《《房地產(chǎn)估價(jià)》PPT課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《房地產(chǎn)估價(jià)》PPT課件（62頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、制 作 ： 陶 欽 貴 成 本 法 的 基 本 原 理 成 本 法 操 作 步 驟總 結(jié) 和 運(yùn) 用 舉 例 l 成 本 法 的 概 念l 成 本 法 的 理 論 依 據(jù)l 成 本 法 適 用 的 對 象 和 條 件l 成 本 法 的 操 作 步 驟l 搜 集 有 關(guān) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 建 設(shè) 的成 本 、 稅 費(fèi) 、 利 潤 等 資 料l 測 算 重 新 構(gòu) 建 價(jià) 格l 測 算 折 舊l 求 取 積 算 價(jià) 格231 重 點(diǎn) 介 紹 了 成 本 法 的 基 本 原 理 ， 重 新 構(gòu) 建 價(jià) 格的 概 念 、 求 取 思 路 、 求 取 方 法 ； 建 筑 物 折 舊 的概 念 、 原

2、因 和 求 取 方 法 。重 點(diǎn) 掌 握 內(nèi) 容 概 念 成 本 法 是 先 分 別 求 取 估 價(jià) 對 象 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 重 新購 建 價(jià) 格 和 折 舊 ， 然 后 將 重 新 購 建 價(jià) 格 減 去 折 舊 來 求 取估 價(jià) 對 象 價(jià) 值 的 方 法 。 成 本 法 的 本 質(zhì) 是 以 房 地 產(chǎn) 的 重 新 開 發(fā) 建 設(shè) 成 本 為 導(dǎo)向 求 取 估 價(jià) 對 象 的 價(jià) 值 。第 1節(jié) 成 本 法 的 基 本 原 理 第 1節(jié) 成 本 法 的 基 本 原 理由 上 可 見 ， 買 賣 雙 方 可 以 接 受 的 共 同 點(diǎn) 必 然 是 正 常 的 代價(jià) (包 含 正 常

3、的 費(fèi) 用 、 稅 金 和 利 潤 )。 因 此 ， 估 價(jià) 人 員 可以 根 據(jù) 重 新 開 發(fā) 建 設(shè) 估 價(jià) 對 象 所 必 需 的 支 出 和 應(yīng) 獲 得 的利 潤 為 基 礎(chǔ) 來 求 取 估 價(jià) 對 象 的 價(jià) 值 。 從 賣 方 的 角 度 來 看 ， 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 格 是 基 于 甚 過 去 的 “ 生 產(chǎn) 費(fèi)用 ” ， 重 在 過 去 的 投 入 ； 從 買 方 的 角 度 來 看 ， 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 格 是 基 于 社 會(huì) 上 的 “ 生 產(chǎn) 費(fèi)用 ” ， 類 似 于 “ 替 代 原 理 ” 。 理 論 依 據(jù) ： 生 產(chǎn) 費(fèi) 用 價(jià) 值 論 ： 商 品 的 價(jià) 格

4、 是 依 據(jù) 其 生 產(chǎn) 所 必 需的 費(fèi) 用 前 決 定 。 具 體 又 可 以 分 為 從 賣 方 的 角 度 來 看 和 從買 方 的 角 度 來 看 。 第 1節(jié) 成 本 法 的 基 本 原 理適 用 對 象 和 條 件適 用 對 象 ： 只 要 是 新 近 開 發(fā) 建 設(shè) 、 可 以 假 設(shè) 重 新 開 發(fā) 建 設(shè) 或 者計(jì) 劃 開 發(fā) 建 設(shè) 的 房 地 產(chǎn) ， 均 可 以 采 用 成 本 法 估 價(jià) 。 成 本 法 特 別 適用 于 那 些 既 無 收 益 又 很 少 發(fā) 生 交 易 的 估 價(jià) ， 如 學(xué) 校 、 圖 書 館 、 體育 場 館 、 醫(yī) 院 、 行 政 辦 公 樓

5、 、 軍 隊(duì) 營 房 、 公 園 等 公 用 、 公 益 性 房地 產(chǎn) ， 以 及 化 工 廠 、 鋼 鐵 廠 、 發(fā) 電 廠 、 油 田 、 碼 頭 、 機(jī) 場 等 有 獨(dú)特 設(shè) 計(jì) 或 只 針 對 個(gè) 日 用 戶 的 特 殊 需 要 而 開 發(fā) 建 設(shè) 的 房 地 產(chǎn) 、 單 純的 建 筑 物 通 常 也 是 采 用 成 本 法 估 價(jià) 。 在 房 地 產(chǎn) 保 險(xiǎn) (包 括 投 保 和理 賠 )及 其 他 損 害 賠 償 中 ， 一 般 也 是 采 用 成 本 法 估 價(jià) ；此 外 ， 成 本 法 可 用 于 衡 量 房 地 產(chǎn) 投 資 效 益 。 第 1節(jié) 成 本 法 的 基 本 原 理

6、 所 以 要 求 在 運(yùn) 用 成 本 法 估 價(jià) 時(shí) 注 意 “ 逼 近 ” ， 其 中最 主 要 的 是 要 注 意 如 下 兩 個(gè) 方 面 ： 一 是 要 區(qū) 分 實(shí) 際 成 本和 客 觀 成 本 。 實(shí) 際 成 本 是 某 個(gè) 具 體 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 的 實(shí)際 花 費(fèi) ， 客 觀 成 本 是 假 設(shè) 開 發(fā) 建 設(shè) 時(shí) 大 多 數(shù) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)商 的 一 般 花 費(fèi) 。 在 估 價(jià) 中 應(yīng) 采 用 客 觀 成 本 ， 而 不 是 實(shí) 際成 本 ； 二 是 要 結(jié) 合 市 場 供 求 分 析 等 來 確 定 評 估 價(jià) 值 ； 類似 房 地 產(chǎn) 市 場 供 大 于 求 時(shí)

7、 ， 應(yīng) 下 調(diào) 評 估 價(jià) 值 ； 求 大 于 供時(shí) ， 應(yīng) 上 調(diào) 評 估 價(jià) 值 。 運(yùn) 用 成 本 法 估 價(jià) 值 得 注 意 的 是 ： 現(xiàn) 實(shí) 中 ， 房 地 產(chǎn) 的價(jià) 格 直 接 取 決 于 其 效 用 ， 而 非 花 費(fèi) 的 成 本 ， 成 本 的 增 加一 定 要 對 效 用 增 大 有 作 用 才 能 構(gòu) 成 價(jià) 格 ； 換 一 個(gè) 角 度 講， 房 地 產(chǎn) 成 本 的 增 加 并 不 一 定 能 增 加 其 價(jià) 值 ， 投 入 的 成本 不 多 也 不 一 定 說 明 其 價(jià) 值 不 高 。 第 2節(jié) 成 本 法 的 操 作 步 驟成 本 法 的 操 作 步 驟運(yùn) 用 成

8、 本 法 一 般 可 以 分 為 下 列 4大 步 驟 進(jìn) 行 ： 搜 集 有 關(guān) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 建 設(shè) 的 成 本 、 稅 費(fèi) 、 利 潤 等資 料 ； 測 算 重 新 購 建 價(jià) 格 ； 測 算 折 舊 ； 求 取 積 算 價(jià) 格 。 第 3節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成 運(yùn) 用 成 本 法 估 價(jià) 的 一 項(xiàng) 基 礎(chǔ) 工 作 ， 是 搞 清楚 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 構(gòu) 成 。 在 實(shí) 際 運(yùn) 用 成 本 法 估 價(jià)時(shí) ， 不 論 當(dāng) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 的 構(gòu) 成 如 何 ， 首 先 最 關(guān)鍵 的 是 要 調(diào) 查 、 了 解 當(dāng) 地 從 取 得 土 地 一 直 到 建筑 物 竣

9、工 乃 至 完 成 銷 售 的 全 過 程 ， 以 及 該 全 過程 中 所 涉 及 的 費(fèi) 、 稅 種 類 及 其 支 付 標(biāo) 準(zhǔn) 、 支 付時(shí) 間 ， 以 做 到 既 不 能 重 復(fù) ， 也 不 能 漏 項(xiàng) 。 然 后在 此 基 礎(chǔ) 上 針 對 估 價(jià) 對 象 的 實(shí) 際 情 況 ， 確 定 估價(jià) 對 象 的 價(jià) 格 構(gòu) 成 并 測 算 各 構(gòu) 成 項(xiàng) 目 的 金 額 。 下 面 以 “ 取 得 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地 進(jìn) 行 房 屋 建 設(shè) ， 然 后 銷 售 所建 成 的 商 品 房 ” 這 種 典 型 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 方 式 為 例 ， 并 從 便于 測 算 各

10、構(gòu) 成 項(xiàng) 目 金 額 的 角 度 ， 來 劃 分 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成 。 在 這 種 情 況 下 ， 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 通 常 由 如 下 7大 項(xiàng) 構(gòu) 成 ：第 3節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成 投 資 利 息 ； 銷 售 費(fèi) 用 管 理 費(fèi) 用 ； 開 發(fā) 成 本 ； 土 地 取 得 成 本 ； 銷 售 稅 費(fèi) ； 開 發(fā) 利 潤 ； (1)通 過 征 收 農(nóng) 地 取 得 的 ， 土 地 取 得 成 本 包 括 農(nóng) 地 征 收 中 發(fā) 生的 費(fèi) 用 和 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 等 。(2)通 過 城 市 房 屋 拆 遷 取 得 的 ， 土 地 取 得 成 本 包 括 城

11、 市 房 屋 拆遷 中 發(fā) 生 的 費(fèi) 用 和 土 地 使 用 權(quán) 出 讓 金 等 。(3)通 過 市 場 “ 購 買 ” 取 得 的 ， 如 購 買 政 府 招 標(biāo) 、 拍 賣 、 掛 牌出 讓 或 者 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 轉(zhuǎn) 讓 的 已 完 成 征 收 或 拆 遷 補(bǔ) 償 安 置的 熟 地 第 3節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成土 地 取 得 成 本 指 取 得 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地 所 必 需 的 費(fèi) 用 、 稅 金 等 。 在 完 善 、成 熟 的 房 地 產(chǎn) 市 場 下 ， 土 地 取 得 成 本 一 般 是 由 購 置 土 地 的 價(jià) 款和 在 購 置 時(shí) 應(yīng) 由 房 地

12、產(chǎn) 開 發(fā) 商 (作 為 買 方 )繳 納 的 稅 費(fèi) (如 契 稅 、交 易 手 續(xù) 費(fèi) )構(gòu) 成 。 在 目 前 情 況 下 ， 根 據(jù) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地 取 得 的途 徑 ， 土 地 取 得 成 本 的 構(gòu) 成 可 分 為 下 列 3種 ： 開 發(fā) 成 本 是 指 在 取 得 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 用 地 上 進(jìn) 行 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 和 房 屋 建 設(shè)所 必 需 的 直 接 費(fèi) 用 、 稅 金 等 。 在 理 論 上 ， 可 以 將 開 發(fā) 成 本 劃分 為 土 地 開 發(fā) 成 本 和 建 筑 物 建 造 成 本 。 在 實(shí) 際 中 ， 開 發(fā) 成 本主 要 包 括 下 列

13、幾 項(xiàng) ： 第 3節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成(1)勘 察 設(shè) 計(jì) 和 前 期 工 程 費(fèi) ；(2)基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 費(fèi) ；(3)房 屋 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi) ；(4)公 共 配 套 設(shè) 施 建 設(shè) 費(fèi) ；(5)開 發(fā) 建 設(shè) 過 程 中 的 稅 費(fèi) 。 土 地 開 發(fā) 成 本 取 得 土 地 后 ， 對 其 開 發(fā) 的 費(fèi) 用 有 三 種 ： 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi) 、公 共 事 業(yè) 建 設(shè) 配 套 費(fèi) 和 小 區(qū) 開 發(fā) 配 套 費(fèi) 。管 理 費(fèi) 用 是 指 為 組 織 和 管 理 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 活 動(dòng) 所 必 需 的 費(fèi) 用 ， 包括 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)

14、商 的 人 員 工 資 及 福 利 費(fèi) 、 辦 公 費(fèi) 、 差 旅 費(fèi) 等 。 可總 結(jié) 為 土 地 取 得 成 本 與 開 發(fā) 成 本 之 和 的 一 定 比 率 。 因 此 ， 在 估價(jià) 時(shí) 管 理 費(fèi) 用 通 常 可 按 照 土 地 取 得 成 本 與 開 發(fā) 成 本 之 和 乘 以 這一 比 率 來 測 算 。 第 3節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成 投 資 利 息 即 在 評 估 土 地 或 房 地 產(chǎn) 時(shí) 要 考 慮 資 金 的 時(shí) 間 價(jià) 值 ， 包 括 土地 取 得 成 本 、 開 發(fā) 成 本 和 有 關(guān) 稅 費(fèi) 的 利 息 ， 無 論 它 們 的 來 源 是 借貸 資 金 還

15、是 自 有 資 金 都 應(yīng) 計(jì) 算 利 息 。 因 為 借 貸 資 金 要 支 付 貸 款 利息 ， 自 有 資 金 要 放 棄 可 得 的 存 款 利 息 ， 即 基 于 資 金 機(jī) 會(huì) 成 本 的 考慮 。 第 3節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成（ 1） 土 地 取 得 費(fèi) 用 及 其 稅 費(fèi) 在 土 地 開 發(fā) 動(dòng) 工 前 要 全部 付 清 ， 經(jīng) 歷 整 個(gè) 開 發(fā) 期 ， 因 此 ， 計(jì) 息 期 為 整 個(gè) 開 發(fā)期 ；（ 2） 開 發(fā) 費(fèi) 用 及 其 稅 費(fèi) 在 開 發(fā) 過 程 中 逐 步 投 入 ， 銷售 后 方 可 收 回 ， 其 計(jì) 息 方 法 有 兩 種 ： 一 是 以 整

16、個(gè) 開 發(fā)費(fèi) 用 為 基 數(shù) ， 計(jì) 息 期 為 開 發(fā) 期 的 一 半 ； 二 是 以 開 發(fā) 費(fèi)一 半 為 基 數(shù) ， 計(jì) 息 期 為 整 個(gè) 開 發(fā) 期 。 銷 售 稅 費(fèi) 是 指 銷 售 開 發(fā) 完 成 后 的 房 地 產(chǎn) 應(yīng) 由 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 (此 時(shí) 作為 賣 方 )繳 納 的 稅 費(fèi) ， 又 可 分 為 下 列 兩 類 ：第 3節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成銷 售 費(fèi) 用 是 指 銷 售 開 發(fā) 完 成 后 的 房 地 產(chǎn) 所 必 需 的 費(fèi) 用 ， 包 括 廣 告 宣傳 費(fèi) 、 銷 售 代 理 費(fèi) 等 。 銷 售 費(fèi) 用 通 常 按 照 售 價(jià) 乘 以 一 定 比 率

17、 來 測算 。(1)銷 售 稅 金 及 附 加 ， 包 括 營 業(yè) 稅 、 城 市 維 護(hù) 建 設(shè)稅 和 教 育 費(fèi) 附 加 (通 常 簡 稱 為 “ 兩 稅 一 費(fèi) ” )。(2)其 他 銷 售 稅 費(fèi) ， 包 括 應(yīng) 由 賣 方 負(fù) 擔(dān) 的 交 易 手 續(xù)費(fèi) 等 。 開 發(fā) 利 潤 現(xiàn) 實(shí) 中 的 開 發(fā) 利 潤 是 一 種 結(jié) 果 ， 是 由 銷 售 收 入 (售 價(jià) )減 去各 種 成 本 、 費(fèi) 用 和 稅 金 后 的 余 額 。 而 在 成 本 法 中 ， “ 售 價(jià) ” 是未 知 的 ， 是 需 要 求 取 的 ， 開 發(fā) 利 潤 則 是 需 要 事 先 測 算 的 ， 因 此，

18、 運(yùn) 用 成 本 法 估 價(jià) 需 要 先 測 算 出 開 發(fā) 利 潤 。 在 估 價(jià) 中 ， 測 算 開發(fā)利 潤 應(yīng) 掌 握 下 列 幾 點(diǎn) ：第 3節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成(1)開 發(fā) 利 潤 是 所 得 稅 前 的 ；(2)開 發(fā) 利 潤 是 在 正 常 條 件 下 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 所 能獲 得 的 平 均 利 潤 ；(3)開 發(fā) 利 潤 通 常 按 照 一 定 基 數(shù) 乘 以 同 一 市 場 上類 似 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 所 要 求 的 相 應(yīng) 利 潤 率 來 測算 。 計(jì) 算 基 數(shù) 土 地 取 得 成 本 +開 發(fā) 成 本 +管 理 費(fèi) 用 +投 資 利息 +銷

19、 售 費(fèi) 用 第 3節(jié) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成相 應(yīng) 的 利 潤 率 可 稱 為 成 本 利 潤 率 ， 即 ：土 地 取 得 成 本 開 發(fā) 成 本 管 理 費(fèi) 用 投 資 利 息 銷 售 費(fèi) 用成 本 利 潤 率 開 發(fā) 利 潤 注 意 ： 稅 費(fèi) ： 耕 地 占 有 稅 、 新 菜 地 開 發(fā) 建 設(shè) 基 金 、 土 地 管 理費(fèi) 土 地 增 值 收 益 ： 政 府 出 讓 土 地 除 收 回 成 本 外 ， 還 要 使國 家 的 土 地 所 有 權(quán) 在 經(jīng) 濟(jì) 上 得 到 實(shí) 現(xiàn) ， 即 獲 取 一 定 的增 值 收 益 。 土 地 價(jià) 格 的 修 正第 4節(jié) 成 本 法 基 本

20、公 式1、 適 用 于 新 開 發(fā) 土 地 的 基 本 公 式 新 開 發(fā) 土 地 價(jià) 格 取 得 待 開 發(fā) 土 地 的 成 本 +土 地 開 發(fā) 成 本 +管 理 費(fèi) 用 +投 資 利 息 +銷 售 費(fèi) 用 十 銷 售 稅 費(fèi) +開 發(fā) 利 潤 第 4節(jié) 成 本 法 基 本 公 式2、 適 用 于 新 建 房 地 產(chǎn) 的 基 本 公 式 新 建 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 土 地 取 得 成 本 土 地 開 發(fā) 成 本 建 筑 物建 造 成 本 管 理 費(fèi) 用 投 資 利 息 銷 售 費(fèi) 用 銷 售 稅 費(fèi) 開 發(fā) 利 潤 。3、 在 舊 房 地 的 情 況 下 ， 成 本 法 的 基 本 公式

21、為 ：舊 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 房 地 的 重 新 購 建 價(jià) 格 一 建 筑 物 的 折 舊 或 ：舊 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 土 地 的 重 新 購 建 價(jià) 格 建 筑 物 的 重 新 購建 價(jià) 格 一 建 筑 物 的 折 舊 概 念 重 新 購 建 價(jià) 格 又 稱 重 新 購 建 成 本 ， 是 指 假 設(shè) 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 重 新 取得 全 新 狀 況 的 估 價(jià) 對 象 所 必 需 的 支 出 ， 或 者 重 新 開 發(fā) 建 設(shè) 全 新狀 況 的 估 價(jià) 對 象 所 必 需 的 支 出 和 應(yīng) 獲 得 的 利 潤 。第 5節(jié) 重 新 購 建 價(jià) 格把 握 重 新 購 建 價(jià) 格 的 概

22、念 ， 還 應(yīng) 特 別 注 意 下 列 3點(diǎn) ：(1)重 新 購 建 價(jià) 格 是 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格 ； (2)重 新 購 建 價(jià) 格 是 客 觀 的 價(jià) 格 ； (3)建 筑 物 的 重 新 購 建 價(jià) 格 是 全 新 狀 況 下 的 價(jià) 格 ， 土地 的 重 新 購 建 價(jià) 格 是 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 狀 況 下 的 價(jià) 格 。 重 新 購 建 價(jià) 格 的 求 取 思 路 1、 求 取 房 地 的 重 新 購 建 價(jià) 格 有 兩 大 路 徑 ：一 是 模 擬 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 商 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 過 程 ， 在 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成 的基 礎(chǔ) 上 ， 采 用 成 本 法

23、 來 求 取 ；二 是 將 該 房 地 分 為 土 地 和 建 筑 物 兩 個(gè) 相 對 獨(dú) 立 的 部 分 ， 先 求 取 土地 的 重 新 購 建 價(jià) 格 ， 再 求 取 建 筑 物 的 重 新 購 建 價(jià) 格 ， 然 后 將 兩 者相 加 來 求 取 。 2、 求 取 土 地 的 重 新 購 建 價(jià) 格 ， 通 常 是 假 設(shè) 該 土 地 上 的 建 筑 物 不存 在 ， 然 后 采 用 市 場 法 、 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 修 正 法 等 求 取 該 土 地 的 重 新 購置 價(jià) 格 。 這 種 求 取 思 路 特 別 適 用 于 城 市 建 成 區(qū) 內(nèi) 難 以 求 取 重 新 開發(fā) 成 本

24、的 土 地 。 求 取 土 地 的 重 新 購 建 價(jià) 格 ， 也 可 以 采 用 成 本 法 求取 其 重 新 開 發(fā) 成 本 。 因 此 ， 土 地 的 重 新 購 建 價(jià) 格 可 以 分 為 重 新 購置 價(jià) 格 和 重 新 開 發(fā) 成 本 。 第 5節(jié) 重 新 購 建 價(jià) 格 3、 求 取 建 筑 物 的 重 新 購 建 價(jià) 格 ， 是 假 設(shè) 該 建 筑 物 所 占 用 的 土地 已 經(jīng) 取 得 ， 并 且 該 土 地 為 空 地 ， 除 了 建 筑 物 不 存 在 之 外 ， 其他 狀 況 均 維 持 不 變 ， 然 后 在 此 空 地 上 重 新 建 造 與 該 建 筑 物 相

25、同或 具 有 同 等 效 用 的 全 新 建 筑 物 所 必 需 的 支 出 和 應(yīng) 獲 得 的 利 潤 ；也 可 以 設(shè) 想 將 該 全 新 建 筑 物 發(fā) 包 給 建 筑 承 包 商 建 造 ， 由 建 筑 承包 商 將 能 直 接 使 用 的 全 新 建 筑 物 移 交 給 發(fā) 包 人 ， 這 種 情 況 下 發(fā)包 人 應(yīng) 支 付 給 建 筑 承 包 商 的 全 部 費(fèi) 用 (即 建 筑 工 程 價(jià) 款 或 工 程承 發(fā) 包 價(jià) 格 )， 再 加 上 發(fā) 包 人 所 必 需 的 其 他 支 出 (如 管 理 費(fèi) 、 投資 利 息 、 稅 費(fèi) 等 )。 第 5節(jié) 重 新 購 建 價(jià) 格 建

26、 筑 物 重 新 購 建 價(jià) 格 的 求 取 方 式 1、 重 置 價(jià) 格 又 稱 重 置 成 本 ， 是 指 采 用 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 建 筑 材 料 、建 筑 構(gòu) 配 件 、 建 筑 設(shè) 備 和 建 筑 技 術(shù) 等 ， 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 國 家 財(cái) 稅制 度 和 市 場 價(jià) 格 體 系 下 ， 重 新 建 造 與 估 價(jià) 對 象 建 筑 物 具 有 同 等效 用 的 全 新 建 筑 物 所 必 需 的 支 出 和 應(yīng) 獲 得 的 利 潤 。 2、 重 建 價(jià) 格 又 稱 重 建 成 本 ， 是 指 采 用 與 估 價(jià) 對 象 建 筑 物 相 同的 建 筑 材 料 、 建 筑 構(gòu) 配

27、 件 、 建 筑 設(shè) 備 和 建 筑 技 術(shù) 等 ， 在 估 價(jià) 時(shí)點(diǎn) 的 國 家 財(cái) 稅 制 度 和 市 場 價(jià) 格 體 系 下 ， 重 新 建 造 與 估 價(jià) 對 象 建筑 物 相 同 的 全 新 建 筑 物 所 必 需 的 支 出 和 應(yīng) 獲 得 的 利 潤 。 可 將 這種 重 新 建 造 方 式 形 象 地 理 解 為 “ 復(fù) 制 ” 。 注 意 ： 有 特 殊 保 護(hù) 價(jià) 值 的 建 筑 物 ， 如 人 們 看 重 的 有 特 殊 建 筑 風(fēng)格 的 建 筑 物 ， 適 用 重 建 價(jià) 格 。 一 般 建 筑 物 適 用 重 置 價(jià) 格 。 重 置價(jià) 格 通 常 要 比 重 建 價(jià)

28、格 低 。 第 5節(jié) 重 新 購 建 價(jià) 格 建 筑 物 重 新 購 建 價(jià) 格 的 求 取 方 法 建 筑 物 的 重 新 購 建 價(jià) 格 可 以 采 用 市 場 法 ； 成 本 法 求 取 ； 也可 以 通 過 政 府 或 者 其 授 權(quán) 的 部 門 公 布 的 房 屋 重 置 價(jià) 格 、 房 地 產(chǎn)市 場 價(jià) 格 扣 除 其 中 可 能 包 含 的 土 地 價(jià) 格 來 求 取 。 求 取 建 筑 物 重 新 購 建 價(jià) 格 的 具 體 方 法 ， 有 單 位 比 較 法 、 分部 分 項(xiàng) 法 、 工 料 測 量 法 和 指 數(shù) 調(diào) 整 法 。（ 1） 單 位 比 較 法 （ 單 位 面

29、積 法 、 單 位 體 積 法 ） ； （ 2） 分 部 分 項(xiàng) 法 ； （ 3） 工 料 測 量 法 ；（ 4） 指 數(shù) 調(diào) 整 法 。第 5節(jié) 重 新 購 建 價(jià) 格 第 5節(jié) 重 新 購 建 價(jià) 格 第 5節(jié) 重 新 購 建 價(jià) 格 概 念 估 價(jià) 上 的 建 筑 物 折 舊 是 指 由 于 各 種 原 因 而 造 成 的 建 筑 物 價(jià)值 損 失 ， 其 數(shù) 額 為 建 筑 物 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 時(shí) 的 市 場 價(jià) 值 與 重 新 購 建價(jià) 格 的 差 額 ， 即 ： 建 筑 物 折 舊 建 筑 物 重 新 購 建 價(jià) 格 一 建 筑 物 市 場 價(jià) 值 建 筑 物 的 重 新 購

30、建 價(jià) 格 表 示 建 筑 物 在 全 新 狀 況 下 所 具 有 的價(jià) 值 ， 將 其 減 去 建 筑 物 折 舊 相 當(dāng) 于 進(jìn) 行 減 價(jià) 調(diào) 整 ， 其 所 得 的 結(jié)果 則 表 示 建 筑 物 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 狀 況 下 所 具 有 的 價(jià) 值 。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 建 筑 物 折 舊 的 原 因 根 據(jù) 造 成 建 筑 物 折 舊 的 原 因 ， 可 將 建 筑 物 折 舊 分 為 物 質(zhì) 折舊 、 功 能 折 舊 和 經(jīng) 濟(jì) 折 舊 三 大 類 ：第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊（ 1） 物 質(zhì) 折 舊 物 質(zhì) 折 舊 又 稱 物 質(zhì) 磨 損 、 有 形 損

31、耗 ， 是指 建 筑 物 在 實(shí) 體 上 的 老 化 、 損 壞 所 造 成的 建 筑 物 價(jià) 值 損 失 。 物 質(zhì) 折 舊 可 進(jìn) 一 步從 如 下 4個(gè) 方 面 來 認(rèn) 識(shí) 和 把 握 ：物質(zhì)折舊 延 遲 維 修 的 損 壞 殘 存 。 自 然 經(jīng) 過 的 老 化 ； 正 常 使 用 的 磨 損 ； 意 外 破 壞 的 損 毀 ； 功 能 折 舊 又 稱 精 神 磨 損 、 無 形 損 耗 ， 是 指 建 筑 物 在 功 能 上 的 相對 缺 乏 、 落 后 或 過 剩 所 造 成 的 建 筑 物 價(jià) 值 損 失 。第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊(2) 功 能 折 舊導(dǎo) 致 建 筑 物

32、 功 能 相 對 缺 乏 、 落 后 或 過 剩 的 原 因 ， 可 能 是 建 筑 設(shè)計(jì) 上 的 缺 陷 、 過 去 的 建 筑 標(biāo) 準(zhǔn) 過 低 、 人 們 的 消 費(fèi) 觀 念 改 變 、 建筑 技 術(shù) 進(jìn) 步 、 出 現(xiàn) 了 更 好 的 建 筑 物 等 。 經(jīng) 濟(jì) 折 舊 又 稱 外 部 性 折 舊 ， 是 指 建 筑 物 本 身 以 外 的 各 種 不 利 因素 所 造 成 的 建 筑 物 價(jià) 值 損 失 。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊(3) 經(jīng) 濟(jì) 折 舊不 利 因 素 可 能 是 經(jīng) 濟(jì) 因 素 (如 市 場 供 給 過 量 或 需 求 不 足 )、 區(qū) 位因 素 (如 環(huán) 境

33、 改 變 ， 包 括 自 然 環(huán) 境 惡 化 、 環(huán) 境 污 染 、 交 通 擁 擠 、城 市 規(guī) 劃 改 變 等 )， 也 可 能 是 其 他 因 素 (如 政 府 政 策 變 化 等 )。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊建 筑 物 折 舊物 質(zhì) 折 舊 功 能 折 舊 經(jīng) 濟(jì) 折 舊可修復(fù) 不可修復(fù) 功能缺乏 功能落后 功能過剩 不可修復(fù) 可修復(fù)短壽命 長壽命 可修復(fù) 不可修復(fù) 可修復(fù) 不可修復(fù) 可修復(fù) 不可修復(fù) 暫時(shí)性 永久性 建 筑 物 折 舊 的 求 取 方 法 求 取 建 筑 物 折 舊 的 方 法 ， 主 要 有 年 限 法 、 實(shí) 際 觀 察 法 法 和 成新 折 扣 法 。

34、（ 1） 年 限 法 年 限 法 又 稱 年 齡 一 壽 命 法 ， 是 根 據(jù) 建 筑 物 的 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 、 月 效經(jīng) 過 年 數(shù) 或 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 來 求 取 建 筑 物 折 舊 的 方 法 。有 關(guān) 年 限 的 概 念 1） 建 筑 物 的 自 然 壽 命 和 建 筑 物 的 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 建 筑 物 的 自 然 壽 命 ： 是 指 從 建 筑 物 竣 工 之 日 開 始 到 建 筑 物 主 要結(jié) 構(gòu) 構(gòu) 件 和 設(shè) 備 的 自 然 老 化 或 損 壞 ， 而 不 能 繼 續(xù) 保 證 建 筑 物 安 全使 用 為 止 的 時(shí) 間 。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 建

35、 筑 物 的 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 ： 是 指 從 建 筑 物 竣 工 之 日 開 始 到 建 筑 物 對房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 不 再 有 貢 獻(xiàn) 為 止 的 時(shí) 間 。 建 筑 物 的 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 通 常 短 于 其 自 然 壽 命 ， 它 是 由 市 場 決 定的 ， 相 同 類 型 的 建 筑 物 不 同 地 區(qū) 的 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 可 能 不 同 。 2） 建 筑 物 的 實(shí) 際 經(jīng) 過 年 數(shù) 和 建 筑 物 的 有 效 經(jīng) 過 年 數(shù) 建 筑 物 的 實(shí) 經(jīng) 過 年 數(shù) ： 是 指 從 建 筑 物 竣 工 之 日 開 始 到 估 價(jià) 時(shí)點(diǎn) 為 止 的 日 歷 年 數(shù) 。 建 筑 物 的

36、 有 效 經(jīng) 過 年 數(shù) ： 是 指 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 時(shí) 建 筑 物 狀 況 和 效 用所 顯 示 的 經(jīng) 過 年 數(shù) 。 建 筑 物 的 有 效 經(jīng) 過 年 數(shù) 可 能 短 于 也 可 能 長 于 其 實(shí) 際 經(jīng) 過 年數(shù) 。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 3） 建 筑 物 的 剩 余 自 然 壽 命 和 建 筑 物 的 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 建 筑 物 的 剩 余 自 然 壽 命 ： 是 其 自 然 壽 命 減 去 實(shí) 際 經(jīng) 過 年 數(shù) 之后 的 壽 命 。 建 筑 物 的 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 ： 是 其 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 減 去 有 效 經(jīng) 過 年 數(shù) 之后 的 壽 命 ， 即

37、 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 一 有 效 經(jīng) 過 年 數(shù) 如 果 建 筑 物 的 有 效 經(jīng) 過 年 數(shù) 比 實(shí) 際 經(jīng) 過 年 數(shù) 少 ， 就 會(huì) 延 長建 筑 物 的 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 ； 反 之 ， 就 會(huì) 縮 短 建 筑 物 的 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽命 。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 總 結(jié) ： 利 用 年 限 法 求 取 建 筑 物 折 舊 時(shí) ， 建 筑 物 的 壽 命 應(yīng) 為 經(jīng) 濟(jì) 壽命 ， 經(jīng) 過 年 數(shù) 應(yīng) 為 有 效 經(jīng) 過 年 數(shù) ， 剩 余 壽 命 應(yīng) 為 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命。 只 有 這 樣 ， 求 出 的 建 筑 物 折 舊 ， 進(jìn) 而

38、求 出 的 建 筑 物 價(jià) 值 ， 才能 符 合 實(shí) 際 。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 式 中 ：Di 第 i年 的 折 舊 額 ， 或 稱 做 第 i年 的 折 舊 ;C 建 筑 物 的 重 新 購 建 價(jià) 格 ;S 建 筑 物 的 凈 殘 值 ， 是 建 筑 物 的 殘 值 減 去 清 理 費(fèi) 用 后 的 余 額 。 N 建 筑 物 的 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 ; R 建 筑 物 的 凈 殘 值 率 ; (CS)稱 為 折 舊 基 數(shù) ; C - SNDi = D = C(1-R)N=第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 年 限 法 中 最 主 要 的 是 直 線 法 。 直 線 法 是 最

39、簡 單 和 迄今 應(yīng) 用 得 最 普 遍 的 一 種 折 舊 方 法 ， 它 假 設(shè) 在 建 筑 物 的 經(jīng)濟(jì) 壽 命 期 間 每 年 的 折 舊 額 相 等 一 直 線 法 的 年 折 舊 額 計(jì) 算公 式 為 ： 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊（ 2） 實(shí) 際 觀 察 法 實(shí) 際 觀 察 法 不 是 直 接 以 建 筑 物 的 有 關(guān) 年 限 來 求 取 建 筑 物 的 折舊 ， 而 是 注 重 建 筑 物 的 實(shí) 際 損 耗 程 度 。 建 筑 物 的 損 耗 可 以 分 為 可 修 復(fù) 和 不 可 修 復(fù) 的 損 耗 ： 修 復(fù) 是 指 恢 復(fù) 到 新 的 或 相 當(dāng) 于 新 的 狀

40、 況 ， 有 的 是 修 理 ， 有 的 是更 換 。 預(yù) 計(jì) 修 復(fù) 所 必 需 的 費(fèi) 用 小 于 或 等 于 修 復(fù) 所 能 帶 來 的 房 地 產(chǎn)價(jià) 值 增 加 額 的 ， 是 可 修 復(fù) 的 ， 反 之 ， 是 不 可 修 復(fù) 的 。 即 修 復(fù) 所 必 需 的 費(fèi) 用 修 復(fù) 后 的 房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 修 復(fù) 前 的 房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 對 于 可 修 復(fù) 項(xiàng) 目 ， 估 算 采 用 最 優(yōu) 修 復(fù) 方 案 使 其 恢 復(fù) 到 新 的 或 相當(dāng) 于 新 的 狀 況 下 所 必 需 的 費(fèi) 用 作 為 折 舊 額 。 對 于 不 可 修 復(fù) 項(xiàng) 目 ， 根 據(jù) 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 時(shí)

41、的 剩 余 使 用 壽 命 是 否 短于 整 體 建 筑 物 的 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 ， 將 其 分 為 短 壽 命 項(xiàng) 目 和 長 壽 命項(xiàng) 目 兩 類 。 短 壽 命 項(xiàng) 目 是 剩 余 使 用 壽 命 短 于 整 體 建 筑 物 剩 余 經(jīng)濟(jì) 壽 命 的 部 件 、 設(shè) 備 、 設(shè) 施 等 ， 它 們 在 建 筑 物 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 期間 遲 早 需 要 更 換 ， 甚 至 可 能 更 換 多 次 。 長 壽 命 項(xiàng) 目 是 剩 余 使 用壽 命 等 于 或 長 于 整 體 建 筑 物 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 的 部 件 、 設(shè) 備 、 設(shè) 施等 ， 它 們 在 建 筑 物

42、剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 期 間 是 不 需 要 更 換 的 。 短 壽 命 項(xiàng) 目 采 用 年 限 法 計(jì) 算 折 舊 額 。 長 壽 命 項(xiàng) 目 ， 根 據(jù) 建 筑 物 重 新 購 建 價(jià) 格 減 去 可 修 復(fù) 項(xiàng) 目 的修 復(fù) 費(fèi) 用 和 各 短 壽 命 項(xiàng) 目 的 重 新 購 建 價(jià) 格 后 的 余 額 、 建 筑 物 的經(jīng) 濟(jì) 壽 命 、 有 效 經(jīng) 過 年 數(shù) 或 剩 余 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 ， 采 用 年 限 法 計(jì) 算 折舊 額 。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 例 子 ： 某 建 筑 物 的 重 置 價(jià) 格 為 180萬 元 ， 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 為 50年 ， 有 效經(jīng) 過

43、年 數(shù) 為 10年 。 其 中 ， 門 窗 等 損 壞 的 修 復(fù) 費(fèi) 用 為 2萬 元 ； 裝 飾裝 修 的 重 置 價(jià) 格 為 30萬 元 ， 平 均 壽 命 為 5年 ， 經(jīng) 過 年 數(shù) 為 3年 ； 設(shè)備 的 重 置 價(jià) 格 為 60萬 元 ， 平 均 壽 命 為 15年 ， 經(jīng) 過 年 數(shù) 為 10年 。 殘值 率 假 設(shè) 均 為 零 。 試 計(jì) 算 該 建 筑 物 的 物 質(zhì) 折 舊 額 。15115 150解 該 建 筑 物 的 物 質(zhì) 折 舊 額 計(jì) 算 如 下 ： 門 窗 等 損 壞 的 修 復(fù) 費(fèi) 用 2(萬 元 ) 裝 飾 裝 修 的 折 舊 額 30 X X3 18(萬

44、 元 ) 設(shè) 備 的 折 舊 額 60 X X10 40(萬 元 ) 長 壽 命 項(xiàng) 目 的 折 舊 額 (180-2-30-60) X X10 17 6(萬 元 )該 建 筑 物 的 物 質(zhì) 折 舊 額 2+18+40+17 6 77 6(萬 元 )第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 （ 3） 成 新 折 扣 法 根 據(jù) 建 筑 物 的 建 成 年 代 、 新 舊 程 度 或 完 損 程 度 等 ， 判 定 出 建 筑物 的 成 新 率 ， 或 者 用 建 筑 物 的 壽 命 、 經(jīng) 過 年 數(shù) 計(jì) 算 出 建 筑 物 的成 新 率 ， 然 后 將 建 筑 物 的 重 新 購 建 價(jià) 格 乘

45、以 該 成 新 率 來 直 接 求取 建 筑 物 的 現(xiàn) 值 。 這 種 方 法 被 稱 為 成 新 折 扣 法 ， 計(jì) 算 公 式 為 ：V = C q式 中 V建 筑 物 的 現(xiàn) 值 ；C建 筑 物 的 重 新 購 建 價(jià) 格 ；q建 筑 物 的 成 新 率 ( )。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 這 種 成 新 折 扣 法 比 較 粗 略 ， 主 要 用 于 初 步 估 價(jià) ， 或 者 同 時(shí)需 要 對 大 量 建 筑 物 進(jìn) 行 估 價(jià) 的 場 合 ， 尤 其 是 開 展 大 范 圍 的 建 筑物 現(xiàn) 值 摸 底 調(diào) 查 。在 實(shí) 際 估 價(jià) 中 ， 成 新 率 是 一 個(gè) 綜 合

46、 指 標(biāo) ， 可 按 下 列 3個(gè) 步 驟 進(jìn)行 計(jì) 算 ： 用 年 限 法 計(jì) 算 成 新 率 ； 根 據(jù) 建 筑 物 的 建 成 年 代 對 上 述 計(jì) 算 結(jié) 果 做 初 步 判 斷 ， 看 是 否吻 合 ； 采 用 實(shí) 際 觀 察 法 對 上 述 結(jié) 果 做 進(jìn) 一 步 的 修 正 。 并 說 明 修 正 的理 由 。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 求 取 建 筑 物 折 舊 應(yīng) 注 意 的 問 題1、 求 取 建 筑 物 折 舊 應(yīng) 注 意 估 價(jià) 上 的 折 舊 與 會(huì) 計(jì) 上 的 折 舊 的 區(qū)別 。 估 價(jià) 上 的 折 舊 與 會(huì) 計(jì) 上 的 折 舊 的 區(qū) 別 ： 估 價(jià)

47、 上 的 折 舊注 重 的 是 市 場 價(jià) 值 的 真 實(shí) 減 損 ， 科 學(xué) 地 說 不 是 “ 折 舊 ” ， 而是 “ 減 價(jià) 調(diào) 整 ” ； 會(huì) 計(jì) 上 的 折 舊 注 重 的 是 原 始 價(jià) 值 的 分 攤 、補(bǔ) 償 或 回 收 。 注 意 ： 在 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 中 ， 并 非 所 有 的 建 筑 物 折 舊 問 題 都 是 估價(jià) 上 的 折 舊 ， 如 在 收 益 法 求 取 土 地 價(jià) 格 中 需 要 扣 除 的 建 筑 物折 舊 費(fèi) 就 屬 于 會(huì) 計(jì) 上 的 折 舊 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 2、 土 地 使 用 年 限 對 建 筑 物 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 的 影

48、響 (1)建 筑 物 的 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 早 于 土 地 使 用 年 限 而 結(jié) 束 的 ， 應(yīng) 按 照 建 筑物 的 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 計(jì) 算 建 筑 物 的 折 舊 。 (2)建 筑 物 的 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 晚 于 土 地 使 用 年 限 而 結(jié) 束 的 ， 應(yīng) 按 照 建 筑物 的 實(shí) 際 經(jīng) 過 年 數(shù) 加 上 土 地 使 用 權(quán) 的 剩 余 年 限 計(jì) 算 建 筑 物 的 折舊 。 第 6節(jié) 建 筑 物 的 折 舊 注 意 ： 土 地 使 用 年 限 的 新 規(guī) 定 物 權(quán) 法 第 一 百 四 十 九 條 住 宅 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 期 間 屆 滿 的 ， 自 動(dòng) 續(xù) 期 。

49、非 住 宅 建 設(shè) 用 地 使 用 權(quán) 期 間 屆 滿 后 的 續(xù) 期 ， 依照 法 律 規(guī) 定 辦 理 。 該 土 地 上 的 房 屋 及 其 他 不 動(dòng)產(chǎn) 的 歸 屬 ， 有 約 定 的 ， 按 照 約 定 ； 沒 有 約 定 或 者 約 定不 明 確 的 ， 依 照 法 律 、 行 政 法 規(guī) 的 規(guī) 定 辦 理 。 成 本 法 應(yīng) 用 中 的 相 關(guān) 規(guī) 定 商 品 住 宅 價(jià) 格 構(gòu) 成 的 有 關(guān) 規(guī) 定 成 本 。 包 括 ： 征 地 費(fèi) 及 拆 遷 安 置 補(bǔ) 償 費(fèi) ： 按 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 執(zhí) 行 ； 勘 察 設(shè) 計(jì) 及 前 期 工 程 費(fèi) ： 依 據(jù) 批 準(zhǔn) 的 設(shè)

50、 計(jì) 概 算 計(jì) 算 ； 住 宅 建 筑 、 安 裝 工 程 費(fèi) ： 依 據(jù) 施 工 圖 預(yù) 算 計(jì) 算 ； 住 宅 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 費(fèi) 和 住 宅 小 區(qū) 級 非 營 業(yè) 性 配 套 公 共 建筑 的 建 設(shè) 費(fèi) ： 依 據(jù) 批 準(zhǔn) 的 詳 細(xì) 規(guī) 劃 和 施 工 圖 預(yù) 算 計(jì) 算 ； 住 宅小 區(qū) 的 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 和 配 套 建 設(shè) 項(xiàng) 目 按 照 國 家 和 省 、 自 治 區(qū) 、 直轄 市 人 民 政 府 頒 發(fā) 的 城 市 規(guī) 劃 定 額 指 標(biāo) 執(zhí) 行 ； 管 理 費(fèi) ： 以 上 述 至 項(xiàng) 之 和 為 基 數(shù) 的 1% 3%計(jì) 算 ； 貸 款 利 息 ： 計(jì)

51、 入 成 本 的 貸 款 利 息 ， 根 據(jù) 當(dāng) 地 建 設(shè) 銀 行 提 供 的本 地 區(qū) 商 品 住 宅 建 設(shè) 占 用 貸 款 的 平 均 周 期 、 平 均 比 例 、 平 均 利 率 和 開 發(fā) 項(xiàng) 目 具 體 情 況 確 定 。 利 潤 。 以 上 述 成 本 中 至 項(xiàng) 之 和 為 基 數(shù) 核 定 。 稅 金 。 按 國 家 稅 法 規(guī) 定 繳 納 。 地 段 差 價(jià) 。 其 征 收 辦 法 暫 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市人 民 政 府 根 據(jù) 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 制 定 。 下 列 費(fèi) 用 不 計(jì) 入 商 品 住 宅 價(jià) 格 ： 非 住 宅 小 區(qū) 級 的公 共

52、建 筑 的 建 設(shè) 費(fèi) 用 ； 住 宅 小 區(qū) 內(nèi) 的 營 業(yè) 性 用 房和 設(shè) 施 的 建 設(shè) 費(fèi) 用 。 根 據(jù) 樓 層 、 朝 向 確 定 的 商 品 住 宅 差 價(jià) ， 其 代 數(shù) 和 應(yīng)趨 近 于 零 。 成 本 法 應(yīng) 用 中 的 相 關(guān) 規(guī) 定 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 價(jià) 格 構(gòu) 成 的 有 關(guān) 規(guī) 定 開 發(fā) 成 本 。 包 括 ： 按 照 法 律 、 法 規(guī) 規(guī) 定 用 于 土 地 征 用 和 房 屋 拆 遷 等 所 支 付 的 征 地 和 拆 遷 安 置補(bǔ) 償 費(fèi) 。 開 發(fā) 項(xiàng) 目 前 期 工 作 所 發(fā) 生 的 工 程 勘 察 、 規(guī) 劃 及 建 筑 設(shè) 計(jì) 、 施 工

53、 通 水 、 通 電 、通 氣 、 通 路 及 平 整 場 地 等 勘 察 設(shè) 計(jì) 和 前 期 工 程 費(fèi) 。 列 入 施 工 圖 預(yù) (決 )算 項(xiàng) 目 的 主 體 房 屋 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi) ， 包 括 房 屋 主 體 部 分的 土 建 (含 樁 基 )工 程 費(fèi) 、 水 暖 電 氣 安 裝 工 程 費(fèi) 及 附 屬 工 程 費(fèi) 。 在 小 區(qū) 用 地 規(guī) 劃 紅 線 以 內(nèi) ， 與 住 房 同 步 配 套 建 設(shè) 的 住 宅 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè)費(fèi) ， 以 及 按 政 府 批 準(zhǔn) 的 小 區(qū) 規(guī) 劃 要 求 建 設(shè) 的 不 能 有 償 轉(zhuǎn) 讓 的 非 營 業(yè) 性 公 共配

54、 套 設(shè) 施 建 設(shè) 費(fèi) 。 管 理 費(fèi) 按 照 不 超 過 以 上 至 項(xiàng) 費(fèi) 用 之 和 的 2%計(jì) 算 。 貸 款 利 息 按 照 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 企 業(yè) 為 住 房 建 設(shè) 籌 措 資 金 所 發(fā) 生 的 銀 行 貸 款利 息 計(jì) 算 。 行 政 事 業(yè) 性 收 費(fèi) 按 照 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 計(jì) 收 。 成 本 法 應(yīng) 用 中 的 相 關(guān) 規(guī) 定 稅 金 。 依 照 國 家 規(guī) 定 的 稅 目 和 稅 率 計(jì) 算 。 利 潤 。 按 照 不 超 過 開 發(fā) 成 本 中 至 項(xiàng) 費(fèi) 用 之和 的 3%計(jì) 算 。 下 列 費(fèi) 用 不 得 計(jì) 入 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 價(jià)

55、 格 ： 住 宅 小 區(qū) 內(nèi) 經(jīng) 營 性 設(shè) 施 的 建 設(shè) 費(fèi) 用 ； 開 發(fā) 經(jīng) 營 企 業(yè) 留 用 的 辦 公 用 房 、 經(jīng) 營 用 房 的 建 筑 安 裝 費(fèi) 用及 應(yīng) 分 攤 的 各 種 費(fèi) 用 ； 各 種 與 住 房 開 發(fā) 經(jīng) 營 無 關(guān) 的 集 資 、 贊 助 、 捐 贈(zèng) 和 其 他 費(fèi) 用 ； 各 種 賠 償 金 、 違 約 金 、 滯 納 金 和 罰 款 ； 按 規(guī) 定 已 經(jīng) 減 免 及 其 他 不 應(yīng) 計(jì) 入 價(jià) 格 的 費(fèi) 用 。 成 本 法 應(yīng) 用 中 的 相 關(guān) 規(guī) 定 農(nóng) 地 征 收 費(fèi) 用 的 有 關(guān) 規(guī) 定 征 地 補(bǔ) 償 安 置 費(fèi) 用 。 土 地 補(bǔ)

56、償 費(fèi) 。 征 收 耕 地 的 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) ， 為 該 耕 地 被 征 收 前3年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 6 10倍 。 征 收 其 他 土 地 的 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) ， 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 參 照 征 收 耕 地 的 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 的標(biāo) 準(zhǔn) 規(guī) 定 。 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 。 征 收 耕 地 的 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) ， 按 照 需 要 安 置 的 農(nóng)業(yè) 人 口 數(shù) 計(jì) 算 。 需 要 安 置 的 農(nóng) 業(yè) 人 口 數(shù) ， 按 照 被 征 收 的 耕地 數(shù) 量 除 以 征 地 前 被 征 收 單 位 平 均 每 人 占 有 耕 地 的 數(shù) 量 計(jì)算 。

57、 每 一 個(gè) 需 要 安 置 的 農(nóng) 業(yè) 人 口 的 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) ， 為 該耕 地 被 征 收 前 3年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 4 6倍 。 但 是 ， 每 公 頃 被征 收 耕 地 的 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) ， 最 高 不 得 超 過 被 征 收 前 3年 平 均年 產(chǎn) 值 的 15倍 。 但 是 ， 土 地 補(bǔ) 償 費(fèi) 和 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 的 總 和 不 得 超 過 土 地 被 征 收 前 3年 平 均 年 產(chǎn) 值 的 30倍 。 地 上 附 著 物 補(bǔ) 償 費(fèi) 。 地 上 附 著 物 補(bǔ) 償 費(fèi) 包 括 被 征 收房 屋 及 其 他 建 筑 物 (含 構(gòu) 筑 物 )、

58、 農(nóng) 田 水 利 設(shè) 施 、 樹木 、 蔬 菜 大 棚 等 的 補(bǔ) 償 費(fèi) ， 地 上 附 著 物 補(bǔ) 償 標(biāo) 準(zhǔn) ，由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 規(guī) 定 。 青 苗 的 補(bǔ) 償 費(fèi) 。 青 苗 補(bǔ) 償 費(fèi) 是 對 被 征 收 土 地 上 尚 不能 收 獲 的 農(nóng) 作 物 給 予 的 補(bǔ) 償 費(fèi) 。 可 以 移 植 的 苗 木 、花 草 以 及 多 年 生 經(jīng) 濟(jì) 林 木 等 ， 一 般 是 支 付 移 植 費(fèi) ；不 能 移 植 的 ， 給 予 合 理 補(bǔ) 償 或 作 價(jià) 收 購 。 青 苗 的 補(bǔ)償 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) ， 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 規(guī) 定 。農(nóng) 地 征 收

59、費(fèi) 用 的 有 關(guān) 規(guī) 定 征 地 管 理 費(fèi) 。 征 地 管 理 費(fèi) 是 指 縣 級 以 上 人 民 政 府 土 地 管 理 部 門 受 用 地單 位 委 托 ， 采 用 包 干 方 式 統(tǒng) 一 負(fù) 責(zé) 、 組 織 、 辦 理 各 類 建 設(shè) 項(xiàng) 目 征 收 土 地的 有 關(guān) 事 宜 ， 由 用 地 單 位 在 征 地 費(fèi) 總 額 的 基 礎(chǔ) 上 按 一 定 比 例 支 付 的 管 理費(fèi) 用 。 一 般 為 2-5%。 耕 地 占 用 稅 (占 用 耕 地 的 )。 根 據(jù) 中 華 人 民 共 和 國 耕 地 占 用 稅 暫 行 條件 (1987年 4月 1日 國 發(fā) 1987 27號(hào) )的

60、 規(guī) 定 ， 占 用 耕 地 建 房 或 者 從 事其 他 非 農(nóng) 業(yè) 建 設(shè) 的 單 位 和 個(gè) 人 ， 都 是 耕 地 占 用 稅 的 納 稅 義 務(wù) 人 ， 應(yīng) 當(dāng) 按照 規(guī) 定 繳 納 耕 地 占 用 稅 。 耕 地 占 用 稅 以 納 稅 義 務(wù) 人 實(shí) 際 占 用 的 耕 地 面 積計(jì) 稅 ， 按 照 規(guī) 定 稅 額 一 次 性 征 收 。 各 地 耕 地 占 用 稅 的 適 用 稅 額 標(biāo) 準(zhǔn) ， 由各 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 人 民 政 府 在 中 華 人 民 共 和 國 占 用 稅 暫 行 條 例 規(guī) 定 的 稅 額 標(biāo) 準(zhǔn) 幅 度 以 內(nèi) ， 根 據(jù) 本 地 區(qū)

61、 的 實(shí) 際 情 況 具 體 核 定 。 農(nóng) 地 征 收 費(fèi) 用 的 有 關(guān) 規(guī) 定 耕 地 開 墾 費(fèi) (占 用 耕 地 的 )。 國 家 實(shí) 行 占 用 耕 地 補(bǔ) 償 制 度 。 非 農(nóng) 業(yè) 建 設(shè) 經(jīng) 批準(zhǔn) 占 用 耕 地 的 ， 按 照 “ 占 多 少 ， 墾 多 少 ” 的 原 則 ， 由 占 用 耕 地 的 單 位 負(fù) 責(zé)開 墾 與 所 占 用 耕 地 的 數(shù) 量 和 質(zhì) 量 相 當(dāng) 的 耕 地 ； 沒 有 條 件 開 墾 或 者 開 墾 的 耕地 不 符 合 要 求 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 按 照 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 的 規(guī) 定 繳 納 耕 地 開 墾 費(fèi) ，專 款 用

62、 于 開 墾 新 的 耕 地 。 新 菜 地 開 發(fā) 建 設(shè) 基 金 (征 收 城 市 郊 區(qū) 菜 地 的 )。 征 收 城 市 郊 區(qū) 的 菜 地 ， 用 地單 位 應(yīng) 當(dāng) 按 照 國 家 有 關(guān) 規(guī) 定 繳 納 新 菜 地 開 發(fā) 建 設(shè) 基 金 。 新 菜 地 開 發(fā) 建 設(shè) 基金 的 繳 納 標(biāo) 準(zhǔn) ， 由 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 規(guī) 定 。 政 府 規(guī) 定 的 其 他 有 關(guān) 費(fèi) 、 稅 。 部 分 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 還 規(guī) 定 收 取 教 育附 加 、 防 洪 費(fèi) 、 南 水 北 調(diào) 費(fèi) 等 等 。 具 體 費(fèi) 、 稅 項(xiàng) 目 和 收 取 標(biāo) 準(zhǔn) ，

63、應(yīng) 根 據(jù) 國家 和 當(dāng) 地 政 府 的 有 關(guān) 規(guī) 定 執(zhí) 行 。農(nóng) 地 征 收 費(fèi) 用 的 有 關(guān) 規(guī) 定 城 市 房 屋 拆 遷 費(fèi) 用 的 有 關(guān) 規(guī) 定 在 城 市 規(guī) 劃 區(qū) 內(nèi) 國 有 土 地 上 實(shí) 施 房 屋 拆 遷 所 發(fā) 生 的 費(fèi) 、 稅 主 要 有 ： 房 屋 拆 遷 補(bǔ) 償 安 置 費(fèi) 用 。 該 費(fèi) 用 是 由 拆 遷 人 對 于 被 拆 遷 人 給 予 拆 遷 補(bǔ)償 和 拆 遷 安 置 所 發(fā) 生 的 全 部 費(fèi) 用 構(gòu) 成 ， 其 大 小 相 當(dāng) 于 下 列 幾 項(xiàng) 之 和 ： 被 拆 遷 房 屋 的 房 地 產(chǎn) 市 場 價(jià) 格 。 該 價(jià) 格 由 具 有 房

64、 地 產(chǎn) 價(jià) 格 評 估 資 質(zhì) 的機(jī) 構(gòu) ， 根 據(jù) 被 拆 遷 房 屋 的 區(qū) 位 、 用 途 、 建 筑 面 積 等 因 素 評 估 確 定 ， 不包 含 被 拆 遷 房 屋 室 內(nèi) 自 行 裝 飾 裝 修 的 補(bǔ) 償 金 額 以 及 搬 遷 補(bǔ) 助 費(fèi) 、 臨 時(shí)安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 和 拆 遷 非 住 宅 房 屋 造 成 停 產(chǎn) 、 停 業(yè) 的 補(bǔ) 償 費(fèi) 。 被 拆 遷 房 屋 室 內(nèi) 自 行 裝 飾 裝 修 的 補(bǔ) 償 金 額 。 這 由 拆 遷 人 和 被 拆 遷 人 協(xié)商 確 定 ； 協(xié) 商 不 成 的 ， 可 以 通 過 委 托 評 估 確 定 。 各 種 補(bǔ) 助 費(fèi) 、 補(bǔ)

65、 償 費(fèi) 。 包 括 ： 搬 遷 補(bǔ) 助 費(fèi) (如 搬 家 費(fèi) 、 分 體 式 空 調(diào) 拆 裝費(fèi) 、 熱 水 器 拆 裝 費(fèi) 、 電 話 移 機(jī) 費(fèi) 、 有 線 電 視 費(fèi) 等 )、 臨 時(shí) 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi)(或 周 轉(zhuǎn) 房 費(fèi) )和 拆 遷 非 住 宅 房 屋 造 成 停 產(chǎn) 、 停 業(yè) 的 補(bǔ) 償 費(fèi) 。 房 屋 拆 遷 估 價(jià) 服 務(wù) 費(fèi) (房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 評 估 費(fèi) )。 這 是 房 地 產(chǎn) 估 價(jià)機(jī) 構(gòu) 提 供 房 地 產(chǎn) 拆 遷 估 價(jià) 服 務(wù) 向 作 為 委 托 人 的 拆 遷 人 收 取 的費(fèi) 用 。 房 屋 拆 遷 服 務(wù) 費(fèi) 。 這 是 房 屋 拆 遷 企 業(yè) 提 供

66、 房 屋 拆 遷 服 務(wù) 收 取的 費(fèi) 用 。 房 屋 拆 遷 管 理 費(fèi) 。 該 費(fèi) 用 以 城 市 拆 遷 規(guī) 模 大 小 ， 按 照 不 超 過房 屋 拆 遷 補(bǔ) 償 安 置 費(fèi) 用 的 0.3% 0.6%收 取 。 具 體 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) ，由 各 省 、 自 治 區(qū) 、 直 轄 市 物 價(jià) 、 財(cái) 政 部 門 制 定 。 政 府 規(guī) 定 的 其 他 有 關(guān) 費(fèi) 、 稅 。城 市 房 屋 拆 遷 費(fèi) 用 的 有 關(guān) 規(guī) 定 各 種 結(jié) 構(gòu) 房 屋 的 耐 用 年 限 一 般 為 ： 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) ： 生 產(chǎn) 用 房 50年 ， 受 腐 蝕 的 生 產(chǎn) 用 房 35年 ， 非 生 產(chǎn)用 房 60年 。 磚 混 結(jié) 構(gòu) 一 等 ： 生 產(chǎn) 用 房 40年 ， 受 腐 蝕 的 生 產(chǎn) 用 房 30年 ， 非 生 產(chǎn) 用房 50年 。 磚 混 結(jié) 構(gòu) 二 等 ： 生 產(chǎn) 用 房 40年 ， 受 腐 蝕 的 生 產(chǎn) 用 房 30年 ， 非 生 產(chǎn) 用房 50年 。 磚 木 結(jié) 構(gòu) 一 等 ： 生 產(chǎn) 用 房 30年 ， 受 腐 蝕 的 生 產(chǎn) 用 房 20年 ， 非 生 產(chǎn)