用收益還原法評(píng)估宗地價(jià)格的程序 2.1總收益 指客觀總收益，即合理使用不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中 持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、 保證金和押金的利息收入等。 2.2總費(fèi)用 1.土地租賃中的總 費(fèi)用主要包括： 1)土地使用稅； 2)土地管理費(fèi)； 3)土地維護(hù)費(fèi)； 4)其他費(fèi)用。 2.房地出租中的總費(fèi)用 主要包括： 1)經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)； 2)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)； 3)房屋年保險(xiǎn)費(fèi)； 4)房屋出租年應(yīng)交稅金； 5)房屋年折舊費(fèi)； 6)建房資本的利息 7

12、)其他費(fèi)用。 3.經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn) 中的總費(fèi)用主要包括： 1)銷售成本； 2)銷售費(fèi)用； 3)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)； 4)銷售稅金； 5)財(cái)務(wù)費(fèi)用； 6)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 4.生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn) 中的總費(fèi)用主要包括： 1）生產(chǎn)成本，包括原材料 費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等； 2）產(chǎn)品銷售費(fèi)； 3）產(chǎn)品銷售稅金及附加； 4）財(cái)務(wù)費(fèi)用； 5）管理費(fèi)用； 6）企業(yè)利潤(rùn)。 2.3求取年純收益 1. 土地租賃中的土地年純收益求取： 土地年純收益 =年租金收入 年總費(fèi)用 2. 房地出租中的土地年純收益求?。?土地年純收益 =房地產(chǎn)年純收益 房屋年純收益 房地產(chǎn)年純收益房地產(chǎn)出租年總收入房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用 房屋年純收益房屋現(xiàn)值 建筑

13、物還原利率 3. 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求取： 房地產(chǎn)年純收益 =經(jīng)營(yíng)總收入 經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用 土地年純收益 =房地產(chǎn)年純收益 -房屋年純收益 4.生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?土地年純收益 =生產(chǎn)總收入 生產(chǎn)總成本 5. 自用土地或待開(kāi)發(fā)土地的年純收益求取： 自用土地或待開(kāi)發(fā)土地的年純收益 可采用比較法求取 ，即比 照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過(guò)區(qū)域 因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。 2.4還原利率的確定 還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利 率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定： r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中： r 綜

14、合還原利率； r1 土地還原利率； r2 建筑物還原利率； L 土地價(jià)格； B 建筑物價(jià)格。 2.4.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原 利率的關(guān)系。 2.4.2還原利率的確定方法 1. 不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法： 應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交 易的，且在交易類型上與待估不動(dòng)產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí) 例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。 2. 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法： 即：還原利率 =安全利率 +風(fēng)險(xiǎn) 調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一 年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。 3. 投資風(fēng)險(xiǎn)

15、與投資收益率綜合排序插入法： 將社會(huì)上各種相 關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估 價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。 二、幾種主要的估價(jià)方法 （二） 市場(chǎng)比較法 1 .市場(chǎng)比較法的基本原理 市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的 替代原理 ，將待估土 地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易的 類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng) 修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同 一公開(kāi)市場(chǎng)中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因 競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致 。 2 . 市場(chǎng)比較法的基本公式如下： PD PB A B D E 式中： PD 待估宗地價(jià)格 PB 比較案例價(jià)格 A 待估宗地情

16、況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù) 正常情況指數(shù)比較案例宗地情況指數(shù) B 待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)比較案例宗地交易 日期指數(shù) D 待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例宗地區(qū)域 因素條件指數(shù) E 待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)比較案例宗地個(gè)別 因素條件指數(shù) （二） 市場(chǎng)比較法 1) 廣泛搜集宗地交易實(shí)例； 2)選取比較實(shí)例； 3)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4)進(jìn)行交易情況修正； 5)進(jìn)行交易日期修正； 6)進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7)進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8) 求出比準(zhǔn)價(jià)格。 （二） 市場(chǎng)比較法 3. 運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行宗地估價(jià)應(yīng)按下列步驟操作 (1) 與估價(jià)對(duì)象地塊的用途應(yīng)相同； (2) 與估價(jià)對(duì)象地塊所處地段應(yīng)相同； (

17、3) 與估價(jià)地塊的價(jià)格類型應(yīng)相同； (4) 成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 , 最長(zhǎng)時(shí)效不宜超過(guò) 2年； (5) 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 （二） 市場(chǎng)比較法 4.所選取的比較實(shí)例的要求 二、幾種主要的估價(jià)方法 （三）成本逼近法 1. 成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依 據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收 益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法的一般地價(jià)公式如下： (1)新開(kāi)發(fā)土地 地價(jià) =土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +利息 +利潤(rùn) +土地所有權(quán)收益 成本價(jià)格土地所有權(quán)收益 (2)已開(kāi)發(fā)土地 地價(jià) =土地重新開(kāi)發(fā)成本（開(kāi)

18、發(fā)原價(jià)） - 減價(jià)修正。 （三）成本逼近法 2.成本逼近法的估價(jià)步驟 (1)判斷待估土地是否適用成本逼近法； (2)搜集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及所有權(quán)收益等資 料； (3)通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā) 費(fèi)及相關(guān)的利息、利潤(rùn)； (4)確定國(guó)家作為土地所有者對(duì)待估土地所享有的土地所有權(quán)收 益； (5)按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格； (6)確定已開(kāi)發(fā)土地的減價(jià)修正因素，確定待估土地的最終地價(jià)。 （三）成本逼近法 3 確定土地取得費(fèi) ( 1)土地取得費(fèi)是指用地單位為取得土地使用 權(quán)而與土地所有權(quán)人和原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括 有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)

19、村集 體土地而發(fā)生的征地費(fèi)用，或是為取得城市國(guó)有土 地而發(fā)生的拆遷安臵費(fèi)用。 (2)征地費(fèi)用是指國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組 織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安 臵補(bǔ)助費(fèi)等。具體包括如下各項(xiàng)： 1）土地補(bǔ)償費(fèi)； 2）安臵補(bǔ)助費(fèi)：按需要安臵的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算； 3）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹(shù)木、地 上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償； 4）農(nóng)村房屋拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)； 5）占用耕地的耕地占用稅； 6）占用耕地的耕地開(kāi)墾費(fèi)； 7）占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金； 8）征地管理費(fèi)； 9）政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。 (3)城鎮(zhèn)拆遷安臵費(fèi)用是指用地單位為取得城鎮(zhèn)國(guó)有土地使

20、 用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的拆遷補(bǔ)償 的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安臵 補(bǔ)助費(fèi)。具體包括如下各項(xiàng)： 1) 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)； 2) 購(gòu)建拆遷安臵用房費(fèi)； 3) 安臵補(bǔ)助費(fèi)，包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì) 費(fèi)、臨時(shí)安臵補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安 臵補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安臵補(bǔ)助費(fèi)等； 4) 被拆遷單位和個(gè)體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)； 5) 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)； 6) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。 （三）成本逼近法 4 確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件而投入 的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主

21、要包括 宗地內(nèi)外的土 地開(kāi)發(fā)費(fèi)用 。宗地紅線外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要指基礎(chǔ)設(shè)施 配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用和小區(qū)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；宗地 紅線內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要指土地平整及宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè) 施配套費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算的關(guān)鍵是如何根據(jù)估價(jià)目 的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計(jì)入地價(jià)。 （三）成本逼近法 5 確定土地開(kāi)發(fā)利息 利息是對(duì)土地投資資金的時(shí)間價(jià)值考慮。土地的取得費(fèi) 用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利 息，利息率可根據(jù)同期銀行存貸款利率來(lái)綜合確定。 6 確定土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 利潤(rùn)是對(duì)土地投資的回報(bào)，是土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用 在合理的投資回報(bào)率（利潤(rùn)率）下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。利潤(rùn)率

22、 參考房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤(rùn)率來(lái)確定。 （三）成本逼近法 7 確定土地所有權(quán)收益 土地所有權(quán)收益也稱為土地增值收益，是指國(guó)家作為土 地的所有權(quán)人在出讓土地使用權(quán)時(shí)向用地單位收取的經(jīng)濟(jì)報(bào) 酬，它是絕對(duì)地租的資本化。當(dāng)土地在土地使用者之間轉(zhuǎn)移 時(shí)，則稱為土地增值收益，是因投資而產(chǎn)生的級(jí)差地租的資 本化。土地所有權(quán)收益率或增值率取決于市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià) 格的差異對(duì)成本價(jià)格的比率。 （三）成本逼近法 8 使用成本逼近法時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題 成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng) 注意土地的剩余使用年限，并注意進(jìn)行 年期修正 。 （三）成本逼近法 8 成本逼近法的適用范圍 成本逼近法一般適用于 新開(kāi)

23、發(fā)土地的價(jià)格評(píng)估，特別 適用于土地市場(chǎng)狹小，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng) 比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí) 采用。同時(shí)，對(duì)于既無(wú)收益又很少有交 易情況的學(xué)校、公園等 公共建筑、公益設(shè)施 等具特殊性的 土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。 二、幾種主要的估價(jià)方法 （四）剩余法 1.基本原理 剩余法以稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ,是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易 價(jià)格的基礎(chǔ)上 ,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、 利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。 基本公式： V A (B C） 式中： V 待估土地的價(jià)格 A 總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值 B 整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 C 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

24、項(xiàng)目，其基本公式為： 土地價(jià)格房屋的預(yù)期總售價(jià)建筑總成本利潤(rùn)稅收利息 （四）剩余法 2.運(yùn)用剩余法估價(jià)的基本程序： （ 1）調(diào)查待估宗地的基本情況； （ 2）選擇待估宗地的最有效利用方式； （ 3）估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； （ 4）估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值； （ 5）估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及開(kāi)發(fā)、銷售的稅費(fèi)； （ 6）估算待估宗地的土地價(jià)格。 （四）剩余法 3.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算 估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法， 并應(yīng)考慮類似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。對(duì)開(kāi)發(fā)完成 后擬采用出租或自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根 據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法

25、來(lái)確定其價(jià)值。 （四）剩余法 4.利息 利息是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部預(yù)付資本的融資成本。預(yù)付資 本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)或建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。稅金及銷售費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分 考慮資本投入的進(jìn)度安排。 5.利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或預(yù) 付總資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市 場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。 （四）剩余法 （四）剩余法 6.現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià) 運(yùn)用剩余法評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格，其公式如下： 土地價(jià)格房地產(chǎn)交易價(jià)格房屋現(xiàn)值交易稅費(fèi) 房地產(chǎn)交易價(jià)值可用正常交易成交價(jià)格，或采用市場(chǎng)比較法 確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)條件運(yùn)用收益還原

26、法確定。 房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合 房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來(lái)確定。其公 式如下： 房屋現(xiàn)值房屋重臵價(jià) 房屋成新度 （四）剩余法 7.剩余法的適用范圍 剩余法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估 價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形： （ 1）待開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn) 的土地估價(jià)； （ 2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)； （ 3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。 二、幾種主要的估價(jià)方法 （五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 1 .基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的 分析，對(duì)各城市已公布的同類用途同級(jí)土

27、地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修 正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下： 土地價(jià)格 =基準(zhǔn)地價(jià) (1 K) 式中： 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù) 。 2.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)步驟： （五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 (1)搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料； (2)確定待估宗地所處地段（區(qū)）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)； (3)分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素 條件說(shuō)明表； (4) 依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和系數(shù)修正表計(jì)算 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)； (5)進(jìn)行交易日期等其它修正； (6)求出待估宗地地價(jià)。 （五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 3.地價(jià)影響因素的修正系數(shù)計(jì)算 根據(jù)待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價(jià)修正系 數(shù)表中查找

28、各因素修正系數(shù)，并按下式計(jì)算宗地因素修正 值： K=K1+K2+K Kn 式中： 宗地地價(jià)影響因素修正值， K1 、 K2 Kn 分別為宗地在第 1、 2 n個(gè) 因素條件下的修正系數(shù)。 （五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 4.基準(zhǔn)地價(jià)的其它修正 基準(zhǔn)地價(jià)是在特定開(kāi)發(fā)程度和利用程度下，各類用地在 法定最高出讓年期的某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。待估 宗地各地價(jià)影響因素修正僅對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域平均性作了修 正，因此，還需進(jìn)行如下修正： 1)期日修正 ：待估宗地的基準(zhǔn)日期與基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期 必不相同，因此，需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。 2)容積率修正 ：基準(zhǔn)地價(jià)一般根據(jù)平均的土地利用程度來(lái)確定其 容積率

29、。當(dāng)待估宗地的容積率水平與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的不一致時(shí)， 就需進(jìn)行容積率修正。 3)年期修正 ：當(dāng)待估宗地的土地使用年期與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定法定 最高出讓年期不一致時(shí)，就需進(jìn)行年期修正。 4)土地開(kāi)發(fā)程度修正 ：基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度一般依全 估價(jià)區(qū)域的平均開(kāi)發(fā)程度或各均質(zhì)區(qū)域的平均開(kāi)發(fā)程度而定。當(dāng) 待估宗地的土地開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度不一 致時(shí)，就需進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度修正。土地開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù) 各基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)宗地地價(jià)的影響程度確定。 二、幾種主要的估價(jià)方法 （六）利用路線價(jià)評(píng)估 利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)，主要是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上， 根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀

30、修正、寬度修 正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等 宗地地價(jià)計(jì)算公式： u dv (d f) i 式中： V 待估宗地地價(jià)； u 路線價(jià)； dv 深度指數(shù)， f 臨街寬度， d 地塊深度， KI 其它修正系數(shù)。 第三節(jié) 土地價(jià)格的管理 一、土地價(jià)格體系 中國(guó)地價(jià)體系主要包括以下幾種價(jià)格形式： 基準(zhǔn)地價(jià) 、 標(biāo)定地價(jià) 、 交易地價(jià)及其他價(jià)格形式 。 1.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià) 2.農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià) （一）基準(zhǔn)地價(jià) 1.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià) 城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條 件下不同級(jí)別的土地或土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、 工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上法定最高年期物權(quán)性

31、質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。 2.農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià) 農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域?yàn)閱挝粚?duì)現(xiàn)狀利用 條件下不同級(jí)別的土地（主要是指耕地），或者土地條件相當(dāng) 的地域，按照土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評(píng)估確 定的某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。 （一）基準(zhǔn)地價(jià) 一、土地價(jià)格體系 （二） 標(biāo)定地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要， 評(píng)估的具體宗地在公開(kāi) 市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格 。標(biāo) 定地價(jià)是宗地地價(jià)的一種，由政府組織或委托評(píng)估，并被政 府認(rèn)可，作為土地市場(chǎng)管理的依據(jù)，其評(píng)估方法與一般宗地 估價(jià)方法相同。標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)一樣，由政府定期公布。 一、土地價(jià)格體系 （三） 交易地價(jià)

32、交易地價(jià)是指土地買賣雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土 地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。它與基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)不 同，它是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的土地價(jià)格。交易地價(jià)的形式很多， 在中國(guó)，主要有 國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格 、 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 、 租賃價(jià)格 、 地役權(quán)價(jià)格等 。 一、土地價(jià)格體系 （四）其他價(jià)格形式 其他價(jià)格形式主要有 課稅價(jià)格、抵押價(jià)格 等形式。 課稅價(jià)格是專為國(guó)家或地方政府征收土地稅收而確定的 價(jià)格。這種價(jià)格可以是交易價(jià)格，也可以是評(píng)估價(jià)格和 申報(bào)價(jià)格。我國(guó)目前除土地增值稅是以實(shí)際成交的土地 價(jià)格增值為標(biāo)的課稅以外，還沒(méi)有以評(píng)估的地價(jià)為標(biāo)的 的課稅稅種，因此，還沒(méi)有專用的課稅價(jià)格。 1.建立土地估價(jià)制度 2.建立估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資格認(rèn)證制度 3.建立基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度 4.建立地價(jià)監(jiān)測(cè)體系 5.建立土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲(chǔ)備制度 6.建立土地交易最低限價(jià)制度 7.建立土地增值稅制度 第三節(jié) 土地價(jià)格的管理 二、土地價(jià)格管理制度 1.健全地價(jià)管理的制度體系 ， 進(jìn)一步提高地價(jià)管 理的效率 。 2.完善地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制 。 3.加強(qiáng)地價(jià)管理中的技術(shù)與政策研究 ， 為地價(jià)管 理提供決策依據(jù) 。 4.設(shè)臵和完善地價(jià)審計(jì)與地價(jià)咨詢機(jī)構(gòu) 。 第三節(jié) 土地價(jià)格的管理 三、地價(jià)制度的完善和創(chuàng)新