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1、物業(yè)管理員情景練習題 1．某物業(yè)公司通過投標方式，中標贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，該公司在接管驗收時，應該檢驗哪些具體資料？ 　　答：新建房屋接管驗收應驗交的資料：1、產(chǎn)權(quán)資料；項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。2、技術(shù)資料：14項。 　　 2．小王是剛分配到某物業(yè)管理公司地大學畢業(yè)生，他不清楚新建房屋接管驗收主體工程時怎樣注意質(zhì)量與使用功能地檢驗，你能告訴他嗎？ 　　答：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量與使用功能地檢驗：1、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過允許變形值；2、鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫、不得超過規(guī)定值；3、木結(jié)構(gòu)應結(jié)點牢固；4、磚石結(jié)構(gòu)有足夠的強度；5、抗震設(shè)防的房屋

2、必須符合設(shè)計規(guī)范。 　　 3．某物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老李去接管驗收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管驗收的具體標準嗎？ 　　答：屋面工程接管驗收的標準：1、符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；2、平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；3、陽臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。 4．工程部老陳被經(jīng)理安排負責新建小區(qū)樓地面工程的驗收標準，假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程，你知道應該怎樣檢驗嗎？ 　　答：樓地面驗收應檢驗：1、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；2、衛(wèi)生間、陽

3、臺、盥洗間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應平整牢固。 5．泰然房地產(chǎn)開發(fā)公司交付給某物業(yè)管理公司二期精裝修商品住宅樓，公司經(jīng)理安排物業(yè)管理員小魯去接管驗收新交付二期工程的裝修質(zhì)量，你知道他應該注意哪些方面嗎？ 　　答：裝修應注意的方面：1、門窗安裝平正牢固，開關(guān)靈活，縫隙嚴密；2、進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固；3、木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密；4、摸灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和氣泡；5、飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角；6、油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮。 6．水、衛(wèi)、消防常常給物業(yè)管理公司日后管理工作帶來許多麻煩，要確保

4、物業(yè)正常使用功能，為日后管理創(chuàng)造條件，在物業(yè)接管驗收時應該做好水、衛(wèi)、消防管理驗收工作。你知道該怎樣做嗎？ 　　答：水、衛(wèi)、消防接管驗收工作應該：1、管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。2、高位水箱進水管與水箱檢驗口的設(shè)置應便于檢修。3、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設(shè)，出戶管不宜超過8M，不應使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢；4、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏；5、水泵安裝應平穩(wěn)；6、消防設(shè)施必須符合防火規(guī)范，并且有消防部門檢驗合格簽證。 7．某住宅小區(qū)剛剛開始辦理入住手續(xù)，物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老張負責建立業(yè)主檔案，你能告訴他怎樣建立嗎？ 　　答：建立業(yè)主檔案：業(yè)主的姓名、家庭成

5、員情況、工作單位，平時聯(lián)系的電話或地址，收繳管理費的情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護情況等。 8．你知道物業(yè)委托管理階段信息的檔案應收集哪些資料？ 　　答：委托管理階段檔案應收集的資料：1、委托管理招標文件；2、物業(yè)管理投標文件；3、物業(yè)委托管理合同。 9．某物業(yè)管理公司接管了一項服裝城商業(yè)場所物業(yè)管理工作，目前正處于招商階段，經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下，存入檔案室，你知道收集哪些資料嗎？ 　　答：招商階段信息資料收集：1、招租物業(yè)的平面圖紙；2、招租許可證及委托書；3、租金及管理費策算書；4、租賃合同；5、廣告策劃資料。 10．用戶入戶信息資料對物業(yè)管理公司日后管理工

6、作有很重要的參考作用，你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內(nèi)容嗎？ 　　答：用戶入戶信息檔案資料：1、入戶通知書、入戶須知；2、公共契約；3、用戶資料；4、業(yè)主委員會章程；5、用戶手冊；6、用戶進戶驗收表和交費單。 11．物業(yè)檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久，經(jīng)理要她銷毀原有過期的檔案資料，她一時無從下手，你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎？ 　　答：檔案的銷毀：根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀防止檔案的堆積和混淆。經(jīng)主管領(lǐng)導批準可銷毀，同時建立清單備查。 12．住戶手冊屬于物業(yè)管理常用規(guī)章制度的一種，經(jīng)理讓新來的大學生小楊起草住戶手冊，他不知

7、道該寫哪些內(nèi)容，請你告送他住戶手冊包括的具體內(nèi)容。 　　答：住戶手冊包括的內(nèi)容：1、居住區(qū)域情況；2、物業(yè)管理區(qū)域機構(gòu)；3、業(yè)主（住戶）須知；4、物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定；5、綜合服務。 13．物業(yè)管理員小楊正在起草住戶手冊，當寫到物業(yè)區(qū)域管理機構(gòu)時只寫了物業(yè)公司的介紹，請你幫他把內(nèi)容補充完整。 　　答：物業(yè)區(qū)域管理機構(gòu)的內(nèi)容：1、物業(yè)管理公司介紹；2、物業(yè)管理的具體工作職責；3、業(yè)主委員會的權(quán)利及作用；4、居民委員會的工作范圍。 14．物業(yè)管理費用構(gòu)成大致可分為兩大類，你知道是哪兩類嗎？ 　　答：物業(yè)管理費用的構(gòu)成：物業(yè)管理費用的構(gòu)成分為兩大類：一類是管理費用，用自有費用支出

8、。另一類是公用設(shè)施及公用資源費用的支出，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交。 15．新來的會計員小陳把收益性物業(yè)管理中的收入列入保證金和準備金，你認為這樣對嗎？你能告訴他物業(yè)管理及服務人員的工資和福利都包括哪些明細科目？ 　　答：不對，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他經(jīng)營性收入（不含保證金和準備金）。人工費包括：工資、補貼、勞保福利、保險費、統(tǒng)籌費和公積金。 16．收益性物業(yè)管理中公共設(shè)施設(shè)備日常運作、維修及保養(yǎng)費，該項費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例，你知道具體分哪幾項嗎？ 　　答：公共設(shè)施設(shè)備日常運作、維修及保養(yǎng)費主要包括：1、維修與保養(yǎng)費；2、室內(nèi)裝修費

9、；3、生活用水和污水排放費；4、能源費；5、康樂設(shè)施費；6、雜項費。 17．保險費項目包括物業(yè)本身的保險，人工醫(yī)療保險和失業(yè)保險人員費用中占支出，你能列出收益性物業(yè)保險項目具體類型嗎？ 　　答：保險項目的類型：1、火險；2、火險附加險；3、全損險；4、鍋爐險；5、財產(chǎn)損毀責任保險；6、租金損失保險。 中國最大的資料庫下載 18．對收益性物業(yè)房產(chǎn)稅如何征繳，你知道具體規(guī)定嗎？ 　　答：房產(chǎn)稅征收：對收益性物業(yè)來說，業(yè)主應繳納房產(chǎn)稅。我國城市房產(chǎn)稅的征收分為租金征收和按房產(chǎn)原值征收兩種情況，按年計征，分期繳納。確定該項費用的預算以月為基礎(chǔ)，每月留出來房產(chǎn)稅供需要繳納該稅項時使用。

10、 19．新來的物業(yè)管理員小宋對“固定費用隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動成反比變動”這句話不十分理解，請你向他解釋清楚。 　　答：固定費用其總額并不隨所管物業(yè)的數(shù)量增減而增減。就單位建筑面積所分攤的費用來看，則隨著物業(yè)的數(shù)量增加，每平方米建筑面積分攤的費用就隨之減少。因此，物業(yè)管理企業(yè)多接管一些物業(yè)，相對就可降低日常管理費收費標準。 20．地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施都很困難，因此，平時要足夠重視，要做好養(yǎng)護工作，你知道注意哪些方面嗎？ 　　答：地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護應注意：1、堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；2、防止地基浸水；3、保證勒腳完好無損；4、防止地基凍害。 21

11、．樓地面工程常見的材料多種多樣，要針對材料特性做好相應的養(yǎng)護工作，請你告送工程部新來的小王應注意哪些方面？ 　　答：樓地面工程的養(yǎng)護：1、保證經(jīng)常用水房間的有效防水；2、避免室內(nèi)受潮與蟲害；3、加強對二次裝修的科學管理；4、控制與消除裝飾材料的副作用。 22．門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑。你知道門窗工程的養(yǎng)護應重點注意哪幾個方面嗎？ 　　答：門窗工程的養(yǎng)護應重點注意幾個方面：1、嚴格遵守使用常識與操作規(guī)范；2、經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；3、定期更換易損部件，保持整體狀況良好；4、北方地區(qū)外門窗冬季使用管理；5、加強窗臺與暖氣的使用管理。 23．屋面工程在房屋

12、中的作用主要是維護、防水、保溫，最容易受到破壞的是防水層，請你回答怎樣建立以養(yǎng)為主的保養(yǎng)制度。 　　答：屋面工程維修養(yǎng)護：防水層的養(yǎng)護是屋面工程維修養(yǎng)護的中心內(nèi)容，在使用中需要有一個完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，延長使用壽命。1、定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)；2、定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理；3、建立大修、中修、小修制度；4、加強屋面使用的管理；5、建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍。 24．某小區(qū)業(yè)主擅自將通風道拆除，造成通風道中中段堵塞，作為物業(yè)管理公司應怎樣注意養(yǎng)護管理通風道。 　　答：通風道的養(yǎng)護管理應該注意：1、住戶在安裝抽油煙機通風器時，須小心操作，不要亂打亂鑿，造成損

13、害；2、不要往通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東西，擋住風口，堵塞通道；3、物業(yè)管理企業(yè)每年應逐戶對通風道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認真記錄，及時修復；4、檢查時可在樓頂通風道出屋面處測通風道的通風狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風道檢查是否暢通。如有擅自拆除，勒令恢復原樣；5、通風道發(fā)現(xiàn)小裂縫應及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應徹底更換。 25．垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶對其往往愛護不夠，你知道平時養(yǎng)護中應注意哪些問題嗎？ 　　答：垃圾道平時養(yǎng)護中應注意：1、指定專人負責垃圾清運，保持垃圾道暢通；2

14、、搬運重物時要注意保護好垃圾道，避免碰撞，平時不要用重物敲擊垃圾道；3、不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾；4、垃圾道出現(xiàn)堵塞時應盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴，疏通起來更加費時費力；5、垃圾斗、出垃圾門每兩年應重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費用；6、垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。 26．翻修工程具有類似建筑工程的技術(shù)特征和房屋更新改造的性質(zhì)，請你回答翻修工程項目主要有哪些？ 　　答：翻修工程項目主要有：1、主體結(jié)構(gòu)全部或大部分嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險的房屋；2、因自然災害破壞嚴重，不能繼續(xù)使用的房屋；3、主體結(jié)構(gòu)、圍護

15、結(jié)構(gòu)簡陋，無修理價值的房屋；4、地處陡峭易滑坡地區(qū)或地外地勢低洼長期積水又無法排出地區(qū)的房屋；5、國家基建規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋。 27．在房屋維修技術(shù)管理中，制定方案必須具備的有關(guān)資料有哪些？ 　　答：房屋維修技術(shù)管理中方案必須具備的有關(guān)資料：1、批準的計劃文件；2、技術(shù)鑒定書；3、城市規(guī)劃部門的紅線圖；4、修建標準擊使用功能要求；5、城市有關(guān)水、電、器等管線資料。 28．水泵、水箱和消防設(shè)備對業(yè)主或使用人日常生活、生命財產(chǎn)安全關(guān)系重大，你知道該怎樣加強日常性保養(yǎng)嗎？ 　　答：水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)一般每月或每季保養(yǎng)一次，并定期列入大修或者更新計劃。消防設(shè)備的日常性

16、保養(yǎng)：對消防專用水箱在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭消防泵應定期試泵。 29．電梯設(shè)備歷來受到國家有關(guān)部門格外重視，作為物業(yè)管理公司應該怎樣對電梯設(shè)備進行日常保養(yǎng)？ 　　答：電梯設(shè)備的日常保養(yǎng)：對電梯按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運行電梯發(fā)生故障時由保養(yǎng)單位的專業(yè)人員負責搶修。電梯設(shè)備的大修、更新由電梯維修公司進行。 30．西馬莊住宅小區(qū)由于居民把雜物投入下水道，使下水變成上水，致使四棟家屬樓居民飲水用后鬧肚子，你知道對排水系統(tǒng)該怎樣管理嗎？ 　　答：排水系統(tǒng)的管理：1、定期對排水管道進行養(yǎng)護、清通；2、教育住戶不要把雜物投入下水道、防止堵塞；3、定

17、期檢查排水管道和節(jié)門，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理；4、室外排水溝渠應定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。 31．室內(nèi)排水管道堵塞，使業(yè)主居住的房間從地漏漫溢外淌，假如你是維修人員，知道怎樣清通嗎？ 　　答：室內(nèi)排水管道堵塞地清除：管道堵塞會造成流水不暢，排泄不通，嚴重地會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口，清掃口，屋頂通氣管等處，采用人工或機械疏通；如無效時，則采用尖鏨剔洞疏通，或采用“開天窗”的辦法，進行大開挖，排除堵塞。 32．排水管道堵塞將給業(yè)主或使用人帶來很多麻煩，如果發(fā)生室外排水管堵塞現(xiàn)象，你知道應該怎樣機型維修嗎？ 　　答：室外排水管道的

18、維修：1、管道坡度搞反形成倒返水。維修方法是按原設(shè)計圖紙和規(guī)范要求返工重做。2、管道堵塞。維修時用毛竹片進行疏通，再用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷，同時放水沖淤；如還疏通不了時，在堵塞位置上進行破土開挖，采用局部起管疏通。 33．如果高位水箱及浮球閥出現(xiàn)常見故障，你能找出故障產(chǎn)生原因和維修方法嗎？ 　　答：高位水箱及浮球閥的常見故障、產(chǎn)生原因及維修方法： 設(shè)備名稱 常見故障 產(chǎn)生原因 維修方法 水箱 滲漏 裂縫 灌注環(huán)氧樹脂 球閥 關(guān)不住 球閥不出水 膠皮磨損 挑桿銹蝕、水眼被堵 換膠皮墊 除銹疏眼 34．生活飲用水的質(zhì)量直接關(guān)系到人們的身體健康，對高位水箱進行清洗消毒，

19、你知道是怎樣規(guī)定的嗎？ 　　答：高位水箱的清洗消毒：高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染，每年進行一次水箱清洗工作，每三年進行一次水箱消毒工作。 35．我國消防管理的方針是“預防為主，防消結(jié)合”。消防設(shè)備保證隨時有效地供水至關(guān)重要，物業(yè)管理公司應該怎樣加強對消防設(shè)備維修管理哪？ 　　答：消防設(shè)備維修管理：1、對于室內(nèi)消防設(shè)備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同，室外的管道，應做好冬季防凍保溫工作；2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶，應按有關(guān)規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及試驗工作，不合格的應及時更換；3、儲水池應存足夠的水量，并隨時補足；離心泵及其電機，定時檢查保養(yǎng)并設(shè)置備用水泵。 3

20、6．門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士，在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用，你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎？ 　　答：門衛(wèi)的工作除治安管理職能外，更重要的是為用戶及客人提供各種服務：1、提供引導服務及簡單咨詢服務。2、幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入。3、當大堂人流過多擁擠時，引導部分客人從消防電梯廳進出。4、客人攜帶較多物品時，為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務。 37．巡邏是物業(yè)安全的又一保障，必須加強保安巡邏，消除各種不安全因素，請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定？ 　　答：巡邏治安管理：1、巡邏范圍只限定為公共地方，如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道

21、、洗手間等。未經(jīng)許可，不許進入用戶的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。 38．北京某物業(yè)小區(qū)治安班長王昌兵接到業(yè)主報案：犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物，立即沖上去抱起可疑爆炸物，三分鐘下20樓，假如有一天，你遇到這種情況你會怎樣緊急處理？ 　　答：對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理：1、迅速報警，不要輕易動可疑爆炸物，盡可能保護、控制現(xiàn)場，并立即通知公司領(lǐng)導和各部門經(jīng)理人員到場。2、各部門人員到現(xiàn)場后的職責：布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線，控制現(xiàn)場；同時報告公安機關(guān)。3、工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設(shè)備，撤走可以移動的貴重

22、物品。4、總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時指揮部，組織指揮各項工作，統(tǒng)一指令采取撲救，布置善后工作。5、值班經(jīng)理、客務經(jīng)理傳達指揮部的指示，協(xié)調(diào)工作，記錄現(xiàn)場處理經(jīng)過，安定客人情緒，疏散客人及貴重物品。6、辦公室做好搶救傷員的準備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜，聽從指揮，堅守崗位，配合排除險情。 39．我國消防管理的方針“預防為主，防消結(jié)合”一旦要發(fā)生火警時你知道應急措施嗎？ 　　答：發(fā)生火警時的應急措施：1、打“119”并報告上級；2、組織人員搶救，并查找原因；3、控制火勢；4、組織群眾撤離危險區(qū)；5、嚴防壞人趁火打劫；6、協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。 40．火災起初

23、階段是滅火的最佳時期，你掌握常用的滅火方法嗎？ 　　答：滅火通常有四種方法：1、冷卻法；2、窒息法；3、隔離法；4、抑制法。 41．固體廢棄物污染的防治有哪些措施？ 　　答：固體廢棄物污染的防治內(nèi)容和措施：1、全過程管理防治必須貫穿于從產(chǎn)生、排放、收集、輸出、儲存，綜合利用、處理到最終處置的全過程進行管理。2、實行“三化”減量化、資源化、無害化。3、集中防治與分散防治相結(jié)合，集中防治是物業(yè)管理公司的職責；分散防治是業(yè)主和使用人應盡的義務。建設(shè)區(qū)域性的地下隱蔽拉機房、生活垃圾壓縮收集站、有機垃圾再生處理機等。 42．噪聲污染妨礙人們的工作，學習和生活，你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎？

24、并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。 　　答：噪聲污染的產(chǎn)生：1、車輛交通噪聲；2、建筑施工噪聲；3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制：1、禁止在住宅，文教區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項目；2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間（一般指晚上10：00－次日晨6：00）內(nèi)從事施工作業(yè)；3、禁止機動車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛；4、從事娛樂性文化娛樂活動。應采取有效措施控制音響。 43．物業(yè)管理企業(yè)保潔機構(gòu)設(shè)置，無論規(guī)模大小都只設(shè)一個清潔班，這個說法對嗎？ 　　答：不對。設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)保潔機構(gòu)：最簡單的是設(shè)置一個公共衛(wèi)生清潔班，直接由公衛(wèi)主任或部門經(jīng)理負責。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言，其保

25、結(jié)部一般分設(shè)三個班（組）；樓宇清潔服務班（組）、公共區(qū)域清潔班（組）、高空外墻清潔班（組）。 44．請你說出物業(yè)管理公司保潔管理操作要求是什么？ 　　答： 保潔管理的操作細則要求可分為每日管理、每周管理和每月管理要求，以便在管理中進行定量、定期檢查考核。 45．保潔管理除了實行生活垃圾分類袋裝化以外，還包括哪些具體措施？ 　　答：保潔管理的具體措施：1、實行生活垃圾分類袋裝化；2、進行超前的宣傳教育；3、配備必要的硬件設(shè)施。4、經(jīng)濟處罰及典型暴光。 46．物業(yè)管理公司綠化部門只設(shè)綠化養(yǎng)護組兼帶管理職責，對嗎？你認為應該怎樣設(shè)置。 　　答：設(shè)置物業(yè)管理公司綠化管理機構(gòu)：根

26、據(jù)實際出發(fā)，可設(shè)專門部門，也可與清潔部門合并，綠化部門一般至少設(shè)一個養(yǎng)護組兼帶管理職責，如果需要，也可設(shè)花圃組和服務組?；ㄆ越M和服務組均可直接對外經(jīng)營，為公司創(chuàng)收。 47．技術(shù)工人是綠化工作中的實際操作者，你了解綠化養(yǎng)護操作與管理的基本方法和要求嗎？ 　　答：綠化養(yǎng)護與管理的操作：1、澆水；2、施肥；3、除雜草、松土；4、修剪整形；5、除病蟲；6、樹木等技術(shù)管理。 48．居住區(qū)物業(yè)的綠地是普通綠化的重點，是居住小區(qū)中不可缺少的有機組成部分，你知道居住區(qū)綠地種類嗎？ 　　答：居住區(qū)綠化的類型：1、小區(qū)級綠地（稱小游園）；2、公共綠地（組團綠地）；3、宅旁綠地；道路綠地；5、公共建

27、筑專用綠地。 49．你了解綠化養(yǎng)護管理的質(zhì)量要求嗎？請你說出對樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質(zhì)量要求。 　　答：綠化養(yǎng)護管理質(zhì)量要求：1、樹木無枯枝；2、樹形無傾斜；3、綠籬無缺枝；4、花壇無垃圾；5、草坪無雜草。 50．某居住小區(qū)剛剛建成入住，計劃在“七一”紀念黨的生日，開展文體娛樂活動，他們在制定方案以前，應該調(diào)查了解哪些情況？ 　　答：要使制訂的文體活動方案切實可行，必須做好調(diào)查分析：1、了解管區(qū)內(nèi)有多少人對文體活動感情興趣。2、掌握管區(qū)內(nèi)可供開展文體活動的場地和設(shè)施。3、掌握管區(qū)能動員出來運動器械及樂器設(shè)備。4、資金預算和籌措。 51．某物業(yè)管理公司策劃開展文體娛

28、樂活動，以便物業(yè)管理人員與管區(qū)業(yè)主之間增強了解與溝通，融洽關(guān)系，推進合作，你能為他們設(shè)計活動項目嗎？ 　　答：一、設(shè)計一般性活動項目：1。體育項目；2。健身氣功；3。文體活動。二、設(shè)計主題性活動項目：1。以節(jié)日為主題的活動；2。以紀念日為主題的活動；3。以重大事件為主題的活動。 52．你所在的物業(yè)管理公司經(jīng)理讓你制定一份在管區(qū)內(nèi)舉行國慶節(jié)慶?；顒拥姆桨?，請問制定文體娛樂活動方案的具體步驟是什么？ 　　答：制訂活動方案的步驟：1、人員組織；2、方案構(gòu)思；3、匯總討論；4、征求意見；5、報領(lǐng)導審批。 53．管理文體娛樂活動，嚴格執(zhí)行規(guī)章制度，你知道物業(yè)管理內(nèi)部有關(guān)規(guī)章制度的種類嗎？

29、 　　答：有關(guān)規(guī)章制度的種類：1、《員工守則》；2、場館人員的《崗位職責》；3、《考核獎懲辦法》；4、各種《檢查制度》。 　　54．開展任何活動都必須制定規(guī)章制度，那么，落實文體規(guī)章制度方法有哪些？ 　　答：落實文體規(guī)章制度的方法：1、加強檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題；2、獎優(yōu)罰劣；3、開除不合格員工。 　　 　　下面這是補充的題目 二、案例題： 1、某寫字樓原物業(yè)管理公司合同期滿后不在續(xù)聘，由新中標的某物業(yè)管理公司接管該寫字樓的物業(yè)管理工作，該公司在接管寫字樓時應按什么標準進行接管驗收？ 2、你知道什么是自然解聘嗎？某物業(yè)管理公司負責美好家園小區(qū)物業(yè)管理工作。目前由于某種原因打

30、算終止委托管理合同，你說可以嗎？如果可以該怎樣做好撤管工作？ 3、物業(yè)檔案資料收集時應按保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛，在施工及驗收階段的信息都包括哪些內(nèi)容？ 4、 某物業(yè)管理公司新來的小馬，要建立物業(yè)日常管理信息檔案資料，他只收集了業(yè)主租戶變動更換情況和各部門工作記錄。請你告訴他還應該補充哪些資料？ 5、指示性通知一般用于上級對所屬下級指示布署工作。你知道通知的正文應由哪幾個部分組成？你能擬寫一份指示性通知嗎？ 6、告知性通知也叫發(fā)布性通知，你知道它的作用嗎？請你代表某物業(yè)管理公司擬寫一份“入戶通知書”。 7、計劃的種類很多，平時說的方案、安排、打算、設(shè)想、規(guī)劃等，都可以稱為計劃。你知

31、道計劃的格式嗎？某住宅小區(qū)經(jīng)常發(fā)生自行車被盜案件，業(yè)主對物業(yè)管理公司的治安保衛(wèi)工作強烈不滿，請你協(xié)助起草一份加強治安管理的工作計劃。 8、張先生在房展會上咨詢一套看好的樓房，他想知道居住區(qū)域的概況和業(yè)主須知的具體內(nèi)容，你能告訴他嗎？ 9、王先生是剛剛搬入小區(qū)的業(yè)主，他很想知道物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，你作為一個物業(yè)管理人員，請詳細告訴王先生有關(guān)具體內(nèi)容。 10、御景園小區(qū)業(yè)主委員會通過招標方式選聘一家新的物業(yè)管理公司，無論采取什么方式選聘物業(yè)管理企業(yè)都應該簽訂物業(yè)管理委托合同。請你列出物業(yè)管理委托合同應具備的主要條款。 11、《合同法》第十條對合同采用的形式作了哪些明確規(guī)定？請你寫出物業(yè)

32、租賃合同應包括的具體內(nèi)容。 12、業(yè)主張先生擅自將自己閑置的小區(qū)商品住房對外出租，受到有關(guān)部門的查處，你知道房屋租賃的特別規(guī)定嗎？ 13、國家紀委、建設(shè)部計價費（1996）266號文《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中第八條明確規(guī)定了住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構(gòu)成，請你詳列具體內(nèi)容。 14、你知道不可遇見費和法定稅費的比率嗎？請你列出收益性物業(yè)管理中經(jīng)營費用的具體項目。 15、業(yè)主有享受物業(yè)管理公司提供服務的權(quán)利，同時也有承擔費用繳納費用的義務，如果業(yè)主不按期繳納管理費，你知道該怎樣追討？ 16、在物業(yè)管理員培訓班上，小趙是剛剛畢業(yè)的高中學生，對定額指標，經(jīng)費指標，服務指標和

33、安全指標常?；煜埬愀嬖V他這幾項指標的具體內(nèi)容。 17、某物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理在員工培訓時問到：房屋質(zhì)量等級鑒定與房屋安全檢查的基本任務是什么？他讓小周回答，小周沒能回答上來，你能回答這個問題嗎？ 18、確保房屋住用安全，是房屋維修的最基本方針與原則 。作為物業(yè)管理企業(yè)必須切實做好制定危房鑒定標準、建立健全危房鑒定機構(gòu)和危房處理措施工作，你知道這幾項工作的具體內(nèi)容嗎？ 19、物業(yè)公司沒有自己的維修隊伍，能否在社會上隨便找一個？維修施工管理工作的基本內(nèi)容有哪些？ 20、作為物業(yè)管理公司工程部管理人員，應該掌握房屋附屬設(shè)備日常性保養(yǎng)的內(nèi)容。你掌握這方面的知識嗎？ 21、房屋附屬設(shè)備維

34、修類型根據(jù)設(shè)施的完損狀況分為零修工程，中修工程，大修工程，你知道它們具體內(nèi)容嗎？ 22、如果你被聘為工程部主管，你知道給水系統(tǒng)的管理養(yǎng)護和維修的內(nèi)容嗎？ 23、給排水設(shè)備驗收，執(zhí)行國家驗收規(guī)范，凡不合格者不能接管，你知道驗收時應該注意哪些問題？ 24、水泵房是提供生活用水和消防用水的要地，應該怎樣制定相應的規(guī)章制度，嚴格加強管理？ 25、供電設(shè)備的管理與供電設(shè)備的維護、保養(yǎng)都包括哪些內(nèi)容？ 26、電梯的管理和維護直接關(guān)系到千家萬戶的安全和乘坐方便，如何做好電梯的管理與維護工作？請你告訴我。 27、暢春園物業(yè)管理公司采用擇優(yōu)聘用的方法，從公司工作人員中選聘保安部經(jīng)理。如果你準備參與競

35、爭這個職位，請你回答一個保安部經(jīng)理的職責是什么？[page] 28、新來的保安員小李被分配到欣龍大廈做門衛(wèi)工作，大廈門衛(wèi)保安的職責和工作要求都包括哪些？請你告訴他。 29、環(huán)宇物業(yè)管理公司要求保安部人員24小時負責管區(qū)的安全保衛(wèi)工作，保安部采取“四班三輪轉(zhuǎn)”的方式分班，每個班都有消防、巡邏、門衛(wèi)、電視監(jiān)控、車輛管理員等。如出現(xiàn)人員空缺，由班長替班。今天消防中心一名監(jiān)控員請假，班長在頂替消防監(jiān)控員工作時應履行哪些職責？ 30、某住宅小區(qū)發(fā)生失竊案件，假若你是值班經(jīng)理，你會怎樣處理？ 31、 物業(yè)管理企業(yè)全體員工都是業(yè)務消防員，都要掌握各種器材操作技術(shù)和使用方式。你了解滅火器的種類，性能和

36、使用方法嗎？消防栓你會使用嗎？ 32、物業(yè)管理員小李被臨時安排替補停車場門衛(wèi)老楊值班，小李不了解停車場門衛(wèi)的職責，你能告訴他嗎？ 33、物業(yè)管理人員應該知道水體污染防止的途徑，尤其是加強生活飲用水及其衛(wèi)生管理，按照有關(guān)規(guī)定應該履行哪些職責？ 34、你了解污水三級處理技術(shù)嗎？ 35、假如有一天讓你擔任保潔主管工作，你知道他的崗位責任嗎？ 36、你知道綠化主管的責任嗎？他與綠化技術(shù)人員的責任有何不同？ 37、某小區(qū)要搞一個新年聯(lián)歡活動，你作為這次活動的主辦者，在實施活動前應了解的主要工作內(nèi)容包括哪些？ 38、作為物業(yè)管理公司，在開展管區(qū)內(nèi)文體娛樂活動時制定管理規(guī)章制度的基本思路是什么

37、？ 39、管理者的素質(zhì)和水平?jīng)Q定了管理工作的效果。因此，開展文體娛樂活動主要負責人的素質(zhì)很重要。請你說出選擇活動主要負責人的條件及對一般工作人員培訓的主要內(nèi)容。 40、開展文體娛樂活動時，發(fā)現(xiàn)違章行為，糾正、處理違章的主要方法和主要措施是什么？ 答案: 1、原有房屋的接管驗收標準：質(zhì)量與使用功能的檢驗1)用危險房屋鑒定標準和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)；2)從外觀檢查建筑物整體變異狀態(tài)； 3)檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度4)檢查房屋使用情況，評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。危險和損壞問題的處理：1)屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，方可接管。2)屬有損壞的房

38、屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決。3)屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決處理。 2、自然解聘是物業(yè)管理委托合同期滿后不再被續(xù)聘，首次聘用一般不超過2年。提前解聘：在合同期間內(nèi)，由于某種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。合同期滿后不再被續(xù)聘或提前解聘一旦發(fā)生，業(yè)主委員會應盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應整理全部檔案資料，清理帳目，做好移交準備，繼續(xù)做好有關(guān)物業(yè)移交前的各項工作。 3、施工及驗收階段信息：1)竣工圖；2)竣工工程項目一覽表；3)設(shè)備技術(shù)清單；4)設(shè)備技術(shù)手冊、使用說明及質(zhì)保證明；5)設(shè)備安裝調(diào)試記錄；6)土建施工記錄；7)建（構(gòu)）筑物監(jiān)測記錄；8)

39、隱蔽工程的驗收記錄；9)工程事故發(fā)生及處理記錄；10)圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知；11)重要技術(shù)決定和文件；12)驗收計劃和會議紀要；13)驗收記錄；14)返修記錄；15)驗收總結(jié)報告。 4、日常管理信息包括：1)業(yè)主、租戶變動、更換情況；2)各部門工作規(guī)范，管理制度；3)各部門工作記錄；4)大、中、小修記錄；5)維修承包合同及預決算；6)保安、清潔、綠化承包合同等資料；7)用戶來往信件、投訴及處理資料；8)年度工作計劃、總結(jié)、報告；9)人事檔案；10)保險資料；11)法律法規(guī)文件；12)財務報表、工資報表、管理費、租金收交憑證等資料。 [page] 5、指示性通知的正文應由通知的依

40、據(jù)（原因、目的、意義）、主體、結(jié)尾三個部分組成。1)通知的依據(jù)說明為了解決什么問題要發(fā)什么通知； 2)通知的主體部分是通知的具體事項；3)結(jié)尾一般是提出要求，如“以上通知，望遵照執(zhí)行” 例文：關(guān)于貫徹執(zhí)行“國家勞動和社會保障部第6號令”的通知 各物業(yè)管理單位： 根據(jù)勞動和社會保障部6號令精神，物業(yè)管理員“必須從取得相應職業(yè)資格證書的人員中錄用?！苯?jīng)北京市一年試點培訓，目前勞動和社會保障部已授權(quán)各省、市、自治區(qū)勞動和社會保障局（廳）負責組織物業(yè)管理員培訓工作。今后求職者未取得相應職業(yè)資格證書的不得就業(yè)；已在規(guī)定職業(yè)崗位工作，而未取得職業(yè)資格證書的人員，應在規(guī)定的時間內(nèi)取得證書。請各物

41、業(yè)管理單位與有關(guān)培訓單位聯(lián)系，組織尚未持證的員工參加培訓。 ⅹⅹ市職業(yè)技能培訓指導中心 2002年5月20日 6、 告知性通知的作用：這類通知在傳達和告知需要下級單位、平行單位或不相隸屬單位知道或者辦理的事項時使用。 入戶通知書 ⅹⅹ先生（或女士） 您好！我們熱忱歡迎您入住ⅹⅹⅹ小區(qū)！ 您所認構(gòu)的ⅹ號樓ⅹ層ⅹ室，已經(jīng)驗收合格，準予入住。 一、請您按入戶通知書、入戶手續(xù)書、收樓須知和收費通知辦理入住手續(xù)，辦理地點ⅹⅹⅹ小區(qū)ⅹ號樓ⅹ門ⅹ號。屆時有關(guān)部門將到現(xiàn)場 集中辦公。二、為了確保您在辦理手續(xù)過程中順利快捷，請按規(guī)定時間前來辦理（各樓辦理時間表略）。 如屆時您不能前來

42、辦理，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法。聯(lián)系電話ⅹⅹ 特此通知 ⅹⅹⅹ房地產(chǎn)開發(fā)公司 ⅹⅹⅹ物業(yè)管理公司 2002年6月10日 7、1)標題。標題通常包括單位名稱、有效期限和計劃種類。 2)正文，包括指導思想、任務要求、具體指標、實施辦法、注意事項。 3)落款，一般只寫制定日期，寫在右下方。 例文： 關(guān)于加強管區(qū)治安管理工作計劃 近日來，小區(qū)業(yè)主常常在晚上6-7點鐘左右發(fā)生自行車失竊案件，為加強治安管理，打擊犯罪確保業(yè)主財產(chǎn)安全，特制定如下計劃： 一、教育業(yè)主增強防范意識，回來后自覺將自行車存入指定存車處并把車鎖好。 二、增派2名保安人員，加強對存車處附近的巡邏。

43、三、封閉不經(jīng)常走人、沒有設(shè)置門衛(wèi)有小門。 四、加強領(lǐng)導干部值班巡視制度，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 五、把失竊案件降低到10%以下，業(yè)主對治安管理的滿意率達到90%以上。 ⅹⅹⅹ物業(yè)管理公司 2002年年6月1日 8、居住區(qū)域概況：1)地理位置及特點。2)建筑及其附屬設(shè)施的建筑面積和占地面積。3)居住人口、戶數(shù)及其構(gòu)成。4)公交線路和郵電通信狀況。業(yè)主須知：1)按規(guī)定辦理入住手續(xù)。2)裝修房屋之前應向管理處提出申請。3)明確房屋維修的責任。4)按時交納管理費。5)物業(yè)管理公司的各種服務項目。 9、物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定： 1)管理原則；2)保護住戶的合法利益；3)住戶有權(quán)合理使用部

44、分公共設(shè)施，也有義務維護；4)對破壞公共設(shè)施等不道德行為，物業(yè)管理公司有權(quán)規(guī)勸，直至追究民事或刑事責任。5)按規(guī)定使用供電、供水設(shè)備；6)陽臺及樓宇裝置物的要求。7)排氣扇、空調(diào)機安裝要求；8)垃圾的排放方式；9)治安保衛(wèi)工作的要求；10)車輛停放管理辦法；11)綠化、美化管理；12)消防措施及管理；13)日常維修類的劃分；14)各項服務的收費標準、收費方法。 10、合同主要條款：1)標的（指接管的物業(yè)）；2)數(shù)量和質(zhì)量；3)托管事項及相關(guān)費用；4)履行的期限、地點和方式；5)根據(jù)法律規(guī)定，明確雙方的權(quán)利和義務；6)當事人一方要求必須規(guī)定的條款；7)違約責任。 11、《合同法》第十

45、條對合同采用的形式做出了明確的規(guī)定，基于高效價值取向，有些合同可以采用口頭形式，而基于安全價值取向，有些合同必須采用書面形式。物業(yè)租賃合同包括以下內(nèi)容：1)租賃物業(yè)的名稱；2)數(shù)量；3)用途；4)租賃期限；5)租金及租金支付期限和方式；6)租賃物業(yè)的維修；7)違約責任。 12、房屋租賃的特別規(guī)定：第一、房屋租賃應向房產(chǎn)管理部門備案；第二、房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。第三、住室用房的租賃，應當執(zhí)行政府規(guī)定的租賃政策。1)出租人出賣租賃房屋的，應當履行通知義務。2)出租人出賣租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。3)承租人租賃期間死亡的生

46、前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 13、住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構(gòu)成：1)管理、服務人員的工資和福利費；2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3)綠化管理費；4)清潔衛(wèi)生費；5)保安費；6)辦公費；7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；8)法定稅費。 14、不可預見費一般按前七項費用之和的5%計算。單獨設(shè)帳，支出要嚴格控制。法定稅費包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加，兩稅一費合計為經(jīng)營總收入的5。5%計稅，按月繳納。經(jīng)營費用的具體項目：1)人工費；2)公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3)綠化管理費；4)清潔衛(wèi)生費；5)保安費；6)辦公費；7)固定資產(chǎn)折舊費；8

47、)不可預見費；9)法定稅費；10)企業(yè)管理費及利潤；11)保險費；12)房產(chǎn)稅。 15、如果業(yè)主(使用人)不能如期繳納管理費，物業(yè)管理公司應進行催款。1)一般性追討：上月拖欠后，物業(yè)管理企業(yè)在第二個月發(fā)催款通知單時，將上個月費用、滯納金以及本月費用通知業(yè)主。如果第二個月仍拖欠，在第三個月再次發(fā)催款通知單，限期三天內(nèi)繳清。三天后將根據(jù)物業(yè)管理公約停止對其服務。2)針對性追討對于費用大戶，要親自登門勸導，對“釘子戶”應按法律執(zhí)行，對“困難戶”考慮適當優(yōu)惠。3)區(qū)別性追討不同情況不同對待催款書面記錄是法庭解決時的物證程序。催款通知書 電話與業(yè)主溝通 最后通知書按法律程序裁決 16、1）定

48、額指標：勞動效率要100%完全達到或超過人工定額，材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。2）經(jīng)費指標：房屋維修服務經(jīng)費可通過各種方式籌集。房屋租金和按規(guī)定提取的維修費是兩種渠道；小修養(yǎng)護經(jīng)費只通過收取物業(yè)管理服務費籌集。3）服務指標：走訪查房率每月走訪查房50%以上，每月養(yǎng)護計劃率要求達到80%以上。4）安全指標：是房屋維修日常服務的首要指標。建設(shè)部規(guī)定，杜絕塌房死人事故；杜絕重大傷亡事故，年職工負傷事故率小于千分之三。 17、房屋的質(zhì)量等級鑒定，是按統(tǒng)一的標準，統(tǒng)一的項目，統(tǒng)一的方法，對現(xiàn)有整棟房屋進行的綜合性的完損等級評定。房屋質(zhì)量鑒定的基本任務是要搞清房屋的質(zhì)量狀況和分布，為房屋的管

49、理、保養(yǎng)、修繕提供基本資料依據(jù)。房屋的安全檢查基本任務就是通過對房屋的經(jīng)常性檢查，了解房屋完損狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，及時采取搶修加固和排除險情的措施。 18、危險房屋的管理：1)制定危房鑒定標準，危房的劃分要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍的大小、程度以及對周圍環(huán)境、整個房屋的危害程度而定。一般可以考慮三中情況：整棟危房、局部危房、危險點。2)建立健全危房鑒定機構(gòu)，除政府有權(quán)威性的危險房屋的鑒定機構(gòu)外，各物業(yè)管理企業(yè)也應設(shè)立房屋安全鑒定部門或指定專門技術(shù)人員負責此項工作，確認房屋的建筑質(zhì)量及安全可靠程度。3)危房處理措施：第一,觀察使用。第 二,處理使用。第三,停止使用。第四,整體拆除。 19

50、、物業(yè)管理企業(yè)自己沒有維修隊伍?？梢詫Ψ课莸木S修工程實行招標，或以承包方式把房屋的維修養(yǎng)護承包給專業(yè)維修隊伍。無論哪種情況，施工管理的基本內(nèi)容都是一致的，包括施工計劃管理，施工組織管理，施工調(diào)度與施工現(xiàn)場管理，施工質(zhì)量與施工安全管理，施工機械設(shè)備與施工材料管理，成本核算管理等。 20、掌握房屋附屬設(shè)備日常性保養(yǎng)的內(nèi)容：1)衛(wèi)生和電氣設(shè)備的日常性保養(yǎng)：物業(yè)管理企業(yè)負責管區(qū)內(nèi)的計劃養(yǎng)護、零星報修和改善添裝任務。2)水泵和水箱設(shè)備的日常性保養(yǎng)：一般每月或每季度保養(yǎng)一次，并定期列入大修或更新計劃。3)消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)：在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵應定期

51、試泵。4)暖氣設(shè)備和其他特種設(shè)備的日常性保養(yǎng)：在冬季供暖期鍋爐生火前和?；鸷髮ε瘹庠O(shè)備進行全面檢查、維修和養(yǎng)護，做好設(shè)備和管道的包扎防凍工作。5)電梯設(shè)備的日常性保養(yǎng)；對電梯設(shè)備按片專人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。運行電梯須急修時，由保養(yǎng)單位的專業(yè)人員負責，電梯設(shè)備的大修和更新，發(fā)包給電梯維修公司進行。 21、零星維修工程：1)零星維修工程是指對設(shè)備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障而進行的局部維修。通常只要修復、更換少量易損零件，調(diào)整較少部分機件和精度。2)中修工程是指設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零件，保證設(shè)備達到應有的標準，更換率一般在10%—30

52、%。3)大修工程是指對設(shè)備進行定期的全面檢修，對設(shè)備要全部解體更換主要部件，使設(shè)備基本恢復原有性能，更換率一般超過30%。 22、給水系統(tǒng)的管理：1)建立正常的供水、用水制度。2)對供水設(shè)施進行經(jīng)常性維護檢查。3)采用節(jié)水型水箱配件、水龍頭。4)消防水泵要定期試泵，至少每年進行一次。給水系統(tǒng)的養(yǎng)護：1)給水管道的檢查；2)保溫防凍工作；3)對凍裂事故的處理。給水系統(tǒng)的維修：明裝管道沿管線檢查，對于埋地管道，進行觀察，對地面長期潮濕、冒水的管段進行聽漏，參考原圖紙準確地確定滲漏位置，進行開挖修理。維修方法：1)哈夫夾堵漏法；2)換管法。 23、嚴格給排水設(shè)備驗收接管制度1)管道應安裝

53、牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏。2)高水位箱進水管與水箱檢查出口的設(shè)置應便于檢修。3)衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設(shè)，出戶管長不宜超過8米，不應使用陶瓷管、塑料管。4)衛(wèi)生器具質(zhì)量好，接口不得滲透。5)水泵安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動。6)消防設(shè)施必須符合要求，有消防部門的檢驗合格簽證。 24、水泵房管理1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)全部機電設(shè)備由機電專業(yè)人員負責，定期檢查、保養(yǎng)。2)水泵房內(nèi)機電設(shè)備的操作由機電組人員進行，其他人員不得操作，無關(guān)人員不準進入。3)生活水泵、消防水泵、恒壓水泵在正常情況下，選擇開關(guān)位置及自動位置，所有操作標志應簡單明確。4)生活水泵應在規(guī)定的時間輪換使用，定期

54、檢查擦洗。5)消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定，每半年進行一次自動和手動操作檢查，每年進行一次全面檢查。6)水泵房應每周打掃一次衛(wèi)生，水泵及管道每半月清洗一次。 25、電力系統(tǒng)的管理與維護：供電設(shè)備的管理應掌握的資料：1)供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用電內(nèi)容及要求。2)供電方式、電壓等級、用電容量、分配方案、配線方法。3)全部電器平面圖、系統(tǒng)圖和原理圖。4)各階段的驗收證明書、變更記錄。5)核對實際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量是否與圖紙要求一致。6)正式使用后，掌握主要用電設(shè)備數(shù)量、容量、使用規(guī)律與負荷變動情況。掌握資料后應制定管理辦法，管理辦法一般包括：〈1〉定期巡視維護檢測；〈2〉建立設(shè)備檔案；〈3

55、〉宣傳安全用電合理用電的知識和應遵守的用電規(guī)定。供電設(shè)備的維護與保養(yǎng)：對供電設(shè)備的維護可分為日常巡視維護和定期檢查保養(yǎng)兩個方面。 26、電梯的管理與維護。一、掌握電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容：1)制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。2)對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務培訓，堅持勞動主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度。3)落實保修和安全年檢工作。4)電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔。5)堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作計劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。6)電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。7)電梯運行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護乘客出梯。8)做好耗電計量及收費工作。9)保持

56、機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通10)定人定時對軌道、門導軌進行清潔，加油潤滑。二、熟悉電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度：1)電梯工作制度，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程和巡回檢查制度，監(jiān)視和掌握各機的運行動態(tài)，按時完成定期保養(yǎng)和維修工作。2)電梯維修、保養(yǎng)操作規(guī)程：〈1〉電梯停駛保養(yǎng)時，首先切斷控制電源，確保安全?！?〉電梯檢修和保養(yǎng)時必須掛牌，確認轎箱內(nèi)無乘客后，方可停機?！?〉在轎箱頂維修和保養(yǎng)時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車運行〈4〉井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，擺設(shè)告示牌〈5〉電梯凡是轉(zhuǎn)動機件均須加油潤滑。 27、1)制定保安部工作計劃，建立健全各項保安工作制度；2)主持部門工作例會，組

57、織全體保安員開展各項治安保衛(wèi)工作；3)組織對較大案件的調(diào)查處理工作；4)監(jiān)督考察本部門各崗位保安員的工作表現(xiàn)，處理有關(guān)保安工作方面的投訴；5)完成總經(jīng)理下達的其它任務。 28、1)疏通車輛和人員進出，維護門前交通秩序，保證車輛及行人安全；2)嚴格制止閑雜人員、小商販、推銷人員進入管區(qū)；3)發(fā)現(xiàn)可疑人和可疑事，應及時處理并迅速報告領(lǐng)導；4)認真履行值班登記制度，詳細記錄值班中所發(fā)生的各種情況；5)堅持執(zhí)行客戶大宗及貴重物品憑證出入制度，確?？蛻糌敭a(chǎn)安全；6)認真做好非辦公時間人員出入登記工作；7)積極配合其他保安員做好各項安全防范工作，把好管區(qū)的大門關(guān)。 29、嚴格遵守監(jiān)控室的工作要

58、求，服從消防主管的直接領(lǐng)導；2)按時上下班，當班時不準睡覺，不得擅離崗位；3)嚴格按照規(guī)定時間和范圍集中精力嚴密觀察，對可疑情況做好記錄和錄像；4)根據(jù)他人提供的情況及從屏幕中觀察到的可疑情況，進行定時、定位、定人及時錄像并做好紀錄；5)對電話報案及發(fā)現(xiàn)各種案件、火災和事故等，迅速按照程序上報處理；6)在當班時不準做與工作無關(guān)的事，嚴守工作紀律；7)監(jiān)控室嚴禁無關(guān)人員入內(nèi)，其它部門人員因工作需要進監(jiān)控室應做好登記；8)愛護設(shè)備，延長設(shè)備的使用壽命，不得擅自拆裝設(shè)備；9)監(jiān)控室所監(jiān)控范圍及攝像頭的開關(guān)時間均屬保密，嚴禁向無關(guān)人員介紹監(jiān)控情況。 30、發(fā)生失竊案件的處理：1)保安部接到報案后

59、，內(nèi)保員或值班經(jīng)理迅速趕到現(xiàn)場。2)攜帶好所需用品。3)認真聽取失主細節(jié)說明，詢問丟失物品的特征。4)留下與丟失案件中的有關(guān)人員。5)客人明確要求向公安機關(guān)報案或丟失財務價值較大的，應立即報告公安機關(guān)同時保護好現(xiàn)場。6)失主不要求報公安機關(guān)，保安部要隨同失主迅速趕赴現(xiàn)場。7)如現(xiàn)場完好，立即進行拍照。8)注意發(fā)現(xiàn)有關(guān)犯罪分子遺留或拋棄的物品等，如有發(fā)現(xiàn)，小心提取，以備技術(shù)鑒定用。9)如需提取客人物品做鑒定，必須征得客人同意。10)找案件涉及人員談話，調(diào)查了解摸排出重點人。11)現(xiàn)場的時間狀態(tài)的回憶。12)接觸現(xiàn)場有誰進入離開等情況。13)對排出的重點人員要盡快取證。14)處理時擺事實，講道理，

60、重證據(jù)，注意政策。15)查清問題后處理時向公司領(lǐng)導介紹請示批準后方可處理。 31、滅火器的種類有：1)二氧化碳滅火器：適于撲滅電氣、油類及酸類火災。使用方法：一手拿噴筒口對著火源，另一只手打開開關(guān)滅火。2)泡沫滅火器。適于撲滅油類或其他火災，但不適于撲滅忌水和帶電物質(zhì)的火災。使用方法：先將滅火器倒置搖晃后，打開開關(guān)對火源噴射滅火。3)干粉滅火器適于撲滅電器設(shè)備火災和其他固體物質(zhì)火災。使用方法：拔下鉛封，用力壓下壓把滅火。消防栓的使用：消防栓是固定設(shè)置在高層樓房內(nèi)關(guān)鍵部位墻壁上的噴水消防設(shè)備，主要構(gòu)成有：消防柜、水龍帶、水槍。使用方法：打開消防柜，展開水龍帶，開啟供水開關(guān)，手握水槍，噴射高

61、壓水滅火。 32、停車場門衛(wèi)的職責：停車場（庫）門衛(wèi)一般需設(shè)兩人，一人登記收費，一人指揮車輛出入和停放，其職責是：1)嚴格交接班制度；2)對進出車輛登記，收費和車況檢查記錄；3)指揮車輛的進出和停放；4)對違章車輛制止糾正；5)發(fā)現(xiàn)漏水、漏油，及時通知車主；6)搞好停車場（庫）衛(wèi)生；7)定期檢查消防設(shè)施是否完好有效，不準使用消防水源洗車；8)閑雜人員不準入內(nèi)。 33、水體污染防治的途徑：1)加強污水排放的控制；2)對已排污水的處理；3)加強生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理。物業(yè)管理公司按規(guī)定履行下列職責：1)專人負責設(shè)施管理；2)保證使用材料符合《生活引用水衛(wèi)生標準》；3)每年度至少清洗

62、水箱兩次；4)對凈水設(shè)施及時更換或者維護；5)抽檢水樣，每半年對水質(zhì)檢測一次；6)設(shè)施環(huán)境清掃保潔；7)對水箱加蓋、加鎖；8)直接從事二次供水設(shè)施清洗消毒的工作人員，必須每年體檢一次；9)禁止毀壞設(shè)施污染水質(zhì)行為。 34、污水三級處理技術(shù)：1)污水一級處理：將污水中懸浮性固體物通過物理法，初步凈化水質(zhì)。2)污水二級處理：利用生化作用原理對污水進行深層次的處理。3)污水三級處理：利用生物脫氮等方法對污水進行更深層次處理和凈化，實現(xiàn)水的再利用。 35、保潔主管職責：1)編制計劃安排工作；2)編制班次檢查指導；3)分配及控制清潔用品及用量；4)接洽業(yè)務，為公司創(chuàng)收；5)定期匯報；6)巡視

63、抽查，發(fā)現(xiàn)死角及時解決。 36、 綠化部主管職責：1)制定工作規(guī)劃；2)開展創(chuàng)收工作；3)考核部署工作；4)組織培訓。綠化技術(shù)人員：1)制定技術(shù)措施；2)實施培訓；3)技術(shù)指導和檢查；4)對外技術(shù)業(yè)務。 37、1)公布方案，建立機構(gòu)，培訓工作人員。2)依照方案布置任務，分別實施。3)隨時掌握工作進程，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系。4)妥善解決突發(fā)性問題。5)及時向領(lǐng)導匯報，尋求支持與幫助。6)廣泛宣傳動員住區(qū)人員積極參加。7)經(jīng)費的使用和管理。8)活動總結(jié)。 38、制定規(guī)章制度的基本思路：1)學習有關(guān)法律、法規(guī)。2)確定規(guī)章制度約束及管理的重點：分析住區(qū)人員狀況；分析外來人員狀況；了解管區(qū)

64、周邊治安秩序狀況。3)考察管區(qū)內(nèi)設(shè)施及器材狀況。4)搜集有關(guān)材料。5)起草各項規(guī)章制度。6)公布實施 39、開展活動主要負責人的條件：1)思想素質(zhì)，政治思想覺悟高、有奉獻精神、知法守法。2)業(yè)務素質(zhì)，懂經(jīng)營會管理，有市場觀念和服務意識，熟悉所負責項目的業(yè)務知識。3)有開拓進取精神，有社交和協(xié)調(diào)能力。4)身體健康。對一般工作人員培訓的主要內(nèi)容：1)思想政治教育，包括法律知識、職業(yè)道德、服務意識；2)管理知識培訓；3)服務技能培訓；4)設(shè)備設(shè)施使用方法培訓；5)規(guī)章制度培訓。 40、糾正違章行為的主要方法：1)勸阻：勸說阻止即將發(fā)生的違章行為。2)制止：制止正在發(fā)生的違章行為。3)查處：調(diào)查處理已經(jīng)發(fā)生過的違章行為。處理違章行為的主要措施：1)警告：用于情節(jié)較輕的。2)罰款：對已造成損壞的。3)提起民事訴訟：對要求按民法規(guī)定處理的。4)刑事處理：對情節(jié)特別嚴重的。