《【商業(yè)地產-】2007年河南省滑縣項目市場調研和定位思路建議報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《【商業(yè)地產-】2007年河南省滑縣項目市場調研和定位思路建議報告（144頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,*,第,126,,頁,單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,*,眾恒,·,華府,滑縣項目市場調研和定位思路建議報告,方案撰寫：勝者,(,北京,),國際營銷策劃機構企劃部劉炬光,,撰寫日期：,2007,年,12,月,2,日,,《2008,房地產營銷策劃大全,》,策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！,,中國房策網,,海量房地產營銷策劃資料下載！！,QQ,：,69031789,,三、區(qū)域房地產業(yè)狀況,一、區(qū)域環(huán)境,環(huán)境篇,二、區(qū)域經濟

2、,,一、區(qū)域環(huán)境,■地理位置,/,交通,,滑縣位于河南省東北部，與濮陽、延津、?？h、長垣、封丘、內黃接壤。,交通便利，西鄰京廣鐵路、,107,國道和京珠高速公路，北接濮鶴高速公路，大廣高速公路貫穿南北，新荷鐵路和濟東高速公路跨越東西。省道,307,線、,308,線、吳黃線、鄭吳線、東上線、大海線等主要公路干線在此交匯，形成了以國道、省道為骨架，縣鄉(xiāng)公路為網絡的公路交通體系，農村已實現了村村通油路。,,,※,滑縣城區(qū)，擁有便利的交通環(huán)境，它是保證滑縣經濟高速發(fā)展的基礎條件；而經濟的增長又能刺激房地產需求市場的快速展。,,■,縣域面積,/,行政區(qū)劃,/,人口,,,滑縣隸屬國家級歷史文化名城滑縣，與

3、濮陽、延津、?？h、長垣、封丘、內黃接壤。全縣轄,9,鎮(zhèn),13,鄉(xiāng)，總人口,124.4,萬，區(qū)域面積,1814,平方公里，城區(qū)人口 １８ 萬,。,※,城區(qū)規(guī)模小，人口少；導致市場規(guī)模小，易于飽和。因此本項目入市越早越占據有利的競爭位置。,一、區(qū)域環(huán)境,,,■,自然地貌,/,氣候,,,,滑縣地勢西高東低，海拔,48.4,～,1632,米。地處北暖溫帶，屬大陸性季風氣候，四季分明，水溫適宜。年平均氣溫,13.6℃,，,7,月份平均氣溫,27.2℃,，,1,月份平均氣溫,-2.7℃,。絕對最低氣溫,-21.7℃,。無霜期,201,天。年平均降水量,606.1,毫米，降雨多集中在,7,、,8,月份。冬春

4、多北風，夏秋多南風。,,※,項目所在區(qū)域屬于平原地帶，四季溫差小，但冬季,1,月份氣溫在,0℃,以下，絕對最低氣溫達到了,-21.7℃,。因此項目有必要采取相應的保溫措施和供暖設施。,一、區(qū)域環(huán)境,,,■,區(qū)域環(huán)境分析小結,未來幾年，房地產將進入快速發(fā)展階段；,,,城區(qū)規(guī)模小，人口少，市場規(guī)模小；,,,要快速進入市場，搶占市場先機。,一、區(qū)域環(huán)境,,,■國民經濟概況,,,2007,上半年，全縣國民生產總值預計完成,40.8,億元，同比增長,15.3%,，增幅為,13,年來的最好水平。其中，第一產業(yè)完成,16.6,億元，增長,8%,；第二產業(yè)完成,15.3,億元，增長,21.2%;,第三產業(yè)完成

5、,8.9,億元，增長,18.3%,。財政一般預算收入完成,9726,萬元，增長,23.5%,（按可比口徑計算），為歷史上增長最多的半年，財稅結構也是最優(yōu)化的半年，稅收占財政收入的比重同比提高了,10.7,個百分點。全社會固定資產投資總額完成,28.3,億元，增長,39.3%,，是歷史上投資最多的半年。社會消費品零售總額完成,9.9,億元，增長,17.2%,，增幅是,8,年來的最好水平。金融機構各項存款余額,57.46,億元，較年初增加,5.86,億。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,4217.89,元。農民人均純收入,1574.92,元，增長,23%,。,二、區(qū)域經濟,,,■工業(yè)狀況,,全縣規(guī)模以上工業(yè)

6、企業(yè)完成總產值,22.5,億元，同比增長,35.3%;,完成增加值,6.7,億元，增長,34.6%,,比市下達目標高,4.6,個百分點，在全市五縣（市）位居第三；實現利潤,2.7,億元，同比增長,139.2%,,比市下達目標高,109.2,個百分點，在全市五縣（市）位居第三。全縣在建項目,195,個，計劃總投資,29.8,億元，實際完成固定資產投資,4.9,億元，其中，投資千萬元以上重點項目,69,個，鑫之源糖業(yè)、利源紡織、昌盛銅業(yè)、滑縣屠宰廠等項目已竣工投產；神華面業(yè)、誠信貿易鋼球團等項目即將建成投產；華康實業(yè),1500,噸大豆蛋白纖維、達泉紡織、尚品木業(yè)二期等,46,個項目正在積極建設。,

7、二、區(qū)域經濟,,,■非公經濟迅猛發(fā)展,,,,,,2007,年上半年，全縣非公經濟單位發(fā)展到,3.1426,萬戶，較上年增加,3367,戶；非公經濟總產值完成,69.6,億元，增加值完成,16.7,億元，同比分別增長,41.2%,和,44.29%,；,。,二、區(qū)域經濟,,,,■,招商引資成果豐碩,,,2005,年以來，全縣共引進項目,728,個，實際到位固定資產投資,17.66,億元。,2006,年成功舉行了三次千萬元以上招商引資項目集中奠基開工儀式，共有,37,個項目進行了奠基開工，總投資達,15,億元。被省政府確定為“對外開放重點縣”。,,,,二、區(qū)域經濟,,《2008,房地產營銷策劃大全,

8、》,策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！,,中國房策網,,海量房地產營銷策劃資料下載??！,QQ,：,69031789,,■新區(qū)狀況,,,,為拉大城市框架，加快經濟高發(fā)展，根據縣委縣政府的要求，滑縣規(guī)劃重點為城市的南擴，向南主要以開辟新的工業(yè)園區(qū)（新區(qū)）為方向，爭取使新區(qū)的工業(yè)園區(qū)和居住區(qū)兩年內形成規(guī)模，屆時老城區(qū)內的長途汽車站和部分工業(yè)項目遷到新區(qū)，將滑縣新區(qū)建設成為新城市的行政中心、文教中心、金融商業(yè)和高檔居住中心。,,滑縣新區(qū)，以無污染工業(yè)園區(qū)和高檔居住區(qū)組成，總面積,15,平方公里，規(guī)劃為“五園四區(qū)（滑縣新區(qū)、道口衛(wèi)西、白道口電線電纜、上官孟莊、滑縣火車南站經濟開發(fā)區(qū)）、（電子

9、工業(yè)園、燒雞工業(yè)園）、三中心”。目前，新區(qū)內水、電、路、通訊等基礎設施日臻完善?？h城規(guī)劃區(qū)由,17,平方公里增加到,42,平方公里，已搭起了一個中等城市的框架。,,二、區(qū)域經濟,,,■新區(qū)狀況,,2007,年，將完成滑州路東延工程，啟動滑縣體育中心、青少年活動中心和新區(qū)綜合服務樓等文體服務工程。同時，動工建設,44,畝的人工景觀湖，對,7,條道路進行綠化亮化，建設大宮河東岸和沿河路兩條景觀路，使新區(qū)成為滑縣建設的新亮點。屆時，滑縣新區(qū)將成為城市的文化教育核心版塊。,,在新區(qū)和人民大道、文明大道等繁華地段，以獨資、合資、引資等多種形式建設營業(yè)面積在,2000,平方米左右、年營業(yè)額在,1000,萬

10、元的現代商場、大型超市和專業(yè)連鎖店，逐步形成以大型購物中心為骨干，以超市、專賣店、倉儲式商場為特色的多元化、多層次銷售網絡，形成城市的金融商業(yè)核心。,,目前，電力公司、長通塑業(yè)、華康電子、滑縣六中新校、滑縣體校已投入使用。新區(qū)管委會、國土資源局、檢察院、法院、計生委、廣電局等政府機構以及滑縣體育廣場、青少年活動中心、人民醫(yī)院新院等配套設施正在建設中。在縣委縣政府的大力支持下，隨著新區(qū)建設的日新月異，滑縣新區(qū)必將成為中原城市群的一顆新星。,二、區(qū)域經濟,,《2008,房地產營銷策劃大全,》,策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！,,中國房策網,,海量房地產營銷策劃資料下載?。?QQ,：,

11、69031789,,■區(qū)域經濟背景研究小結,區(qū)域經濟總體向好，并保持著快速發(fā)展的勢頭，良好的經濟環(huán)境有利于刺激房地產市場的發(fā)展。,,人們生活水平正在得到迅速提高，對改善居住條件的追求迅速膨脹，產生大量的住宅需求將有待于釋放。,,城區(qū)經濟總量小，總的需求量有限。因此本項目需要快速進入市場，搶先鎖定目標客戶群，搶占市場先機。,,近幾年滑縣的工業(yè)和城區(qū)中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績，他們的發(fā)展無疑會產生大量的住宅需求,。,二、區(qū)域經濟,,,三、區(qū)域房地產業(yè)狀況,,■整體狀況分析,,,,,目前來說，在三級房地產市場中滑縣房地產的占發(fā)展無論是在發(fā)展速度還是在規(guī)模方面都是十分驚人的，這是其它一些三級市場

12、不可比擬的。房地產業(yè)的競爭也相對比較激烈，目前大部分房產開發(fā)都集中在城南新區(qū)， 投資規(guī)模相對較大，并且在新城區(qū)投資的速度和規(guī)模遠遠超過了在老城區(qū)的投資，他們在新城區(qū)一般開發(fā)的面積都在一百畝之上，大者能夠達到,700,多畝。并且新城區(qū)醫(yī)院、學校、銀行、體育館等配套設施的在不斷不斷健全完善。,《2008,房地產營銷策劃大全,》,策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！,,中國房策網,,海量房地產營銷策劃資料下載??！,QQ,：,69031789,,三、區(qū)域房地產業(yè)狀況,,■未來發(fā)展趨勢分析,,,,通過行政規(guī)劃并且行政中心的中心南遷，在城市南部即將形成以行政、辦公、體育、信息、商務為主的城市新核

13、心區(qū)；并且隨著城市重心東移，新區(qū)將會建設成為生態(tài)型、現代化的新型城市中心，是滑縣新的增長點和發(fā)展區(qū)域，很有發(fā)展?jié)摿?。未來的新區(qū)即將成為滑縣發(fā)展的亮點，也為滑縣的房地產業(yè)發(fā)展帶來前所未有的機遇。,,環(huán)境篇分析研究總結,,城區(qū)規(guī)模小,,人口少,需求擴大,開發(fā)策略,,盡快入市,產業(yè)分布,,相對較遠,宏觀經濟,,發(fā)展迅速,營銷推廣,,重在引導,同業(yè)發(fā)展,,速度提高,未來市場,,競爭激烈,市場前景表現樂觀,※,關鍵詞：,搶占市場，需求擴大，供應小幅增加，未來市場競爭激烈，市場前景表現樂觀。,,二、市場需求調查研究,市場篇,一、供應市場特征分析,《2008,房地產營銷策劃大全,》,策劃必備資料庫！全國送

14、貨上門！貨到驗貨后付款！,,中國房策網,,海量房地產營銷策劃資料下載??！,QQ,：,69031789,,,（一）,,供應量分析,,（二）戶型分析,,（三）價格分析,,（四）配套及應急硬件設施分析,,（五）園林景觀分析,,（六）供應市場客戶特征分析,一、供應市場特征分析,,,■調研概述,調研目的,了解滑縣房地產供應市場的現狀和特點，把握滑縣房地產市場的發(fā)展趨勢，為本項目的定位提供參考依據,。,調研方法,首先，對滑縣房地產市場進行整體調研，了解房地產項目的分布、檔次、數量、規(guī)模等總體信息；,,隨后，根據獲得的總體信息，結合本項目特性，選擇有價值項目或競爭性項目進行重點實地調研。,一、供應市場特征分

15、析,,,調研項目分布,一、供應市場特征分析,華通,,世紀城,祥泰苑,金牛,,國際城,浩創(chuàng)第一商城,津蘭,,名郡,華都城,,市花園,英明,,花園,濱園,,花園,錦繡,,華庭,道發(fā)時代廣場,御龍別墅,北,南,東,西,,（一）,,供應量分析,※,在售的幾個重點樓盤，總占地規(guī)模為,1974,畝；目前在售的樓盤多以幾百畝的大盤為主。,1.,占地規(guī)模,項目名稱,項目占地畝數,金牛國際城,600,華通世紀城,700,英民花園,304,華都城市花園,30,祥泰苑,240,津蘭名郡,100,一、供應市場特征分析,,,2.,各樓盤開發(fā)的樓幢數,一、供應市場特征分析,,,3.,各樓盤開發(fā)的房屋總套數,一、供應市場特

16、征分析,,,3.,各樓盤開發(fā)的房屋總套數,一、供應市場特征分析,,,※,在售樓盤中，主力戶型以,130-150,平米左右的三室一廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)居多,這代表了目前滑縣房地產市場上大部分客群的戶型偏好，本項目在設定主力戶型時，應充分滿足目前的客戶的需求。,1,、各項目主力戶型面積分析,（二）戶型分析,華通世紀城,90—160,平方米,英民花園,110—170,平方米,華都城市花園,130—180,平方米,祥泰苑,130—150,平方米,津蘭名郡,90—220,平方米,一、供應市場特征分析,,,※,由上表可以看出，目前在售樓盤中，戶型結構以多層為主,。,2,、樓層,二、供應市場特征分析,,項目

17、名稱,樓層,金牛國際城,多層 小高層 別墅,華通世紀城,多層 小高層,英民花園,多層 小高層,華都城市花園,多層,祥泰苑,多層,津蘭名郡,多層,,※,由上表可以看出，目前在售樓盤中，層高以2.9米居多。如果包括樓板在內一般應達到,3.0,米為好。,3,、戶型層高分析,二、供應市場特征分析,,項目名稱,層高（,m),金牛國際城,3,華通世紀城,3,英民花園,3,華都城市花園,3.1,祥泰苑,3,津蘭名郡,3,,,※,由上表可以看出，所有樓盤的交房標準都是毛坯房，尚未出現精裝修。,4,、戶型裝修分析,建議本項目順應市場，同樣采用毛坯標準,二、供應市場特征分析,,項目名稱,交房裝修,金

18、牛國際城,毛坯,華通世紀城,毛坯,英民花園,毛坯,華都城市花園,毛坯,祥泰苑,毛坯,津蘭名郡,毛坯,,目前房地產供應市場，戶型南北朝向占絕大多數，同時出現了少量的東西向住宅，目前這些東西向住宅的市場接受程度較差。,5,、戶型朝向分析,南北朝向無疑是本項目最主要的選擇，建議本項目盡量不采用東西向,金牛國際城,南北向,華通世紀城,南北向、東西向,英民花園,南北向,華都城市花園,南北向,祥泰苑,南北向,津蘭名郡,南北向,一、供應市場特征分析,,,（三）價格分析,1、均價分析,二、供應市場特征分析,,各樓盤銷售價格,(,均價,),圖表如下,:,※,從上面圖表可以看出,,,目前華縣住宅價格最高基本達到,

19、1200,元,/,平方米,,,最低,800/,平方米,,,以此可以計算出華縣目前的住宅均價大致是,1015,元,/,平方米,.,但是隨著整個河南房地產價格的不斷上漲,,,整個華縣的住宅價格也在持續(xù)上漲,.,,。,,（四）,,配套及硬件設施分析,,※,車位配比方面，大部分樓盤以有關部門規(guī)定的1：0.3左右為標準配比。車位價格方面，地上車庫以銷售為主，；地下停車位以出租為主。,1、停車位,項目名稱,有停車位,金牛國際城,有停車位,華通世紀城,有車庫,英民花園,有地上停車位,華都城市花園,有地下停車場,祥泰苑,有車庫,錦繡華庭,有地上停車位,濱河花園,有地上停車位,津蘭名郡,有停車位,一、供應市場特

20、征分析,,,二、供應市場特征分析,,各樓盤綠化率圖表如下,:,2.,綠化率,,,※,住宅的智能化系統(tǒng)基本都是電話、有線電視、；小區(qū)的安防系統(tǒng)方面，很多小區(qū)只有門禁系統(tǒng)和保安巡邏，24小時電子巡更、閉路電視監(jiān)控等安防設施。,3、智能化、安防系統(tǒng),二、供應市場特征分析,,項目名稱,智能化系統(tǒng),安防系統(tǒng),金牛國際城,電視、電話每戶預留,2,個接口,保安,24,小時巡邏,24,小時電子巡更、閉路電視監(jiān)控等安防設施,0,華通世紀城,電話、有線電視接口,24,小時電子監(jiān)控、巡更，門禁對講系統(tǒng),英民花園,電視、電話接口,24,小時保安巡邏,華都城市花園,電話、有線電視接口,24,小時電子監(jiān)控、巡更，門禁對講

21、系統(tǒng),祥泰苑,有線電視電話接口,保安巡邏,錦繡華庭,有線電視電話接口,保安巡邏,津蘭名郡,有線電視電話接口,保安,24,小時巡邏,24,小時電子巡更、社區(qū)周界紅外線防越系統(tǒng)，入口監(jiān)視，入戶可視對講系統(tǒng)，社會背景音樂系統(tǒng)。,,4、物業(yè)管理,二、供應市場特征分析,,,項目,物業(yè)管理,金牛國際城,自己做,華通世紀城,自己做,英民花園,未定,華都城市花園,自己做,津蘭名郡,自己做,祥泰苑,自己做,,※,物業(yè)管理公司方面，很多樓盤都是開發(fā)商自己下屬的物業(yè)管理公司進行管理，這樣做購房客群入住后的各種問題比較容易得到決；但管理水平相對較低；另外有部分樓盤開始聘請專業(yè)性較強的外部物業(yè)管理公司，說明客群對小區(qū)的

22、物業(yè)管理水平越來越重視；通過調查發(fā)現，客戶購房時對物業(yè)費相對敏感,,（五）,,園林景觀分析,二、供應市場特征分析,,項目名稱,園林檔次,金牛國際城,高檔,華通世紀城,中高檔,英民花園,中檔,華都城市花園,中檔,祥泰苑,中檔,錦繡華庭,基本沒有,津蘭名郡,高檔,,（六）供應市場客戶特征分析,主體基本特征分析,,客戶來源分析,,購買目的分析,,購買特征分析,二、供應市場特征分析,,a,、年齡特征,調研過程中了解到，購房客戶的年齡分布在25-50歲范圍內，其中以40歲左右的中年人居多,b,、職業(yè)特征,購房客戶職業(yè)方面，以政府公務員、私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員等為主要購房客群,1,、主體基本特征,二

23、、供應市場特征分析,,,d,、收入水平,這些購房客戶的收入水平在滑縣屬于中高檔，部分政府公務員、企業(yè)中高層除工資收入外，還有一定的灰色收入,e,、教育背景,購房客戶中，受教育程度參差不齊；政府公務員、企業(yè)中高層中，受高等教育的人群比例較高,c,、家庭結構,購房客戶中，以中年父母帶1-2個子女的家庭居多，即3口之家或4口之家,二、供應市場特征分析,,,目前在售樓盤，都以滑縣本地客戶為主；,,各樓盤的購房客戶，附近的原居民占有很大比例，工作單位在附近的客戶占有很大比例，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民富裕者購房者也占一定比例；,,檔次較高的樓盤（金牛國際城、津蘭名郡）可以吸引到距離較遠的其他區(qū)、域客戶,a,、本地客戶,b

24、,、外地客戶,外地客戶相對較少,、,2,、客戶來源分析,二、供應市場特征分析,,,大部分客戶的購房目的是為了自住，用來改善居住條件，提高生活品質；,,投資客戶的比例相對較小，在,10%,以下,。,3,、購買目的分析,二、供應市場特征分析,,,購房客戶以改善居住條件為主要目的，他們偏好三室的戶型；,,對朝向要求較高，基本都要求南北向；,,4,、購買特征分析,二、供應市場特征分析,,,□供應市場主要結論,目前滑縣在售樓盤，規(guī)模普遍較大,,當前市場上的住宅建筑類型以普通多層為主流,,戶型方面，以三室為主流戶型，三居面積集中在 1１,0-,１５０平米，四居面積集中在1,50-180,平米；,,戶型

25、結構中，平層為主，復式比例不超過,8%,，小戶型較少；,,價格方面，目前普通多層均價主要集中在,1000,元,/,平米,,單純的價格和地理位置不再是影響客戶購房的決定性因素，購房客戶越來越重視小區(qū)的產品品質、園林景觀、硬件設施、物業(yè)管理和相關配套等。,二、供應市場特征分析,,,（七）市場個案競爭調研分析,●金牛國際城 ●華通世紀城,,,●英民花園 ●津蘭名郡,,,●華都城市花園 ●祥泰苑,,,,●濱河花園 ●錦繡華庭,二、供應市場特征分析,,,市場競爭樓盤調研分析,,金牛國際城,,重點個案分析,,重點個案分析,,,重點個案分析,項目位

26、置：文明大道與滑洲路交叉口向米路北東,,項目進程：七月份開始奠基，一期工程正在建設中,,開發(fā)商：河南金牛置業(yè)有限公司,,建筑層數：以多層為主，附有小高層,,總占地畝數：６００畝,,綠化率：４３,.,４％,,車位：有停車場,,總戶數：３４００多戶,,營銷推廣：深圳競合地產,,主力戶型 ：,1,３０平方米左右（三房）,,樓盤銷售價格 ：１１００元／平方米左右,,樓層數目（多層、高層、小高層高層）：多層、小高層、別墅,,樓間距 ：３０,—,６０米,,裝修標準 ：毛坯,,重點個案分析,．,二房一廳,三房一廳,三房一廳,四房一廳,,※,此項目三房（,130,平方米左右）銷售情況比較好。,,重點個案分析,

27、SWOT,分析,,,★優(yōu)勢：,本小區(qū)定位較高，占地６００畝，開發(fā)的有多層，花園洋房，小高層，別墅．其多層主要采用了雙“Ｓ”風格，園區(qū)水系，建筑小品，景觀構架，路網交通進行了合理規(guī)范的設計，使得建筑，環(huán)境相依相融，交相輝映；綠化較高，園區(qū)環(huán)境優(yōu)美。,,★劣勢：,地理位置距新城和老城中心較遠，周配套不完善。,,規(guī)模大，好景觀，好戶型，高品質。,,主要賣點,,,重點個案分析,,華通世紀城,,,重點個案分析,,,案場現狀,位置,,重點個案分析,項目位置：文明大道與新飛路交叉口向,,開發(fā)商：華通集團地產開發(fā)有限公司,,項目進程：一期已經銷售,70%,左右，二期即將內部認購。,,營銷推廣：北京紅思維,,銷

28、售代理：北京順成嘉業(yè),,物業(yè)管理：金地物業(yè),,建筑層數：以多層為主，下復式，附有小高層,,總占地畝數：７００畝,,綠化率：４０％,,車位：有８００多個停車位，３００多個私家車車庫．,,樓幢數：７０棟,,總戶數：２０００多戶,,主力戶型 ：１３０平方米左右（三房）,,樓盤銷售價格 ：１０２０元／平方米左右,,樓間距 ：２５米左右,,裝修標準 ：毛坯,,SWOT,分析,,重點個案分析,★優(yōu)勢：,此項目坐落于新區(qū)中央居住區(qū)地帶，地理位置　得天獨厚，交通方便；周圍配套設施齊全，有行政單位、學校、體育館、醫(yī)院、學校等；其宣傳策略強調配套優(yōu)勢，定位中高檔，且銷售價格不高，對購買人群有一定吸引力。,,★劣勢

29、：,宣傳訴求上過多強調基本功能，樓盤形象檔次較一般，由于樓盤面積過大，后期如價格不斷提高，消化上存在一定的難度。,,主要賣點,,新區(qū)中央，完美配套，大實力，大規(guī)模。,,英明花園,重點個案分析,,重點個案分析,,項目位置：文明大道東側新飛路北側向開發(fā)商：天寶置業(yè),,項目進程：一期已經建到四層，銷售,60%,左右，,,規(guī)劃設計：鄭州大學綜合設計研究院／天藝國際顧問設計公司,,物業(yè)管理：待定,,建筑層數：多層（６層），小高層,,總占地畝數：３０４畝,,綠化率：３４％,,樓幢數：６０棟,,總戶數：１２００戶,,主力戶型 ：１,1,０,—,１,40,平方米（三房）,,樓盤銷售價格 ：９００元／平方米左右

30、,,樓間距 ：２３,.,６米左右,,裝修標準 ：毛坯,,重點個案分析,,,,重點個案分析,,※,其戶型主要表現為三房，在所開發(fā)的總住宅套數中占據相當大比重，并且在三房中１３０平方米左右的戶型賣的較好。,,,重點個案分析,★,優(yōu)勢：,此項目定位為中檔，價位較低，購買者容易接受；戶型集中 在三房，大都在１,1,０,—,１４０平米之間，適合一家三代居住。,,,★,劣勢,：此項目在金牛國際城的斜對面，距離老城區(qū)和新城區(qū)都相對較遠；周圍配套較少。,,,SWOT,分析,,,主要賣點,,教師居所，文明社區(qū)，新區(qū)第一沿河景觀帶。,,景觀,案場,津蘭名郡,重點個案分析,,,重點個案分析,位置,,,重點個案分

31、析,,項目位置：人民路和滑洲南路交叉口向,,項目進程：已經圍上圍墻，但還沒有開始真正的建設。,,開發(fā)商：安陽隆都房地產開發(fā)有限責任公司,,物業(yè)管理：自己的物業(yè)公司,,建筑層數：多層,,總占地畝數：１００多畝,,綠化率：３０％以上,,樓幢數：３０多棟,,總戶數：５００戶,,停車位；４００多個,,主力戶型 ：三房兩廳,,樓盤銷售價格 ：１１００左右,,樓間距 ：２０,—,３０米左右,,裝修標準 ：毛坯,,營銷策劃；鄭州指南針,,重點個案分析,,首創(chuàng)觀景洋房。,SWOT,分析,,。,★優(yōu)勢,：此樓盤定位高檔，開發(fā)的多層建筑雖不是別墅但是其設計和風格卻與別墅相似，其建筑形式追崇北美簡約風格，園區(qū)景觀設

32、計優(yōu)美和諧，可以說它是目前在滑縣品質定位最高的樓盤。,,★劣勢：,地理位置距離老城區(qū)和新城區(qū)較遠，周圍配套設施較少，交通不便；在華縣這樣的三級市場，畢竟有錢人還是少數，由于其定位為高檔園區(qū)，所以其銷售對象只能是少數有錢人和追求高端生活品質的客戶群，而不是普通購買群體，銷售對象單一。,,主要賣點,,,重點個案分析,,祥泰園,位置,案場,,項目位置：人民路和新飛路交叉口,,項目進程：一期馬上交房，銷售率在,70%,之上。,,開發(fā)商：河南科達置業(yè),,物業(yè)管理：待定,,建筑層數：多層,,總占地畝數：２４０多畝,,綠化率：３７％,,樓幢數：５０多棟,,總戶數：１２００戶,,停車位；有車庫,,主力戶型 ：

33、三室兩廳,,樓盤銷售價格 ：１,0,５０元／平方米左右,,樓間距 ：２０,—,３０米左右,,裝修標準 ：毛坯,重點個案分析,,,重點個案分析,,※,其中三房（面積１２０－１４０平方米）的戶型銷售情況較好，其中三室一廳一衛(wèi)銷售情況最好。,,重點個案分析,,★,優(yōu)勢：,1,、公務員小區(qū)的定位較好；,,2,、價格偏低。,,★,劣勢：,1,、綠化較少；,,2,、問卷調查反饋建筑質量稍,差。,,公務員小區(qū)，擇鄰而居。,主要賣點,SWOT,分析,,重點個案分析,,華都城市花園,整體效果,案場,,項目位置：文明大道與華洲路交匯處,,項目進程：開始入住，銷售率在,90%,之上,,向開發(fā)商：,華都集團,,物業(yè)管

34、理：自己做,,建筑層數：多層,,總占地畝數：３０多畝,,綠化率：１５％,,樓幢數：９棟,,總戶數：５００戶,,停車位；有地下停車場,,主力戶型 ：三室二廳,,樓盤銷售價格 ：９００元／平方米左右,,樓間距 ：１５米,,裝修標準 ：毛坯,重點個案分析,,,重點個案分析,,,重點個案分析,,★,優(yōu)勢：,1,、地段較好；,2,、價格適中；,,★,劣勢：,1,、樓間距偏??；,,2,、綠化率較低；,,,3,、物,業(yè)管理一般。,,新區(qū)中心地段，,3.1,米超高層高。,SWOT,分析,主要賣點,,重點個案分析,,濱河花園,,重點個案分析,,項目位置：道城南路大宮河東,,項目進程：剛開始動工沒有多久，正在銷售

35、中。,,開發(fā)商：河南林 置業(yè)公司,,營銷推廣：安陽盛世地產,,物業(yè)管理：未定,,建筑層數：多層,,總占地畝數：３０多畝,,綠化率：２０％左右,,停車位；有停車位,,主力戶型 ：兩房兩廳（一廳）,,樓盤銷售價格 ：９００元／平方米左右,,樓間距 ：２５米左右,,裝修標準 ：毛坯,,重點個案分析,,,重點個案分析,,★優(yōu)勢：,1,、地段較好；,,2,、售價適中。,,★,劣勢：,1,、樓間距偏?。?,2,、綠化率較低；,,3,、物業(yè)管理一般。,臨水而居，大宮河邊， 風景秀岸麗 。,SWOT,分析,主要賣點,,錦繡華庭,項目位置：文明大道與道城路交匯處,,項目進程：已經基本售罄，銷售率在,90%,之

36、上，下面兩層是商鋪，之上是住宅。,,開發(fā)商：,河南萬松地產,,物業(yè)管理：自己做,,建筑層數：小高層,,總占地畝數：較少,,主力戶型：三房一廳,,綠化率：很少,,樓幢數：１棟,,總戶數：５８戶,,停車位；公共車位,,主力戶型 ：三房，四房,,樓盤銷售價格 ：１４００元／平方米左右,,裝修標準 ：毛坯,,營銷推廣；河南前沿地產,,建筑設計：上海鴻圖建筑師事務所,重點個案分析,,,重點個案分析,,★,優(yōu)勢：其建筑為小高層，小高層項目在,,華縣目前來說還較少，競爭對手,,少；交通方便，距離老城中心較近。,,★,劣勢：綠化面積少，價格高，不能面向普,,通客戶群體銷售。,新市中心地段，商住兩用小高城。,S

37、WOT,分析,主要賣點,,重點個案分析,,御龍別墅,項目位置：解放路與道康路向北,,項目進程：現房、基本滯銷,,向開發(fā)商：,河南鵬成實業(yè),,全程營銷：智信地產,,建筑層數：疊加別墅,,停車位；獨立停車位,,樓盤銷售價格 ：１１００元左右／平方米左右,,,★,優(yōu)勢：,1,、售價較低；,,★,劣勢：,1,、位置較偏；,,,2,、周邊環(huán)境較差，臨近化工廠，,,污污染嚴重,,。,重點個案分析,,尊貴別墅，超大空間。,SWOT,分析,主要賣點,,二、區(qū)域市場需求調查研究,（一）問卷調查分析研究,,（二）,業(yè)內專業(yè)人士訪談,,（一）問卷需求調查研究,,執(zhí)行過程：,,1,、項目跨越時間及地點,,,本次入戶訪

38、問實地調查工作始于,2007,年,11,月２０日，至,2007,年,11,月,25,日結束。,,2,、使用人員：,,,本項目由我公司,2,位有經驗的督導負責，共使用訪問員４名。,,3,、項目控制如下：,,,參加本次項目的每位訪問員均經過公司基礎培訓并經過督導陪訪在督導確認其正確理解問卷內容，并熟練掌握訪談技巧后，才正式加入本項目的訪問工作。,,,所有實際成功問卷都經過項目督導的審核，其中凡不符合要求的都作廢卷處理。本次問卷共,120,份，實際成功樣本問卷為８６,,份。,,調查目的：,,了解客戶現在住宅現狀；,,對客戶特征、需求特征、購買能力進行分 析；,,研究市場需求容量。,（一）問卷需求調查

39、研究,,,,在安陽滑縣，人們對現有住房是不太滿意的，,60,％以上的人群不滿意現在的住房，存在一個比較強烈的換房欲望，在具有了一定的購房能力后，市場未來的需求力量會比較強。其中有７０％左右的人表示不滿；有２０％左右的人表示滿意；１０％左右的人說不清楚。,,調查內容分析,（一）問卷需求調查研究,,,目前購房的主要意圖,（一）問卷需求調查研究,,供一家三代或一家兩代居住占主要部分，投資的只占相當少一部分。,,２,.,購房區(qū)域選擇意向,（一）問卷需求調查研究,,,東南（新城）,老城區(qū),西部,北部,東南,,（新城）,,,80%,,,,老城區(qū),,10%,,,西部,,,3%,,北部,,,,7%,,戶型偏好

40、同前面對現有住房戶型的調研相呼應，安陽滑縣購房者對于三居室戶型的需求量較大，尤其是對面積在１１０,—,１４０平方米這樣的戶型需求量最大。,（一）問卷需求調查研究,,,３,.,戶型偏好,,４,.,車庫的需要,（一）問卷需求調查研究,,要求有私家車庫的較少，根據調查顯示擁有私家車的比例不超過２０％。,,５,.,交房期望標準,,（一）問卷需求調查研究,,目前基本是毛坯房需求，自己裝修，希望有簡裝修的不超過,10%,，需求精裝修的尚且沒有。,,６,.,最喜歡的戶型,（一）問卷需求調查研究,,三房一廳、三房兩廳，面積在１１０,—,１,4,０平方米之間。,,,７,.,對目前住房價格的看法,（一）問卷需求調

41、查研究,,,調查顯示目前他們能夠接受的價格在１０００元／平方左右，對于均價超過,1200,元價格感覺較高。,,８,.,能夠承受的首期付款,（一）問卷需求調查研究,,一般在,2—5,萬之間,,,９,.,購房意向較強的人群分布,,（一）問卷需求調查研究,,a.,生意人,,,,b.,公務員,,,,c.,城區(qū)居民,,,,注：其中做生意的購房意向最強。,,,客群細分,客戶特征,需求特征,家庭年收入,4,萬以上比例,公務員,政府有購房補貼，收入在中上等，講究身份地位．,注重樓盤品質,正常情況較少超過,4,萬以上,商人,經濟收入可觀,注重交通和地理位置及小區(qū)品質．,３０％,普通市民,收入較低,對價格相當敏感

42、,幾乎沒有,１０,.,不同客戶的特征對,應,（一）問卷需求調查研究,,,居住三室人群占絕大多數。,,目前住房居住面積普遍偏小，戶型面積也偏小。,,滑縣房地產的市場化程度還不高，商品房比例較低。,,目標客戶群眾絕大多數人對目前的居住條件不滿意。,,首選購房區(qū)域期望為南區(qū)的比例相當高，可達８０％以上。,,在目標客戶群眾中，個體工商戶和私營業(yè)主的比例明顯高于其他職業(yè)。,主要結論,（一）問卷需求調查研究,,,（二）業(yè)內專業(yè)人士訪談研究,,訪問時間,,200,７年１１月,20,日至,200,７年１１月２,5,日,,訪問人數,,在有關公司的協(xié)助配合下，共訪問業(yè)內專業(yè)人士五名，分別是滑縣區(qū)內多個樓盤的運做參

43、與者。,,訪問目的,,了解整體的滑縣房地產市場運行情況，以及相應的走勢預測；,,滑縣高檔客群容量以及客戶特征；,,對項目區(qū)塊的認識評價；,,,※,高端市場還有較大的市場空間,滑縣的目前的住宅產品的主力需求以三房為主,,東南區(qū)將是未來整個滑縣的發(fā)展重點．,,就目來說前在滑縣高端樓盤數量較少，高檔樓盤的面向客戶主要是商人以及公務員等經濟收入客觀之人,.,,普通樓盤（中檔樓盤）目前比較暢銷．,,目前還是以地面停車位為主，修建地下停車庫和地下停車場的情況占一定的比例，并呈現出比例逐漸增高的趨勢。,,目前以開發(fā)多層為主，附帶少量的小高層，個別有小量的別墅，幾乎沒有高層建筑的開發(fā)！,,（二）業(yè)內專業(yè)人士訪

44、談研究,,,產品篇,一、地塊屬性,,三、,產品定位,,二、,SWOT,分析,四、,推廣建議,,一、地塊屬性,,1,、位置：新區(qū)人民路和新飛路交叉口。,,,北,西,東,南,眾恒,·,華府,,一、地塊屬性,,2,、地塊現狀,,3,、交通出行,,東側：人民大道,,南側：滑州南路,,西側： 二水西路（沿河）,,北側：新飛路,,,,,一、地塊屬性,,,4,、周邊配套,,本案毗鄰中澳雙語學校、滑縣六中、行政單位、小學，中學，銀行，體育場，醫(yī)院等，配套相對齊全。,一、地塊屬性,,,本案,,,5,、,配套環(huán)境分析,,,,周圍生活配套商業(yè)較少，,檔次不夠，,缺乏大型商業(yè)市場。,,行政辦公區(qū)的建設以及一些企業(yè)的遷

45、入，進一步帶動東區(qū)的開發(fā)與建設，加快其基礎設施的建設以及城市化的進程。,,一、地塊屬性,,,6,、人文環(huán)境分析,,,,本案離毗鄰中澳雙語學校、滑縣重點中學歷六中，為客戶子女就學帶來了極大的方便。并且離青少年活動中心較近。,一、地塊屬性,,,7,、衛(wèi)生環(huán)境分析,,,該區(qū)域屬于新城區(qū)；,,多個行政單位的所在地；,,該區(qū)域居民的素質較高；,,以上因素保證了該區(qū)域的現狀及未來都會有一個良好的衛(wèi)生環(huán)境。,,,一、地塊屬性,,,8,、治安環(huán)境分析,,,多個政府職能部門進駐東區(qū)，擁有良好的治安環(huán)境。,,臨近公務員小區(qū)，并且將有大量高素質人群遷入東區(qū),,這部分高素質人群為東區(qū)進一步提高治安水平創(chuàng)造了條件。,,

46、一、地塊屬性,,,完備的交通環(huán)境,外部環(huán)境總體優(yōu)越,高檔社區(qū),優(yōu)美的景觀環(huán)境,有待完善的周邊配套設施,深厚的文化底蘊和人文環(huán)境,清爽的衛(wèi)生環(huán)境,穩(wěn)定的治安環(huán)境,地塊屬性分析小結,一、地塊屬性,,,彌補,,劣勢：,,低風,,險的,,產品,,設計、,,項目,,自身,,可以,,通過,,借助,,商業(yè),,進行,,彌補。,發(fā)揮優(yōu)勢：充分利用景觀及富人區(qū)概念,利用機會：抓住市場時機，樹立品牌,規(guī)避威脅：以項目品質,、核心競爭力來,規(guī)避威脅，取得勝利．,Strengths,優(yōu)勢分析,Weaknesses,劣勢分析,,,S1,：城區(qū)新核心,——,升值潛力高,,S2,：區(qū)域的高檔性認可度高,—,宜居性好,,S3,

47、：教育、醫(yī)療配套相對齊全,——,提升　　　　　　　　價值,,S5,：路網發(fā)達,——,通達性好,,S6,：地塊方正平整,——,利于規(guī)劃,,S7,：項目規(guī)模大,——,有規(guī)模效應,W1,：,地理位置距離老城區(qū)較遠，,公交系統(tǒng)尚不完善,——,交通成本高,,W2,：目前新區(qū)人氣不足，周邊配套尚 不完善，要想取代老城區(qū)中心的亥心地位仍舊需要一定的時間、,,Opportunities,機會分析,Threats,威脅分析,O1,：城區(qū)中心南移,——,區(qū)域發(fā)展,,O2:,市場處于發(fā)展階段，二次購　　　　　　　　

48、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房改善居住條件的需求旺盛．,,O3:,強有力的政府扶持,T1:,新區(qū)投資規(guī)模較大，樓盤數目過多；并且本項目,位置正好與高檔樓盤金蘭名郡相對，競爭力較大．,,,,,二、,SWOT,分析,,1,、項目定位原則,,發(fā)掘土地價值最大化。,,景觀資源利用最大化。,,控制項目風險。,,早期資金快速回流的要求。,,追求利潤最大化。,,容積率盡可能用足。,,全方位系統(tǒng)思考。,三、項目定位,,競爭對手優(yōu)劣勢匯總分析一覽表,,項目名稱,優(yōu)勢,劣勢,金牛國際城,1,、項目規(guī)模比較大；,,2,、綠化率較高，景觀檔次較高,,3,、開發(fā)商實力

49、較強,,1,、房價偏高；,,,2,、地理位置稍偏；,,,3,、成本偏高；,,華通世紀城,1,、地理位置較好；,,,2,、綠化率高；,,,3,、價格適中；,1,、小高層市東西朝向,,英民花園,1,、售價偏低,,2.,位置較差，距離新城區(qū)和老城區(qū)均較遠,,1,、景觀一般；,,2,、綠化一般,,華都城市花園,1,、地段較好；,,2,、售價適中,,1,、樓間距偏小；,,2,、綠化率較低；,,3,、物業(yè)管理一般；,祥泰苑,1,、公務員小區(qū)的概念較好；,,2,、價格偏低；,,1,、綠化較少；,,2,、房子品質稍差；,錦繡華庭,1,、售價較低,1,、位置較偏；,,2,、周邊環(huán)境較差，臨近化工廠，污染嚴重；,

50、津蘭名郡,1,、景觀較好；,,2,、整體檔次較高,1,、成本高,,2.,不能面向普通客戶群,,2,、項目定位思考的主要方面,地塊屬性,有待進一步完善（缺乏商業(yè)和生活配套）的城區(qū)新核心。,,項目規(guī)模大，開發(fā)周期長，產品可復合多樣。,,具備高檔特性。,市場狀況,戶型二居供需兩方面體量都較小；三居為主，并有需求上漲趨勢；四居以上戶型有一定的比例，尤其新近開盤的項目四居比例較高。,,物業(yè)類型以多層為主，并且多層帶電梯是公認的高檔物業(yè)，高層為市場空白，需求接受度小，小高層開始接受，疊拼市場供應較少，但銷售速度相對較慢。新產品市場風險較高。,,以本地客戶為主，投資客戶的比例非常少。,,未來市場總體表現樂觀

51、，高檔產品市場尚沒有滿足需求。,開發(fā)商,在控制風險的前提下，追求資金回籠速度和利潤最大化。,,希望項目提高檔次，做出品牌形象。,政策法規(guī),戶型,144,平米成為規(guī)劃設計中需要考慮的重要區(qū)隔點。,三、項目定位,,3,、綜合分析確定本項目的定位為：,,地段,開發(fā)商,市場,政府政策,三、項目定位,本項目產品及業(yè)態(tài)待定,,4,、項目客源定位,核心客戶,重要客戶,偶得客戶,來源：,滑縣城,區(qū)占據較大比例,,職業(yè)：政府高層、企業(yè)高層、高級技術人員等,,目的：改善居住環(huán)境為主要目的,,年齡：,30-45,歲,,收入：家庭年收入,5,萬元以上,,特征：格調、品質、文化、簡潔、休閑、不過分張揚、善接受新事物,來

52、源：,滑縣城區(qū)及所轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn),,職業(yè)：各行各業(yè)的小老板、生意合伙人,,目的：改善居住環(huán)境、投資、增值為目的,,年齡：,30-50,歲,,收入：家庭年收入,8,萬元以上,,特征：炫耀、身份、占有欲強,金領,階級,經營型富貴階級,投資客戶,三、項目定位,,５、項目整體形象定位,形象定位原則,,市場原則,,客戶原則,,項目價值原則,,差異性原則,三、項目定位,,市場,供應市場,需求市場,很高檔次的不多,居住改善升級,整體形象：滑縣富人區(qū),項目內涵,景觀好,規(guī)模大,差異化,高品位,形象定位,大型高尚休閑生活圈,主要賣點,三、項目定位,５、項目整體形象定位,,1,、入市時機,條件一,條件二,條件三,條件六

53、,條件五,條件四,銷售工具基本到位,具備完整的售樓處,銷售隊伍組建完成,樣板間的完成,展示區(qū)的完成,現場包裝基本到位,入市條件,形象條件,基本條件,充分展示項目的形象,,利于項目形象的塑造,,給客戶信心，促進銷售,對于高檔項目來說，過于簡單,,不利于高檔項目形象，影響銷售,,可快速實施銷售,建議在僅具備基本條件時，可進行內部認購；理想狀態(tài)為完全（或部分）具備形象條件時，再正式開盤，公開入市。,選擇主力戶型、如有可能最好在現樓進行,四、營銷推廣建議,,處于初級的房地產市場，消費者容易受到廣告和項目形象的左右；同時由于城區(qū)規(guī)模相對小，人口相對少，口碑傳播亦非常重要；因此在推廣策略上首先要樹立項目的

54、品牌，這種品牌不單是來自開發(fā)商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項目的包裝推廣過程中，積累建立項目知名度和美譽度，吸引消費者，進而促進銷售。,首先樹立項目品牌/公司品牌；結合本案實際情況，將廣告與促銷活動、多種推廣宣傳手段結合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢，迅速樹立起公司品牌及項目品,牌,，從而可達到通過口碑相傳，最終實現項目的快速而穩(wěn)定銷售的目的。,,對已經形成的項目及公司品牌通過適當的推廣，以保持項目及公司的形象，保證當期和后期項目的開發(fā)和銷售，并有利于公司可持續(xù)發(fā)展。,四、營銷推廣建議,2,、推廣分析,,思路之一：先訴求品牌形象，后訴求具體賣點,思路之二：前期高密度強勢推廣，后期穩(wěn)定推廣,形象

55、公關,賣點促銷,維護品牌并進行促銷,前期造勢,樹立知名度、品牌,賺取利潤,3,、推廣擬定思路,四、營銷推廣建議,,開盤期,強銷期,持續(xù)期,開盤,內部認購,正式銷售,導入期,品牌培育,,啟動市場,,完成開盤之前的各項準備工作,品牌塑造,,強勢,入市,,產品形象確立，,立體廣告攻勢,品牌維護,,快速銷售,,各項賣點展示，主流媒體廣告,品牌提升,,銷售促進,,各類促銷活動，后期入市籌備,4,、分期推廣策略,四、營銷推廣建議,,第一階段,——,導入期,廣告重點：產品和企業(yè)形象導入,四、營銷推廣建議,籌備工作：,,,1.,現場售樓中心的建設與包裝。,,,2.各種銷售工具的設計制作(樓書、折頁、,DM,等

56、)；建議 設立巨型沙盤：按照1:,80—1,：,150,的比例建造，設立專門,,展示大廳，從枯燥的平面講解到身臨其境的實境演習，將,,未來之景象具體而微地展現在客戶眼前。,,,3.工地圍擋及導視系統(tǒng)的設計制作 。,,,4.戶外廣告的制作發(fā)布。,,《2008,房地產營銷策劃大全,》,策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！,,中國房策網,,海量房地產營銷策劃資料下載??！,QQ,：,69031789,,第一階段,——,導入期,公共傳播,：,,1.開工奠基儀式，新聞發(fā)布會(邀請政府有關領導及媒體)，,,2.通過項目和企業(yè)的暴光率來提升知名度和美譽度,；,四、

57、營銷推廣建議,,第二階段,——,開盤期,廣告重點,：,開盤廣告強勢亮相，對主力賣點跟蹤展示；,公共傳播,：,,,1.開盤活動(可聘請形象代言人營造轟動效果，配　　　　合開盤廣告與新聞報道),,2. 軟文持續(xù)炒作(品牌核心價值的傳播)；,,,3.,精美宣傳頁的發(fā)放；,,,注意現場包裝每一個細節(jié)與整體形象基調的一致，有利于受眾形成良好的心理感受，以促成落定。,,注意銷售隊伍的整體形象素質，前期要有完整的培訓與考核，包括：,《,答客問,》,、禮儀、銷售技巧、接待流程等，實施統(tǒng)一著裝。,四、營銷推廣建議,,第三階段,——,強銷期,廣告重點,：產品主要賣點傳達，立體廣告功勢，促成購買，擴大業(yè)績。,公共傳

58、播,：1. 電視、戶外等各類媒體的組合運用。,,2.,DM,的大力發(fā)放。,,3.系列賣點廣告，用概念化的語言傳達賣點，留給受眾美侖美奐的想象空間；,,4.,SP,活動：根據銷售情況制訂促銷政策；或采取滾動式抽獎，或采取“日日金”活動，以有效刺激市場。,四、營銷推廣建議,《2008,房地產營銷策劃大全,》,策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！,,中國房策網,,海量房地產營銷策劃資料下載??！,QQ,：,69031789,,廣告重點,：通過前期市場熱銷提升品牌認知，一期尾盤的促銷廣 告，二期入市正式提上日程。,公共傳播,：1.前期熱銷報道；,,2.結合二期入市，開展系列促銷活動；,

59、,3.二期入市的籌備工作，媒體預熱。,第四階段,——,持續(xù)期,四、營銷推廣建議,《2008,房地產營銷策劃大全,》,策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！,,中國房策網,,海量房地產營銷策劃資料下載?。?QQ,：,69031789,,5,、現場包裝（工地圍擋）,采用涂料進行粉刷,一般包裝,采用寶麗布進行噴繪,高檔包裝,采用廣告燈箱,中檔包裝,包裝檔次,包裝形式,包裝作用,遮擋混亂工地現場，樹立形象,作為宣傳工具使用,建議采用,四、營銷推廣建議,,包裝內容,包裝位置,形象主題和主要賣點,地塊北側、東側,畫面要求,要有足夠的表現力和視覺沖擊力,四、營銷推廣建議,5,、現場包裝（工地圍擋）,

60、,語感流暢、易記；,有一定的廣告沖擊力；,符合項目的定位；,案名命名原則,四、營銷推廣建議,6,、案名選擇,,建議案名列舉,眾恒,·,華府,眾恒,·,王府,眾恒,·,華府公館,四、營銷推廣建議,7,、案名選擇,,Thanks.,感謝聆聽，歡迎討論,,感謝開發(fā)商對我們的信任！,,三林項目比稿營銷資料,,目錄,,三林項目主要目標客戶,,三林項目營銷推廣主題,,三林項目營銷推廣目的,,三林項目比稿需要提交的基本內容,,目標客戶,,主導客戶特征,,,類別,特征描述,事務具像,年齡,（,26,）,28-30,，（,38-42,）,POLO,車,,索愛,T618,工作,在陸家嘴、康橋工業(yè)區(qū)、徐家匯、淮海路

61、、人民廣場、漕河涇等,40,分車程可達的商業(yè)、產業(yè)區(qū)的中層職員或主管、有車（家庭月收入,16000,元以上）,,經歷,非中心城區(qū)的上海人和外地人：正規(guī)教育出身、初步的社會經驗，對生活未來期望較大,,購房目的,改善型，以二人世界,+1-2,人（來小住的父母）為主,,購房傾向,小高層,+,電梯多層，大兩房或小三房,,生活態(tài)度,認真、積極向上、自信、內斂但也善于表現、有些許虛榮和自戀。是一種多元化的,矛盾體,,文化傾向,從時尚文化向高尚或品質化轉變的過程、向往內斂但不失時尚的文化，,獨特但不特殊,,,三林項目營銷推廣主題,,項目開發(fā)初衷,,項目基本特色闡述,,項目營銷主題提煉（初步）,,營銷主題在客

62、戶層面上的精神性演繹,,營銷主題在生活層面上的產品型演繹,,項目開發(fā)初衷,三林項目是金地上海公司在外環(huán)線內第一個中高密度住宅項目，金地希望他能在整個片區(qū)中脫穎而出。因此，“,差異化,”就成為此次項目開發(fā)的出發(fā)點。,,三林項目開發(fā)所關注的重點：,,生活性：必須是一個適宜生活的地方,,差異性：為我們的目標客戶找一個理由，在這個價位、這個地方?！盀槭裁匆I我們的房子”,,流傳性：希望做成金地中高密度產品現代概念的旗艦。,,項目基本生活特色闡述,,現代,,現代的建筑,,現代的區(qū)位（浦東世博會、環(huán)線主題影城）,,陽光,,戶型中的陽光大露臺,,陽光電梯廳,,水岸,,同汾涇水質較好,,項目中有一定的水面,,

63、高綠化率,,綠化率,60%,以上,,目標客戶群分析,,生活是平凡的，工作是嚴謹的；但生活可以有趣和有味道。在擁有陽光、水岸、綠地等等一些高質量生活環(huán)境的要素后，我們需要在其中加入一些趣味和潛幽默。才能形成一種新的生活方式,——,未來生活（情趣藝術生活）。,,格調即生活品味。,28-35,是忙碌、奮進和逐步務實的一個年齡，他們追求生活品味。追求一種高品質、不要太特殊但比較獨特和合適的生活、物品乃至生活方式。,,根據,《,格調,》,的演繹：提出了調階層這一理念，即指那些有生活趣味、有品味、有創(chuàng)造力、有思想、有影響力、生活得體，同時也追求財富的一個階層。,情趣,,獨特,,格調,,主題在客戶精神層面上

64、的體現,,追求,獨特,不,特殊,的現代藝術,,欣賞成熟但不沉悶的,潛,幽默,,享受,獨,樂樂，亦接受,眾,樂樂,,獨特,但不,特殊,的現代藝術,獨特,,,情趣藝術：,體現一種藝術的情趣性與生活性，通過情趣性、參與性以及對于陽光、綠化、水岸等人對于生活層面上隨追求的東西的融合，構造一種即具有獨特的現代格調，又非常適合人居住和休閑的生活環(huán)境。,,潛幽默：,在體現現代藝術立體主義、抽象主義的形式下，無論大尺度的景觀、參與性小品以及細節(jié)修飾都體現一種淡淡的潛幽默。,,不特殊,,淵源：,在流行、流傳與經典選取流傳的東西，盡量減少與選“玄”和“炫”等時尚語匯的聯系。紐約,蘇生活區(qū),和芝加哥,蘇瑪區(qū),等現代

65、藝術圣地或一些著名的現代藝術節(jié)為參考。體現淵源性與藝術的流傳性。,,參考建議,,考慮到的問題,1,：全都是情趣也就沒有了情趣。全都是藝術也就沒有了藝術,,考慮到的問題,2,：避免建筑變?yōu)闀r尚（現代主義的空間不是為了追求玄和炫，而是表現人們在其中的生活本身）,,考慮到的問題,3,：表現的內涵應該是陽光、活潑、積極向上生活態(tài)度,,考慮到的問題,4,：現代藝術中要避免“痞”氣，增添“貴”氣，起碼也要做到“雅”氣,,獨,樂樂與,眾,樂樂,現代藝術街區(qū)中的街趣,,私秘的居住空間,,內斂的生活空間,,開暢外向的生活空間和交往空間,客戶在享受樂趣時的空間轉換,,獨樂樂,眾樂樂,,家·生活,,,無論概念再多的

66、房子，其核心還是生活，三林項目所造的房子還是這樣一種生活原味：,陽光擁抱的房子,,綠樹成蔭的房子,,水面環(huán)繞的房子,,營銷主題在設計規(guī)劃上的體現,,NETWORKS CITY,（網絡城市）是一種新的城市模式，在網絡城市，土地利用是相互區(qū)分但自我延續(xù)的，所有的區(qū)域都是清晰肯定的，不同的功能相互并列，所有的地帶都有平等的設施，多元化可以共存，生活是可持續(xù)的。,,在深入分析了地塊形狀及現存建筑條件基礎上，我們提出了一個,NETWORKS CITY,的概念，由此所帶來的影響是,—,我們摒棄了傳統(tǒng)的中央大庭院的方式而采用了更為靈活的的組團方式去構建各個支級庭院，然后通過中央的水景步道實現景觀互連。,,于是組團的劃分一開始就站在了最重要的位置上。我們在基地內設置了三個半地下停車庫和三個地下車庫，每個停車庫的地上部分就形成了一個綠化團組的中心，我們賦予了每個團組不同的景觀主題，用