《房地產(chǎn)估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)（49頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論方法、估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)解析及與抵押貸款有關(guān)的房地產(chǎn)評估與風(fēng)險(xiǎn)防范 目 錄第一講 房地產(chǎn)估價(jià)理論方法第二講 估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)解析第三講 與抵押貸款有關(guān)的房地產(chǎn)評估 風(fēng)險(xiǎn)防范 第 一 講房地產(chǎn)估價(jià)理論方法 房 地 產(chǎn) 的 含 義房 地 產(chǎn) 是 指 土 地 、 建 筑 物 及 其 他 地 上定 著 物 ， 是 實(shí) 物 、 權(quán) 益 、 區(qū) 位 三 者 的結(jié) 合 。 對 于 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 來 說 ， 有 意 義 的 房 地 產(chǎn) 分類 主 要 是 以 下 六 種： 按 照 房 地 產(chǎn) 用 途 的 分 類 ； 按 照房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 程 度 的 分 類 ； 按 照 房 地產(chǎn) 實(shí) 物 形 態(tài) 的

2、 分 類 ； 按 照 房 地 產(chǎn) 權(quán)益 狀 況 的 分 類 ； 按 照 房 地 產(chǎn) 是 否 產(chǎn)生 收 益 的 分 類 ； 按 照 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 營 使用 方 式 的 分 類 。 房 地 產(chǎn) 的 特 性 房 地 產(chǎn) 的 特 性 主 要 取 決 于 土 地 的 特 性 ， 是 以 土地 的 特 性 為 基 礎(chǔ) 的 。 從 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 和 把 握 房 地產(chǎn) 價(jià) 值 的 角 度 來 看 ， 房 地 產(chǎn) 主 要 有 不 可 移 動(dòng) 、獨(dú) 一 無 二 、 壽 命 長 久 、 供 給 有 限 、 價(jià) 值 量 大 、流 動(dòng) 性 差 、 用 途 多 樣 、 相 互 影 響 、 易 受 限 制 和保 值

3、 增 值 十 個(gè) 特 性 。 房 地 產(chǎn) 狀 況 描 述房 地 產(chǎn) 區(qū) 位 狀 況 描 述房 地 產(chǎn) 實(shí) 物 狀 況 描 述房 地 產(chǎn) 權(quán) 益 狀 況 描 述 房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 的 概 念 房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 ： 是 在 一 定 條 件 下 形 成 的 ， 其 價(jià) 值 基 礎(chǔ)取 決 于 價(jià) 值 基 準(zhǔn) 是 公 開 市 場 價(jià) 值 還 是 非 公 開 市 場 價(jià)值 ， 以 及 房 地 產(chǎn) 的 使 用 和 權(quán) 利 狀 況 。 市 場 價(jià) 值 市 場 價(jià) 值 是 指 房 地 產(chǎn) 在 滿 足 下 列 條 件 下 進(jìn) 行 交 易 最 可能 的 價(jià) 格 ： 1、 交 易 雙 方 是 自 愿 地 進(jìn) 行

4、交 易 的 ； 2、 交 易 雙 方 是 出 于 利 己 動(dòng) 機(jī) 進(jìn) 行 交 易 的 ； 3、 交 易 雙 方 是 精 明 的 、 謹(jǐn) 慎 行 事 的 ， 并 且 了 解 交 易對 象 、 知 曉 市 場 行 情 ； 4、 交 易 雙 方 有 較 充 裕 的 時(shí) 間 進(jìn) 行 交 易 ； 5、 不 存 在 買 者 因 特 殊 興 趣 而 給 予 附 加 出 價(jià) 。 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 的 概 念房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 師 根 據(jù) 特 定 的 估 價(jià) 目 的 ，遵 循 公 認(rèn) 的 估 價(jià) 原 則 ， 運(yùn) 用 科 學(xué) 的 估價(jià) 方 法 ， 按 照 嚴(yán) 謹(jǐn) 的 估 價(jià) 程 序 ， 在 對影 響 估 價(jià) 對

5、 象 價(jià) 值 的 因 素 進(jìn) 行 綜 合 分析 的 基 礎(chǔ) 上 ， 對 估 價(jià) 對 象 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn)的 特 定 價(jià) 值 進(jìn) 行 分 析 、 測 算 和 判 斷 并提 出 專 業(yè) 意 見 的 活 動(dòng) 。 房 地 產(chǎn) 主 要 估 價(jià) 方 法市 場 比 較 法收 益 還 原 法成 本 逼 近 法假 設(shè) 開 發(fā) 法基 準(zhǔn) 地 價(jià) 系 數(shù) 修 正 法 市 場 法 的 含 義市 場 法 ， 也 稱 為 比 較 法 、 市 場 比 較 法 、交 易 實(shí) 例 比 較 法 。 市 場 比 較 法 是 將 估 價(jià)對 象 與 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 近 期 有 過 交 易 的 類 似房 地 產(chǎn) 進(jìn) 行 比 較 ，

6、 對 這 些 類 似 房 地 產(chǎn) 的已 知 價(jià) 格 作 適 當(dāng) 的 修 正 ， 以 此 估 算 估 價(jià)對 象 的 客 觀 合 理 價(jià) 格 或 價(jià) 值 的 方 法 。市 場 法 的 理 論 依 據(jù) 是 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 形 成 的替 代 原 理 市 場 法市 場 法 基 本 公 式 ： 估 價(jià) 對 象 比 準(zhǔn) 價(jià) 格 =可 比 實(shí) 例成 交 價(jià) 格 交 易 情 況 修 正 市 場 狀 況 調(diào) 整 系 數(shù) 房 地 產(chǎn) 狀 況 調(diào) 整 系 數(shù)市 場 法 （ 以 居 住 房 地 產(chǎn) 為 例 ） 市 場 比 較 法 可 比 案 例 情 況 說 明比 較 因 素 估 價(jià) 對 象 可 比 實(shí) 例 1 可

7、比 實(shí) 例 2 可 比 實(shí) 例 3物 業(yè) 名 稱 北 京 市 * * *交 易 價(jià) 格 總 價(jià) （ 萬 元 ) 待 估 90 90 90單 價(jià) (元 /m 2) 待 估 18000 18000 18000交 易 日 期 【 年 月 】 2010.10 2010.11 2010.12 2010.11市 場 狀 況 穩(wěn) 定 穩(wěn) 定 穩(wěn) 定 穩(wěn) 定交 易 情 況 正 常 正 常 正 常 正 常 區(qū) 域因 素描 述 交 通 便 捷 度 交 通 便 捷 度 較 好 ，區(qū) 域 主 要 道 路 為 ，距 主 干 道 距 離 近 ，周 邊 有 等 公 交 線 路 交 通 便 捷 度 較 好， 區(qū) 域 主 要

8、道 路為 ， 距 主 干 道 距離 近 ， 周 邊 有 等公 交 線 路 交 通 便 捷 度 較 好， 區(qū) 域 主 要 道 路為 ， 距 主 干 道 距離 近 ， 周 邊 有 等公 交 線 路 交 通 便 捷 度 較 好， 區(qū) 域 主 要 道 路為 ， 距 主 干 道 距離 近 ， 周 邊 有 等公 交 線 路自 然 和 人 文 環(huán) 境質(zhì) 量 環(huán) 境 質(zhì) 量 一 般 環(huán) 境 質(zhì) 量 一 般 環(huán) 境 質(zhì) 量 一 般 環(huán) 境 質(zhì) 量 一 般基 礎(chǔ) 設(shè) 施 七 通 一 平 （ 宗 地 紅線 外 通 上 、 下 水 、通 路 、 通 電 、 通 信、 通 燃 氣 、 通 熱 力及 紅 線 內(nèi) 場 地

9、平 整） 七 通 一 平 （ 宗 地紅 線 外 通 上 、 下水 、 通 路 、 通 電、 通 信 、 通 燃 氣、 通 熱 力 及 紅 線內(nèi) 場 地 平 整 ） 七 通 一 平 （ 宗 地紅 線 外 通 上 、 下水 、 通 路 、 通 電、 通 信 、 通 燃 氣、 通 熱 力 及 紅 線內(nèi) 場 地 平 整 ） 七 通 一 平 （ 宗 地紅 線 外 通 上 、 下水 、 通 路 、 通 電、 通 信 、 通 燃 氣、 通 熱 力 及 紅 線內(nèi) 場 地 平 整 ）公 共 配 套 設(shè) 施 公 建 配 套 設(shè) 施 較 完善 公 建 配 套 設(shè) 施 較完 善 公 建 配 套 設(shè) 施 較完 善 公

10、建 配 套 設(shè) 施 較完 善 市 場 比 較 法 可 比 案 例 情 況 說 明比 較 因 素 估 價(jià) 對 象 可 比 實(shí) 例 1 可 比 實(shí) 例 2 可 比 實(shí) 例 3物 業(yè) 名 稱 北 京 市 * * * 實(shí) 物狀 況因 素描 述 建 筑 類 型 板 樓 板 樓 板 樓 板 樓公 共 部 分 裝 修 較 好 較 好 較 好 較 好設(shè) 備 較 齊 全 較 齊 全 較 齊 全 較 齊 全所 在 層 /總 樓 層 / 6/6 6/6 6/6朝 向 南 北 南 南 南建 筑 面 積 （ m ） 50 50 50戶 型 一 室 一 廳 一 廚 一 衛(wèi)一 陽 臺 ， 較 好 二 室 一 廳 一 廚 一

11、衛(wèi) 一 陽 臺 ， 較 好 二 室 一 廳 一 廚 一 衛(wèi)一 陽 臺 ， 較 好 二 室 一 廳 一 廚 一衛(wèi) 一 陽 臺 ， 較 好裝 修 狀 況 / 精 裝 修 精 裝 修 精 裝 修容 積 率 大 于 1 大 于 1 大 于 1 大 于 1景 觀 及 綠 化 較 好 較 好 較 好 較 好權(quán) 益 狀 況 設(shè) 定 無 其 他 權(quán) 利 無 無 無 市場比較法測算表及修正系數(shù)比 較 因 素 估 價(jià) 對 象 可 比 實(shí) 例 1 可 比 實(shí) 例 2 可 比 實(shí) 例 3物 業(yè) 名 稱 北 京 市 * * *交 易 價(jià) 格 總 價(jià) （ 萬 元 ) 待 估 90 90 90單 價(jià) (元 /m 2) 待

12、估 18000 18000 18000交 易 日 期 【 年 月 】 100 100 100 100市 場 狀 況 100 100 100 100 交 易 情 況 100 100 100 100區(qū) 域因 素描 述 交 通 便 捷 度 100 100 100 100自 然 和 人 文 環(huán) 境 質(zhì) 量 100 100 100 100基 礎(chǔ) 設(shè) 施 100 100 100 100公 共 配 套 設(shè) 施 100 100 100 100 市場比較法測算表及修正系數(shù)比 較 因 素 估 價(jià) 對 象 可 比 實(shí) 例 1 可 比 實(shí) 例 2 可 比 實(shí) 例 3實(shí)物狀況因素描 述 建 筑 類 型 100 100

13、100 100公 共 部 分 裝 修 100 100 100 100設(shè) 備 100 100 100 100所 在 層 /總 樓 層 100 100 100 100朝 向 100 100 100 100建 筑 面 積 （ m ） 100 100 100 100戶 型 100 100 100 100裝 修 狀 況 100 100 100 100容 積 率 100 100 100 100景 觀 及 綠 化 100 100 100 100權(quán) 益 狀 況 100 100 100 100修 正 系 數(shù) () 1.0000 1.0000 1.0000 比 準(zhǔn) 價(jià) 格 18000 18000 18000市 場

14、 比 較 法 評 估 單 價(jià) （ 元 /m ） 18000 收 益 法 的 含 義收 益 法 ， 也 稱 為 收 益 資 本 化 法 、 收 益 還原 法 ， 是 根 據(jù) 估 價(jià) 對 象 的 未 來 收 益 來 求取 估 價(jià) 對 象 價(jià) 值 的 方 法 。收 益 法 是 以 預(yù) 期 收 益 原 理 為 基 礎(chǔ) 的 收 益 法 收 益 法 常 用 公 式 ：V=A/Y 1-1/（ 1+Y） n其 中 ： V收 益 法 評 估 價(jià) 格 A房 地 產(chǎn) 年 純 收 益 Y房 地 產(chǎn) 的 報(bào) 酬 率 n房 地 產(chǎn) 收 益 年 期凈 收 益 =潛 在 毛 租 金 收 入 -空 置 和 收 租 損失 +其

15、他 收 入 -運(yùn) 營 費(fèi) 用報(bào) 酬 率 =年 收 益 /價(jià) 格 收 益 法 估 價(jià) 測 算 匯 總 表 (單 位 :單 價(jià) 人 民 幣 元 /平 方 米 ,總 價(jià) 萬 元 )序 號 項(xiàng) 目 說 明1 年 房 地 產(chǎn) 有 效 毛 收 益 1=(2)+(3)+(4) 日 租 金 (元 /平 方 米 .日 ) 依 據(jù) 估 價(jià) 人 員 對 周 邊 房 地 產(chǎn) 市 場 行 情 的 調(diào) 查 及 預(yù) 測 ， 該 地 區(qū) 同 類 型 房 地 產(chǎn) 出 租 租 金水 平 為 *元 /平 方 米 .日 。 租 金 內(nèi) 涵 不 包 括 物 業(yè) 費(fèi) 、 水 、 電 、 暖 等 費(fèi) 用 。 年 房 地 產(chǎn) 潛 在 毛 收

16、 益 按 365天 /年 計(jì) 算 。 空 置 造 成 的 租 金 損 失 指 房 屋 在 出 租 過 程 中 遇 到 沒 有 出 租 出 去 的 空 置 期 ,按 *天 計(jì) 算 。 其 他 收 入 按 租 賃 保 證 金 為 每 年 *元 /平 方 米 ,一 年 期 存 款 利 率 測 算 。2 年 總 費(fèi) 用 2=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8) 維 修 費(fèi) 以 有 效 毛 收 益 為 基 數(shù) 測 算 。 管 理 費(fèi) 以 有 效 毛 收 益 為 基 數(shù) 測 算 。 房 產(chǎn) 稅 按 房 產(chǎn) 原 值 的 70%的 1.2%測 算 ， 原 值 根 據(jù) 財(cái) 務(wù) 報(bào) 表

17、內(nèi) 容 按 *元 /平 方 米 測 算 。 城 鎮(zhèn) 土 地 使 用 稅 依 據(jù) 北 京 市 城 鎮(zhèn) 土 地 納 稅 等 級 分 級 范 圍 ， 按 實(shí) 際 占 用 的 土 地 面 積 為 計(jì) 稅 依 據(jù) ，依 照 規(guī) 定 稅 額 *元 /平 方 米 計(jì) 算 征 收 。 營 業(yè) 稅 及 附 加 營 業(yè) 稅 、 城 市 維 護(hù) 建 設(shè) 稅 、 教 育 費(fèi) 附 加 總 按 年 房 地 產(chǎn) 有 效 毛 收 益 的 5.5%計(jì) 。 印 花 稅 印 花 稅 可 按 扣 減 租 金 損 失 后 的 潛 在 毛 收 益 的 0.1%計(jì) 算 。 保 險(xiǎn) 費(fèi) 保 險(xiǎn) 費(fèi) 指 房 產(chǎn) 所 有 人 為 使 自 己 的

18、 房 產(chǎn) 避 免 意 外 損 失 而 向 保 險(xiǎn) 公 司 支 付 的 費(fèi) 用 ， 可 按年 房 屋 現(xiàn) 值 的 1計(jì) 。 租 賃 中 介 費(fèi) 以 有 效 毛 收 益 為 基 數(shù) 測 算 。3 年 租 金 凈 收 益 (A) 3=1-24 報(bào) 酬 率 (Y) 結(jié) 合 該 區(qū) 域 房 屋 租 售 比 例 的 調(diào) 查 情 況 ， 采 用 市 場 提 取 法 確 定 。 5 可 獲 收 益 年 限 n（ 年 ） 經(jīng) 估 價(jià) 人 員 現(xiàn) 場 查 勘 和 判 斷 ， 評 估 中 可 獲 收 益 年 限 以 土 地 剩 余 年 限 計(jì) 算 。6 房 地 產(chǎn) 價(jià) 值測 算 結(jié) 果 單 價(jià) （ V） V=A/Y

19、 1-1/（ 1+Y） n總 價(jià) 總 價(jià) =單 價(jià) 建 筑 面 積 成 本 法 的 含 義成 本 法 ， 是 根 據(jù) 估 價(jià) 對 象 的 重 新 購 建 價(jià)格 來 求 取 估 價(jià) 對 象 價(jià) 值 的 方 法 ； 較 具 體地 說 ， 是 求 取 估 價(jià) 對 象 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 重新 購 建 價(jià) 格 和 建 筑 物 折 舊 ， 然 后 將 重 新購 建 價(jià) 格 減 去 建 筑 物 折 舊 來 求 取 估 價(jià) 對象 價(jià) 值 的 方 法 。成 本 法 的 理 論 依 據(jù) 是 生 產(chǎn) 費(fèi) 用 價(jià) 值 論 -商 品 的 價(jià) 格 是 依 據(jù) 生 產(chǎn) 所 必 要 的 費(fèi) 用 而決 定 。 成 本 法

20、 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成 ， 分 為 七 大 項(xiàng) ： 、 土 地 取 得 成 本 、開 發(fā) 成 本 、 管 理 費(fèi) 用 、 銷 售 費(fèi) 用 、 投 資 利 息 、 銷 售 稅 費(fèi) 、 開 發(fā) 利 潤 建 筑 物 成 本 法 最 基 本 公 式 ： 房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 =重 新 購 建 價(jià) 格-建 筑 物 折 舊 建 筑 物 折 舊 建 筑 物 折 舊 ， 可 以 分 為 物 質(zhì) 折 舊 、 功 能 折 舊 和 經(jīng) 濟(jì) 折舊 三 大 類 . 物 質(zhì) 折 舊 也 稱 為 有 形 損 耗 ， 是 指 建 筑 物 在 實(shí) 體 上 的 老化 、 磨 損 、 損 壞 所 造 成 的 建 筑 物 價(jià) 值

21、 損 失 。 功 能 折 舊 也 稱 為 無 形 損 耗 ， 是 指 建 筑 物 在 功 能 上 的 缺乏 、 落 后 或 過 剩 所 造 成 的 建 筑 物 價(jià) 值 損 失 。 經(jīng) 濟(jì) 折 舊 也 稱 為 外 部 折 舊 ， 是 指 建 筑 物 以 外 的 各 種 不利 因 素 所 造 成 的 建 筑 物 價(jià) 值 損 失 。 假 設(shè) 開 發(fā) 法 的 含 義假 設(shè) 開 發(fā) 法 是 預(yù) 測 估 價(jià) 對 象 開 發(fā) 完 成 后 的 價(jià) 值和 后 續(xù) 開 發(fā) 建 設(shè) 的 必 要 支 出 及 應(yīng) 得 利 潤 ， 然 后將 開 發(fā) 完 成 后 的 價(jià) 值 減 去 后 續(xù) 開 發(fā) 建 設(shè) 的 必 要支 出

22、 及 應(yīng) 得 利 潤 來 求 取 估 價(jià) 對 象 價(jià) 值 的 方 法 。假 設(shè) 開 發(fā) 法 的 理 論 依 據(jù) 是 預(yù) 期 收 益 原 理 。 假 設(shè) 開 發(fā) 法 估 價(jià) 測 算 匯 總 表 （ （ 單 位 ： 單 價(jià) 元 /平 方 米 ）序 號 項(xiàng) 目 說 明1 后 續(xù) 開 發(fā) 經(jīng) 營 期 (年 ) 根 據(jù) 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 及 現(xiàn) 狀 建 設(shè) 情 況 取 值 。2 開 發(fā) 完 成 后 的 價(jià) 值 根 據(jù) 開 發(fā) 完 成 后 價(jià) 值 測 算 結(jié) 果 。3 取 得 土 地 的 稅 費(fèi) 取 開 發(fā) 完 成 后 價(jià) 值 的 3.05%(包 括 契 稅 3%及 印 花 稅 0.05%)。4 續(xù) 建 成

23、 本 根 據(jù) 續(xù) 建 成 本 的 測 算 結(jié) 果 。 5 管 理 費(fèi) 用 企 業(yè) 行 政 管 理 部 門 為 管 理 和 組 織 經(jīng) 營 活 動(dòng) 而 發(fā) 生 的 各 項(xiàng) 費(fèi) 用 ， 以 續(xù) 建 成 本 為 基 數(shù) ， 按 照 一 定 比率 計(jì) 算 。6 銷 售 費(fèi) 用 企 業(yè) 在 銷 售 產(chǎn) 品 或 者 提 供 勞 務(wù) 等 過 程 中 發(fā) 生 的 各 項(xiàng) 費(fèi) 用 ， 以 及 專 設(shè) 銷 售 機(jī) 構(gòu) 的 各 項(xiàng) 費(fèi) 用 ， 以 開發(fā) 完 成 后 的 價(jià) 值 為 基 數(shù) ， 按 照 一 定 比 率 計(jì) 算 。7 投 資 利 息 以 續(xù) 建 成 本 、 管 理 費(fèi) 、 銷 售 費(fèi) 用 為 基 數(shù) ，

24、 設(shè) 定 在 后 續(xù) 開 發(fā) 經(jīng) 營 期 內(nèi) 均 勻 投 入 ； 已 建 工 程 價(jià) 值 及購 買 稅 費(fèi) 按 一 次 性 投 入 考 慮 ， 均 按 復(fù) 利 計(jì) 算 ， 根 據(jù) 年 期 選 擇 利 率 。 公 式 ： 投 資 利 息 （ 建 筑 物續(xù) 建 成 本 管 理 費(fèi) +銷 售 費(fèi) 用 ） （ 1 利 息 率 ） 續(xù) 建 周 期 /2 1 （ 已 建 工 程 價(jià) 值 +購 買 稅 費(fèi) ） （ 1 利 息 率 ） 續(xù) 建 周 期 1。8 銷 售 稅 費(fèi) 包 括 銷 售 稅 金 及 附 加 、 其 他 銷 售 稅 費(fèi) ， 以 開 發(fā) 完 成 后 價(jià) 值 為 基 數(shù) ， 按 照 一 定 比

25、率 計(jì) 算 。9 開 發(fā) 利 潤 投 資 利 潤 率 參 考 類 似 地 區(qū) 、 相 當(dāng) 規(guī) 模 檔 次 、 相 同 用 途 的 項(xiàng) 目 利 潤 水 平 確 定 ， 以 已 建 工 程 價(jià) 值 、取 得 稅 費(fèi) 、 續(xù) 建 成 本 、 管 理 費(fèi) 用 、 銷 售 費(fèi) 用 之 和 為 基 數(shù) 測 算 。10 在 建 工 程 價(jià) 值 （ V） V=2-3-4-5-6-7-8-9 在 建 工 程 續(xù) 建 成 本 計(jì) 算 表 （ 單 位 ： 單 價(jià) 元 /平 方 米 ）序 號 項(xiàng) 目 說 明1 續(xù) 建 建 筑 安 裝 工程 費(fèi) 包 括 基 礎(chǔ) 工 程 、 結(jié) 構(gòu) 工 程 、 設(shè) 備 安 裝 及 裝 飾

26、 工 程 費(fèi) 用 等 ， 根 據(jù) 項(xiàng) 目 工 程 標(biāo) 準(zhǔn) 及 至 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 工 程進(jìn) 度 取 值(1) 基 礎(chǔ) 工 程 費(fèi) 用 可 根 據(jù) 估 價(jià) 對 象 結(jié) 構(gòu) 等 實(shí) 際 情 況 取 費(fèi) ， 可 參 考 工 程 造 價(jià) 網(wǎng) 。(2) 結(jié) 構(gòu) 工 程 費(fèi) 用 可 根 據(jù) 估 價(jià) 對 象 結(jié) 構(gòu) 等 實(shí) 際 情 況 取 費(fèi) ， 可 參 考 工 程 造 價(jià) 網(wǎng) 。(3) 設(shè) 備 安 裝 和 裝 飾工 程 費(fèi) 用 可 根 據(jù) 估 價(jià) 對 象 結(jié) 構(gòu) 等 實(shí) 際 情 況 取 費(fèi) ， 可 參 考 工 程 造 價(jià) 網(wǎng) 。2 工 程 勘 察 設(shè) 計(jì) 和前 期 工 程 費(fèi) 包 括 市 場 調(diào) 查

27、、 可 行 性 研 究 、 工 程 勘 察 、 環(huán) 境 影 響 評 價(jià) 、 規(guī) 劃 及 建 筑 設(shè) 計(jì) 、 建 設(shè) 工 程 招 投 標(biāo) 、 施工 的 通 水 、 通 電 、 通 路 、 場 地 平 整 及 臨 時(shí) 用 房 等 開 發(fā) 項(xiàng) 目 前 期 工 作 所 必 要 的 費(fèi) 用 ， 以 續(xù) 建 建 筑 安裝 工 程 費(fèi) 為 基 數(shù) 。3 室 外 工 程 費(fèi) (1)+(2)(1) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 費(fèi) 為 經(jīng) 規(guī) 劃 部 門 批 準(zhǔn) 建 設(shè) 的 居 住 小 區(qū) 用 地 規(guī) 劃 紅 線 以 內(nèi) 的 道 路 、 供 水 、 供 電 、 供 氣 、 通 訊 、 照 明 、園 林 、 綠 化 、

28、 環(huán) 衛(wèi) 、 排 污 、 排 洪 等 工 程 費(fèi) 用 和 居 住 小 區(qū) 紅 線 以 外 專 門 為 本 居 住 小 區(qū) 建 設(shè) 的 基 礎(chǔ) 設(shè)施 費(fèi) 用 。 根 據(jù) 本 項(xiàng) 目 特 點(diǎn) 及 工 程 量 ，(2) 公 共 配 套 設(shè) 施 建設(shè) 費(fèi) 主 要 為 居 住 小 區(qū) 服 務(wù) 的 、 非 經(jīng) 營 性 公 共 設(shè) 施 和 生 活 服 務(wù) 設(shè) 施 的 建 設(shè) 費(fèi) 用 ， 包 括 非 經(jīng) 營 性 等 教 育 、醫(yī) 療 衛(wèi) 生 、 文 化 體 育 、 郵 電 、 社 區(qū) 服 務(wù) 、 行 政 管 理 、 市 政 公 用 設(shè) 施 等 。4 小 計(jì) 1+2+3 5 不 可 預(yù) 見 費(fèi) 根 據(jù) 項(xiàng) 目

29、規(guī) 模 、 工 程 進(jìn) 度 及 項(xiàng) 目 的 實(shí) 際 情 況 ， 確 定 不 可 預(yù) 見 費(fèi) 。6 續(xù) 建成 本 單 價(jià) 4+5總 價(jià) (萬 元 ) 續(xù) 建 成 本 單 價(jià) 分 攤 無 收 益 面 積 后 的 建 筑 面 積 10000 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 法 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 法 北 京 市 人 民 政 府 于 二 二 年 十 二 月 十 日 正 式施 行 北 京 市 人 民 政 府 關(guān) 于 調(diào) 整 本 市 出 讓 國 有土 地 使 用 權(quán) 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 的 通 知 京 政 發(fā) （ 2002）32號 ， 北 京 市 國 土 資 源 和 房 屋 管 理 局 于 二 二 年 十 二 月 十 七 日 正

30、 式 施 行 關(guān) 于 公 布 本市 出 讓 國 有 土 地 使 用 權(quán) 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 應(yīng) 用 方 法 的 通知 京 國 土 房 管 出 （ 2002） 1121號 ,對 北京 市 出 讓 國 有 土 地 進(jìn) 行 宏 觀 控 制 ， 依 據(jù) 上 述 文件 求 取 估 價(jià) 對 象 的 地 價(jià) 。 重 點(diǎn) 概 念樓 面 地 價(jià) 是 按 照 土 地 上 的 建 筑 物 面 積 均 攤 的 土 地 價(jià) 格樓 面 地 價(jià) =土 地 總 價(jià) /總 建 筑 面 積樓 面 地 價(jià) =土 地 單 價(jià) 總 建 筑 面 積 /土 地 總 面 積 =土 地 單 價(jià) /容 積 率 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 程 序1、 獲 取

31、 估 價(jià) 業(yè) 務(wù) ；2、 受 理 估 價(jià) 委 托 ；3、 擬 定 估 價(jià) 作 業(yè) 方 案 ；4、 搜 集 估 價(jià) 所 需 資 料 ；5、 實(shí) 地 查 看 估 價(jià) 對 象 ；6、 分 析 估 價(jià) 對 象 及 房 地 產(chǎn) 市 場 ；7、 選 定 估 價(jià) 方 法 進(jìn) 行 測 算 ； 8、 確 定 估 價(jià) 結(jié) 果 ；9、 撰 寫 估 價(jià) 報(bào) 告 ；10、 內(nèi) 部 審 核 估 價(jià) 報(bào)告 ；11、 出 具 估 價(jià) 報(bào) 告 ；12、 估 價(jià) 資 料 歸 檔 貸 后 重 估 ， 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 工 作 配 合 重 點(diǎn)1、 對 房 地 產(chǎn) 押 品 作 出 現(xiàn) 時(shí) 點(diǎn) 市 場 價(jià) 值 評 估值 ；2、 對 房 地

32、 產(chǎn) 押 品 作 出 現(xiàn) 時(shí) 點(diǎn) 風(fēng) 險(xiǎn) 等 級 分 類結(jié) 果 ；3. 為 押 品 價(jià) 值 重 估 項(xiàng) 目 作 出 貸 后 評 估 分 析綜 合 報(bào) 告 ；4. 建 立 專 用 的 動(dòng) 態(tài) 貸 后 評 估 系 統(tǒng) 第 二 講估價(jià)報(bào)告要點(diǎn)解析 A、 致 估 價(jià) 委 托 人 函 （ 明 確 估 價(jià) 對 象 、 估 價(jià) 目 的 、 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 及 估價(jià) 結(jié) 果 ）B、 注 冊 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 師 聲 明 （ 估 價(jià) 師 簽 字 ， 可 從 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 師 網(wǎng)站 上 查 詢 及 核 實(shí) 估 價(jià) 師 真 偽 及 執(zhí) 業(yè) 情 況 ）C、 估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件 （ 估 價(jià)

33、的 假 設(shè) 和 限 制 條 件 主 要 是 針 對估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 房 地 產(chǎn) 市 場 狀 況 和 估 價(jià) 對 象 狀 況 中 那 些 不 確 定 且 對 價(jià)值 有 影 響 的 因 素 予 以 假 定 。 包 括 ： 1、 對 應(yīng) 評 估 的 價(jià) 值 類 型 ， 說 明其 主 要 條 件 ； 2、 對 委 托 人 提 供 的 有 關(guān) 情 況 和 資 料 進(jìn) 行 了 必 要 的 核查 ， 無 理 由 懷 疑 委 托 人 提 供 的 情 況 和 資 料 的 真 實(shí) 性 ； 3、 說 明 未 經(jīng)調(diào) 查 核 實(shí) 或 無 法 調(diào) 查 核 實(shí) 的 有 關(guān) 情 況 和 資 料 ； 4、 說 明 在 情 況

34、 不 明或 資 料 不 全 下 是 以 何 種 情 形 來 估 價(jià) 的 ； 5、 說 明 估 價(jià) 中 的 一 些 特 殊處 理 ； 6、 說 明 在 估 價(jià) 中 未 考 慮 的 因 素 。 對 于 不 確 定 性 因 素 ， 估 價(jià)師 應(yīng) 當(dāng) 勤 勉 盡 責(zé) ， 予 以 必 要 的 專 業(yè) 關(guān) 注 ， 針 對 估 價(jià) 項(xiàng) 目 的 具 體 情 況 ， 合 理 且 有 依 據(jù) 地 作 出 假 定 。 ） 估 價(jià) 報(bào) 告 模 板 及 要 點(diǎn) 解 析 D、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 一 、 估 價(jià) 委 托 人 二 、 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) （ 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 資 質(zhì) 的 核 實(shí) ） 三 、

35、 估 價(jià) 目 的 （ 是 否 相 符 ） 四 、 估 價(jià) 對 象 （ 確 定 估 價(jià) 對 象 范 圍 及 區(qū) 位 、 實(shí) 物 、權(quán) 益 等 狀 況 ） 五 、 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) （ 一 般 為 現(xiàn) 場 勘 查 日 期 ， 如 不 符 需 進(jìn)行 相 關(guān) 說 明 ） 六 、 價(jià) 值 類 型 （ 明 確 本 次 估 價(jià) 的 價(jià) 值 內(nèi) 涵 ， 估 價(jià) 對象 剩 余 使 用 年 期 、 用 途 及 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 狀 況 等 ） 估 價(jià) 報(bào) 告 模 板 及 要 點(diǎn) 解 析 D、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 七 、 估 價(jià) 依 據(jù) 八 、 估 價(jià) 原 則 九 、 估 價(jià) 方 法 （ 根 據(jù)

36、 所 選 擇 的 方 法 進(jìn) 行 描 述 ， 說 明本 次 估 價(jià) 思 路 及 估 價(jià) 所 采 用 的 方 法 和 這 些 方 法 的 定 義 、 并對 所 選 擇 方 法 的 依 據(jù) 及 未 選 擇 其 他 方 法 的 原 因 進(jìn) 行 說明 。 ） 估 價(jià) 報(bào) 告 模 板 及 要 點(diǎn) 解 析 D、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 十 、 估 價(jià) 結(jié) 果 （ 1、 假 定 未 設(shè) 立 法 定 優(yōu) 先 受 償 權(quán)利 下 的 市 場 價(jià) 值 2、 需 扣 減 的 估 價(jià) 人 員 知 悉 的 法 定 優(yōu)先 受 償 款 3、 抵 押 價(jià) 值 估 價(jià) 結(jié) 果 ） 十 一 、 估 價(jià) 人 員

37、十 二 、 估 價(jià) 作 業(yè) 日 期 十 三 、 估 價(jià) 報(bào) 告 應(yīng) 用 的 有 效 期 估 價(jià) 報(bào) 告 模 板 及 要 點(diǎn) 解 析 D、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 十 四 、 估 價(jià) 對 象 的 抵 押 價(jià) 值 未 來 下 跌 風(fēng) 險(xiǎn) 分 析 （ 建 議 估 價(jià) 委 托 人 或 者 相 關(guān) 權(quán) 利 人 密 切 關(guān) 注 估 價(jià) 對 象抵 押 價(jià) 值 在 未 來 年 內(nèi) 下 跌 的 風(fēng) 險(xiǎn) ， 目 前 預(yù) 期 可 能 導(dǎo) 致房 地 產(chǎn) 抵 押 價(jià) 值 下 跌 的 因 素 主 要 有 以 下 幾 方 面 ： 1、房 地 產(chǎn) 的 使 用 和 維 護(hù) 情 況 。 2、 區(qū) 位 因 素

38、的 改 變 。 3、房 地 產(chǎn) 市 場 供 求 變 化 情 況 。 4、 房 地 產(chǎn) 政 策 影 響 。 ） 估 價(jià) 報(bào) 告 模 板 及 要 點(diǎn) 解 析 D、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 十 五 、 估 價(jià) 對 象 的 變 現(xiàn) 能 力 分 析（ 變 現(xiàn) 能 力 是 指 假 定 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 實(shí) 現(xiàn) 抵 押 權(quán) 時(shí) ， 在 沒 有 過 多 損 失 的 條 件下 ， 將 抵 押 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換 為 現(xiàn) 金 的 可 能 性 。 主 要 包 括 以 下 幾 方 面 ： （ 1）房 地 產(chǎn) 的 通 用 性 。 （ 2） 房 地 產(chǎn) 的 獨(dú) 立 使 用 性 和 可 分 割 轉(zhuǎn) 讓

39、 性 。 （ 3） 變現(xiàn) 的 時(shí) 間 長 短 。 （ 4） 快 速 變 現(xiàn) 的 方 式 。 （ 5） 區(qū) 域 市 場 狀 況 。 （ 6） 快速 變 現(xiàn) 價(jià) 值 。 （ 7） 變 現(xiàn) 價(jià) 值 與 市 場 價(jià) 值 的 差 異 。 此 外 ， 對 變 現(xiàn) 過 程 中可 能 產(chǎn) 生 的 稅 費(fèi) 、 抵 押 物 處 置 后 所 得 價(jià) 款 的 清 償 次 序 、 凈 值 計(jì) 算 公 式 及房 地 產(chǎn) 權(quán) 利 狀 況 可 能 對 抵 押 房 地 產(chǎn) 變 現(xiàn) 的 影 響 進(jìn) 行 列 示 。 ） 正 常 可 收 回 的 抵 押 貸 款 額 （ 或 稱 安 全 抵 押 貸 款 額 ） 可 以 用 以 下 公

40、式表 示 ： 抵 押 貸 款 額 未 來 房 地 產(chǎn) 市 場 條 件 下 抵 押 物 快 速 變 現(xiàn) 的 價(jià) 值 快 速 變 現(xiàn) 處 置 費(fèi) 用 處 置 交 易 相 關(guān) 稅 費(fèi) 利 息 違 約 金 賠 償 金 約 定 的 其他 內(nèi) 容 抵 押 率 抵 押 貸 款 抵 押 評 估 價(jià) 值 估 價(jià) 報(bào) 告 模 板 及 要 點(diǎn) 解 析 D、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 十 六 、 風(fēng) 險(xiǎn) 提 示 （ 對 于 抵 押 價(jià) 值 未 來 下 跌 的 風(fēng) 險(xiǎn)提 示 ， 報(bào) 告 使 用 者 應(yīng) 關(guān) 注 估 價(jià) 對 象 及 房 地 產(chǎn) 市 場 情 況的 變 化 、 房 地 產(chǎn) 調(diào) 控 政 策 的

41、 出 臺 、 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 及其 關(guān) 聯(lián) 企 業(yè) 財(cái) 務(wù) 風(fēng) 險(xiǎn) 及 法 律 風(fēng) 險(xiǎn) 、 法 定 優(yōu) 先 受 償 權(quán) 利 、快 速 變 現(xiàn) 費(fèi) 用 變 化 等 多 方 因 素 對 抵 押 價(jià) 值 的 影 響 。 ）估 價(jià) 報(bào) 告 模 板 及 要 點(diǎn) 解 析 E、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 一 、 估 價(jià) 對 象 實(shí) 物 狀 況 描 述 與 分 析 二 、 估 價(jià) 對 象 權(quán) 益 狀 況 描 述 與 分 析 三 、 估 價(jià) 對 象 區(qū) 位 狀 況 描 述 與 分 析（ 上 述 三 點(diǎn) 注 重 對 “ 分 析 ” 的 真 實(shí) 性 及 合 理 性 進(jìn) 行 判 斷 。

42、） 四 、 市 場 背 景 描 述 與 分 析 （ 包 括 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 形 勢 、 相 關(guān) 政 策 、 房地 產(chǎn) 市 場 整 體 狀 況 、 對 應(yīng) 估 價(jià) 對 象 用 途 的 房 地 產(chǎn) 市 場 狀 況 分 析 ， 注重 時(shí) 效 性 ， 是 否 及 時(shí) 更 新 。 ） 五 、 估 價(jià) 對 象 最 高 最 佳 利 用 分 析 （ 從 法 律 上 允 許 、 技 術(shù) 上 可 行 、經(jīng) 濟(jì) 上 可 行 來 判 斷 估 價(jià) 對 象 的 最 高 最 佳 利 用 方 式 。 ） 估 價(jià) 報(bào) 告 模 板 及 要 點(diǎn) 解 析 E、 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 六 、 估 價(jià) 方 法 適

43、用 性 分 析 （ 同 結(jié) 果 報(bào) 告 ） 七 、 估 價(jià) 測 算 過 程 （ 可 運(yùn) 用 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 理 論 知 識 及 對 房 地 產(chǎn) 市 場 的 調(diào)查 對 其 測 算 過 程 中 的 各 項(xiàng) 取 費(fèi) 進(jìn) 行 判 斷 。 如 市 場 法 中 的 案 例 售 價(jià) 與 區(qū) 域 內(nèi) 市場 售 價(jià) 水 平 是 否 相 當(dāng) ？ 收 益 法 中 租 金 水 平 的 選 取 是 依 據(jù) 市 場 租 金 還 是 租 約 內(nèi)租 金 等 。 ） 八 、 估 價(jià) 結(jié) 果 確 定 （ 原 則 上 為 了 規(guī) 避 風(fēng) 險(xiǎn) ， 應(yīng) 盡 量 選 用 兩 種 以 上 估 價(jià)方 法 進(jìn) 行 估 價(jià) ， 針 對 不

44、同 估 價(jià) 方 法 得 到 的 結(jié) 果 ， 因 估 價(jià) 原 理 及 關(guān) 注 點(diǎn) 不 同 ，結(jié) 果 存 在 一 定 差 異 ， 在 一 定 范 圍 內(nèi) 都 是 合 理 的 ， 將 兩 種 估 價(jià) 結(jié) 果 分 別 賦 予 一定 的 權(quán) 重 ， 權(quán) 重 比 例 依 據(jù) 估 價(jià) 方 法 的 適 宜 程 度 ， 如 ： 對 于 存 在 長 期 租 賃 情 況的 大 型 購 物 中 心 房 地 產(chǎn) ， 收 益 法 比 成 本 法 更 能 真 實(shí) 地 反 映 其 房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 。 ） 九 、 估 價(jià) 對 象 的 抵 押 價(jià) 值 未 來 下 跌 風(fēng) 險(xiǎn) 及 變 現(xiàn) 能 力 分 析 （ 同 結(jié) 果 報(bào) 告

45、 ）F、 附 件 （ 位 置 圖 、 照 片 、 權(quán) 屬 證 照 、 估 價(jià) 依 據(jù) 文 件 等 ， 檢 查 其 準(zhǔn) 確 、 完 整 、清 晰 及 必 要 性 ） 估 價(jià) 報(bào) 告 模 板 及 要 點(diǎn) 解 析 審 核 要 點(diǎn)一 、 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) 及 估 價(jià) 師 的 資 質(zhì) 審 核二 、 評 估 資 料 和 估 價(jià) 報(bào) 告 的 完 整 性 、 真實(shí) 性 審 核三 、 合 法 有 效 性 審 核四 、 估 價(jià) 報(bào) 告 的 邏 輯 性 審 核五 、 評 估 結(jié) 果 的 合 理 性 審 核 第 三 講與抵押貸款有關(guān)的房地產(chǎn)評估與風(fēng)險(xiǎn)防范 一 、 目 前 房 地 產(chǎn) 評 估 行 業(yè) 存 在 的 問 題

46、與 風(fēng)險(xiǎn) 防 范1、 目 前 房 地 產(chǎn) 評 估 存 在 的 問 題 房 地 產(chǎn) 評 估 制 度 建 立 十 五 年 來 ， 房 地 產(chǎn) 評 估 行 業(yè)有 了 飛 躍 發(fā) 展 ， 但 實(shí) 踐 中 也 暴 露 一 些 問 題 。 如 ： （ 1） 迎 合 委 托 方 要 求 ， 高 估 或 低 估 標(biāo) 的 物 價(jià) 值 ， 出 具不 實(shí) 評 估 報(bào) 告 ； （ 2） 不 正 當(dāng) 競 爭 泛 濫 ， 收 費(fèi) 打 折 ； （ 3） 評 估 報(bào) 告 質(zhì) 量 不 高 ， 技 術(shù) 水 平 亟 待 提 高 ； （ 4） 不 顧 資 格 實(shí) 力 ， 超 營 業(yè) 范 圍 承 攬 評 估 業(yè) 務(wù) 等 ； （ 5）

47、評 估 機(jī) 構(gòu) 魚 龍 混 雜 、 良 莠 不 齊 。 一 、 目 前 房 地 產(chǎn) 評 估 行 業(yè) 存 在 的 問 題 與 風(fēng)險(xiǎn) 防 范2、 金 融 機(jī) 構(gòu) 對 房 地 產(chǎn) 評 估 風(fēng) 險(xiǎn) 的 防 范（ 1） 建 立 評 估 機(jī) 構(gòu) 動(dòng) 態(tài) 入 圍 制 度 建 立 評 估 機(jī) 構(gòu) 動(dòng) 態(tài) 入 圍 制 度 ， 選 擇 一 批 評估 資 質(zhì) 等 級 高 、 社 會 信 譽(yù) 好 、 技 術(shù) 和 服 務(wù) 水 平優(yōu) 秀 的 評 估 機(jī) 構(gòu) 從 事 相 關(guān) 評 估 業(yè) 務(wù) ， 并 提 出 相應(yīng) 技 術(shù) 和 操 作 標(biāo) 準(zhǔn) ， 可 以 提 高 利 用 評 估 機(jī) 構(gòu) 服務(wù) 的 質(zhì) 量 和 效 率 ， 防 范

48、 風(fēng) 險(xiǎn) 。 一 、 目 前 房 地 產(chǎn) 評 估 行 業(yè) 存 在 的 問 題 與 風(fēng)險(xiǎn) 防 范2、 金 融 機(jī) 構(gòu) 對 房 地 產(chǎn) 評 估 風(fēng) 險(xiǎn) 的 防 范（ 2） 建 立 評 估 報(bào) 告 審 核 制 度 金 融 機(jī) 構(gòu) 作 為 評 估 報(bào) 告 的 使 用 者 ， 不 應(yīng) 被動(dòng) 地 、 簡 單 地 在 評 估 結(jié) 果 基 礎(chǔ) 上 按 一 定 折 扣 確定 放 貸 額 ， 而 要 對 評 估 報(bào) 告 進(jìn) 行 必 要 的 審 核 或復(fù) 核 。 審 核 的 內(nèi) 容 包 括 ： 評 估 報(bào) 告 格 式 、 估 價(jià)對 象 的 產(chǎn) 權(quán) 、 價(jià) 值 內(nèi) 涵 和 價(jià) 格 水 平 等 。 二 、 房 地 產(chǎn)

49、抵 押 與 抵 押 價(jià) 值 實(shí) 現(xiàn)1、 房 地 產(chǎn) 抵 押 與 抵 押 價(jià) 值 實(shí) 現(xiàn) 抵 押 物 處 置 后 所 得 價(jià) 款 的 清 償 次 序 為 ： （ 1） 支 付 處 分抵 押 物 的 費(fèi) 用 ， 如 拍 賣 傭 金 、 評 估 費(fèi) 、 保 管 費(fèi) 、 司 法 費(fèi) 用等 ； （ 2） 扣 除 抵 押 物 應(yīng) 繳 納 的 稅 費(fèi) ， 如 補(bǔ) 繳 土 地 出 讓 金 、欠 付 工 程 款 、 營 業(yè) 稅 、 所 得 稅 、 契 稅 、 過 戶 登 記 費(fèi) 等 ； （ 3） 償 還 抵 押 權(quán) 人 債 權(quán) 本 金 、 利 息 及 支 付 違 約 金 ； （ 4） 賠 償由 債 務(wù) 人 違

50、反 合 同 而 對 抵 押 權(quán) 人 造 成 的 損 失 或 賠 償 金 ； （ 5） 剩 余 金 額 交 還 抵 押 人 。 由 此 可 見 需 扣 除 （ 1） 、 （ 2） 兩 項(xiàng) 費(fèi) 用 后 才 可 償 還 抵押 權(quán) 人 的 債 權(quán) ， 為 了 抵 押 權(quán) 人 債 權(quán) 的 安 全 ， （ 1） 、 （ 2）兩 項(xiàng) 費(fèi) 用 對 抵 押 價(jià) 格 和 處 置 價(jià) 格 的 影 響 應(yīng) 予 以 考 慮 。 二 、 房 地 產(chǎn) 抵 押 與 抵 押 價(jià) 值 實(shí) 現(xiàn)2、 對 抵 押 房 地 產(chǎn) 變 現(xiàn) 清 償 價(jià) 值 的 認(rèn) 識 正 常 可 收 回 的 抵 押 貸 款 額 （ 或 稱 安 全 抵 押 貸

51、 款 額 ） 可 以 用 以 下 公 式表 示 ： 抵 押 貸 款 額 未 來 房 地 產(chǎn) 市 場 條 件 下 抵 押 物 快 速 變 現(xiàn) 的 價(jià) 值 快 速變 現(xiàn) 處 置 費(fèi) 用 處 置 交 易 相 關(guān) 稅 費(fèi) 利 息 違 約 金 賠 償 金 約 定 的 其他 內(nèi) 容 。 抵 押 率 抵 押 貸 款 抵 押 評 估 價(jià) 值 從 以 上 公 式 所 表 明 的 內(nèi) 容 來 看 ， 安 全 抵 押 貸 款 額 取 決 于 未 來 房 地 產(chǎn)市 場 條 件 下 抵 押 物 快 速 變 現(xiàn) 價(jià) 值 和 扣 減 費(fèi) 用 。 結(jié) 束 語以 上 探 討 作 為 與 貴 公 司 交 流 的 嘗試 ， 敬 請

52、 指 正 ！謝 謝 ！ 聯(lián) 系 方 式 ：手 機(jī) ： 13601180240電 話 ： （ 010） 88312168傳 真 ： （ 010） 88313824電 子 郵 箱 ： 地 址 ： 北 京 市 西 城 區(qū) 車 公 莊 大 街 9號 院 五 棟 大 樓 B座 1-1202郵 編 ： 100044 網(wǎng) 址 ： 國 家 一 級 房 地 產(chǎn) 評 估 資 質(zhì) 國 土 資 源 部 全 國 土 地 評 估 資 質(zhì)最 高 人 民 法 院 、 北 京 市 高 級 法 院 房 地 產(chǎn) 、 土 地 評 估 司 法 鑒 定 入 圍 資格公 司 分 布 ： 北 京 、 上 海 、 南 京 、 濟(jì) 南 、 杭 州 、 福 州 、 廈 門 、 石 家 莊