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1、 棲 身 珠 海 花 園公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 可 達 性 對 房 價 影 響 分 析小組成員： 梁 怡 芳 1 1 3 0 2 0 1 2 許 偉 攀 1 1 3 0 2 0 3 3 鄭 茜 彤 1 1 3 0 2 0 3 9 一 、 研 究 背 景 、 意 義 及 目 的二 、 研 究 方 法 及 思 路三 、 研 究 過 程 、 結(jié) 果 與 分 析四 、 結(jié) 論 與 建 議五 、 參 考 文 獻目 錄 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻1. 1、 研 究 背 景 通 過 對 珠 海 市 香 洲 區(qū) 百 貨 公 司 、 城 市 廣

2、場 、 新香 洲 萬 家 、 以 及 香 檸 花 園 等 區(qū) 域 居 民 對 當 地 房 價 以及 周 邊 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 的 滿 意 度 的問卷調(diào)查， 得 出 3 5 .1 %的 居 民 對 附 近 的 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 不 太 滿 意 ， 5 0 .9 %的 居 民對 周 圍 的 服 務(wù) 業(yè) 也 只 是 一 般 滿 意 。 因 此 研 究 珠 海 新 建 住 房 對 個 各 種 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施的 空 間 可 達 性 并 且 定 量 分 析 可 達 性 對 房 價 的 影 響 是非 常 有 必 要 的 。 在 如 此 高 的 房 價 下 ， 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施的 合 理 分 配 也

3、 在 房 價 的 調(diào) 控 中 起 到 了 舉 足 輕 重 的 作 用 。 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻1. 2、 概 念 界 定 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 一 般 是 指 城 市 中 呈 點 狀 分 布 并 服 務(wù)于 社 會 大 眾 的 教 育 、 醫(yī) 療 、 文 體 、 商 業(yè) 等 社 會 性 基 礎(chǔ)設(shè) 施 , 而 可 達 性 是 簡 單 地 說 是 指 從 一 個 地 方 到 另 一 個 地方 的 容 易 程 度 ， 在 我 們 的 研 究 中采用直線距離表征新建住房對公共服務(wù)設(shè)施的可達性。 充 分 的 公 共 服 務(wù) 設(shè)施 可

4、 達 性 是 保 障 居 民 生 活 質(zhì) 量 的 重 要 前 提 ， 是 決 定 一個 區(qū) 域 發(fā) 展 前 景 的 關(guān) 鍵 性 因 素 。 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻1. 3、 研 究 目 的 1 、 分 析 珠 海 市 新 建 住 房 對 教 育 、 醫(yī) 療 、 體 育 、 文 化 、商 業(yè) 、 綠 地 公 園 等 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 的 空 間 可 達 性 ； 2 、 建 立 特 征 價 格 模 型 定 量 分 析 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 可 達 性對 新 建 住 房 價 格 的 影 響 。1. 4、 研 究 意 義 通

5、 過 研 究 目 前 城 市 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 可 達 性 的 現(xiàn) 狀 ， 尤 其 是 綜 合 了 解 各 類 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 可 達 性 和 空 間 特 征 ， 對 于保證未來公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃的合理性以及社會成員權(quán)利的公平性具 有 重 要 意 義 。 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻2. 1、 研 究 范 圍 、 住 房 地 域 范 圍 ： 珠 海 市 內(nèi) （ 香 洲 區(qū) 、 斗 門 區(qū) 、 金 灣 區(qū) ） 所 有 新 建 住 房 、 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 范 圍 ： 表 1 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 分 類 和 符

6、號 表 示Tab.1 Classication of public facilities and their expression公 共 服 務(wù)設(shè) 施 細 分 類 別教 育 中 學(xué) （ #初 、 高 中 ）綠 地 公 園 公 園體 育 健 身 中 心 、 體 育 場 館 （ #球 類 場 館 ； #游 泳 場 館 ； #其 他 體 育 場 館 ） 商 業(yè) 大 型 商 業(yè) 中 心 （ #珠 海 各 區(qū) 的 商 業(yè) 中 心 ） 、 連 鎖 超市醫(yī) 療 醫(yī) 院 （ #規(guī) 格 不 限 ） 、 三 甲 醫(yī) 院 、 藥 店文 化 文 化 設(shè) 施 包 括 博 物 館 、 圖 書 館 、 展 覽 館 、 電

7、影 院 、少 年 宮 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻2. 2、 研 究 方 法 及 思 路1 、 采 用 GIS9.0 軟 件 中 的 “ 工 具 箱 鄰 近 度 分 析 最 短 距 離 ” 功 能 ， 獲取 從 一 個 源 或 一 組 源 出 發(fā) , 到 達 一 個 目 標 地 或 者 一 組 目 標 地 的 最 短 直線 路 徑 , 數(shù) 值 越 小 ,可 達 性 越 高 ；2 、 通 過 不 同 價 格 新 建 住 房 組 別 到 各 類 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 最 短 距 離 可 達 性分 布 圖 來 初 步 分 析 出 各

8、類 設(shè) 施 與 住 房 價 格 之 間 的 存 在 的 可 能 聯(lián) 系 ；3 、 運 用 SPSS軟 件 建 立 的 特 征 價 格 模 型 ， 對 各 類 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 因 子 進行 定 量 的 實 證 分 析 ， 得 出 各 因 子 的 可 達 性 水 平 對 房 價 的 影 響 程 度 。 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻3. 1 、 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 的 可 達 性 情 況3. 1. 1、 研 究 過 程 采 用 “ 最 短 直 線 距 離 ” 指 標 刻 畫 新 建 商 品 住 房 對 公 共 服 務(wù) 設(shè)施

9、的 可 達 性 （ 較 好 的 表 征 新 建 商 品 住 房 與 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 的 接 近 程度 ） ， 得 出 不 同 價 位 新 建 住 房 組 別 對 于 各 類 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 “ 最 短距 離 ” 可 達 性 的 分 布 ， 從 而 分 析 得 出 初 步 結(jié) 果 住 房 與 設(shè) 施 存在 較 強 的 關(guān) 聯(lián) 性 ， 可 建 立 函 數(shù) 做 進 一 步 分 析 。最 短 距 離 可 達 性 不 同 價 位 商 品 房 組 別 對于 各 類 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施“ 最 短 距 離 ” 可 達 性 的分 布分 析 結(jié) 果 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三

10、、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻3. 1. 1、 可 達 性 研 究 結(jié) 果 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 0體 育 場 所 (單 位 /米 ） 公 園 (單 位 /米 ）超 市 (單 位 /米 ）醫(yī) 院 (單 位 /米 ）3 A醫(yī) 院 (單 位 /米 ）藥 店 (單 位 /米 ）健 身 中 心 (單 位 /米 ）文 化 設(shè) 施 (單 位 /米 ）商 場 (單 位 /米 ）中 學(xué) (單 位 /米 ） 圖 1 .不 同 價 格 新 建 住 房 組 別 到 多 類 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 最 短 距 離 可 達 性分 布 圖

11、0 -6 0 0 06 0 0 0 -1 0 0 0 0 1 0 0 0 0 -1 4 0 0 01 4 0 0 0 -1 8 0 0 01 8 0 0 0 -3 6 0 0 0 3. 1. 1、 可 達 性 研 究 結(jié) 果 分 析一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻1 .總 體 上 ， 各 組 商 品 住 房 對 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施“ 最 短 距 離 ” 可 達 性 隨 著 價 位 降 低 而 減 弱 。2 .最 高 價 位 商 品 住 房 組 別 存 在 著 部 分 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施“ 最 短 距 離 ” 可 達 性 隨 價

12、 位 增 長 反 而 衰 減 的 現(xiàn) 象郊 區(qū) 城 市 化 ， 公 共 設(shè) 施 不 匹 配 住 房 與 設(shè) 施 存 在 較 強 的 關(guān) 聯(lián) 性 ， 可 建立 函 數(shù) 做 進 一 步 分 析 。 最 高 房 價 組的 超 市 最 短距 離 均 值 為5 1 1 m， 大于 其 他 兩 個次 高 價 位 組別 的 3 9 7 m，4 0 8 m。 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻3. 2 、 可 達 性 對 房 價 影 響 實 證 分 析3. 2. 1、 研 究 過 程確 定 自 變量 和 因 變量 建 立 特 征價 格 模 型剔 除 相

13、 關(guān) 性不 大 或 交 叉重 疊 的 因 子因 變 量 房 價 自 變 量 體 育場 所 、 公 園 、 超市 、 商 場 、 中 學(xué) 、健 身 中 心 、 藥 店 、3A醫(yī) 院 、 醫(yī) 院 、文 化 設(shè) 施 的 可 達性 剩 余 因 子 超 市 、 中 學(xué) 、健 身 中 心 、 3A醫(yī) 院 、 醫(yī) 院 、文 化 設(shè) 施 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻3. 2. 2、 研 究 結(jié) 果 本 模 型 只 用 于 解 釋 城 市 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 和 基 本 區(qū) 位 特 征 對 房 價 的 影響 ， 所 以 很 多 其 它 變 量

14、如 調(diào) 控 政 策 、 自 然 環(huán) 境 影 響 等 未 引 入 模 型 。 由 R方 （ 0.499） 可 知 這 個 價 格 特 征 模 型 可 以 解 釋 49.9%的 房 價 情況 ， 因 此 模 型 解 釋 度 可 以 接 受 。 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻3. 2. 2、 研 究 結(jié) 果 F檢 測 值 17.294 F（ 6， 92） ， sig 0.01因 此 該 模 型 中 各 變 量 總 體 上 存 在 較 強 的 線 性 關(guān) 系 。 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建

15、議五、參考文獻3. 2. 2、 研 究 結(jié) 果 新 建 住 房 價 格 與 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 可 達 性 之 間 的 特 征 價 格 模 型 ： Y=1 6 5 2 7 .5 6 6 +4 .0 9 6 X1 -0 .7 7 0 X2 -0 .4 6 6 X3 +0 .5 0 0 X4 -0 .4 4 0 X5 -0 .7 9 0 X6（ X1值 至 X6值 分 別 代 表 超 市 、 醫(yī) 院 、 3A醫(yī) 院 、 健 身 中 心 、 文 化 設(shè) 施 和 學(xué) 校 ） 3. 2. 3、 研 究 結(jié) 果 分 析一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、

16、參考文獻 1 、 醫(yī) 院 ， 3A醫(yī) 院 、 文 化 設(shè) 施 以 及 中 學(xué) 四 個 因 子 的 “ 最 短 距 離 ” 可 達 性 具 有負 的 系 數(shù) ， 說 明 “ 最 短 距 離 ” 越 短 ， 可 達 性 越 強 ， 商 品 住 房 價 格 越 高 。 單 位距 離 可 達 性 對 新 建 商 品 住 房 價 格 的 影 響 力 由 強 至 弱 依 次 為 學(xué) 校 、 醫(yī) 院 、 3A醫(yī)院 、 文 化 設(shè) 施 ； 2 、 超 市 與 健 身 中 心 兩 個 因 子 的 “ 最 短 距 離 ” 可 達 性 具 有 正 的 系 數(shù) ， 說 明“ 最 短 距 離 ” 越 短 ， 可 達 性

17、 越 強 , 商 品 住 房 價 格 越 低 ， 說 明 該 公 共 服 務(wù) 設(shè)施 可 能 具 有 潛 在 的 負 外 部 效 應(yīng) 。 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻4. 1、 結(jié) 論 新 建 住 房 對 不 同 類 型 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 的 可 達 性 具 有 顯 著 的差 異 。 特 征 價 格 模 型 表 明 學(xué) 校 、 醫(yī) 院 、 3A醫(yī) 院 、 文 化 設(shè) 施 這 四 種 公共 服 務(wù) 設(shè) 施 因 子 的 可 達 性 對 目 前 珠 海 市 新 建 住 房 的 價 格 產(chǎn) 生 了 拉 動作 用 。 “ 最 短 距 離

18、 ” 每 接 近 醫(yī) 院 、 3A醫(yī) 院 、 文 化 設(shè) 施 、 學(xué) 校 100米新 建 商 品 住 房 價 格 分 別 上 升 77.0元 /m2、 46.6元 /m2、 44.0元 /m2、79.0元 /m2 ， 即 該 四 種 公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 因 子 的 可 達 性 特 征 被 住 房 消 費者 重 視 。4. 2、 建 議 1、 漸 多 高 學(xué) 歷 、 高 技 能 的 中 產(chǎn) 階 級 進 入 珠 海 ， 在 買 房 需 求 上 對 教 育 的 重 視 程 度 較 高 ， 政 府 可 在 樓 盤 周 邊 增 設(shè) 學(xué) 校 和 均 衡 教 育 資 源 ，促 進 珠 海 發(fā) 展 ； 2

19、、 超 市 、 健 身 中 心 等 企 業(yè) 可 通 過 增 加 交 通 服 務(wù) 來 提 高 其 對 樓 盤 的可 達 性 ， 從 而 降 低 函 數(shù) 中 所 表 征 的 負 外 部 效 應(yīng) ； 3、 調(diào) 整 各 種 基 礎(chǔ) 服 務(wù) 設(shè) 施 的 空 間 布 局 結(jié) 構(gòu) ， 完 善 居 民 對 公 共 服 務(wù)設(shè) 施 的 可 達 性 ， 縮 小 房 價 間 的 區(qū) 域 差 異 。 一、研究背景、目的及意義二、研究方法及思路三、研究過程、結(jié)果與分析四、結(jié)論與建議五、參考文獻5、 參 考 文 獻1、 李 潔 明 、 祁 新 娥 . 統(tǒng) 計 學(xué) 原 理 . 上 海 復(fù) 旦 大 學(xué) 出 版 社2、 吳 明

20、隆 . SPSS統(tǒng) 計 應(yīng) 用 實 務(wù) . 科 學(xué) 出 版 社3、 王 遠 飛 ， 張 超 ： GIS和 引 力 多 邊 形 方 法 在 公 共 設(shè) 施 服 務(wù) 域 研究 中 的 應(yīng) 用 ,經(jīng) 濟 地 理 ， 2005， Vol25（ 6） ， 800 8034、 劉 賢 騰 空 間 可 達 性 研 究 綜 述 J 城 市 交 通 ， 2007， 5（ 6） ： 36-435、 王 旭 育 . 城 市 住 房 特 征 價 格 模 型 的 理 論 分 析 J. 上 海 ： 上海 管 理 科 學(xué) ， 2006（ 4） ；6、 項 勇 等 ， 基 于 特 征 價 格 的 城 市 交 通 對 房 價 影 響 分 析 J. 太原 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟 與 管 理 研 究 ， 2009（ 6）